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1 EMGマンション 管 理 セミナー マンションの ンの 登 日 時 : 平 成 22 年 5 月 21 日 ( 金 ) 18:30 場 所 : 東 京 国 際 フォーラム6 階 G607 講 師 : 木 藤 正 義 ( 司 法 書 士 木 藤 事 務 所 代 表 )

2 目 次 1. 登 とは? 1-1. 登 をするとはどういうことか? 1-2. 登 されていることは 全 て 真 実 か? 1-3. 登 情 報 は 公 開 されているのか? 1-4. 不 動 産 取 引 と 登 手 続 の 商 慣 習 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-1. 表 題 部 甲 区 乙 区 には 何 が 載 されているのか? 2-2.この 登 は 誰 に 頼 めばよいのか? 法 定 共 用 部 分 と 規 約 共 用 部 分 は 登 されるのか? 2-4. 敷 地 権 の 登 はいつでもされるのか? 2-5. 登 事 項 証 明 書 の 取 得 方 法 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-1. 新 築 マンション 分 譲 時 の 業 務 及 び 登 手 続 フロー 3-2. 竣 工 引 き 渡 し 後 に 発 生 する 登 ( 売 買 相 続 ローン 完 済 ) 3-3. 建 替 え 時 における 権 利 変 換 手 続 の 概 要 3-4. 管 理 組 合 法 人 の 登 4. 質 疑 応 答 2

3 1. 登 とは? 1-1. 登 をするとはどういうことか? 1. 登 の 目 的 不 動 産 の 表 示 及 び 不 動 産 に 関 する 権 利 を 公 示 する ( 1) 2. 登 の 仕 方 イ) 申 請 ( 当 事 者 ) ロ) 嘱 託 ( 官 庁 公 署 ) ハ) 職 権 ( 登 官 ) 登 録 のアップデートは 誰 が 行 うのか? ( 1-2へ) 3. 登 の 効 力 登 は 対 抗 力 第 三 者 対 抗 要 件 ( 2) 1 不 動 産 登 法 ( 以 下 不 登 法 ) 第 1 条 この 法 律 は 不 動 産 の 表 示 及 び 不 動 産 に 関 する 権 利 を 公 示 するための 登 に 関 する 制 度 について 定 めることにより 国 民 の 権 利 の 保 全 を 図 り もって 取 引 の 安 全 と 円 滑 に 資 することを 目 的 とする 2 民 法 第 177 条 不 動 産 に 関 する 物 権 の 得 喪 及 び 変 更 は 不 動 産 登 法 ( 平 成 十 六 年 法 律 第 百 二 十 三 号 )その 他 の 登 に 関 する 法 律 の 定 めるところ に 従 いその 登 をしなければ 第 三 者 に 対 抗 することができない 3

4 1. 登 とは? 1-1. 登 をするとはどういうことか? 対 抗 力 の 事 例 甲 1売 買 A 甲 1売 買 C 2 登 2 登 不 動 産 2 売 買 不 動 産 2ローン 契 約 及 び 抵 当 権 設 定 契 約 B D 銀 行 1 登 1 登 4

5 1. 登 とは? 1-2. 登 されていることは 全 て 真 実 か? 1. 申 請 書 の 審 査 形 式 的 審 査 2. 登 録 は 常 にアップデートされているか? 原 則 は 当 事 者 の 申 請 主 義 のため 申 請 が 無 ければアップデートはされない 例 ) 増 改 築 売 買 ( 親 族 間 売 買 ) 相 続 発 生 財 産 分 与 住 宅 ローンの 一 部 繰 上 償 還 不 良 債 権 の 譲 渡 cf. 登 留 保 登 録 免 許 税 の 納 付 を 回 避 する 実 務 cf. 固 定 資 産 税 評 価 証 明 書 5

6 1. 登 とは? 1-3. 登 情 報 は 公 開 されているのか? 1. 登 録 に 録 された 登 情 報 は 公 開 されている 登 の 目 的 は 不 動 産 の 表 示 及 び 不 動 産 に 関 する 権 利 を 公 示 する こと 誰 でも 見 られる 状 態 にする 必 要 がある よって 登 事 項 証 明 書 は 誰 でも 取 得 できる ( 1) 2.それでは 登 簿 の 附 属 書 類 も 閲 覧 可 能 か? 利 害 関 係 を 有 する 部 分 に 限 られている ( 2) 例 ) 所 有 者 の 名 義 がいつの 間 にか 相 続 を 原 因 にして 変 更 されている 相 続 登 申 請 時 の 遺 言 書 や 遺 産 分 割 協 議 書 を 資 料 として 確 認 したい 1 不 登 法 第 119 条 第 1 項 何 人 も 登 官 に 対 し 手 数 料 を 納 付 して 登 録 に 録 されている 事 項 の 全 部 又 は 一 部 を 証 明 した 書 面 ( 以 下 登 事 項 証 明 書 という )の 交 付 を 請 求 することができる 2 不 登 法 第 121 条 第 2 項 何 人 も 登 官 に 対 し 手 数 料 を 納 付 して 登 簿 の 附 属 書 類 ( 電 磁 的 録 にあっては 録 された 情 報 の 内 容 を 法 務 省 令 で 定 める 方 法 により 表 示 したもの)の 閲 覧 を 請 求 することができる ただし 前 項 の 図 面 以 外 のものについては 請 求 人 が 利 害 関 係 を 有 する 部 分 に 限 る 6

7 1. 登 とは? 1-4. 不 動 産 取 引 と 登 手 続 の 商 慣 習 立 会 形 式 同 時 履 行 の 抗 弁 権 を 具 体 化 した 立 会 形 式 ( 1) タイムラグの 無 い 登 申 請 売 主 A 不 動 産 売 買 契 約 売 買 代 金 買 主 B 権 利 証 等 不 動 産 司 法 書 士 C 1 民 法 第 533 条 双 務 契 約 の 当 事 者 の 一 方 は 相 手 方 がその 債 務 の 履 行 を 提 供 するまでは 自 己 の 債 務 の 履 行 を 拒 むことができる ただし 相 手 方 の 債 務 が 弁 済 期 にないときは この 限 りでない 7

8 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-1. 表 題 部 甲 区 乙 区 には 何 が 載 されているのか? 表 題 部 < 不 動 産 のハード 面 > 表 示 に 関 する 登 形 状 や 広 さ 例 ) 規 約 共 用 部 分 敷 地 権 権 利 部 ( 甲 区 ) < 不 動 産 のソフト 面 > 権 利 に 関 する 登 所 有 権 に 関 する 事 項 例 ) 所 有 権 差 押 仮 処 分 権 利 部 ( 乙 区 ) < 不 動 産 のソフト 面 > 権 利 に 関 する 登 所 有 権 以 外 に 関 する 事 項 例 ) 抵 当 権 賃 借 権 8

9 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-2.この 登 は 誰 に 頼 めばよいのか? 表 題 部 < 不 動 産 のハード 面 > 表 示 に 関 する 登 土 地 家 屋 調 査 士 形 状 や 広 さ 例 ) 規 約 共 用 部 分 敷 地 権 権 利 部 ( 甲 区 ) < 不 動 産 のソフト 面 > 司 法 書 士 権 利 に 関 する 登 所 有 権 に 関 する 事 項 例 ) 所 有 権 差 押 仮 処 分 権 利 部 ( 乙 区 ) 司 法 書 士 < 不 動 産 のソフト 面 > 権 利 に 関 する 登 所 有 権 以 外 に 関 する 事 項 例 ) 抵 当 権 賃 借 権 9

10 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-3. 法 定 共 用 部 分 と 規 約 共 用 部 分 は 登 されるのか? 1. 登 の 有 無 ( 1) 法 定 共 用 部 分 登 されない 参 考 : 別 紙 資 料 1 規 約 共 用 部 分 登 される( 登 できる) 参 考 : 別 紙 資 料 5 1 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 区 分 所 有 法 ) 第 4 条 数 個 の 専 有 部 分 に 通 ずる 廊 下 又 は 階 段 室 その 他 構 造 上 区 分 所 有 者 の 全 員 又 はその 一 部 の 共 用 に 供 されるべき 建 物 の 部 分 は 区 分 所 有 権 の 目 的 とならないものとする 2. 第 一 条 に 規 定 する 建 物 の 部 分 及 び 附 属 の 建 物 は 規 約 により 共 用 部 分 とすることができる この 場 合 には その 旨 の 登 をしなけれ ば これをもつて 第 三 者 に 対 抗 することができない 10

11 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-3. 法 定 共 用 部 分 と 規 約 共 用 部 分 は 登 されるのか? 2. 規 約 共 用 部 分 について 1 設 定 の 仕 方 イ) 集 会 の 決 議 により 規 約 を 設 定 ( 又 は 変 更 ) ( 1) ロ) 規 約 公 正 証 書 (マンションデベロッパー) ( 2) 2 登 の 意 味 第 三 者 対 抗 要 件 ( 3) 3 登 の 特 徴 敷 地 権 割 合 が 0 と 表 示 される 所 有 者 が 表 示 されない ( 下 線 が 引 かれる) 1 区 分 所 有 法 第 31 条 第 1 項 規 約 の 設 定 変 更 又 は 廃 止 は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 四 分 の 三 以 上 の 多 数 による 集 会 の 決 議 によつてする この 場 合 におい て 規 約 の 設 定 変 更 又 は 廃 止 が 一 部 の 区 分 所 有 者 の 権 利 に 特 別 の 影 響 を 及 ぼすべきときは その 承 諾 を 得 なければならない 2 同 法 第 32 条 最 初 に 建 物 の 専 有 部 分 の 全 部 を 所 有 する 者 は 公 正 証 書 により 第 四 条 第 二 項 第 五 条 第 一 項 並 びに 第 二 十 二 条 第 一 項 ただし 書 及 び 第 二 項 ただし 書 (これらの 規 定 を 同 条 第 三 項 において 準 用 する 場 合 を 含 む )の 規 約 を 設 定 することができる 3 同 法 第 4 条 第 2 項 第 一 条 に 規 定 する 建 物 の 部 分 及 び 附 属 の 建 物 は 規 約 により 共 用 部 分 とすることができる この 場 合 には その 旨 の 登 をしなけれ ば これをもつて 第 三 者 に 対 抗 することができない 11

12 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-4. 敷 地 権 の 登 はいつでもされるのか? 1. 敷 地 権 とは? 定 義 : 登 されている 区 分 所 有 法 第 2 条 第 6 項 の 敷 地 利 用 権 ( 所 有 権 地 上 権 賃 借 権 )で 分 離 処 分 可 能 規 約 が 設 定 されていないもの ( 1) 2. 全 てのマンションに 敷 地 権 の 登 がされているとは 限 らない 敷 地 権 の 登 がされているマンション 参 考 : 別 紙 資 料 1 2 敷 地 権 の 登 がされていないマンション 参 考 : 別 紙 資 料 敷 地 権 の 登 がされていないケース イ) 適 した 割 合 の 敷 地 利 用 権 を 有 していない 場 合 ロ) 敷 地 利 用 権 が 賃 借 権 で 登 がされていない 場 合 ハ) 一 体 性 の 制 度 が 適 用 されない 場 合 例 : 棟 割 長 屋 タウンハウス 1 不 登 法 第 44 条 第 1 項 第 9 号 建 物 の 表 示 に 関 する 登 の 登 事 項 は 第 二 十 七 条 各 号 に 掲 げるもののほか 次 のとおりとする 九 建 物 又 は 附 属 建 物 が 区 分 建 物 である 場 合 において 当 該 区 分 建 物 について 区 分 所 有 法 第 二 条 第 六 項 に 規 定 する 敷 地 利 用 権 ( 登 されたものに 限 る )であって 区 分 所 有 法 第 二 十 二 条 第 一 項 本 文 ( 同 条 第 三 項 において 準 用 する 場 合 を 含 む )の 規 定 により 区 分 所 有 者 の 有 する 専 有 部 分 と 分 離 して 処 分 することができないもの( 以 下 敷 地 権 という )があるときは その 敷 地 権 12

13 2. 登 事 項 証 明 書 の 読 み 方 2-5. 登 事 項 証 明 書 の 取 得 方 法 1. 法 務 局 での 窓 口 交 付 手 数 料 1 筆 につき 金 1,000 円 不 動 産 登 情 報 交 換 システム により 最 寄 りの 法 務 局 で 他 管 轄 の 登 事 項 証 明 書 の 交 付 も 受 けられる ( 但 し 枚 数 過 多 などにより 交 付 が 受 けられないことがあるので 注 意 ) 2. 管 轄 法 務 局 への 郵 送 による 交 付 申 請 手 数 料 1 筆 につき 金 1,000 円 交 付 申 請 書 登 印 紙 返 信 用 封 筒 3.オンライン 申 請 手 数 料 1 筆 につき 金 700 円 法 務 省 オンライン 申 請 システムにアクセスして 申 請 審 査 終 了 後 法 務 局 から 指 定 した 住 所 ( 例 会 社 や 自 宅 )に 郵 送 で 送 られてくる 4.インターネットで 登 録 の 閲 覧 ( こちらは 証 明 書 ではありません) 手 数 料 1 筆 につき 金 465 円 登 情 報 提 供 サービスにアクセスして 申 請 13

14 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-1. 新 築 マンション 分 譲 時 の 業 務 及 び 登 手 続 フロー 土 地 着 販 売 入 居 ( 金 建 築 確 地 仕 入 れ 着 工 売 開 始 居 説 明 会 金 消 会 ) 確 認 申 請 t 土 地 の 商 品 化 分 合 筆 上 地 測 量 境 界 幽 霊 建 物 の 公 租 公 課 の 算 重 説 会 議 必 要 書 類 の 収 本 人 確 認 登 内 容 の 確 登 名 義 人 持 分 登 住 所 借 入 内 容 化 界 確 定 の 調 査 算 出 収 集 確 認 人 14

15 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-1. 新 築 マンション 分 譲 時 の 業 務 及 び 登 手 続 フロー 内 引 竣 検 査 済 固 都 税 引 ( ゼ ネ コ 内 覧 会 引 渡 日 竣 工 済 証 交 付 税 等 精 算 引 渡 日 コ ン デ ベ ) t 建 物 表 題 登 規 約 公 正 証 書 建 物 表 題 登 登 申 請 ( 保 存 プ ロ パ ー ロ 登 申 請 ( 保 存 即 金 提 携 登 申 請 ( 保 存 住 宅 金 融 支 完 了 後 登 書 登 識 別 情 登 事 項 証 申 請 書 完 了 存 設 定 ) ー ン 存 設 定 ) 携 ロ ー ン 存 設 定 ) 支 援 機 構 書 類 の 発 送 情 報 証 明 書 15

16 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-2. 竣 工 引 き 渡 し 後 に 発 生 する 登 ( 売 買 相 続 ローン 完 済 ) 1. 売 買 区 分 所 有 者 が 売 却 をする 場 合 商 慣 習 上 買 主 又 は 融 資 金 融 機 関 が 司 法 書 士 を 選 任 することが 多 い cf. 再 開 発 案 件 2. 相 続 区 分 所 有 者 に 相 続 が 発 生 した 場 合 相 続 人 又 は 相 続 人 の 顧 問 税 理 士 などから 司 法 書 士 に 依 頼 される 登 が 放 置 されているケースが 多 いので 管 理 組 合 としては 留 意 3.ローン 完 済 住 宅 ローンの 借 入 時 に 抵 当 権 を 設 定 した 場 合 は その 抹 消 登 が 必 要 完 済 後 融 資 金 融 機 関 から 債 務 者 ( 借 入 人 )に 抹 消 登 書 類 が 交 付 される 区 分 所 有 者 ( 兼 借 入 人 ) 本 人 から 司 法 書 士 に 依 頼 されるケースもあるが 抹 消 登 は 非 常 に 簡 易 であるため ご 本 人 で 登 申 請 されることも 多 い 登 申 請 を 失 念 するケースが 多 く また 長 期 経 過 から 抹 消 書 類 を 紛 失 するケースも 多 々ある 16

17 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-3. 建 替 え 時 における 権 利 変 換 手 続 の 概 要 1. 概 要 法 律 施 行 者 施 行 マンション 施 行 再 建 マンション 特 徴 : マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 : マンション 建 替 事 業 を 施 行 する 者 1マンション 建 替 組 合 2 個 人 施 行 者 : マンション 建 替 事 業 を 施 行 する 現 に 存 するマンション : マンション 建 替 事 業 の 施 行 により 建 築 された 再 建 マンション : 都 市 再 開 発 法 に 基 づく 市 街 地 再 開 発 事 業 に 準 じた 権 利 変 換 の 手 法 を 採 用 し 区 分 所 有 権 敷 地 利 用 権 抵 当 権 借 家 権 等 の 諸 権 利 を 建 物 の 取 壊 し 後 も 消 滅 させることもなく 新 建 物 に 移 行 させることを 可 能 にした 法 律 17

18 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-3. 建 替 え 時 における 権 利 変 換 手 続 の 概 要 2. 手 続 の 流 れ 集 会 においてマンション 建 替 え 決 議 マンション 建 替 組 合 ( 施 行 者 )の 設 立 準 備 事 業 計 画 の 策 定 都 道 府 県 知 事 の 認 可 及 び 公 告 権 利 変 換 手 続 開 始 の 登 ( 1) 権 利 変 換 計 画 の 決 定 及 び 認 可 1 以 後 権 利 の 処 分 については 施 行 者 の 承 認 が 必 要 となる 2 権 利 の 帰 属 は 下 の 通 り 1 施 行 マンション 施 行 者 2 施 行 再 建 マンション 施 行 マンションについて 区 分 所 有 権 等 を 有 していた 者 権 利 変 換 の 処 分 ( 公 告 及 び 通 知 ) 権 利 変 換 期 日 の 到 来 ( 2) 18

19 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-3. 建 替 え 時 における 権 利 変 換 手 続 の 概 要 3. 登 の 流 れ 権 利 変 換 手 続 開 始 の 登 マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 による 不 動 産 登 に 関 する 政 令 第 4 条 土 地 についての 登 及 び 敷 地 権 の 消 滅 の 登 同 法 第 5 条 施 行 マンションの 滅 失 登 同 法 第 6 条 施 行 再 建 マンションに 関 する 登 同 法 第 7 条 19

20 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-4. 管 理 組 合 法 人 の 登 1. 法 人 化 のメリット 1 法 人 財 産 と 個 人 財 産 の 区 別 の 明 確 化 2 契 約 締 結 等 の 法 律 行 為 の 円 滑 化 2. 設 立 の 要 件 ( 1) 1 集 会 の 決 議 2 設 立 登 の 申 請 3. 登 事 項 1 目 的 及 び 業 務 2 名 称 3 事 務 所 の 所 在 場 所 4 代 表 権 を 有 する 者 の 氏 名 住 所 及 び 資 格 5 共 同 代 表 の 定 めがあるときは その 定 め 1 区 分 所 有 法 第 47 条 第 1 項 第 三 条 に 規 定 する 団 体 は 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の 各 四 分 の 三 以 上 の 多 数 による 集 会 の 決 議 で 法 人 となる 旨 並 びにその 名 称 及 び 事 務 所 を 定 め かつ その 主 たる 事 務 所 の 所 在 地 において 登 をすることによつて 法 人 となる 20

21 3. 登 業 務 が 発 生 する 局 面 とは? 3-4. 管 理 組 合 法 人 の 登 4. 設 立 登 の 必 要 書 類 1 集 会 の 議 事 録 2 理 事 の 就 任 承 諾 書 3 委 任 状 4 印 鑑 届 書 5 理 事 の 印 鑑 証 明 書 5. 代 表 者 変 更 登 の 必 要 書 類 1 集 会 の 議 事 録 2 議 事 録 署 名 者 の 印 鑑 証 明 書 3 理 事 の 就 任 承 諾 書 4 委 任 状 5 印 鑑 届 書 6 理 事 の 印 鑑 証 明 書 規 約 の 定 めに 基 づき 理 事 の 互 選 によって 代 表 者 を 定 める 場 合 管 理 規 約 理 事 の 互 選 書 理 事 の 印 鑑 証 明 書 21

22 4. 質 疑 応 答 マンション 一 般 法 律 全 般 ( 特 に 紛 争 のケースなど) EMG 総 合 法 律 事 務 所 弁 護 士 平 松 英 樹 先 生 表 題 登 ( 表 示 に 関 する 登 ) 須 山 登 測 量 事 務 所 土 地 家 屋 調 査 士 須 山 昌 樹 先 生 権 利 部 甲 区 乙 区 の 登 ( 権 利 に 関 する 登 ) 司 法 書 士 木 藤 事 務 所 司 法 書 士 木 藤 正 義 22

23 参 考 文 献 不 動 産 登 法 ( 著 ) 山 野 目 章 夫 ( 商 事 法 務 ) マンション 登 法 登 規 約 公 正 証 書 ( 著 ) 五 十 嵐 徹 ( 日 本 加 除 出 版 株 式 会 社 ) コンメンタール マンション 区 分 所 有 法 第 2 版 ( 著 ) 稻 本 洋 之 助 鎌 野 邦 樹 ( 日 本 評 論 社 ) ケーススタディと 判 例 で 語 るマンション 実 務 ( 著 ) 嶋 本 勝 浩 ( 住 宅 新 報 社 ) 23

24 - 登 業 務 とデューデリジェンス デリジェンス - Address : 東 京 都 中 央 区 京 橋 一 丁 目 14 番 5 号 土 屋 ビル6 階 TEL : FAX : Mail : URL : 24

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