東京10km～ 20km圏、その魅力。“ 生き続けられるまちとは？”　Phase〈Ⅰ〉都市の魅力を構成する要素とは

Transcription

1

2

3 km 20 km

4 km km km 4 What Makes City Attractive

5

6

7 10km 20km Phase Jr. (Physiological needs) (Safety needs) (Social needs/love and belonging) (Esteem) (Self-actualization) 10km 20km 10km 20km 6

8 km 20km What Makes City Attractive? km 13 CHAPTER 1 CHAPTER 2 CHAPTER 3 CHAPTER 4 CHAPTER km 20km 74 1, ( ) 7

9 10km 20km Phase 20 10km 10km 20km 20km 30km 3 11 What Makes City Attractive?

10 u u u CHAPTER 1 CHAPTER 2 CHAPTER 3 CHAPTER 4 CHAPTER 5 TV u 9

11 10km 20km Phase

12 11 CHAPTER 1 CHAPTER 2 CHAPTER 3 CHAPTER 4 CHAPTER 5

13

14 2 10 km 20km 2020

15 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは 本章は 2014 年度の研究 東京 10 km 20 km 圏 Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 特性についても分析を行いました その魅力 生き続けられるまち とは の一環とし て当財団のホームページにて定期的に配信してきた ホームページ で は 変 貌 する 東 京 大 都 市 圏 2020 マーケティングレポートからの抜粋です 都市の魅力 マーケティングレポートとして 以下のテーマで 10 を構成する要素を探るにあたり エリア基礎データと 回の配信 連載を行いました して 当該圏における住人の人口 世帯データ 新陳 本報告書では この中から ① ② ④ ⑩ のみを掲載い 代謝 住宅形態 路線価 産業 事業所数 小売販売 たしました 全容に関しましては 公益財団法人ハイ 額 商業集積地の売場面積 他を分析いたしました ライフ研究所 のホームページ中の また 東京 10 km 20 km 圏という東京駅からの距離 変 貌 する東京大 都市 圏 2020 を基準としたエリア設定をしていますが 放射線状に http: // = 144 広がる鉄道との関係をも考慮し 鉄道沿線別のエリア をご覧いただければ幸いです ① 東 京 10 キロ 20 キロ 都市圏 準都心 の エリアマーケティング 前編 ② 東京 10 キロ 20 キロ 都市圏 準都心 の エリアマーケティング 後編 ③ 東京 30 キロ 50 キロ圏 都市の存亡 大東京 の 都市化 から脱 皮 自立へ ④ 鉄道沿線エリアマーケティング ＪＲ中央線 新宿駅以西 ⑤ 鉄道沿線エリアマーケティング ＪＲ常磐線 日暮里 取手 ⑥ 鉄道沿線エリアマーケティング ＪＲ総武線 京葉線沿線 東京 千葉 ⑦ 鉄道沿線 エリアマーケティング ＪＲ京浜東北線 埼京線沿線 東京 大宮方面 ⑧ 鉄道沿線 エリアマーケティング ＪＲ東海道 根岸線等沿線 横浜 川崎 湘南地域 ⑨ 鉄道沿線 エリアマーケティング ＪＲ南武線 武蔵野線 横浜線沿線エリア 東京都市圏 郊外の環状帯 ⑩ 鉄道沿線エリアマーケティング 東京の大手私鉄沿線 14

16 公益財団法人ハイライフ研究所 http: //www. hilife. or.jp/wordpress/

17 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 第3回 年 7 月 23 日 東京 10 キロ 2 0 キロ 都市圏 準都心 の エリア マ ー ケティング 前編 近年 東京都市圏では京橋や東京駅周辺 日本橋な ンピック パラリンピック開催を目の先で経験する東 どの都心ではオフィス街に商業施設がオープンしたり 京 キロ圏のエリアである 都心や副都心の開 中野 二子玉川 武蔵小杉などの東京 キロ圏 発は着々と進んでいることは前回レポートで記述した の街に商業地にマンションやオフィス棟が建設されて が 東京でのオリンピック開催 すなわち東京の世界 きた 東京には数多くの街 ( 繁華街など ) があるが 単 一の都市化には 最大の人口数と世帯数 異常に高い 純に繁華街 住宅地と区別できず曖昧になってきてい 人口密度を持つ東京 キロ圏を最大のサポー る 特にもともと都心部と補完的というか依存的関係 ターにせざるを得ない 都心部と東京 キロ圏 が強かった東京 キロ圏の街では その曖昧さ の新しい都市関係をどうするのかを決定しなくてはな に戸惑っている向きがある らない そのためには まず現在の東京における 10 曖昧さは都市の開発に大きな影響を与えるのは言わ 20 キロ圏の都市的ポジショニングの整理 確認とその ずもがなである しかし 曖昧に見える街の姿も 例 上で 都心部との新しい関係づくりの可能性 ポテン えば街の人口や世帯などの生活の基礎的な構造や隣接 シャル を見つけ出すことだ する街との関係はその地の詳細なマーケティングデー 今回のレポートは二回連続で東京 キロ圏の タ ( 行政区別 ) で分析すれば 曖昧では済まされない実 エリア マーケティング ( ポジショニング編 ポテン 態が浮かび上がってくるはずだ シャル編 ) をレポートしてゆくが ポテンシャル編では 今 東京都市圏で最も注目されるのは 2020 年オリ 16 商業を中心にエリアの今後の可能性を探る

18 ( 2020 ) CHAPTER 1 CHAPTER 2 CHAPTER 3 CHAPTER 4 CHAPTER %

19 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 亀戸副都心 大崎 品川副都心 東京臨海副都心の 7 心部 と 東京の郊外都市 との狭間にある 10 キロ 箇所を 副都心 と呼ぶことがあり 行政区としては 20 キロ圏に位置するエリアは 東京都の人口の６割を 千代田区 中央区 港区 品川区 渋谷区 新宿区 豊 占めるにもかかわらず エリア内は 隣人何するものぞ 島区 文京区 台東区の９区にあたる という意識が強くはたらいており その実際はあまり知 られていない 都市圏とは一般に 核となる都市および その影響を 受ける地域 周辺地域 郊外 をひとまとめにした地域 の集合体であり 行政区分を越えた広域的な社会 経済 的な繋がりを持った地域区分のことを指すが 現代の都 市活動は広域化しており 行政単位としての市 区 町 村の範囲を超えている 中心となる都心の影響が及ぶ範 囲を含めてその都市の都市圏と呼び 各種の計画 事業 管理を考える際の枠組となっている 車社会化が発達した 20 世紀末には 中心都市の市域 を大きく超えて生活圏が形成されるようになり 東京都 市圏では 都心 副都心部 と 郊外 があるまと まった都市圏が形成されてきた しかし 都心 副都 東京駅から10キロ圏内の行政区 東京駅から10~20キロ圏の行政区 都心 副都心エリア 東京都中心9区を除く14区 準都心エリア 山手通り内に位置する行政エリア 山手通り 環七通り 環八通り沿道に位置する行政区エリア 東京都中心部9区 東京準都心東部エリア7区 千代田区 中央区 港区 品川区 渋谷区 足立区 新宿区 豊島区 文京区 台東区 荒川区 北区 墨田区 飾区 江戸川区 江東区 東京準都心西部エリア7区 大田区 目黒区 世田谷区 中野区 杉並区 練馬区 板橋区 東京駅 から キロ圏の行政区には 多摩地区 狛江市 神奈川県 川崎市の一部 千葉県 浦安市 埼玉県 川口市 和光市 戸 田市 が入るが 本レポートでは東京都に限定した 18

20 東京都市圏エリアの地形 地質 区部の東部には 隅田川 荒川 江戸川 中川など り 海抜ゼロメートル地帯も少なくない 南部の多摩 区部の西部は武蔵野台地の末端部であり 幾つもの 舌状台地が伸び 台地と低地が入り組んだ高低差のあ 薄いグリーン は 東 京 キロ圏の東側の エリアを示す 薄いブルー は 東京 キロ圏 の 西 側の エリアを示す る地形となっている 臨海部は埋立地となっている 薄いブルー と 薄いグリーン が 張ってある場 合 1 川沿いの地域も低地となっている の河口部に沖積平野が広がっている 地盤は軟弱であ レポート内の表において項ごとに 埋立は徳川家康の時代から始まったもので 現在は主 ご確認ください 2 に新海面処分場において廃棄物や建設残土の埋め立て が行われている 3 Ⅰ 人 口 データで 読 む 東 京 1 0 キロ 20 キロ 都市圏 エリア 東京都区部の人口は 高度経済成長期の 1965 年 昭 2 3 区の 転入超過数 23 増 直近では都心回帰進む 総務省 によると 東京 23 区への転入者から転出者 地価の高騰によって 1990 年代には 800 万人を割り込 を差し引いた転入超過数は 6 万 1281 人と 昨年度に比 んだ その後は都心回帰現象などにより 現在では過去 べ 23 増えた 人口の都心回帰の流れが続いており 最大の約 900 万人 2012 年 7 月 1 日現在の推計人口 23 区 の う ち 江 戸 川 区 を 除 く 22 区 で 転 入 が 転 出 を 上 にまで再び増加し 東京都の人口の約 68% を占めるま 回った 世田谷区など住宅街として人気の地区の他 江 でに至った 東区や中央区など大型開発が続く臨海部で転入者が増え 東京区部の人口動向を 1970 年から 2010 年 まで キロ圏 ごとに 人口伸び率と増加数の推移を見ると 東京 キロ圏と 10 キロ圏の人口の伸びは 2000 年まで東京 キロ圏が 10 キロ圏を大きく引き離 して伸びていたが 2000 年以降東京 10 キロ圏が大幅に 伸びている とはいえ 東京 キロ圏の伸び率 そのものは 1970 年以降一番高い 人口増減の波が あった 10 キロ圏に比べ 東京 キロ圏は 1970 年以降 40 年以上も人口は増加し続けている 19 5 ている 最も転入超過数が多かったのは世田谷区の なった後 郊外化で減少に転じ 特にバブル景気に伴う 4 直近の人口動向を見ても 2013 年の人口移動報告 和 40 年 に約 889 万人 国勢調査人口 で一旦最大と

21 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 6063 人 人口が 86 万人と 23 区で最も多いため人口の 沿いの地域に相次いで超高層マンションが建設されてい 出入りはもともと大きい 住宅地としての人気は安定し ることが人口集中に拍車をかけている 都心部に近いこ ており転入が増えている ３位は大田区 ２ ４ ５位 とや 東京五輪の開催で交通などのインフラ整備が進む には江東区 港区 中央区の臨海部の３区が入った 海 との期待もあり人気が高い 1. 人 口と世帯のマーケティングデータ データ① 東 京 10 キロ 20 キロ都市圏 以下準都心で表記 の人口動向 人口 総数トップグル ープは キロ 圏上にある 高いだけでなく 面積が狭いことも人口の少ない要 因のひとつである 周辺の区ほど人口が多く 行政 区では世田谷区が第一位で約 86 万人 第 2 位が練馬 区の 71 万人である エリア 行政区 が占める 第一位世田谷区８６万人 23 区で最も面積が大きいのは田園調布や羽田空港 人口総数 東京都行政区の人口ランキング25 平成 22 年国勢調査 がある大田区 世田谷区 足立区がこれに続く 狭 いのは台東区 中央区 荒川区で ３区とも大田区 行政区 人口 行政区 人口 1位 世田谷区 860, 位 豊島区 268,959 2位 練馬区 709, 位 目黒区 264, 811 世田谷区といえば成城や等々力など人気住宅地があ 3位 大田区 696, 位 墨田区 252, 018 る 下北沢や二子玉川も世田谷区だ 最も少ないの 4位 江戸川区 675, 位 府中市 251, 858 5位 足立区 669,143 20位 港 区 231, 538 ようだ それでも山口県萩市や長野県諏訪市よりも 6位 八王子市 564, 位 調布市 223,163 多い 7位 杉並区 540, 位 渋谷区 212, 061 8位 板橋区 537, 位 荒川区 206, 457 9位 江東区 480, 位 文京区 201, 位 飾区 447,170 25位 小平市 185, 位 町田市 425, 762 台東区 185, 位 品川区 366, 584 武蔵野市 138, 868 ることもあり 昼間人口に比べ夜間人口の方がずっ 13位 北 区 333,132 青梅市 138, 739 と少ない 14位 新宿区 321,172 中央区 128, 位 中野区 311, 256 千代田区 52, 284 の実に６分の１だ 人口はどうか １位は世田谷区 となった 90 万人に迫り 全国の市の人口ランキン グに当てはめてみると 千葉市に次ぐ 14 位となる は千代田区で５万人ほど 大手町や丸の内を抱える 屈指のビジネス街だが 住民は他の区ほどではない 東京都区部を一つの自治体と見なした場合の人口 は日本で最も多く 2 位の横浜市と比較しても約 2.5 倍もの人口規模である なお 昼間人口では 1980 年代末のバブル景気期 に約 1129 万人で最大となり 失われた 10 年の間は 減少していたが その後は増加してバブル期並みと なっている 周囲が巨大なベッドタウンとなってい 都心の区は 主に中心業務地区に利用されている ため 居住地が少なく人口も少ない また 地価が 参考

22 準都心の人口密度 豊島区 22, 練馬区 14, 中野区 20, 渋谷区 14, 荒川区 20, 文京区 18, 江戸川区 13, 目黒区 18, 武蔵野市 13, 墨田区 18, 中央区 13, 新宿区 18, 足立区 12, もトップ３に入る 23 区の全てが上位 10 位にランク 8 台東区 18, 飾区 12, インした 23 区中 22 位の港区も 全国でみれば 56 9 板橋区 16, 西東京市 12, 品川区 16, 狛江市 12, え 他を圧倒している 全国的にも特殊な区といえ 11 北区 16, そうだ 政令指定都市では静岡市が 503 人で最も低 12 杉並区 16, い 政令 20 市のうち １万人を超えているのは大阪 13 世田谷区 15, グベスト 6 区を占めている 東京湾沿岸の行政区は 東京港港湾施設や広大な 口密度が低いが 江東区などは超高層住宅の建設が 進められており 一部そうでもない場所もある 人口密度でみると東京の過密さは さらに浮き彫 東京特別区と政令指定都市の区 全 198 区 全体で 3 位 千代田区以外はどこも過密だ ただし 千代田 り に な る 豊 島 区 中 野 区 荒 川 区 は 全 国 主 要 区 13, 工場 流通地区を持つため 内陸の周辺区よりも人 蕨市 埼玉県 1 は 人口密度が高いグループにあり 全国ランキン 1 人口密度 全国ランキング上 位市町村 国勢調査 22年 浮き彫りになる 超過密 エリア キロ圏エリア 以降準都心 にある行政区 データ② 区は昼間だけで見ると 人口密度が何と 7 万人を超 大阪市 江東区 12, 大阪府 11, 市と川崎市だけだ 5 21

23 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは での 15 年間でほとんどのエリアでの昼夜間人口比率 データ③ がアップしている 如何に この準都心エリアが住宅 準都心の昼間人口と昼間人口推移 キロ圏にあるエリアで 住宅地 から業務都の 混合エリアに移行するエリアが増えている 地としてではなく 業務地化が進行しているかが分か る 千代田区の昼夜間人口比率は と異常な数字 キロにあるエリアのほとんどは昼夜間人 であるが 昼間人口に換算すると約 75 万人である 口 100 を下回り業務地ではなく住宅地として認知さ 毎日 75 万人以上が移動していることになる 75 万人 れているが キロ圏にある江東区 墨田区 といえば 静岡市や岡山市並みの人口規模である 目黒区の 3 区では昼夜間人口比は 100 を超えている 東京都の昼夜間人口比率 後述するがこの 3 区には古くから製造業も多く立地 平成 2 年国調 しており 昼間人口が夜間人口を上回っている この昼夜間人口データで注目されるのは 昼夜間人 口比の推移の比較データである 東京 10 キロ圏にあ る行政エリアの昼間人口比の増減推移 例えば 千代 田区の昼夜間人口比率は 1980 年から 1995 年までの 15 年間で 1. 4 ポイントアップだったが 1995 年か 総数 区部 千代田区 中央区 区 新宿区 港 ら 2010 年の間の 15 年間で ポイントダウン とマイナスに転じているが その他 10 キロ圏上にあ 東京 10キロ圏 文京区 るエリアも この 15 年間で大幅にダウンしている 台東区 それに対し キロ圏上にあるエリアでは 品川区 年当時はダウンしていた昼夜間人口比は 2010 年ま 渋谷区 豊島区 墨田区 江東区 目黒区 東京都の昼夜間人口比率 平成 2 年国調 東京都区部 目黒区 大田区 千代田区 中央区 1,738.8 大田区 98.7 世田谷区 八王子市 98.7 中野区 港 区 北 区 95.8 杉並区 渋谷区 荒川区 94.3 北 区 新宿区 世田谷区 92.7 荒川区 台東区 板橋区 92.1 板橋区 文京区 中野区 91.9 練馬区 豊島区 町田市 90.0 足立区 品川区 足立区 89.1 飾区 江東区 杉並区 87.4 江戸川区 飾区 85.0 八王子市 立川市 武蔵野市 墨田区 武蔵野市 江戸川区 84.1 立川市 練馬区 82.1 東京10~ 20キロ圏 東京 郊外

24 もその進行のスピードだ 高齢 少子化の進化の具合 準都心の年齢別人口 てみた 外都市の少子高齢化がしのび寄る 少子化の進化度合い ０ 14 歳の割合を 25 年前と対比 ある豊島区が 消滅可能性都市 に挙がったが 東京 北区 中野区 江東区など キロ圏エリアが続 ではそれより 人口急減 超高齢化社会 の元凶と く 区部平均が２５年前対比 3.6 であるが 10 される少子高齢化の問題が緊急の課題となっている 20 キロ圏エリアにある行政区の 10 区が平均を上回っ 東京都の最近の報告によると 65 歳以上の割合が最 ている それも東京 キロ圏エリアの東部地区 も高いのは北区で 次いで足立区 台東区 少ないの に広がっているのが特徴だ 以前から子供の人口その は中央区 港区 千代田区となった ０ 14 歳の割 ものの数字が大きかったことも影響している しかし 合が最も高いのは江戸川区で 年１月時点 少子化への進化スピードは速い 江 東 区 12.5 練 馬 区 12.5 足 立 区 高齢化の進化度合い 65 歳の割合を 25 年前と対比 東京都の平均のアップポイントは であるが 新宿区 12.4 と続く 低いのは中野区 8.5 足立区 豊島区 8.6 だった 平均寿命が最も高 8.6 飾区 北区 江戸川区と東京 キロ 圏の東部エリアに位置する行政区が 郊外エリアの市 並んだ 逆に低いのは男性が荒川区 女性は江戸川区 と同様に平均を上回っており 高齢化の進化スピード と足立区 江東区となった が速いことが分かる 高齢化の進行度 4 少子高齢化の進行度 年齢別構成比 25 年前対比 生産年齢動向 位 町田市 位 中央区 1.0 2位 立川市 位 足立区 位 千代田区 位 町田市 位 八王子市 位 港 区 位 板橋 区 位 立川市 位 新宿区 位 北 区 位 飾区 位 文京区 位 中野区 位 北 区 位 豊島区 位 江東区 位 板橋区 位 渋谷区 位 墨田区 位 江戸川区 位 中野区 位 新宿区 位 練馬区 位 台東区 位 足立区 位 江東区 位 目黒区 位 武蔵野市 位 大田区 位 品川区 位 大田区 位 武蔵野市 位 墨田区 区部平均 位 杉並区 位 品川区 位 墨田区 位 武蔵野市 位 飾区 位 品川区 位 世田谷区 位 台東区 位 荒川区 9.4 区部 位 江戸川区 位 杉並区 位 荒川区 区部平均 位 中野区 位 大田区 位 練馬区 位 世田谷区 位 江東区 位 杉並区 位 台東区 位 板橋区 位 中央区 位 新宿区 位 立川市 八王子市 1位 豊島区 いのは男女とも杉並区で 目黒区 世田谷区が上位に 少子化の進行度 3 立川 町田市がトップ３に挙がっているが 板橋区 市 が話題になっているが 東京でも副都心エリアに 2 東京郊外エリア キロ圏 にある八王子 今 若年女性 歳 人口 消滅可能性都 13位 1 を各エリア行政区の年齢別構成比を２５年前と比較し キロ圏 エリアの東部に広がる少子高齢化 郊 エリアとして問題なのは 少子高齢化の進行度より データ④

25 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは データ⑤ 単身世帯 準都心の世帯 中野区 杉並区に注目 キロ圏のエリアは世帯数が多すぎるが 1 世帯当た 新宿など副都心区と変わらない単身者比率 り人員で差異がある エリアの特徴がでる 単身世帯比率の高い行政区は トップ 3 を東 東京都の行政区で最も多いのは世田谷区の約 45 万世帯だ 京 10 キロ圏にある副都心エリア 新宿区 渋谷 が 基本的には人口総数データとほとんど変わらない し 区 豊島区 が占めている ワンルームマンショ かし 注目すべきは一世帯当たり人口をエリア別に見るこ ンなどマンションが乱立している キロ とだ そのエリアは単身が多いのか核家族が多いのかその 圏エリアでは第 4 位に中野区 第 5 位に杉並区 エリアのメルクマールともなるデータである 一世帯人員 が上がっている が最も少ないのは新宿区の 1.6 人 最も多いのは八王子市 の 2.2 人である 準都心は概ね 2 人前後となっている. が 2 人を上回るエリアと下回るエリアでは生活での大きな違い がある 東京都の地域別世帯数ランキング 行政区 世帯数 一世帯当たり 人口 世帯数 一世帯当たり 人口 1位 世田谷区 448, 位 161, 位 大田区 359, 位 目黒区 147, 位 練馬区 344, 位 墨田区 133, 位 足立区 317, 位 港 区 132, 位 江戸川区 316, 位 渋谷区 127, 位 杉並区 299, 位 府中市 117, 位 板橋区 279, 位 調布市 109, 位 八王子市 254, 位 文京区 109, 位 江東区 241, 位 台東区 105, 位 飾区 213, 位 荒川区 105, 位 品川区 200, 小平市 85, 位 新宿区 198, 中央区 74, 位 中野区 185, 武蔵野市 72, 位 町田市 185, 青梅市 60, 位 北 178, 千代田区 29, 区 行政区 参考 豊島区

26 郊外都市に準じて東京の東部エリアに拡がる 10 キロから 20 キロ圏エリアで徐々に増える ファミリー層 高齢者の夫婦二人生活 典型的なファミリータイプだが その構成比が 1 夫婦のみの世帯 夫婦と子供から成る世帯 夫婦のみの世帯が東京都区部全体で平均 が第 3 位となっている キロ圏エリアで 20 を超える 東京 キロ圏では江東区 の東部エリアで区部平均を上回る区が多い 団地 が 20 を超えている 東京平均を上回るエリア が多く建設されたエリアでもある は 17 エリアであるが そのうち 11 エリアが東 となっているが 町田市 立川市では 高いのは町田市 八王子市の郊外に続き江戸川区 京 キロ圏にあるエリアである 高齢者比 率の高いエリアと重複しているのが特徴で 若い 共働き夫婦というよりともに高齢者の夫婦が多く を占めているようだ 3 単身世帯比率 夫婦と子供から成る世帯 夫婦のみの世帯 位 町田市 位 町田市 位 渋谷区 位 八王子市 位 立川市 位 豊島区 位 江戸川区 位 江東区 位 中野区 位 立川市 位 中央区 位 杉並区 位 飾区 位 目黒区 位 文京区 位 練馬区 位 練馬区 位 千代田区 位 江東区 位 八王子市 位 品川区 位 足立区 位 9位 台東区 位 荒川区 位 10位 中央区 位 大田区 位 港 区 位 世田谷区 12位 板橋区 位 13位 武蔵野市 位 14位 世田谷区 49.8 区 区 位 足立区 位 武蔵野市 17.0 武蔵野市 位 墨田区 16.9 墨田区 位 荒川区 16.7 区部平均 位 世田谷区 16.5 江戸川区 位 板橋区 位 区部平均 位 目黒区 位 北 区 位 大田区 位 北 区 位 大田区 位 目黒区 位 品川区 19.7 区部平均 位 墨田区 位 港 区 位 品川区 位 荒川区 位 文京区 位 板橋区 位 練馬区 位 千代田区 位 台東区 北 港 位 飾区 4 新宿区 1位

27 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは ２. 東京 キロ圏 準都心 エリア で注目したいマーケティングデータ Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 団塊世代は東京の郊外化を促進した世代だが その 郊外都市では調査当時各市の年齢構成比では 7 台を 超えている 高齢化予備群としての団塊世代だが 地 ① 団塊世代の存在 域で年齢構成比を 7 超えることは地域の高齢化につ 東京 キロ圏エリアは高齢者予備群の塊が ながるデータとして無視できない 東京 10 キロ圏では 団塊の世代は現在 65 歳に突入中だが 東京都市圏で 台東区 が 7. 8 と最も高い 東京 キロ圏で 最も団塊の世代が多いのかを見てみる 2010 年国勢調 は 東方面で 江戸川区を除く区のほとんどが 7 を 査時のデータで調査時は 歳である 2020 年当 超えている 西方面では 板橋区 と 大田区 と 時東京都区部で団塊世代が最も多かったのは 世田谷区 なっている 東京 キロ圏の東方面のエリアは の 人で 年齢別構成比では 7 をおおきく下回 八王子など郊外都市の高齢化と重なるエリアとなって る 6.1 だった いる 人数 構成比 東京10 20 キロ圏 477, 同エリア東部 218, 行政区 人数 構成比 東京10キロ圏 127, 墨田区 18, 千代田区 2, 江東区 34, 中央区 7, 北区 25, 港区 12, 荒川区 15, 新宿区 20, 足立区 49, 文京区 12, 飾区 32, 台東区 13, , 品川区 25, 同エリア西部 258, 渋谷区 13, 目黒区 17, 豊島区 18, 大田区 50, , 世田谷区 53, 八王子市 43, 中野区 19, 立川市 13, 杉並区 34, 武蔵野市 8, 板橋区 39, 町田市 31, 練馬区 44, 市部 26 行政区 江戸川区

28 性 比 は 112 と い う こ と で 男 性 上 位 の 都 市 だ っ た が 女性比率が高いのは港 目黒 世田谷区 花開くか女性 2000 年の国勢調査で男女比が逆転している 安倍首相 上位の社会 も増添東京知事も女性を大切にするといっているが東京 女性の東京の都心部と東京西側方面エリア 男性は東京 都では 10 年前から女性上位の時代に入っている 1 女性が多い区は 湾岸エリアがある港区や 自由が丘 東側方面エリア ② 女性の存在 下北沢 二子玉川など人気の住宅地を抱える目黒区 世 女性 100 人に対する男性の割合を見たものが 性比 多いことを意味している その性比データを東京の 10 ロケーションが 女性の嗜好に対して大きく影響してい キロ圏エリアと キロ圏エリアとで比べてみる るのか 中でも港区の性比 87.9 は 政令指定都市で抜 と キロ圏エリアでは大きな変化が出てくるこ きんでている 最も男性が多い区は台東区で 20 代から とをうかがわせる 60 代までまんべんなく男性が多い 2 田谷区がトップ３となった 湾岸エリアといった特別な だが 数字が大きいほど男性が多く 小さいほど女性が 1920 年 大正９年 の東京府 現 東京都 の人口 3 男性の方が多いエリア 女性の方が多いエリア 首都圏サラリーマンの通勤実態 片道で平均 58 分 ランク 行政区 性比 ランク 行政区 性比 1位 港区 位 台東区 位 目黒区 位 豊島区 位 世田谷区 位 八王子市 位 文京区 位 江戸川区 位 武蔵野市 位 足立区 員ら 583 人 調査は 2014 年６月 インター 6位 中央区 位 中野区 ネットでアンケート 7位 杉並区 位 飾区 位 渋谷区 位 大田区 位 練馬区 位 墨田区 位 町田市 位 新宿区 人 2.9 いた 80 分を超えるとほぼ半数が 11位 品川区 位 千代田区 99.1 通勤時間を苦痛と答えた 東京区部平均 位 立川市 位 板橋区 位 荒川区 位 北区 位 江東区 人 34.0 と最多で ニュースサイトを 14位 江東区 位 北区 98.0 見 る が 152 人 30.6 寝 る が 134 人 15位 荒川区 位 板橋区 位 立川市 99.0 東京区部平均 97.5 理想の通勤時間は 35 分 で 限界は 86 分 不動産情報サービスのアットホームの調査結果 調査対象は 東京 神奈川 埼玉 千葉の１ 4 都３県に５年以内に住宅を買った子持ちの会社 住宅タイプ別の通勤時間は 一戸建てが平均 60 分 マンションは 56 分 通勤時間の割合は 60 5 分台が最も多い 120 人 分以上も 主な交通手段では 電車 497 人 85.2 自 動車 26 人 4.5 自転車 23 人 3.9 など となった 電車通勤中の時間の使い道は読書が 27.0 と続いた 理想の路線はＪＲ山手線を 最も多い 58 人が選んだ 27

29 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは ③ 東京都心部への通勤 通学 つけるのかが人生最大の問題といってもよい 東京 10 強化したい都心部との相互関係 20 キロ圏で生活している人たちが 東京都心とどの 都市の魅力を満喫したい ような関係になっているのか 従業地 通学地別就業 都市圏での生活はその地に住み その地で生活費を 者 通学者数の流出先 平成 20 年国勢調査 で見る 稼ぎ 消費する 子供もその地で学ばせる しかし と 東京 キロ圏の常住者の 84.7 が 自区以 大きくなりすぎた東京都市圏では 概ね業務地は都心 外の区部に流出しており 昼間人口が最も多い千代田 部 副都心部にあり住宅地は東京 10 キロ圏外のエリ 区には 7. 1 しかし 東京 キロ圏にあって アにある 住宅地は１９ 70 年代ころまでに東京の 10 もその東エリアと西エリアは その流出先の比率は大 20 キロ圏のエリア 70 年代は 30 キロ圏 40 キロ圏 きく異なる 通勤時間ということで考えれば円ではな へと拡大した それに伴い人口は増え続け それが通 く 直線の問題だから当然の結果となるが 重要なこ 勤地獄なるものを生んでいる とは東京 キロ圏というエリアで東西に区別さ 東京都市圏に居住する人たちにとって 自分が住ん れていることが鮮明になっていることだ 大きくなり でいるエリア 行政区 が生活費の稼ぎ場としての東 すぎ かつ一極集中する東京都市圏は生活と業務とい 京の業務地とどのような関係にあるのかが 生活の決 う基本的なライフスタイルの中では一つとしては捉え め手だ 東京都市圏の生活者は 理想とする通勤時間 られない 東京 キロ圏エリアにはそれぞれの は約 35 分 をどう可能にするのか どう折り合いを 個性があるはずだ 従業地 通学地別就業者 通学者数の流出先 区部 千代田区 中央区 港区 新宿区 東京区部計 キロ圏 ~20 キロ圏 10キロ圏 10~20キロ圏 東 10~20キロ圏 西 従業地 通学地が主要な都区内 渋谷区 東方面 西方面 千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 品川区 渋谷区 豊島区 北区 荒川区 墨田区 江東区 足立区 飾区 江戸川区 目黒区 大田区 世田谷区 中野区 杉並区 板橋区 練馬区

30 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , CHAPTER 1 CHAPTER 2 CHAPTER 3 CHAPTER 4 CHAPTER , , , , , , ,

31 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは ⑤ 外国人の存在 東京１０ ２０キロ圏でも足立区など東方面エリアに 東京 キロ圏が外国人の住みたい街 住める街 104, 219 人と集中している 下町的イメージのある比 に変身する 観光立国を目指す東京 較的物価が低いエリアでの生活が魅力なのかもしれない 現在の日本では人口減少がはじまっているが なかで もう少し詳細にエリア分布を見ると 外国人が最も多 も問題視されているのは労働人口 歳人口 の いのは新宿区が 26,742 人と群を抜く ２位は足立区の 激減である 女性の就業の促進や高齢者の再雇用などあ 23,011 人 ３位は江戸川区の 21,597 人 4 位は豊島区 の手この手で労働力不足を解消しようとする動きがある の 17,888 人と続く 地域人口対比で 5 以上を占めて が その中で 外国人労働力を取り入れようという動き いるのは新宿区 豊島区 港区など業務エリアでの比率 がある そして 2020 年東京オリンピック開催にかけ が高いが 荒川区では５.7 となっており キ て年間 2 千万人の外国人観光客を誘致するという 観 ロ圏の東側エリアでの人口比率が西側エリアより高い 光立国ニッポン 化を推進している 労働者として あ 東側エリアは成田空港も近く外国人が親しみやすいエリ るいは観光客として外国人を受け入れる体制が どこま アなのかもしれない ここでは詳細データを省略してい で出来るのかが問題である 何よりも外国人が住みやす るが 外国人エリア分布を詳細にみると 区ごとに特徴 い国 訪れたい国や地域をつくることが大切である がある 新宿区は中国 韓国 朝鮮 ネパール ベトナ 東京には善し悪しは別にして現在 27 万人の外国人が住 ム ミャンマー人が多い フィリピン人は大田 足立 んでいる 東京に居住する外国人のエリア分布を見ると 江戸川区に目立ち インド人は江東 江戸川区が突出し 東京１０キロ圏には 87, 814 人でその人口の 4.5 を占め ている 東京１０ ２０キロ圏には 179,415 人と倍近くになる 人数 構成比 東京10 20キロ圏 179, 東部エリア 104, 行政区 人数 構成比 東京10キロ圏 87, 墨田区 8, 千代田区 江東区 16, 中央区 3, 北区 11, 港区 12, 荒川区 11, 新宿区 ①25, 足立区 ② 23, 文京区 6, 飾区 江戸川区 11, ③ 21, , 台東区 7, 品川区 7, 渋谷区 4, 目黒区 5, 豊島区 ④17, 大田区 14, , 世田谷区 16, 八王子市 6, 中野区 9, 立川市 2, 杉並区 6, 武蔵野市 1, 板橋区 9, 町田市 4, 練馬区 12, 市部 30 行政区 西部エリア

32 Ⅱ 住宅 居住 データで 読む 東京 1 0 キロ 20 キロ 都市圏 エリア 東京 10 キロ 20 キロ都市圏のポジショニング 1 家族から子が別世帯として自立して老年夫婦世帯へと転 居住ニーズは増加している 人口や世帯数 住宅の増減 は日常生活 ( 買物 医療など ) 大きな影響を与える 世帯が必要とする延べ床面積が減少している 最近では も進む東京 キロ圏 準都心エリア は 業務 郊外一戸建てから交通や生活がより便利な東京 生活活動を優先する街にするのか日常的な活動を優先す キロ圏エリアへダウンサイジングしてマンションに住み る街にするのか その選択を余儀なくされているエリア 替える需要も多い そのような需要もあるが東京の経済 である その東京 キロ圏 準都心エリア の 活動の活発化に乗じて東京 キロ圏エリアへの 街の形を住宅 居住データから 住宅事情を見る 2 通勤に便利だが人口密度がきわめて高く住宅の老朽化 換するなど 世帯人数の減少と世帯数の増加によって 1 データ① 3 前住地 少子化の進展に伴う核家族世帯の構成人数の減少 核 5年前の常住地 5歳以上人口 比率上位20位 住民の新陳代謝 10 キロ圏の住民は 半数以上が 5 年前に移ってき た新しい住民 現住地 比率 1位 町田市 71.8 板橋区 57.9 の 5 年前の居住地が そこなのかを国勢調査で調べて 2位 江東区 68.0 区部平均 57.1 いるが 現在地に 5 年前から常住していた人たちの比 3位 八王子市 位 台東区 位 大田区 位 武蔵野市 位 飾区 位 練馬区 位 立川市 位 品川区 54.6 たエリアが多い 一方 東京都心部 副都心部にある 7位 北区 位 文京区 行政区はすべて平均を下回り いわゆるエリアの新 8位 目黒区 位 中野区 位 杉並区 位 渋谷区 位 荒川区 位 豊島区 位 墨田区 位 千代田区 位 足立区 位 新宿区 位 世田谷区 位 中央区 位 江戸川区 位 港区 40.7 現在 2010 年 その地を常住地としている人たち 率を東京都の行政区別にみた それによると 最も高 いのは 八王子市の 71.8 となっている 東京区部平 王子市などの郊外都市と東京でも早くから宅地化され ロ圏にある行政区でも若者の出入りが多いとみられる 中野区 は副都心と同じ世に 5 年間での転入が激し かったことをうかがわせる 5 陳代謝が進んでいるエリアといえる 東京 キ 均 を上回るのは 15 の行政区があるが 八 15位 4 比率 現住地 31

33 10km 20km Phase

34 地域 住宅の所有関係別 1 住宅当たり延べ面積 生活を楽しむ 京 10 キロ圏では千代田区 台東区 キロ圏 では東方面では足立区 飾区 江戸川区 西方面で 1 面積が小さくても 都心に近い中小マンションで都市 東京都平均を上回る行政区を見ると持ち家では 東 データ③ は目黒区 世田谷区 杉並区 練馬区となっているが 95 平方メートルを超えるのは世田谷区 杉並区 練 東京 キロ圏は人口が多く面積も小さいこと 馬区に限られる 際の住宅の大きさはどうなっているのか 東京 23 区 を下回るのは １ＤＫマンションが多い新宿区 の住宅の 住宅当たり延べ面積 ( 国勢調査 ) を 豊島区 品川区となっている キロ圏では西 持ち家と借家に分けて行政エリアごとに見ると 東京 方面にある目黒区 世田谷区 中野区 杉並区 板橋 区部平均で持ち家は 借家はその半分以下の 区となっており いかにも若い世代が住みそうなエリ となっている アだ 2 借家を見ると東京 10 キロ圏では東京平均 で異常なほどの人口密度の高さで知られているが 実 1 住宅当たり延べ面積 3 薄いブルー は平均以下 薄いグリーン は平均以上 持ち家 借家 東京東部 東京都区 千代田区 江東区 北 区 中央区 荒川区 港 区 足立区 新宿区 飾区 文京区 台東区 品川区 目黒区 渋谷区 大田区 豊島区 世田谷区 八王子市 中野区 立川市 杉並区 武蔵野市 板橋区 町田市 練馬区 東京10 20キロ圏 江戸川区 5 墨田区 市部 借家 4 東京 10キロ圏 持ち家 東京西部 33

35 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 京都都市圏で見ると都心と副都心がある 東京 10 キ データ④ ロ圏 エリアでは 世帯の 80 がマンション暮らし 住み方 一戸建て 共同住宅 長屋建て 生活するのは共同住宅 マンション 生活が主流 小世帯 利便性 合理的で安全性を評価する である 東京 キロ圏 のエリアでは約 70 の世帯がマンション暮らしである 一戸建てには約 30 の世帯が住んでいる このエリアでマンション どんな家に住んで生活しているのか 一戸建てなの に住んでいる世帯が 70 以上は 墨田区 北区 目 か 持ち家 賃貸 なのか 共同住宅 マンション 黒区 中野区 板橋区であるが近いうちに地下鉄網の 持ち家 賃貸 なのか 長屋建て アパート なのか 拡充に乗じて高層マンション建設も予想され 80 台 を国勢調でも調べている 平成 20 年の調査結果を東 を超えることが予想される 地 域 総数 一戸建 長屋建 共同住宅 墨田区 東京 地 34 域 10キロ圏 総数 一戸建 長屋建 共同住宅 東京 10キロ圏 千代田区 江東区 中央区 北区 港区 荒川区 新宿区 足立区 文京区 飾区 台東区 品川区 渋谷区 目黒区 豊島区 大田区 市部 世田谷区 八王子市 中野区 立川市 杉並区 武蔵野市 板橋区 町田市 練馬区 東京東部 江戸川区 東京西部

36 年の東京オリンピック パラリンピックの成功も 首都東京の発展も 都民 国民の生命と財産を守ることが大切だ 防災プランの策定が急がれ 被害想定などをふまえ 首都直下地震などの大災害時に 東京都 区市町村 自衛隊 警察 消防などが迅速に総合力を発揮しなければならない 東京でも春は風水害 夏は首都直下地震 秋は南海トラフ地震 冬は帰宅困難者の発生 それぞれを想定した訓練を行っているが 備えはすれど現実には被害は大きく広がることが危惧される 政策はあるものの 超過密化した東京では 災害もさることながら 古くなった住宅も多く 毎年の東京における 滅失建築物 は建物建築物で 年間約 1 万件の除却が報告されている また 災害による滅失建築物は 246 件である 東京の都市圏エリア ( 行政区 ) 別に平成 24 年の 滅失建築物件数 を見ると 除却件数では世田谷区が第 1 位 (733 件 ) 第 2 位は練馬区 (592 件 ) 第 3 位は大田区 (550 件 ) 杉並区(547) と続くが 古くから一戸建て中心に宅地化され なおかつ今でも人口が多い 東京 10 ~ 20 キロ圏エリア の西部方面地区に集中している 災害での除却建築物は 荒川など河川敷がある江戸川区 足立区 荒川区が多い 東京 10 ~ 20 キロ圏 は 東京の中で最も危険に見舞わ 2.6% から 1998 年には 10.9% まで上昇したものの 2008 年には 11.2% と この 10 年はほぼ横ばいの動き となった 地域別空き家率を見た場合 東京都特別区 ( 以下 23 区 ) が 11.3% で空き家数は約 54 万戸に上り 今後 の世帯数の減少を踏まえると 既存住宅地における再 整備に向けた取り組みが行われない場合 空き家がさ らに増加する恐れがあると指摘している 東京 20 キロ圏エリア で朽ち果てたアパートが放っておかれ ているのを発見するのはそれほど難しいことではない それが東京 20 キロ圏にある都市の現実である 24 9, CHAPTER 1 CHAPTER 2 CHAPTER 3 CHAPTER 4 CHAPTER 5 れやすいエリアになっている 滅失建築物が 毎年 1 万件以上報告されているが その背景になっている大問題を東京都市圏 特に特別 23 区が抱えている それは空家問題である 2013 年版 首都圏白書 ( 首都圏整備に関する年次報告 ) によると 東京圏の空き家は一貫して増加し続け 2008 年には 45 年前のおよそ 15 倍に当たる約 186 万戸に達したことがわかった 東京圏の空き家は 1963 年には約 12 万戸だったが 2008 年にはおよそ 15 倍の約 186 万戸に増加 一方 空き家率は 1963 年の

37 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 署管内 ) の路線価のうち最も高い評価額ということで データ⑥ その地域の現状や将来の都市の発展度を予想するうえで 住最高路線価パワーだ 貴重なデータとなる 価格の高低はそのエリアの活動力 動員力を表す 全国もそうだが 特に変化が著しい東京都市圏各エリア 稼ぐ力こそ都市のパワーに の現況や変化を整理するにはうってつけのデータとなる 国税庁が毎年 7 月初旬に路線価を発表している 相続 今年発表された 最高路線価 を東京都市圏のエリア 税や贈与税の基となるのが相続税路線価であり 固定資 ごとに見ると 平成 26 年分の変動率の変化には大きな変 産税や都市計画税 不動産取得税 登録免許税の基とな 化が見られた 東京都心部では大型ビルや商業施設が開 る固定資産税路線価もあるが 単に 路線価 と言った 業したり 東横線と副都心の乗り入れもあり地域の動員 場合 相続税路線価を指すことが多い この路線価格の 力に大きな変化が見られた 東京での上昇率のトップは 増減や前年比変動率の変化は 路線価が地価公示価格の 新宿区で 増となっている キロ圏で注目 8 割程度を目処に国税局長が定めており 土地の売買取 されるのは東京では中野区 7. 6 増 で 大学キャンパ 引のメルクマールになっている スの開設が価格を押し上げた そして同時に発表される最高路線価は 地域 ( 税各務 最高路線価の平成 26 年分 順位 最高路線価の所在地 署名 また 東京周辺県でみると 駅周辺に大型マンション供 変動率 ベスト 20 対前年変動率 % 最高路線価(千円 26年分 25年分 川崎南 新宿区新宿 3 丁目 四谷 ,200 新宿区新宿 3 丁目 新宿 ,040 4 中央区銀座 5 丁目 京橋 ,600 5 港区北青山 3 丁目 麻布 ,480 6 横浜市西区南幸 1 丁目 横浜中 ,660 7 川崎市麻生区上麻生 1 丁目 川崎西 中野区中野 5 丁目 中野 ,560 9 渋谷区宇田川町 渋谷 ,560 川崎北 ,260 足立 ,940 小田原 川崎市川崎区駅前本町 10 川崎市高津区溝口 1 丁目 11 足立区千住 3 丁目 12 小田原市栄町 1 丁目 13 千代田区丸の内 2 丁目 麹町 千代田区外神田 4 丁目 神田 中央区八重洲 1 丁目 日本橋 16 港区新橋 2 丁目 17 豊島区東池袋 1 丁目 18 府中市宮町 1 丁目 , , , ,080 芝 , ,900 豊島 5.7 武蔵府中 5.6 横浜市鶴見区鶴見中央 1 丁目 鶴見 台東区浅草 1 丁目 浅草 , ,130

38 一方 埼玉 所沢 千葉 柏などの郊外エリアは地価下落が と連動することが確認できる 今後は 価格が頭打ちになり 続いている つつ 10 キロ圏よりも 中野区のように価格上昇が期待でき 右のグラフは 2004 年以降の公示地価の推移を示したもの だが 公示価格でも上昇トレンドの都心 下降トレンドの郊 外 期待の東京 キロ圏エリアという傾向にあること る要素のあるエリアも少なくはない この項については次回 レポート後 ポテン シャル編 で詳しくレポートする 以上 メールマガジン 7 月号 ( エリアマーケティング ポ ジショニング編 ) 了 がわかる また 最高路線価 そのものを東京都市圏エリアごとに 1 当 2 10 キロ圏にある地点 ( 都心や副都心 ) では 見ると 1 地点の路線価の高低はその繁華街の活動 集積度や動員力 給が相次いだ川崎市 武蔵小杉は過去 10 年で地価が上昇 たり５千万円から２億円のレベルにある そして東京１０ ２０キロ圏にあるエリアは高低様々だが 目黒区や大田区 中野区など西方面の行政区にある地点では 2 千万円から 4 千万円レベルにある 最高路線価はそのエリアの繁華街が基準になるので その 3 平成 26 年分税務署管内別 最高路線と変動率 東京国税局 署名 最高 路線価 対前年 変動率 署内最高路線価5千万円以上の地点 最高路線価の 所在地 署名 最高 路線価 対前年 変動率 署内最高路線価1千万円台の地点 9.7 足立区千住 3 丁目 足立 1, 千代田区丸の内 2 丁目 麹町 19, 大田区大森北 1 丁目 大森 1, 新宿区新宿 3 丁目 新宿 17, 八王子市旭町 八王子 1, 新宿区新宿 3 丁目 四谷 15, 北区赤羽 1 丁目 王子 1, 渋谷区宇田川町 渋谷 14, 世田谷区玉川 2 丁目 玉川 1, 中央区八重洲 1 丁目 日本橋 14,080 6 町田市原町田 6 丁目 町田 1, 港区新橋 2 丁目 芝 7, 世田谷区北沢 2 丁目 北沢 1, 港区北青山 3 丁目 麻布 7, 杉並区上荻 1 丁目 荻窪 1, 豊島区東池袋 1 丁目 豊島 6, 台東区浅草 1 丁目 浅草 1, 台東区上野 4 丁目 東京上野 5, 墨田区江東橋 3 丁目 本所 1, 千代田区外神田 4 丁目 神田 5, 世田谷区太子堂 4 丁目 世田谷 1,360 3 文京区小石川 1 丁目 小石川 1, 署内最高路線価 2 千万から 4 千万円の地点 立川市曙町 2 丁目 立川 4, 荒川区西日暮里 2 丁目 荒川 1, 武蔵野市吉祥寺本町 1 丁目 武蔵野 3, 杉並区高円寺北 3 丁目 杉並 1, 品川区西五反田 1 丁目 品川 3, 川崎市高津区溝口 1 丁目 川崎北 1, 目黒区自由が丘 1 丁目 目黒 2, 江東区門前仲町 2 丁目 江東西 1, 中野区中野 5 丁目 中野 2, 江東区亀戸 5 丁目 江東東 1, 文京区湯島 3 丁目 本郷 2, 飾 1,020 3 大田区西蒲田 7 丁目 蒲田 2, 鎌倉 1,020 3 飾区新小岩 1 丁目 鎌倉市小町 1 丁目 5 23,600 京橋 4 中央区銀座 5 丁目 最高路線価の 所在地

39 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 第4回 年 7 月 23 日 東京 10 キロ 2 0 キロ 都市圏 準都心 の エリア マ ー ケティング 後編 今 東京都市圏で最も注目されるのは 2020 年オリ け出すことだ ンピック パラリンピック開催を目の先で経験する東 東京 キロ圏のエリアは業務 商業地化が進 京 キロ圏のエリアである 都心や副都心の開 んでおり 住宅地というポテンシャルが曖昧になって 発は着々と進んでいることは前々回のレポートで記述 きている 人口や世帯などの生活の基礎的な構造や隣 したが 東京でのオリンピック開催 すなわち東京の 接するエリアとの共生 依存関係を分析することで今 世界一の都市化 ( 東京都行政方針 ) には 最大の人口数 後の可能性も予想できる と世帯数 異常に高い人口密度を持つ東京 キ 今 回 の レ ポ ー ト は 東 京 キ ロ 圏 の エ リ ア ロ圏を最大のサポーターにせざるを得ない 都心部 マーケティングのポテンシャル編であるが このエリ と 東京 キロ圏 との新しい都市関係はどう アの事業所 商業を中心にエリアの今後の可能性を探 変わるのか その変化を確認するには 現在の東京に る おける キロ圏の都市的ポジショニングの整理 都心部の都市機能を補完しつつ依存的関係が強かった 確認 前回レポート をし それをベースに都心部と 東京 キロ圏は 2020 年東京オリンピック以降 の新しい関係づくりの可能性 ポテンシャル を見つ どのようなものになっているのか 38

40 第四回 東 京 10 キロ 20 キロ 都市圏 準都心 の エリアマーケティング 後編 東京都が約 10 年前に実施した通勤時間に関する意識 1 調査によると 回答者の 80% 以上が 受忍限度は一時 間以内 と回答している 言い換えると 都心の オ フィスワーカーにとっては ドアツードアで 1 時間以 内にたどり着けない立地の住宅には住みたくないとい うことであり 東京で生活する場合 必然的に最優先 2 されるのは東京中心部から 60 分圏内にある 東京 キロ圏 のエリアだということになる 東 京 キ ロ 圏 の エ リ ア は 2020 年 オ リ ン ピック パラリンピック開催でどのような都市に生ま れ変わっていくのか そのエリアの今後の可能性を探 るが 先ず 東京 キロ圏のエリアの範囲を確 3 認しておこう 東京 10 キロ 20 キロ都市圏 準都心 を大きく超えて各エリアに生活圏が形成されるように の範囲と地形 なり 東京都市圏では 都心 副都心部 と 郊外 地域の集合体であり 行政区分を越えた広域的な社会 狭間にある 10 キロ ２０キロ圏に位置するエリアは 経済的な繋がりを持った地域区分のことを指すが 現 東京都の人口の６割を占めるにもかかわらず エリア 代の都市活動は広域化しており 行政単位としての市 内は 隣人何するものぞ という意識が強くはたらい 区 町 村の範囲を超えている ており 都市圏という概念が希薄であり その実際は あまり知られていない 車社会化が発達した 20 世紀末には 中心都市の市域 しかし 都心 副都心部 と 東京の郊外都市 との 4 を受ける地域 周辺地域 郊外 をひとまとめにした といった まとまった都市圏が形成されてきた 都市圏とは一般に 核となる都市および その影響 5 東京駅から10キロ圏内の行政区 東京駅から10 20キロ圏の行政区 都心 副都心エリア 東京都中心9区を除く14区 準都心エリア 山手通り内に位置する行政エリア 山手通り 環七通り 環八通り沿道に位置する行政区エリア 東京都中心部9区 東京準都心東部エリア7区 千代田区 中央区 港区 品川区 渋谷区 足立区 新宿区 豊島区 文京区 台東区 荒川区 北区 墨田区 飾区 江戸川区 江東区 東京準都心西部エリア7区 大田区 目黒区 世田谷区 中野区 杉並区 練馬区 板橋区 東京駅 から キロ圏の行政区には 多摩地区 狛江市 神奈川県 川崎市の一部 千葉県 浦安市 埼玉県 川口市 和光市 戸 田市 が入るが 本レポートでは東京都に限定した 39

41 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 区部の東部には 隅田川 荒川 江戸川 中川など の河口部に沖積平野が広がっている 地盤は軟弱であ り 海抜ゼロメートル地帯も少なくない 一方 南部 レポート内の表において項ごとに 薄いブルー と 薄いグリーン が 張ってある場 合 の多摩川沿いの地域も低地となっている 区部の西部は武蔵野台地の末端部であり 幾つもの 舌状台地が伸び 台地と低地が入り組んだ高低差のあ る地形となっている そして臨海部は徳川家康の時代 から埋め立てられ 現在も主に新海面処分場において 薄いグリーン は 東 京 キロ圏の東側の エリアを示す 薄いブルー は 東京 キロ圏 の 西 側の エリアを示す 廃棄物や建設残土の埋め立てが行われている ご確認ください 第4回 エリアマーケティング ポテンシャル 編 東京 10 キロ 20 キロ都市圏 準都心 のポテンシャル エリアの動員力 吸引力を見る 東京の都市改造につながる大プロジェクトが都心 が指摘されるに至っている 副都心部でインフラ整備中心に進行しているが 都市 そして 都心と郊外という構図の中で 忘れてはな 生活の基本となる居住というテーマで東京都市圏を改 らないのは 都心部 副都心部 と 郊外都市 を事 めて見ると 東京の都心部では再開発が盛んで新富裕 実上支えてきたいわゆる 準都心 に当たる 東京 10 者が居住し 一方で老朽化したアパートに住む高齢者 20 キロ圏 のエリアの存在である や一人暮らしの若者や貧困層やホームレスが増えてい この東京 キロ圏エリアは 東京都市圏の中 る 郊外居住地である八王子 立川 横浜など郊外の でも最も人口が多く 住宅が密集しており 人口密度 拠点都市では 高層マンション建設を始め業務機能の が最も高いエリアでもある このエリアの今後の可能 拠点再整備や若干の人口増加がみられる反面 やはり 性 ポテンシャル について 立地の特徴や立地の事 老朽化した住宅団地などでは人口減少と急激な高齢化 業性について分析してゆく 40

42 Ⅰ 東京 10 キロ 20 キロ都市圏エリアの 住宅居住地 としてのポテンシャル 東京都市圏の中でもいち早く居住エリアとなっており 準都心化しはじめた 1 前回のエリアマーケティング ポジション編で人口 人口密度 に関しての実際をレポートしたが ここで再度 キロ圏上にあるエリア 行政区 の人口や世帯の特 ベルでも 超過密 エリアである ② キロ圏エリアは 転入超過 エリアで あるが 直近では都心回帰が進む 約８６万人 以下 キロ圏上にあるエ ④ 昼 夜間人口の推移を見ると 住宅と業務の混 合 エリアに移行している ⑤ 年齢別人口を見ると 少子高齢化は キ ⑥ キロ圏のエリアは世帯数が多く 1 世帯 14, 中野区 20, 渋谷区 14, 荒川区 20, 蕨市 埼玉県 13, 文京区 18, 江戸川区 13, 目黒区 18, 武蔵野市 13, 墨田区 18, 中央区 13, 新宿区 18, 足立区 12, 台東区 18, 飾区 12, 板橋区 16, 西東京市 12, 品川区 16, 狛江市 12, 北区 16, 大阪市 大阪府 12, 杉並区 16, 江東区 11, 世田谷区 15, 練馬区 当たり人員が少ない 特徴的な世帯は 東京 キロ圏エリアが都心や郊外と大きく違 中野区 杉並区に注目 新宿など副都心区 と変わらない単身者比率 が そのほか人口動態や年齢構造を詳細にみると こ 郊外都市に準じて東京の東 部エリアに拡がるファミリー層 夫婦のみの世帯 キロ圏エリアで徐々に増え る高齢者の夫婦二人生活 ということになるが 簡単にまとめると キロ 圏上にあるエリアは 都心部や郊外地区と共通した課 題でもあるが 東京都市圏全体に見られる特徴 すな の 20 年間という経過の中で 少しずつ変わってきて いることがある 以下東京 キロ圏エリアで注目しておきたい 変化を見る ① 東京 キロ圏エリアは高齢者予備群の塊 団塊世代 が大きくなってきている ② 女性比率が高いエリアになっており 都心部の わち 世帯数は増え続け 少子 高齢化が進行してい 港 区 に 続 き 東 京 キ ロ 圏 エ リ ア で は る ということだ 目黒区 世田谷区において顕著である 41 5 夫婦と子供から成る世帯 うのは 人口密度 が異常に高いというデータである 単身世帯 ロ圏エリアの東部に拡がる 14 3 リアが続く 22, ③ 東京 23 区で最も人口が多い行政区は世田谷区 豊島区 2 ① キロ圏である準都心の人口密度は全国レ 1 徴を再確認しておこう 全国ランキング 上位市町村 国勢調査平成22年

43 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 東京の居住地としての ① 東京の都心部と東京西側方面エリアには女性 今後のポテンシャル 準都心化へ 男性は 東京東側方面エリアに集中している ② 東京都心部への通勤 通学への依存がますます 高まっている 東京 キロ圏エリアは 生活するのは共同住 ③ 歳 女性の比率も豊島区 中野区など 宅 マンション 主流となっており 小世帯 利便性 合理的で安全な生活ができるというライフスタイルが進 が高い 次代を背負う本命世代が多い 行する ④ 東京 キロ圏に外国人が多い 外国人の 住みたい街 住める街に変身中 自由で安全な 今後 東京の都心部に大手企業の業務が集中してゆ エリア くことが予想される中 東京 キロ圏エリア ⑤ キロ圏エリア住民が固定化している 10 は 職住近接 というライフスタイルが強化されて ゆくことが予想され 文化や芸術あるいはビジネス キロ圏内の住民は半数以上が新しい住民 就労 就学など各種情報の取得や接触に便利な居 ⑥ 持ち家エリア と 賃貸エリア にはっきりと 住地として再構築されてゆく可能性が大きい 色分けされるが賃貸派が多い 東京の生活は賃 貸が便利 超過密な都市の危険にさらされているエリアでもあ ⑦ 他のエリアと比べると居住面積が小さい 都心 るが シェアハウスなど新しい試みが始まりつつあ る 何よりも 女性が現在でも多く住むということ に近い中小マンション居住者が多い すなわち女性尊重社会の生活拠点になりそうだ このエリアは 都心部との相互関係が強化され 準 都心化 が進み 都市生活の様々な魅力を満喫でき るエリアとなってゆくものと思われる Ⅱ 事 業 立 地 と し て の ポ テン シャ ル 地 域 経 済基 盤 キロ圏エリアは 生活関連サービス業が充実しているが 事業の新陳代謝が少ない 都市圏別の産業大分類/事業所数業種別構成比 全産業(公務を除く)事業所数計 E 製造業 G 情報通信業 平成24年経済センサス 活動調査 東京10キロ圏 10 20キロ圏 238, 東京東部 東京西部 259, , , I 卸売業 小売業 J 金融業 保険業 K 不動産業 物品賃貸業 L 学術研究 専門 技術サービス業 M 宿泊業 飲食サービス業 N 生活関連サービス業 娯楽業 O 教育 学習支援業 P 医療 福祉

44 東京都内の産業立地を簡単に見てゆくと 千代田区 中央区 港区 新宿区などの いわゆるオフィス街に 地域に密着して立地しており 地域エリアでは最大の 産業となっている もに 京浜工業地帯の一角でもあることから 東京湾 いる地域も多い また 戦後も高成長を経て産業構造 沿岸部を中心に事業所 工場 が多く集まる 特に大 が流通や運輸あるいは情報分野へと産業転換する中 田区には いわゆる町工場が多い 消費最大都市 東京を支える流通運輸の産業立地とも また東京東部地区にも製造業が多い 印刷 情報通 されている 東京 キロ圏エリアでの産業基盤 とそのエリアの特徴を見てみよう の分野での製品出荷額は全国トップレベルにある こ ② 東京 キロ圏の東京東部エリアの経済基盤 東京 キロ圏の東京東部エリアは 墨田区 が多い 以上大まかにみた産業立地分布であるが 以 下 東京 キロ圏エリアの経済的基盤となる産 江東区 北区 荒川区 足立区 業について詳しくみてみる 7 区であるが その中で製造業の就業者が全事業所の 飾区 江戸川区の 墨田区 北区 荒川区 足立区 飾区 江戸川区で る中小工場がかなり残っている また 環状 7 号線な 金融 情報 研究専門サービス業が集中しているが どが走る江東区 北区 足立区などには流通センター 東京 キロ圏エリアは全体として早くから居住 などの運輸業就業者が全事業所の就業者数の 10 を占 地となっており 人口も多く 人口密度が高いために めている また 人口が多く交通網が比較的発達して 個 人 消 費 需 要 に 対 応 す る 小 売 業 ( 商 店 コ ン ビ ニ な いる荒川区 足立区 ど ) 生活関連サービス業 ( 洗濯 不動産斡旋など ) が 祉の事業所の就業者がやはり 10 を占めている 飾区 江戸川区では医療 福 4 東京の都心 副都心がある 10 キロ圏のエリアには ある かつて日本の主産業であった紡績工場に関連す 3 しているが エリアごとに産業基盤の特性がある 就業者の 10 以上占めている区は 隅田川沿いにある ① キロ圏エリアは 生活サービス事業が密集 2 の他には 電気機械 輸送用機械 一般機械の出荷額 信機械 皮革 精密機械の占める割合が多く これら 1 しかし このエリアは 戦前から製造業が立地して 日本を代表する多くの大手製造業の本社が集まるとと エリア別産業大分類別事業所 従業者数 の業種別構成比 東京10 20 キロ圏東部 エリア 墨田区 江東区 北区 荒川区 足立区 飾区 江戸川区 製造業 電気 ガス 熱供給 水道業 情報通信業 運輸業 郵便業 卸売業 小売業 金融業 保険業 不動産業 物品賃貸業 学術研究 専門 技術サービス業 宿泊業 飲食サービス業 生活関連サービス業 娯楽業 教育 学習支援業 医療 福祉 複合サービス事業 サービス業 他に分類されないもの 建設業 全産業 Ｓ公務を除く 平成 24 年経済センサス 活動調査

45 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは ③ 東京 キロ圏の東京西部エリアの経済基盤 また 大田区は製造業 運輸業 卸市場や羽田空港 東京 キロ圏の東京西部エリアには 目黒区 関連 が有名だが 板橋区は印刷業関連の工場 輸送 大田区 世田谷区 中野区 杉並区 板橋区 練馬区 センターなども多く その就業者はともに全事業所の の 7 区がある 卸 小売業は事業所や就業者数は東京 10 を上回る 目黒区は他の区に較べ 学術研究 専 キロ圏の東部エリアと同様に 25 前後を占め 門 技術サービス業 就業者の構成比が高く また中 最も大きな産業となっているが 例えば練馬区には建 野区はマンションやアパートも多く 不動産業 物品 設業が多く 練馬区全事業所の就業者の 10.5 が建設 賃貸業 の就業者が多い それぞれ行政区ごとの特徴 業である 住宅開発が盛んな練馬区を支える産業基盤 は多様だ となっている エリア別産業大分類別事業所 従業者数 の業種別構成比 東京10 20キロ圏西部エリア 全産業 Ｓ公務を除く 平成24年経済センサス 活動調査 目黒区 大田区 世田谷区 中野区 杉並区 板橋区 練馬区 市部 建設業 製造業 電気 ガス 熱供給 水道業 情報通信業 運輸業 郵便業 卸売業 小売業 金融業 保険業 不動産業 物品賃貸業 学術研究 専門 技術サービス業 宿泊業 飲食サービス業 生活関連サービス業 娯楽業 教育 学習支援業 医療 福祉 複合サービス事業 サービス業 他に分類されないもの データトピックス エリアによってライフスタイルの違いがある 資料 経済センサス 2011 年から エリア 行政区 ごとの生活サービス関連の 事業数 の多少を業種別で見ると案外そのエリアのライフスタイルのイ メージが伺える 世田谷区や杉並区はおしゃれなイメージがある事業所が多い 必ずしも人口と比例していない 花 植木小売業 44 ペット ペット用品小売業 フィットネス クラブ 理容業 美容業 キリスト教系宗教 1位 世田谷区 195 世田谷区 44 世田谷区 31 足立区 473 世田谷区 933 世田谷区 69 2位 港 区 177 杉並区 36 港 区 23 江戸川区 455 渋谷区 716 杉並区 57 3位 大田区 151 足立区 35 品川区 22 大田区 422 大田区 674 新宿区 46 4位 新宿区 137 練馬区 32 目黒区 22 世田谷区 382 足立区 661 渋谷区 42 5位 杉並区 120 飾区 28 大田区 22 練馬区 374 練馬区 643 大田区 35

46 Ⅲ 商業力で見る東京 キロ圏 エリアのポテンシャル 地域密着の 食料品小売業 が主役 エリア内外の大型店 競争に巻き込まれるリスクが大きい 数 のランキングであるが 第一位は 区部の地域人 内 23.0 パーセント 同 を占め サービス業に次い 口は最も少ないが東京駅や丸の内の大商業施設が立地 で高い割合を占めている 日本の商業において 東京 する千代田区 指数 1209 である ベスト 4 まで 都が占める割合は大きく 事業所数は 10.5 % 従業員 には池袋のある豊島区 公園通りのある渋谷区 浅草 数は 14.3 % 販売額は 32.2 % 2002 年 東京都 に のある台東区など副都心のターミナルにあるエリアで 及ぶ いずれも全国 1 位である 卸売業の占める割合 多摩地区では周辺から顧客を集める立川市が第 5 位に が大きいが 卸売業と小売業を比較すると 事業所数 ランクインしている 2 4,627 億円 2001 年 東京都 であり 都内総生産の 市 町 田 市 を 加 え た 人 口 1 人 当 た り 小 売 販 売 額 指 1 東京都の商業は 卸 小売業計で生産額が約 19 兆 では小売業が 卸売業を大幅に上回っている 基本的 には東京 キロ圏 エリアは 消費 流 出エリア が集中する繁華街がある地域では販売額が大きい そ 東京 キロ圏エリアを見ると 人口も多く れは 当該区に隣接する神奈川県 千葉県 埼玉県か それに応じてスーパーなどが多く出店しているが 交 らの買い物客が多いからである 他県からの消費流入 通網が狭いエリア ( 行政区 ) の商業集客指数は 100 前 は より多様でより大型の小売業の集積が高い都心や 後にとどまるが 一方 地元には他と比較して大規模商業が少なく また隣 東京 キロ圏あるエリアにおける小売業はどう 接エリアに大きな繁華街があるエリアでは流出が多く 副都心部の 10 キロ圏エリアに限られる それでは 3 新宿区 渋谷区など百貨店や家電量販店 各種専門店 東京都行政区部別に小売業の年間を見ると 中央区 4 なっているのか 人口1人当たり小売販売額指数 東京都特別区 100 １ 商圏は限定的で狭い東京 キロ圏エリア 順位 行政区 指数 順位 行政区 指数 特別区部 位 江東区 96 1位 千代田区 位 大田区 93 うなのかを見てみる それには 地域人口 1 人当たり 2位 豊島区 位 世田谷区 89 地域の小売販売 を指数化 東京特別区全体の人口一 3位 渋谷区 位 練馬区 87 4位 台東区 位 飾区 80 5位 立川市 位 杉並区 77 6位 品川区 位 中央区 66 人販売額を 100 して比較するとよくわかる これは エリアごとの商圏の広さや密度を示す数字であり そ の地域が域外から顧客を取り込んでいるのか 域外へ 7位 足立区 位 町田市 66 流出しているのかを表す 8位 八王子市 位 目黒区 62 9位 板橋区 位 港区 35 10位 武蔵野市 位 墨田区 30 大繁華街の東京都心 副都心 11位 新宿区 位 中野区 21 右表は 東京都区部の各エリア 23 行政区 と東京 12位 江戸川区 98 26位 文京区 17 郊外の商業集積都市である立川市 八王子市 武蔵野 13位 荒川区 98 27位 北区 14 5 東京のエリアごとの商業力というか吸引力がどのよ 広い都心 副都心エリアの商圏 平成19年商業統計 45

47 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは その指数は 50 を切っている Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 飲食料品シェアが高い東京 キロ圏 エリアの小売業 東京 キロ圏エリアは 他県からも人を 集め商圏を拡大する副都心エリアに対し 商圏が 限定的で狭く 基本的には地元住民に密着した日 区市郡別 産業分類小分類 各種商品小売業 及び 飲食料品小売業 の年間販売額 百万円 とシェア 24 年 経済センサス 常消費に対応する小売業が多くある 年間販売額 東京都特別区の指数 100 を超えるエリアは 第 11 位の新宿区までで それ以外のエリアは 商 圏の構造としては消費流出エリアということになる 特別 区部計 東京 10キロ圏 ２ 日常生活に重きを置いた商売が盛んな東京 10 各種商品小売業 飲食料品小売業 百万円 百万円 シェア 百万円 シェア 11, 250, 258 1,524, ,628, , , ,721,137 千代田区 769, , キロ圏 エリア 生活商圏は確立されている 中央区 1, 261, , , 東京 キロ圏エリアの商圏は限定的で狭 港区 765,445 X - 124, 新宿区 1,118, , , く 基本的には地元住民に密着した日常消費に対 文京区 129,761 4, , 台東区 531, , , 品川区 455, , , 具体的には 各エリアの飲食料品小売業の販売 渋谷区 719, , , 額とそのシェアである 各種商品小売業というの 豊島区 970, , , は百貨店や大型総合スーパーなどのことだが 当 東京10 20キロ圏 然ながら 例えば都心副都心のあるエリアでは 東京東部 2,042, , その大型店が集中 集積しており 例えば新宿区 墨田区 223,521 11, , ではその販売額は 1 兆円を超え そのシェアは新 江東区 404,715 38, , 北区 170,406 14, , 荒川区 100,231 X - 47, 足立区 491,044 71, , 飾区 263,153 31, , 江戸川区 389,252 27, , 東京西部 2,475, , 目黒区 203, 560 X - 63, 大田区 500, , , 世田谷区 550,478 43, , 中野区 228,944 2, , が 多 い 東 京 キ ロ 圏 エ リ ア で は シ ェ ア 杉並区 312,737 X - 138, 以上となっている区部が多い 板橋区 314, , , 練馬区 365,321 9, , のようにそのシェアが地区小売業の 40 以上のエ 参考 八王子市 476,491 45, , リアもある 東京 10 キロ圏内のエリアでは 各 立川市 233,260 60, , 種小売業 の販売額シェアが高く 東京 武蔵野市 193,919 17, , キロ圏のエリアでは 食料品小売業 のシェアが 町田市 395, , , 応していることが小売業の業種別のデータで確認 できる 宿区の小売業販売額の 31 3 となっている 食料品小売業 中心の キロ圏 一方 地域消費を原則とする 食料品小売業 は 地域の人口規模に比例する 行政区で最もその販売額が大きいのは 世田谷 区 の 2100 億円でそのシェアは 38.3 である 食料品小売業は地域に不可欠であり 特に住民 中には 北区 荒川区 杉並区 練馬区 46

48 多くなるという東京の商業の構図が出来上がっている 東京都の主な繫華街とその小売販売額 平成19年商業統計 3位 日本橋駅 三越前駅周辺 億円 百貨店販売額4501億円 4位 池袋駅周辺 億円 ロ圏エリアにおいては住宅地が密集しておりその開発 5位 渋谷駅周辺 億円 余地は少ない 6位 上野駅 御徒町駅周辺- 3124億円 百貨店販売額609億円 7位 表参道 億円 8位 東京駅周辺 億円 百貨店販売額525億円 大など大きなメリットがあるが こと東京 キ このエリアの中でも例えば足立区や板橋区や中野区 のように工場跡地など大きな敷地が残っているエリア 銀座駅 有楽町駅周辺 億円 大型店の大量出店は 都市の商業において商圏の拡 参考 吉祥寺駅周辺 億円 2 はその開発によって地域密着から広域な商圏を持つエ リアに転身するケースも出てくる しかし 商業では 東京10 20 キロ圏内の商業集積地 ４００億円以上の商業集積地 常に他地区との競争に巻き込まれるため 単なる規模 競争ではそのエリアの将来は予想しにくい 商業ビルが多数立地している銀座 有楽町エリア 渋 谷エリア 原宿 青山 表参道エリア 東京駅 日本 以上 年間販売額 単位 百万円 二子玉川駅周辺 世田谷区 88,844 錦糸町駅周辺計 江東区 88,130 蒲田駅周辺計 大田区 82,816 中野駅周辺計 中野区 79,039 中野坂上駅周辺 中野区 71,268 自由ヶ丘駅周辺 世田谷区 65,387 大井町駅周辺計 品川区 59,857 亀有駅周辺計 荒川区 49,704 赤羽駅周辺計 北区 43,451 荻窪駅周辺計 杉並区 41,719 は ニューヨークの五番街 パリのシャンゼリゼ通り 北千住計 荒川区 40,413 と共にブランド旗艦店などが立ち並ぶブランドスト 三軒茶屋 世田谷区 40,142 4 アの 7 大エリアが主な所である これらの中でも銀座 橋エリア 新宿エリア 浅草 上野エリア 池袋エリ 400 億円 行政区 3 キロ圏エリア 商業集積地 ３ 商業集積地 繫華街 として見た東京 東京都区部にある大きな繫華街は 百貨店や専門店 1 新宿駅周辺 億円 2位 1位 大型店出店が吸引力アップになるのか リートとして世界的にも知られる さらに東京の 10 代官山エリア 秋葉原 お台場 新橋 神田 神保町 商業集積地とは 都市計画法第 8 条に定める 用途地域 のうち 近隣 商業地域及び商業地域であって 商店街を形成している 5 神楽坂 高田馬場があげられる キロ圏内には 六本木 赤坂 麻布エリア 恵比寿 地域をいう 概ね一つの商店街を一つの商業集積地区と 個性的な繫華街ができつつある キロ圏 する 一つの商店街とは 小売店 飲食店及びサービス 一方 東京 キロ圏エリアでは 高円寺 蒲 業が近接して 30 店舗以上あるものをいう また 一つ 田 北千住 錦糸町 下北沢 三軒茶屋エリア 自由 の商店街 の定義に該当するショッピングセンターや多 が丘 巣鴨 中野 赤羽 練馬 五反田などが 動員 事業所ビル ( 駅ビル 寄合百貨店等 ) は 原則として一 力のある街である しかし繁華街ごとの小売販売額を 見ると都心部の繫華街は 2000 億円以上に対して東京 キロ圏エリアでは 1000 億円を超えるところ はない つの商業集積地区とする 経済産業省が 5 年ごとに実施 している商業統計調査で商業集積超地について 市区町 村別に商店街名ごとの事業所数 従業者数 年間商品販 売額及び売場面積等も調べることができる 47

49 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 商業集積地の立地を見ると 都心部では市街 参考 郊外主要都市商業集積地の年間販売額 百万円 地型 都市中心部にある繁華街やオフィス街に 立川駅周辺計 202,063 立地 が多く 郊外ではロードサイド型 郊外 吉祥寺駅周辺計 186,615 にあって国道や主要道路の沿線中心に立地 が 町田駅周辺計 202,488 多い 東京10 20キロ圏内400 億円以下の商業集積地 平成19年商業統計 東京 キロ圏のエリアでは 駅周辺型 (JR 私鉄などの駅 地下鉄 路面電車を除く 販売規模 が最も高く 次いで 住宅地背景型 住宅地や 住宅団地を後背地とする立地 が多い 商業集 積地は ほかにも観光地や神社 仏閣周辺など に立地しているが 東京 キロ圏のエリ アでは一部のエリアにおいては その色彩が強 い集積地もある 繫華街の定義は 一応 商業地のある地域な いしは商店街の中でも 百貨店や専門店 飲食 店などの商業施設が多く立ち並び 人が多く集 まる地域のこと となっているが 基本的には 商業統計による 商業集積地 に準じるものだ ４ 都 心と直 結 して 住 民が 増え 地 域の交 通 拠点になった 商業 集 積 地 私 鉄や地下鉄の都心への乗り入れで人口が 増え続けた東京 キロ圏 エリア 東京は 都心部と郊外が大きく変わり始めた が 東京 キロ圏エリアではこの約 50 年間の間に 都心と郊外を結ぶ鉄道網が拡大し 都心への乗り入れなど東京 キロ圏エリ アの交通網は網の目のように網羅された 地下鉄丸の内線は都心と荻窪 メトロ東西線も 都心と中野 荻窪 日比谷線は都心と北千住を メトロ半蔵門線は東急線と東武線との乗り入れで 都心と二子玉川や錦糸町に直結している 東京 キロ圏にあるもともと乗降客が多かった 駅は その交通便利性を大いに高めた 商業集積 だけでなく顧客動員力をもたらした 億円 200 億円 集積地商業名 年間販売額 大泉学園駅周辺 35,872 亀戸駅周辺計 大森駅周辺計 集積地商業名 年間販売額 成増駅周辺 19,450 35,138 武蔵小山 19,184 34,968 大山商店街計 18,169 小岩駅周辺計 31,109 竹ノ塚駅周辺計 17,972 西 西駅周辺 30,743 代官山計 15,904 光が丘ＩＭＡ 29,833 杉並区 阿佐ケ谷駅周辺 14,358 東 販売規模 200億円 未満 西９丁目 周辺 27,803 足立区 サンアヤセ商店街 14,300 金町駅周辺計 27,607 杉並区西荻窪駅 11,162 下北沢駅周辺計 27,076 町屋駅前 8,942 新小岩駅周辺計 26,359 高円寺駅周辺計 22,853 目黒駅周辺 20,791 飾区柴又駅周辺 5,935 地下鉄と私鉄の相互乗り入れで都心と直結した 10 20キロ圏のエリア 昭和戦後時代 平成時代 1954年 昭和29年 営団地下鉄丸ノ内線開業 1991年 平成3年 東京都庁新宿に移転へ 1959年 昭和34年 東京モノレール開業 1991年 平成3年 営団地下鉄南北線 都 営地下鉄大江戸線開業 1960年 昭和35年 都営地下鉄浅草線開業 1994年 平成6年 営団地下鉄有楽町線新線開業 1961年 昭和36年 営団地下鉄日比谷線開業 1996年 平成8年 東京臨海高速鉄道臨海副都心線開業 1962年 昭和37年 首都高速道路開通 2003年 平成15年 東海道新幹線の品川駅開業 1964年 昭和39年 東海道新幹線 / 東京オリンピック開催 2008年 平成20年 東京メトロ副都心線開業 1966年 昭和41年 営団地下鉄東西線開業 2010年 平成22年 東京国際空港 羽田空港 新国際線ターミナル 1968年 昭和43年 都営地下鉄三田線開業 2013年 平成25年 9月2020年夏季オリン ピック大会開催決定 1969年 昭和44年 営団地下鉄千代田線開業 1974年 昭和49年 営団地下鉄有楽町線開業 1978年 昭和53年 営団地下鉄半蔵門線 都営地下鉄新宿線開業

50 ５ 規 模 より も 個 性 発 揮 で 新 規 顧 客 を 集 客 し は じ めた準都心の商業集積地 駅再開発と合わせ広域型商業地として大きく変わる 東京 キロ 圏の 交通 拠 点 については次回以降に詳しくレポートするが ここで 1 は最近とみに変貌して行く商業集積地に注目し 簡単 東京 キロ圏にある商業集積地 繁華街 に集積地の概要を報告しておく 2 二子玉川駅周辺 商業集積地小売年間販売額 88,844 百万円 東京の準都心最大の商業地に 駅周辺には おもに住宅地が広がる 周辺は 瀬田などの高級住宅地も含めた閑静な住宅街を擁する 駅西口側には 1969 年に玉川高島屋をキーテナントとするショッピングセンターが出店 玉川通り沿いや高島屋 周辺に 服飾 雑貨 飲食などの店舗が集積している また 玉川高島屋西側の 新二子橋橋梁脇との間の小規 3 模店舗 住宅群は 京都の小路をモチーフとして 柳小路 として再開発された 駅東口周辺及び二子玉川園跡地は 二子玉川ライズ と命名され 2010 年 4 月には商業施設である 二子玉川ラ イズ バーズモール 二子玉川ライズ オークモール 高層住宅の 二子玉川ライズタワー & レジデンス が 建ち 2011 年 3 月には 商業施設の ドッグウッドプラザ 二子玉川ライズ ショッピングセンター 二子 玉川ライズ オフィス がオープンした 今後は更に高層ビル 楽天本社 ホテル オフィス テレビスタジオ 映画館などが入居予定 や大規模公園の 4 設営を計画 5 錦糸町駅周辺 商業集積地小売年間販売額 888,130 百万円 地下鉄乗り入れで東京東部の最大の歓楽街に JR 東日本の各線と東京メトロの半蔵門線が乗り入れ 平成 15 年 接続駅となっている 北口は 元々国鉄用地が広がっており 商業施設はあまり多くなかったが 1997 年 10 月に アルカタワーズ錦糸 町 がオープン 北口の核施設として そごう錦糸町店 があったが そごう自体の経営難に伴い閉店されるこ ととなり アルカキット錦糸町 に変更されている オリナス錦糸町 TOHO シネマズ錦糸町 東急ストア 南口は 東京の東側の歓楽街として栄えている テルミナ 駅ビル ヨドバシカメラ マルチメディア錦糸町 丸井 錦糸町店 東京楽天地 楽天地シネマズ錦糸町 LIVIN 西友錦糸町店 JRA ウインズ錦糸町 東館 西館 49

51 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 蒲田駅周辺 商業集積地小売年間販売額 82,816 百万円 大田区南部の最大の商業集積繁華街 JR 東日本と東急の 2 社が乗入れ 両社間の接続駅となっており 東急の駅には池上線と東急多摩川線の 2 路線が 乗入れ 大田区南部 旧蒲田区 の中心地で 駅の両側に大型店 駅ビル や商店街が形成されている JR 側の駅ビルは 2007 年 3 月末まで蒲田ステーションビル株式会社が運営し 東口側に 1962 年開業の パリ オ が 西口側には 1970 年開業の サンカマタ がそれぞれ営業していたが 双方とも老朽化 陳腐化が激し く バリアフリー対応も不充分なため JR 蒲田駅改修に併せて 2008 年 4 月 16 日に パリオ と サンカマタ を統合して GRANDUO 蒲田 として開業した 西口の東急側には 東急プラザ蒲田 がある 一部フロアは GRANDUO 蒲田西館と接続しており 行き来が可 能である 北千住駅周辺 商業集積地小売年間販売額 840,413 百万円 東京北西部の交通拠点が最大の商業集積地に 現在では 以下の 4 社 5 路線が乗り入れている JR 東日本 常磐線 東京メトロ千代田線 日比谷線 東 武鉄道 伊勢崎線 首都圏新都市鉄道 つくばエクスプレス 乗車人員だけ見ると 山手線の主要駅と肩を並べる規模になった反面 駅前繁華街は乗車人員の割に小規模で ある 当駅は 交通の拠点でありながら駅の外に出ない客が多く 近代化が遅れていた だが 2000 年代に入ってか らは再び転換期を迎え 2004 年 平成 16 年 2 月に西口の再開発事業が完了 千住ミルディス が開業した 西口駅前交通広場にはペデストリアンデッキが設置され 駅前広場が拡張されるなど 駅としての機能性が高 まった 西口は 丸井を核テナントとした商業ビル千住ミルディスが完成 バスターミナルも整備された ルミネ北千 住店 千住ミルディス 北千住マルイ ノジマ 東急ハンズ 紀伊国屋書店 TSUTAYA など大型商業施設が 立ち並ぶ 東口側の日本たばこ産業 (JT) 社宅跡地に東京電機大学の東京千住キャンパスが 2012 年 4 月開設された 50

52 Ⅳ 地域イメージがアップする キロ圏のエリアの魅力 人口は超過密だが それでも住みたい街の魅力は 職住隣接 にあり 神奈川 埼玉 千葉 城の１都４県に居住する 歳 1 毎年リクルート社から 住みたい街ランキング 東京と 住みたい街 駅 ランキング２０１４ 関東 年代 男女別 １人３街 回 答 の男女３千人にインターネットで調査 調査期間は 1 2 月 出典 リクルート住まいカンパ二 男性 あったが 全体的にみると 年齢男女問わず 住みたい街 女性 20 代 40 代 50 代 １位 吉祥寺 吉祥寺 鎌倉 2位 恵比寿 恵比寿 品川 品川 3位 中目黒 自由が丘 4位 池袋 たま プラーザ 4位 自由が丘 横浜 5位 横浜 表参道 5位 表参道 鎌倉 6位 新宿 浅草 6位 二子玉川 表参道 一方 女性は 吉祥寺 や 恵比寿 が年代問わずだが 7位 渋谷 荻窪 7位 池袋 たま プラーザ 1,2 位となっているが 都心に近いエリアの 自由が丘 二 8位 東京 東京 8位 目黒 二子玉川 9位 新宿 10 位 横浜 便性の上がったエリアとなっているのが特徴だ 但し 年齢 １位 恵比寿 吉祥寺 別や男女別では大きく異なる 2位 吉祥寺 男性は交通利便性 女性はおしゃれなブランドエリアを評価 3位 年代別 男女別に詳しく見ると 同じ 20 代 40 代で男女 品川 池袋 横浜 新宿 渋谷 東京 のターミナル 駅が占めており 交通の利便性の高い街 駅 が挙がる 50 代 60 代では 落ち着いた街並みの住宅地が上位に 武蔵小杉 自由が丘 10 位 目黒 11位 中野 上大岡 青山 1丁目 荻窪 武蔵小杉 11位 武蔵小杉 中目黒 たまプラーザ 荻窪 二子玉川 がトップ 10 にランクイ 都心部の支持が高まっている 注 ネクスト調べ 13年度順位 5 川 な ど の 主 要 タ ー ミ ナ ル 駅 が ラ ン ク 外 と な り 鎌 倉 や 50 代 60 代でも ランキング 1 位と 2 位は 吉祥寺 と 恵比寿 但し 20 代 40 代では上位だった池袋 新宿 品 4 ポイントであることがうかがえる 9位 子玉川 が上位に入る おしゃれなブランドエリアが重要な ６０代 3 のランキングに違いが表れる 男性総合ではトップ 10 内を ６０代 50 代 2 20 代 40 代 駅 ランクの上位を占めるのは 鉄道の相互直通運転で利 が発表されるが 総合でのトップは今年も常連の吉祥寺で 自治体名 ンしている 交通利便性や商業施設も重要ではあるが 落ち 1 3 中央区 着いた街並みや豊かな自然を併せもつことが高評価につな 2 1 武蔵野市 がっている 2 4 文京区 男性は 鎌倉 や 浅草 など伝統や歴史を感じさせる街 4 5 千代田区 がトップ 10 に入り 女性は 恵比寿 自由が丘 表参道 5 10 世田谷区 二子玉川 とともに おしゃれで街歩きが楽しめる街 駅 5 7 目黒区 が トップ 10 の半数を占めた 51

53 東京 10 km 20 km 圏 その魅力 生き続けられるまちとは 交通アクセスが便利で商業施設の充実が不可欠だが Phase Ⅰ 都市の魅力を構成する要素とは 2013 年の公示地価でも上昇率がトップだったことで 分かるように 資産価値の向上も期待されている 街ブランドが重要 交通アクセスが便利で 商業施設が充実しているこ 東京都内にある キロ圏エリアである 目黒 とに加え 街並みがきれいだったり 緑が豊かだった 区 中野区 足立区 など キロ圏エリア行 りする街 駅 に人気が集まっている 地名のブラン 政区の地価 路線価 の伸びは都心の行政区に比べ大 ドに惹かれている部分も大きいようだ 幅に上昇している 下図参照 黄色いグラフ棒 また 最近は武蔵小杉や中野や中目黒など開発が進 んでいる街や交通アクセスが変わった駅など 活気を 見せる街 駅 が上位にランクインしている また 不動産情報サイト ホームズ を運営するネ クストでは 2013 年度の東京都内実感ランキングを発 表しているが 住み続けたい自治体の１位は中央区で 12 年度の３位から順位を上げた 文京区も４位から２ 位に上昇しており 子育て世代の支持を受ける都心部 が上位に入った 東京 キロ圏にある 世田谷 区 目黒区 もランクアップ中だ ランクアップした行政区を見ると共通しているのは ①周辺に似た世代が多いことが安心感につながる ② 教育水準の高さや行政の手厚い支援が子育て世代に とって魅力 ③共働きの世帯が増加し 子育て世代の 間でも仕事場へのアクセスが良い という条件が当て この10年で客数が大きく増えたＪ駅 ＪＲ東日本 東京都市圏 はまるのは都心部や東京 キロ圏のエリアの人 気が高まっている 生活しやすく清潔感など好条件が整う 東京 キロ圏のエリア は今後も期待できる 東京 キロ圏にある JR 東日本の駅の乗降客 動向を見ると直近の 10 年間で 20 増となっている駅 が続出している これらのエリアの人口は増え 人口 密度も高まり JR 東日本の駅は各エリアの中心核とな り 北千住のように商業も地域でナンバーワンの売り 10 年前対比 % アップした 駅 駅名 10年前比 大崎 秋葉原 武蔵小杉 海浜幕張 新木場 日暮里 川崎 舞浜 中野 大井町 武蔵溝ノ口 上げを誇る集積地になっている 東京 キロ圏 品川 錦糸町 にある川崎市の 武蔵小杉 がその典型例で 新たに 新浦安 横須賀線の駅が開業して以降 駅周辺の開発が進んで 北千住 浦和 利便性が高まるとともに 高層マンションが次々と建 築 分譲され 最も活気を見せている街のひとつだ 52 JR東日本乗車人員数隔年データ

54 Ⅴ まとめ 都心直結 大型複合ビル開発で準都心化が進行するが 新陳代謝が課題に 東京 キロ圏エリアは 人口密度が高く 数 ションを手に入れた なのである 東京 キロ圏エリアに住んでいる している その 14 区の中でも詳細にみると 宅地開発 人達は 都心ほど騒々しくなく また郊外の通勤通学 のスタート時期や 宅地化も一戸建てなのか団地なの 難にさらされることのない生活の便利さ すなわち自 かマンションが中心なのかで地域の姿は大きく異なる 分の可処分時間が比較的自由に多く獲得できるという キロ圏エリアの発展プロセスを見ると バブル 居住のメリット 準都心生活を享受しているのだろう 期には都心部ほどではないが地域再開発ブームに乗り そ の 証 拠 に と ま で 言 え な い か も し れ な い が 現 在 一部土地の買い上げもあったが 経済環境の悪化でほ 2010 年 の地を常住地としている人たちの 5 年前の とんどの建設は頓挫した その後 しばらくの間は長 居住地について調べた調査 国勢調査 がある それ 屋をマンションへ 一戸建てをマンションへと住宅の によると東京 キロ圏にある行政区のほとんど 建て替えが盛んに行われていたが 混雑した住宅街の が 5 年前から常住していている人が半数を大きく上 区画整理を中心とする街の再開発は一向に進展を見な 回っている しかし一方で 若者の出入りが多いとみられる 中 たところ高層のビルは少なく 一部のエリアを除いて 野区 は駅周辺の再開発も軌道に乗り 副都心区と同 小さな一戸建て住宅と中小のマンションやアパートが 様新陳代謝が激しい 5 年前からの在住者は 50 を切る 細分化されたまま道路に沿って広がっている かった 今でもこの キロ圏エリアはパッと見 3 消費対応のサービス業や小売業が居住地の近くに集積 抱える都心部の課題から解放されているのが 準都心 2 全体の人口の約 6 割を占めている そこには個人生活 一向に魅力が出てこない東京郊外と都市問題を多く 1 十万人に達する人口規模の行政区が 14 区あり東京区部 4 しかし 2000 年以降 都心部に高層マンションが増え 5 年前の常住地 5歳以上人口 比率 るなど東京の人口都心回帰現象がおこったが 東京 キロ圏エリアは 不動産価格も都心より低いこと 比率 現住地 比率 区部平均 位 江東区 68.0 も良好であったことから住宅地として再評価されるよ 2位 大田区 位 台東区 56.9 うになった 最近では二子玉川 北千住 錦糸町 中 3位 飾区 位 練馬区 55.9 野 武蔵小杉など住宅地の駅前に高層マンション 商 4位 北区 位 品川区 54.6 業施設 事業所ビルなど複合的な再開発がおこなわれ 5位 目黒区 位 文京区 53.7 個性的な商業集積地として開発され 周辺からの顧客 6位 杉並区 位 中野区 52.2 も動員する街が出来上がっている 7位 荒川区 位 渋谷区 50.5 これらの街のポイントは 鉄道が都心へ直接乗り入 8位 墨田区 位 豊島区 46.0 れることによりさらに都心に近付き 都心との交通や 9位 足立区 位 千代田区 46.0 情報ネットワークとの一体感を生み出していることが 10位 世田谷区 位 新宿区 44.7 特徴だ この注目されるエリアは 郊外でもなく都心 11位 江戸川区 位 中央区 43.7 でもない いわば 準都心 という東京の都市ポジ 12位 板橋区 位 港区 もあると同時に もともと交通便利な立地で生活環境 現住地 53