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1 2016 年 7 月 13 日

2 目 次 目 次 及 びディスクレーマー 1 用 語 の 定 義 集 12 2~3 第 25~27 期 の 主 なイベント スケジュール 4 1. Executive Summary 5 2. 運 用 状 況 9 3. 業 績 予 想 と 今 後 の 運 用 方 針 第 25 期 運 用 実 績 データ 集 Appendix 47 ディスクレーマー 本 資 料 は 情 報 提 供 を 目 的 としたものであり 特 定 の 商 品 についての 投 資 の 募 集 勧 誘 や 売 買 の 推 奨 を 目 的 としたものではありません ユナイ テッド アーバン 投 資 法 人 の 投 資 口 のご 購 入 にあたっては 各 証 券 会 社 にお 問 い 合 わせください また 最 終 的 な 投 資 決 定 は 投 資 家 ご 自 身 の 責 任 と 判 断 でなさいますようお 願 いいたします 本 資 料 は 金 融 商 品 取 引 法 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 又 は 東 京 証 券 取 引 所 上 場 規 則 に 基 づく 開 示 書 類 や 運 用 報 告 書 ではありません 本 資 料 のデータ 分 析 等 は 過 去 の 一 定 期 間 の 実 績 に 基 づくものであ り 将 来 の 運 用 成 果 及 び 変 動 等 を 保 証 するものではありません また 本 資 料 の 内 容 には 将 来 の 業 績 に 関 する 記 述 が 含 まれていますが この ような 記 述 は 将 来 の 業 績 を 保 証 するものではありません また 不 動 産 投 資 信 託 は 運 用 する 不 動 産 の 価 格 や 収 益 力 の 変 動 により 投 資 元 本 を 割 り 込 むおそれがあります 本 資 料 で 提 供 している 情 報 に 関 しては その 正 確 性 及 び 完 全 性 を 保 証 す るものではありません また 予 告 なしにその 内 容 が 変 更 または 廃 止 さ れる 場 合 がありますので あらかじめご 了 承 ください 本 資 料 に 基 づいてとられた 投 資 行 動 等 の 結 果 については ユナイテッ ド アーバン 投 資 法 人 及 びジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 は 一 切 責 任 を 負 いません 事 前 の 承 諾 なしに 本 資 料 に 掲 載 されている 内 容 の 複 製 転 用 等 を 行 うこ とを 禁 止 します また 本 資 料 のご 利 用 にあたっては 2~3ページ 用 語 の 定 義 集 も 御 確 認 をお 願 いいたします 以 上 本 資 料 については 特 段 の 注 記 が 無 い 限 り 数 字 については 表 示 単 位 未 満 切 捨 て 比 率 年 数 及 び 倍 率 等 について は 表 示 単 位 未 満 四 捨 五 入 して 表 示 しています 1

3 用 語 の 定 義 集 1 用 語 UUR JRA 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 第 27 期 取 得 ( 売 却 ) 価 格 平 成 28 年 熊 本 地 震 売 却 3 物 件 第 9 回 増 資 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 稼 働 率 キャッシュフロー(C/F) 稼 働 率 負 ののれん ( 配 当 積 立 金 / 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 ) 本 合 併 NCI 本 投 資 口 分 割 NCI 物 件 NOI 修 正 NOI ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 の 略 称 です UURの 資 産 運 用 会 社 である ジャパン リート アドバイザーズ 株 式 会 社 の 略 称 です 定 義 2014 年 12 月 1 日 ~2015 年 5 月 31 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は182 日 です 2015 年 6 月 1 日 ~2015 年 11 月 30 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は183 日 です 2015 年 12 月 1 日 ~2016 年 5 月 31 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は183 日 です 2016 年 6 月 1 日 ~2016 年 11 月 30 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は183 日 です 2016 年 12 月 1 日 ~2017 年 5 月 31 日 の 営 業 期 間 をいい その 営 業 日 数 は182 日 です 取 得 ( 売 却 )に 要 した 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 消 費 税 等 を 含 まない 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 金 額 を 指 します 2016 年 4 月 14 日 以 降 に 熊 本 県 と 大 分 県 で 相 次 いで 発 生 している 一 連 の 地 震 活 動 を 指 します UUR 築 地 ビル ロジスティクス 東 扇 島 ( 準 共 有 持 分 の49%) 及 び 心 斎 橋 OPAきれい 館 の3 物 件 を 指 します 2016 年 5 月 25 日 及 び2016 年 6 月 7 日 付 のUUR 役 員 会 決 議 に 基 づく 海 外 募 集 を 含 む 公 募 による 新 投 資 口 190,000 口 及 び 第 三 者 割 当 による 新 投 資 口 11,646 口 の 発 行 の 総 称 です 当 期 純 利 益 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 により 算 出 しています そのため 期 中 平 均 投 資 口 数 を 基 に 算 出 する 会 計 上 の 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 の 数 値 とは 異 なります 総 賃 貸 面 積 総 賃 貸 可 能 面 積 により 算 出 しています 賃 貸 契 約 面 積 から フリーレント 等 により 賃 料 が 発 生 していない 賃 貸 契 約 面 積 (フリーレント 面 積 )を 控 除 した 実 際 に 賃 料 が 発 生 して いる 賃 貸 契 約 面 積 に 基 づき 算 出 した 稼 働 率 を 指 します 本 合 併 により 発 生 した 会 計 上 の 負 ののれん 発 生 益 に 基 づく 任 意 積 立 金 の 一 種 である 配 当 積 立 金 を 指 します なお 平 成 27 年 度 税 制 改 正 を 受 け 第 26 期 決 算 後 の 配 当 積 立 金 残 高 全 額 を 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 に 振 替 えることから 第 27 期 以 降 においては 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 を 指 します また 会 計 上 の 配 当 積 立 金 又 は 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 の 取 崩 し のことを 便 宜 上 負 ののれん 充 当 負 ののれん 加 算 又 は 負 ののれ ん 活 用 等 と 表 記 することがあります 2010 年 12 月 1 日 を 合 併 効 力 発 生 日 として UURを 合 併 後 の 存 続 法 人 とするNCIとの 合 併 を 指 します 日 本 コマーシャル 投 資 法 人 の 略 称 です なおNCIは 本 合 併 により 解 散 しました UURが2010 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として UURの 投 資 口 1 口 につき6 口 の 割 合 により 行 った 投 資 口 の 分 割 を 指 します 本 合 併 によりNCIより 承 継 した 物 件 を 指 します なお NCI 物 件 の 取 得 価 格 は 本 合 併 時 のUUR 受 入 価 格 を 記 載 しています Net Operating Income の 略 であり 不 動 産 賃 貸 事 業 収 入 から 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 ( 但 し 減 価 償 却 費 を 除 きます )を 控 除 した 金 額 を 指 します 当 該 期 のNOIから 物 件 取 得 時 の 公 租 公 課 の 資 産 計 上 他 特 殊 要 因 を 理 論 値 に 修 正 したNOIです 2

4 用 語 の 定 義 集 2 用 語 定 義 修 正 NOI 利 回 り 修 正 償 却 後 利 益 修 正 償 却 後 利 回 り 修 正 NOIを 取 得 価 格 で 除 して 年 率 換 算 した 利 回 りです 当 該 期 の 修 正 NOIから 当 該 期 の 減 価 償 却 費 ( 一 部 物 件 については 見 込 み 値 及 び 修 正 値 を 使 用 )を 控 除 した 数 値 です 修 正 償 却 後 利 益 を 取 得 価 格 で 除 して 年 率 換 算 した 利 回 りです 想 定 NOI 利 回 り/ 想 定 償 却 後 利 回 り UUR 取 得 後 の 賃 貸 借 条 件 等 を 基 に 算 出 した UUR 取 得 時 点 から1 年 間 の 想 定 のNOI 利 回 り/ 償 却 後 利 回 りです 含 み 損 益 ( 鑑 定 ) 評 価 額 から 帳 簿 価 額 ( 簿 価 )を 控 除 したものです ( 鑑 定 ) 評 価 額 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 評 価 額 又 は 調 査 価 額 を 指 します LTV 総 資 産 LTV 新 規 取 得 4 物 件 配 当 準 備 積 立 金 有 利 子 負 債 ( 投 資 法 人 債 含 む) 残 高 資 産 総 額 ( 総 資 産 + 期 末 評 価 額 - 期 末 帳 簿 価 額 ) により 算 出 しています 有 利 子 負 債 ( 投 資 法 人 債 含 む) 残 高 資 産 総 額 ( 総 資 産 ) により 算 出 しています 455 上 野 ビル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤルパインズホテル 及 び 川 越 物 流 センターの4 物 件 を 指 します UURにおける 負 ののれんとは 別 に 留 保 された 任 意 積 立 金 を 指 します ( 配 当 準 備 積 立 金 ) 第 23 期 積 立 額 第 23 期 の 繰 越 利 益 相 当 額 121 百 万 円 を 指 します なお 会 計 上 は 第 24 期 において 配 当 準 備 積 立 金 として 積 み 立 てました ( 配 当 準 備 積 立 金 ) 第 25 期 積 立 額 平 均 有 利 子 負 債 コスト 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 固 定 + 売 上 歩 合 GOP 固 定 +GOP 連 動 定 期 的 増 額 固 定 RevPAR 芦 屋 川 西 ショッピングマート 第 25 期 の 当 期 純 利 益 のうち 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 することとし 第 25 期 決 算 期 末 後 において 配 当 準 備 積 立 金 として 積 み 立 て た834 百 万 円 を 指 します ( 支 払 利 息 + 融 資 関 連 費 用 + 投 資 法 人 債 利 息 + 投 資 法 人 債 発 行 費 等 ) 期 末 有 利 子 負 債 残 高 365 営 業 日 数 で 算 出 しています 期 末 時 点 の 有 利 子 負 債 全 額 の 融 資 関 連 費 用 等 を 含 まない 表 面 金 利 ( 利 率 )の 加 重 平 均 値 です 賃 貸 借 契 約 等 において 賃 料 を 固 定 賃 料 に 加 え ホテルの 売 上 が 一 定 額 を 超 えた 場 合 当 該 超 過 額 の 一 定 額 を 賃 料 として 受 領 できる と 定 めている 賃 料 体 系 を 指 します Gross Operating Profit の 略 であり ホテル 事 業 における 部 門 別 利 益 ( 宿 泊 料 飲 及 びその 他 )から 非 配 賦 部 門 の 費 用 ( 部 門 毎 の 営 業 費 用 に 含 めることのできない 管 理 部 門 営 業 部 門 等 の 人 件 費 や 水 道 光 熱 費 等 )を 控 除 した ホテル 運 営 に 係 る 売 上 高 営 業 粗 利 益 を 指 しま す 賃 貸 借 契 約 等 において 賃 料 を 定 額 固 定 賃 料 +GOPに 一 定 料 率 を 乗 じた 金 額 ( 賃 料 ) と 定 めている 賃 料 体 系 を 指 します 賃 貸 借 契 約 等 において 賃 料 を 固 定 賃 料 のみであるが 一 定 年 度 経 過 する 毎 に 段 階 的 に 当 該 固 定 賃 料 が 増 額 する と 定 めている 賃 料 体 系 を 指 します Revenue Per Available Room の 略 であり ホテルの 客 室 売 上 を 販 売 可 能 客 室 数 で 除 して 算 出 する 販 売 可 能 客 室 1 室 当 たりの 売 上 を 表 す 値 で 一 日 当 たり 販 売 可 能 客 室 数 当 たり 客 室 売 上 を 指 します 2016 年 7 月 13 日 付 で 大 丸 ピーコック 芦 屋 川 西 店 から 芦 屋 川 西 ショッピングマート に 名 称 変 更 しました 3

5 第 25~27 期 の 主 なイベント スケジュール( 注 1) 期 月 物 件 関 連 イベント 財 務 関 連 イベント 第 24 期 11 月 PM 江 坂 メインテナント 退 去 12 月 455 上 野 ビル 取 得 資 金 借 入 2016 年 1 月 PM 江 坂 新 規 テナント 入 居 第 25 期 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 売 却 3 物 件 の 売 却 平 成 28 年 熊 本 地 震 発 生 心 斎 橋 OPA 訴 訟 判 決 碑 文 谷 ショッピングセンター( 注 2) 賃 貸 借 契 約 終 了 大 規 模 リニューアル 工 事 自 己 資 金 天 神 123プロジェクト 特 定 目 的 会 社 優 先 出 資 証 券 取 得 ロワジールホテル& スパタワー 那 覇 取 得 浦 和 ロイヤル パインズホテル 取 得 川 越 物 流 センター 取 得 資 金 借 入 及 び 自 己 資 金 資 金 借 入 資 金 借 入 TL42A(50 億 円 ) 返 済 第 9 回 増 資 第 9 回 増 資 発 行 決 議 払 込 ( 一 般 募 集 ) 第 26 期 7 月 8 月 9 月 工 事 期 間 2016 年 6 月 ~ 2016 年 11 月 ( 予 定 ) 新 宿 WH 本 館 大 規 模 改 修 工 事 工 事 期 間 2015 年 4 月 ~ 2017 年 1 月 払 込 ( 三 者 割 ) TL36A(57 億 円 ) 期 限 前 弁 済 第 8 回 投 資 法 人 債 償 還 期 限 10 月 第 27 期 11 月 12 月 碑 文 谷 ショッピングセンター 新 規 賃 貸 借 契 約 開 始 ( 注 1) 第 26 期 第 27 期 については 2016 年 7 月 13 日 時 点 において 確 定 決 定 発 生 済 または 想 定 される 事 項 を 記 載 しています ( 注 2) 2016 年 7 月 13 日 付 で ダイエー 碑 文 谷 より 名 称 変 更 しています 起 債 ( 予 定 ) 第 9 回 投 資 法 人 債 償 還 期 限 第 6 回 投 資 法 人 債 償 還 期 限 及 び TL38 39A(65 億 円 ) 返 済 期 限 4

6 Executive Summary

7 第 25 期 ハイライト 第 25 期 は 平 成 28 年 熊 本 地 震 に 係 るイオンモール 宇 城 の 復 旧 工 事 のうち 修 繕 費 見 込 額 135 百 万 円 を 当 期 の 特 別 損 失 ( 災 害 損 失 引 当 金 繰 入 額 )として 計 上 したものの 第 24 期 取 得 物 件 の 通 期 稼 動 や 新 規 の 物 件 取 得 等 に 加 え 物 件 売 却 益 847 百 万 円 を 計 上 した 結 果 営 業 収 益 経 常 利 益 とも 前 期 実 績 並 びに 期 初 計 画 を 上 回 る 増 収 増 益 決 算 となりました 分 配 については 物 件 売 却 に 関 連 する 利 益 の 大 宗 834 百 万 円 を 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 した 結 果 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 は 前 期 対 比 47 円 増 の3,000 円 分 配 金 の 総 額 は8,254 百 万 円 となりました 当 期 純 利 益 と1 口 当 たり 当 期 純 利 益 分 配 金 等 物 件 取 得 売 却 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 ( 注 ) 第 27 期 予 想 ( 注 ) 当 期 純 利 益 7,916 百 万 円 9,089 百 万 円 7,791 百 万 円 9,149 百 万 円 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 負 の のれん 充 当 額 1 口 当 たり 分 配 金 ( 注 ) 第 26 期 及 び 第 27 期 の 業 績 予 想 は2016 年 7 月 13 日 公 表 数 値 2,877 円 3,303 円 2,638 円 3,098 円 76 円 円 22 円 物 件 取 得 :3 物 件 合 計 405 億 円 及 び 優 先 出 資 証 券 1 件 用 途 物 件 名 称 取 得 価 格 商 業 施 設 455 上 野 ビル 3,000 百 万 円 ホテル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 20,000 百 万 円 ホテル 浦 和 ロイヤルパインズホテル 17,500 百 万 円 (ホテル) 天 神 123プロジェクト 特 定 目 的 会 社 優 先 出 資 証 券 74 百 万 円 合 計 3 物 件 及 び1 件 40,574 百 万 円 2,953 円 3,000 円 3,000 円 3,120 円 物 件 売 却 :3 物 件 合 計 142 億 円 (うち1 物 件 は 準 共 有 持 分 49%を 売 却 ) 第 25 期 末 時 点 の 資 産 規 模 :118 物 件 5,754 億 円 本 優 先 出 資 証 券 の 詳 細 については 後 記 12ページ 取 得 物 件 3( 第 25 期 及 び 第 26 期 ) を 御 参 照 ください 運 用 状 況 ポートフォリオNOI: 15,420 百 万 円 ( 前 期 14,847 百 万 円 ) ポートフォリオ 修 正 NOI 利 回 り: 5.50% ( 前 期 5.55%) ポートフォリオ 修 正 償 却 後 利 回 り: 4.18% ( 前 期 4.26%) 期 末 ポートフォリオ 稼 働 率 : 98.8% ( 前 期 末 98.5%) 期 中 平 均 ポートフォリオ 稼 働 率 : 98.8% ( 前 期 98.8%) 含 み 損 益 : 803 億 円 ( 前 期 末 679 億 円 ) 財 務 活 動 有 利 子 負 債 調 達 額 : 335 億 円 ( 平 均 金 利 / 年 限 :0.43%/ 7.3 年 )( 注 1) 有 利 子 負 債 返 済 額 : 50 億 円 ( 金 利 / 年 限 :0.48%/ 3.9 年 )( 注 1)( 注 2) 期 末 有 利 子 負 債 残 高 : 2,931 億 円 ( 前 期 末 2,647 億 円 ) 期 末 LTV : 41.3% ( 前 期 末 39.7%) 有 利 子 負 債 固 定 化 比 率 : 89.1% ( 前 期 末 90.0%) 配 当 準 備 積 立 金 積 立 額 : 834 百 万 円 ( 第 25 期 積 立 額 ) ( 注 1)( 平 均 ) 金 利 は 借 入 ( 発 行 ) 時 ( 金 利 スワップ 契 約 を 締 結 している 借 入 は 金 利 スワップによる 固 定 化 後 の 利 率 )または 返 済 ( 償 還 ) 時 の 金 利 ( 利 率 )を 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています ( 注 2) 有 利 子 負 債 返 済 額 に アモチ 返 済 分 は 含 んでいません 6

8 第 25 期 決 算 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 営 業 収 益 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 前 期 対 比 第 25 期 予 想 (A) (B) (B-A) (C) ( 注 ) 20,070 21,444 +1,374 20,254 +1,190 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,070 20, , (うち 賃 料 共 益 費 ) (17,912) (18,598) (+686) (18,179) (+419) 不 動 産 等 売 却 益 営 業 費 用 項 目 10,642 10, , 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,705 8, , (うち 修 繕 費 ) (550) (634) (+84) (606) (+29) (うち 減 価 償 却 費 ) (3,482) (3,697) (+214) (3,608) (+89) (うち 公 租 公 課 ) (1,567) (1,613) (+46) (1,564) (+49) 販 管 費 1,937 1, , ( 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 ) (NOI( 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 )) 営 業 利 益 営 業 外 収 益 営 業 外 費 用 経 常 利 益 特 別 損 失 (OPA 訴 訟 引 当 / 熊 本 地 震 引 当 ) 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 ) 分 配 金 総 額 (うち 負 ののれん 使 用 額 ) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 円 / 口 ) 配 当 準 備 積 立 金 積 立 額 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 ( 口 ) 資 本 的 支 出 (CAPEX) ( 注 ) 業 績 予 想 は2016 年 1 月 15 日 公 表 数 値 を 記 載 しています 予 想 対 比 (B-C) (11,364) (11,723) (+359) (11,328) (+395) (14,847) (15,420) (+573) (14,936) (+485) 9,427 10,591 +1,163 9,357 +1, ,276 1, , ,163 9,224 +1,061 8,117 +1, ,916 9,089 +1,172 8, ,877 3, , ,124 8, , (208) (-) ( 208) (-) (-) 2,953 3, , ,751,376 2,751,376-2,751,376-2,049 2, , 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +527 第 24 期 取 得 物 件 +489 第 25 期 取 得 物 件 +730 第 25 期 売 却 物 件 207 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース 205 既 存 物 件 ほか 280( 共 込 賃 料 141 附 加 使 用 料 136 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +168 第 24 期 取 得 物 件 +174 第 25 期 取 得 物 件 +220 第 25 期 売 却 物 件 90 Luz 湘 南 辻 堂 マスターリース 154 既 存 物 件 ほか +18( 公 租 公 課 +61 修 繕 費 +54 水 光 熱 費 171 減 価 償 却 費 +37 etc) 不 動 産 等 売 却 益 +847 営 業 外 費 用 +140( 投 資 口 交 付 費 +97 etc) 第 25 期 予 想 第 25 期 実 績 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +343 第 25 期 取 得 物 件 +654 第 25 期 売 却 物 件 204 既 存 物 件 ほか 107( 共 込 賃 料 40 附 加 使 用 料 100 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 52 第 25 期 取 得 物 件 +200 第 25 期 売 却 物 件 87 既 存 物 件 ほか 165( 水 光 熱 費 185 公 租 公 課 +64 etc) 不 動 産 等 売 却 益 +847 営 業 外 費 用 +157( 投 資 口 交 付 費 +135 etc) 第 24 期 取 得 物 件 (9 物 件 ) 第 25 期 取 得 物 件 (3 物 件 ) グランベル 銀 座 ビル( 15/6) UUR 天 神 西 通 りビル( 15/7) 新 習 志 野 物 流 センター( 15/8) 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 ( 15/8) 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 ( 15/8) 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 ( 15/8) UURコート 志 木 ( 15/9) Luz 湘 南 辻 堂 ( 15/9) クオーツタワー( 15/11) 455 上 野 ビル( 15/12) ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ( 16/2) 浦 和 ロイヤルパインズホテル( 16/4) 第 25 期 売 却 物 件 (3 物 件 ) UUR 築 地 ビル( 16/2) ロジスティクス 東 扇 島 ( 持 分 の49%を 売 却 )( 16/2) 心 斎 橋 OPAきれい 館 ( 16/3) 7

9 第 9 回 増 資 (2016 年 6 月 ~7 月 ) インベストメント ハイライト 新 規 取 得 4 物 件 取 得 後 の 運 用 状 況 1. 総 合 型 投 資 方 針 の 下 継 続 的 な 物 件 取 得 を 通 じた 安 定 的 な ポートフォリオの 構 築 2. 上 場 以 来 24 期 にわたる 安 定 的 な 運 用 及 び 分 配 実 績 3. 変 動 賃 料 制 を 採 用 している 大 型 ホテル2 物 件 の 取 得 による 増 収 ポテンシャル 4. 内 部 留 保 の 活 用 と 戦 略 的 な 資 本 的 支 出 を 通 じた 物 件 競 争 力 強 化 物 件 数 取 得 価 格 合 計 ( 億 円 ) 既 存 物 件 117 物 件 5,486 新 規 取 得 4 物 件 4 物 件 480 売 却 3 物 件 3 物 件 ( 注 2) 136 新 規 取 得 4 物 件 取 得 後 119 物 件 ( 注 2) 5,830 第 9 回 増 資 の 概 要 ストラクチャー 新 規 発 行 投 資 口 数 増 資 後 の 発 行 済 投 資 口 数 発 行 価 格 / 発 行 価 額 発 行 価 額 の 総 額 発 行 決 議 日 条 件 決 定 日 払 込 期 日 201,646 口 34,251 百 万 円 144A/Reg.S 190,000 口 ( 公 募 ) 国 内 募 集 :114,000 口 海 外 募 集 : 76,000 口 11,646 口 ( 第 三 者 割 当 ) 2,953,022 口 ( 約 7.3%の 増 加 ) 1 口 当 たり 175,224 円 /169,860 円 32,273 百 万 円 ( 公 募 ) 国 内 分 :19,364 百 万 円 海 外 分 :12,909 百 万 円 1,978 百 万 円 ( 第 三 者 割 当 ) 2016 年 5 月 25 日 2016 年 6 月 7 日 2016 年 6 月 14 日 ( 公 募 ) 2016 年 7 月 12 日 ( 第 三 者 割 当 ) 鑑 定 評 価 額 合 計 ( 億 円 ) NOI 利 回 り ( 注 1) 償 却 後 利 回 り ( 注 1) 6, % 4.3% % 5.1% 6, % 4.4% ( 注 1) 既 存 物 件 及 び 売 却 3 物 件 については 第 24 期 末 保 有 物 件 の 修 正 NOI 利 回 り 及 び 修 正 NOIをベースとした 償 却 後 利 回 りを 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています また 新 規 取 得 4 物 件 については 取 得 時 の 鑑 定 評 価 書 等 に 基 づいた 各 種 利 回 りを 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています なお 新 規 取 得 4 物 件 取 得 後 は 既 存 物 件 新 規 取 得 4 物 件 及 び 売 却 3 物 件 の 数 値 に 基 づき 算 出 しており 第 25 期 26 期 の 実 績 は 反 映 していません ( 注 2) 売 却 3 物 件 のうち ロジスティクス 東 扇 島 は 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%を 売 却 していますが 残 りの 準 共 有 持 分 51%については 継 続 して 本 投 資 法 人 が 保 有 しています そのため 売 却 3 物 件 と 表 記 していますが 売 却 により 減 少 した 保 有 物 件 数 は2 物 件 のみであり 当 該 売 却 物 件 数 を 加 算 又 は 減 算 しても 特 定 の 時 点 における 保 有 物 件 数 とは 一 致 し ないことがあります LTVの 変 化 LTV 増 資 前 ( 第 25 期 末 時 点 ) 41.3% % 3.4% 増 資 後 ( 注 ) 37.2% 増 資 に 関 連 した 新 規 取 得 物 件 4 物 件 455 上 野 ビル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤルパインズホテル 川 越 物 流 センター 総 資 産 LTV 46.6% 42.0% ( 注 ) 第 9 回 増 資 の 目 論 見 書 に 記 載 の 有 利 子 負 債 の 返 済 償 還 等 に 第 9 回 増 資 調 達 資 金 を 全 て 充 当 した 後 の 2016 年 12 月 20 日 時 点 における 試 算 数 値 です 8

10 運 用 状 況

11 取 得 物 件 1( 第 25 期 ) C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 所 在 地 沖 縄 県 那 覇 市 ( 地 方 ) 構 造 規 模 ( 客 室 数 ) 建 築 時 期 取 得 価 格 想 定 NOI 利 回 り 5.9% 想 定 償 却 後 利 回 り 4.2% ( 本 館 )SRC RC B1F/12F(437 室 ) ( 別 館 )SRC 13F(185 室 ) ( 本 館 )1992 年 10 月 ( 別 館 )2009 年 6 月 20,000 百 万 円 稼 働 率 100%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2016 年 2 月 5 日 ホテル 本 ホテル( 総 客 室 数 602 室 )の 好 調 な 客 室 稼 働 状 況 を 背 景 に 更 なる 顧 客 満 足 度 の 向 上 及 び 収 益 の 拡 大 化 を 目 指 すべく 本 館 最 上 階 (12 階 ) 及 び4 階 一 部 の 低 利 用 区 画 を 改 修 して 20 室 の 客 室 増 室 工 事 を 実 施 しました 工 事 後 総 客 室 数 は622 室 となり 本 ホ テルのGOP 増 加 によるUURの 収 益 の 増 加 が 見 込 まれます 工 期 2016 年 2 月 中 旬 から2016 年 6 月 末 工 事 費 318 百 万 円 ( 注 1) 増 室 工 事 概 要 工 事 前 総 客 室 数 :602 室 従 前 の 用 途 スカイバンケット 和 食 レストラン 及 び エステルーム 倉 庫 12 階 4 階 工 事 後 総 客 室 数 :622 室 増 室 数 及 び 新 設 施 設 18 部 屋 フィットネススタジオ 2 部 屋 地 図 配 置 図 ( 注 1) 本 書 日 現 在 の 客 室 増 室 工 事 及 び 関 連 する 工 事 に 係 る 費 用 ( 資 本 的 支 出 及 び 修 繕 費 等 )の 想 定 額 です ( 注 2) 上 右 図 は 図 面 を 基 に 描 き 起 こしたイメージ 図 であり 客 室 増 室 工 事 後 の 本 物 件 とは 多 少 異 なる 可 能 性 があります 10

12 取 得 物 件 2( 第 25 期 ) C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 所 在 地 埼 玉 県 さいたま 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 ( 客 室 数 ) SRC S B3F/20F(196 室 ) 建 築 時 期 1999 年 8 月 取 得 価 格 17,500 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り 5.8% 想 定 償 却 後 利 回 り 4.6% 稼 働 率 100%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2016 年 4 月 1 日 ホテル 地 図 建 物 所 有 概 念 図 ( 注 ) ( 注 ) UURの 所 有 部 分 を 概 念 的 に 表 示 したものであり 実 際 の 建 物 の 形 状 状 況 等 また 所 有 割 合 等 と 異 なる 可 能 性 があります 11

13 取 得 物 件 3( 第 25 期 及 び 第 26 期 ) 第 26 期 取 得 物 件 A 上 野 ビル 商 業 施 設 福 岡 ホテルPJ 優 先 出 資 証 券 の 取 得 E9 川 越 物 流 センター その 他 所 在 地 東 京 都 台 東 区 ( 東 京 23 区 ) 構 造 規 模 SRC 10F 建 築 時 期 1984 年 9 月 取 得 価 格 3,000 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り 4.3% 想 定 償 却 後 利 回 り 4.1% 稼 働 率 79.6%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2015 年 12 月 4 日 天 神 123プロジェクト 特 定 目 的 会 社 資 産 ( 本 物 件 ) 等 1,158 百 万 円 優 先 出 資 :1,130 百 万 円 その 他 :29 百 万 円 発 行 済 優 先 出 資 口 数 22,600 口 のうち 1,130 口 ( 持 分 5.0%)を74 百 万 円 で 取 得 将 来 の 本 物 件 ( 下 記 ホテル) 等 購 入 にか かる 優 先 交 渉 権 の 取 得 所 在 地 埼 玉 県 川 越 市 ( 首 都 圏 ) 構 造 規 模 RC/S 4F 建 築 時 期 2007 年 8 月 取 得 価 格 7,550 百 万 円 想 定 NOI 利 回 り 4.8% 想 定 償 却 後 利 回 り 3.8% 稼 働 率 100%( 本 書 日 現 在 ) 取 得 日 2016 年 6 月 17 日 ( 仮 )ザ ビー 福 岡 天 神 ( 注 ) 所 在 地 福 岡 県 福 岡 市 ( 地 方 ) 敷 地 面 積 m2 延 床 面 積 3,625.15m2( 予 定 ) 構 造 規 模 S 10F( 予 定 ) 建 築 時 期 2017 年 4 月 ( 予 定 ) ホテル 営 業 開 始 時 期 2017 年 5 月 ~7 月 ( 予 定 ) 用 途 ホテル(125 室 ) 店 舗 ( 予 定 ) 優 先 交 渉 権 の 概 要 2,885 百 万 円 以 上 で 購 入 可 能 ( 本 物 件 におけるホテル 営 業 開 始 日 から 営 業 開 始 後 2 年 経 過 する 日 まで) ( 注 ) 本 書 日 現 在 の 建 築 計 画 等 に 基 づく 予 定 であり 将 来 変 更 となる 可 能 性 があります 12

14 物 件 売 却 ( 第 25 期 ) 及 び 配 当 準 備 積 立 金 NCI 物 件 物 件 名 称 UUR 築 地 ビル ロジスティクス 東 扇 島 ( 注 2) 心 斎 橋 OPAきれい 館 物 件 番 号 B12 E5 A16 所 在 地 東 京 都 中 央 区 神 奈 川 県 川 崎 市 大 阪 府 大 阪 市 合 計 売 却 日 2016 年 2 月 26 日 2016 年 3 月 25 日 鑑 定 評 価 額 ( 注 1) 6,550 百 万 円 4,459 百 万 円 3,160 百 万 円 14,169 百 万 円 売 却 価 格 6,620 百 万 円 4,459 百 万 円 3,210 百 万 円 14,289 百 万 円 会 計 上 売 却 利 益 50 百 万 円 253 百 万 円 542 百 万 円 847 百 万 円 ( 注 1)2015 年 11 月 末 日 時 点 の 鑑 定 評 価 額 を 記 載 しています ( 注 2) 売 却 対 象 は ロジスティクス 東 扇 島 に 係 る 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%であり 残 りの 準 共 有 持 分 51%については 継 続 して 本 投 資 法 人 が 保 有 しています また 鑑 定 評 価 額 については ロジスティクス 東 扇 島 1 棟 全 体 にかかる 鑑 定 評 価 額 に49%を 乗 じた 金 額 を 記 載 しています NCI 物 件 売 却 影 響 考 慮 前 約 82.4 億 円 税 務 上 の 取 扱 会 計 上 の 取 扱 売 却 利 益 約 8.5 億 円 3 物 件 の 売 却 に 伴 い 会 計 上 847 百 万 円 の 利 益 が 発 生 したものの NCI 物 件 の 売 却 については 税 務 上 の 損 失 が 発 生 ( 課 税 所 得 の 減 少 ) 配 当 準 備 積 立 金 売 却 損 失 約 48 億 円 会 計 上 の 利 益 税 務 上 の 課 税 所 得 < 会 計 上 の 利 益 となり 導 管 性 要 件 を 充 足 する 範 囲 内 で 会 計 上 の 利 益 の 一 部 について 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 可 能 第 23 期 積 立 額 第 25 期 積 立 額 配 当 準 備 積 立 金 残 高 121 百 万 円 834 百 万 円 956 百 万 円 税 務 上 の 課 税 所 得 第 25 期 の 会 計 上 の 利 益 のうち834 百 万 円 を 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 13

15 外 部 成 長 の 軌 跡 資 産 規 模 ( 取 得 価 格 ベース) 及 び 物 件 数 の 推 移 ( 単 位 : 億 円 物 件 ) その 他 住 居 ホテル ,754 5,830 オフィスビル 商 業 施 設 物 件 数 ,712 4,748 4,931 5,199 5,201 5,486 4,167 4,225 4,290 3, ,349 1,349 1,537 1,553 1,606 1,664 1,918 2,141 2,157 2,157 2,199 2, 期 末 (04/5) 2 期 末 3 期 末 (04/11)(05/5) 4 期 末 (05/11) 5 期 末 (06/5) 6 期 末 (06/11) 7 期 末 (07/5) 8 期 末 (07/11) 9 期 末 (08/5) 10 期 末 (08/11) 11 期 末 (09/5) 12 期 末 (09/11) 13 期 末 (10/5) 14 期 末 (10/11) 15 期 末 (11/5) 16 期 末 (11/11) 17 期 末 (12/5) 18 期 末 (12/11) 19 期 末 (13/5) 20 期 末 (13/11) 21 期 末 (14/5) 22 期 末 (14/11) 23 期 末 (15/5) 24 期 末 (15/11) 25 期 末 (16/5) 本 書 日 現 在 14

16 ポートフォリオ サマリー 福 岡 3.2% 名 古 屋 4.5% 大 阪 15.7% 地 域 別 ( 注 ) 用 途 別 ( 注 ) 物 件 別 ( 注 ) その 他 13.3% 東 京 都 心 6 区 20.4% 首 都 圏 地 域 32.7% 東 京 23 区 10.3% 7.3% 住 居 7.7% ホテル 18.3% その 他 オフィスビル 32.9% 商 業 施 設 33.7% その 他 80.1% ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 4.8% 4.1% 新 大 阪 セントラルタワー 3.9% 心 斎 橋 OPA 本 館 3.6% 3.4% 新 宿 ワシントンホテル 本 館 ロワジールホテル& スパタワー 那 覇 首 都 圏 合 計 63.4% 上 位 5 物 件 合 計 19.9% ( 注 ) 比 率 は 全 て 本 書 日 現 在 の 取 得 価 格 ベースで 計 算 しています 15

17 ポートフォリオ 収 益 力 の 推 移 第 25 期 は オフィスの 平 均 キャッシュフロー 稼 働 率 の 低 下 や 修 繕 費 等 の 増 加 等 はあったものの 歩 合 賃 料 の 増 加 等 もあり 当 期 のポートフォリオ 利 回 りは 前 期 比 若 干 の 低 下 に 留 めることができました 第 26 期 は 碑 文 谷 ショッピングセンターにおける 大 規 模 改 修 工 事 等 で 一 時 的 に 収 益 性 が 悪 化 しますが 第 27 期 以 降 はポート フォリオ 収 益 力 は 改 善 に 転 じるものと 予 想 しています ポートフォリオ 利 回 りの 推 移 ( 注 ) ( 注 ) 期 末 保 有 物 件 の 利 回 りを 取 得 価 格 で 加 重 平 均 した 値 を 記 載 しています 7% 6% 修 正 NOI 利 回 り 5.55% 5.50% 5.21% 5.66% 5% 4% 修 正 償 却 後 利 回 り 4.26% 4.18% 3.89% 4.29% 3% 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 第 26 期 ('16/11) 予 想 第 27 期 ('17/5) 予 想 100.0% ポートフォリオ 稼 働 率 の 推 移 ( 期 末 時 点 ) 98.0% 96.0% 94.0% 92.0% 96.2% 96.1% 94.6% 95.8% 97.0% 98.0% 98.7% 98.8% 98.5% 98.8% 99.0% 98.9% 94.9% 95.3% 92.7% 92.8% 94.2% 90.0% 88.0% 86.0% 84.0% 86.2% 86.5% 88.0% 91.0% 89.7% 全 体 オフィス 住 居 オフィス(C/F 面 積 ) 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 20 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 第 23 期 末 第 24 期 末 第 25 期 末 第 26 期 末 予 想 商 業 ホテル その 他 第 24 期 末 第 25 期 末 第 26 期 末 予 想 第 27 期 末 予 想 98.5% 98.8% 99.0% 98.9% 全 体 99.8% 99.5% 99.8% 99.8% 商 業 95.5% 97.1% 96.7% 96.1% オフィス 99.7% 99.6% 99.9% 100.0% ホテル 97.5% 97.5% 98.6% 98.5% 住 居 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% その 他 第 27 期 末 予 想 16

18 6,382 6,386 6, , , , , , , , , ,944 8,975 8,970 6,769 6,776 6,797 12,691 12,689 12,577 9, , , , ,112 1,091 1,101 継 続 保 有 物 件 における 賃 料 の 動 向 継 続 保 有 物 件 ( 注 1)における 月 額 賃 料 ( 契 約 ベース)の 推 移 (カッコ 内 の 数 字 は2015 年 5 月 末 を100とした 指 数 ) ( 百 万 円 ) 月 額 賃 料 ( 契 約 ベース) 1,200 1, (100) (98.1) (99.0) 第 23 期 末 (2015 年 5 月 末 ) (100) (100.6) (100.5) 第 24 期 末 (2015 年 11 月 末 ) 第 25 期 末 (2016 年 5 月 末 ) (100) (100.4) (100.7) (100) (99.9) (109.6) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 ( 円 / 坪 ) (m2) 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 (100) (100.1) (100.3) (100) (100.0) (99.1) 契 約 賃 料 単 価 (110.2) (100) (99.9) (100) (100.1) (100.4) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 600, , , , , ,000 ( 注 1) 継 続 保 有 物 件 とは UURが2016 年 5 月 末 時 点 で 過 去 1 年 以 上 保 有 している 物 件 で 106 物 件 が 該 当 します ( 注 2) 本 分 析 は 固 定 賃 料 ( 共 益 費 を 含 む)のみを 対 象 としており 売 上 歩 合 等 に 基 づく 変 動 賃 料 はカウントしていません ( 注 3) 一 部 持 分 を 売 却 した ロジスティクス 東 扇 島 については UURが 継 続 保 有 する51% 持 ち 分 相 当 に 修 正 しています 0 (100) (100.5) (100.3) 賃 貸 契 約 面 積 (100) (98.2) (99.9) (100) (99.9) (99.5) (100) (100.2) (100.2) 商 業 施 設 オフィス ホテル 住 居 その 他 17

19 資 産 運 用 の 概 況 1 (m2) +20,000 オフィス 成 約 解 約 予 告 面 積 ( 注 )の 推 移 +15, ,000 +5,000 5,000 10,000 15,000 直 近 4 期 の 状 況 成 約 0 解 約 予 告 合 計 第 16 期 ( 11/11) 第 17 期 ( 12/5) 第 22 期 +16,538m2 13,316m2 +3,222m2 成 約 面 積 (m2) 解 約 予 告 面 積 (m2) 増 減 (m2) 第 18 期 ( 12/11) 第 19 期 ( 13/5) 第 23 期 +6,078m2 9,468m2 3,391m2 第 20 期 ( 13/11) 第 21 期 ( 14/5) ( 注 ) 成 約 時 点 解 約 予 告 受 領 時 点 を 基 準 としています 第 22 期 ( 14/11) 第 24 期 +8,918m2 5,509m2 +3,409m2 第 23 期 ( 15/5) オフィスキャッシュフロー(C/F) 稼 働 率 ( 注 )の 推 移 第 24 期 ( 15/11) 第 25 期 +12,918m2 5,645m2 +7,273m2 第 25 期 ( 16/5) オフィス 入 退 去 状 況 の 推 移 (m2) +20,000 入 居 面 積 ( 増 床 含 む) +15, ,000 +5, ,000 10,000 15,000 20,000 直 近 4 期 の 状 況 入 居 退 去 合 計 第 16 期 ( 11/11) 第 17 期 ( 12/5) 第 22 期 +14,821m2 7,749m2 +7,071m2 第 18 期 ( 12/11) 第 19 期 ( 13/5) 第 20 期 ( 13/11) 第 23 期 +6,776m2 5,553m2 +1,223m2 第 21 期 ( 14/5) 第 22 期 ( 14/11) ホテル 物 件 に 係 る 変 動 賃 料 額 ( 注 )の 推 移 第 23 期 ( 15/5) 第 24 期 +10,339m2 15,663m2 5,324m2 第 24 期 ( 15/11) 退 去 面 積 ( 減 床 含 む) 入 退 去 面 積 ( 増 床 減 床 含 む) 第 25 期 ( 16/5) 第 26 期 ( 16/11) 予 想 第 25 期 +12,722m2 7,504m2 +5,218m2 第 27 期 ( 17/5) 予 想 ( 百 万 円 ) 99.0% 97.0% 95.0% 93.0% 91.0% 89.0% 87.0% 95.0% 4.3% 90.7% 契 約 稼 働 率 96.9% 97.0% 96.8% 3.6% 2.9% フリーレント 面 積 4.3% 93.2% 94.1% C/F 稼 働 率 92.5% 97.0% 96.2% 2.2% 1.5% 94.7% 94.7% 浦 和 ロイヤルパインズホテル ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ホテルJALシティ 那 覇 その 他 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 取 得 (2016 年 2 月 5 日 ) 浦 和 ロイヤルパインズホテル 取 得 (2016 年 4 月 1 日 ) 85.0% 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 予 想 ( 注 ) 期 中 平 均 値 を 記 載 しています 第 27 期 予 想 0 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 予 想 ( 注 ) 賃 料 体 系 が 固 定 + 売 上 歩 合 及 び 固 定 +GOP 連 動 のホテルからUURが 実 際 に 収 受 した または 見 込 んでいる 変 動 賃 料 額 です 第 27 期 予 想 18

20 資 産 運 用 の 概 況 2 用 途 別 の 概 況 及 び 運 営 実 績 等 用 途 概 況 個 別 物 件 トピック 碑 文 谷 ショッピングセンター 賃 貸 借 期 間 を2016 年 5 月 末 まで 延 長 2016 年 6 月 から 大 規 模 リニューアル 工 事 を 実 施 中 2016 年 11 月 より 新 規 テナント(イオンリテール)が 入 居 予 定 商 業 施 設 稼 働 率 は 安 定 的 に 推 移 ( 第 24 期 末 99.8% 第 25 期 末 99.5%) 都 市 型 商 業 施 設 においては 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 イオンモール 宇 城 熊 本 地 震 による 復 旧 工 事 は2016 年 6 月 30 日 に 完 了 同 年 7 月 1 日 より 本 物 件 全 体 の 営 業 再 開 天 神 ルーチェ 心 斎 橋 OPA 本 館 6 7Fのリテナント 完 了 既 存 テナントの 賃 料 増 額 改 定 と 合 わせ 第 25 期 末 の 月 額 共 込 賃 料 は 前 年 同 月 比 約 24%の 増 加 賃 料 減 額 請 求 訴 訟 は 2016 年 1 月 に 判 決 同 年 2 月 に 判 決 確 定 ( 従 前 賃 料 比 3.3%) オフィス ビル ホテル 住 居 その 他 新 規 リーシングが 進 展 し 稼 働 率 は 第 24 期 末 95.5%から 第 25 期 末 97.1%に 上 昇 (+1.6%) 市 場 賃 料 の 上 昇 により レント ギャップが 縮 小 継 続 的 に 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 各 ホテルともインバウント 需 要 等 を 背 景 に 継 続 して 営 業 状 況 は 好 調 稼 働 率 は 高 水 準 で 推 移 ( 第 24 期 末 97.5% 第 25 期 末 97.5%) 稼 働 率 が 低 迷 している 一 部 の 物 件 については 早 期 回 復 を 目 指 して リーシング 注 力 中 稼 働 率 は 継 続 して100%で 推 移 賃 料 増 額 に 向 けた 交 渉 を 継 続 的 に 実 施 モラージュ 柏 川 崎 東 芝 ビル 日 立 ハイテクビルディング 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 パシフィックマークス 江 坂 芝 520ビル 新 宿 ワシントンホテル 本 館 ホテルJALシティ 那 覇 競 合 施 設 の 開 業 に 備 え 館 内 設 備 のリニューアルや 屋 上 フットサルコート 及 びスポーツパークの 新 設 により 集 客 増 を 図 る 全 館 空 調 更 新 工 事 を 工 期 を3 分 割 したうえで3 年 にわたり 実 施 中 第 25 期 に 第 2 期 工 事 が 完 了 しており 第 27 期 に 最 終 第 3 期 工 事 が 完 了 予 定 大 型 テナント 退 去 区 画 の 埋 め 戻 しがほぼ 完 了 し 稼 働 率 は 第 24 期 末 59.2%から 第 25 期 末 94.7%に 大 幅 上 昇 (+35.5%) 2016 年 3 月 に 主 要 テナント( 三 菱 地 所 丸 紅 住 宅 サービス:1,624.40m2)が 退 去 した 結 果 第 25 期 末 の 稼 働 率 は50.0%に 低 下 なお 複 数 の 申 し 込 みを 受 領 しており 協 議 契 約 手 続 き 中 2015 年 4 月 から 実 施 中 だった 大 規 模 改 修 工 事 は2016 年 3 月 末 をもって 客 室 部 分 は 完 了 (バックヤー ド 部 分 は2017 年 1 月 末 までに 完 了 予 定 ) 2016 年 4 月 1 日 から 新 たな 条 件 で 賃 貸 借 がスタート 営 業 状 況 は 継 続 して 好 調 変 動 賃 料 の 増 加 により 賃 料 収 入 は 前 年 同 期 比 での 大 幅 増 加 が 継 続 ( 第 25 期 は 前 々 期 ( 第 23 期 )に 対 し +39 百 万 円 約 13%の 増 加 ) 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 賃 貸 借 契 約 に 基 づき 賃 料 増 額 を 実 行 パークサイト 泉 PM 会 社 変 更 もあり 稼 働 率 が 大 幅 に 改 善 ( 第 24 期 末 71.3% 第 25 期 末 97.8%) グランルージュ 中 之 島 南 リーシング 強 化 中 ( 第 24 期 末 87.3% 第 25 期 末 86.5%) リリカラ 東 北 支 店 賃 料 増 額 改 定 を 実 現 19

21 個 別 物 件 TOPICS 新 宿 ワシントンホテル 本 館 2020 年 東 京 五 輪 とその 後 を 見 据 え 物 件 競 争 力 の 維 持 向 上 のため 本 ホテルのオペレーター である 藤 田 観 光 株 式 会 社 ( 藤 田 観 光 )と 協 働 して 全 館 を 対 象 とした 大 規 模 改 修 を 実 施 中 (フェーズ1は 終 了 ) 工 事 期 間 中 の 修 繕 費 の 増 加 に 加 え 稼 働 率 低 下 に 伴 う 賃 料 減 免 措 置 によ りNOIは 一 時 的 に 減 少 しましたが 今 後 はキャッシュフローの 増 加 を 見 込 みます 総 投 資 額 ( 注 1) : 約 53 億 円 (25.4 億 円 ) 決 算 期 工 期 改 修 内 容 賃 料 減 免 期 間 NOI( 注 3) 2014 年 第 22 期 594 百 万 円 ( 実 績 ) 第 23 期 551 百 万 円 ( 実 績 ) 2ヶ 月 2015 年 2016 年 2017 年 第 24 期 フェーズ1 (2015 年 4 月 ~2016 年 3 月 ) 客 室 ( 注 2) 廊 下 ( 注 2) ロビー( 注 2) ユニットバス ファンコイルユニット( 空 調 ) エレベーター( 客 室 用 ) 6ヶ 月 356 百 万 円 ( 実 績 ) 4ヶ 月 第 25 期 421 百 万 円 ( 実 績 ) 第 26 期 フェーズ2 (2016 年 4 月 ~2017 年 1 月 ) エレベーター (バックヤード 駐 車 場 用 ) 638 百 万 円 ( 予 想 ) 第 27 期 724 百 万 円 ( 予 想 ) ( 注 1) 総 投 資 額 は 藤 田 観 光 のプレスリリー スに 基 づきます なおカッコ 内 の 金 額 は 総 投 資 額 のうち 本 投 資 法 人 が 負 担 す る 予 定 の 工 事 代 金 及 び 付 随 費 用 の 合 計 額 を 記 載 しています ( 注 2) 藤 田 観 光 が 実 施 した 工 事 です ( 注 3) 本 物 件 は 藤 田 観 光 を 含 む 複 数 の 賃 借 人 に 賃 貸 されています そのためNOIの 変 動 には 賃 料 減 免 や 修 繕 費 の 変 動 以 外 の 要 素 も 含 まれます ( 注 4) 上 図 は 図 面 を 基 に 描 き 起 こしたイ メージ 図 であり 大 規 模 改 修 後 の 本 物 件 とは 多 少 異 なる 可 能 性 があります 碑 文 谷 ショッピングセンター 碑 文 谷 ショッピングセンターにおいて 新 たにイオンリテール 株 式 会 社 (イオンリテール)と 新 規 賃 貸 借 契 約 を 締 結 しました また 碑 文 谷 ショッピングセンターは 現 在 大 規 模 リニューアル 工 事 を 実 施 中 であり 2016 年 12 月 よ りイオンリテールが 運 営 する イオンスタイル 碑 文 谷 ( 仮 称 ) としてリニューアルオープン 予 定 です 工 事 費 : 約 41 億 円 ( 注 1) 決 算 期 工 期 2015 年 2016 年 2017 年 第 24 期 第 25 期 第 26 期 2016 年 6 月 ~ 2016 年 11 月 ( 予 定 ) 第 27 期 テナント ダイエー イオンリテール 工 事 等 の 影 響 NOI 417 百 万 円 ( 実 績 ) 416 百 万 円 ( 実 績 ) 営 業 収 益 見 込 まず 535 百 万 円 ( 予 想 ) 523 百 万 円 ( 予 想 ) ( 注 1) 本 書 日 現 在 における 想 定 工 事 額 です ( 注 2) 上 図 は 図 面 を 基 に 描 き 起 こしたイメージ 図 であり 大 規 模 リニューアル 後 の 本 物 件 とは 多 少 異 なる 可 能 性 があり ます 20

22 財 務 の 状 況 1 ( 百 万 円 ) 35,000 返 済 期 限 の 分 散 状 況 (2016 年 7 月 20 日 時 点 ( 予 定 )) 30,000 25,000 投 資 法 人 債 借 入 金 20,000 15,000 10,000 5,000 0 第 26 期 ('16/11) 第 27 期 ('17/5) 第 28 期 ('17/11) 第 29 期 ('18/5) 第 30 期 ('18/11) 第 31 期 ('19/5) 第 32 期 ('19/11) 第 33 期 ('20/5) 第 34 期 ('20/11) 平 均 有 利 子 負 債 コスト 及 び 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 の 推 移 第 35 期 ('21/5) 第 36 期 ('21/11) 第 37 期 ('22/5) 第 38 期 ('22/11) 第 39 期 ('23/5) 第 40 期 ('23/11) 第 41 期 ('24/5) 第 42 期 ('24/11) 第 43 期 ('25/5) 第 44 期 ('25/11) 第 45 期 ('26/5) 2.40% 2.20% 2.00% 1.94% 2.13% 2.11% 1.91% 1.99% 平 均 有 利 子 負 債 コスト 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 1.80% 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 1.61% 1.68% 1.38% 1.40% 1.52% 1.64% 1.57% 1.37% 1.21% 1.46% 1.01% 1.22% 0.86% 1.02% 0.97% 0.77% 0.78% 1.02% 0.93% 0.76% 0.71% 0.86% 0.67% 0.40% 第 12 期 ('09/11) 第 13 期 ('10/5) 第 14 期 ('10/11) 第 15 期 ('11/5) 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 21

23 財 務 の 状 況 2 LTV( 期 末 時 点 ) 及 び1 口 当 たり 分 配 金 ( 注 )の 推 移 総 資 産 LTV LTV 56.5% 56.9% 45.2% 45.7% 39.1% 39.4% 37.2% 37.1% 47.5% 43.7% 44.0% 44.1% 44.1% 44.1% 40.6% 39.3% 42.5% 42.7% 43.5% 43.7% 41.5% 40.3% 49.6% 49.0% 48.8% 48.8% 48.1% 47.9% 47.2% 46.8% 47.6% 48.6% 48.5% 47.2% 46.5% 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 ) 1 口 当 たり 負 ののれん 充 当 額 ( 円 / 口 ) 44.8% 44.5% 44.3% 46.6% 40.8% 39.7% 41.3% 42.8% 42.0% 38.0% 37.2% 2,048 3, % 35.4% 35.3% 35.2% 31.0% 34.2% 32.4% 30.3% 2,440 2,487 2,683 2,866 2,926 2,945 3,228 2,782 3,050 2,910 2,882 本 合 併 本 投 資 口 分 割 2,696 2,841 負 ののれんを 活 用 し 分 配 金 に 充 当 2,804 2,896 2,900 2,953 2,750 2,750 2,750 2,750 2, , ,568 2,210 2,305 2,203 2,277 3,000 3, ,638 3, ,098 第 1 期 ('04/5) 第 2 期 ('04/11) 第 3 期 ('05/5) 第 4 期 ('05/11) 第 5 期 ('06/5) 第 6 期 ('06/11) 第 7 期 ('07/5) 第 8 期 ('07/11) 第 9 期 ('08/5) 第 10 期 ('08/11) 第 11 期 ('09/5) 第 12 期 ('09/11) 第 13 期 ('10/5) 第 14 期 ('10/11) ( 注 ) 下 段 棒 グラフの 赤 字 は 1 口 当 たり 分 配 金 額 です なお 第 14 期 (2010 年 11 月 期 ) 以 前 の1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 分 配 金 額 )については 実 績 を1/6 倍 したうえで 単 位 未 満 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています 第 15 期 ('11/5) 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 第 26 期 ('16/11) 予 想 第 27 期 ('17/5) 予 想 22

24 財 務 の 状 況 3 財 務 指 標 の 推 移 借 入 先 一 覧 (2016 年 7 月 20 日 時 点 ( 予 定 )) 2016 年 12 月 20 日 時 点 ( 注 ) 直 近 ( 注 ) (2016 年 7 月 20 日 ) 第 25 期 末 (2016 年 5 月 31 日 ) 第 24 期 末 (2015 年 11 月 30 日 ) 有 利 子 負 債 総 額 2,678 億 円 2,874 億 円 2,931 億 円 2,647 億 円 借 入 金 2,173 億 円 2,239 億 円 2,296 億 円 2,012 億 円 投 資 法 人 債 505 億 円 635 億 円 635 億 円 635 億 円 担 保 保 証 有 利 子 負 債 加 重 平 均 残 存 期 間 有 利 子 負 債 加 重 平 均 金 利 長 期 有 利 子 負 債 比 率 ( 契 約 ベース) 有 利 子 負 債 固 定 金 利 比 率 コミットメント ライン 全 て 無 担 保 無 保 証 3.5 年 3.6 年 3.6 年 0.68% 0.67% 0.71% 100% 92.6% 90.8% 89.1% 90.0% 360 億 円 ( 借 入 実 績 なし) ( 注 ) 直 近 及 び 2016 年 12 月 20 日 時 点 の 記 載 については 本 書 日 現 在 の 金 利 及 び 予 算 上 の 有 利 子 負 債 の 返 済 計 画 等 の 前 提 に 基 づき 記 載 しています 格 付 の 状 況 積 極 的 なエクイティファイナンスや 保 守 的 な 財 務 戦 略 の 効 果 によりレバレッジが 大 幅 に 低 下 していることや キャッシュフローが 着 実 に 増 加 していること 等 が 評 価 され ムーディーズ ジャパン 株 式 会 社 より 取 得 している 格 付 の 見 通 しについて 安 定 的 か らポジティブに 変 更 されています 信 用 格 付 業 者 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR) ムーディーズ ジャパン 株 式 会 社 格 付 内 容 長 期 発 行 体 格 付 :AA ( 見 通 し: 安 定 的 ) 発 行 体 格 付 :A3 ( 見 通 し:ポジティブ) 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 株 式 会 社 みずほ 銀 行 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 農 林 中 央 金 庫 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 株 式 会 社 あおぞら 銀 行 株 式 会 社 新 生 銀 行 株 式 会 社 りそな 銀 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 埼 玉 りそな 銀 行 オリックス 銀 行 株 式 会 社 株 式 会 社 福 岡 銀 行 全 国 信 用 協 同 組 合 連 合 会 日 本 生 命 保 険 相 互 会 社 株 式 会 社 足 利 銀 行 株 式 会 社 西 日 本 シティ 銀 行 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 金 中 央 金 庫 東 京 海 上 日 動 火 災 保 険 株 式 会 社 株 式 会 社 群 馬 銀 行 株 式 会 社 横 浜 銀 行 損 害 保 険 ジャパン 日 本 興 亜 株 式 会 社 株 式 会 社 広 島 銀 行 株 式 会 社 関 西 アーバン 銀 行 株 式 会 社 七 十 七 銀 行 株 式 会 社 東 京 都 民 銀 行 株 式 会 社 香 川 銀 行 株 式 会 社 第 四 銀 行 株 式 会 社 山 口 銀 行 明 治 安 田 生 命 保 険 相 互 会 社 株 式 会 社 伊 予 銀 行 ( 単 位 : 百 万 円 ) 43,983 35,159 25,827 23,437 13,669 10,353 10,200 10,040 7,000 5,139 4,800 3,000 2,500 2,000 2,000 2,000 借 入 金 合 計 223,907 百 万 円 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 1,400 1,400 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 23

25 業 績 予 想 と 今 後 の 運 用 方 針

26 第 26 期 27 期 の 業 績 予 想 の 概 要 ( 単 位 : 百 万 円 ) 営 業 収 益 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 前 期 対 比 第 27 期 予 想 (A) (B) ( 注 ) (B-A) (C) ( 注 ) 21,444 21, , 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,597 21, , (うち 賃 料 共 益 費 ) (18,598) (19,129) (+530) (19,935) (+806) 不 動 産 等 売 却 益 営 業 費 用 項 目 10,853 11, , 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,873 9, , (うち 修 繕 費 ) (634) (975) (+340) (569) ( 406) (うち 減 価 償 却 費 ) (3,697) (3,859) (+162) (3,979) (+119) (うち 公 租 公 課 ) (1,613) (1,615) (+1) (1,614) ( 0) 販 管 費 1,979 2, , ( 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 ) (NOI( 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 )) 営 業 利 益 営 業 外 収 益 営 業 外 費 用 経 常 利 益 特 別 損 失 ( 熊 本 地 震 引 当 ) 当 期 純 利 益 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 円 / 口 ) 前 期 対 比 (C-B) (11,723) (11,427) ( 297) (12,545) (+1,118) (15,420) (15,286) ( 134) (16,525) (+1,238) 10,591 9,336 1,255 10,480 +1, ,416 1, , ,224 7,791 1,433 9,149 +1, ,089 7,791 1,298 9,149 +1,358 3,303 2, , 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +585 第 25 期 取 得 物 件 +750 第 26 期 取 得 物 件 +185 第 25 期 売 却 物 件 197 既 存 物 件 ほか 153( 共 込 賃 料 203 附 加 使 用 料 +159 一 時 収 入 101 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 +882 第 25 期 取 得 物 件 +258 第 26 期 取 得 物 件 +36 第 25 期 売 却 物 件 81 既 存 物 件 ほか +669( 修 繕 費 +271 水 光 熱 費 +216 リーシング 費 +60 etc) 不 動 産 等 売 却 益 847( 前 期 計 上 剥 落 ) 営 業 外 費 用 +132( 不 動 産 等 除 却 損 +193 etc) 第 26 期 予 想 第 27 期 予 想 主 な 差 異 要 因 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 +740 第 25 期 取 得 物 件 123 第 26 期 取 得 物 件 +18 既 存 物 件 ほか +845( 共 込 賃 料 +904 附 加 使 用 料 50 etc) 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 377 第 25 期 取 得 物 件 60 既 存 物 件 ほか 317( 修 繕 費 337 水 光 熱 費 91 減 価 償 却 費 +105 etc) 営 業 外 費 用 214( 不 動 産 等 除 却 損 135 etc) 分 配 金 総 額 (うち 負 ののれん 使 用 額 ) 1 口 当 たり 分 配 金 ( 円 / 口 ) 配 当 準 備 積 立 金 積 立 額 期 末 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 ( 口 ) 資 本 的 支 出 (CAPEX) 8,254 8, , (-) (1,068) (+1,068) (64) ( 1,003) 3,000 3,000-3, ,751,376 2,953, ,646 2,953,022-2,970 6,259 +3,288 2,102 4,157 第 25 期 取 得 物 件 (3 物 件 ) 第 25 期 売 却 物 件 (3 物 件 ) 455 上 野 ビル( 15/12) ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ( 16/2) 浦 和 ロイヤルパインズホテル( 16/4) UUR 築 地 ビル( 16/2) ロジスティクス 東 扇 島 ( 持 分 の49%を 売 却 )( 16/2) 心 斎 橋 OPAきれい 館 ( 16/3) 第 26 期 取 得 物 件 (1 物 件 ) 川 越 物 流 センター( 16/6) ( 注 ) 業 績 予 想 は2016 年 7 月 13 日 公 表 数 値 を 記 載 しています 25

27 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれんの 使 用 について 第 25 期 は 配 当 準 備 積 立 金 834 百 万 円 を 留 保 したうえで 1 口 当 たり3,000 円 を 分 配 第 26 期 は 碑 文 谷 ショッピングセンターの 大 規 模 リニューアル 工 事 の 影 響 等 を 勘 案 して 負 ののれん1,068 百 万 円 を 分 配 金 に 充 当 し 1 口 当 たり3,000 円 の 分 配 を 予 定 第 27 期 は 税 制 改 正 の 趣 旨 に 沿 い 負 ののれん 取 崩 額 22 円 / 口 を 充 当 し 1 口 当 たり3,120 円 の 分 配 を 予 定 今 後 の 分 配 金 及 び 負 ののれん 等 使 用 イメージ( 注 ) 不 動 産 等 売 却 益 の 一 部 である 834 百 万 円 を 配 当 準 備 積 立 金 として 留 保 碑 文 谷 ショッピングセンターの 大 規 模 リニューアル 工 事 による 減 益 影 響 等 に 対 し 負 ののれんを 充 当 ( 第 25 期 と 同 水 準 の1 口 当 たり 分 配 金 を 維 持 ) 平 成 27 年 度 税 制 改 正 等 に 伴 い 当 期 未 処 分 利 益 に 負 ののれん 取 崩 円 (64 百 万 円 )を 充 当 更 なるDPUの 成 長 を 目 指 円 ( 834 百 万 円 ) +4.0% 分 配 金 円 ( 7,668 百 万 円 ) 分 配 金 円 ( 8,124 百 万 円 ) 当 期 純 利 円 ( 9,089 百 万 円 ) +3.4% 分 配 金 円 ( 8,254 百 万 円 円 ( 1,068 百 万 円 ) 当 期 純 利 益 分 配 金 円 ( 8,853 百 万 円 ) 当 期 純 利 円 ( 9,149 百 万 円 ) 分 配 金 円 ( 9,213 百 万 円 円 ( 7,791 百 万 円 ) 第 23 期 実 績 第 24 期 実 績 第 25 期 実 績 第 26 期 予 想 第 27 期 予 想 ( 注 ) 本 イメージ 図 は 今 後 の 分 配 金 負 ののれん 充 当 額 及 び 利 益 額 等 の 関 係 性 を 簡 潔 に 表 記 したものであり 表 記 にあたっては 端 数 調 整 等 の 補 正 を 行 っています そのため 第 25 期 の 実 績 及 び 第 26 期 27 期 の 予 想 利 益 額 や 予 想 1 口 当 たり 分 配 金 額 等 については 2016 年 7 月 13 日 付 2016 年 5 月 期 決 算 短 信 (REIT) をご 参 照 願 います 26

28 外 部 成 長 取 得 方 針 : 利 回 り 目 線 ( 償 却 後 利 回 り4% 目 途 )を 堅 持 しつつ 積 極 的 な 物 件 取 得 を 推 進 用 途 地 域 を 限 定 せず 豊 富 な 投 資 対 象 物 件 から 厳 選 投 資 セクター 毎 の 競 争 状 況 を 勘 案 した 機 動 的 な 投 資 判 断 本 合 併 以 降 の 外 部 成 長 実 績 その 他 住 居 315 億 円 ホテル オフィスビル 商 業 施 設 456 億 円 182 億 円 268 億 円 285 億 円 405 億 円 63 億 円 64 億 円 98 億 円 36 億 円 第 16 期 ('11/11) 第 17 期 ('12/5) 第 18 期 ('12/11) 第 19 期 ('13/5) 第 20 期 ('13/11) 第 21 期 ('14/5) 第 22 期 ('14/11) 第 23 期 ('15/5) 第 24 期 ('15/11) 第 25 期 ('16/5) 売 却 方 針 ポートフォリオの 収 益 力 の 強 化 質 の 改 善 のため 物 件 入 れ 替 えに 継 続 的 に 取 り 組 む 27

29 内 部 成 長 各 用 途 毎 の 運 用 方 針 商 業 施 設 都 市 型 商 業 施 設 におけるテナント 入 れ 替 え 等 を 通 じた 賃 料 収 入 拡 大 の 推 進 郊 外 型 商 業 施 設 における 資 本 的 支 出 を 通 じた 施 設 競 争 力 の 向 上 UURのホテルセクターの 概 要 物 件 番 号 物 件 名 称 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 取 得 日 客 室 数 賃 料 体 系 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 東 京 都 新 宿 区 21, 年 12 月 22 日 1,279 室 固 定 + 売 上 歩 合 (B6) 新 大 阪 セントラルタワー( 注 1) 大 阪 府 大 阪 市 9, 年 12 月 2 日 490 室 固 定 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 東 京 都 港 区 1, 年 2 月 18 日 180 室 固 定 C3 MZビル 東 京 都 八 王 子 市 3, 年 4 月 10 日 257 室 固 定 オフィスビル テナントニーズの 把 握 により 館 内 増 床 等 を 取 り 込 み 高 水 準 の 稼 働 率 維 持 市 場 賃 料 の 上 昇 を 反 映 すべく 賃 料 増 額 改 定 交 渉 の 推 進 長 期 的 な 競 争 力 の 維 持 向 上 を 企 図 した 資 本 的 支 出 の 実 施 ホテル 好 調 なホテル 運 営 環 境 を 背 景 とした 賃 貸 借 契 約 条 件 交 渉 の 推 進 ホテルオペレーターとの 緊 密 な 協 働 によるホテル 収 益 の 向 上 戦 略 的 な 資 本 的 支 出 による 施 設 競 争 力 の 向 上 住 居 PM 会 社 との 連 携 による 高 稼 働 率 の 維 持 物 件 毎 の 状 況 を 踏 まえたきめ 細 やかなリーシング 活 動 その 他 テナントリレーション 強 化 による 高 稼 働 率 の 維 持 市 場 動 向 を 勘 案 した 賃 料 増 額 改 定 交 渉 の 推 進 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 神 奈 川 県 横 浜 市 4, 年 6 月 30 日 272 室 固 定 C5 ホテルJALシティ 那 覇 沖 縄 県 那 覇 市 7, 年 10 月 25 日 304 室 固 定 +GOP 連 動 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 東 京 都 新 宿 区 4, 年 12 月 26 日 185 室 固 定 C7 四 谷 213ビル 東 京 都 新 宿 区 5, 年 3 月 18 日 148 室 固 定 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 愛 知 県 名 古 屋 市 2, 年 3 月 25 日 262 室 固 定 C9 ザ ビー 六 本 木 東 京 都 港 区 3, 年 5 月 1 日 76 室 固 定 +GOP 連 動 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 神 奈 川 県 川 崎 市 2, 年 8 月 31 日 279 室 定 期 的 増 額 固 定 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 広 島 県 広 島 市 2, 年 8 月 31 日 255 室 定 期 的 増 額 固 定 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 沖 縄 県 那 覇 市 年 8 月 31 日 94 室 定 期 的 増 額 固 定 C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 沖 縄 県 那 覇 市 20, 年 2 月 5 日 622 室 固 定 +GOP 連 動 C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 埼 玉 県 さいたま 市 17, 年 4 月 1 日 196 室 固 定 +GOP 連 動 合 計 106,647-4,899 室 - 固 定 +GOP 連 動 ホテルのRevPAR 実 績 ( 注 3) ホテルJALシティ 那 覇 ザ ビー 六 本 木 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤルパインズホテル ホテル 客 室 数 4,899 室 のうち 約 半 分 の2,477 室 ( 注 2)が 増 収 ポテンシャルを 有 しており 今 後 の 内 部 成 長 が 期 待 可 能 ( 注 1) 新 大 阪 セントラルタワー のホテル 部 分 の 取 得 価 格 ( 面 積 ベース)を 記 載 しています ( 注 2) 賃 料 体 系 が 固 定 + 売 上 歩 合 及 び 固 定 +GOP 連 動 のホテルの 客 室 数 の 合 計 です ( 注 3) 固 定 +GOP 連 動 を 採 用 しているホテル4 物 件 の RevPAR について 2011 年 の 年 間 実 績 を100として 2012 年 から2015 年 のそれぞれの 年 間 実 績 を 指 数 化 表 示 したものです 但 し 浦 和 ロイヤルパインズホテ ル については 毎 年 4 月 を 期 初 とする 事 業 年 度 で 集 計 を 行 っているため 各 年 度 の 実 績 は 各 年 度 の4 月 か ら 翌 年 3 月 までの 実 績 値 です 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 28

30 財 務 運 営 有 利 子 負 債 コストの 削 減 2015 年 及 び2016 年 の 有 利 子 負 債 調 達 の 状 況 2015 年 借 入 起 債 状 況 2016 年 借 入 状 況 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 27,900 百 万 円 30,500 百 万 円 表 面 金 利 ( 利 率 )( 注 1,2) 0.71% 0.41% 実 質 的 金 利 ( 利 率 )( 注 3) 0.86% 0.51% 年 限 ( 注 1) 7.4 年 7.2 年 ( 注 1) 有 利 子 負 債 額 は 合 算 値 を 金 利 ( 利 率 ) 及 び 年 限 については 加 重 平 均 値 を 記 載 しています ( 注 2) 融 資 関 連 費 用 及 び 投 資 法 人 債 発 行 費 用 等 を 除 いた 利 率 です ( 注 3) 融 資 手 数 料 及 び 投 資 法 人 債 発 行 に 係 る 手 数 料 等 を 含 んだ 利 率 です マイナス 金 利 政 策 前 後 の 有 利 子 負 債 調 達 状 況 の 比 較 物 件 名 称 及 び 資 金 使 途 借 入 日 借 入 金 額 ( 百 万 円 ) 利 率 ( 注 1) 年 限 物 件 名 称 及 び 資 金 使 途 借 入 日 借 入 金 額 ( 百 万 円 ) グランベル 銀 座 ビル 2015 年 6 月 30 日 2, % 6.5 年 2016 年 1 月 29 日 ロワジールホテル& 7, 年 2 月 5 日 0.44% 7.3 年 スパタワー 那 覇 ( 注 2) UUR 天 神 西 通 りビル 2015 年 7 月 15 日 5, % 8.2 年 日 本 銀 行 がマイナ ス 金 利 政 策 の 導 入 新 習 志 野 物 流 センター 2015 年 8 月 7 日 2, % 6.9 年 リファイナンス 資 金 2016 年 3 月 22 日 5, % 6.8 年 を 発 表 455 上 野 ビル 2015 年 12 月 4 日 3, % 8.6 年 浦 和 ロイヤルパインズホテル 2016 年 4 月 1 日 18, % 7.2 年 ( 注 1) 新 規 借 入 時 の 利 率 を 記 載 しており 融 資 関 連 費 用 等 は 含 みません また 金 利 スワップ 契 約 により 利 率 を 実 質 的 に 固 定 化 している 借 入 金 については 固 定 化 後 の 利 率 で 計 算 しています ( 注 2) ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 ( 取 得 価 格 20,000 百 万 円 )の 取 得 については 上 表 に 記 載 の 借 入 金 (7,500 百 万 円 ) 及 び 手 元 資 金 により 行 っています 利 率 ( 注 1) 年 限 内 部 留 保 の 活 用 平 成 27 年 度 税 制 改 正 の 趣 旨 に 沿 い 一 定 額 の 負 ののれんの 取 崩 を 行 うとともに 中 長 期 的 な 投 資 主 利 益 極 大 化 の 観 点 から 以 下 のような 内 部 留 保 の 活 用 を 図 ります 内 部 留 保 の 活 用 方 針 内 部 留 保 額 負 ののれん 取 崩 方 針 1. 機 動 的 な 資 本 調 達 を 通 じた 外 部 成 長 の 促 進 新 投 資 口 の 発 行 等 による 一 時 的 な 分 配 金 の 希 薄 化 を 緩 和 し 投 資 主 利 益 を 維 持 しつつ 経 済 情 勢 や 市 況 に 応 じた 機 動 的 な 資 本 調 達 と 外 部 成 長 の 促 進 を 目 指 します 2. 中 長 期 的 観 点 に 立 ったポートフォリオ 運 営 物 件 売 却 による 損 失 発 生 時 や 大 口 テナント 退 去 また 大 口 テナントか らの 賃 料 減 額 請 求 等 による 一 時 的 な 賃 料 減 少 発 生 時 等 においても 内 部 留 保 の 活 用 により 分 配 金 への 悪 影 響 を 緩 和 しつつ 中 長 期 的 に 見 て 最 適 と 考 えられるポートフォリオの 構 築 物 件 運 営 を 目 指 します 3. 税 会 不 一 致 等 への 対 応 減 損 損 失 等 による 税 会 不 一 致 等 により 生 じるおそれのある 多 額 の 法 人 税 課 税 等 の 軽 減 を 図 ります 配 当 準 備 積 立 金 第 23 期 積 立 額 第 25 期 積 立 額 配 当 準 備 積 立 金 残 高 負 ののれん 第 25 期 末 時 点 残 高 第 26 期 分 配 金 充 当 予 定 額 負 ののれん 残 高 予 定 額 内 部 留 保 合 計 額 121 百 万 円 834 百 万 円 956 百 万 円 7,546 百 万 円 1,068 百 万 円 6,478 百 万 円 7,435 百 万 円 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 への 振 替 額 ( 注 ) 取 崩 方 針 50 年 (100 期 )での 均 等 取 崩 を 実 施 6,478 百 万 円 残 高 ある 限 り 50 年 均 等 額 にあたる1% 以 上 の 金 額 を 毎 期 取 崩 し 分 配 金 に 充 当 1 口 当 たり 充 当 額 ( 注 ) 1 口 当 たり 約 22 円 / 期 今 後 のスケジュール 第 26 期 決 算 後 の 負 ののれん 残 高 全 額 を 一 時 差 異 等 調 整 積 立 金 に 振 り 替 え 第 27 期 より 毎 期 取 崩 し 分 配 金 に 充 当 ( 注 ) 本 書 日 現 在 の 想 定 試 算 の 数 値 であり 今 後 変 動 する 可 能 性 があります 29

31 第 25 期 運 用 実 績 データ 集

32 財 務 指 標 2016 年 5 月 期 2015 年 11 月 期 2015 年 5 月 期 2014 年 11 月 期 2014 年 5 月 期 ( 第 25 期 :183 日 ) ( 第 24 期 :183 日 ) ( 第 23 期 :182 日 ) ( 第 22 期 :183 日 ) ( 第 21 期 :182 日 ) 総 資 産 ( 注 1) 629,262 百 万 円 598,077 百 万 円 573,318 百 万 円 561,415 百 万 円 527,807 百 万 円 物 件 数 ( 注 1) 118 物 件 117 物 件 108 物 件 108 物 件 103 物 件 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 293,157 百 万 円 264,707 百 万 円 255,357 百 万 円 269,157 百 万 円 257,707 百 万 円 純 資 産 ( 注 1)( 注 2) 298,009 百 万 円 297,340 百 万 円 282,906 百 万 円 258,335 百 万 円 237,208 百 万 円 1 口 当 たり 純 資 産 ( 注 1) 108,313 円 108,069 円 106,987 円 102,830 円 99,659 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 年 率 ベース) ( 注 3) 3.0% 2.8% 2.8% 2.7% 2.5% 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 (ROE)( 年 率 ベース) ( 注 4) 6.1% 5.4% 5.8% 5.9% 5.6% 自 己 資 本 比 率 ( 注 1)( 注 5) 47.4% 49.7% 49.3% 46.0% 44.9% デット サービス カバレッジ レシオ( 注 6) 11.1 倍 10.3 倍 9.8 倍 9.3 倍 8.7 倍 NOI 15,420 百 万 円 14,847 百 万 円 14,540 百 万 円 13,894 百 万 円 13,149 百 万 円 FFO( 注 7) 11,939 百 万 円 11,398 百 万 円 11,354 百 万 円 10,685 百 万 円 10,033 百 万 円 2013 年 11 月 期 2013 年 5 月 期 2012 年 11 月 期 2012 年 5 月 期 2011 年 11 月 期 ( 第 20 期 :183 日 ) ( 第 19 期 :182 日 ) ( 第 18 期 :183 日 ) ( 第 17 期 :183 日 ) ( 第 16 期 :183 日 ) 総 資 産 ( 注 1) 527,025 百 万 円 516,739 百 万 円 462,503 百 万 円 457,026 百 万 円 450,963 百 万 円 物 件 数 ( 注 1) 97 物 件 97 物 件 94 物 件 91 物 件 90 物 件 有 利 子 負 債 額 ( 注 1) 257,333 百 万 円 256,356 百 万 円 226,606 百 万 円 219,916 百 万 円 213,076 百 万 円 純 資 産 ( 注 1)( 注 2) 237,079 百 万 円 228,142 百 万 円 204,533 百 万 円 205,682 百 万 円 206,585 百 万 円 1 口 当 たり 純 資 産 ( 注 1) 99,605 円 98,958 円 97,240 円 97,786 円 98,215 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 年 率 ベース) ( 注 3) 2.3% 2.2% 2.0% 2.1% 2.1% 自 己 資 本 当 期 純 利 益 率 (ROE)( 年 率 ベース) ( 注 4) 5.2% 4.9% 4.5% 4.7% 5.2% 自 己 資 本 比 率 ( 注 1)( 注 5) 45.0% 44.2% 44.2% 45.0% 45.8% デット サービス カバレッジ レシオ( 注 6) 7.5 倍 6.0 倍 4.6 倍 4.9 倍 4.4 倍 NOI 12,796 百 万 円 11,860 百 万 円 11,729 百 万 円 11,714 百 万 円 11,507 百 万 円 FFO( 注 7) 9,419 百 万 円 8,466 百 万 円 7,767 百 万 円 8,002 百 万 円 7,544 百 万 円 ( 注 1) 期 末 時 点 ( 注 2) 純 資 産 = 総 資 産 - 総 負 債 ( 注 3)ROA = 経 常 利 益 (( 期 首 総 資 産 + 期 末 総 資 産 ) 2) 100 ( 注 4)ROE = 当 期 純 利 益 (( 期 首 純 資 産 + 期 末 純 資 産 ) 2) 100 ( 注 5) 自 己 資 本 比 率 = 純 資 産 総 資 産 100 ( 注 6)デット サービス カバレッジ レシオ = ( 当 期 純 利 益 + 支 払 利 息 + 投 資 法 人 債 利 息 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 費 ) ( 支 払 利 息 + 投 資 法 人 債 利 息 ) ( 注 7)FFO = 当 期 純 利 益 + 減 価 償 却 費 + 繰 延 資 産 償 却 費 - 不 動 産 等 売 却 損 益 31

33 貸 借 対 照 表 資 産 の 部 負 債 の 部 純 資 産 の 部 第 25 期 第 24 期 2016 年 5 月 31 日 現 在 2015 年 11 月 30 日 現 在 前 期 比 増 減 ( 百 万 円 ) 構 成 比 ( 百 万 円 ) 構 成 比 ( 百 万 円 ) 増 減 比 流 動 資 産 64, % 60, % +3, % 現 金 及 び 預 金 33, % 33, % % 信 託 現 金 及 び 信 託 預 金 28, % 25, % +3, % その 他 流 動 資 産 1, % 2, % % 固 定 資 産 565, % 537, % +27, % 有 形 固 定 資 産 553, % 528, % +24, % 建 物 等 15, % 16, % % 土 地 46, % 46, % % 信 託 建 物 等 178, % 162, % +16, % 信 託 土 地 312, % 304, % +8, % 無 形 固 定 資 産 9, % 6, % +2, % 借 地 権 1, % 1, % % 信 託 借 地 権 8, % 5, % +2, % その 他 無 形 固 定 資 産 % % % 投 資 その 他 の 資 産 2, % 1, % % 投 資 有 価 証 券 % 差 入 敷 金 保 証 金 ( 信 託 含 む) % % % 長 期 前 払 費 用 2, % 1, % % 資 産 合 計 629, % 598, % +31, % 流 動 負 債 54, % 26, % +28, % 営 業 未 払 金 2, % 1, % +1, % 1 年 内 償 還 投 資 法 人 債 23, % 10, % +13, % 1 年 内 返 済 長 期 借 入 金 25, % 10, % +14, % 未 払 費 用 等 % % % 前 受 金 ( 信 託 含 む) 3, % 2, % % 預 り 金 ( 信 託 含 む) % % % 訴 訟 損 失 引 当 金 % 災 害 損 失 引 当 金 % その 他 % 27 - 固 定 負 債 276, % 274, % +1, % 長 期 借 入 金 204, % 190, % +14, % 投 資 法 人 債 40, % 53, % 13, % 預 り 敷 金 保 証 金 3, % 3, % % 信 託 預 り 敷 金 保 証 金 27, % 27, % % デリバティブ 債 務 % % % 負 債 合 計 331, % 300, % +30, % 投 資 主 資 本 298, % 297, % % 出 資 総 額 258, % 258, % % 剰 余 金 40, % 39, % % 出 資 剰 余 金 23, % 23, % % 任 意 積 立 金 7, % 62, % 55, % 配 当 積 立 金 7, % 7, % % 配 当 準 備 積 立 金 % 当 期 未 処 分 利 益 9, % 8, % +1, % 繰 延 ヘッジ 損 益 % % % 純 資 産 合 計 298, % 297, % % 32

34 損 益 計 算 書 第 25 期 第 24 期 (2015 年 12 月 1 日 ~2016 年 5 月 31 日 ) (2015 年 6 月 1 日 ~2015 年 11 月 30 日 ) 前 期 比 増 減 ( 百 万 円 ) 対 営 業 対 営 業 ( 百 万 円 ) 収 益 率 収 益 率 ( 百 万 円 ) 増 減 比 営 業 収 益 21, % 20, % +1, % 賃 貸 事 業 収 入 19, % 18, % % 賃 料 収 入 17, % 16, % % 共 益 費 収 入 1, % 1, % % 駐 車 場 収 入 % % % その 他 賃 貸 収 入 % % % その 他 賃 貸 事 業 収 入 1, % 1, % % 附 加 使 用 料 1, % 1, % % 賃 貸 事 業 一 時 収 入 % % % その 他 雑 収 入 % % % 不 動 産 等 売 却 益 % 営 業 費 用 10, % 10, % % 賃 貸 事 業 費 用 8, % 8, % % 公 租 公 課 1, % 1, % % 外 注 委 託 費 1, % 1, % % 水 光 熱 費 1, % 1, % % 修 繕 費 % % % 損 害 保 険 料 % % % 減 価 償 却 費 3, % 3, % % その 他 賃 貸 事 業 費 用 % % % 販 売 費 一 般 管 理 費 1, % 1, % % 資 産 運 用 報 酬 1, % 1, % % 資 産 保 管 手 数 料 % % % 一 般 事 務 委 託 手 数 料 % % % 役 員 報 酬 % % % その 他 費 用 % % % 営 業 利 益 10, % 9, % +1, % 営 業 外 収 益 % % % 受 取 利 息 2 0.0% 3 0.0% % 保 険 金 収 入 % 5 0.0% % その 他 営 業 外 収 益 % 3 0.0% % 営 業 外 費 用 1, % 1, % % 支 払 利 息 1, % % % 投 資 法 人 債 利 息 % % % 投 資 口 交 付 費 % % % その 他 営 業 外 費 用 % % % 経 常 利 益 9, % 8, % +1, % 特 別 損 失 % % % 災 害 損 失 引 当 金 繰 入 額 % 訴 訟 損 失 引 当 金 繰 入 額 % 税 引 前 当 期 純 利 益 9, % 7, % +1, % 当 期 純 利 益 9, % 7, % +1, % 33

35 含 み 損 益 の 推 移 期 末 帳 簿 価 額 及 び 期 末 評 価 額 の 推 移 ( 億 円 ) 7,000 6,000 第 24 期 末 第 25 期 末 前 期 比 物 件 数 117 物 件 118 物 件 +1 物 件 評 価 額 6,032 億 円 6,430 億 円 +398 億 円 帳 簿 価 額 5,352 億 円 5,627 億 円 +275 億 円 含 み 損 益 +679 億 円 +803 億 円 +124 億 円 含 み 損 益 率 +12.7% +14.3% +1.6% 6,430 6,032 5, % 20.0% 5,352 5,000 含 み 損 益 率 (B-A)/A 期 末 評 価 額 (B) 期 末 帳 簿 価 額 (A) 14.3% 12.7% 10.0% 4, % 3, % 2,000 1, % 0 '04/5 '04/11 '05/5 '05/11 '06/5 '06/11 '07/5 '07/11 '08/5 '08/11 '09/5 '09/11 '10/5 '10/11 '11/5 '11/11 '12/5 '12/11 '13/5 '13/11 '14/5 '14/11 '15/5 '15/11 '16/5-30.0% 34

36 期 末 評 価 額 1 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 商 業 施 設 オ フ ィ ス 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 25 期 末 (2016/5/31) 第 25 期 末 と 第 24 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 A1 碑 文 谷 ショッピングセンター 1 03/12/25 15,300 14,595 14, % ,537 15, % +1,262 +1, % +1.7% +1,457 日 本 不 動 産 研 究 所 A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 1 03/12/22 6,770 5,317 4, % 827 5,236 4, % % 0.1% +130 日 本 不 動 産 研 究 所 A3 芦 屋 川 西 ショッピングマート 1 03/12/ , % , % % 0.1% +31 日 本 不 動 産 研 究 所 A4 レランドショッピングセンター 2 04/09/17 5,200 4,191 5, % +1,408 4,194 5, % +1, % 0.1% +86 日 本 不 動 産 研 究 所 A5 イオンモール 宇 城 3 04/12/03 11,100 9,422 8, % 932 9,329 8, % % ±0% +102 日 本 不 動 産 研 究 所 A6 天 神 ルーチェ 5 06/04/14 6,500 6,415 5, % 675 6,397 6, % % 0.1% +377 日 本 土 地 建 物 A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 5 06/04/28 3,210 2,871 3, % ,845 3, % % 0.1% +165 日 本 不 動 産 研 究 所 A8 宮 前 ショッピングセンター 7 07/02/19 5,312 5,170 4, % 180 5,177 5, % % 0.1% +92 日 本 不 動 産 研 究 所 A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 8 07/06/29 2,040 1,693 1, % ,667 1, % % 0.1% +56 日 本 不 動 産 研 究 所 A10 アクティオーレ 南 池 袋 8 07/09/27 3,760 3,700 3, % 440 3,689 3, % % ±0% +20 日 本 不 動 産 研 究 所 A11 Tip's 町 田 ビル 9 07/12/27 4,100 4,245 4, % ,236 4, % % 0.1% +49 日 本 不 動 産 研 究 所 A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 9 08/01/30 4,284 3,342 3, % ,312 3, % +677 ±0 ±0% ±0% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 A13 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) 9 08/02/18 11,904 12,450 11, % 1,250 12,450 11, % 1,250 ±0 ±0% ±0% ±0 日 本 不 動 産 研 究 所 A14 アクティオーレ 関 内 10 08/06/30 2,410 2,330 2, % 300 2,318 2, % % 0.1% +51 日 本 不 動 産 研 究 所 A15 心 斎 橋 OPA 本 館 15 10/12/01 22,800 22,182 25, % +3,417 22,131 25, % +3, % 0.2% +150 日 本 不 動 産 研 究 所 A16 心 斎 橋 OPAきれい 館 15 10/12/01 2,770 2,606 3, % 日 本 不 動 産 研 究 所 A19 アルボーレ 神 宮 前 15 10/12/01 1,580 1,568 2, % ,565 2, % +464 ±0 ±0% ±0% +3 日 本 不 動 産 研 究 所 A20 アルボーレ 仙 台 15 10/12/01 2,590 2,410 3, % ,395 3, % % 0.1% +44 日 本 不 動 産 研 究 所 A21 モラージュ 柏 15 10/12/01 7,040 6,779 8, % +1,890 6,894 8, % +1, % 0.1% 24 日 本 不 動 産 研 究 所 A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 15 10/12/01 4,840 4,309 4, % ,274 4, % +695 ±0 ±0% ±0% +34 日 本 不 動 産 研 究 所 A24 横 浜 狩 場 ショッピングセンター 15 10/12/01 2,500 2,305 1, % 365 2,282 1, % % 0.1% +62 日 本 不 動 産 研 究 所 A25 Luz 自 由 が 丘 16 11/06/15 5,090 5,051 5, % ,021 5, % % ±0% +40 日 本 不 動 産 研 究 所 A26 アクティオーレ 市 川 16 11/06/15 3,350 3,182 3, % ,146 3, % % 0.1% +155 日 本 不 動 産 研 究 所 A27 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) 16 11/10/31 2,600 2,740 3, % ,740 3, % % ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 A28 ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) 17 12/05/18 2,150 2,270 2, % ,270 2, % % ±0% +20 日 本 不 動 産 研 究 所 A29 ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 19 13/03/18 28,000 28,297 35, % +7,102 28,140 35, % +7,259 ±0 ±0% ±0% +157 日 本 不 動 産 研 究 所 A30 ヤマダ 電 機 テックランドNew 松 戸 本 店 19 13/03/18 5,150 5,086 6, % +1,233 5,046 6, % +1, % 0.1% +150 日 本 不 動 産 研 究 所 A31 天 神 ロフトビル 20 13/11/29 4,350 4,466 5, % ,499 5, % +1, % 0.1% +196 日 本 不 動 産 研 究 所 A32 鳴 海 ショッピングセンター( 敷 地 ) 21 14/04/08 6,460 6,850 6, % +19 6,850 6, % % ±0% +50 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A33 プラッシングウェーブ 江 の 島 22 14/08/29 1,800 1,875 2, % ,872 2, % % 0.1% +33 日 本 不 動 産 研 究 所 A34 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 23 15/03/02 1,760 1,842 1, % +67 1,842 1, % % 0.1% +50 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A35 ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) 23 15/03/02 1,880 1,967 2, % +62 1,967 2, % % 0.1% +30 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A36 グランベル 銀 座 ビル 24 15/06/30 2,621 2,725 2, % ,721 2, % +178 ±0 ±0% ±0% +3 日 本 不 動 産 研 究 所 A37 UUR 天 神 西 通 りビル 24 15/07/15 5,500 5,720 5, % 50 5,714 5, % % 0.1% +96 日 本 不 動 産 研 究 所 A38 Luz 湘 南 辻 堂 24 15/09/30 3,938 4,102 4, % ,072 4, % % ±0% +49 谷 澤 総 合 鑑 定 所 A 上 野 ビル 25 15/12/04 3, ,123 3, % 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B1 T&G 浜 松 町 ビル 1 03/12/26 2,257 2,105 3, % ,095 3, % % 0.1% +99 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B2 SK 名 古 屋 ビルディング 1 03/12/26 5,400 5,562 4, % 882 5,550 4, % % 0.1% +62 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B3 福 岡 アーセオンビル 1 03/12/26 2,080 1,671 2, % ,653 2, % % 0.1% +117 日 本 不 動 産 研 究 所 B4 丸 増 麹 町 ビル 1 04/03/29 2,350 2,440 2, % 20 2,431 2, % 11 ±0 ±0% ±0% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 B5 六 番 町 Kビル 1 04/03/30 2,150 2,313 3, % +1,286 2,301 3, % +1, % ±0% +22 日 本 不 動 産 研 究 所 B6 新 大 阪 セントラルタワー 3 04/12/02 24,000 24,332 26, % +2,167 24,232 27, % +3, % 0.1% +999 日 本 土 地 建 物 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 35

37 期 末 評 価 額 2 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 オ フ ィ ス ホ テ ル 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 25 期 末 (2016/5/31) 第 25 期 末 と 第 24 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 B7 川 崎 東 芝 ビル 3 04/12/20 19,200 18,974 30, % +11,825 19,685 31, % +11, % 0.1% 110 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B8 UUR 東 陽 町 ビル 10 08/06/30 8,500 8,624 8, % ,591 8, % % ±0% +42 日 本 不 動 産 研 究 所 B9 フォーシーズンビル 13 09/12/25 4,200 4,282 5, % +1,007 4,256 5, % +1,033 ±0 ±0% ±0% +25 日 本 不 動 産 研 究 所 B10 日 立 ハイテクビルディング 15 10/12/01 14,800 14,575 15, % ,546 15, % +1, % ±0% +629 日 本 不 動 産 研 究 所 B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 15 10/12/01 12,100 12,192 10, % 1,892 12,133 10, % 1,833 ±0 ±0% ±0% +59 日 本 不 動 産 研 究 所 B12 UUR 築 地 ビル 15 10/12/01 6,860 6,435 6, % 日 本 不 動 産 研 究 所 B13 パシフィックマークス 月 島 15 10/12/01 6,080 5,951 6, % ,921 6, % +438 ±0 ±0% ±0% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 15 10/12/01 7,050 6,958 7, % ,904 7, % % 0.1% +163 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B15 パシフィックマークス 新 浦 安 15 10/12/01 3,920 3,732 3, % ,762 3, % % 0.1% 220 日 本 不 動 産 研 究 所 B17 赤 坂 氷 川 ビル 15 10/12/01 3,290 3,237 3, % ,247 3, % % ±0% ±0 日 本 不 動 産 研 究 所 B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 15 10/12/01 2,570 2,474 3, % ,466 3, % +553 ±0 ±0% ±0% +7 日 本 不 動 産 研 究 所 B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 15 10/12/01 2,210 2,174 2, % 24 2,169 2, % % ±0% +35 日 本 不 動 産 研 究 所 B21 横 浜 相 生 町 ビル 15 10/12/01 1,060 1,090 1, % ,080 1, % % 0.1% +29 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 15 10/12/01 1,710 1,591 1, % 11 1,577 1, % % 0.1% +54 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B25 パシフィックマークス 川 崎 15 10/12/01 9,890 9,344 10, % +1,355 9,290 11, % +1, % 0.1% +353 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B26 浜 松 町 262ビル 15 10/12/01 6,840 6,690 7, % ,658 7, % +351 ±0 ±0% ±0% +32 日 本 不 動 産 研 究 所 B27 リーラヒジリザカ 15 10/12/01 2,750 2,665 2, % ,655 2, % % ±0% +29 日 本 不 動 産 研 究 所 B29 大 塚 HTビル 15 10/12/01 1,160 1,112 1, % ,111 1, % +108 ±0 ±0% ±0% ±0 日 本 不 動 産 研 究 所 B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 15 10/12/01 2,460 2,507 3, % ,513 3, % % ±0% +73 日 本 不 動 産 研 究 所 B31 パシフィックマークス 西 梅 田 15 10/12/01 6,860 6,400 6, % ,385 7, % % 0.1% +195 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 15 10/12/01 4,570 4,381 4, % ,375 4, % % 0.1% +116 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B33 名 古 屋 錦 シティビル 15 10/12/01 2,670 2,471 2, % 61 2,462 2, % % 0.1% +48 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B34 パシフィックマークス 江 坂 15 10/12/01 9,590 9,560 9, % 20 9,651 9, % % 0.1% 261 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 15 10/12/01 1,790 1,845 1, % ,827 2, % % 0.1% +38 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B36 新 札 幌 センタービル 15 10/12/ , % , % +206 ±0 ±0% 0.1% +7 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B37 アリーナタワー 16 11/06/16 9,500 8,839 11, % +2,760 8,732 11, % +3, % 0.1% +407 谷 澤 総 合 鑑 定 所 B38 湯 島 ファーストビル 18 12/08/29 2,100 2,104 2, % ,091 2, % % ±0% +23 日 本 不 動 産 研 究 所 B39 道 玄 坂 スクエア 18 12/11/22 2,300 2,341 2, % ,329 2, % % ±0% +71 日 本 不 動 産 研 究 所 B40 グランスクエア 新 栄 21 14/02/28 1,480 1,475 1, % ,451 1, % % 0.1% +63 日 本 不 動 産 研 究 所 B41 グランスクエア 名 駅 南 21 14/02/28 1,220 1,227 1, % ,210 1, % % 0.1% +86 日 本 不 動 産 研 究 所 B42 芝 520ビル 21 14/03/28 2,100 2,163 2, % ,190 2, % % ±0% +92 日 本 不 動 産 研 究 所 B43 広 瀬 通 SEビル 22 14/06/13 3,600 3,597 4, % ,544 4, % +1, % 0.1% +262 日 本 不 動 産 研 究 所 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 1 03/12/22 21,140 21,909 24, % +2,790 22,609 25, % +3,190 +1, % 0.2% +400 日 本 不 動 産 研 究 所 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 3 05/02/18 1,884 1,673 2, % ,659 2, % % 0.1% +64 日 本 土 地 建 物 C3 MZビル 9 08/04/10 3,800 3,323 3, % ,275 3, % % 0.2% +187 日 本 不 動 産 研 究 所 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 10 08/06/30 4,720 4,291 4, % ,245 4, % % 0.1% +156 日 本 土 地 建 物 C5 ホテルJALシティ 那 覇 16 11/10/25 7,650 7,330 9, % +2,519 7,264 10, % +3, % 0.1% +516 日 本 土 地 建 物 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 17 11/12/26 4,200 4,246 5, % +1,013 4,231 5, % +1, % 0.5% +594 日 本 不 動 産 研 究 所 C7 四 谷 213ビル 19 13/03/18 5,020 5,089 6, % ,059 6, % +1, % 0.1% +190 日 本 不 動 産 研 究 所 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 19 13/03/25 2,000 1,922 2, % ,889 2, % +1, % 0.3% +193 日 本 不 動 産 研 究 所 C9 ザ ビー 六 本 木 21 14/05/01 3,500 3,635 3, % ,629 4, % % 0.2% +165 日 本 不 動 産 研 究 所 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 24 15/08/31 2,655 2,761 3, % ,746 3, % % 0.1% +85 大 和 不 動 産 鑑 定 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 36

38 期 末 評 価 額 3 ( 単 位 : 百 万 円 ) 用 途 ホ テ ル 住 居 その 他 物 件 番 号 物 件 名 称 取 得 期 取 得 日 取 得 価 格 1 帳 簿 価 額 第 24 期 末 (2015/11/30) 第 25 期 末 (2016/5/31) 第 25 期 末 と 第 24 期 末 の 比 較 2 評 価 額 還 元 利 回 り 2-1 含 み 損 益 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 24 15/08/31 2,113 2,197 2, % +92 2,181 2, % % 0.1% +76 大 和 不 動 産 鑑 定 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 24 15/08/ % % % 0.1% +29 大 和 不 動 産 鑑 定 C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 25 16/02/05 20, ,487 21, % +1, 日 本 不 動 産 研 究 所 C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 25 16/04/01 17, ,776 18, % 日 本 不 動 産 研 究 所 D1 T&G 東 池 袋 マンション 1 03/12/26 2,021 1,554 2, % ,528 2, % % 0.1% +75 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D4 駒 沢 コート 1 03/12/26 1,680 1,537 2, % ,528 2, % +751 ±0 ±0% ±0% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 D6 スカイコート 芝 大 門 2 04/10/15 1,175 1,060 1, % ,049 1, % % 0.1% +31 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メゾン 浮 間 ) 2 04/10/26 3,530 3,241 4, % +1,178 3,216 4, % +1,203 ±0 ±0% ±0% +25 日 本 不 動 産 研 究 所 D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 2 04/10/26 1,140 1,018 1, % ,009 1, % +220 ±0 ±0% ±0% +8 日 本 不 動 産 研 究 所 D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 3 05/04/13 3,031 2,600 3, % ,580 3, % +959 ±0 ±0% ±0% +20 日 本 不 動 産 研 究 所 D10 UURコート 札 幌 北 三 条 5 06/03/16 1,278 1,065 1, % ,047 1, % +422 ±0 ±0% 0.2% +18 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D11 UURコート 千 葉 蘇 我 5 06/02/ % % +78 ±0 ±0% ±0% +5 日 本 不 動 産 研 究 所 D12 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 5 06/02/ % % +75 ±0 ±0% ±0% +1 日 本 不 動 産 研 究 所 D13 南 山 コート1 号 館 5 06/03/30 1, , % % % ±0% 49 日 本 不 動 産 研 究 所 D14 南 山 コート2 号 館 5 06/03/ % % % ±0% 24 日 本 不 動 産 研 究 所 D15 クリオ 文 京 小 石 川 5 06/04/28 3,170 2,835 3, % ,807 3, % % ±0% 1 日 本 不 動 産 研 究 所 D16 グランルージュ 栄 6 06/11/30 1,570 1,310 1, % ,291 1, % % 0.1% 21 日 本 不 動 産 研 究 所 D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 9 07/12/26 1,300 1,107 1, % ,091 1, % +238 ±0 ±0% ±0% +16 日 本 不 動 産 研 究 所 D18 MA 仙 台 ビル 10 08/09/24 3,440 2,951 4, % +1,238 2,906 4, % +1, % ±0% +55 日 本 不 動 産 研 究 所 D19 UURコート 名 古 屋 名 駅 10 08/09/30 1,473 1,294 1, % ,276 1, % % 0.1% +48 日 本 土 地 建 物 D20 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 10 08/11/ % % % 0.1% +27 日 本 土 地 建 物 D21 パークサイト 泉 10 08/11/ % % % ±0% +22 日 本 不 動 産 研 究 所 D22 UURコート 大 阪 十 三 本 町 11 09/02/26 1,570 1,407 1, % ,388 1, % +291 ±0 ±0% ±0% +18 日 本 不 動 産 研 究 所 D23 UURコート 錦 糸 町 16 11/06/15 2,900 2,986 3, % ,962 3, % % ±0% +33 日 本 不 動 産 研 究 所 D24 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミアタワー 18 12/06/28 2,050 1,958 2, % ,927 2, % +802 ±0 ±0% ±0% +30 日 本 不 動 産 研 究 所 D25 グランルージュ 中 之 島 南 20 13/06/25 1,380 1,407 1, % ,388 1, % +261 ±0 ±0% ±0% +18 日 本 不 動 産 研 究 所 D26 グレンパーク 梅 田 北 22 14/08/29 5,150 5,312 5, % ,273 5, % % 0.1% +159 谷 澤 総 合 鑑 定 所 D27 UURコート 志 木 24 15/09/18 2,730 2,939 3, % +70 2,923 3, % +86 ±0 ±0% ±0% +15 日 本 不 動 産 研 究 所 E1 リリカラ 東 北 支 店 5 06/05/29 2,050 1,579 2, % ,555 2, % % 0.1% +94 日 本 土 地 建 物 E2 KDDI 府 中 ビル 19 13/05/16 4,920 4,960 5, % ,926 5, % +563 ±0 ±0% ±0% +33 日 本 不 動 産 研 究 所 E3 壺 川 スクエアビル 20 13/11/01 4,150 4,177 5, % ,129 5, % +1, % 0.1% +288 日 本 不 動 産 研 究 所 E4 ザ プレイス オブ トウキョウ 21 14/05/01 3,500 3,561 4, % ,535 4, % +584 ±0 ±0% ±0% +26 日 本 不 動 産 研 究 所 E5 ロジスティクス 東 扇 島 22 14/10/02 4,233 8,395 9, % ,252 4, % 日 本 不 動 産 研 究 所 E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 22 14/11/25 8,000 8,059 8, % ,044 8, % % ±0% +24 日 本 不 動 産 研 究 所 E7 クオーツタワー 24 15/11/13 5,700 5,938 5, % 158 5,922 5, % % 0.1% +156 谷 澤 総 合 鑑 定 所 E8 新 習 志 野 物 流 センター 24 15/08/07 2,555 2,660 2, % 90 2,662 2, % 92 ±0 ±0% ±0% 2 日 本 不 動 産 研 究 所 合 計 585, , , % + 67, , , % + 80, , % 0.1% + 11,509 ( 1) (B26) 浜 松 町 262ビル 及 び (C1) 新 宿 ワシントンホテル 本 館 は 追 加 取 得 を 行 っています それぞれ 取 得 日 は 最 初 の 取 得 日 を 取 得 価 格 は 追 加 取 得 分 を 含 めた 合 計 を 記 載 しています ( 2) (A27)ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) (A28)ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) (A34)ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 及 び (A35)ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) の 還 元 利 回 りはDCF 法 における 割 引 率 を 記 載 しています ( 3) 合 計 の 変 化 額 変 化 率 は 今 期 中 に 取 得 ( 新 規 追 加 )した 物 件 売 却 した 物 件 を 除 いて 算 出 しています ( 4) ロジスティクス 東 扇 島 は 第 25 期 中 である2016 年 2 月 26 日 付 で 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 49%を 売 却 しています 3 帳 簿 価 額 4 評 価 額 還 元 利 回 り 4-3 含 み 損 益 4-2 評 価 額 4/2-1 還 元 利 回 り 変 化 幅 含 み 損 益 変 化 額 鑑 定 評 価 機 関 37

39 物 件 収 支 稼 働 率 1 ( 単 位 : 千 円 ) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 A11 A12 全 物 件 合 計 碑 文 谷 ショッピング センター ジョイパーク 泉 ヶ 丘 芦 屋 川 西 ショッピング マート レランド ショッピング センター イオンモール 宇 城 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 20,597, , ,391 30, , , , ,177 85, , ,999 賃 貸 事 業 収 入 19,227, , ,081 30, , , , ,187 85, , ,999 その 他 賃 貸 事 業 収 入 1,369,513-35,309-45, ,672 29, ,177 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 8,778, , ,545 4, , , ,869 97,072 26, ,248 58,925 公 租 公 課 1,519,290 35,672 15,312 3,286 11,004 39,625 16,982 11,979 3,200 13,158 19,657 諸 経 費 3,562,603 7, , ,739 5,455 54,387 51,143 9,656 70,043 9,616 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 1,325,796 4,665 48, ,204 1,200 19,368 19,590 5,256 17,384 1,500 水 道 光 熱 費 1,139,849-39,101-35,035-18,657 29,605-31,866 - 損 害 保 険 料 25, 修 繕 費 634,981 1,862 6,268-17, , ,411 19,748 2,237 その 他 賃 貸 事 業 費 用 436, ,640-1,366 3,369 9,502 1,288 2, ,495 減 価 償 却 費 3,697,062 85,658 96,833 1,235 44,652 97,439 32,499 33,949 13,849 17,046 29,650 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 11,818, ,481 46,846 25,152 98, , ,376 71,949 90,105 23,984 58,994 96,281 93,074 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 15,515, , ,680 26, , , ,875 96, ,054 50,160 72, , ,725 資 本 的 支 出 額 2,970,462 2,629 17,070-47,611 4,896 15,704-40,955-3,751 7,345 - 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 98.8% 100.0% 99.8% 100.0% 97.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.2% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.50% 5.42% 4.23% 6.84% 5.49% 4.80% 6.35% 6.03% 4.66% 4.90% 3.86% 5.51% 5.71% 天 神 ルーチェ ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 宮 前 ショッピング センター コナミスポーツ 香 里 ヶ 丘 アクティオーレ 南 池 袋 Tip's 町 田 ビル ダイエー 宝 塚 中 山 店 ( 単 位 : 千 円 ) A13 A14 A15 A16 A19 A20 A21 A23 A24 A25 A26 A27 A28 マリコム 磯 子 ( 敷 地 ) アクティオーレ 関 内 心 斎 橋 OPA 本 館 心 斎 橋 OPA きれい 館 アルボーレ 神 宮 前 アルボーレ 仙 台 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 299,061 57, ,354 51,819 49, , , , , ,487 賃 貸 事 業 収 入 299,061 57, ,334 51,819 45,600 98, , , , ,744 その 他 賃 貸 事 業 収 入 ,020-3,798 11, ,242 1,001 19,633 32,742 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 35,425 24, ,803 24,275 17,996 37, ,029 91,082 74,754 84,052 公 租 公 課 35,036 3,450 73,481 5,288 2,846 6,748 53,356 24,856 7,148 6,320 諸 経 費 389 6,763 17, ,597 16, ,133 17,131 37,228 42,240 ( 注 ) 外 注 委 託 費 288 5,638 3, ,593 6, ,034 1,800 10,413 11,207 ( 注 ) ( 注 ) 水 道 光 熱 費 ,572 9, ,889-11,708 24,132 損 害 保 険 料 修 繕 費 - 1,020 10,333-5, ,947 2,227 2, その 他 賃 貸 事 業 費 用 , ,415 12,589 12,038 6,662 減 価 償 却 費 - 13,914 59,282 18,740 3,552 14,272 83,539 49,094 30,378 35,491 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 263,635 33, ,551 27,543 31,401 72, , ,984 29,462 88,777 65,434 50,241 47,103 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 263,635 47, ,833 46,284 34,954 87, , ,079 51, , ,925 50,241 47,103 資 本 的 支 出 額 - 2,052 8, ,833 14, 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% % 100.0% 97.5% 100.0% 100.0% 96.5% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 4.42% 3.94% 5.19% 5.30% 4.41% 6.72% 5.58% 7.50% 4.14% 4.67% 6.01% 3.85% 4.37% モラージュ 柏 イトー ヨーカドー 尾 張 旭 店 横 浜 狩 場 ショッピング センター Luz 自 由 が 丘 アクティオーレ 市 川 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 38

40 物 件 収 支 稼 働 率 2 ( 単 位 : 千 円 ) A29 A30 A31 A32 A33 A34 A35 A36 A37 A38 A39 B1 Luz 湘 南 辻 堂 455 上 野 ビル 商 業 施 設 計 ヨドバシカメラ マルチメディア 吉 祥 寺 ヤマダ 電 機 テックランド New 松 戸 本 店 天 神 ロフト ビル 鳴 海 ショッピング センター( 敷 地 ) プラッシング ウェーブ 江 の 島 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 288,261 77,797 81, ,760 87,457 7,306,067 94,203 賃 貸 事 業 収 入 265,394 65,677 69, ,846 69,728 6,700,154 85,127 その 他 賃 貸 事 業 収 入 22,866 12,119 12,025 64,914 17, ,913 9,075 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 136,395 30,757 23, ,473 18,621 2,959,895 33,930 公 租 公 課 24,322 4, ,247 9,036 諸 経 費 86,386 19,104 18, ,743 16,590 1,321,157 12,050 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 1) ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 41,316 5,481 3,958 70,168 3, ,929 5,044 水 道 光 熱 費 29,864 11,283 2,784 56,078 4, ,283 5,893 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 12,586 2, ,195 1, ,193 1,027 その 他 賃 貸 事 業 費 用 2, ,892 18,973 6, ,649 - 減 価 償 却 費 25,686 7,464 4,924 29,729 2,031 1,108,491 12,843 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 572, , , ,506 47,040 46,743 51,991 57, , ,287 68,835 4,346,171 60,272 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 729, , , ,506 54,504 46,743 51,991 62, , ,016 70,866 5,454,663 73,116 資 本 的 支 出 額 ,742-3, , ,222 3,297 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 96.8% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 98.1% 79.6% 99.5% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.20% 7.25% 8.14% 4.71% 6.04% 4.97% 5.20% 4.66% 6.02% 6.01% 4.75% 5.31% 6.46% ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) グランベル 銀 座 ビ ル UUR 天 神 西 通 り ビル T&G 浜 松 町 ビル ( 単 位 : 千 円 ) B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 SK 名 古 屋 ビルディング 福 岡 アーセオン ビル 丸 増 麹 町 ビル 六 番 町 Kビル 新 大 阪 セントラルタワー 川 崎 東 芝 ビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 188,194 87,528 82, ,515 1,102, , , , , ,392 87, , ,522 賃 貸 事 業 収 入 172,597 79,302 77, , , , , , , ,453 82, , ,430 その 他 賃 貸 事 業 収 入 15,597 8,225 4, , ,344 15,788 5,598 26,938 4,500 32,261 19,092 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 87,576 58,351 46,181 38, , ,971 89,556 69, , ,466 39, , ,296 公 租 公 課 14,438 7,254 13,206 11,040 85,627 50,904 12,606 10,109 40,705 38,033 5,622 19,392 20,756 諸 経 費 43,249 32,591 21,025 14, , ,632 41,848 34,289 41,692 60,257 11,192 54,002 48,309 外 注 委 託 費 22,180 11,897 8,305 13,762 95,805 6,000 19,258 17,771 24,369 29,225 4,690 23,235 23,249 水 道 光 熱 費 15,581 10,343 7, ,743-21,176 15,588 14,931 26,584 4,740 23,434 20,172 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 2,183 2,338 3, , ,670 1, ,907 1,182 5,739 3,803 その 他 賃 貸 事 業 費 用 3,021 7,889 1, , ,166 2, , 減 価 償 却 費 29,888 18,505 11,950 12, , ,434 35,101 25,288 31,808 62,174 23,043 33,879 60,229 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 100,618 29,177 36,471 70, , , , , , ,925 47, ,052 92,226 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 130,506 47,682 48,421 82, , , , , , ,100 70, , ,455 資 本 的 支 出 額 17, ,167-89, ,512 2,771-2,447 2,631-4,324 7,341 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 95.7% 89.3% 100.0% 100.0% 98.6% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 94.4% % 86.2% 修 正 NOI 利 回 り 4.82% 4.57% 4.11% 7.65% 6.49% 6.99% 5.20% 6.27% 4.25% 3.71% 4.32% 6.00% 4.31% UUR 東 陽 町 ビル フォーシーズン ビル 日 立 ハイテク ビルディング パシフィック マークス 新 宿 パークサイド UUR 築 地 ビル パシフィック マークス 月 島 パシフィック マークス 横 浜 イースト ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 39

41 物 件 収 支 稼 働 率 3 ( 単 位 : 千 円 ) B15 B17 B18 B20 B21 B22 B25 B26 B27 B29 B30 B31 B32 パシフィック マークス 新 浦 安 赤 坂 氷 川 ビル パシフィック マークス 渋 谷 公 園 通 パシフィック マークス 赤 坂 見 附 横 浜 相 生 町 ビル パシフィック マークス 新 横 浜 パシフィック マークス 川 崎 浜 松 町 262ビル リーラ ヒジリザカ 大 塚 HTビル パシフィック マークス 新 宿 サウスゲート パシフィック マークス 西 梅 田 パシフィック マークス 肥 後 橋 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 158, ,055 84,372 64,077 57,844 64, , , ,819 52,445 95, , ,666 賃 貸 事 業 収 入 132, ,114 84,372 56,828 49,613 57, , , ,139 45,962 88, , ,648 その 他 賃 貸 事 業 収 入 26,128 3,941-7,249 8,231 7,628 27,133 25,286 11,679 6,483 6,831 34,381 19,017 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 114,581 33,511 14,509 20,702 33,877 33, ,541 94,283 48,322 26,005 26, ,812 66,632 公 租 公 課 18,838 9,956 3,733 6,150 5,033 5,438 20,688 14,695 12,084 2,148 5,500 24,983 15,879 諸 経 費 70,088 13,101 2,508 7,659 18,311 13,548 53,448 45,766 26,824 16,483 14,429 69,234 26,229 外 注 委 託 費 29,900 7,370 2,465 3,746 7,583 6,355 21,528 21,794 16,242 4,823 4,198 29,365 10,186 水 道 光 熱 費 25,562 4,075-3,632 9,444 6,132 26,867 16,484 6,707 5,490 5,774 33,376 13,729 損 害 保 険 料 修 繕 費 8,569 1, ,366 5,767 3,568 1,163 3,564 2,804 1,686 その 他 賃 貸 事 業 費 用 5, ,418 1, , , 減 価 償 却 費 25,653 10,453 8,267 6,891 10,532 14,392 61,404 33,822 9,413 7,373 6,541 37,595 24,523 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 44,228 84,543 69,862 43,375 23,967 31, , ,912 69,496 26,440 68, ,999 99,033 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 69,882 94,997 78,129 50,267 34,499 46, , ,734 78,910 33,813 75, , ,557 資 本 的 支 出 額 56,360 20, , ,271 1,802-6,639 12,945 22,370 17,777 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 85.0% 100.0% 100.0% 100.0% 92.1% 100.0% 97.0% 100.0% 98.8% 100.0% 100.0% 95.6% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 3.56% 5.76% 6.06% 4.54% 6.49% 5.37% 4.98% 4.75% 5.72% 5.81% 6.11% 5.16% 5.39% ( 単 位 : 千 円 ) B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 B41 B42 B43 C1 アリーナタワー 芝 520ビル 広 瀬 通 SEビル オフィスビル 計 名 古 屋 錦 シティビル パシフィック マークス 江 坂 パシフィック マークス 札 幌 北 一 条 新 札 幌 センタービル 湯 島 ファーストビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 98, ,566 97,268 63, , ,100 99,238 93,999 79,785 76, ,131 7,669, ,374 賃 貸 事 業 収 入 90, ,314 87,451 57, ,323 92,780 90,618 86,087 72,666 71, ,478 7,036, ,374 その 他 賃 貸 事 業 収 入 8,268 24,252 9,816 6,579 47,316 12,320 8,620 7,911 7,119 5,577 27, ,972 - 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 73, ,181 50,354 32, ,332 44,186 42,474 48,416 41,825 48, ,393 3,630, ,861 公 租 公 課 11,874 36,635 9,041 4,976 32,795 11,054 5,786 7,761 7,883 7,847 13, ,527 86,909 諸 経 費 28, ,929 21,710 18,734 96,012 19,919 24,090 17,326 16,685 27,309 51,455 1,638, ,754 外 注 委 託 費 10,999 56,150 8,872 7,123 45,924 7,006 8,702 9,419 8,229 9,358 21, ,142 24,573 水 道 光 熱 費 11,548 38,863 10,480 9,180 41,826 11,566 5,722 7,386 7,156 6,340 26, ,690 3,428 損 害 保 険 料 ,204 1,108 修 繕 費 2,954 37, ,695 6, , ,001 2, , ,391 その 他 賃 貸 事 業 費 用 2,727 42,948 1, , , , ,881 1,252 減 価 償 却 費 32,967 77,617 19,602 8, ,524 13,211 12,598 23,328 17,256 13,291 56,935 1,359,326 93,196 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 25,651 1,385 46,913 31, ,308 60,914 56,764 45,582 37,960 28,196 74,737 4,039, ,513 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 58,618 79,002 66,516 40, ,832 74,126 69,362 68,910 55,216 41, ,672 5,398, ,710 資 本 的 支 出 額 24, ,698 1, ,230-1, ,485 4,389 1,416,336 1,036,208 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 95.5% 94.7% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 95.6% 100.0% 100.0% 50.0% 100.0% 97.1% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 4.38% 1.64% 7.41% 8.09% 6.38% 7.04% 6.02% 9.29% 9.03% 3.94% 7.30% 5.40% 3.97% 道 玄 坂 スクエア グランスクエア 新 栄 グランスクエア 名 駅 南 新 宿 ワシントン ホテル 本 館 ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 40

42 物 件 収 支 稼 働 率 4 ( 単 位 : 千 円 ) C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 C11 C12 C13 C14 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 MZビル ホテル ルートイン 横 浜 馬 車 道 ホテルJAL シティ 那 覇 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 四 谷 213ビル 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 57, , , , , , , , ,707 賃 貸 事 業 収 入 57, , , , , , , , ,707 その 他 賃 貸 事 業 収 入 , ,724 1, 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 21,134 81,304 74, ,511 45,241 68,228 38, ,323 63,627 公 租 公 課 5,993 9,765 9,658 15,413 19,733 17,212 13, 諸 経 費 ,544 18,474 14,306 7,976 19,479 8,610 23,020 27,413 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 540 7,039 6,076 1,020 2,504 6,105 1, ,085 水 道 光 熱 費 - 1,663 12, ,987 1, 損 害 保 険 料 , 修 繕 費 - 1, ,115 5,272 1,182 4,882 13,912 9,295 その 他 賃 貸 事 業 費 用 - 12,164-9, ,463 5,731 減 価 償 却 費 14,520 48,994 46,480 73,791 17,531 31,537 16, ,296 36,213 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 35,865 52,045 80, , , ,938 39,921 76,451 53,717 46,426 16, , ,079 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 50, , , , , ,475 73,243 93,111 69,271 62,922 23, , ,293 資 本 的 支 出 額 - 1, ,618 2,670 1,406-11, ,530 10,573 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 93.2% 100.0% 100.0% 95.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.34% 5.30% 5.38% 7.94% 7.17% 5.74% 7.30% 5.31% 4.56% 5.37% 5.81% 5.88% 6.14% ホテルルート イン 名 古 屋 今 池 駅 前 ザ ビー 六 本 木 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 ロワジールホテ ル&スパタワー 那 覇 浦 和 ロイヤル パインズホテル ( 単 位 : 千 円 ) D1 D4 D6 D7 D8 D9 D10 D11 D12 D13 D14 D15 ホテル 計 駒 沢 コート T&G 東 池 袋 マンション スカイコート 芝 大 門 太 平 洋 セメント メゾン 浮 間 太 平 洋 セメント 習 志 野 社 宅 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 2,691,854 67,679 60,560 32, ,080 51,960 52,693 16,848 37,122 16, ,044 賃 貸 事 業 収 入 2,657,032 63,934 60,560 32, ,080 51,960 52,523 16,848 37,122 16,359 96,000 その 他 賃 貸 事 業 収 入 34,821 3, ,043 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 1,044,137 43,403 13,039 13,193 35,470 13,571 29,878 3,142 8,883 4,192 49,781 公 租 公 課 185,856 2,682 3,930 1,724 8,701 4,066 4,790 1,320 2,469 1,319 5,098 諸 経 費 292,197 14, , , ,847 ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 68,230 7, , , ,015 水 道 光 熱 費 31, , 損 害 保 険 料 4, 修 繕 費 151,576 3, , ,536 その 他 賃 貸 事 業 費 用 37,148 2, ,157 減 価 償 却 費 566,082 25,897 8,427 11,104 25,312 8,879 18,174 1,627 5,958 2,583 28,835 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 1,647,716 24,275 47,520 19,206 88,609 38,388 78,313 22,814 17,355 13,705 28,238 12,166 50,262 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 2,213,799 50,173 55,948 30, ,921 47, ,127 40,989 22,356 15,333 34,197 14,750 79,098 資 本 的 支 出 額 1,087, , , 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 99.6% 99.2% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 94.5% 修 正 NOI 利 回 り 5.62% 4.95% 6.64% 5.15% 6.44% 8.27% 6.85% 6.40% 7.19% 6.37% 6.37% 6.54% 4.98% アプリーレ 新 青 木 UURコート 札 幌 北 三 条 UURコート 千 葉 蘇 我 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 南 山 コート 1 号 館 南 山 コート 2 号 館 クリオ 文 京 小 石 川 ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 41

43 物 件 収 支 稼 働 率 5 ( 単 位 : 千 円 ) D16 D17 D18 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 グランルージュ 栄 グランルージュ 栄 Ⅱ MA 仙 台 ビル UURコート 名 古 屋 名 駅 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 パークサイト 泉 UURコート 大 阪 十 三 本 町 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 45,125 38, ,937 45,563 33,247 25,651 52, , ,459 51, ,784 93,436 1,664,841 賃 貸 事 業 収 入 44,973 38, ,553 45,504 33,247 25,170 52, , ,947 48, ,164 93,436 1,628,100 その 他 賃 貸 事 業 収 入 152-6, ,341 5,512 2,232 6,619-36,741 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 26,466 19,313 89,413 25,457 17,236 18,509 27,744 53,294 61,487 31,036 78,803 16, ,992 公 租 公 課 3,146 2,631 10,073 3,015 3,960 1,582 3,963 5, ,148 諸 経 費 4, ,894 4,142 2,022 8,491 4,925 23,310 22,919 8,662 27, ,654 外 注 委 託 費 2,144-9,257 2,790 1,958 3,217 3,876 12,873 9,662 3,789 13, ,132 水 道 光 熱 費 227-3, ,091 6, ,616-18,976 損 害 保 険 料 ,503 修 繕 費 2, , , ,481 その 他 賃 貸 事 業 費 用 , ,080-2,533 2,901 1,867 3,086-31,559 減 価 償 却 費 18,624 16,439 48,444 18,299 11,253 8,436 18,855 24,223 30,844 18,897 40,692 15, ,188 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 18,659 19,196 78,524 20,105 16,010 7,142 24,602 64,773 44,972 20, ,981 76, ,849 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 37,283 35, ,968 38,405 27,264 15,578 43,457 88,996 75,817 38, ,674 92,499 1,381,038 資 本 的 支 出 額 - - 3, ,579 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 89.0% 100.0% 97.1% 100.0% 100.0% 97.8% 100.0% 94.7% 84.9% 86.5% 97.5% 100.0% 97.5% 修 正 NOI 利 回 り 4.74% 5.47% 7.36% 5.20% 6.25% 3.45% 5.52% 6.12% 7.38% 5.63% 5.87% 6.24% 6.09% UURコート 錦 糸 町 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミア タワー グランルージュ 中 之 島 南 グレンパーク 梅 田 北 UURコート 志 木 住 居 計 ( 単 位 : 千 円 ) E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 リリカラ 東 北 支 店 KDDI 府 中 ビル 壺 川 スクエアビル ザ プレイス オブ トウキョウ ロジスティクス 東 扇 島 第 1 第 2MT 有 明 センタービル クオーツタワー 新 習 志 野 物 流 センター その 他 計 不 動 産 賃 貸 事 業 収 益 276,387 1,264,926 賃 貸 事 業 収 入 242,685 1,205,861 その 他 賃 貸 事 業 収 入 33,701 59,065 不 動 産 賃 貸 事 業 費 用 142, ,363 公 租 公 課 ,510 諸 経 費 73, ,880 ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) ( 注 ) 外 注 委 託 費 29,272 46,362 水 道 光 熱 費 37,969 56,755 損 害 保 険 料 377 1,441 修 繕 費 ,935 その 他 賃 貸 事 業 費 用 4,331 11,386 減 価 償 却 費 50, ,972 不 動 産 賃 貸 事 業 利 益 36, , ,589 82, , , ,024 54, ,562 減 価 償 却 費 控 除 前 利 益 (NOI) 61, , , , , , ,290 66,522 1,067,534 資 本 的 支 出 額 - - 2, ,890-14,661 20,662 稼 働 率 (2016 年 5 月 末 時 点 ) 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 修 正 NOI 利 回 り 5.99% 6.07% 8.83% 6.23% 7.96% 5.19% 3.87% 4.53% 5.97% ( 注 )テナントより 賃 料 収 入 を 開 示 することにつき 同 意 を 得 られていないことから 記 載 していません 42

44 ポートフォリオ 一 覧 1 ( 本 書 日 現 在 ) 用 途 商 業 施 設 オ ビ フ ル ス ィ 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) A1 碑 文 谷 ショッピングセンター 東 京 23 区 東 京 都 目 黒 区 15, % 5, , , 期 2003 年 12 月 25 日 A2 ジョイパーク 泉 ヶ 丘 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 堺 市 6, % 10, , , 期 2003 年 12 月 22 日 A3 芦 屋 川 西 ショッピングマート 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 芦 屋 市 % 3, , , 期 2003 年 12 月 22 日 A4 レランドショッピングセンター 首 都 圏 地 域 千 葉 県 船 橋 市 5, % 5, , , 期 2004 年 9 月 17 日 A5 イオンモール 宇 城 地 方 (その 他 ) 熊 本 県 宇 城 市 11, % 173, , , 期 2004 年 12 月 3 日 A6 天 神 ルーチェ 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 6, % 1, , , 期 2006 年 4 月 14 日 A7 ヤマダ 電 機 テックランド 堺 本 店 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 堺 市 3, % 10, , , 期 2006 年 4 月 28 日 A8 宮 前 ショッピングセンター 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 5, % 6, , , 期 2007 年 2 月 19 日 A9 コナミスポーツクラブ 香 里 ヶ 丘 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 枚 方 市 2, % 4, , , 期 2007 年 6 月 29 日 A10 アクティオーレ 南 池 袋 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 3, % , , 期 2007 年 9 月 27 日 A11 Tip's 町 田 ビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 町 田 市 4, % 1, , , 期 2007 年 12 月 27 日 A12 ダイエー 宝 塚 中 山 店 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 宝 塚 市 4, % 16, , , 期 2008 年 1 月 30 日 A13 maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) ( 商 業 部 分 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 6, % 53, , 期 2008 年 2 月 18 日 A14 アクティオーレ 関 内 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % , , 期 2008 年 6 月 30 日 A15 心 斎 橋 OPA 本 館 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 22, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A19 アルボーレ 神 宮 前 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 1, % 期 2010 年 12 月 1 日 A20 アルボーレ 仙 台 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 A21 モラージュ 柏 首 都 圏 地 域 千 葉 県 柏 市 7, % 82, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A23 イトーヨーカドー 尾 張 旭 店 地 方 (その 他 ) 愛 知 県 尾 張 旭 市 4, % 34, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A24 横 浜 狩 場 ショッピングセンター 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % 7, , , 期 2010 年 12 月 1 日 A25 Luz 自 由 が 丘 東 京 23 区 東 京 都 目 黒 区 5, % , , 期 2011 年 6 月 15 日 A26 アクティオーレ 市 川 首 都 圏 地 域 千 葉 県 市 川 市 3, % , , 期 2011 年 6 月 15 日 A27 ビバホーム 横 浜 青 葉 店 ( 敷 地 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % 9, , 期 2011 年 10 月 31 日 A28 ヤマダ 電 機 テックランド 青 葉 店 ( 敷 地 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 2, % 7, , 期 2012 年 5 月 18 日 A29 ヨドバシカメラマルチメディア 吉 祥 寺 首 都 圏 地 域 東 京 都 武 蔵 野 市 28, % 3, , , 期 2013 年 3 月 18 日 A30 ヤマダ 電 機 テックランドNew 松 戸 本 店 首 都 圏 地 域 千 葉 県 松 戸 市 5, % 7, , , 期 2013 年 3 月 18 日 A31 天 神 ロフトビル 地 方 (その 他 ) 福 岡 県 福 岡 市 4, % 1, , , 期 2013 年 11 月 29 日 A32 鳴 海 ショッピングセンター( 敷 地 ) 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 6, % 60, , 期 2014 年 4 月 8 日 A33 プラッシングウェーブ 江 の 島 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 藤 沢 市 1, % 2, , , 期 2014 年 8 月 29 日 A34 ライフ 西 九 条 店 ( 敷 地 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % 3, , 期 2015 年 3 月 2 日 A35 ライフ 玉 造 店 ( 敷 地 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % 2, , 期 2015 年 3 月 2 日 A36 グランベル 銀 座 ビル 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 2, % , , 期 2015 年 6 月 30 日 A37 UUR 天 神 西 通 りビル 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 5, % , , 期 2015 年 7 月 15 日 A38 Luz 湘 南 辻 堂 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 藤 沢 市 3, % 3, , , 期 2015 年 9 月 30 日 A 上 野 ビル 東 京 23 区 東 京 都 台 東 区 3, % , , 期 2015 年 12 月 4 日 B1 T&G 浜 松 町 ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % , , 期 2003 年 12 月 26 日 B2 SK 名 古 屋 ビルディング 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 5, % 1, , , 期 2003 年 12 月 26 日 B3 福 岡 アーセオンビル 地 方 ( 福 岡 ) 福 岡 県 福 岡 市 2, % 1, , , 期 2003 年 12 月 26 日 B4 丸 増 麹 町 ビル 都 心 6 区 東 京 都 千 代 田 区 2, % , , 期 2004 年 3 月 29 日 B5 六 番 町 Kビル 都 心 6 区 東 京 都 千 代 田 区 2, % , , 期 2004 年 3 月 30 日 B6 新 大 阪 セントラルタワー(オフィス 部 分 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 14, % 7, , , 期 2004 年 12 月 2 日 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 43

45 ポートフォリオ 一 覧 2 ( 本 書 日 現 在 ) 用 途 オ フ ィ ス ビ ル ホ テ ル 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) B7 川 崎 東 芝 ビル 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 19, % 8, , , 期 2004 年 12 月 20 日 (A13) maricom-isogo システムプラザ 横 浜 ( 敷 地 ) (オフィス 部 分 ) 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 5, % , 期 2008 年 2 月 18 日 B8 UUR 東 陽 町 ビル 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 8, % 3, , , 期 2008 年 6 月 30 日 B9 フォーシーズンビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 4, % , , 期 2009 年 12 月 25 日 B10 日 立 ハイテクビルディング 都 心 6 区 東 京 都 港 区 14, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 12, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B13 パシフィックマークス 月 島 都 心 6 区 東 京 都 中 央 区 6, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 7, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B15 パシフィックマークス 新 浦 安 首 都 圏 地 域 千 葉 県 浦 安 市 3, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B17 赤 坂 氷 川 ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B18 パシフィックマークス 渋 谷 公 園 通 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B21 横 浜 相 生 町 ビル 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 1, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 1, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B25 パシフィックマークス 川 崎 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 9, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B26 浜 松 町 262ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 6, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B27 リーラヒジリザカ 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B29 大 塚 HTビル 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 1, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B30 パシフィックマークス 新 宿 サウスゲート 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 2, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B31 パシフィックマークス 西 梅 田 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 6, % 2, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B32 パシフィックマークス 肥 後 橋 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 4, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B33 名 古 屋 錦 シティビル 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 2, % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B34 パシフィックマークス 江 坂 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 吹 田 市 9, % 3, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B35 パシフィックマークス 札 幌 北 一 条 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 1, % , , 期 2010 年 12 月 1 日 B36 新 札 幌 センタービル 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 % 1, , , 期 2010 年 12 月 1 日 B37 アリーナタワー 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 9, % 2, , , 期 2011 年 6 月 16 日 B38 湯 島 ファーストビル 東 京 23 区 東 京 都 文 京 区 2, % 1, , , 期 2012 年 8 月 29 日 B39 道 玄 坂 スクエア 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 2, % , , 期 2012 年 11 月 27 日 B40 グランスクエア 新 栄 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 1, , , 期 2014 年 2 月 28 日 B41 グランスクエア 名 駅 南 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 1, , , 期 2014 年 2 月 28 日 B42 芝 520ビル 都 心 6 区 東 京 都 港 区 2, % , , 期 2014 年 3 月 28 日 B43 広 瀬 通 SEビル 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 3, % 2, , , 期 2014 年 6 月 13 日 C1 新 宿 ワシントンホテル 本 館 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 21, % 6, , , 期 2003 年 12 月 22 日 (B6) 新 大 阪 セントラルタワー(ホテル 部 分 ) 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 9, % , 期 2004 年 12 月 2 日 C2 東 横 イン 品 川 駅 高 輪 口 都 心 6 区 東 京 都 港 区 1, % , , 期 2005 年 2 月 18 日 C3 MZビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 八 王 子 市 3, % 1, , , 期 2008 年 4 月 10 日 C4 ホテルルートイン 横 浜 馬 車 道 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 横 浜 市 4, % , , 期 2008 年 6 月 30 日 C5 ホテルJALシティ 那 覇 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 7, % 3, , , 期 2011 年 10 月 25 日 C6 UUR 四 谷 三 丁 目 ビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 4, % 1, , , 期 2011 年 12 月 26 日 C7 四 谷 213ビル 都 心 6 区 東 京 都 新 宿 区 5, % 1, , , 期 2013 年 3 月 18 日 C8 ホテルルートイン 名 古 屋 今 池 駅 前 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 2, % 1, , , 期 2013 年 3 月 25 日 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 44

46 ポートフォリオ 一 覧 3 ( 本 書 日 現 在 ) 用 途 ホ テ ル 住 居 その 他 物 件 番 号 物 件 名 称 地 域 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) C9 ザ ビー 六 本 木 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3, % , , 期 2014 年 5 月 1 日 C10 東 横 イン 川 崎 駅 前 市 役 所 通 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 2, % , , 期 2015 年 8 月 31 日 C11 東 横 イン 広 島 平 和 大 通 地 方 (その 他 ) 広 島 県 広 島 市 2, % , , 期 2015 年 8 月 31 日 C12 東 横 イン 那 覇 国 際 通 り 美 栄 橋 駅 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 % , , 期 2015 年 8 月 31 日 C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 20, % 11, , , 期 2016 年 2 月 5 日 C14 浦 和 ロイヤルパインズホテル 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 さいたま 市 17, % 7, , , 期 2016 年 4 月 1 日 D1 T&G 東 池 袋 マンション 東 京 23 区 東 京 都 豊 島 区 2, % , , 期 2003 年 12 月 26 日 D4 駒 沢 コート 東 京 23 区 東 京 都 世 田 谷 区 1, % 2, , , 期 2003 年 12 月 26 日 D6 スカイコート 芝 大 門 都 心 6 区 東 京 都 港 区 1, % , , 期 2004 年 10 月 15 日 D7 太 平 洋 セメント 社 宅 (メゾン 浮 間 ) 東 京 23 区 東 京 都 北 区 3, % 6, , , 期 2004 年 10 月 26 日 D8 太 平 洋 セメント 社 宅 ( 習 志 野 社 宅 ) 首 都 圏 地 域 千 葉 県 船 橋 市 1, % 3, , , 期 2004 年 10 月 26 日 D9 アプリーレ 新 青 木 一 番 館 地 方 (その 他 ) 兵 庫 県 神 戸 市 3, % 3, , , 期 2005 年 4 月 13 日 D10 UURコート 札 幌 北 三 条 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 1, % 1, , , 期 2006 年 3 月 16 日 D11 UURコート 千 葉 蘇 我 首 都 圏 地 域 千 葉 県 千 葉 市 % 1, , , 期 2006 年 2 月 8 日 D12 太 平 洋 セメント 東 久 留 米 寮 新 館 首 都 圏 地 域 東 京 都 東 久 留 米 市 % 2, , , 期 2006 年 2 月 8 日 D13 南 山 コート1 号 館 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 2, , , 期 2006 年 3 月 30 日 D14 南 山 コート2 号 館 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 % 1, , , 期 2006 年 3 月 30 日 D15 クリオ 文 京 小 石 川 東 京 23 区 東 京 都 文 京 区 3, % , , 期 2006 年 4 月 28 日 D16 グランルージュ 栄 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % 1, , , 期 2006 年 11 月 30 日 D17 グランルージュ 栄 Ⅱ 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % , , 期 2007 年 12 月 26 日 D18 MA 仙 台 ビル 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 3, % 3, , , 期 2008 年 9 月 24 日 D19 UURコート 名 古 屋 名 駅 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 1, % , , 期 2008 年 9 月 30 日 D20 UURコート 札 幌 篠 路 壱 番 館 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 % 3, , , 期 2008 年 11 月 11 日 D21 パークサイト 泉 地 方 ( 名 古 屋 ) 愛 知 県 名 古 屋 市 % , , 期 2008 年 11 月 21 日 D22 UURコート 大 阪 十 三 本 町 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % 1, , , 期 2009 年 2 月 26 日 D23 UURコート 錦 糸 町 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 2, % , , 期 2011 年 6 月 15 日 D24 UURコート 札 幌 南 三 条 プレミアタワー 地 方 (その 他 ) 北 海 道 札 幌 市 2, % 1, , , 期 2012 年 6 月 28 日 D25 グランルージュ 中 之 島 南 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 1, % , , 期 2013 年 6 月 25 日 D26 グレンパーク 梅 田 北 地 方 ( 大 阪 ) 大 阪 府 大 阪 市 5, % 2, , , 期 2014 年 8 月 29 日 D27 UURコート 志 木 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 志 木 市 2, % 6, , , 期 2015 年 9 月 18 日 E1 リリカラ 東 北 支 店 地 方 (その 他 ) 宮 城 県 仙 台 市 2, % 5, , , 期 2006 年 5 月 29 日 E2 KDDI 府 中 ビル 首 都 圏 地 域 東 京 都 府 中 市 4, % 5, , , 期 2013 年 5 月 16 日 E3 壷 川 スクエアビル 地 方 (その 他 ) 沖 縄 県 那 覇 市 4, % 5, , , 期 2013 年 11 月 1 日 E4 ザ プレイス オブ トウキョウ 都 心 6 区 東 京 都 港 区 3, % , , 期 2014 年 5 月 1 日 E5 ロジスティクス 東 扇 島 首 都 圏 地 域 神 奈 川 県 川 崎 市 4, % 28, , , 期 2014 年 10 月 2 日 E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル 東 京 23 区 東 京 都 江 東 区 8, % 8, , , 期 2014 年 11 月 25 日 E7 クオーツタワー 都 心 6 区 東 京 都 渋 谷 区 5, % , , 期 2015 年 11 月 13 日 E8 新 習 志 野 物 流 センター 首 都 圏 地 域 千 葉 県 習 志 野 市 2, % 6, , , 期 2015 年 8 月 7 日 E9 川 越 物 流 センター 首 都 圏 地 域 埼 玉 県 川 越 市 7, % 32, , , 期 2016 年 6 月 17 日 合 計 583, % 774, ,418, ,336, ( 注 1) 敷 地 面 積 延 床 面 積 賃 貸 可 能 面 積 PML は 原 則 として2016 年 5 月 31 日 時 点 ( 但 し 川 越 物 流 センター のみ 取 得 日 (2016 年 6 月 17 日 ) 時 点 )の 数 値 を 記 載 しています ( 注 2) C13 ロワジールホテル&スパタワー 那 覇 及 び E6 第 1 第 2MT 有 明 センタービル の PML は 本 館 / 第 1MT 有 明 センタービルを1 別 館 / 第 2MT 有 明 センタービルを2としてそれぞれの 値 を 記 載 しています ( 注 3) 合 計 欄 に 記 載 の PML は 第 25 期 末 時 点 のポートフォリオ 全 体 に 係 るPML 値 を 表 します この 中 に 川 越 物 流 センター のPMLは 反 映 されていません 比 率 敷 地 面 積 (m2) 延 床 面 積 (m2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) PML (%) 取 得 期 取 得 日 45

47 投 資 主 投 資 口 の 概 況 所 有 者 別 割 合 の 推 移 主 要 投 資 主 ( 第 25 期 末 時 点 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 外 国 法 人 個 人 その 他 の 国 内 法 人 金 融 機 関 ( 証 券 会 社 含 む) 個 人 その 他 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 20 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 第 23 期 末 第 24 期 末 第 25 期 末 第 25 期 末 : 発 行 済 投 資 口 数 2,751,376 口 総 投 資 主 数 22,704 名 第 24 期 末 : 発 行 済 投 資 口 数 2,751,376 口 総 投 資 主 数 24,726 名 順 位 投 資 主 名 保 有 口 数 比 率 1 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 691, % 2 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 243, % 3 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 178, % 4 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 135, % 5 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 106, % 6 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY , % 7 STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND CLIENTS- EXEMPT , % 8 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY , % 9 三 菱 UFJモルガン スタンレー 証 券 株 式 会 社 28, % 10 SIX SIS FOR SWISS NATIONAL BANK 28, % 11 株 式 会 社 中 国 銀 行 28, % 12 JPモルガン 証 券 株 式 会 社 25, % 13 CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 24, % 14 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY , % 15 ジブラルタ 生 命 保 険 株 式 会 社 ( 一 般 勘 定 J-REIT 口 ) 19, % 合 計 1,694, % 250,000 円 200,000 円 150,000 円 100,000 円 50,000 円 投 資 口 価 格 と 売 買 高 の 推 移 ( 注 1~3) 売 買 高 投 資 口 価 格 180,000 口 160,000 口 140,000 口 120,000 口 100,000 口 80,000 口 60,000 口 40,000 口 20,000 口 0 円 ( 注 1) 出 所 :QUICK ( 注 2)2003 年 12 月 22 日 ~2016 年 7 月 8 日 のUURの 投 資 口 価 格 及 び 売 買 高 です ( 注 3) 本 投 資 口 分 割 に 関 連 し 2010 年 11 月 25 日 ( 東 京 証 券 取 引 所 における 本 投 資 口 分 割 前 の 投 資 口 価 格 による 最 終 取 引 日 ) 以 前 については 投 資 口 価 格 は6 分 の1に 出 来 高 は6 倍 にして 表 記 しています 0 口 46

48 Appendix

49 本 投 資 法 人 の 環 境 への 取 組 み 環 境 方 針 GRESB 調 査 における Green Star 評 価 取 得 本 投 資 法 人 は 企 業 の 社 会 的 な 責 任 を 自 覚 し 環 境 への 配 慮 と 環 境 負 荷 の 低 減 に 努 め 持 続 可 能 な 社 会 の 発 展 に 貢 献 します 1. 省 エネ 温 暖 化 対 策 資 源 エネルギーの 効 率 的 な 利 用 を 積 極 的 に 推 進 するとともに 環 境 に 配 慮 した 技 術 やシステムの 導 入 等 により 低 炭 素 社 会 の 実 現 に 努 めます 2. 環 境 負 荷 の 低 減 低 炭 素 に 加 え 節 水 リデュース( 廃 棄 物 の 発 生 抑 制 ) リユース( 再 使 用 ) リ サイクル( 再 資 源 化 ) 等 環 境 負 荷 の 低 減 と 循 環 型 社 会 の 実 現 に 努 めます 3. 環 境 関 連 法 令 等 の 遵 守 環 境 に 関 連 する 諸 法 令 規 則 等 を 遵 守 し 環 境 保 全 に 努 めます 4. 環 境 コミュニケーションの 推 進 環 境 への 取 り 組 み 状 況 等 環 境 関 連 情 報 の 開 示 に 努 め 社 会 とのコミュニケーショ ンを 通 じて 様 々なステークホルダーの 皆 様 との 連 携 と 協 働 に 努 めます 5. 環 境 教 育 啓 発 環 境 についての 教 育 啓 発 を 行 い 環 境 意 識 の 向 上 に 努 めます サステナビリティ 目 標 本 投 資 法 人 は サステナビリティに 関 する 目 標 を 以 下 の 通 り 定 めています 温 室 効 果 ガス 排 出 量 が 相 当 程 度 大 きいとされる 大 規 模 施 設 の 所 有 者 として 所 有 する 施 設 でのエネルギー 使 用 量 と 延 床 面 積 等 を 勘 案 して 算 出 される エネルギー 原 単 位 を 5 年 間 平 均 で 年 1% 削 減 することを 目 標 としている 削 減 するための 具 体 的 な 方 策 としては 空 調 更 新 による 高 効 率 化 照 明 等 更 新 時 の 高 効 率 機 器 の 採 用 等 を 施 設 の 状 況 に 応 じて 適 用 していく 方 針 である DBJ Green Building 認 証 の 取 得 DBJ Green Building 認 証 とは 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 (DBJ)が 独 自 に 開 発 し た 総 合 スコアリングモデルを 利 用 し 環 境 社 会 への 配 慮 がなされた 不 動 産 に 対 して5 段 階 の 評 価 ランクに 基 づく 認 証 を 行 う 総 合 評 価 システムです 本 投 資 法 人 の 保 有 物 件 にお いて アリーナタワー 及 び 壷 川 スクエアビル がDBJ Green Building 認 証 の 3つ 星 ( 非 常 に 優 れた 環 境 社 会 への 配 慮 がなさ れたビル) の 認 証 を 取 得 し ています グローバル 不 動 産 サステナビリティ ベンチマーク(GRESB) は 欧 州 の 年 金 基 金 グループが 創 設 した 不 動 産 会 社 運 用 機 関 のサステナビリティ( 持 続 可 能 性 ) 配 慮 を 測 るベンチマークで 欧 米 アジアの 主 要 機 関 投 資 家 が 投 資 先 を 選 定 する 際 などに 活 用 しています 本 投 資 法 人 は 2012 年 度 から 毎 年 継 続 してGRESB 調 査 に 参 加 しており 2015 年 度 の 調 査 において 最 高 位 の Green Star の 評 価 を 取 得 しました この 評 価 は サステ ナビリティ 評 価 に 係 る マネジメントと 方 針 及 び 実 行 と 計 測 の 両 面 において 優 れている 会 社 に 付 与 されるものです CASBEE 不 動 産 マーケット 普 及 版 評 価 認 証 の 取 得 CASBEE( 建 築 環 境 総 合 性 能 評 価 システム)は 国 土 交 通 省 の 主 導 のもと 日 本 で 開 発 普 及 が 進 められている 建 物 の 総 合 的 な 環 境 性 能 を 評 価 するシステムです CASBEE 不 動 産 マーケット 普 及 版 は CASBEEにおける 建 物 の 環 境 評 価 の 結 果 を 不 動 産 マーケットにおける 環 境 評 価 の 活 用 を 促 進 することを 目 的 として 開 発 されたもの であり 不 動 産 の 開 発 や 取 引 の 従 事 者 にCASBEEを 活 用 できるよう 評 価 基 準 が 策 定 さ れています 評 価 項 目 は エネルギー/ 温 暖 化 ガス 水 資 源 利 用 安 全 生 物 多 様 性 / 敷 地 及 び 屋 内 環 境 の5 分 類 21 項 目 で 構 成 されており UNEP SPCI( ) が 提 唱 する 国 際 共 通 項 目 を 考 慮 することで 国 内 外 の 企 業 から 注 目 されている 環 境 性 能 項 目 と 同 様 の 項 目 が 考 慮 されています 国 連 環 境 計 画 持 続 可 能 な 建 築 物 と 気 候 変 動 イニシアチブ 評 価 S (1 物 件 ) B17 赤 坂 氷 川 ビル 評 価 A (5 物 件 ) B11 パシフィックマークス 新 宿 パークサイド B14 パシフィックマークス 横 浜 イースト B20 パシフィックマークス 赤 坂 見 附 B22 パシフィックマークス 新 横 浜 B34 パシフィックマークス 江 坂 48

50 コーポレート ガバナンス JRAの 運 用 コンプライアンス 体 制 JRAは コンプライアンスの 不 徹 底 が 金 融 商 品 市 場 に 対 する 投 資 者 の 信 頼 を 揺 るがし またUUR 及 びJRAの 経 営 基 盤 を 揺 るがしうることを 十 分 に 認 識 し コンプラ イアンスの 徹 底 を 経 営 の 基 本 原 則 として 位 置 付 けており 取 締 役 会 を 頂 点 に 代 表 取 締 役 社 長 コンプライアンス 委 員 会 チーフ コンプライアンス オフィサー (CCO)がそれぞれの 権 限 と 責 任 において コンプライアンスに 関 する 様 々な 事 項 の 決 定 やコンプライアンスの 管 理 ( 法 令 等 遵 守 状 況 の 管 理 )を 行 っています JRAの 意 思 決 定 機 関 として 取 締 役 会 の 下 にインベストメント 委 員 会 及 びコンプライアンス 委 員 会 が 位 置 しており それぞれ 独 立 性 を 保 ちながらJRAにおけるコンプ ライアンス 上 の 問 題 監 査 リスク 管 理 等 に 取 り 組 み また 利 益 相 反 取 引 の 抑 止 是 正 に 努 めています インベストメント 委 員 会 取 締 役 会 から 権 限 委 譲 されたUURの 運 用 管 理 等 に 係 る 業 務 についての 決 定 権 限 を 有 する 構 成 : 委 員 長 1 名 ( 代 表 取 締 役 社 長 ) 委 員 2 名 ( 非 常 勤 取 締 役 及 び 社 外 有 識 者 ( 外 部 弁 護 士 )) 決 議 方 法 : 委 員 長 及 び 委 員 のうち2 名 以 上 の 者 が 出 席 し その 出 席 委 員 の 全 員 の 一 致 を 以 って 決 議 コンプライアンス 委 員 会 コンプライアンス 委 員 会 自 体 で 決 議 決 定 を 行 うものではなく 取 締 役 会 等 に 対 し 法 令 遵 守 のみならず 広 く 職 業 規 範 内 部 監 査 等 について 一 定 の 答 申 を 行 うことを 目 的 として 設 置 された 委 員 会 構 成 : 委 員 長 1 名 (CCO) 委 員 3 名 ( 代 表 取 締 役 社 長 コーポレート オペレーショ ン チーム 部 長 及 び 社 外 有 識 者 ( 弁 護 士 )) 審 議 方 法 :インベストメント 委 員 会 の 審 議 後 に その 審 議 事 項 をコンプラ イアンスの 観 点 から 審 議 する 他 内 部 監 査 等 についての 審 議 も 実 施 また JRA 独 自 の 利 益 相 反 対 策 ルールとして インベストメント 委 員 会 規 程 の 付 随 規 程 スポンサー 関 係 者 との 取 引 に 関 するインベストメント 委 員 会 内 規 を 定 めており UURとJRAスポンサー 関 係 者 の 間 での 取 引 等 の 制 限 を 規 定 しています JRAの 資 産 の 取 得 売 却 等 に 係 る 内 部 統 制 上 の 意 思 決 定 の 手 続 き フロー 図 は 以 下 のとおりです 本 資 産 運 用 会 社 の 投 資 運 用 における 内 部 統 制 上 の 意 思 決 定 の 仕 組 みフロー 図 資 産 の 取 得 売 却 案 運 用 管 理 計 画 の 想 定 を 超 える 事 象 の 対 応 案 付 議 付 議 イ ン ベ に ス よ ト る メ 審 ン 議 ト 委 員 会 承 認 後 提 出 コ ン プ ラ イ ア ン ス 委 員 会 に よ る 審 議 取 締 役 会 による 審 議 報 告 付 議 コンプライアンス 上 問 題 がなく 且 つ 投 資 法 人 の 事 前 同 意 対 象 外 の 場 合 承 認 がされ 且 つ 投 資 法 人 の 事 前 同 意 対 象 外 の 場 合 利 害 関 係 人 等 と 一 定 金 額 以 上 の 取 引 の 場 合 a. 問 題 又 は 疑 義 がある 場 合 b. 取 締 役 会 の 決 議 事 項 の 場 合 利 害 関 係 人 等 と 一 定 金 額 以 上 の 取 引 の 場 合 ( 但 し コンプライアンス 上 も 問 題 がない こと) 投 資 法 人 に よ る 事 前 同 意 承 認 有 効 に 成 立 不 成 立 49