2014 年 度 の 路 線 価 が 発 表 されました! 2014 年 7 月 1 日 ( 火 )に 今 年 分 の 路 線 価 が 発 表 されました 路 線 価 とは 国 が 定 め る 相 続 税 の 計 算 をするための 基 準 となる 価 格 のことを 言 います 毎 年 7 月 国 税

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1 チェスター 相 続 クラブ summer 年 度 の 路 線 価 が 簡 単 に 分 かる! 自 用 地 と 貸 家 建 付 地 の 違 い 知 らないと 損 をする! 生 前 贈 与 は 相 続 税 対 策 のキホン 発 表 されました! 贈 与 したお 金 で 生 命 保 険 に 加 入 生 前 贈 与 と 生 命 保 険 の 組 み 合 わせ ここが 変 わる! 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 の 税 制 改 正 ポイント 編 集 後 記

2 2014 年 度 の 路 線 価 が 発 表 されました! 2014 年 7 月 1 日 ( 火 )に 今 年 分 の 路 線 価 が 発 表 されました 路 線 価 とは 国 が 定 め る 相 続 税 の 計 算 をするための 基 準 となる 価 格 のことを 言 います 毎 年 7 月 国 税 庁 がそ の 年 の1 月 1 日 時 点 の 価 格 を 公 表 します 2014 年 中 に 亡 くなった 方 の 相 続 税 の 計 算 をする 際 には この2014 年 度 の 路 線 価 を 使 用 しますが 理 論 的 にはこの 路 線 価 は 時 価 ( 売 買 価 格 )の8 割 になるように 設 定 されています つまり 路 線 価 で 計 算 すると4,000 万 円 となる 土 地 については 4,000 80%=5,000 万 円 で 売 却 できるという 計 算 になります 大 都 市 圏 では 地 価 上 昇! 2014 年 の 路 線 価 は 全 国 平 均 で0.7%の 下 落 となりましたが 大 都 市 圏 では 主 に 上 昇 となっています 特 に 東 京 や 名 古 屋 といっ た 中 心 部 では 10% 程 度 の 上 昇 となりました これは 主 に 企 業 のオフィス 需 要 の 拡 大 が 起 因 していると 考 えられます また 大 都 市 圏 以 外 でも 下 落 の 底 打 ち 感 が 見 えてきており 今 後 は 地 方 においても 路 線 価 が 上 昇 する 可 能 性 もあります そ の 結 果 路 線 価 の 上 昇 に 連 動 し 固 定 資 産 税 等 や 相 続 税 の 税 負 担 も 高 まることになります つまり 相 続 税 対 策 の 重 要 性 必 要 性 が 増 すのは 必 至 です 過 去 7 年 分 閲 覧 可 能 路 線 価 は 国 税 庁 のHP( でも 無 料 で 閲 覧 することが 可 能 です 路 線 価 に 対 する 疑 問 あれこれ Q 路 線 価 発 表 前 の2 月 に 亡 くなった 場 合 相 続 税 の 申 告 は 路 線 価 発 表 までできない? その 通 りです 路 線 価 が 発 表 される7 月 まで 待 って 相 続 税 の 申 告 を 行 う 必 要 があります 全 国 で 一 番 高 い 路 線 価 は? Q 東 京 都 の 銀 座 中 央 通 りです 1m2 当 り2,360 万 円 と いう 金 額 がついています Q 路 線 価 を7 月 の 発 表 前 に 知 る 方 法 は? 4 月 に 公 示 価 格 が 発 表 されます 公 示 価 格 は 路 線 価 ほど 細 かく はないですが 前 年 と 比 べその 一 体 の 地 価 が 上 昇 するか 下 落 す るかという 予 想 はできます Q 過 去 の 路 線 価 の 調 べ 方 は? 過 去 7 年 間 分 は 国 税 庁 のHPで 閲 覧 が 可 能 です さらにそれよりも 前 の 路 線 価 は 国 会 図 書 館 などの 図 書 館 で 冊 として 閲 覧 が 可 能 です

3 簡 単 に 分 かる! 自 用 地 と 貸 家 建 付 地 の 違 い 自 用 地 とは 簡 単 に 言 うと 自 分 で 使 っている 土 地 です 貸 家 建 付 地 とは 自 分 の 土 地 の 上 に 建 っている 自 分 の 建 物 を 第 三 者 に 貸 している 状 態 の 土 地 のことを 言 います 相 続 税 評 価 の 考 え 方 では 自 用 地 よりも 貸 家 建 付 地 の 方 が 評 価 額 が 低 くなります その 計 算 方 法 について 簡 単 に 解 説 いたします 自 用 地 より 貸 家 建 付 地 の 方 が 約 2 割 も 相 続 税 評 価 が 低 くなる! 貸 家 建 付 地 の 相 続 税 評 価 は 下 図 の 算 式 で 求 めることができます 借 地 権 割 合 は 路 線 価 図 において 調 べることができ 多 くは60 ~ 70% また 借 家 権 割 合 は 現 在 は 全 国 一 律 30%となっていますので この 算 式 に 当 てはめるとおおよそ20% 程 度 評 価 が 下 がることになります 貸 家 が 建 っている 土 地 の 相 続 評 価 自 用 地 の 価 額 { } 自 用 地 の 価 額 借 地 権 割 合 1 借 家 権 割 合 2 賃 貸 割 合 3 例 東 京 都 北 区 の 土 地 ( 更 地 の 場 合 の 相 続 税 評 価 額 1 億 円 )に 一 棟 建 の 賃 貸 マンションが 建 っ ており 相 続 発 生 時 点 で 10 部 屋 中 10 部 屋 全 て 満 室 だった 場 合 1 億 円 -(1 億 円 70%30%100%)=7,900 万 円 1: 地 域 によって 異 なりますが 都 心 の 方 が 高 い 傾 向 にあります(30~90%) 2: 全 国 一 律 30%となっています 3: 例 えば 10 室 のアパートで5 室 を 賃 貸 に 出 している 場 合 は50%となります 仮 に 全 て 満 室 の 場 合 は 土 地 の 評 価 減 はありません 土 地 の 上 に 第 三 者 に 貸 している 建 物 があると その 土 地 の 相 続 税 評 価 は 約 2 割 * 下 がる *7,900 万 円 1 億 円 = 約 80% 2 割 の 評 価 減 ( 税 理 士 法 人 チェスター 著 相 続 はこうしてやりなさい より) 賃 貸 併 用 の 住 宅 の 場 合 はどうなる!? 賃 貸 併 用 住 宅 の 場 合 は 自 宅 部 分 と 賃 貸 部 分 の 利 用 割 合 を 考 慮 する 必 要 があります 例 えば 自 宅 部 分 の 建 物 床 面 積 が100m2 賃 貸 部 分 が100m2の 場 合 は 上 記 の 算 式 のうち 賃 貸 割 合 の 部 分 に100m2/200m2(50%)という 数 値 が 入 ります 上 記 の 例 に 当 てはめると 1 億 円 -(1 億 円 70%30%50%) =8,950 万 円 chester inheritance club summer

4 知 らないと 損 をする! 生 前 贈 与 は 相 続 税 対 策 のキホン 年 間 110 万 円 以 内 の 贈 与 は 非 課 税 贈 与 税 とは 財 産 を 年 間 で110 万 円 以 上 もらった 人 が 払 う 税 金 です このため 年 間 110 万 円 以 内 の 贈 与 をコツコツ 積 み 重 ねて 将 来 の 節 税 対 策 を 行 う 人 が 大 勢 いらっしゃいます 贈 与 税 は 税 制 改 正 により 減 税 に!? 平 成 27 年 1 月 以 降 相 続 税 の 基 礎 控 除 引 下 げにより 相 続 税 が 増 税 されますが 祖 父 母 や 親 から20 歳 以 上 の や 孫 への 贈 与 は 減 税 されます( 平 成 27 年 1 月 1 日 以 降 の 贈 与 から 適 用 ) 相 続 税 の 課 税 される 税 率 が 高 い 方 は 年 間 110 万 円 以 上 の 贈 与 をして 贈 与 税 を 支 払 ったとしても 有 利 な 場 合 もありますので 生 前 贈 与 プランを 立 てる 際 にはお 気 軽 にご 相 談 ください 相 続 税 の 速 算 表 現 行 改 正 後 ( 平 成 27 年 1 月 以 降 ) 基 礎 控 除 及 び 配 偶 者 控 除 後 の 課 税 価 格 200 万 円 以 下 税 率 10% 控 除 額 ー 右 記 以 外 の 通 常 の 場 合 基 礎 控 除 及 び 配 偶 者 控 除 後 の 課 税 価 格 200 万 円 以 下 税 率 10% 控 除 額 ー 直 系 尊 属 20 歳 以 上 の 者 の 場 合 基 礎 控 除 及 び 配 偶 者 控 除 後 の 課 税 価 格 200 万 円 以 下 税 率 10% 控 除 額 ー 300 万 円 以 下 15% 10 万 円 300 万 円 以 下 15% 10 万 円 400 万 円 以 下 15% 10 万 円 400 万 円 以 下 20% 25 万 円 400 万 円 以 下 20% 25 万 円 600 万 円 以 下 20% 30 万 円 600 万 円 以 下 30% 65 万 円 1,000 万 円 以 下 30% 90 万 円 600 万 円 以 下 30% 65 万 円 1,000 万 円 以 下 40% 125 万 円 1,500 万 円 以 下 40% 190 万 円 1,000 万 円 以 下 40% 125 万 円 1,500 万 円 以 下 45% 175 万 円 3,000 万 円 以 下 45% 265 万 円 1,000 万 円 超 50% 225 万 円 3,000 万 円 以 下 3,000 万 円 超 50% 55% 250 万 円 400 万 円 4,500 万 円 以 下 4,500 万 円 超 50% 55% 415 万 円 640 万 円 後 で 税 務 署 から 否 認 されないよう 注 意! 生 前 贈 与 は 相 続 発 生 時 に 最 も 税 務 署 が 目 を 光 らせ るポイントですので 否 認 されないような 準 備 が 大 切 です 基 本 的 には 右 記 の4つを 守 れば 大 丈 夫 です まだ 若 い や 孫 に 自 由 に 使 わせるのは 少 し 抵 抗 が 生 前 贈 与 対 策 では 右 記 1の 要 件 がネックとなる ことが 多 々あります しかし 親 や 祖 父 母 が 預 金 を 管 理 すると 税 務 署 が 贈 与 を 認 めてくれません そこで 生 前 贈 与 と 生 命 保 険 を 組 み 合 わせた 効 果 的 な 対 策 を 次 のページでご 紹 介 します 1 贈 与 後 は 通 帳 キャッシュカード 印 鑑 を 全 て 渡 し 自 由 に 使 わせる * 最 も 重 要 3 毎 年 贈 与 する 日 付 や 金 額 等 を 少 し 変 える * 計 画 性 を 排 除 する 2 4 毎 年 贈 与 契 約 書 を 作 成 する * 後 で 税 務 署 に 証 拠 を 示 せるため 年 間 110 万 円 以 上 の 贈 与 をした 場 合 は 贈 与 税 申 告 を 忘 れないこと

5 贈 与 したお 金 で 生 命 保 険 に 加 入 生 前 贈 与 と 生 命 保 険 の 組 み 合 わせ 対 策 の 流 れはシンプルです 親 や 祖 父 母 から や 孫 へ 年 間 一 定 額 のお 金 を 贈 与 し 贈 与 を 受 け 取 った や 孫 が 生 命 保 険 に 加 入 するというものです また 生 命 保 険 の 商 品 の 種 類 も 円 建 てや 外 貨 建 て 等 を 選 択 することも 可 能 です 本 対 策 にご 興 味 をお 持 ちでしたら お 気 軽 に 税 理 士 法 人 チェスターへご 相 談 下 さい 節 税 スキームのご 提 案 から 生 命 保 険 商 品 のご 紹 介 もワンストップでお 受 けいたします 特 徴 贈 与 したお 金 を や 孫 が 無 駄 遣 いせずに 将 来 のために 使 用 できる 親 に 万 が 一 のことがあった 際 の 納 税 資 金 対 策 にもなる 受 取 保 険 料 が 相 続 税 ではなく 所 得 税 の 課 税 対 象 となり 節 税 になるケースがある 契 約 形 態 ❶ 契 約 形 態 ❷ 契 約 形 態 ❸ 契 約 者 ( 保 険 料 を 払 う 人 ) 親 孫 被 保 険 者 ( 保 険 をかけられる 人 ) 親 親 死 亡 保 険 金 受 取 人 孫 課 税 方 法 相 続 税 の 対 象 供 の 所 得 税 の 対 象 ( 一 時 所 得 ) 孫 の 所 得 税 の 対 象 ( 一 時 所 得 ) 最 高 税 率 50% 25% 25% 契 約 形 態 ❷の 例 贈 与 されたお 金 で 保 険 料 金 を 支 払 う 親 310 万 円 の 贈 与 (20 万 円 の 贈 与 税 ) 290 万 円 分 の 保 険 加 入 が 可 能 親 が 亡 くなった 時 に 保 険 金 を 受 け 取 る ( 所 得 税 の 対 象 ) 保 険 会 社 chester inheritance club summer

6 ここが 変 わる! 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 の 税 制 改 正 ポイント 以 下 12の 改 正 は 平 成 27 年 1 月 1 日 以 後 に 相 続 または 遺 贈 により 取 得 する 財 産 にかかる 相 続 税 について 適 用 されます 1 適 用 対 象 面 積 の 拡 充 特 定 居 住 用 宅 地 等 に 係 る 特 例 の 適 用 対 象 面 積 が 下 記 の 通 り 拡 充 されます! 現 行 上 限 240m2 改 正 後 上 限 330m2 2 特 定 事 業 用 等 宅 地 等 及 び 特 定 居 住 用 宅 地 等 の 併 用 改 正 前 は 事 業 用 と 居 住 用 は 限 定 的 な 併 用 しかできませんでしたが 改 正 後 は 完 全 併 用 が 可 能 となりました なお 貸 付 事 業 用 宅 地 等 を 選 択 する 場 合 における 適 用 対 象 面 積 の 計 算 については 現 行 どおり 調 整 を 行 うこととされます この 完 全 併 用 をうまく 利 用 すれば 大 幅 に 相 続 税 を 節 税 することが 可 能 です! 特 定 事 業 用 と 特 定 居 住 用 の 宅 地 を 併 用 する 場 合 の 限 度 面 積 現 行 限 定 併 用 改 正 後 完 全 併 用 事 業 用 400m2 居 住 用 240m2 繰 り 入 れ 事 業 用 400m2 居 住 用 330m2 完 全 併 用 最 大 400m2 最 大 730m2 事 業 用 宅 地 とは 農 機 具 置 場 ( 都 市 農 業 者 ) 店 舗 の 敷 地 ( 個 人 事 業 者 )など 完 全 併 用 の 例 Aさんの 前 提 条 件 ( 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 適 用 前 ) 自 宅 350m2 路 線 価 40 万 円 /m2 相 続 税 評 価 1 億 4,000 万 円 駐 車 場 400m2 路 線 価 40 万 円 /m2 相 続 税 評 価 1 億 6,000 万 円 駐 車 場 から 太 陽 光 発 電 施 設 用 地 に 用 地 変 更 併 用 ができない 貸 付 事 業 用 地 ( 駐 車 場 )から 完 全 併 用 が 可 能 な 事 業 用 地 ( 太 陽 光 発 電 )に 変 更 することで1 億 2,800 万 円 もの 圧 縮 に 成 功! 特 例 適 用 前 自 宅 の 相 続 税 評 価 額 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 駐 車 場 の 相 続 税 評 価 額 合 計 特 例 適 用 後 自 宅 の 相 続 税 評 価 額 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 太 陽 光 用 地 の 相 続 税 評 価 額 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 合 計 1 億 4,000 万 円 1 億 560 万 円 1 億 6,000 万 円 1 億 9,440 万 円 1 億 4,000 万 円 1 億 560 万 円 1 億 6,000 万 円 1 億 2,800 万 円 6,640 万 円 : 特 定 居 住 用 宅 地 等 の 適 用 額 =1 億 4,000 万 円 -1 億 4,000 万 円 330m2/ 350m280% 2: 特 定 事 業 用 宅 地 等 の 適 用 額 =1 億 6,000 万 円 -1 億 6,000 万 円 400m2/400m280% 1 億 2,800 万 円 もの 差 が!

7 以 下 34の 改 正 は 平 成 26 年 1 月 1 日 以 後 に 相 続 または 遺 贈 により 取 得 する 財 産 に 係 る 相 続 税 について 適 用 されます 3 老 人 ホームに 入 居 していた 場 合 改 正 前 は 被 相 続 人 が 老 人 ホームに 入 居 していた 場 合 生 活 の 本 拠 が 自 宅 から 老 人 ホームに 移 ったと 考 えられ 原 則 として 下 記 の 要 件 を 満 たさない 限 り 小 規 模 宅 地 の 特 例 の 適 用 は 受 けることができませんでした 改 定 前 (1) 被 相 続 人 の 身 体 または 精 神 上 の 理 由 により 介 護 を 受 ける 必 要 があるため 老 人 ホームへ 入 所 することとなったものと 認 められること (2) 被 相 続 人 がいつでも 生 活 できるようその 建 物 の 維 持 管 理 が 行 われていたこと (3) 入 所 後 あらたにその 建 物 を 他 の 者 の 居 住 の 用 その 他 の 用 に 供 していた 事 実 がな いこと (4) その 老 人 ホームは 被 相 続 人 が 入 所 するために 被 相 続 人 またはその 親 族 によっ て 所 有 権 が 取 得 され あるいは 終 身 利 用 権 が 取 得 されたものでないこと このような 要 件 を 満 たす 老 人 ホームは 特 別 養 護 老 人 ホーム 等 の 一 定 の 老 人 ホームに 限 られていました 改 定 後 この 取 扱 が 平 成 25 年 度 の 税 制 改 正 で 下 記 の 通 り 緩 和 されました (1) 被 相 続 人 に 介 護 が 必 要 なため 入 所 したものであること (2) 以 前 住 んでいた 自 宅 が 貸 付 等 の 別 の 用 途 に 供 されていないこと 上 記 要 件 の 緩 和 により 改 正 後 は 介 護 のため 必 要 があって 老 人 ホームに 入 所 した 場 合 には その 老 人 ホームが 特 別 養 護 老 人 ホーム 等 でなくても 小 規 模 宅 地 の 特 例 の 適 用 が 可 能 となりました 4 二 世 帯 住 宅 の 場 合 改 正 前 は 二 世 帯 住 宅 については 住 宅 内 部 で 行 き 来 ができ る 場 合 のみ 同 居 親 族 として 小 規 模 宅 地 の 特 例 の 適 用 が 可 能 で したが 平 成 25 年 度 税 制 改 正 により 住 宅 内 部 で 行 き 来 が 出 来 ず 親 世 帯 と 世 帯 で 完 全 に 独 立 している 二 世 帯 住 宅 についても 小 規 模 宅 地 の 特 例 の 適 用 が 可 能 となりました 最 近 はプライバシー の 関 係 で 親 世 帯 と 世 帯 を 独 立 させる 二 世 帯 住 宅 が 多 く 建 て られましたが このような 二 世 帯 住 宅 についても 適 用 の 対 象 とな ります ただし 区 分 登 記 をしている 二 世 帯 住 宅 については 改 正 前 は 適 用 できたものが 改 正 後 に 適 用 できなくなる 場 合 もあり ますので 注 意 が 必 要 です ご 所 有 の 二 世 帯 住 宅 が 区 分 登 記 となっている 場 合 には 合 併 登 記 など 解 消 する 方 法 もございますので 是 非 一 度 弊 社 にご 相 談 下 さい 右 記 図 の 判 定 は 下 記 前 提 に 基 づきます 敷 地 はすべて 親 ( 被 相 続 人 )が 所 有 し 世 帯 に 居 住 する ( 相 続 人 )が 全 て 相 続 する ( 相 続 人 )は 親 に 地 代 を 支 払 っていないも のとする 親 世 帯 と 世 帯 は 生 計 が 別 建 物 内 部 で 行 き 来 できる 建 物 内 部 で 行 き 来 できない ( 区 分 登 記 なし) 親 もしくは がすべて 所 有 親 と で 共 有 建 物 内 部 で 行 き 来 できない ( 区 分 登 記 あり) 世 帯 親 世 帯 世 帯 親 世 帯 親 世 帯 は 親 が 区 分 所 有 世 帯 は が 区 分 所 有 世 帯 親 世 帯 被 相 続 人 に 同 居 の 親 族 や 配 偶 者 がいない 場 合 等 上 記 以 外 の 場 合 被 相 続 人 に 同 居 の 親 族 や 配 偶 者 がいない 場 合 等 上 記 以 外 の 場 合 改 定 前 適 用 不 可 適 用 不 可 改 定 後 適 用 不 可 適 用 不 可 chester inheritance club summer

8 編 集 後 記 暑 い 日 が 続 きますが 皆 様 いかがお 過 ごしでしょうか 私 は 夏 場 になると 大 好 きな 素 麺 屋 さんから 素 麺 を 大 量 購 入 して 食 欲 がなくなると 素 麺 に 頼 りがちです 栄 養 面 に 気 を 付 けて 体 調 管 理 しなければと 思 う 日 々です さて2014 年 も 折 り 返 し 地 点 を 迎 え またこれからあっという 間 に 一 年 が 過 ぎ 去 ってい くのでしょう 税 理 士 法 人 チェスターは 今 年 6 月 2 日 に 開 業 6 周 年 を 迎 え 第 7 期 目 に 入 り ました 開 業 以 来 累 計 で1000 件 以 上 の 相 続 税 に 関 するご 相 談 を 承 り 税 理 士 業 界 トッ プクラスの 相 続 税 事 務 所 へと 成 長 することができました 今 年 9 月 頃 に 税 理 士 法 人 チェスター 大 阪 事 務 所 を 開 設 することとなり 首 都 圏 を 中 心 に 展 開 しておりましたサービスを 今 後 は 日 本 全 国 へ 展 開 していきたいと 考 えております またチェスター 相 続 クラブの 会 員 数 も 有 難 いことに 増 加 傾 向 にあり 今 後 も 皆 様 に 有 用 な 情 報 をお 届 けしてまいります さて 7 月 1 日 に2014 年 度 の 路 線 価 が 国 税 庁 より 発 表 されました 本 号 でも 取 り 上 げ ましたが ご 自 身 で 所 有 されている 土 地 の 路 線 価 を 一 度 確 認 してみてはいかがでしょう か インターネットで 路 線 価 と 検 索 しますと 国 税 庁 のHPが 出 てきますので 簡 単 に 対 象 地 の 路 線 価 を 確 認 することができます バブル 崩 壊 以 降 下 落 の 一 途 を 辿 っておりまし た 路 線 価 ですが 今 年 は 久 しぶりに 大 都 市 圏 では 上 昇 基 調 に 転 じました 路 線 価 が 上 昇 す るということは 相 続 税 の 課 税 対 象 となる 財 産 も 増 加 してしまうということになりますの で 資 産 価 値 の 上 昇 を 喜 ぶ 方 がいる 一 方 で 相 続 税 の 税 負 担 が 重 い 方 にとっては いい ニュースではないかもしれません しかしそんな 時 だからこそ 将 来 の 相 続 や 今 後 の 財 産 の 保 全 についての 対 策 を 考 える 機 会 だとも 思 います 税 理 士 法 人 チェスターでは 世 代 を 超 えてお 客 様 のご 相 談 に 対 応 できるよう 今 後 も 業 務 を 行 ってまいりますので お 気 軽 にご 相 談 ください 平 成 26 年 7 月 税 理 士 法 人 チェスター 福 留 正 明 荒 巻 善 宏 角 田 壮 平 所 属 団 体 東 京 税 理 士 会 日 本 橋 支 部 相 続 に 関 するご 相 談 は お 気 軽 にお 問 い 合 わせください 0I 受 付 時 間 : 平 日 9 時 ~21 時 土 曜 9 時 ~17 時 ホームページ: Eメール:

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