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1 欧州不動産関連証券の投資環境 情報提供資料 作成 欧州不動産関連証券市場は 2 月中旬より原油価格の持ち直しや欧州中央銀行 (ECB) の追加金融緩和策を好感して上昇しました 中期的には ECB の金融緩和 マクロ指標の改善 不動産市況の回復などを背景に 欧州不動産関連証券は堅調な推移が期待されます 本レポートでは 欧州不動産関連証券市場を取り巻く環境について ご説明いたします 欧州市場の注目すべきトピックス 英国の不動産関連証券について 215 年の英国の不動産関連証券は ロンドン中心部の不動産市況の改善などを好感して堅調に推移しましたが 216 年は英国の欧州連合 (EU) 離脱 (BREXIT) をめぐる国民投票への懸念の高まりなどを背景に軟調な展開が続いています (1) 英国不動産関連証券 * の特性 32 銘柄 / 時価総額は 579 億ポンド ( 欧州市場全体の約 33%) で 欧州最大の市場規模 * FTSE EPRA/NAREIT Developed UK 指数の構成銘柄 表 1 英国の主な不動産関連証券銘柄 セクター 複合 オフィス 小売 銘柄 不動産投資信託証券 / 不動産関連株式 時価総額 ( 百万ポンド ) 時価総額は 216 年 4 月 3 日時点のデータ 出所 : 各銘柄のセクター分類は CBRE クラリオンが提供するデータを元に作成 上記は 将来における英国の不動産関連証券銘柄の状況を示唆 保証するものではありません また 個別銘柄の推奨を目的とするものではありません 保有物件の内訳は 地域別では英国が 94% であり ほぼ国内に集中しています セクター別では小売 37% オフィス 3%( うち 9% がロンドンのオフィス ) 産業用 / 物流施設 1% などに分散しています 図 1 また ヘルスケア 学生寮 個人用倉庫 住宅に特化した銘柄などもあり 多様性があります 投資物件例 物件種類 ランド セキュリティーズ グループ不動産投資信託証券 8,95 オフィス ( 主にロンドン ) 小売英国 ブリティッシュ ランド不動産投資信託証券 7,41 小売 オフィス ( 主にロンドン ) 英国 物件保有地域 キャピタル & カウンティーズ プロパティーズ 不動産関連株式 2,978 小売 オフィス 住宅 英国 ( 主にロンドン ) ダウエント ロンドン 不動産投資信託証券 3,651 オフィス 英国 ( 主にロンドン ) グレイト ポートランド エステイツ不動産投資信託証券 2,67 オフィス 小売英国 ( 主にロンドン ) ワークスペース グループ不動産投資信託証券 1,356 オフィス ( 小スペース ) 英国 ( 主にロンドン ) ハマーソン不動産投資信託証券 4,622 小売英国 フランス イントゥ プロパティーズ不動産投資信託証券 4,92 小売英国 スペイン シャフツベリー不動産投資信託証券 2,533 小売 オフィス 住宅英国 ( 主にロンドン ) 産業用 SEGRO 不動産投資信託証券 3,123 産業用 / 物流施設 英国 ドイツ フランス 中東欧 貸倉庫 ビッグイエロー グループ 不動産投資信託証券 1,269 貸倉庫 英国 住宅 グレインジャー不動産関連株式 928 住宅英国 ユナイト グループ不動産関連株式 1,44 学生寮英国 ヘルスケアアシュラ不動産投資信託証券 929 ヘルスケア英国 14 アルダーズゲートストリート ( 英国 ロンドン中心部 ) オフィス ランド セキュリティーズ グループ所有 ブル リング 3 ( 英国 バーミンガム ) ショッピング センター ハマーソン所有 本資料では 不動産投資信託証券 ( リート ) と不動産関連株式をあわせて 不動産関連証券 ということがあります また 英国の不動産関連証券市場を 英国市場 大陸欧州の不動産関連証券市場を 大陸欧州市場 といい あわせて 両市場 ということがあります 1/1

2 欧州市場の注目すべきトピックス 図 1 英国不動産関連証券の保有物件のセクター別内訳 * 17 日時点のデータ 出所 :CBRE クラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 四捨五入の関係で合計が 1% にならない場合があります 上記グラフは 将来における英国不動産関連証券の保有物件のセクター別内訳を示唆 保証するものではありません 日本の投資家 2% 図 2 英国不動産関連証券の株主構成 南アフリカの投資家経営者 3% 創業者 5% 英国は 欧州不動産関連証券の中で最大の市場であり 流動性も高いことから グローバルな機関投資家に保有されています 銘柄の一部が主要な株式指数 (FTSE1 種総合株価指数等 ) に含まれており 機関投資家 ( 一般 ) * の割合が相対的に高いことなどから 図 2 主要銘柄を中心に株式市場との連動性は高く 今年はじめに FTSE1 指数が大きく下落した際には英国不動産関連証券も同様に下落しました オフィス ( ロンドン以外 ) 2% 個人倉庫 3% 住宅 4% 学生寮 4% ヘルスケア 4% 産業用 物流施設 1% ホテル 3% * 不動産関連証券を含む株式全般を投資対象とするファンドの運用者など (2) 今後の見通し その他 1% 英国以外 6% オフィス ( ロンドン ) 27% 小売 37% その他 36% 機関投資家 ( 一般 ) 27% 政府系ファンド 6% 機関投資家 ( 不動産特化型 ) 15% ウェルスマネジメント 6% * 17 日時点のデータ * ウェルスマネジメント : 富裕層向け総合金融サービスを行う機関投資家 出所 :CBRE クラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 四捨五入の関係で合計が 1% にならない場合があります 上記は 将来における英国不動産関連証券の株主構成を示唆 保証するものではありません 英国不動産関連証券は 6 月 23 日に予定されている BREXIT に関する国民投票が当面の注目点となります 世論調査では離脱支持 残留支持が拮抗していますが 一定割合が態度を保留しています 今後 BREXIT が現実となった場合のマクロ経済への悪影響についての認識が高まるに連れて 残留支持が増える可能性があります 英国不動産関連証券は 216 年に入ってからの下落を受けて 4 月末時点で NAV( 純資産価値 ) に対して約 18% 割安に評価されていますが これはリーマンショック後の最安水準に近い水準といえます 図 3 不動産ファンダメンタルズの面では 堅調な賃料上昇や投資資金の流入の継続が見込めることから徐々にこの割安性が解消されることが期待されます 図 3 英国不動産関連証券の NAV プレミアム ディスカウントの推移 26 年 4 月 ~216 年 4 月 : 月次 期中平均 8.4% 6/4 7/4 8/4 9/4 1/4 11/4 12/4 13/4 14/4 15/4 16/4 ( 年 / 月 ) * 保有する物件などの資産 ( 時価ベース ) から負債を差し引いたものをNAV(Net Asset Value) といい 純資産価値を表します NAVプレミアム ディスカウントは ( 不動産関連証券価格 ( 以下 価格 )-NAV) NAVで算出され 資産価値の割安度 割高度を計る目安の一つとして利用されています 不動産関連証券の価格が将来の純資産価値の値上がり期待などを織り込むとプレミアム 値下がり懸念などを織り込むとディスカウントとなります 例えば NAV=1 価格 =15であった場合 現在の価格はNAVに対して5% 割高 NAV=1 価格 =95であった場合 現在の価格はNAVに対して5% 割安の水準であるといえます 出所 :CBREクラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における英国不動産関連証券のNAVプレミアム ディスカウントの推移を示唆 保証するものではありません 2/1

3 欧州のマクロ経済環境など 欧州不動産関連証券を取り巻く注目ポイント 以下 欧州不動産関連証券市場を取り巻く環境について 欧州のマクロ経済環境など と 欧州不動産の市場環境 に分けて 過去 3 ヵ月間の注目すべき動きをご紹介いたします No ポイント欧州不動産関連証券市場への影響 1 ECB による追加金融緩和 図 4 3 月に ECB はマイナス金利幅や資産購入額の拡大などを含む追加金融緩和を決定しました また 一定の条件を満たすユーロ建社債が資産購入の対象として追加されました 積極的な金融緩和により 家計や企業が前向きな行動をとり 域内の景気を下支えすることが期待されます 2 3 米連邦公開市場委員会 (FOMC) での利上げ見送り FOMC は四半期毎に利上げを行う可能性がありましたが 3 月 4 月の利上げは見送られました また 今後の利上げペースについても緩やかになることを示唆しました 投資家のリスク回避姿勢の和らぎ 216 年初には中国経済の成長鈍化および世界景気に与える影響や 原油価格の下落などが投資家心理を悪化させました 図 5 原油価格に持ち直しが見られるほか 中国のいくつかの経済指標には改善が見られており 投資家心理がいくぶん改善されました 米国での利上げペースをめぐる思惑は 市場のかく乱要因となる可能性があるので 注意が必要です ただし 欧州での緩和的な金融政策に照らした場合 他国の市場と比較して その影響度合いは相対的に小さいことが期待されます 再び中国景気や原油価格の動向により 欧州不動産関連証券の値動きが大きくなる可能性はあります 欧州不動産のファンダメンタルズへの直接的な影響は限られており 中期的には欧州不動産関連証券の固有の好材料に注目が集まると期待されます ( 兆ユーロ ) 図 4 ECB の資産規模と欧州不動産関連証券指数の推移 26 年 4 月 ~216 年 4 月 : 月次 ECB の資産規模 ( 左軸 ) 欧州不動産関連証券指数 ( 右軸 ) ( ポイント ) 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,. 5 6/4 8/4 1/4 12/4 14/4 16/4 ( 年 / 月 ) * 使用した指数は 1 ページの 本資料で使用している指数について をご参照ください 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における ECB の資産規模と欧州不動産関連証券指数の推移を示唆 保証するものではありません 図 5 中国製造業 PMI 指数 * と中国実質 GDP 成長率 ( 前年同期比 ) の推移中国製造業 PMI 指数 :213 年 3 月 ~216 年 4 月 : 月次中国実質 GDP 成長率 :213 年 1-3 月期 ~216 年 1-3 月期 : 四半期 中国製造業 PMI 指数 ( 左軸 ) 中国実質 GDP 成長率 ( 前年同期比 右軸 ) /3 14/3 15/3 16/3 ( 年 / 月 ) * 景気の先行きを示す指標のひとつであり 製造業の購買担当者に生産意欲などをアンケートして指数化したもの 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における中国製造業 PMI 指数と中国実質 GDP 成長率 ( 前年同期比 ) の推移を示唆 保証するものではありません /1

4 欧州不動産の市場環境 No ポイント 欧州不動産関連証券市場への影響 1 欧州プライム オフィス市場の賃料動向 (216 年第 1 四半期 ) CBRE 社より 欧州主要都市のプライム オフィスの賃料動向 (216 年第 1 四半期 ) が発表されています 欧州オフィス市場全体で見ると物件の新規供給が限定的であることから 総じて回復基調にあると言えます 個別に見ると その回復ペースは マクロ景気の改善度合いやテナント需要の強さの違いにより 地域 都市によってまちまちな状況が続いています 前年比 ダブリンが強い賃料上昇を見せ 英国 北欧の一部都市でも賃料の堅調な上昇が見られます 一方で パリやチューリッヒ ブリュッセルなどでは 引き続き横ばいまたは弱含む状況が続いています 表 2 2 欧州商業用不動産の取引額 (216 年第 1 四半期 ) 第 1 四半期としては 27 年 215 年に次ぐ高水準の取引額となりました 今後欧州全体でマクロ景気回復が進むとともに 足元オフィス市況の回復が鈍い都市でもテナント需要の高まりが期待されます 一方で オフィス市況の改善が先行したロンドン中心部などの都市では 改善ペースが緩やかになってきています この動向を注視する必要があります 欧州不動産への投資資金の流入継続が 不動産価格を下支えすることが期待されます 表 2 欧州主要都市のプライム オフィス賃料と騰落率 (216 年 3 月末時点 ) 国 都市 / 地区 賃料 (1 平方メートル当たり 年間 ) ( ユーロ ) 騰落率 ( 四半期 ) 騰落率 (1 年 ) 2 9 年以来の最低水準からの上昇率 アイルランドダブリン イタリアミラノ 英国ロンドン / シティ 英国ロンドン / ウエストエンド 1, オランダアムステルダム スイスチューリッヒ スウェーデンストックホルム スペインマドリッド ドイツフランクフルト フランスパリ ベルギーブリュッセル 出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成 上記は 将来における欧州主要都市のプライム オフィス賃料と騰落率を示唆 保証するものではありません 4/1

5 欧州不動産関連証券と為替市場について 216 年 2 月から 4 月末にかけての 欧州不動産関連証券市場および為替市場の投資環境は 以下の通りです ( ポイント ) 4,2 4,1 4, 3,9 ( 円 ) 英ポンド ( 円 ) 英ポンド 19 高 足元までの投資環境 < 欧州不動産関連証券市場について > 欧州不動産関連証券指数の推移 216 年 1 月 29 日 ~216 年 4 月 29 日 : 日次 15 15/4 15/8 15/12 16/4 ( 16/8 年 / 月 ) 12 月上旬 ~ 中旬欧州不動産関連証券市場は下落しました 欧州の一部金融機関に対する信用不安の高まりや 英国の EU 離脱を問う国民投票をめぐる不透明感の高まりなどから 下落しました 22 月下旬 ~3 月中旬 対円為替レートの推移 215 年 4 月 3 日 ~216 年 4 月 29 日 : 日次 欧州不動産関連証券市場は上昇しました 原油価格の持ち直しや ECB の追加金融緩和策などが好感されました 3,8 33 月下旬 ~4 月末 3,7 欧州不動産関連証券市場はほぼ横ばいとなりました 大陸欧州市場は ECBの追加金融緩和発表後に大きく上昇した 3,6 こともあり 4 月は利益確定目的とみられる売りが入り 下落 ,5 しました 英国市場は 米国の大統領が英国のEU 残留支持 16/1/29 16/2/29 16/3/31 16/4/29 を表明したことなどにより EU 離脱に対する過度な懸念が後 ( 年 / 月 / 日 ) 退し 上昇しました * 使用した指数は 1ページの 本資料で使用している指数について をご参照ください 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 将来における欧州不動産関連証券指数の推移を示唆 保証するものではありません < 為替市場について > 216 年 1 月 29 日 ~216 年 4 月 29 日の対円為替相場は リスク回避的な環境下における逃避先通貨のひとつとしての円への需要の高まりや 4 月に日銀が追加金融緩和を見送ったことなどが強く働き 英ポンドが 172 円台半ばから 155 円台半ばへと英ポンド安 / 円高 ユーロが 131 円台前半から 121 円台後半へとユーロ安 / 円高となりました 英ポンドについては 賃金上昇率が伸び悩んでいることや EU 離脱を問う国民投票に関する不透明感による利上げ観測の後退が下落要因となりました 一方 4 月には 3 月の消費者物価上昇率が前年比で加速し 利上げ観測が高まったことや 米国の大統領が英国の EU 残留支持を表明したことなどが一時的な上昇要因となりました ユーロについては 3 月に ECB が金融緩和策を発表したものの さらなる利下げには慎重な姿勢を示したことなどが一時的な上昇要因となりました 英ポンド安 166 円 (216 年末 ) 173 円 (217 年末 ) ユーロ高 ユーロ ユーロ安 12 15/4 15/8 15/12 16/4 ( 年 16/8 / 月 ) *216 年末および 217 年末の予想値は ブルームバーグが集計した 11 日時点における市場コンセンサス ( 中央値 ) 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 将来における為替レートの推移を保証するものではありません 124 円 (216 年末 ) 13 円 (217 年末 ) 5/1

6 今後の見通し ( 主な上昇 下落要因 ) 主な上昇要因 主な下落要因 英国 ロンドン中心部のオフィス市況の改善 経済成長の波及効果による国内全体の不動産市況の改善 EU 離脱の国民投票をめぐる政治的不透明感の高まり ロンドンオフィスの市況改善度合いの鈍化 不動産関連証券 大陸欧州 欧州広域における優良小売物件の底堅い賃料上昇 ドイツ住宅セクターの底堅い賃料上昇 その他地域の不動産価格回復期待 マクロ経済の回復の遅れ パリのオフィス市況の回復の遅れ スペインの再選挙 ギリシャの債務返済などに伴う政治的不透明感 両市場 ECB による積極的な金融緩和 良好な資金調達環境の継続 不動産投資資金の流入継続 合併 買収 (M&A) の増加期待 配当利回りの相対的な高さ 中国経済の成長鈍化懸念などからくる 投資家のリスク回避姿勢の強まり 長期金利の急上昇 地政学リスクの継続 為替 英ポンド ユーロ 景気回復の持続 利上げ期待 ユーロ圏の高水準の経常黒字 EU 離脱を問う国民投票に関する不透明感 賃金上昇率の伸び悩み FRB による緩やかな利上げの継続 6/1

7 ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) リーマンショックや欧州債務危機の影響を大きく受けた欧州不動産関連証券は 215 年の第 1 四半期にECBによる量的金融緩和期待を受けて大きく上昇したものの 米国不動産投資信託証券などと比較して 引き続き出遅れている状況です 不動産関連証券のパフォーマンス推移( 現地通貨ベース ) 年 4 月 ~216 年 4 月 : 月次 米国不動産投資信託証券 192 J-REIT 179 グローバル不動産関連証券 157 欧州不動産関連証券 137 *26 年 4 月 =1 として指数化 6/4 7/4 8/4 9/4 1/4 11/4 12/4 13/4 14/4 15/4 16/4 ( 年 / 月 ) * 使用した指数は 1 ページの 本資料で使用している指数について をご参照ください 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 足元の金利水準などを勘案した場合 特に大陸欧州の不動産関連証券の配当利回りは 引き続き魅力的な水準 にあると考えられます 不動産関連証券の配当利回り 年 4 月末現在 スイス フランス オランダ フィンランド 英国 スウェーデン ドイツ 欧州 不動産 関連証券 ( ご参考 ) J-REIT ( ご参考 ) 米国不動産投資信託証券 * 使用した指数は 1 ページの 本資料で使用している指数について をご参照ください 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における不動産関連証券のパフォーマンスおよび配当利回りを示唆 保証するものではありません 7/1

8 ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) 欧州不動産関連証券各社は 近年 株式や債券での資金調達により積極的に不動産の取得や開発を進めている ほか 借り換えにより負債コストを引き下げています 215 年は 4 件の新規公開 (IPO) がありました 欧州不動産関連証券の資金調達額の推移 ( 億ユーロ ) 4 26 年 ~216 年 : 年次 債券 株式 ( 年 ) * 216 年は 3 月までのデータ * 資金調達額は 東欧などの周辺国を含みます 株式には不動産投資信託証券 不動産関連株式 優先株式などを含みます 出所 :SNL Financial LC が提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成 欧州主要都市の優良物件はここ数年 魅力的な投資先 として 海外政府系ファンドや年金基金などからの資金流 入が継続しています 不動産取引額の増加は 不動産利回りの低下と不動産価格の上昇につながっています 欧州の商業用不動産取引額の推移 ( 億ユーロ ) 3, 27 年 ~216 年 : 年次 2,5 2, 1,5 1, ( 年 ) 216 年は 3 月末までのデータ出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成 上記は 将来における欧州不動産関連証券の資金調達額および欧州の商業用不動産取引額の推移を示唆 保証するものではありません 8/1

9 ご参考 ( 欧州不動産関連証券データ ) ロンドン中心部のオフィスの空室率は 引き続き低下傾向にあり 賃料もおおむね上昇しています パリのオフィスは 足元一進一退の展開を見せていますが 今後の賃料の反転上昇が期待されています ロンドンベルリン東京 空室率 パリニューヨーク ( 年 ) オフィス空室率 賃料の推移 25 年 ~215 年 : 年次 ロンドンベルリン東京 パリニューヨーク 8 *25 年末 =1として指数化 ( 年 ) * ロンドン はシティ パリ はイル ド フランス ( パリを中心とした地域圏 ) ベルリン はベルリン州内 ニューヨーク はニューヨーク ( トータル マーケット ): ニューヨークシティ オフィス マーケット 東京 は主要 5 区 : 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区のデータ * 各都市を代表とするグレードの高いオフィスビルのデータ 出所 :CBRE グループが提供するデータを基に CBRE クラリオンが作成 賃料 中国経済の成長鈍化懸念や原油価格の急落などを受けて投資家のリスク回避姿勢が強まったことから 足元の 欧州不動産関連証券の価格は割安水準にあります 欧州 ( 期中平均 3.4%) NAV プレミアム ディスカウントの推移 米国 ( 期中平均 1.7%) J-REIT ( 期中平均 3.84%) 26 年 4 月 ~216 年 4 月 : 月次 2-2 プレミアム ディスカウント -4 6/4 7/4 8/4 9/4 1/4 11/4 12/4 13/4 14/4 15/4 16/4 ( 年 / 月 ) 出所 :CBRE クラリオンが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来におけるオフィス空室率 賃料および NAV プレミアム ディスカウントの推移を示唆 保証するものではありません 9/1

10 本資料で使用している指数について *P3 5 *P7 *P7 欧州不動産関連証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( トータルリターン ユーロベース ) 欧州不動産関連証券グローバル不動産関連証券米国不動産投資信託証券 J-REIT 英国スイスドイツフランス欧州不動産関連証券 ( ご参考 )J-REIT ( ご参考 ) 米国不動産投資信託証券 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 ( トータルリターン ユーロベース ) : FTSE EPRA/NAREIT Developed 指数 ( トータルリターン 米ドルベース ) : FTSE NAREIT All Equity REITs 指数 ( トータルリターン 米ドルベース ) : 東証 REIT 指数 ( 配当込み 円ベース ) : FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Switzerland 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Germany 指数 : FTSE EPRA/NAREIT France 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe 指数 : 東証 REIT 指数 オランダスウェーデンフィンランド : FTSE NAREIT All Equity REITs 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Netherlands 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Sweden 指数 : FTSE EPRA/NAREIT Finland 指数 FTSE は London Stock Exchange Group の会社が所有する商標であり ライセンス契約に基づき FTSE International Limited が使用します NAREIT は NAREIT が所有する商標です 東証 REIT 指数は 株式会社東京証券取引所 ( 東京証券取引所 ) の知的財産であり 指数の算出 指数値の公表 利用など同指数に関するすべての権利 ノウハウは 東京証券取引所が有しています 本資料に掲載している CBRE クラリオン作成のデータについては CBRE クラリオンより許諾を得て みずほ投信投資顧問が使用 掲載しています 投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項 投資信託に係るリスクについて 投資信託は 主として国内外の株式 公社債および不動産投資信託証券 ( リート ) などの値動きのある証券等 ( 外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますので ファンドの基準価額は変動します したがって 投資者の皆さまの投資元金は保証されているものではなく 基準価額の下落により 損失を被り 投資元金を大きく割り込むことがあります ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します また 投資信託は預貯金と異なります 投資信託は 個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限 取引市場 投資対象国等が異なることから リスクの内容や性質が異なりますので お申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずお読みください 投資信託は 預金商品 保険商品ではなく 預金保険 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関が取り扱う投資信託は 投資者保護基金の対象ではありません 投資信託の設定 運用は 投資信託委託会社が行います 投資信託に係る費用について みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託については ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます 直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限 3.78%( 税抜 3.5%) 換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合があるため あらかじめ上限の料率等を示すことができません 信託財産留保額 : 上限.5% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限年 2.16%( 税抜 2.%) 上記は基本的な料率の状況を示したものであり 成功報酬制を採用するファンドについては 成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります 成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため あらかじめ上限の額等を示すことができません その他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります 投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認ください ご注意 上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては 一般的な投資信託を想定しております 費用の料率につきましては みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております 投資信託をお申込みの際は 販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめ または同時にお渡しいたしますので 必ずお受け取りになり 投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえ お客さまご自身が投資に関してご判断ください 商 号 等 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 398 号 加入協会 / 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料のご利用にあたっての注意事項等本資料は みずほ投信投資顧問 ( 以下 当社といいます ) が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり 投資勧誘を目的に作成されたものではありません 本資料は法令に基づく開示書類ではありません 本資料の作成にあたり 当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますが その正確性 完全性を保証するものではありません 本資料に記載した当社の見通し 予測 予想 意見等 ( 以下 見通し等 ) は 本資料の作成日現在のものであり 今後予告なしに変更されることがあります また 本資料に記載した当社の見通し等は 将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません 1/1

欧州不動産市場の注目ポイント 1. 大陸欧州は 緩やかな景気回復を維持し 英国は堅調な景気回復の動きが継続 < 大陸欧州 > ECB の金融政策などを下支えに 総じて大陸欧州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されている ドイツは 良好な雇用 ( 歴史的な低水準にある失業率 ) 所得環境にあり 個人消

欧州不動産市場の注目ポイント 1. 大陸欧州は 緩やかな景気回復を維持し 英国は堅調な景気回復の動きが継続 < 大陸欧州 > ECB の金融政策などを下支えに 総じて大陸欧州の緩やかな景気回復基調の維持が期待されている ドイツは 良好な雇用 ( 歴史的な低水準にある失業率 ) 所得環境にあり 個人消 欧州不動産関連証券の投資魅力 情報提供資料 215 年 11 月 9 日 ECB( 欧州中央銀行 ) のドラギ総裁は 1 月 22 日の理事会後 12 月の追加金融緩和の可能性を示唆し ユーロ圏での景気回復の腰折れ防止と低インフレ脱却を目指す姿勢を示しました このような ECB の金融緩和的な政策スタンスは 引き続き大陸欧州の不動産関連証券市場を下支えし 堅調な相場展開が続くことが期待されます 英国では

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