三井区住宅改良事業計画基礎調査報告書

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1 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 平 成 2 2 年 9 月 春 日 市

2 目 次 1. 計 画 策 定 の 背 景 目 的 位 置 づけ 1-1 背 景 目 的 計 画 の 位 置 づけ 計 画 期 間 上 位 計 画 関 連 計 画 (1) 上 位 計 画 (2) 関 連 計 画 春 日 市 の 概 要 2-1 春 日 市 の 現 況 (1) 位 置 (2) 人 口 世 帯 数 (3) 年 齢 別 人 口 の 状 況 (4) 将 来 人 口 市 営 住 宅 ストックの 状 況 (1) 管 理 状 況 (2) 人 口 世 帯 数 (3) 世 帯 の 状 況 (4) 入 居 者 の 収 入 状 況 (5) 空 家 の 状 況 (6) 収 入 超 過 者 高 額 所 得 者 に 対 する 取 組 春 日 市 の 住 宅 (1) 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 (2) 空 家 (3) 住 宅 の 居 住 水 準 (4) 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 市 営 住 宅 居 住 者 意 向 の 把 握 3-1 意 向 調 査 の 目 的 と 調 査 項 目 (1) 調 査 の 目 的 (2) 調 査 項 目 (3)アンケート 調 査 の 方 法 及 び 実 施 期 間 アンケート 調 査 票 の 配 布 回 収 状 況 アンケート 集 計 結 果 アンケートによる 主 な 意 見 要 望 アンケートによる 反 映 事 項 (1) 質 問 に 対 する 回 答 (2) 主 な 意 見 要 望 (3)まとめ 長 寿 命 化 に 関 する 基 本 方 針 4-1 維 持 管 理 の 方 針 長 寿 命 化 及 びライフサイクルコストの 縮 減 に 関 する 方 針 ストック 活 用 の 基 本 方 針 (1) 計 画 的 な 建 替 改 善 (2) 市 営 住 宅 ストック 活 用 に 関 する 課 題

3 目 次 5. 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 5-1 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 手 法 の 選 定 フロー 6-1 手 法 の 選 定 フロー 住 棟 別 手 法 判 定 (1) 活 用 手 法 の 選 定 基 準 (2) 各 判 定 結 果 市 営 住 宅 の 活 用 手 法 長 寿 命 化 のための 維 持 管 理 7-1 計 画 期 間 内 に 実 施 する 修 繕 管 理 の 内 容 修 繕 事 業 建 替 えに 係 る 事 業 予 定 一 覧 整 備 戸 数 の 検 討 8-1 市 営 住 宅 の 役 割 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 (1) 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 による 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 (2) 目 標 管 理 戸 数 の 確 保 における 問 題 点 (3) 目 標 供 給 割 合 における 問 題 点 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し (1) 目 標 管 理 戸 数 (2) 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し 建 替 事 業 の 実 施 方 針 スケジュール 9-1 建 替 事 業 の 実 施 方 針 建 替 建 設 事 業 スケジュール 建 替 建 設 概 算 事 業 費 ケーススタディ 10-1 建 替 計 画 方 針 (1) 配 置 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 (2) 各 団 地 の 方 針 建 替 計 画 案 = 資 料 = 1. 団 地 別 カルテ 2. 団 地 別 計 画 案 3. 建 替 建 設 概 算 事 業 費 内 訳

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5 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 平 成 22 年 9 月 策 定 主 体 受 託 者 福 岡 県 春 日 市 管 財 課 福 岡 県 春 日 市 原 町 TEL FAX ( 株 ) 三 座 建 築 事 務 所 九 州 事 務 所 福 岡 県 福 岡 市 博 多 区 下 川 端 町 10-4 TEL FAX

6 1. 計 画 策 定 の 背 景 目 的 位 置 づけ 1-1 背 景 平 成 18 年 6 月 少 子 高 齢 化 社 会 人 口 世 帯 減 少 社 会 の 到 来 を 目 前 に 控 え 現 在 及 び 将 来 における 国 民 の 豊 かな 住 生 活 を 実 現 するための 住 生 活 基 本 法 が 制 定 され 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 ( 計 画 期 間 平 成 18 年 度 ~ 平 成 27 年 度 )において 住 宅 困 窮 者 の 多 様 化 に 対 応 する 住 宅 セーフティネットの 充 実 を 図 るため 公 営 住 宅 などの 整 備 改 善 入 居 の 適 正 化 管 理 の 合 理 化 公 共 賃 貸 住 宅 の 運 営 主 体 間 の 連 携 強 化 大 規 模 災 害 時 の 被 災 者 住 宅 確 保 の 支 援 など 取 り 組 む 施 策 が 示 された 春 日 市 は 平 成 16 年 3 月 に 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 を 策 定 して から 6 年 を 経 過 し 社 会 情 勢 や 住 民 ニーズの 変 化 市 財 政 の 一 層 の 逼 迫 などを 踏 まえ た 市 営 住 宅 ストックの 活 用 手 法 や 事 業 内 容 などについての 見 直 しが 必 要 である 市 営 住 宅 は 昭 和 年 代 に 供 給 されたストックが 更 新 時 期 を 迎 え 早 期 の 建 替 えや 計 画 的 な 修 繕 改 善 により 長 寿 命 化 を 図 るものの 判 別 など 効 率 的 かつ 効 果 的 な 事 業 計 画 に 基 づくストックマネジメント * が 求 められている 十 分 な 安 全 性 や 居 住 性 を 備 えた 長 期 活 用 を 図 るべき 住 棟 について 予 防 保 全 の 観 点 からの 中 長 期 的 な 維 持 管 理 計 画 の 策 定 が 求 められている 1-2 目 的 市 営 住 宅 の 長 寿 命 化 市 民 と 行 政 と 事 業 者 の 連 携 による 快 適 な 住 まい 環 境 の 形 成 を 推 進 するため 市 営 住 宅 の 将 来 像 や 建 替 事 業 について 検 討 する 安 全 で 快 適 な 住 まいを 長 きにわたって 確 保 するため 修 繕 改 善 建 替 えなどの 公 営 住 宅 等 の 活 用 手 法 を 定 め 長 期 的 な 維 持 管 理 の 実 現 に 資 することを 目 的 とする 市 営 住 宅 ストックの 再 生 市 営 住 宅 の 整 備 にあたっては 現 下 の 厳 しい 財 政 状 況 や 住 宅 事 情 などから 既 存 ストックを 活 かした 事 業 の 平 準 化 などが 求 められている 従 来 の 整 備 手 法 にとらわ れず 効 率 的 かつ 効 果 的 な 事 業 推 進 を 図 り 安 全 に 安 心 して 暮 らせる 住 宅 ストック の 再 生 に 資 することを 目 的 とする ストックマネジメント: 既 存 建 築 物 (ストック)を 有 効 に 活 用 し 長 寿 命 化 を 図 る 体 系 的 な 手 法 のこと 1

7 1-3 計 画 の 位 置 づけ 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 は 春 日 市 総 合 計 画 の 下 位 計 画 として 位 置 づける また 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 16 年 3 月 )については 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 が 優 先 するものとする 春 日 市 総 合 計 画 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 15 年 度 ) 福 岡 県 営 住 宅 ストック 総 合 計 画 春 日 市 営 住 宅 長 寿 命 化 計 画 ( 平 成 23 年 度 ~ 平 成 32 年 度 ) 福 岡 県 地 域 住 宅 計 画 住 生 活 基 本 計 画 全 国 計 画 福 岡 県 計 画 1-4 計 画 期 間 計 画 期 間 は 平 成 23 年 度 (2011 年 度 )から 平 成 32 年 度 (2020 年 度 )までの 10 年 間 とする また 平 成 27 年 度 に 中 間 見 直 し 平 成 32 年 度 には 抜 本 的 な 見 直 しを 行 い 新 たな 計 画 を 策 定 する 1-5 上 位 計 画 関 連 計 画 (1) 上 位 計 画 春 日 市 総 合 計 画 (2) 関 連 計 画 都 市 計 画 マスタープラン 春 日 市 高 齢 者 福 祉 計 画 介 護 保 険 事 業 計 画 春 日 市 障 害 者 福 祉 長 期 行 動 計 画 春 日 市 地 域 福 祉 計 画 春 日 市 地 域 しあわせプラン 2

8 2. 春 日 市 の 概 要 2-1 春 日 市 の 現 況 (1) 位 置 春 日 市 は 東 西 4 キロメートル 南 北 5.3 キロメートル 面 積 平 方 キロメ ートルで 北 は 福 岡 市 東 は 大 野 城 市 西 は 那 珂 川 町 に 接 し 福 岡 都 市 圏 の 中 央 部 に 位 置 している 市 の 南 北 には 主 要 地 方 道 福 岡 筑 紫 野 線 一 般 県 道 板 付 牛 頸 筑 紫 野 線 東 西 に は 主 要 地 方 道 福 岡 早 良 大 野 城 線 大 野 城 二 丈 線 一 般 県 道 那 珂 川 大 野 城 線 が 整 備 され 市 の 東 端 を 西 鉄 天 神 大 牟 田 線 JR 鹿 児 島 本 線 市 の 西 端 をJR 博 多 南 線 が 走 り 福 岡 市 都 心 部 に 近 いという 地 理 条 件 と 交 通 の 利 便 性 などから 福 岡 市 の 通 勤 圏 となっている (2) 人 口 世 帯 数 国 勢 調 査 における 春 日 市 の 総 人 口 は 昭 和 60 年 75,555 人 から 平 成 17 年 108,402 人 と 着 実 に 増 加 している また 世 帯 数 は 昭 和 60 年 23,961 世 帯 から 平 成 17 年 41,293 世 帯 と 大 きく 増 加 している 一 方 世 帯 人 員 は 昭 和 60 年 3.15 人 / 世 帯 から 急 激 に 減 少 し 平 成 17 年 には 2.66 人 / 世 帯 となっている 3

9 人 口 世 帯 数 120, ,000 80,000 60,000 40,000 20, ,555 23,961 総 人 口 ( 人 ) 世 帯 数 ( 世 帯 ) 世 帯 人 員 ( 人 ) 105, ,402 99,206 88, ,293 29,488 35,155 39,178 世 帯 人 員 昭 和 60 年 平 成 2 年 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 2.40 人 口 世 帯 数 及 び 世 帯 人 員 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 昭 和 60 年 平 成 2 年 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 総 人 口 ( 人 ) 75,555 88,699 99, , ,402 世 帯 数 ( 世 帯 ) 23,961 29,488 35,155 39,178 41,293 世 帯 人 員 ( 人 ) (3) 年 齢 別 人 口 の 状 況 年 齢 (3 区 分 ) 別 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 昭 和 60 年 平 成 2 年 平 成 7 年 平 成 12 年 平 成 17 年 0~14 歳 18, % 19, % 20, % 19, % 18, % 春 日 市 15~64 歳 52, % 62, % 70, % 74, % 73, % 65 歳 以 上 4, % 6, % 8, % 11, % 14, % 0~14 歳 1,028, % 910, % 815, % 742, % 701, % 福 岡 県 15~64 歳 3,190, % 3,287, % 3,382, % 3,393, % 3,326, % 65 歳 以 上 499, % 597, % 728, % 870, % 997, % 0~14 歳 252, % 231, % 205, % 191, % 187, % 福 岡 市 15~64 歳 816, % 885, % 933, % 967, % 983, % 65 歳 以 上 90, % 112, % 141, % 177, % 213, % 0~14 歳 17, % 15, % 15, % 15, % 15, % 大 野 城 市 15~64 歳 47, % 52, % 59, % 62, % 63, % 65 歳 以 上 4, % 6, % 8, % 10, % 13, % 0~14 歳 13, % 11, % 9, % 8, % 9, % 太 宰 府 市 15~64 歳 39, % 44, % 46, % 46, % 45, % 65 歳 以 上 4, % 6, % 8, % 10, % 12, % 0~14 歳 14, % 13, % 15, % 15, % 14, % 筑 紫 野 市 15~64 歳 42, % 48, % 56, % 65, % 67, % 65 歳 以 上 5, % 7, % 9, % 12, % 15, % 4

10 0~14 歳 人 口 の 割 合 は 近 隣 市 と 比 較 すると 春 日 市 は 最 も 高 い 割 合 となっている 0~14 歳 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 15~64 歳 人 口 の 割 合 は 福 岡 市 に 次 いで 高 い 割 合 となっている 15~64 歳 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 65 歳 以 上 人 口 の 割 合 は 近 隣 市 のなかで 最 も 低 い 割 合 となっている 65 歳 以 上 人 口 の 推 移 ( 国 勢 調 査 ) 5

11 (4) 将 来 人 口 将 来 人 口 の 推 計 ( 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 平 成 20 年 12 月 推 計 )をみる と 総 人 口 は 平 成 32 年 にピークをむかえ 以 降 減 少 傾 向 にある 65 歳 以 上 の 老 年 人 口 は 平 成 17 年 13.3%から 平 成 47 年 29.6%に 増 加 すると 推 計 されている 120, ,000 14,468 17,759 22,203 25,626 27,875 29,879 31,700 80,000 60,000 40,000 74,873 74,759 72,964 71,023 69,111 66,318 62,764 老 年 人 口 ( 人 ) 生 産 人 口 ( 人 ) 年 少 人 口 ( 人 ) 20,000 19,061 18,105 16,607 15,154 13,883 13,040 12,485 0 平 成 17 年 平 成 22 年 平 成 27 年 平 成 32 年 平 成 37 年 平 成 42 年 平 成 47 年 将 来 人 口 の 推 計 ( 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 平 成 20 年 12 月 推 計 ) 区 分 平 成 17 年 平 成 22 年 平 成 27 年 平 成 32 年 平 成 37 年 平 成 42 年 平 成 47 年 総 人 口 ( 人 ) 108, , , , , , ,949 年 少 人 口 ( 人 ) 19,061 18,105 16,607 15,154 13,883 13,040 12,485 年 (0~14 歳 ) 17.6% 16.4% 14.9% 13.6% 12.5% 11.9% 11.7% 齢 別 生 産 人 口 ( 人 ) 74,873 74,759 72,964 71,023 69,111 66,318 62,764 人 口 (15~64 歳 ) 69.1% 67.6% 65.3% 63.5% 62.3% 60.7% 58.7% 老 年 人 口 14,468 17,759 22,203 25,626 27,875 29,879 31,700 (65 歳 以 上 ) 13.3% 16.1% 19.9% 22.9% 25.1% 27.4% 29.6% 6

12 2-2 市 営 住 宅 ストックの 状 況 (1) 管 理 状 況 公 共 賃 貸 住 宅 ( 平 成 22 年 5 月 ) 種 類 番 号 住 宅 名 管 理 棟 数 ( 棟 ) 管 理 戸 数 ( 戸 ) 構 成 比 1 若 草 大 和 1 40 市 営 住 宅 3 欽 修 双 葉 % 5 上 白 水 1 30 市 営 住 宅 計 日 の 出 町 県 営 住 宅 2 竹 ノ 本 % 県 営 住 宅 計 春 日 公 園 アーバンハイツ 春 日 2 45 U R 住 宅 3 アーベイン 春 日 公 園 % 4 アーベインビオ 春 日 U R 住 宅 計 39 1,499 合 計 71 2, % 7

13 1) 管 理 戸 数 市 営 住 宅 は 若 草 住 宅 136 戸 大 和 住 宅 40 戸 欽 修 住 宅 96 戸 双 葉 住 宅 94 戸 上 白 水 住 宅 30 戸 の 合 計 5 住 宅 396 戸 となっている 市 営 住 宅 の 概 要 ( 平 成 22 年 4 月 ) 住 宅 名 構 造 区 分 戸 数 ( 戸 ) 建 設 年 度 32 昭 和 42 若 草 中 層 耐 火 改 良 32 昭 和 昭 和 46 公 営 40 昭 和 47 大 和 中 層 耐 火 公 営 40 昭 和 45 欽 修 中 層 耐 火 改 良 48 昭 和 昭 和 47 双 葉 中 層 耐 火 改 良 94 昭 和 47 上 白 水 中 層 耐 火 公 営 30 昭 和 50 改 良 合 計 公 営 合 計 総 合 計 396-2) 耐 用 年 限 市 営 住 宅 の 耐 用 年 限 は 全 て 中 層 耐 火 の 70 年 となっている 全 ての 住 棟 で 耐 用 年 限 の 2 分 の1を 経 過 しているため 建 替 えが 可 能 である 3) 市 営 住 宅 の 建 設 年 度 昭 和 42 年 から 昭 和 50 年 に 建 設 されており 全 て 昭 和 56 年 建 築 基 準 法 新 耐 震 * 基 準 以 前 の 住 宅 である (2) 人 口 世 帯 数 市 営 住 宅 の1 世 帯 当 りの 人 員 は 1.88 人 となっており 春 日 市 の1 世 帯 当 りの 人 員 2.66 人 より 少 ない (2-1(2) 人 口 世 帯 数 参 照 ) 市 営 住 宅 ごとにみると 双 葉 住 宅 が1 世 帯 当 り 1.68 人 と 最 も 少 なくなっている 市 営 住 宅 の 人 口 及 び 世 帯 ( 平 成 22 年 4 月 ) 住 宅 名 人 口 ( 人 ) 世 帯 数 1 世 帯 当 り 人 員 ( 人 ) 若 草 大 和 欽 修 双 葉 上 白 水 合 計 建 築 基 準 法 新 耐 震 基 準 : 建 築 基 準 法 の 改 正 により 新 しい 耐 震 基 準 が 施 行 された 新 耐 震 基 準 の 建 物 とは 昭 和 56 年 6 月 1 日 後 に 建 築 されたものをいう 8

14 (3) 世 帯 の 状 況 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 の 状 況 をみると 1 人 世 帯 が 最 も 多 く 44.9%となっている そのうち6 割 以 上 が 高 齢 者 * の 単 身 世 帯 である 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 に 占 める 高 齢 者 世 帯 * の 割 合 は 55.3%となっている 特 に 双 葉 住 宅 が 74.2%と 最 も 高 くなっている 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 の 状 況 ( 平 成 22 年 4 月 ) 65 歳 高 齢 家 族 人 員 高 齢 戸 数 人 口 入 居 空 未 満 者 住 宅 名 者 1 人 2 人 3 人 4 人 ( 戸 ) ( 人 ) 世 帯 家 単 身 単 身 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 計 世 帯 若 草 大 和 欽 修 双 葉 上 白 水 合 計 % 16.3% 27.4% 43.7% 37.0% 10.4% 8.9% 0% 0% 100% % 12.5% 25.0% 37.5% 35.0% 22.5% 5.0% 0% 0% 100% % 25.0% 24.0% 49.0% 35.4% 9.4% 2.1% 3.1% 1.0% 100% % 7.5% 46.2% 53.8% 30.1% 11.8% 3.2% 1.1% 0% 100% % 10.0% 10.0% 20.0% 23.3% 33.3% 13.3% 6.7% 3.3% 100% % 15.5% 29.4% 44.9% 33.8% 13.5% 5.8% 1.5% 0.5% 100% 高 齢 者 :65 歳 以 上 の 人 高 齢 者 世 帯 :65 歳 以 上 の 人 が 居 る 世 帯 9

15 (4) 入 居 者 の 収 入 状 況 入 居 者 の 収 入 状 況 は 公 営 住 宅 改 良 住 宅 とも 区 分 1で7 割 程 度 を 占 めており 低 所 得 者 に 対 する 供 給 が 行 われていることがうかがえる 入 居 者 構 成 比 率 ( 平 成 22 年 4 月 ) 公 営 住 宅 世 帯 数 構 成 比 ( 戸 ) 改 良 住 宅 世 帯 数 構 成 比 ( 戸 ) 区 分 * 収 入 分 位 入 居 者 の 収 入 ( 月 額 ) % 104 千 円 以 下 % % % 104 千 円 超 123 千 円 以 下 4 3.7% % % 123 千 円 超 139 千 円 以 下 4 3.7% % % 139 千 円 超 158 千 円 以 下 9 8.3% 6 2.1% % 158 千 円 超 186 千 円 以 下 2 1.8% 7 2.5% % 186 千 円 超 214 千 円 以 下 5 4.6% 4 1.4% % 214 千 円 超 259 千 円 以 下 3 2.8% 6 2.1% 8 50%- 259 千 円 超 7 6.4% % 合 計 % % 公 営 住 宅 ( 若 草 400 棟 大 和 上 白 水 ) 改 良 住 宅 ( 若 草 100~300 棟 欽 修 双 葉 ) (5) 空 家 の 状 況 空 家 の 状 況 は 通 常 満 室 で 空 家 はない 状 態 にある 平 成 22 年 4 月 時 点 での 空 家 は 双 葉 住 宅 で 集 会 所 として 活 用 している 1 室 と 若 草 住 宅 で 修 繕 中 の 入 居 待 機 による 1 室 である (6) 収 入 超 過 者 * 高 額 所 得 者 * に 対 する 取 組 春 日 市 営 住 宅 条 例 の 収 入 超 過 者 等 において 収 入 超 過 者 等 に 関 する 認 定 収 入 超 過 者 の 明 渡 し 努 力 義 務 収 入 超 過 者 に 対 する 家 賃 高 額 所 得 者 に 対 する 明 渡 し 請 求 が 定 められている 収 入 分 位 : 全 国 の2 人 以 上 世 帯 を 収 入 の 低 い 順 に 並 べた 時 の 位 置 を 示 すもの 収 入 超 過 者 : 引 き 続 き3 年 以 上 入 居 し 入 居 収 入 基 準 を 超 える 収 入 のある 者 高 額 所 得 者 : 引 き 続 き5 年 以 上 入 居 し 最 近 2 年 間 収 入 分 位 60%を 超 える 収 入 のある 者 10

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17 2-3 春 日 市 の 住 宅 (1) 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 をみると 持 ち 家 は 福 岡 県 平 均 と 比 較 して 少 なく 近 隣 市 では 福 岡 市 大 野 城 市 に 次 いで 少 なくなっている また 民 営 の 借 家 は 福 岡 市 大 野 城 市 に 次 いで 割 合 が 多 い 住 宅 の 所 有 関 係 別 一 般 入 居 世 帯 数 ( 平 成 17 国 勢 調 査 ) 公 営 UR 民 営 の 給 与 住 宅 に 住 む 持 ち 家 間 借 り 公 社 の 借 家 借 家 住 宅 一 般 世 帯 合 計 春 日 市 福 岡 県 福 岡 市 大 野 城 市 太 宰 府 市 筑 紫 野 市 20,035 1,986 14,372 1, , ,065, , ,381 60,780 18,501 1,956, ,417 67, ,283 26,813 6, , ,311 1,176 14,177 1, , , , , , ,726 1, , ( 上 段 = 一 般 入 居 世 帯 数 下 段 = 構 成 比 %) (2) 空 家 空 家 の 種 類 では 賃 貸 用 の 住 宅 が 最 も 多 くなっている 住 宅 の 空 家 をみると 春 日 市 の 空 家 の 割 合 は 太 宰 府 市 筑 紫 野 市 に 次 いで 低 い 割 合 である 春 日 市 の 空 家 の 種 類 ( 平 成 20 年 度 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 総 数 一 戸 建 ( 戸 ) 長 屋 建 共 同 住 宅 その 他 ( 戸 ) 総 数 木 造 非 木 造 総 数 木 造 非 木 造 空 家 総 数 5, ,590 1,020 3,570 二 次 的 住 宅 賃 貸 用 の 住 宅 4, , ,050 売 却 用 の 住 宅 そ の 他 の 住 宅 注 記 : 二 次 的 住 宅 とは 別 荘 や 普 段 住 んでいる 住 宅 とは 別 に たまに 寝 泊 まりしている 人 がいる 住 宅 12

18 住 宅 の 空 家 ( 平 成 20 年 度 住 宅 土 地 統 計 調 査 ) 春 日 市 福 岡 県 福 岡 市 大 野 城 市 太 宰 府 市 筑 紫 野 市 空 家 店 舗 その 他 区 分 総 数 ( 戸 ) 専 用 住 宅 ( 戸 ) の 併 用 住 宅 ( 戸 ) 空 家 数 5,270(11.6%) 5, 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 建 築 中 の 住 宅 数 空 家 数 324,600(13.7%) 318,300 6,300 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 14,200 10,800 3,300 建 築 中 の 住 宅 数 2,000 2,000 - 空 家 数 116,750(14.6%) 115,730 1,030 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 8,360 7, 建 築 中 の 住 宅 数 空 家 数 5,410(13.3%) 5, 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 建 築 中 の 住 宅 数 空 家 数 3,290(10.8%) 3, 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 建 築 中 の 住 宅 数 空 家 数 4,440(10.8%) 4, 一 時 現 在 者 のみの 住 宅 数 建 築 中 の 住 宅 数 注 記 :( %)は 住 宅 総 数 に 対 する 空 家 数 の 割 合 住 宅 総 数 45,620 2,374, ,030 40,640 30,490 41,190 (3) 住 宅 の 居 住 水 準 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 の 居 住 水 準 をみると 借 家 では1 世 帯 当 り 延 べ 面 積 は 福 岡 県 を 上 回 っている 1 人 当 り 延 べ 面 積 は 公 営 UR 公 社 の 借 家 では 福 岡 県 より 多 いが 民 営 の 借 家 では 福 岡 県 を 下 回 っている 住 宅 に 住 む 一 般 世 帯 の 居 住 水 準 ( 平 成 17 国 勢 調 査 ) 1 世 帯 当 たり 人 員 ( 人 ) 1 世 帯 当 たり 延 べ 面 積 (m2) 1 人 当 たり 延 べ 面 積 (m2) 持 ち 家 公 営 UR 公 社 の 借 家 民 営 の 借 家 給 与 住 宅 間 借 り 福 岡 県 春 日 市 福 岡 県 2.32( 公 営 ) 52.6( 公 営 ) 22.7( 公 営 ) 2.19(UR 公 社 ) 48.9(UR 公 社 ) 22.4(UR 公 社 ) 春 日 市 福 岡 県 春 日 市 福 岡 県 春 日 市 福 岡 県 春 日 市

19 (4) 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 近 隣 市 における 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 をみると 福 岡 市 を 除 く 近 隣 市 では 1% 以 下 となっている 春 日 市 の 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 においても 0.9%となっている 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 ( 福 岡 県 市 町 村 要 覧 2009) 住 基 ( 平 成 ) 市 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 人 口 ( 人 ) 世 帯 数 ( 平 成 21 年 度 ) (%) 春 日 市 108,561 43, 福 岡 市 1,384, , 大 野 城 市 94,287 38, 太 宰 府 市 68,601 27, 筑 紫 野 市 99,849 39, 注 記 : 福 岡 県 市 町 村 要 覧 では 公 営 住 宅 の 世 帯 数 比 率 と 記 されている 14

20 3. 市 営 住 宅 居 住 者 意 向 の 把 握 3-1 意 向 調 査 の 目 的 と 調 査 項 目 (1) 調 査 の 目 的 市 営 住 宅 居 住 者 に 対 して すみよい 市 営 住 宅 の 計 画 のために 住 まいに 関 する 意 識 意 向 の 把 握 を 行 う (2) 調 査 項 目 1 現 在 の 市 営 住 宅 について 4 現 在 の 市 営 住 宅 を 建 替 える 場 合 問 1 市 営 住 宅 名 問 12 希 望 する 時 期 2 世 帯 について 問 13 間 取 りと 規 模 問 2 世 帯 主 の 年 齢 問 3 世 帯 人 数 問 4 家 族 構 成 問 5 65 歳 以 上 の 人 数 問 6 18 歳 以 下 の 人 数 未 就 学 児 の 人 数 問 7 介 護 または 障 害 の 程 度 問 8 居 住 年 数 問 9 自 動 車 バイク 自 転 車 の 所 有 問 14 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 希 望 問 15 現 在 と 違 う 場 所 に 建 替 える 場 合 の 希 望 問 16 新 しい 市 営 住 宅 に 希 望 するもの 問 17 新 しい 市 営 住 宅 の 設 備 に 希 望 するもの 問 18 新 しい 市 営 住 宅 の 環 境 に 希 望 するもの 5 現 在 の 市 営 住 宅 を 改 善 する 場 合 問 19 希 望 する 時 期 問 20 改 善 を 希 望 するもの 6 現 在 の 市 営 住 宅 の 建 替 え 改 善 について 3 現 在 の 住 宅 の 満 足 度 問 20 建 替 え 改 善 の 意 向 問 10 住 宅 内 部 住 宅 外 部 立 地 条 件 等 問 11 入 居 の 理 由 7 今 のままを 望 む 問 21 今 のままを 望 む 理 由 (3)アンケート 調 査 の 方 法 及 び 実 施 期 間 配 布 回 収 の 方 法 実 施 期 間 訪 問 による 配 布 回 収 平 成 22 年 5 月 12 日 ~ 平 成 22 年 5 月 26 日 15

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23 3-2 アンケート 調 査 票 の 配 布 回 収 状 況 アンケート 調 査 票 の 配 布 回 収 状 況 団 地 名 配 布 ( 票 ) 回 収 ( 票 ) 回 収 率 若 草 % 大 和 % 欽 修 % 双 葉 % 上 白 水 % 合 計 % 18

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35 3-5 アンケートによる 反 映 事 項 (1) 質 問 に 対 する 回 答 質 問 に 対 する 回 答 反 映 事 項 建 替 えを 希 望 する 時 期 は 早 く( 概 ね 5 年 以 内 ) が 最 も 多 い 建 替 えた 場 合 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 を 希 望 す る 世 帯 は 約 4 割 である 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 を 希 望 しない 理 由 は 家 賃 が 上 がるからが 最 も 多 い 違 う 場 所 でも 新 しい 市 営 住 宅 に 住 みたいと 希 望 す る 世 帯 が 6 割 以 上 となっている 現 在 の 建 物 の 老 朽 化 に 対 する 不 満 が 多 い 現 在 の 住 宅 への 入 居 の 理 由 は 家 賃 が 安 いためが 最 も 多 い 立 地 条 件 は 概 ね 満 足 している 建 替 え 改 善 の 意 向 で 建 替 えを 望 む 世 帯 は 約 3 割 である 建 替 えの 実 施 建 設 コストの 縮 減 現 地 建 替 全 ての 団 地 で 総 合 的 に 入 居 世 帯 主 が 高 齢 化 している 65 歳 以 上 が 居 る 世 帯 が 多 い 介 護 が 必 要 な 高 齢 者 の 居 る 世 帯 は 2 割 である 車 椅 子 を 使 用 している 世 帯 は 4 世 帯 である 一 人 暮 らし 夫 婦 のみの 少 数 世 帯 が 多 い 母 子 父 子 家 庭 が 多 い 間 取 りの 希 望 は 3DK が 最 も 多 い 押 入 収 納 に 対 する 不 満 が 多 い 自 動 車 の 所 有 台 数 は 6 割 である 段 差 階 段 に 対 する 不 満 が 多 い 新 しい 市 営 住 宅 の 設 備 に 希 望 するものは エレベ ーターが 最 も 多 い 新 しい 市 営 住 宅 に 希 望 するものは 給 湯 が 最 も 多 い 住 宅 のバリアフリー 化 高 齢 者 対 応 住 戸 車 椅 子 対 応 住 戸 2DK 3DK 住 戸 の 供 給 多 様 な 世 帯 への 住 宅 供 給 最 低 居 住 水 準 の 確 保 駐 車 場 の 整 備 エレベーターの 設 置 3 ヵ 所 給 湯 18 歳 以 下 が 居 る 世 帯 が 少 ない 長 期 居 住 者 が 多 い 新 しい 市 営 住 宅 の 環 境 に 希 望 するものは 高 齢 者 福 祉 施 設 の 併 設 が 最 も 多 い 子 育 て 世 帯 の 入 居 の 推 進 コミュニティの 促 進 高 齢 者 福 祉 施 設 の 併 設 改 善 を 希 望 する 時 期 は 早 く( 概 ね 5 年 以 内 )が 最 も 多 い 改 善 を 希 望 するものは 風 呂 場 台 所 内 装 が 多 い 湿 気 に 対 する 不 満 が 多 い 定 期 的 な 修 繕 外 壁 の 断 熱 改 修 30

36 (2) 主 な 意 見 要 望 主 な 意 見 要 望 反 映 事 項 建 替 え に 関 し て 建 替 えを 希 望 する 今 の 場 所 に 建 替 えてほしい 建 替 えで 家 賃 が 上 がると 困 る 良 い 人 達 に 入 居 してほしい 障 がい 者 は 下 階 にしてほしい 違 う 場 所 でも 新 しい 市 営 住 宅 に 住 みたい エレベーターをつけてほしい 浴 室 にシャワーを 付 けてほしい 低 い 浴 槽 にしてほしい 車 椅 子 に 対 応 できるように 部 屋 を 広 く お 年 寄 りにやさしい 住 宅 にしてほしい 使 い 勝 手 の 良 い 間 取 りにしてほしい 畳 のサイズを 普 通 サイズにしてほしい 台 所 を 広 く 収 納 を 広 く 駐 車 場 を 広 く 段 差 をなくしてほしい 室 内 に 洗 濯 機 置 場 がほしい < 建 替 えの 考 え 方 > 建 替 えの 実 施 建 設 コストの 削 減 現 地 建 替 コミュニティの 促 進 子 育 て 世 帯 の 入 居 の 推 進 多 様 な 世 帯 への 住 宅 供 給 全 ての 団 地 で 総 合 的 に 入 居 < 住 宅 の 性 能 > エレベーターの 設 置 3 ヵ 所 給 湯 最 低 居 住 水 準 の 確 保 バリアフリー 高 齢 者 対 応 住 戸 の 採 用 車 椅 子 対 応 住 戸 の 採 用 駐 車 場 の 整 備 室 内 洗 濯 機 置 場 の 確 保 建 物 が 老 朽 化 している 若 い 世 帯 を 増 やしてほしい 身 体 が 悪 くても 下 の 階 に 移 れない 現 況 に 関 し て エレベーターをつけてほしい 階 段 がきつい 風 呂 場 にシャワー 換 気 扇 を 取 付 けてほしい 風 呂 の 湯 沸 し 器 を 新 しくしてほしい 台 所 に 給 湯 器 を 取 付 けてほしい 間 取 りの 使 い 勝 手 が 悪 い 部 屋 押 入 れ 収 納 が 狭 い 障 がい 者 が 住 みやすいように 改 善 してほしい 浴 槽 が 高 く 入 りづらい 台 所 便 所 風 呂 場 が 老 朽 化 している 室 内 に 洗 濯 機 置 場 がほしい 外 壁 のひび 割 れ はがれが 心 配 室 内 が 傷 んで 困 っている 建 具 が 閉 まりづらい 施 錠 が 壊 れている 湿 気 結 露 がひどい 夏 に 室 内 の 温 度 が 上 がって 困 る 水 道 水 が 臭 い 風 呂 場 の 排 水 口 から 悪 臭 がする ベランダの 排 水 が 悪 い 水 漏 れ 雨 漏 りで 困 っている 電 気 のアンペアを 上 げてほしい 地 震 対 策 をしてほしい 火 災 時 に 階 段 が 狭 くて 心 配 また 逃 げる 場 所 がない 駐 車 場 の 照 明 が 無 い 住 棟 間 の 防 犯 灯 がほしい < 修 繕 改 善 > 外 壁 の 改 修 室 内 の 修 繕 定 期 点 検 の 充 実 排 水 設 備 の 改 善 水 道 管 配 水 管 の 補 修 外 壁 の 断 熱 改 修 屋 上 防 水 電 気 容 量 のアップ < 安 全 性 の 確 保 > 耐 震 診 断 屋 外 通 路 等 の 避 難 経 路 の 整 備 防 犯 に 配 慮 した 建 物 部 品 の 設 置 31

37 (3) まとめ アンケート 調 査 を 踏 まえ 建 替 え 改 善 に 際 しては 主 に 下 記 の 点 に 留 意 しながら 今 後 とも 検 討 を 行 う 1 建 替 えについて 建 設 コストの 縮 減 新 しい 市 営 住 宅 への 入 居 を 希 望 しない 理 由 は 家 賃 が 上 がるからが 最 も 多 く 現 在 の 住 宅 への 入 居 理 由 は 家 賃 が 安 いためが 最 も 多 い 入 居 者 家 賃 の 軽 減 市 財 政 負 担 の 軽 減 を 図 るため 建 設 コストを 縮 減 する 多 様 な 世 帯 が 住 むことが 出 来 る 住 宅 供 給 世 帯 主 が 高 齢 者 の 世 帯 65 歳 以 上 がいる 世 帯 一 人 暮 らし 夫 婦 のみの 少 数 世 帯 母 子 父 子 世 帯 が 多 くなっている これらの 状 況 に 対 応 した 多 様 な 世 帯 が 住 む ことが 出 来 る 住 宅 を 供 給 する 住 民 ニーズに 対 応 した 住 宅 性 能 屋 内 外 のバリアフリー 化 エレベーターの 設 置 台 所 洗 面 所 浴 室 の 給 湯 設 備 の 設 置 防 犯 設 備 の 設 置 など 住 民 ニーズに 対 応 した 住 宅 を 供 給 する 2 改 善 について 定 期 点 検 の 充 実 改 善 を 希 望 するものでは 風 呂 場 台 所 内 装 が 多 くなっている 住 宅 の 経 年 に 伴 い 設 備 や 材 料 の 劣 化 が 進 行 するため 定 期 点 検 による 修 繕 や 改 善 を 行 う 32

38 4. 長 寿 命 化 に 関 する 基 本 方 針 4-1 維 持 管 理 の 方 針 管 理 する 市 営 住 宅 の 整 備 管 理 データを 住 棟 単 位 で 整 備 し 市 営 住 宅 の 定 期 点 検 を 実 施 するとともに 予 防 保 全 的 管 理 を 実 施 する また 市 営 住 宅 の 住 棟 単 位 の 修 繕 履 歴 データを 整 備 し 随 時 履 歴 を 確 認 できる 体 制 を 整 備 する 4-2 長 寿 命 化 及 びライフサイクルコスト * の 縮 減 に 関 する 方 針 予 防 保 全 的 な 修 繕 及 び 改 善 入 居 者 のクレームなど 対 症 療 法 型 の 維 持 管 理 から 予 防 保 全 的 な 修 繕 及 び 耐 久 性 の 向 上 などを 図 る 改 善 を 実 施 することによって 市 営 住 宅 などの 長 寿 命 化 を 図 る 耐 久 性 の 向 上 による 修 繕 周 期 の 延 長 屋 上 防 水 外 壁 塗 装 などの 仕 様 のアップグレードなどによる 耐 久 性 の 向 上 修 繕 周 期 の 延 長 などによってライフサイクルコストの 縮 減 を 図 る 定 期 点 検 の 充 実 標 準 的 な 修 繕 周 期 に 先 だって 住 棟 単 位 ごとの 定 期 点 検 を 充 実 し 建 物 の 老 朽 化 や 劣 化 による 事 故 等 を 未 然 に 防 ぐとともに 修 繕 工 事 の 効 率 的 な 実 施 につなげる 4-3 ストック 活 用 の 基 本 方 針 (1) 計 画 的 な 建 替 改 善 市 営 住 宅 の 現 状 は 住 棟 高 さでは 5 階 建 て 12 棟 372 戸 4 階 建 て 1 棟 24 戸 で エレベーターは 設 置 されていない 屋 内 外 はバリアフリーになっていない 全 ての 住 棟 において 建 築 基 準 法 新 耐 震 基 準 以 前 の 構 造 となっており 13 棟 396 戸 のうちピロ ティ * のある 住 宅 は 8 棟 232 戸 となっている このような 状 況 にあることから 現 在 の 住 棟 を 長 寿 命 化 させるための 事 業 は 多 岐 に わたり 事 業 費 も 多 大 になることが 予 想 される また 耐 用 年 限 までの 期 間 が 27 年 から 35 年 で 投 入 した 資 金 に 対 する 投 資 効 果 が 発 揮 されない 恐 れがある 従 って 全 住 棟 での 建 替 えも 踏 まえた 検 討 が 必 要 である 現 在 の 市 営 住 宅 は 建 設 して 35 年 から 43 年 を 経 過 しており 今 後 経 年 とともに 設 備 などの 老 朽 による 改 善 の 機 会 が 多 くなることが 予 想 される 改 善 にあたっては 投 資 効 果 を 踏 まえた 検 討 が 必 要 である ライフサイクルコスト: 構 造 物 の 計 画 設 計 から 建 設 維 持 管 理 解 体 撤 去 廃 棄 にいたる 費 用 のこと ピロティ:1 階 を 壁 で 囲 わずに 柱 だけの 外 部 に 開 かれた 空 間 33

39 (2) 市 営 住 宅 ストック 活 用 に 関 する 課 題 1 住 民 と 行 政 の 連 携 による 事 業 の 推 進 入 居 者 との 合 意 形 成 行 政 関 係 部 署 との 連 携 2 市 財 政 負 担 の 軽 減 事 業 費 の 縮 減 3 住 民 ニーズ 人 口 減 少 高 齢 化 などに 対 応 した 住 宅 供 給 2DK( 少 数 世 帯 ) 3DK( 一 般 世 帯 ) 4DK( 多 家 族 世 帯 ) 車 椅 子 対 応 住 宅 など の 供 給 4 現 有 敷 地 による 建 替 え 入 居 者 周 辺 住 民 にとって 良 好 な 住 環 境 の 提 供 高 度 利 用 による 土 地 の 有 効 活 用 5ストックの 維 持 管 理 修 繕 改 善 建 替 までの 計 画 的 な 点 検 による 修 繕 改 善 の 対 応 34

40 5. 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 5-1 長 寿 命 化 を 図 るべき 市 営 住 宅 平 成 22 年 時 点 で 市 営 住 宅 全 棟 は 築 年 数 35 年 を 経 過 し 老 朽 化 が 進 んでいる また 住 宅 の 経 年 に 伴 い 浴 室 台 所 設 備 配 管 などの 劣 化 も 進 行 している よって 全 ての 市 営 住 宅 において 長 寿 命 化 を 図 る 耐 用 年 限 時 期 耐 用 年 限 までの 期 間 住 宅 名 構 造 区 分 戸 数 ( 戸 ) 建 設 年 度 耐 用 年 数 耐 用 年 限 時 期 耐 用 年 限 までの 期 間 ( 年 ) 32 昭 和 平 成 若 草 中 層 耐 火 改 良 32 昭 和 平 成 昭 和 平 成 公 営 40 昭 和 平 成 大 和 中 層 耐 火 公 営 40 昭 和 平 成 欽 修 中 層 耐 火 改 良 48 昭 和 平 成 昭 和 平 成 双 葉 中 層 耐 火 改 良 94 昭 和 平 成 上 白 水 中 層 耐 火 公 営 30 昭 和 平 成

41 6. 手 法 の 選 定 フロー 6-1 手 法 の 選 定 フロー 手 法 の 選 定 フローは 公 営 住 宅 等 長 寿 命 化 計 画 策 定 指 針 ( 平 成 21 年 3 月 国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 総 合 整 備 課 )を 参 考 に 手 法 の 判 定 は 住 棟 別 手 法 判 定 による 36

42 6-2 住 棟 別 手 法 判 定 (1) 活 用 手 法 の 選 定 基 準 1)1 次 判 定 経 過 年 数 需 要 高 度 利 用 の 必 要 性 及 び 改 善 履 歴 の 評 価 を 行 い 維 持 管 理 建 替 え 用 途 廃 止 の 対 象 とする 住 棟 を 判 定 する また 維 持 管 理 建 替 え 用 途 廃 止 の 判 定 ができなかった 住 棟 は 継 続 判 定 とし 2 次 判 定 を 行 う 2)2 次 判 定 1 次 判 定 で 継 続 判 定 とした 住 棟 を 対 象 に 構 造 の 安 全 性 避 難 の 安 全 性 居 住 性 (プライバシーの 確 保 25 m2 未 満 住 戸 3 ヶ 所 給 湯 高 齢 者 対 応 共 用 部 高 齢 化 対 応 4 階 以 上 エレベーター 附 帯 施 設 共 同 施 設 多 様 な 住 宅 供 給 )について 評 価 を 行 う 3)3 次 判 定 1 次 判 定 及 び 2 次 判 定 による 各 住 棟 別 の 適 用 手 法 の 判 定 過 程 と 結 果 を 踏 まえ 効 率 的 なストック 活 用 まちづくり 地 域 整 備 への 貢 献 事 業 の 容 易 性 他 事 業 主 体 との 連 携 についての 評 価 を 行 い 最 終 判 定 を 行 う (2) 各 判 定 結 果 1)1 次 判 定 1 経 過 耐 用 年 限 経 過 状 況 住 棟 築 年 数 は 35 年 から 43 年 であり 経 過 耐 用 年 限 経 過 状 況 は 全 ての 住 棟 に おいて 耐 用 年 限 の2 分 の1を 経 過 している 2 需 要 高 度 利 用 全 ての 住 宅 において 需 要 が 見 込 め 高 度 利 用 の 必 要 性 が 高 いと 評 価 する 3 改 善 履 歴 平 成 21 年 度 から 平 成 22 年 度 において 全 住 棟 で 外 壁 改 善 を 行 っている 以 上 のことから 構 造 の 安 全 性 避 難 の 安 全 性 居 住 性 を 含 めて 判 定 する 必 要 があ るため 全 ての 住 棟 を 継 続 判 定 とする 37

43 2) 2 次 判 定 1 構 造 の 安 全 性 全 ての 住 棟 は 昭 和 56 年 建 築 基 準 法 新 耐 震 基 準 以 前 に 建 設 されており 建 替 えと 判 定 する また 全 ての 住 棟 において 耐 震 診 断 は 未 実 施 である 2 避 難 の 安 全 性 若 草 住 宅 100 棟 200 棟 300 棟 大 和 住 宅 500 棟 において 二 方 向 避 難 が 確 保 されていない 3 居 住 性 全 ての 住 棟 において プライバシーは 確 保 されている 住 戸 面 積 は 34 m2~51.9 m2となっており 25 m2 未 満 住 戸 はない 若 草 住 宅 100 棟 を 除 く 全 ての 住 棟 において 3 箇 所 給 湯 がない 共 用 部 の 階 段 には 全 ての 住 棟 において 補 助 手 摺 が 設 置 されている 住 棟 は4 階 建 て 5 階 建 てであるが エレベーターは 設 置 されていない 附 帯 施 設 の 自 転 車 置 場 ゴミ 置 場 は 全 ての 団 地 において 設 置 されている 共 同 施 設 の 児 童 遊 園 は 全 ての 団 地 で 設 置 されており 集 会 所 は 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 双 葉 住 宅 に 設 置 されている 間 取 りが 2DK 2UDK 3DK の 一 般 世 帯 向 けとなっており 多 様 な 住 宅 の 供 給 がなされていない 以 上 のことから 全 ての 住 棟 に 対 して 建 替 えと 判 定 する 従 って 長 寿 命 化 型 改 善 の 必 要 性 はないと 判 定 する 3)3 次 判 定 1 団 地 単 位 での 効 率 的 なストック 活 用 若 草 住 宅 市 営 住 宅 の 中 では 最 大 規 模 で 敷 地 面 積 8,583 m2 住 戸 数 136 戸 である 現 況 4 棟 を 2 棟 に 集 約 した 土 地 活 用 と 戸 数 増 加 が 可 能 なため 現 地 建 替 えと 判 定 する 38

44 大 和 住 宅 建 替 計 画 は 1 棟 の 可 能 性 が 高 いが 多 様 な 型 別 供 給 を 行 うことによりコミュニテ ィミックス * の 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 欽 修 住 宅 南 北 に 細 長 い 敷 地 に 1 棟 に 集 約 した 住 棟 配 置 によりコミュニティミックスの 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 双 葉 住 宅 東 西 に 細 長 い 敷 地 に 1 棟 に 集 約 した 住 棟 配 置 によりコミュニティミックスの 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 上 白 水 住 宅 市 営 住 宅 の 中 では 最 小 規 模 で 敷 地 面 積 1,599 m2 住 戸 数 30 戸 であるが 多 様 な 型 別 供 給 を 行 うことによりコミュニティミックスの 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 2まちづくりの 観 点 から 見 た 地 域 整 備 への 貢 献 地 域 単 位 での 効 率 的 ストック 活 用 若 草 住 宅 隣 接 道 路 の 拡 幅 広 場 や 公 園 による 周 辺 コミュニティの 促 進 隣 接 河 川 の 氾 濫 へ の 対 応 など 地 域 のまちづくりへの 貢 献 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 大 和 住 宅 隣 接 地 の 市 有 地 に 保 育 所 がある 市 営 住 宅 と 保 育 所 の 建 替 えを 一 体 的 に 行 うこと により 地 域 コミュニティの 促 進 に 効 果 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 欽 修 住 宅 隣 接 道 路 の 路 線 変 更 や 拡 幅 広 場 や 公 園 による 周 辺 コミュニティの 促 進 など 地 域 のまちづくりに 貢 献 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 双 葉 住 宅 隣 接 道 路 の 路 線 変 更 や 拡 幅 による 未 接 道 宅 地 の 解 消 など 地 域 のまちづくりに 貢 献 が 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 上 白 水 住 宅 隣 接 道 路 は 整 備 済 みである 敷 地 内 の 公 園 は 周 辺 からも 利 用 できるよう 整 備 されて いる 現 状 を 維 持 した 建 替 えにより まちづくりに 貢 献 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する コミュニティミックス: 多 様 な 世 帯 の 交 流 39

45 3 事 業 の 容 易 性 若 草 住 宅 敷 地 内 の 空 地 に 建 設 することにより 仮 移 転 がないなど 入 居 者 の 負 担 を 軽 減 した 事 業 展 開 が 可 能 なため 現 地 建 替 えと 判 定 する 大 和 住 宅 住 宅 の 仮 移 転 を 行 い 跡 地 に 保 育 所 を 建 替 え 保 育 所 跡 地 に 住 宅 を 建 替 える 方 法 が 取 れるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 欽 修 住 宅 敷 地 内 の 空 地 に 建 設 することにより 仮 移 転 が 少 ないなど 入 居 者 の 負 担 を 軽 減 し た 事 業 展 開 が 可 能 なため 現 地 建 替 えと 判 定 する 双 葉 住 宅 敷 地 内 に 建 替 え 用 の 空 地 がないため 敷 地 外 に 仮 移 転 が 必 要 となるが 事 業 の 進 展 のなかで 他 の 住 宅 への 入 居 の 可 能 性 などが 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 上 白 水 住 宅 敷 地 内 に 建 替 え 用 の 空 地 がないため 敷 地 外 に 仮 移 転 が 必 要 となるが 事 業 の 進 展 のなかで 他 の 住 宅 への 入 居 の 可 能 性 など 期 待 できるため 現 地 建 替 えと 判 定 する 4 他 の 事 業 主 体 との 連 携 道 路 整 備 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 双 葉 住 宅 は 隣 接 道 路 の 路 線 変 更 や 拡 幅 の 可 能 性 がある 保 育 所 整 備 大 和 住 宅 は 市 営 住 宅 と 保 育 所 の 一 体 的 建 替 えの 可 能 性 がある 6-3 市 営 住 宅 の 活 用 手 法 住 棟 別 手 法 判 定 により 全 ての 住 棟 において 建 替 えと 判 定 した このことにより 耐 久 性 の 向 上 躯 体 への 影 響 の 低 減 維 持 管 理 の 容 易 性 の 向 上 など 長 寿 命 化 型 改 善 の 事 業 は 計 画 しないものとする 市 営 住 宅 を 建 替 え 時 期 まで 適 切 に 維 持 管 理 していくた め 3 年 周 期 を 基 本 とする 定 期 点 検 の 充 実 を 図 ることで 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 図 るもの とする 40

46 41

47 7. 長 寿 命 化 のための 維 持 管 理 7-1 計 画 期 間 内 に 実 施 する 修 繕 管 理 の 内 容 全 ての 住 棟 において 建 替 えと 判 定 されたため 長 寿 命 化 型 改 善 の 事 業 は 行 わない ものとする 建 替 え 時 期 まで 適 切 に 維 持 管 理 していくため 標 準 的 な 修 繕 周 期 を 踏 まえて 定 期 的 な 点 検 を 行 い 適 切 な 時 期 に 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 行 うことで 居 住 性 安 全 性 などの 維 持 向 上 を 図 り 長 期 的 に 活 用 する 実 施 内 容 定 期 点 検 の 充 実 標 準 周 期 を 踏 まえた 経 常 修 繕 の 実 施 7-2 修 繕 事 業 全 ての 住 棟 集 会 所 で 長 寿 命 化 のための 修 繕 改 善 事 業 は 行 わないため 3 年 周 期 の 定 期 点 検 を 基 本 に 予 防 保 全 的 な 修 繕 を 図 るものとする 次 期 定 期 点 検 時 期 は 平 成 23 年 度 とする 7-3 建 替 えに 係 る 事 業 予 定 一 覧 住 宅 名 住 棟 番 号 戸 数 構 造 建 設 年 度 次 期 定 期 点 検 時 期 建 替 予 定 年 度 100( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 42 平 成 23 平 成 26 平 成 27 若 草 200( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 43 平 成 23 平 成 26 平 成 ( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 46 平 成 23 平 成 28 平 成 ( 公 営 ) 40 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 24 平 成 25 大 和 500( 公 営 ) 40 RC-5 昭 和 45 平 成 23 平 成 ( 改 良 ) 24 RC-5 昭 和 46 平 成 23 平 成 30 欽 修 700( 改 良 ) 24 RC-5 昭 和 46 平 成 23 平 成 ( 改 良 ) 24 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 ( 改 良 ) 24 RC-4 昭 和 47 平 成 23 平 成 ( 改 良 ) 30 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 32 平 成 33 双 葉 1100( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 32 平 成 ( 改 良 ) 32 RC-5 昭 和 47 平 成 23 平 成 32 平 成 33 上 白 水 1300( 公 営 ) 30 RC-5 昭 和 50 平 成 23 平 成 32 42

48 8. 整 備 戸 数 の 検 討 8-1 市 営 住 宅 の 役 割 整 備 戸 数 の 検 討 を 行 うため 春 日 市 の 市 営 住 宅 が 果 たすべき 役 割 を 明 確 にしておく 必 要 がある 春 日 市 の 市 営 住 宅 が 果 たすべき 役 割 は 様 々な 事 情 で 民 間 賃 貸 住 宅 では 適 切 な 対 応 が 受 けられないために 公 的 な 住 宅 支 援 を 必 要 とする 住 宅 困 窮 者 に 対 し 適 正 な 居 住 水 準 の 住 宅 を 供 給 する 住 宅 施 策 を 展 開 することである 具 体 的 な 施 策 対 象 者 は 下 表 のとおり 市 営 住 宅 施 策 の 対 象 市 営 住 宅 施 策 の 必 要 性 施 策 対 象 災 害 対 応 等 緊 急 時 の 対 応 市 場 において 自 力 では 適 正 な 居 住 水 準 の 住 宅 を 確 保 できない 者 への 対 応 市 場 家 賃 の 支 払 い が 困 難 な 者 民 間 賃 貸 住 宅 への 入 居 制 限 を 受 けや すい 者 地 震 や 火 災 等 の 災 害 被 害 者 低 額 所 得 者 高 齢 者 障 害 者 DV 被 害 者 ホームレス 未 就 学 児 のいる 世 帯 外 国 人 等 以 上 を 踏 まえて 整 備 戸 数 を 検 討 する 8-2 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 (1) 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 による 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 16 年 3 月 )では 目 標 管 理 戸 数 は 現 状 戸 数 396 戸 を 維 持 することにより 発 生 する 要 援 助 世 帯 に 対 する 公 的 援 助 を 行 うものとしている また 住 戸 専 用 面 積 は 計 画 策 定 当 時 の 公 営 住 宅 法 に 基 づく 標 準 面 積 の 確 保 を 原 則 とし 入 居 者 に 適 合 した 住 戸 タイプの 供 給 により 最 低 居 住 水 準 の 確 保 に 努 め さらに 都 市 型 誘 導 居 住 水 準 へ 近 づけることを 目 標 としている 以 上 のとおり 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 は 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 で 定 めているが 計 画 策 定 から6 年 が 経 過 し 本 格 的 な 人 口 減 少 の 到 来 少 子 高 齢 化 の 進 展 世 帯 人 員 の 減 少 など 社 会 情 勢 の 変 化 への 対 応 が 求 められる 市 営 住 宅 においても 単 身 高 齢 者 や 高 齢 者 夫 婦 など 少 数 世 帯 が 増 加 している これらの 状 況 を 踏 まえた 建 替 え 事 業 の 推 進 を 図 るため 本 計 画 において 見 直 しを 行 う 43

49 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 ( 平 成 16 年 3 月 )による 目 標 管 理 戸 数 目 標 管 理 戸 数 ( 平 成 25 年 度 )=396 戸 春 日 市 営 住 宅 総 合 基 本 方 針 策 定 業 務 報 告 書 による 住 戸 面 積 の 水 準 対 象 入 居 世 帯 想 定 住 戸 タイプ 目 標 住 戸 専 用 面 積 目 標 参 考 供 給 割 合 最 低 居 住 水 準 誘 導 居 住 水 準 高 齢 者 単 身 2DK 18.0 m m2 45~55 m2 30% 2 人 世 帯 (1LDK) 29.0 m m2 標 準 世 帯 (2~4 人 ) 多 家 族 世 帯 (5 人 以 上 ) 3DK (2LDK) 50~70 m2 60% 50.0 m m2 4DK 70~80 m2 10% 66.0 m m2 (2) 目 標 管 理 戸 数 の 確 保 における 問 題 点 現 有 敷 地 に 目 標 管 理 戸 数 396 戸 を 確 保 するためには 次 の 理 由 により 敷 地 面 積 が 最 も 大 きな 若 草 住 宅 において より 多 くの 戸 数 を 確 保 する 必 要 がある 欽 修 住 宅 は 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 * ( 都 市 計 画 決 定 平 成 16 年 11 月 15 日 )に よる 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 15m 以 下 のため 現 状 4 階 5 階 建 てが 計 画 4 階 建 て 以 下 となる 現 状 住 戸 面 積 は 34 m2から 51.9 m2と 小 さな 住 戸 面 積 の 配 置 となっている 建 替 え 時 には 現 状 より 大 きな 床 面 積 となる 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 双 葉 住 宅 は 建 設 時 の 公 営 住 宅 法 による 日 照 が 確 保 されて いないところがある 配 置 となっている 現 時 点 で 考 えられる 方 策 は 高 度 地 区 * の 例 外 許 可 制 度 * の 運 用 基 準 ( 平 成 11 年 5 月 27 日 告 示 第 97 号 ) の 適 用 により 若 草 住 宅 を 高 度 利 用 化 することである (3) 目 標 供 給 割 合 における 問 題 点 目 標 供 給 割 合 においては 次 の 問 題 点 があげられる 3DK を 60% 供 給 すると 現 有 敷 地 で 目 標 管 理 戸 数 が 確 保 できない 春 日 市 の 1 世 帯 当 たりの 世 帯 人 員 数 は 減 少 傾 向 にある 市 営 住 宅 の 入 居 世 帯 は 核 家 族 化 の 進 展 により 1 人 世 帯 44.9%と 2 人 世 帯 33.8% 桜 ケ 丘 地 区 地 区 計 画 : 住 居 の 環 境 を 保 護 するため 住 宅 地 区 においては 中 高 層 建 築 物 の 高 さ 及 び 壁 面 の 位 置 を 制 限 している 高 度 地 区 : 市 街 地 の 環 境 の 保 全 あるいは 土 地 の 利 用 の 増 進 を 図 るため 用 途 地 域 内 において 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 又 は 最 低 限 度 を 定 めるもの 例 外 許 可 制 度 : 例 外 許 可 規 定 の 対 象 とする 建 築 物 は 建 築 基 準 法 の 規 定 により 特 定 行 政 庁 が 認 め た 一 団 地 内 の 建 築 物 で 周 囲 の 環 境 上 支 障 がないと 認 められるもの 44

50 を 合 わせると 78.7%になっているため 現 状 においてもミスマッチが 起 きてい る 3DK を 60% 供 給 すると 1 人 世 帯 が 3DK に 入 居 することになり 住 戸 規 模 と 入 居 世 帯 とのミスマッチが 解 消 されない 市 営 住 宅 入 居 者 世 帯 ( 平 成 22 年 4 月 ) 1 人 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 世 帯 合 計 % 13.5% 5.8% 1.5% 0.5% 100% 8-3 目 標 管 理 戸 数 と 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し (1) 目 標 管 理 戸 数 市 営 住 宅 の 建 替 えにおいて 現 有 敷 地 に 現 状 管 理 戸 数 を 維 持 することは 住 宅 困 窮 者 への 住 宅 セーフティネットを 構 築 する 上 で 必 要 である よって 現 状 戸 数 396 戸 を 維 持 する 目 標 管 理 戸 数 目 標 管 理 戸 数 ( 平 成 32 年 度 )=396 戸 (2) 目 標 供 給 割 合 の 見 直 し 下 記 の 理 由 により 目 標 供 給 割 合 は 高 齢 者 単 身 2 人 世 帯 は 30%を 60% 程 度 標 準 世 帯 (2 人 から 4 人 )は 60%を 30% 程 度 に 見 直 し 多 家 族 世 帯 (5 人 以 上 )は 前 回 と 同 じく 10%とする なお 他 都 市 における 型 別 方 針 をみると 隣 接 する 福 岡 市 では 高 齢 単 身 2 人 から3 人 の 世 帯 に 対 する 供 給 割 合 は 60%となっている 春 日 市 の 1 世 帯 当 たり 人 員 は 2.66 人 ( 平 成 17 国 勢 調 査 ) 市 営 住 宅 入 居 者 は 1.88 人 となっており 今 後 も 世 帯 人 員 は 減 少 していくものと 推 測 される 単 身 高 齢 者 や 高 齢 者 夫 婦 世 帯 母 子 父 子 世 帯 向 けなどの 少 数 世 帯 に 対 応 した 2DK の 供 給 促 進 が 求 められている 団 地 コミュニティに 配 慮 し 3DK 4DK の 一 般 世 帯 や 多 家 族 世 帯 への 供 給 によ り 多 様 な 世 帯 が 共 に 暮 らすことが 求 められている 現 有 敷 地 に 現 状 管 理 戸 数 を 維 持 することは 住 宅 困 窮 者 への 住 宅 セーフティネッ トを 構 築 する 上 で 必 要 であるが 3DK60%の 供 給 割 合 で 現 有 敷 地 に 現 状 管 理 戸 数 を 確 保 することは 困 難 である 3DK 4DK 規 模 の 大 量 供 給 は 建 設 事 業 費 が 多 大 となり 市 財 政 の 負 担 を 増 大 さ せる 45

51 市 営 住 宅 は 住 宅 に 困 窮 する 低 額 所 得 者 に 対 し 低 廉 な 家 賃 で 住 宅 を 供 給 することが 目 的 である そこで 世 帯 人 数 に 応 じた 住 戸 専 用 面 積 を 供 給 することにより 家 賃 に 影 響 する 建 設 費 の 縮 減 を 図 る なお 目 標 とする 住 戸 専 用 面 積 は 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 における 住 戸 専 用 面 積 の 最 低 居 住 面 積 水 準 を 下 回 らず 誘 導 居 住 面 積 水 準 を 上 回 らないことを 基 本 に 見 直 す 住 戸 専 用 面 積 の 水 準 対 象 入 居 世 帯 想 定 住 戸 タイプ 目 標 住 戸 専 用 面 積 目 標 供 給 割 合 最 低 居 住 面 積 水 準 参 考 誘 導 居 住 面 積 水 準 高 齢 者 単 身 2DK 25 m2 40 m2 40~55 m2 程 度 60% 程 度 2 人 世 帯 (1LDK) 30 m2 55 m2 標 準 世 帯 (2~4 人 ) 多 家 族 世 帯 (5 人 以 上 ) 3DK (2LDK) 4DK (3LDK) 50~70 m2 程 度 30% 程 度 30~50 m2 55~95 m2 70~80 m2 程 度 10% 程 度 60 m2 以 上 115 m2 以 上 車 椅 子 対 応 2LDK 60~70 m2 程 度 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 における 住 戸 専 用 面 積 世 帯 人 数 最 低 居 住 面 積 水 準 誘 導 居 住 面 積 水 準 1 人 世 帯 25m2 40.0m2 2 人 世 帯 30m2 55.0m2 3 人 世 帯 40m2 75.0m2 4 人 世 帯 50m2 95.0m2 5 人 世 帯 60m m2 注 記 :10 歳 以 上 が 入 居 の 場 合 他 都 市 の 型 別 方 針 都 市 名 北 九 州 市 福 岡 市 内 容 世 帯 人 数 高 齢 単 身 1~2 人 2~3 人 3~4 人 4~5 人 5~6 人 7 人 以 上 タイプ 1DK 2DK - 2DK 2LDK 3DK 3LDK 面 積 40~50 m2-50~60 m2 60~70 m 型 別 割 合 10~20% - 30~60% 40~60% 面 積 別 割 合 10~20% 80~90% タイプ 2K 2DK - 2DK 3DK - 4DK - 面 積 43 m2-50 m2 60 m2-70 m2 - 型 別 割 合 30% - 30% 30% - 10% - 面 積 別 割 合 60% 40% 46

52 9. 建 替 事 業 の 実 施 方 針 スケジュール 9-1 建 替 事 業 の 実 施 方 針 住 宅 のバリアフリー 化 ユニバーサルデザイン * の 考 え 方 によるバリアフリー 化 多 様 な 住 宅 メニューによるコミュニティづくり 多 様 な 世 代 の 入 居 促 進 を 図 り 良 好 なコミュニティ 形 成 の 担 い 手 を 確 保 するため に 多 様 な 住 宅 メニューを 供 給 する 住 宅 性 能 水 準 基 本 的 機 能 居 住 性 能 外 部 性 能 各 居 住 室 の 構 成 及 び 規 模 は 個 人 プライバシー 家 庭 の 団 らん 接 客 余 暇 活 動 などに 配 慮 して 適 正 な 水 準 を 確 保 するなど バルコニー 玄 関 まわり 共 用 廊 下 などの 適 正 な 広 さを 確 保 するなど 耐 震 性 防 火 性 防 犯 性 耐 久 性 維 持 管 理 などへの 配 慮 断 熱 性 遮 音 性 など 室 内 空 気 環 境 採 光 など 高 齢 者 などへの 配 慮 落 下 物 の 防 止 など 断 熱 性 の 向 上 など 建 設 解 体 時 の 廃 棄 物 の 削 減 など 地 域 材 再 生 建 材 の 利 用 外 壁 屋 根 などのデザインの 周 辺 との 調 和 など 長 期 対 応 型 住 宅 耐 用 年 限 内 の 活 用 に 対 応 できるものとし ライフサイクルコストの 縮 減 を 図 る ハード 耐 久 性 を 持 った 躯 体 改 善 に 対 応 しやすい 構 造 体 間 取 り 変 更 が 容 易 な 内 装 設 備 維 持 更 新 が 容 易 な 設 備 など ソフト 適 切 持 管 理 など 最 低 居 住 面 積 水 準 ( 福 岡 県 住 生 活 基 本 計 画 により) 最 低 居 住 面 積 水 準 は 世 帯 人 数 に 応 じて 健 康 で 文 化 的 な 住 生 活 を 営 む 基 礎 とし て 必 要 不 可 欠 な 住 宅 の 面 積 に 関 する 水 準 である 面 積 ( 住 戸 専 用 面 積 壁 芯 )は 住 宅 性 能 水 準 の 基 本 的 機 能 を 満 たすことを 前 提 に 次 の 通 りとする 単 身 者 25 m2 2 人 以 上 の 世 帯 10 m2 世 帯 人 数 +10 m2 注 1 上 記 の 式 における 世 帯 人 数 は 3 歳 未 満 の 者 は 0.25 人 3 歳 以 上 6 歳 未 満 の 者 は 0.5 人 6 歳 以 上 10 歳 未 満 の 者 は 0.75 人 として 算 定 する ただし これらにより 算 定 された 世 帯 人 数 が 2 人 に 満 たない 場 合 は 2 人 とする ユニバーサルデザイン: 文 化 言 語 国 籍 の 違 い 老 若 男 女 といった 差 異 障 害 能 力 の 如 何 を 問 わずに 利 用 することができる 施 設 製 品 情 報 の 設 計 (デザイン) 47

53 注 2 世 帯 人 数 ( 注 1の 適 用 がある 場 合 には 適 用 後 の 世 帯 人 数 )が 4 人 を 超 える 場 合 は 上 記 の 面 積 から 5%を 控 除 する 注 3 次 の 場 合 には 上 記 の 面 積 によらないことができる 1 単 身 の 学 生 単 身 赴 任 者 等 であって 比 較 的 短 期 間 の 居 住 を 前 提 とした 面 積 が 確 保 さ れている 場 合 2 適 切 な 規 模 の 共 用 の 台 所 及 び 浴 室 があり 各 個 室 に 専 用 のミニキッチン 水 洗 便 所 及 び 洗 面 所 が 確 保 され 上 記 の 面 積 から 共 用 化 した 機 能 設 備 に 相 当 する 面 積 を 減 じた 面 積 が 個 室 部 分 で 確 保 されている 場 合 居 住 者 との 合 意 形 成 建 替 事 業 にあたって 事 前 に 説 明 やアンケート 調 査 を 実 施 することにより 出 来 る 限 り 計 画 段 階 から 入 居 者 の 意 見 や 要 望 を 基 に 合 意 形 成 を 図 りながら 進 める 本 計 画 では 入 居 者 に 対 してアンケート 調 査 を 行 い 建 替 えや 改 善 についての 意 向 や 要 望 を 反 映 させた 空 家 公 募 の 停 止 建 替 事 業 を 円 滑 かつ 迅 速 に 推 進 する 上 で 建 設 に 伴 う 移 転 や 仮 移 転 を 最 小 に 止 め た 入 居 者 負 担 の 軽 減 計 画 的 な 住 宅 建 設 や 事 業 費 の 縮 減 などを 図 るために 空 家 公 募 を 停 止 する なお これまで 毎 年 7 月 に 年 一 度 の 空 き 待 ち 募 集 を 行 っていたが 本 計 画 が 進 行 中 ということもあり 募 集 を 停 止 している 他 の 事 業 主 体 との 連 携 建 替 事 業 期 間 に 市 民 が 市 営 住 宅 県 営 住 宅 UR 住 宅 などの 市 内 の 公 的 賃 貸 住 宅 の 中 から 可 能 な 限 りニーズに 合 致 した 住 宅 を 選 択 できるようにするため 他 の 事 業 主 体 の 公 的 賃 貸 住 宅 についても 募 集 状 況 の 提 供 や 相 談 を 行 う 9-2 建 替 建 設 事 業 スケジュール 建 設 時 期 は 速 やかな 事 業 完 了 を 目 指 し 本 計 画 期 間 内 を 基 本 に 計 画 する 建 設 は 市 財 政 負 担 の 平 準 化 や 入 居 者 の 移 転 に 伴 う 負 担 の 軽 減 を 考 慮 し 順 序 は 若 草 住 宅 欽 修 住 宅 大 和 住 宅 双 葉 住 宅 上 白 水 住 宅 の 順 を 基 本 に 計 画 する 若 草 住 宅 は 市 営 住 宅 のなかで 敷 地 が 最 も 大 きく 空 地 もあることから 最 初 に 建 設 する 大 和 住 宅 は 隣 接 地 の 保 育 所 改 築 と 一 体 的 な 計 画 を 想 定 しており 建 設 時 期 は 今 後 とも 検 討 する 双 葉 住 宅 及 び 上 白 水 住 宅 は 敷 地 内 に 建 替 え 用 の 空 地 がなく 敷 地 外 に 仮 移 転 先 の 確 保 が 必 要 なため 最 後 に 建 設 する 48

54 9-3 建 替 建 設 概 算 事 業 費 現 時 点 での 計 画 に 基 づき 建 設 概 算 事 業 費 を 算 出 した 住 宅 名 概 算 建 設 解 体 工 事 費 ( 千 円 ) 計 画 戸 数 ( 戸 ) 若 草 2,467, 大 和 561, 欽 修 1,069, 双 葉 1,454, 上 白 水 523, 合 計 6,076,

55 50

56 10. ケーススタディ 建 替 計 画 のケーススタディを 行 う ケーススタディは 建 替 計 画 の 具 体 的 検 討 事 例 として 各 住 宅 ごとの 一 事 例 を 以 下 に 記 載 する なお 他 の 検 討 案 は 別 添 の 資 料 に 記 載 する 10-1 建 替 計 画 方 針 (1) 配 置 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 1 全 て 現 地 建 替 えとし 現 状 戸 数 を 確 保 する 2 工 事 に 伴 う 入 居 者 の 安 全 に 配 慮 し 容 易 な 施 工 が 行 える 計 画 とする 3 建 設 に 伴 う 入 居 者 の 仮 移 転 は 最 小 に 止 めるような 計 画 とする 4 型 別 供 給 は 本 計 画 8-3(2) 目 標 供 給 割 合 の 見 直 しに 基 づいて 検 討 する (2) 各 団 地 の 方 針 若 草 住 宅 - 現 地 建 替 高 度 地 区 の 例 外 許 可 制 度 を 適 用 した 計 画 とすることにより 第 1 種 15m 高 度 地 区 を 第 2 種 15m 高 度 地 区 とし 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る 全 体 工 期 を 4 工 期 にすることにより 仮 移 転 を 少 なくする 高 度 地 区 の 例 外 許 可 制 度 の 運 用 基 準 ( 平 成 11 年 5 月 27 日 告 示 第 97 号 ) 公 営 住 宅 等 整 備 事 業 対 象 要 綱 において 100 戸 以 上 の 公 営 住 宅 団 地 の 建 替 えに 係 るもの については 保 育 所 又 は 老 人 福 祉 法 に 定 める 施 設 若 しくは 同 法 に 定 める 事 業 の 用 に 供 する 施 設 その 他 の 高 齢 者 の 生 活 支 援 に 資 する 施 設 を 併 設 するとあるが 隣 接 して 須 玖 保 育 所 須 玖 児 童 センター( 子 育 て 支 援 センター)があるため 敷 地 内 での 計 画 は 行 わない 大 和 住 宅 - 現 地 建 替 保 育 所 の 改 築 を 考 慮 した 計 画 とする 現 況 住 棟 を 解 体 した 跡 地 に 保 育 所 を 建 設 し 市 営 住 宅 は 余 剰 地 を 利 用 し 建 設 に 無 理 のない 計 画 とする 欽 修 住 宅 - 現 地 建 替 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 により 高 さ 制 限 が 15m 以 下 となるため 4 階 建 て 住 棟 の 建 設 となる 1 棟 で 配 置 することにより 土 地 を 最 大 限 に 活 用 する 4 工 期 で 建 設 することにより 仮 移 転 を 最 小 限 に 抑 える 道 路 認 定 の 見 直 しを 行 う 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 ( 都 市 計 画 決 定 告 示 平 成 16 年 11 月 15 日 春 日 市 告 示 第 125 号 ) 51

57 双 葉 住 宅 - 現 地 建 替 1 棟 で 配 置 することにより 土 地 を 最 大 限 に 活 用 する 道 路 認 定 の 見 直 しを 行 う 上 白 水 住 宅 - 現 地 建 替 1 棟 で 配 置 することにより 土 地 を 最 大 限 に 活 用 する 10-2 建 替 計 画 案 計 画 戸 数 と 現 況 戸 数 を 比 較 すると 欽 修 住 宅 では 桜 ケ 丘 地 区 地 区 計 画 により4 階 建 て 以 下 の 建 設 となるため 現 況 戸 数 より 29 戸 少 ない 計 画 となっている そのため 若 草 住 宅 を 高 度 利 用 化 し 現 況 戸 数 より 26 戸 増 やすことにより 全 体 として 現 況 戸 数 396 戸 を 確 保 している 計 画 戸 数 と 現 況 戸 数 の 比 較 (1) 計 画 案 戸 数 (2) 現 況 戸 数 2DK 3DK 4DK 計 2DK 2UDK 3DK 計 増 減 戸 数 若 草 大 和 欽 修 双 葉 上 白 水 合 計 構 成 比 (%) 若 草 欽 修 双 葉 は 集 会 所 1 箇 所 を 併 設 (1 階 70 m2タイプ) 住 棟 規 模 住 宅 名 住 棟 規 模 A 棟 7 階 建 ( 5 戸 連 )35 戸 若 草 B 棟 C 棟 7 階 建 (10 戸 連 )69 戸 6 階 建 ( 8 戸 連 )48 戸 D 棟 5 階 建 ( 2 戸 連 )10 戸 大 和 A 棟 6 階 建 ( 6 戸 連 )36 戸 A 棟 4 階 建 ( 6 戸 連 )23 戸 欽 修 B 棟 C 棟 4 階 建 ( 4 戸 連 )16 戸 4 階 建 ( 3 戸 連 )12 戸 D 棟 4 階 建 ( 4 戸 連 )16 戸 双 葉 A 棟 6 階 建 (16 戸 連 )95 戸 上 白 水 A 棟 6 階 建 ( 6 戸 連 )36 戸 52

58 欽 修 住 宅 は 建 設 後 に 15m 以 下 の 高 度 地 区 が 設 定 されたため 住 宅 密 度 が 低 くなっ ているが 他 の 住 宅 及 び 全 住 宅 の 合 計 においては 住 宅 密 度 が 高 くなっており 土 地 の 高 度 利 用 が 図 られている 住 宅 密 度 (1) 計 画 (2) 現 況 (1)-(2) 住 宅 名 計 画 敷 地 面 積 (m2) 戸 数 ( 戸 ) 住 宅 密 度 ( 戸 /ha) 敷 地 面 積 (m2) 戸 数 ( 戸 ) 住 宅 密 度 ( 戸 /ha) 敷 地 面 積 (m2) 戸 数 ( 戸 ) 住 宅 密 度 ( 戸 /ha) 若 草 8, , 大 和 1, , 欽 修 5, , 双 葉 5, , 上 白 水 1, , 合 計 23, , , 注 記 駐 車 台 数 は 計 画 戸 数 50% 敷 地 面 積 は 机 上 測 定 による 大 和 上 白 水 住 宅 は 団 地 に 駐 車 場 がない 欽 修 の 住 戸 の 一 部 において 4 時 間 日 照 が 確 保 されていない 53

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64 資 料 1. 団 地 別 カルテ 若 草 住 宅 資 -1 大 和 住 宅 資 -3 欽 修 住 宅 資 -5 双 葉 住 宅 資 -7 上 白 水 住 宅 資 団 地 別 計 画 案 団 地 別 計 画 案 一 覧 表 資 -11 若 草 住 宅 資 -12 大 和 住 宅 資 -17 欽 修 住 宅 資 -20 双 葉 住 宅 資 -22 上 白 水 住 宅 資 建 替 建 設 概 算 事 業 費 内 訳 建 替 建 設 概 算 事 業 費 内 訳 資 -24 若 草 住 宅 資 -25 大 和 住 宅 資 -26 欽 修 住 宅 資 -27 双 葉 住 宅 資 -28 上 白 水 住 宅 資 -29 建 替 建 設 概 算 事 業 費 算 定 基 準 根 拠 資 -30

65 住 宅 名 1. 若 草 住 宅 住 所 春 日 市 弥 生 1-1 小 学 校 区 須 玖 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 15 メートル 高 度 地 区 容 積 率 150% 建 蔽 率 60% 接 道 3.70m 8.50m 日 影 規 制 4 メートル(4 時 間 2.5 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S 中 耐 32 S 中 耐 32 S 中 耐 32 8,583 (14.5) 72.7 LPG 庫 受 水 槽 高 架 水 槽 1 棟 約 約 S 中 耐 40 計 136 8,583 (14.5) 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 100 改 良 中 耐 5 S UDK 38.6 外 壁 改 修 未 実 施 200 改 良 中 耐 5 S DK DK 34.0 外 壁 改 修 未 実 施 300 改 良 中 耐 5 S DK DK 34.0 外 壁 改 修 未 実 施 400 公 営 中 耐 5 S UDK 41.1 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 ,240( 延 床 ) 棟 200 棟 300 棟 は1 階 ピロティ( 車 庫 物 置 ) 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 54.8(%) 入 居 世 帯 数 135 高 齢 者 単 身 世 帯 27.4(%) 人 口 歳 未 満 単 身 世 帯 16.3(%) 空 家 1 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 43.7(%) 37.0(%) 10.4(%) 8.9(%) 0(%) 0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -1

66 資 -2

67 住 宅 名 2. 大 和 住 宅 住 所 春 日 市 大 和 町 小 学 校 区 大 谷 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 準 工 業 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 20 メートル 高 度 地 区 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 5.55m 7.70m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S 中 耐 40 1, 受 水 槽 高 架 水 槽 - 約 計 40 1, 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 500 公 営 中 耐 5 S UDK 40.4 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 ,616( 延 床 ) 40 - 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 55.0(%) 入 居 世 帯 数 40 高 齢 者 単 身 世 帯 25.0(%) 人 口 歳 未 満 単 身 世 帯 12.5(%) 空 家 0 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 37.5(%) 35.0(%) 22.5(%) 5.0(%) 0(%) 0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -3

68 資 -4

69 住 宅 名 3. 欽 修 住 宅 住 所 春 日 市 桜 ヶ 丘 8-5 小 学 校 区 春 日 北 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 準 工 業 地 域 高 さ 制 限 15 メートル 以 下 ( 桜 ヶ 丘 地 区 地 区 計 画 ) 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 5.85m 6.00m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S 中 耐 24 S 中 耐 24 S 中 耐 24 6,373 (14.8) 70.2 受 水 槽 高 架 水 槽 1 棟 約 約 1,148.0 S 中 耐 24 計 96 6,373 (14.8) ,148.0 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 600 改 良 中 耐 5 S DK DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 700 改 良 中 耐 5 S DK DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 800 改 良 中 耐 5 S DK DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 900 改 良 中 耐 4 S DK DK 35.0 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 ,474.5( 延 床 ) 棟 700 棟 800 棟 は1 階 ピロティ( 車 庫 物 置 ) 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 45.8(%) 入 居 世 帯 数 96 高 齢 者 単 身 世 帯 24.0(%) 人 口 歳 未 満 単 身 世 帯 25.0(%) 空 家 0 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 49.0(%) 35.4(%) 9.4(%) 2.1(%) 3.1(%) 1.0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -5

70 資 -6

71 住 宅 名 4. 双 葉 住 宅 住 所 春 日 市 千 歳 町 小 学 校 区 春 日 東 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 第 一 種 住 居 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 20 メートル 高 度 地 区 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 6.30m 5.60m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S 中 耐 30 S 中 耐 32 5,920 (15.1) 75.4 受 水 槽 高 架 水 槽 - 約 61.0 S 中 耐 32 計 94 5,920 (15.1) 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 1000 改 良 中 耐 5 S DK DK 36.3 外 壁 改 修 未 実 施 1100 改 良 中 耐 5 S DK DK 36.8 外 壁 改 修 未 実 施 1200 改 良 中 耐 5 S DK DK 36.8 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 ,461.5( 延 床 ) 棟 1200 棟 は 1 階 ピロティ( 車 庫 物 置 ) 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 74.2(%) 入 居 世 帯 数 93 高 齢 者 単 身 世 帯 46.2(%) 人 口 歳 未 満 単 身 世 帯 7.5(%) 空 家 1 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 53.8(%) 30.1(%) 11.8(%) 3.2(%) 1.1(%) 0(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -7

72 資 -8

73 住 宅 名 5. 上 白 水 住 宅 住 所 春 日 市 上 白 水 3-40 小 学 校 区 春 日 西 小 学 校 DID 地 区 内 用 途 地 域 第 一 種 住 居 地 域 高 さ 制 限 第 一 種 20 メートル 高 度 地 区 容 積 率 200% 建 蔽 率 60% 接 道 m 9.00m 日 影 規 制 4 メートル(5 時 間 3 時 間 ) 団 地 建 設 年 度 住 棟 番 号 構 造 住 戸 数 敷 地 面 積 (m2) 建 蔽 率 (%) 容 積 率 (%) 供 給 処 理 施 設 集 会 所 (m2) 公 園 (m2) S 中 耐 30 1, 受 水 槽 高 架 水 槽 ガスガバナ 室 - 約 計 30 1, 住 棟 住 棟 番 号 種 類 構 造 階 数 建 設 年 度 戸 数 住 戸 タイフ 住 戸 専 用 面 積 (m2) 改 善 履 歴 耐 震 診 断 1300 公 営 中 耐 5 S DK 51.9 外 壁 改 修 未 実 施 合 計 ,557( 延 床 ) 30 - 入 居 ( 平 成 22 年 4 月 現 在 ) 高 齢 者 世 帯 30.0(%) 入 居 世 帯 数 30 高 齢 者 単 身 世 帯 10.0(%) 人 口 歳 未 満 単 身 世 帯 10.0(%) 空 家 0 家 族 人 員 単 身 世 帯 2 人 世 帯 3 人 世 帯 4 人 世 帯 5 人 世 帯 6 人 以 上 20.0(%) 23.3(%) 33.3(%) 13.3(%) 6.7(%) 3.3(%) DID 地 区 人 口 密 度 (グロス)40 人 /ha 以 上 の 地 区 がまとまって 5,000 人 以 上 の 人 口 量 をもつ 地 区 資 -9

74 資 -10

75

76 資 -11

77 資 -12

78 資 -13

79 資 -14

80 資 -15

81 資 -16

82 資 -17

83 資 -18

84 資 -19

85 資 -20

86 資 -21

87 資 -22

88 資 -23

89

90 資 -24

91 資 -25

92 資 -26

93 資 -27

94 資 -28

95 資 -29

96 資 -30