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1 建 築 研 究 所 講 演 会 人 口 減 少 下 における 街 なか 居 住 の 再 生 に 向 けて 独 立 行 政 法 人 建 築 研 究 所 主 任 研 究 員 藤 本 秀 一 1 我 が 国 の 人 口 高 齢 化 率 の 推 移 我 が 国 の 人 口 は2004 年 をピークに 人 口 減 少 社 会 に 突 入 高 齢 化 率 は 既 に 総 人 口 の20%を 超 える( 世 界 第 一 位 ) 百 万 歳 以 上 15~64 歳 0~14 歳 65 歳 以 上 60% 50% ( 人 口 ) % 36.5% 33.7% 31.8% 30.5% 29.2% 26.9% 23.1% 20.2% 17.3% 14.5% 12.0% 9.1% 10.3% 7.9% 5.7% 6.3% 7.1% 40.5% 39.6% 40% 30% 20% 10% ( 高 齢 化 率 ) % 2

2 大 都 市 と 地 方 都 市 における 人 口 増 減 率 地 方 圏 で 人 口 の 減 少 率 が 高 い (%) 全 国 大 都 市 圏 地 方 圏 '75 '80 '85 '90 '95 '00 '05 '10 '15 '20 '25 '30 ( 年 ) 注 1) 大 都 市 圏 とは 首 都 圏 整 備 法 近 畿 圏 整 備 法 及 び 中 部 圏 開 発 整 備 法 の 政 策 区 域 に 指 定 された1 都 2 府 19 県 地 方 圏 とは1 道 22 県 の 合 計 値 を 示 す 注 2) 国 勢 調 査 人 口 は 各 期 10 月 1 日 推 計 人 口 は 毎 期 4 月 1 日 現 在 の 数 値 である 資 料 ) 総 務 省 国 勢 調 査 報 告 (1970~2005 年 ) ( 財 ) 統 計 情 報 研 究 開 発 センター 市 区 町 村 別 将 来 推 計 人 口 (2010~2030 年 )より 作 成 3 都 市 人 口 規 模 別 の 中 心 部 の 人 口 推 移 ( 平 均 ) 都 市 の 人 口 規 模 に 関 わらず 市 中 心 部 (3km 3km)における 人 口 は 実 数 シェアともに 一 貫 して 減 少 し 続 けている 出 典 ) 中 心 市 街 地 再 生 のためのまちづくりのあり 方 に 関 する 研 究 アドバイザリー 会 議 報 告 書 4

3 街 なか 居 住 が 求 められる 理 由 人 口 減 少 超 高 齢 化 社 会 の 到 来 地 球 環 境 への 負 荷 低 減 の 必 要 財 政 的 な 制 約 の 高 まり 都 市 運 営 コストの 増 大 高 齢 者 子 供 が 安 心 して 歩 いて 暮 らせる 街 づくり 省 エネルギー 低 炭 素 社 会 の 実 現 行 政 コスト 都 市 運 営 コストの 低 減 5 街 なか 居 住 の 再 生 に 向 けて 歩 いて 暮 らせる 街 の 実 現 へ 街 なか 居 住 が 進 まない 理 由 1 住 居 費 の 高 さ 2 戸 建 て 志 向 の 強 さ 3 住 環 境 の 問 題 街 なかの 土 地 利 用 の 現 状 1 土 地 を 所 有 し 続 ける 場 合 駐 車 場 経 営 が 合 理 的 現 状 では 旺 盛 な 駐 車 場 需 要 それなりの 収 益 2 土 地 が 売 却 される 場 合 中 高 層 マンション 建 設 に 高 い 容 積 率 一 定 のマンション 需 要 はある 6

4 街 なか 居 住 の 再 生 に 向 けて 歩 いて 暮 らせる 街 の 実 現 へ 街 なかに 公 共 の 高 齢 者 住 宅 を 計 画 する 例 も 多 くみられるが 公 的 負 担 の 限 界 財 政 余 力 の 低 下 民 間 の 住 宅 供 給 による 方 法 が 有 効! 中 心 市 街 地 に 街 らしさを 取 り 戻 すために 1 駐 車 場 経 営 から 住 宅 経 営 への 転 換 を 図 る 方 法 の 必 要 性 2 地 方 都 市 の 街 なかに 相 応 しい 景 観 の 調 和 に 配 慮 した 住 宅 地 方 都 市 の 街 なかに 低 層 住 宅 を 実 現 する 手 法 の 検 討 1 定 期 借 地 権 の 活 用 2コーポラティブ 方 式 の 採 用 7 地 方 都 市 の 中 心 市 街 地 の 現 状 ( 鳥 取 市 の 例 ) 人 口 減 少 社 会 を 迎 えるなか 地 方 都 市 では 市 人 口 が 今 後 30 年 で 約 1 割 減 に 対 して 生 産 人 口 は 約 2 割 減 高 齢 化 率 は 約 10ポイント 上 昇 過 去 40 年 で 市 街 地 面 積 は3 倍 に 拡 大 人 口 密 度 は4 割 減 居 住 人 口 ( 割 合 )が 減 少 また 地 方 都 市 の 中 心 市 街 地 では 居 住 人 口 ( 割 合 )の 減 少 が 顕 著 昭 和 40 年 代 : 約 20% 平 成 19 年 : 約 6% 駐 車 場 空 き 地 等 の 低 未 利 用 地 が 増 加 平 成 15 年 :18ha 平 成 19 年 :20.6ha 街 なかの 再 生 街 なか 居 住 の 推 進 が 求 められている 8

5 中心市街地における低未利用地の増加 z 2003年から2007年の間に低未利用地が2.6ha増加 2003年 2007年 9 中心市街地における主要施設の立地状況 z 官公庁 病院 学校 市民会館などの施設が集積 10

6 住 まい 手 の 街 なか 居 住 ニーズ 住 み 替 え 希 望 場 所 : 中 心 市 街 地 は2 割 中 心 市 街 地 以 外 ( 旧 鳥 取 市 )が 約 半 数 中 心 市 街 地 希 望 理 由 : 病 院 公 共 機 関 日 常 の 買 い 物 通 勤 通 学 などの 利 便 性 を 過 半 数 が 重 視 現 在 街 なか 以 外 の 居 住 者 は 更 にその 傾 向 が 強 い 中 心 市 街 地 以 外 希 望 理 由 : 自 然 の 豊 かさを5 割 が 評 価 それ 以 外 には 安 価 で 広 い 車 利 用 で 不 便 ではない など 住 み 替 え 希 望 場 所 中 心 市 街 地 の 希 望 理 由 中 心 市 街 地 以 外 の 希 望 理 由 わからな い 鳥 取 市 以 9.0% 外 7.4% 新 市 域 ( 旧 合 併 町 村 ) 15.1% 4.5% 中 心 市 街 地 18.5% 10.5% 8ホ イントup 旧 鳥 取 市 の 中 心 市 街 地 以 外 45.4% 病 院 公 共 機 関 などの 施 設 があり 利 用 しやすいから 日 常 の 買 い 物 が 便 利 だか ら 通 勤 通 学 が 便 利 だから 郊 外 では 車 が 運 転 できなく なった 時 不 安 だから 文 化 娯 楽 を 楽 しむことが 容 易 だから 近 所 つきあいをしなくてもよ さそうだから 50~60 代 (%) (%) 自 然 が 豊 かで 心 がいやされる から 比 較 的 安 価 に 広 い 住 宅 や 庭 駐 車 場 をもてるから 車 があれば 生 活 に 不 便 を 感 じ ないから 農 地 などの 土 地 を 既 に 所 有 し ているから 中 心 市 街 地 は 騒 がしいから 人 情 が 厚 く 助 け 合 いの 心 が 残 っているから ~40 代 [N=418] 全 体 [N=145] 街 なか 転 居 希 望 者 [N=74] 11 住 まい 手 の 街 なか 居 住 ニーズ 住 み 替 えのきっかけ: 住 宅 の 狭 さや 老 朽 化 医 療 福 祉 家 族 との 同 居 等 中 心 市 街 地 転 居 希 望 者 では 利 便 性 の 割 合 が 高 く 住 宅 展 示 場 来 場 者 では 子 どもの 教 育 や 子 育 て 環 境 が 他 より 多 い 中 心 市 街 地 の 居 住 促 進 のために: 手 ごろな 負 担 の 住 宅 供 給 日 常 の 買 い 物 の 利 便 性 を 満 たす 店 舗 などが 必 要 住 み 替 え 動 機 (%) 住 宅 の 狭 さ 老 朽 化 などのため 医 療 福 祉 サービスの 利 便 性 向 上 の ため 親 や 子 との 同 居 隣 居 近 居 のため 職 業 上 の 理 由 ( 就 職 転 職 転 勤 定 年 退 職 など)のため 日 常 の 買 い 物 の 利 便 性 向 上 のため 子 どもの 入 学 進 学 教 育 環 境 のため 子 育 て 環 境 ( 緑 や 公 園 の 豊 かさ)のた め 全 体 [N=647] 結 婚 のため 市 域 居 住 者 (A) [N=308] 市 域 家 屋 所 有 者 (B) [N=239] 展 示 場 来 場 者 (C) [N=100] 街 なか 居 住 希 望 者 [N=120] 街 なか 転 居 希 望 者 [N=74] 中 心 市 街 地 の 居 住 促 進 に 必 要 なこと 手 ごろな 負 担 ( 住 宅 価 格 や 家 賃 )で 住 める 住 宅 が 供 給 されること 日 常 の 買 い 物 が 便 利 なように 店 舗 等 が 増 えること 高 齢 者 や 子 どもが 安 心 して 歩 けるよう に 歩 道 や 道 路 が 整 備 されること 緑 や 公 園 が 豊 かになること 駐 車 場 や 空 き 地 等 の 低 未 利 用 地 に 住 宅 を 建 設 すること 鳥 取 の 街 なかにふさわしい 良 質 でデザ インのよい 住 宅 が 建 設 されること (%) 全 体 [N=647] 62.2 街 なか 転 居 希 望 者 [N=74] 12

7 土 地 所 有 者 のニーズ 年 齢 60 歳 以 上 71.8% 1.4% 20~29 歳 0.0% 土 地 の 取 得 方 法 30~39 歳 1.4% 40~49 歳 5.6% 50~59 歳 19.7% 9.9% 4.2% 居 住 地 新 市 域 ( 旧 合 併 町 村 ) 4.2% 鳥 取 市 以 外 19.7% 旧 鳥 取 市 の 中 心 市 街 地 以 外 15.5% 購 入 した 33.8% 1.4% 中 心 市 街 地 59.2% 相 続 した 52.1% 13 土 地 所 有 者 のニーズ 駐 車 場 にしている 理 由 : 維 持 管 理 に 手 間 がかからないから 資 産 として 残 しておきたいから が 約 5 割 と 多 く 手 間 のかから ない 資 産 保 持 の 方 法 として 駐 車 場 にしている 傾 向 駐 車 場 経 営 で 困 っていること: 固 定 資 産 税 等 の 税 金 が 高 いこ と が 最 も 多 いが 特 に 困 っていることはない も4 割 駐 車 場 にしている 理 由 駐 車 場 経 営 で 困 っていること (%) (%) 維 持 管 理 に 手 間 がかからないから 資 産 として 残 しておきたいから ほかに 有 利 な 使 い 道 がないから 駐 車 場 はいつでも 転 用 がきくから 駐 車 場 は 安 定 した 需 要 があり 収 益 が 高 いから 満 足 のいく 価 格 で 土 地 が 売 れないから 固 定 資 産 税 等 の 税 金 が 高 いこと 特 に 困 っていることはない 思 ったほどの 収 益 がないこと 維 持 管 理 や 補 修 に 手 間 費 用 がかか ること 違 法 駐 車 があとをたたないこと 土 地 の 借 り 手 がいないから N= [N=71] 14

8 住 まい 手 と 土 地 所 有 者 のニーズ 中 心 市 街 地 について 居 住 アンケート 調 査 より 高 齢 世 帯 は 医 療 福 祉 買 い 物 の 利 便 性 を 評 価 車 が 利 用 できな くなったときの 不 安 解 消 も 若 年 世 帯 は 教 育 子 育 て 環 境 を 評 価 街 なかの 住 宅 建 設 を 期 待 ( 一 方 で 車 があれば 郊 外 の 生 活 に 不 便 を 感 じない) 土 地 利 用 アンケート 調 査 より 資 産 維 持 が 目 的 で 維 持 管 理 に 手 間 がかかないことが 駐 車 場 経 営 の 最 大 理 由 駐 車 場 以 外 の 土 地 利 用 の 選 択 肢 が 見 出 せていない 現 状 居 住 ニーズ( 需 要 側 )は 高 齢 世 帯 若 年 世 帯 ともにあり 土 地 所 有 者 ( 供 給 側 )をどう 動 かすかが 課 題 15 N 地 方 都 市 の 街 なか( 低 層 住 宅 地 )に 相 応 しい 住 宅 モデルの 検 討 ~ 定 期 借 地 権 を 活 用 した 低 層 連 棟 建 モデル~ 公 園 7000 plan s=1:200 RF a a a 室 1 庭 up 収 納 GL±100 土 間 GL± キッチン ダイニング リビング 吹 抜 吹 抜 室 2 室 a' 1F F F S=1:150 a' S=1:150 a' S=1:150 16

9 地 方 都 市 の 街 なか( 低 層 住 宅 地 )に 相 応 しい 住 宅 モデルの 検 討 ~ 定 期 借 地 権 を 活 用 した 低 層 連 棟 建 モデル~ 定 期 借 地 を 用 いた 低 層 戸 建 連 続 形 式 ( 住 宅 )の 提 案 シミュレーションによる 一 般 的 な 事 業 可 能 性 の 確 認 年 間 収 益 駐 車 場 経 営 高 層 80m2 中 層 80m2 中 層 C 80m2 低 層 125m2 戸 建 125m 住 宅 価 格 対 分 譲 比 率 a' GL 室 2 リビング ガレージ 室 リビング 土 間 a a-a' section S=1: 住 宅 価 格 駐 車 場 経 営 高 層 80m2 中 層 80m2 中 層 C 80m2 低 層 125m2 戸 建 125m 対 分 譲 比 率 17 事 業 モデルの 設 定 1) 敷 地 条 件 5) 事 業 費 の 内 訳 敷 地 面 積 1,162 m2 1 建 築 工 事 費 207,333 千 円 法 定 容 積 率 300 % 2 建 築 設 計 費 16,587 千 円 実 勢 地 価 115 千 円 /m2 3 建 築 費 の 期 中 金 利 2,808 千 円 4 事 業 者 経 費 24,530 千 円 2) 建 物 計 画 5 消 費 税 額 12,423 千 円 延 床 面 積 1,244 m2 6 費 用 の 概 算 10,367 千 円 容 積 率 107 % 合 計 ( 総 事 業 費 ) 274,047 千 円 専 有 面 積 1,244 m2 専 有 面 積 率 100 % 6) 借 地 一 時 金 建 物 の 階 数 3 階 借 地 一 時 金 ( 総 額 ) 26,726 千 円 住 戸 数 10 戸 住 戸 専 有 床 当 たり 額 21 千 円 /m2 工 期 10 か 月 7) 借 地 料 3) 費 用 条 件 借 地 料 ( 月 総 額 ) 223 千 円 建 築 工 事 費 の 単 価 550 千 円 / 坪 住 戸 専 有 床 当 たり 額 0.18 千 円 /m2 建 築 設 計 費 の 料 率 8 % 事 業 者 の 経 費 率 10 % 8) 住 戸 当 たり 消 費 税 率 5 % 住 戸 面 積 124 m2 借 入 金 の 金 利 3.25 % 事 業 費 負 担 額 27,405 千 円 / 戸 借 地 一 時 金 2,673 千 円 / 戸 4) 借 地 住 戸 価 格 ( 合 計 ) 30,077 千 円 / 戸 保 証 金 の 率 20 % 借 地 料 ( 月 額 ) 22 千 円 / 戸 年 間 借 地 料 2.0 % 定 期 借 地 期 間 60 年 譲 渡 特 約 の 時 期 30 年 後 18

10 事 業 モデルの 試 算 結 果 地 主 収 益 1) 借 地 料 収 入 借 地 料 ( 年 額 ) 2,673 千 円 2) 税 金 固 定 資 産 税 218 千 円 都 市 計 画 税 94 千 円 小 規 模 住 宅 用 地 の 軽 減 適 用 3) 収 支 ( 年 額 ) 上 記 1)-2) 2,361 千 円 < 参 考 比 較 > 駐 車 場 経 営 1) 条 件 設 定 駐 車 場 台 数 46 台 駐 車 場 料 金 ( 月 額 ) 8 千 円 / 台 稼 働 率 85 % 2) 収 入 駐 車 場 収 入 ( 月 額 ) 313 千 円 駐 車 場 収 入 ( 年 額 ) 3,754 千 円 3) 税 金 固 定 資 産 税 1,310 千 円 都 市 計 画 税 281 千 円 4) 収 支 収 支 ( 年 額 ) 2,163 千 円 < 一 般 分 譲 マンションの 価 格 > 周 辺 マンション 相 場 80m2 相 場 価 格 80m2 理 論 価 格 <スケルトン 定 借 (80m2 住 宅 )> 1,100 千 円 / 専 有 坪 26,667 千 円 / 戸 27,104 千 円 / 戸 事 業 費 負 担 額 17,624 千 円 / 戸 借 地 一 時 金 1,719 千 円 / 戸 住 戸 価 格 ( 合 計 ) 19,342 千 円 / 戸 借 地 料 ( 月 額 ) 14 千 円 / 戸 相 場 との 比 率 0.73 理 論 値 との 比 率 0.71 定 期 借 地 権 の 活 用 でも 住 宅 価 格 の 低 廉 性 だ けでは 決 定 的 要 因 となりにくい< 住 宅 価 格 > 土 地 所 有 者 の 収 益 土 地 の 流 動 性 を 考 慮 す ると 駐 車 場 経 営 の 優 位 性 は 高 い< 地 主 収 益 > 地 区 特 性 を 活 かした 住 宅 モデルの 検 討 都 市 計 画 規 制 の 検 討 (まちなみの 連 続 性 ) 土 地 保 有 税 制 の 検 討 ( 青 空 駐 車 場 ) 市 街 地 内 移 動 交 通 計 画 の 検 討 ( 車 依 存 ) 19 都 道 府 県 庁 所 在 地 等 における 住 宅 地 地 価 順 位 都 市 名 地 価 公 示 (H21.1.1) 備 考 住 宅 地 住 宅 地 : 順 法 規 制 人 口 地 方 県 県 庁 所 在 地 平 均 価 格 最 高 価 格 標 準 地 周 辺 地 利 用 現 況 抽 出 都 市 位 ( 万 人 ) ( 円 /m2) ( 円 /m2) 1 関 東 東 京 都 都 区 部 平 均 530,500 3,270,000 1 千 代 田 -3: 千 代 田 区 五 番 町 12 番 6 中 高 層 マンション 事 務 所 が 混 在 する 住 宅 地 域 2 住 居 防 火 1,282 2 近 畿 大 阪 府 大 阪 市 250, ,000 2 天 王 寺 -2: 天 王 寺 区 真 法 院 町 10-6 一 般 住 宅 が 多 い 区 画 整 然 とした 閑 静 な 住 宅 地 域 2 中 専 準 防 関 東 神 奈 川 県 横 浜 市 218, ,000 4 横 浜 中 -6: 中 区 山 手 町 73 番 7 大 中 規 模 住 宅 が 多 い 高 台 の 著 名 な 住 宅 地 域 1 低 専 近 畿 京 都 府 京 都 市 209, ,000 7 左 京 -8: 左 京 区 下 鴨 東 梅 ノ 木 町 20 番 外 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 閑 静 な 住 宅 地 域 1 低 専 関 東 埼 玉 県 さいたま 市 192, ,000 8 浦 和 -2: 浦 和 区 岸 町 中 規 模 一 般 住 宅 等 が 多 い 区 画 整 然 とした 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 中 部 愛 知 県 名 古 屋 市 157, ,000 6 名 古 屋 東 -3: 東 区 白 壁 4 丁 目 89 番 大 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 閑 静 な 住 宅 地 域 2 住 居 準 防 近 畿 兵 庫 県 神 戸 市 147, ,000 5 東 灘 -6: 東 灘 区 岡 本 一 般 住 宅 マンション 等 が 多 い 閑 静 な 住 宅 地 域 1 低 専 準 防 関 東 千 葉 県 千 葉 市 124, , 千 葉 中 央 -7: 中 央 区 春 日 大 規 模 住 宅 が 多 い 閑 静 な 区 画 整 然 とした 住 宅 地 域 1 住 居 94 8 九 州 沖 縄 沖 縄 県 那 覇 市 124, , 那 覇 -1: 泉 崎 2 丁 目 14 番 3 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 既 成 住 宅 地 域 2 住 居 中 部 静 岡 県 静 岡 市 120, , 葵 -2: 葵 区 西 草 深 町 大 規 模 住 宅 も 見 られる 利 便 性 の 良 い 既 成 住 宅 地 域 2 中 専 準 防 四 国 高 知 県 高 知 市 119, , 高 知 -36: 桜 馬 場 4-8 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 利 便 性 の 良 い 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 九 州 沖 縄 福 岡 県 福 岡 市 117, ,000 3 福 岡 中 央 -2 : 中 央 区 大 濠 大 規 模 一 般 住 宅 マンションが 混 在 する 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 中 国 広 島 県 広 島 市 110, ,000 9 広 島 中 -2: 中 区 白 島 九 軒 町 中 規 模 一 般 住 宅 アパート 等 が 混 在 する 住 宅 地 域 2 住 居 準 防 四 国 徳 島 県 徳 島 市 105, , 徳 島 -1: 新 蔵 町 2 丁 目 40 番 中 規 模 一 般 住 宅 社 宅 等 が 混 在 する 住 宅 地 域 2 住 居 四 国 愛 媛 県 松 山 市 103, , 松 山 -1: 持 田 町 優 良 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 九 州 沖 縄 鹿 児 島 県 鹿 児 島 市 101, , 鹿 児 島 -29: 高 麗 町 一 般 住 宅 マンション 等 が 混 在 する 住 宅 地 域 1 住 居 近 畿 奈 良 県 奈 良 市 98, , 奈 良 -4: 学 園 北 中 規 模 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 環 境 の 良 い 住 宅 地 域 1 低 専 北 陸 石 川 県 金 沢 市 87, , 金 沢 -1: 石 引 大 規 模 な 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 近 畿 滋 賀 県 大 津 市 87, , 大 津 -14: 梅 林 中 規 模 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 既 成 住 宅 地 域 1 住 居 関 東 栃 木 県 宇 都 宮 市 76, , 宇 都 宮 -59: 宿 郷 中 規 模 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 区 画 整 理 済 の 住 宅 地 域 2 住 居 近 畿 和 歌 山 県 和 歌 山 市 75, , 和 歌 山 -4: 小 松 原 通 3 丁 目 84 番 1 外 中 規 模 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 中 部 岐 阜 県 岐 阜 市 73, , 岐 阜 -5: 栗 矢 田 町 2 丁 目 5 番 中 規 模 一 般 住 宅 事 務 所 等 が 混 在 する 住 宅 地 域 2 住 居 準 防 九 州 沖 縄 熊 本 県 熊 本 市 71, , 熊 本 -1: 新 屋 敷 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 区 画 整 然 とした 住 宅 地 域 2 中 専 準 防 東 北 宮 城 県 仙 台 市 69, , 仙 台 青 葉 -3: 青 葉 区 錦 町 一 般 住 宅 店 舗 マンションが 混 在 する 住 宅 地 域 2 住 居 準 防 中 国 岡 山 県 岡 山 市 68, , 岡 山 -4: 伊 島 町 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 環 境 の 良 い 住 宅 地 域 1 住 居 北 陸 福 井 県 福 井 市 68, , 福 井 -18 : 宝 永 一 般 住 宅 の 中 に 事 務 所 等 も 見 られる 住 宅 地 域 2 中 専 準 防 四 国 香 川 県 高 松 市 68, , 高 松 -3: 番 町 一 般 住 宅 の 中 に 駐 車 場 も 見 られる 閑 静 な 住 宅 地 域 2 中 専 北 海 道 北 海 道 札 幌 市 66, , 札 幌 中 央 -1: 中 央 区 大 通 西 大 規 模 住 宅 社 宅 等 が 建 ち 並 ぶ 閑 静 な 住 宅 地 域 1 中 専 中 国 島 根 県 松 江 市 66, , 松 江 -19: 内 中 原 町 140 番 1 中 規 模 住 宅 が 多 い 県 庁 に 近 い 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 九 州 沖 縄 長 崎 県 長 崎 市 64, , 長 崎 -16: 上 西 山 町 2-22 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 関 東 群 馬 県 前 橋 市 64,000 93, 前 橋 -10 : 大 手 町 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 く 官 庁 街 に 近 い 住 宅 地 域 1 住 居 東 北 新 潟 県 新 潟 市 63, , 新 潟 中 央 -6: 中 央 区 中 大 畑 町 554 番 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 都 心 に 近 い 閑 静 な 住 宅 地 域 2 中 専 準 防 東 北 岩 手 県 盛 岡 市 63, , 盛 岡 -17: 加 賀 野 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 区 画 整 然 とした 既 成 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 関 東 長 野 県 長 野 市 62,900 98, 長 野 -13: 大 字 南 長 野 字 本 郷 207 番 1 中 規 模 一 般 住 宅 が 多 い 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 東 北 山 形 県 山 形 市 62,300 80, 山 形 -6: 東 原 町 中 規 模 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 閑 静 な 既 成 住 宅 地 域 2 中 専 関 東 茨 城 県 水 戸 市 61, , 水 戸 -18: 備 前 町 5-5 大 規 模 住 宅 の 多 い 閑 静 な 既 成 住 宅 地 域 2 住 居 九 州 沖 縄 宮 崎 県 宮 崎 市 58, , 宮 崎 -10: 船 塚 3 丁 目 17 番 一 般 住 宅 のほかに 業 務 用 地 等 が 見 られる 住 宅 地 域 2 中 専 九 州 沖 縄 大 分 県 大 分 市 58, , 大 分 -10: 大 分 市 金 池 南 2 丁 目 2892 番 5 区 画 整 理 事 業 施 行 中 の 一 般 住 宅 地 1 住 居 準 防 中 国 鳥 取 県 鳥 取 市 56, , 鳥 取 -1: 東 町 2 丁 目 341 番 1 中 規 模 一 般 住 宅 が 建 ち 並 ぶ 山 手 の 閑 静 な 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 関 東 山 梨 県 甲 府 市 55,100 71, 甲 府 -8: 寿 町 1015 番 8 中 規 模 一 般 住 宅 の 多 い 区 画 整 然 とした 住 宅 地 域 2 住 居 九 州 沖 縄 佐 賀 県 佐 賀 市 53,900 81, 佐 賀 -7: 八 幡 小 路 5-19 住 宅 事 務 所 等 が 混 在 する 中 心 部 に 近 い 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 東 北 青 森 県 青 森 市 51,600 87, 青 森 -8: 長 島 一 般 住 宅 事 務 所 等 が 混 在 する 既 成 住 宅 地 域 2 住 居 準 防 東 北 福 島 県 福 島 市 50,000 74, 福 島 -2: 野 田 町 一 般 住 宅 の 中 に 事 務 所 等 が 見 られる 住 宅 地 域 1 住 居 中 部 三 重 県 津 市 48,700 94, 津 -18: 大 谷 町 118 番 8 駅 に 近 い 閑 静 で 自 然 的 環 境 も 良 好 な 住 宅 地 域 1 低 専 東 北 秋 田 県 秋 田 市 48,000 82, 秋 田 -5 : 保 戸 野 中 町 2-10 一 般 住 宅 医 院 等 が 混 在 する 閑 静 な 既 成 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 北 陸 富 山 県 富 山 市 47,600 89, 富 山 -39: 舟 橋 南 町 6-2 中 規 模 一 般 住 宅 や 青 空 駐 車 場 の 混 在 する 住 宅 地 域 1 住 居 準 防 中 国 山 口 県 山 口 市 38,600 62, 山 口 -1: 泉 都 町 11-3 一 般 住 宅 を 中 心 にアパート 等 も 見 られる 住 宅 地 域 1 住 居 19 20

11 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 について< 住 まい 手 > 知 っていた のは 約 1/4 関 心 がある どちらかといえば 関 心 がある はあわせて16.7% 住 んでみてもよい 条 件 : 貸 し 主 が 安 心 できる 機 関 であること 街 なかに 比 較 的 安 く 住 めるなどが 条 件 街 なか 転 居 希 望 者 では 安 く 住 めること が 過 半 数 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 の 認 知 度 知 らな かった 72.0% 4.9% 知 ってい た 23.0% わからない 9.7% 関 心 はな い 45.7% 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 への 関 心 5.3% 関 心 がある 4.5% どちらかと いえば 関 心 がある 12.2% どちらかと いえば 関 心 がない 22.6% 住 んでみてもよい 条 件 (%) 土 地 所 有 者 ( 貸 し 主 )が 公 的 な 安 心 できる 機 関 であること 便 利 な 中 心 市 街 地 に 比 較 的 安 く 住 めること どのような 条 件 でも 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 に は 住 みたくない( 土 地 は 所 有 がよい) 土 地 付 き 持 ち 家 と 同 様 に 住 宅 の 転 売 ( 中 古 住 宅 の 売 買 )が 容 易 にできること 土 地 付 き 持 ち 家 に 比 べて 建 物 の 質 や 空 間 が 豊 かであること 土 地 付 きマンションなみの 価 格 で 一 戸 建 てやハウスに 住 めること 全 体 [N=647] 市 域 居 住 者 (A) [N=308] 市 域 家 屋 所 有 者 (B) [N=239] 展 示 場 来 場 者 (C) [N=100] 街 なか 居 住 希 望 者 [N=120] 街 なか 転 居 希 望 者 [N=74] 21 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 について< 土 地 所 有 者 > 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 の 敷 地 として 貸 すこと: 貸 してもよい どちらかといえ ば 貸 してもよい があわせて5.6% わからない が11.3% 貸 してもよい 条 件 : 公 的 な 安 心 できる 機 関 が 借 り 上 げてくれること が19.7% 次 いで 駐 車 場 と 同 等 以 上 の 収 益 が 見 込 めること 必 要 なときに 土 地 を 返 してもらえること などが 多 い どのような 条 件 でも 土 地 を 貸 したくはない は 31.0% 土 地 所 有 者 が 土 地 を 貸 すためには 借 り 主 の 信 頼 性 ( 安 心 感 )と 収 益 性 がポイント 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 の 敷 地 として 貸 すことへの 意 思 5.6% わからない 11.3% 5.6% 貸 してもよ い 1.4% どちらかと いえば 貸 し てもよい 4.2% どちらかと いえば 貸 し たくない 11.3% 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 の 敷 地 として 土 地 を 貸 す 条 件 どのような 条 件 でも 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 の 敷 地 として (%) 31.0 土 地 を 貸 したくはない 公 的 な 安 心 できる 機 関 が 借 り 上 げてくれること 19.7 駐 車 場 と 同 等 以 上 の 収 益 が 見 込 めること 18.3 必 要 なときに 土 地 を 返 してもらえること 16.9 固 定 資 産 税 等 の 税 金 が 今 の 制 度 以 上 に 安 くなること 12.7 土 地 の 売 却 が 容 易 にできること 12.7 空 き 家 等 の 経 営 リスクがないこと 9.9 土 地 や 建 物 の 維 持 管 理 に 手 間 がかからないこと 9.9 貸 したくな い 60.6% 街 なかのにぎわい 回 復 や 環 境 の 向 上 に 寄 与 する 建 物 であること [N=71] 22

12 定 期 借 地 権 方 式 の 課 題 定 期 借 地 を 用 いた 低 層 戸 建 連 続 形 式 ( 住 宅 )の 可 能 性 について 定 期 借 地 に 関 する 認 識 は 総 じて 低 い 居 住 者 ( 需 要 側 ) 土 地 所 有 者 ( 供 給 側 )ともに 公 的 な 安 心 で きる 機 関 の 関 与 を 期 待 居 住 者 は 比 較 的 安 く 住 めることを 期 待 土 地 所 有 者 は 駐 車 場 と 同 程 度 の 収 益 経 営 リスクの 回 避 を 期 待 一 定 の 需 要 は 期 待 できる ただし 居 住 者 ( 需 要 側 )と 土 地 所 有 者 ( 供 給 側 )をつなぐ 仕 組 み と 普 及 啓 発 の 仕 掛 けが 必 要 23 街 なか の 空 間 再 編 イメージ 現 状 を 放 置 した 場 合 改 善 の 方 向 性 (シナリオ) 空 家 への 入 居 街 なみと 一 体 感 ある 低 層 住 宅 の 整 備 駐 車 場 空 家 公 園 駐 車 場 入 居 公 園 駐 車 場 駐 車 場 駐 車 場 空 き 地 将 来 の 住 宅 整 備 のための 種 地 としての 暫 定 空 地 駐 車 場 の 集 約 化 24

13 個々の地区特性に対応した再整備イメージと手法の可能性 智頭街道沿道地区 旧大手通の歴史性を生 かした街並み 街路整備 若狭街道沿道地区 防火建築帯のリノベーション で店舗 住宅の整備 西町地区 定期借地を用いた住宅 街区整備モデル 職人町地区 狭小 老朽建物の共同 建替え 資料 住宅市街地総合整備事業整備計画策定等に関する調査研究 鳥取市/早稲田大学 をもとに作成 25 シナリオ実現のための手法や施策的対応の方向性 中心市街地の住宅需要にみあった高さコントロール(規制と誘導) 現状では 駅周辺を中心とした市街地における高層マンション建設の活発化や 住宅地にお ける空き地の駐車場化が急増するなど 土地の効率的利用のみが進展している 対象地区の現状に即した適切な高さコントロールにより無秩序な高度利用を抑制し 秩序ある 街並みを形成するとともに 安全で魅力的な住環境を提供する 駐車場利用にまさる収益性を持った住宅整備手法 事業モデル の検討 現状では 官公庁周辺の住宅地区を中心に駐車場需要が高く 土地保有者は収益源として空き 地を月極駐車場として利用している 空き地の駐車場にまさる収益性を持った住宅整備手法を検討 スケルトン定借手法の導入に よる良好な低層住宅の供給のほか 駐車場の集約化 適正配置等を目指す事業モデルを開 発する 既存住宅の円滑な流通 ストック活用など 多様なメニューとの連携 市街地環境に寄与する土地利用促進のための土地保有コストに係る施策の検討 空き地化した土地の所有者 不在地主等 は 月極駐車場等として利用している 市街地環境に寄与するような土地利用を促進するための手法として 住宅地における土地所 有 空き地保有 に関するコスト 固定資産税等 の適正なあり方を検討する 26

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