町田市土地利用に関する基本方針及び制度活用の方針

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1 町田市土地利用に関する基本方針及び制度活用の方策 ~ 目指すべき都市像の実現に向けて ~ 2014 年 ( 平成 26 年 )1 月 町田市

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3 町田市土地利用に関する基本方針及び制度活用の方策 ~ 目指すべき都市像の実現に向けて ~ < 目次 > はじめに 1 第 1 章土地利用基本方針 中長期的な都市づくりの視点 テーマ 都市づくりに関する中長期的な課題 6 2 中長期的な都市づくりに取り組む上で重要な 3つの視点 10 3 土地利用に関するテーマの設定 土地利用基本方針 第 2 章土地利用基本方針の実現に向けて 用途地域等に関する指定方針 用途地域別の指定方針 33 (1) 住宅系土地利用 33 (2) 商業 業務系土地利用 34 (3) 工業 ( 産業 ) 系土地利用 34 2 用途地域等の変更及び決定に当たって留意すべき事項 36 (1) 用途地域等の適時適切な見直し 36 (2) 地区計画の原則化 36 (3) 区域の設定 その他の土地利用制度活用の方針 特別用途地区 38 2 高度地区 38 3 高度利用地区 38 4 防火地域及び準防火地域 39 5 風致地区 39 6 特別緑地保全地区 39 7 生産緑地地区 39 8 地区計画 39 9 その他 用途地域等に関する指定基準 用途地域に関する指定基準 40 (1) 第一種低層住居専用地域 40 (2) 第二種低層住居専用地域 42

4 (3) 第一種中高層住居専用地域 44 (4) 第二種中高層住居専用地域 46 (5) 第一種住居地域 48 (6) 第二種住居地域 50 (7) 準住居地域 52 (8) 近隣商業地域 54 (9) 商業地域 56 (10) 準工業地域 58 (11) 工業地域 60 (12) 工業専用地域 61 2 その他の地域地区の指定基準 62 (1) 特別用途地区 62 (2) 高度地区 62 (3) 高度利用地区 63 (4) 防火地域及び準防火地域 63 (5) その他の地域地区 63 第 3 章土地利用制度活用に向けた取り組み 64 1 主に都市計画法に基づく制度 64 (1) 用途地域等 64 (2) 特別用途地区等 68 (3) 一団地の住宅施設 70 (4) 市街化調整区域における適切な土地利用の誘導 71 2 主に建築基準法に基づく制度 72 3 町田市の条例等 74 (1) 町田市住みよい街づくり条例 の活用 74 (2) 開発 建築における緑化推進の仕組みの強化 79 運用等について 80

5 はじめに 策定の趣旨これまで町田市における用途地域等については 町田市が 1999 年 6 月に策定した 町田市都市計画マスタープラン に示す将来都市像の実現に向けて 2002 年 12 月に策定した 町田市土地利用基本方針 及び東京都が 2001 年 10 月に策定した 東京の新しい都市づくりビジョン (2009 年に 東京の都市づくりビジョン に改定 ) の実現に向けて 2002 年 7 月に定めた 用途地域等に関する指定方針及び指定基準 を両輪として指定及び運用を行ってきたところである 町田市では 2011 年 12 月に町田市基本計画 まちだ未来づくりプラン を策定 同年 6 月に 町田市都市計画マスタープラン の全体構想編を中心とした改定を行った また 2011 年 8 月に 地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律 の公布に伴い都市計画法が一部改正され 2012 年 4 月に用途地域等の都市計画決定及び変更の権限が 東京都から町田市に移譲された 以上の背景を踏まえ 町田市土地利用に関する基本方針及び制度活用の方策 ( 以下 本方針 という ) では 町田市都市計画マスタープラン 等で掲げる将来都市像の実現に向け 町田市の地域特性を踏まえた土地利用の方針を明示する また 権限移譲を受けた用途地域等の指定については これまでの東京都の考え方を引き継ぎつつ 土地利用の方針を実現するための基準を策定するものである また 目指すべき将来都市像を実現するためには 用途地域等の指定のみならず その他の様々な土地利用制度を機能的に連携させるとともに 市民や事業者等との協働によるまちづくりを推進することが重要である そのため 本方針では こうした様々な土地利用制度を活用する方策も示すこととした 今後 町田市において個別のまちづくりに係る都市計画の決定や 具体的な土地利用制度を活用する場合は 原則として本方針に基づき行うものとする 東京の都市づくりビジョン に示された土地利用の方向性 東京の都市づくりビジョン では 東京圏全体の広域的な視点に立った都市構造として 環状メガロポリス構造の構築を目指すとしている この中で 町田市は 都心からおおよそ 30~40km の位置に分布する核都市群 ( 八王子 立川 多摩ニュータウン 青梅及び町田 ) を環状方向に結びつける連携 交流軸 ( 核都市連携都市軸 ) を構成する核都市広域連携ゾーンに位置付けられている このゾーンの戦略として 都市基盤整備等による活力ある多摩の拠点育成 産学公連携による産業立地の促進 緑地や農地の保全と活用及び質の高い計画的な住宅地の整備を図るとしている 1

6 上位計画で示されている土地利用の方向性 まちだ未来づくりプラン に示す町田市の将来の姿 2011 年 12 月に策定した町田市基本計画 まちだ未来づくりプラン では 将来の町田市のあるべき姿として 地域を基本とするまち 交通拠点を中心とした魅力あるまち 愛着を持って住み続けられるまち 環境に配慮したまち 及び 基幹交通網が充実したまち の5つを 町田市の将来の姿 として示している 町田市都市計画マスタープラン に示す将来の都市空間の構造 2011 年 6 月に改定した 町田市都市計画マスタープラン ( 全体構想編 ) では 将来都市像 環境文化を育む魅力ある質の高い生活都市 の実現のために 基本目標として 地域特性を活かした安全で快適な暮らしを実現する都市 生活や余暇を楽しめるにぎわいと活力のある都市 及び 水とみどり豊かな環境資源と共生する都市 を示している 将来都市像と基本目標の実現に向けた将来の都市空間の構造として ゾーン特性を活かした魅力ある高質な生活空間の形成 にぎわいの拠点と軸の形成 及び 水とみどりの拠点と軸の形成 を構想し これらの総合化により将来都市像の実現を目指すとしている 将来の都市空間の構造 ( 町田市都市計画マスタープラン( 全体構想編 ) より) 本方針は これらの方向性を踏まえ 町田市の将来の姿 や 将来の都市空間の構 造 を土地利用の面から総合的に実現することを目的とする 2

7 本方針の全体像 上位計画町田市基本計画 まちだ未来づくりプラン (2011 年 12 月策定 ) ~ 基本目標 ~ 将来を担う人が育つまちをつくる 安心して生活できるまちをつくる 賑わいのあるまちをつくる 暮らしやすいまちをつくる整合 町田市都市計画マスタープラン (2011 年 6 月 2013 年 6 月改定 ) 法改正 2011 年 8 月 地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律 公布に伴う 都市計画法の一部改正 2012 年 4 月東京都から町田市への用途地域等都市計画決定権限の移譲 整合 将来都市像実現のために 機を捉え その他 町田市の計画 町田市団地再生基本方針 (2013 年 3 月策定 ) 整合 町田市土地利用に関する基本方針及び制度活用の方策 上位計画を踏まえた土地利用の基本方針と具体的な方策 用途地域等の指定方針 指定基準 都市計画の各種制度活用の方策 個別まちづくり計画の推進 対応に関する方策 町田市北部丘陵活性化計画 (2011 年 3 月策定 ) 等の各分野別計画など 整合 個別のまちづくりに係る 都市計画の決定 基づく 具体的な土地利用制度活用 に向けた検討に着手 3

8 上位計画の実現に向けて 下記の３つの視点 ７つの検討テーマ別に土地利用の方向性 土地利用基本方針 を定め その実現のための土地利用制度活用に向けた取り組み 土地利用制度の活 用の方策 を示した 本方針の体系図 町田市基本計画 まちだ未来づくりプラン 町田市土地利用に関する基本方針及び制度活用の方策 ３つの視点 ７つの検討テーマ 市街地イメージ 例 土地利用の方向性 2011 年策定 基盤整備済み地域 視点１ 整合 町田市都市計画マスタープラン 2011 年 2013 年改定 ｓｓ 人口の維持 回復 に向け 地域特性に 人口減少 高齢化が 進む社会に対応した 持続可能な生活圏 p.14 テーマ① 人口減少 高齢化が進む p.12 応じた土地利用の誘導 二世帯住宅 低層集合住宅等 多様な住まい 方ができる住宅地へ コンビニエンスストア等の生活利便施設が身 近にある住宅地へ 二世帯住宅 ゆとりある居住空間の確保 廊 低層住宅地の持続可能性の維持 その他の地域 p.14 下やトイレが広いバリアフリー住宅など みどり豊かな環境と低密度な空間構 成の維持 継承 の形成 将来都市像 基本目標 p.17 テーマ② 町田駅周辺地域の 環 境 文 化 を 育 む 魅 力 あ る 質 の 高 い 生 活 都 市 基本目標１ 視点２ た安全で快適な暮 町田の魅力の強化 らしを実現する都 市 適切な土地利用の誘導 商都 としての魅力の強化 地域特性を活かし 商都 町田駅周辺の ゾーン別の特性 を踏まえ p.18 低層共同住宅や コンビニエンスストア 飲食店 コミュニティ施設など p.22 テーマ③ 老朽化が進む 町田市団地再生基本方針 2013 年策定 より 大規模団地の再生 住宅都市 時代の変化に対応しつつ 地域とと もに歩み続ける団地 基本理念 建築物低層部の用途を限定するなど 賑わ いが連続した中心市街地へ p.22 自然 テーマ④ 基本目標２ p.24 多摩丘陵の自然資源を活かした 現行のまとまったみどりの保全と 自然 と調和した土地利用の誘導 みどり豊かな環境の育成 p.24 生活や余暇を楽し めるにぎわいと活 力のある都市 テーマ⑤ 視点３ p.27 都市計画道路等の整備の時期 などを捉えた沿道土地利用の誘導 都市計画道路等の 沿道市街地にふさわ しい土地利用の誘導 p.27 多様な担い手との 協働による 基本目標３ 水とみどり豊かな 環境資源と共生す る都市 個性豊かな地域 p.29 テーマ⑥ 大規模土地利用転換を 捉えた適切な規制誘導 建築物低層部への賑わい用途の誘導 絶対高さ 壁面後退及び緑化など 周辺住宅 地と調和した開発へ 大規模土地利用転換の際の適切な 土地利用 建築形態の誘導 p.29 最高高さ の配慮 圧迫感の 軽減 の育成 テーマ⑦ 市民 事業者等による p.31 都市計画提案制度の活用の手続等 市民 事業者等の都市計画提案に対 する対応の確立 p.31 大規模敷地 緑化 4 壁面後退と 広場創出

9 土地利用制度活用に向けた取り組み 主なものを抜粋 土地利用の方向性 基盤整備済み地域 p.14 人口の維持 回復に向け 地域特性に応じた土地利用の誘導 生活中心地を含む住宅地 利便性の高さを活かし 低層住宅地の良好な住環境を維持 しつつ 多世代のニーズに対応した住宅供給の促進 は優先項目 低層住居専用地域の建ぺい率 容積率規制の緩和 合理化 p.64 地区計画 既決定 による用途 形態規制の検証 見直し p.64 建築基準法第 48 条ただし書許可の合理的な運用基準の確立 生活中心地から離れた住宅地 子育て世代の流入促進 郊外ならではの良好な住環境 景観の維持 継承 生活利便施設等の立地誘導に向けた建築基準法の用途規制の許可 p.72 低層共同住宅や コンビニエンスストア 飲食店 コミュニティ施設など 基盤整備済み地域全域 身近な場所への生活利便施設の立地の許容 建築協定等から 地区街づくりプラン 地区計画への移行 その他の地域 将来イメージ 例 p.74 p.14 p.74 町田市が主導し まちづくりの誘導に取り組む 街づくり検討地区 の活用 p.64 みどり豊かな環境と低密度な空間構成の維持 継承 みどり豊かな環境や旧集落の低密度な空間構成の維持 継承 新規開発については生活道路等の整備や地形 景観への配慮 町田駅周辺のゾーン別の特性を踏まえ適切な土地利用の誘導 原町田の商業 業務集積ゾーン 商都 としての魅力の維持 強化 原町田の商業 住宅が混在するゾーン 中町 森野ゾーン p.18 商業 業務 住宅の複合市街地の形成 みどりや景観に係る基準の確立 p.79 中心市街地における特別用途地区 地区計画等の活用 p.68 総合設計制度の許可基準の見直し p.73 賑わいのある 通りの形成 業務 商業 文化 住宅を主体とした複合市街地の形成 時代の変化に対応しつつ 地域とともに歩み続ける団地 基本理念 p.22 多様な世代が町田市に住み続けられる居住環境を提供 団地再生基本方針 団地再生方針により 住宅都市としての町田の魅力 価値の向上 2013 年策定 より 現行のまとまったみどりの保全と 自然と調和した土地利用の誘導 無秩序な市街地拡大の抑制 団地再生の推進に向けた 仮 町田市団地再生連絡協議会 仮 地域協議会 の設置 p.70 団地再生の方針を踏まえ 一団地の住宅施設 から 地区計画 への移行 p.70 市街化調整区域における土地利用方針の作成 p.71 市街化調整区域における土地利用方針を踏まえ 市街化調整区域における地区計画の運用方針の作成 p.71 p.24 まとまった自然環境の保全 既存集落地や基盤施設整備が予定される地域での適切な土地利用の誘導 斜面地開発に対す る緑化基準 みどり豊かな街並み を誘導する緑化基準 事務所 店舗等 事務所 店舗等 道路等 主な回遊動線 周辺状況を踏まえた 最高高さの設定など 都市計画道路等の沿道市街地にふさわしい土地利用の誘導 p.27 都市計画道路等の整備の時期などを捉えた沿道の用途地域等の見直し p.67 沿道ゾーン 都市計画道路等の事業認可等のタイミングを捉えた用途地域等の見直し 沿道の後背地の低層専用住宅地との調和への配慮 後背ゾーン 大規模土地利用転換が予想される地域を対象とした 特別用途地区等の導入 p.69 大規模な土地の取引段階における届出 助言制度の確立 p.75 絶対高さ 10ｍ 絶対高さ 10ｍ 都市計画道路等 都市計画道路等の整備などを契機とした地域主体のまちづくりを促進 大規模土地利用転換の際の適切な土地利用 建築形態の誘導 p.29 低層住居専用地域の中に島状に中高層住居専用地域等が指定されている地域 共同住宅等が増加傾向にある工業系地域 企業や工場など大規模な敷地の土地利用転換の際 周辺環境に配慮するなどの仕組み や制度の確立 市民 事業者等の都市計画提案に対する対応の確立 市民 事業者等の都市計画見直しの提案 要望に対応し得る仕組みの導入 事前協議における 町田市による助言 指導の仕組みの強化 p.75 都市計画提案の手続等の作成 及び 町田市住みよい街づくり条例 への位置付け p.77 住民提案の促進に向けた地区計画等の案の申出制度の確立 p.77 圧迫感の 軽減 最高高さ の配慮 p.31 5 緑化 大規模敷地 壁面後退と 広場創出

10 第 1 章土地利用基本方針 第 1 章では 都市づくりに関する中長期的な課題の整理を通じて 中長期的な都市づくりの視点 テーマ を設定した上で 設定したテーマ毎に土地利用の方向性や規制誘導 実現プロセスの方向性を明確にする 1-1 中長期的な都市づくりの視点 テーマ 1 都市づくりに関する中長期的な課題 (1) 上位計画等における中長期的な課題 まちだ未来づくりプラン 及び 町田市都市計画マスタープラン( 全体構想編 ) から 将来都市像及び中長期的な都市づくりにかかる課題を以下に整理する 1 まちだ未来づくりプラン ( 抜粋 ) 町田市の将来の姿 地域を基本とするまち 多様な担い手と市との協働による地域の魅力向上 交通拠点を中心とした魅力あるまち 町田駅周辺地域の商業機能のさらなる充実と 多くの人が楽しめる環境やビジネス拠点などが整うことによる新たな賑わいの創出 身近な交通拠点における 日常生活やコミュニティ活動を支える機能の充実 愛着を持って住み続けられるまち 身近な場所で必要なサービスを受けられるコンパクトな市街地の形成 新たな住民を含めた多様な世代の交流による地域コミュニティの活性化 団地内に新たな施設やサービスが生まれることによる団地周辺を含めた地域の活性化 環境に配慮したまち 市民 NPO 事業者等との協働によるみどりの保全や再生 エネルギー使用量の削減 市民が農作業体験をしたり町田産の農作物を消費したりするなど 多様な形で農にかかわることによる農の保全及び発展 基幹交通網が充実したまち 誰もが容易に市内外を移動できるような きめ細かな交通手段の確保 2 町田市都市計画マスタープラン ( 全体構想編 ) 将来の都市空間の構造 将来都市像 環境文化を育む魅力ある質の高い生活都市 の実現に向け 下記の 3つの将来の都市空間の構造の形成を目指す ゾーン特性を活かした魅力ある高質な生活空間の形成 第一ゾーン: 町田駅周辺の中心市街地としての都市機能の強化 第二ゾーン: 住宅市街地の住まいと住環境の質的向上 6

11 第三ゾーン: 水とみどりの広域拠点などの豊かな自然環境の保全と活用 にぎわいの拠点と軸の形成 : にぎわいと活力のある拠点として形成 発展 都市核: 町田駅周辺の中心市街地 副次核: 鶴川駅 南町田駅 多摩境駅周辺の市街地 生活中心地: 相原 玉川学園前 成瀬 つくし野 すずかけ台の各鉄道駅周辺 忠生地区及び団地の近隣センターなど 都市活動軸: 鉄軌道 バス 幹線道路 水とみどりの拠点と軸の形成 : 暮らしの中で環境資源と共生する都市の形成 広域拠点: 北部の丘陵域 市街地内の拠点: 谷戸のみどり 大規模公園など まちづくりの主要課題 ( 抜枠 ) 人口減少社会を目前にした日常生活圏の育成と基盤強化 人口減少による土地利用の縮小 高齢化が進む社会を視野に入れた日常生活圏の育成 市民生活が コンパクトな生活圏で充足できる拠点や生活中心地の育成 質の高い住宅市街地への再編と持続可能な地域社会の育成 下記の環境が充実した 住み続けられる地域社会の育成 * 良好な住まいと住環境 * 活発な地域コミュニティ * 公共公益施設 * 働く場 中心市街地の魅力向上 活性化 下記の機能の立地及び集積を誘導することによる活性化の促進 * 大規模な店舗 * 個性ある中小規模の店舗 * 文化 芸術等 * 業務機能 安心 快適に歩ける回遊性と都市景観の誘導 安全で安心な地域社会の形成 個人の防犯対策及び地域の防犯対策による安全で安心できる地域社会の形成 環境負荷の小さい都市社会の形成 ( 低炭素まちづくり ) コンパクトな市街地形成 公共交通中心の円滑な都市交通 多摩丘陵の自然資源を活かしたみどり豊かな環境の育成 北部の丘陵域の保全 再生 活用 河川環境や市街地内に残る緑地を重視 個性豊かな地域の育成と多様な主体によるまちづくり活動の支援強化 市民等と行政の協働によるまちづくりの推進 (2) 現在の状況と動向以下では 現在の状況や動向を整理する 人口減少 高齢化 一部の地域における人口減少の進行町田市の人口は 2030 年頃まで微増する見込みであるが 一部の地域では既に人口減少が始まっており 特に昭和 40 年代に計画的に開発された住宅地では 人 7

12 口減少と高齢化が進む傾向にある こうした状況が一層進行することで 日常生活 を支える機能 サービスの衰退が懸念される 高齢化の進行 2010 年現在の市全体の高齢化率は 21~22% となっているが 2030 年には 26~ 27% になる見込みである さらなる高齢化の進行により 日常の買い物や通院等における移動困難社会の到来 高齢化の進行に伴い 自家用車利用での生活が困難となることから 買い物難民 や医療難民が増加する恐れがある 隣接市に魅力 競争力のある住宅地が立地 隣接市の鉄道駅沿線及び川崎 横浜などには 相対的に地価が高く土地需要が高 い ( 人気がある ) 住宅地が多く見受けられる 中心市街地 ( 町田駅周辺 ) 周辺商業地との競争の激化 近年 周辺市の近傍拠点駅及び幹線道路沿いで 商業機能の集積が進展している また 今後 相模原市の拠点地域では 小田急多摩線の延伸 リニア中央新幹線の ほきゅうしょう 駅の設置 米軍の補給廠跡地開発などによるポテンシャルアップが予想される 一方 近年の町田市の中心市街地では 小売販売額が減少し マンション立地が進 行している みどり 町田市特有の貴重な資源であるみどりが減少傾向 2007 年時点の市域全体のみどりの割合は約 40% で 1997 年から 2007 年までの 10 年間で約 7% 減少している 特に 宅地開発等により市街化区域での減少幅が 大きく 1997 年から 2007 年までの 10 年間で約 8.6%( 約 471ha) 減少している 財政 人口減少 高齢化等による財政負担の増加 今後 生産年齢人口の減少に伴う税収の減少及び高齢化の進行による福祉等の扶 助費に係る歳出の増加が見込まれる さらに 高度経済成長期に整備された公共公 益施設が一斉に更新時期を迎えるため 維持 更新費用が増加し 町田市の財政負 担がより一層大きくなることが予想される 移動 交通 市外縁部に偏った鉄道駅の立地と起伏の多い地形により 自動車の依存度が高い 町田市では 鉄道駅が外縁部に位置していることや丘陵地が多い地形条件から自 動車交通に頼る傾向が高く 特に休日の買い物を含む私事目的の移動では 6 割が自 家用車を利用している * * 東京都市圏パーソントリップ調査 ( 交通実態調査 ) (2004 年 ) より 環境 自動車への依存度が高いため 二酸化炭素排出量は横ばい 町田市の二酸化炭素排出量は 2000 年から 2010 年までの 10 年間 横ばいであ る 排出源別割合は 自動車の利用に伴うものが約 44% 電力使用によるものが 約 35% となっている 8

13 市民活動 NPO 等による地域課題に取り組む活動は活発化する傾向町田市の NPO の団体数は 2008 年には 137 団体あり 2002 年の 74 団体に比べて約 1.9 倍となっており 現在も増加を続けている これは 団塊の世代等の引退により 地域の昼間人口が増加し NPO 等の活動に積極的に参加していることが要因のひとつであると推測される 町内会 自治会活動は 活動従事者の高齢化や担い手不足などの課題を抱える多摩地域の町内会 自治会が抱える課題に関するアンケート結果 * によると 活動従事者の高齢化 担い手不足 及び 加入率の低下 に関する課題が最も多く 今後の人口減少 高齢化を踏まえると今後もこうした傾向が続くと予想さ れる *( 財 ) 東京市町村自治調査会 住民自治に関するアンケート調査 (2005 年 ) (3) 都市づくりに関する中長期的な課題上記 (1)(2) で整理した 上位計画に示された将来都市像 課題及び現状動向を踏まえ 都市づくりに関する中長期的な課題を 次の5つに整理する 人口減少 高齢化に伴う課題の顕在化今後の人口減少に伴い 日常生活を支える機能 サービス 地域活動の停滞及び住環境の質の低下が懸念される また 交通利便性が低い住宅地では 今後増加する高齢者等の交通弱者の居住継続が困難になることが予想される 町田市ならではの魅力 特性の喪失町田市の魅力 特性である 中心市街地 住宅市街地 みどり豊かな郊外 においても 次のような問題が顕在化することが予想される 多摩地域でも有数の商業拠点である 中心市街地 では 周辺拠点地域の魅力の向上による競争力の低下など 中心市街地の商業拠点を取り囲むように広がる 住宅市街地 では 高度成長期に建てられた住宅市街地での施設老朽化の進行など 都内でも有数の自然資源が広がる北部の丘陵域などの みどり豊かな郊外 では 担い手不足などによる貴重な自然資源 ( 水とみどり ) の減少など 低炭素型都市づくりへの対応町田市では 自動車交通への依存度が高い傾向にあるが 今後は 環境負荷が小さい都市や社会の形成に向けて 自動車に依存しないライフスタイルへの転換及び公共交通の利用を促進する都市づくりが求められる 地域主体の取り組みの促進今後 人口減少 高齢化が進行し 地域コミュニティの希薄化 住環境の質の低下などが起こる可能性がある そのため 近年増加しつつある多様な担い手との協働による 個性豊かな地域の育成に係る取り組みを積極的に促進することが求められる 財政負担の高まり中長期的な財政負担の高まりを踏まえると 限られた投資の重点化が求められ 町田市が有する強みを活かし 伸ばす視点が一層重要になる そのため 今後の公 9

14 共サービスの提供や民間投資の誘導の検討に際しては コンパクトな都市構造を念 頭に置いた 効率的かつ効果的な投資の視点が求められる 2 中長期的な都市づくりに取り組む上で重要な 3 つの視点 本方針では おおむね 20 年先を見据えた課題に適切に対応するため 都市づくり に取り組む上で重要な 3 つの視点 を設定する 視点 1 人口減少 高齢化が進む社会に対応した持続可能な生活圏の形成 高齢化が進む社会及び環境負荷の軽減などに対応した 歩いて暮らせるコンパクトな生活圏の形成 人口減少と市街地の低密度化が進む中での 暮らしや住環境の質の維持 向上 身近な場所における 日常生活やコミュニティ活動を支える機能 サービスの充実 視点 2 町田の魅力の強化 ( 商都 住宅都市 自然 ) 中心市街地の魅力向上と活性化 大規模団地の再生 多摩丘陵の自然資源を活かしたみどり豊かな環境の育成 視点 3 多様な担い手との協働による個性豊かな地域の育成 市民 NPO 事業者等との協働による 地域の特性 資源を活かしたまちづくり の展開 多様な主体による積極的なまちづくり活動の取り組みへの支援強化 3 土地利用に関するテーマの設定 中長期的な都市づくりに取り組む上で重要な 3 つの視点 を踏まえた土地利用に 関する検討テーマとして 次の 7 つを設定する テーマ1 人口減少 高齢化が進む低層住宅地の持続可能性の維持 形成時期が古く計画的に開発された住宅地において 初期入居世代の死亡及び転出や新たな子育て世代等の流入の減少に伴い 生活を支える機能 サービス並びに地域活動が停滞することによる住環境の質の低下などの課題に対応した持続可能な土地利用の誘導 10

15 テーマ 2 町田駅周辺地域の 商都 としての魅力の強化 今後さらに進む都市間競争の激化を踏まえた 町田市の中心市街地固有の魅力の 強化に資する土地利用と市街地空間の誘導 テーマ 3 老朽化が進む大規模団地の再生 建築物の老朽化と高齢化が進む大規模団地における 多様な世代が共に暮らし 地域に開かれた団地への再生 テーマ 4 多摩丘陵の自然資源を活かしたみどり豊かな環境の育成 市街化調整区域における 豊かなみどりの保全 良好な集落環境づくり及び骨格 的な基盤整備とあわせた土地利用の誘導 テーマ 5 都市計画道路等の整備の時期などを捉えた沿道土地利用の誘導 都市計画道路等の整備の時期などを捉えた 沿道市街地にふさわしい土地利用の 誘導 テーマ 6 大規模土地利用転換を捉えた適切な規制誘導 大規模敷地 ( 工場 教育施設 研究施設等 ) における予期せぬ土地利用転換等へ の適切な対応 テーマ 7 市民 事業者等による都市計画提案制度の活用の手続等 市民協働の高まりや地方分権の推進による市の説明責任の増大を踏まえた 都市 計画の見直しの提案を受けるための手続や審査基準等の明確化 11

16 1-2 土地利用基本方針 前節で整理した 人口減少 高齢化が進む社会に対応した持続可能な生活圏の形成 町田の魅力の強化( 商都 住宅都市 自然 ) 及び 多様な担い手との協働による個性豊かな地域の育成 の3つの視点と それを実現するための7つのテーマ毎に土地利用基本方針を整理する 視点 1 人口減少 高齢化が進む社会に対応した持続可能な生活圏の形成 テーマ1 人口減少 高齢化が進む低層住宅地の持続可能性の維持 1 現況 動向市内の低層住宅地は 道路 公園等の基盤整備の状況及び交通利便性などの地域特性により異なる傾向が見られる 主に昭和 40 年代から開発が始まった土地区画整理事業や大規模住宅開発により 基盤整備を含めて計画的に開発された戸建て住宅地 ( 以下 基盤整備済み地域 という ) では おおむね敷地規模が大きく みどり豊かで良好な戸建て住宅を主体とした土地利用が図られている こうした地域では 開発当初に子育て世代を中心とした居住者が一時期に入居したため 現在 初期入居世代の高齢化と子ども世代の世帯分離に伴う人口減少が進行している このような人口減少傾向が見られる地域は 現在 市内に点在しており 中長期的にはこうした状況が全市に拡大することも考えられ 地域の持続可能性に関わる課題が深刻化する恐れがある 町田市の町丁目別人口増減率 (2001 年 ~2011 年 ) 12

17 一方 その他の地域では 周辺の自然環境とともに昔から継承される住宅地となっているが 近年 幹線道路沿道など交通利便性が高い地域では スプロール的な宅地開発などによる人口増加の傾向が見られる こうした地域による現況及び動向の違いを踏まえて 以下では 基盤整備済み地域 と その他の地域 の2つの類型別に整理する < 基盤整備済み地域 > 立地特性の違いによる地域類型毎の現況及び動向を以下に整理する 1 生活中心地を含む住宅地 鉄道駅に近く利便性が高い地域での人口減少鉄道駅から近く敷地規模の大きい戸建て住宅地では 土地価格が高く 若い世代が取得可能な住宅が供給されにくい また 建築協定及び建築協約 ( 以下 建築協定等 という ) による敷地規模や建物用途の規制等もあり 戸建て住宅以外の建築物が建てづらく 結果として子育て世代等の流入が進まず人口減少の傾向が見受けられる 人口減少に伴う身近な小売店舗等の衰退 減少近年の人口減少等により店舗等の数及び売上は減少傾向にあり 今後も地域の生活の拠点として必要な生活利便施設を維持していくためには 購買力を支える一定の人口を維持していくことが求められる 2 生活中心地から離れた住宅地 交通利便性が低く 高齢化 人口減少傾向がより顕著今後 初期入居世代の高齢化 子ども世代の転出による人口減少及び鉄道駅から遠く交通利便性が低いことによる新たな流入人口の減少などにより 空き家 空き地の増加 地域の活力低下 防犯 防災上の問題などが懸念される 身近な生活利便施設が不足傾向戸建て住宅を主体とした土地利用であるため住宅地内の身近な生活利便施設が少なく 今後の高齢化に伴う交通弱者の増加により 買い物難民 医療難民の増加が懸念される ゆとりある住環境の維持が課題計画的な宅地開発により みどり豊かでゆとりある良好な住環境が維持 形成されている しかし 今後 住宅の老朽化に伴う建替えの際に 敷地分割 みどりの減少などにより これまで形成された住環境が失われる恐れがある <その他の地域 > 基盤整備済み地域以外の地域では 宅地以外に田畑 森林 斜面緑地等の自然系土地利用や低密度の旧集落的な環境が多く残されている場所も見受けられる 今後 こうした土地が相続に伴い宅地へと土地利用転換されることが予想され 住宅地にある身近なみどりの減少が懸念される また こうした地域では スプロール的な開発により宅地化されてきたため 道路等の基盤が弱い状況もある 近年においても主要な幹線道路沿いを中心に宅地化が進んでいる 13

18 2 土地利用の方向性 以上の低層住宅地の現況 動向を踏まえ 道路 公園等の基盤整備の状況及び交通 利便性などの地域特性に応じて 以下のような土地利用を誘導する < 基盤整備済み地域 > 基盤整備済み地域では 計画的に整備した道路や公園等の基盤施設を有効活用する観点から 一定の人口密度を確保する 1 生活中心地を含む住宅地交通利便性の高さを活かし これまでに形成してきた低層住宅地の良好な住環境及びみどり豊かな景観を維持しながら 多世代のニーズに対応した住宅供給を促進し 人口の回復を図る 日常生活の拠点となる生活中心地では 活力ある土地利用の誘導に向け 生活利便性を支える商業地として維持 形成を図るとともに コミュニティの核となるよう適切な土地利用を誘導する 2 生活中心地から離れた住宅地 子育て世代の流入促進と 良好な住環境の維持 継承郊外ならではのみどり豊かでゆとりある良好な住環境を維持 継承しながら 子育て世代の流入を促進し 一定の人口密度の維持を図る 身近な場所への生活利便施設の立地の許容身近な場所への生活利便施設の立地及び地域活動の場の充実を図ることにより 歩いて暮らせる生活圏を形成する <その他の地域 > 今後の人口減少社会を見据え 基盤整備済み地域以外の地域では人口の積極的な集積は図らず 低密度でみどり豊かな市街地を維持 継承していく みどり豊かな環境や旧集落の低密度な空間構成の維持 継承 基盤整備や地形 景観への配慮新規の宅地開発については 生活道路等の基盤整備を推進するとともに 周辺の地形及び景観に配慮する また 既存の環境を大きく損なう無秩序な開発とならないよう誘導するとともに 地域で不足する基盤施設の整備及びゆとりある景観の形成に配慮する 14

19 低層住宅地の地域類型別の方向性 ( イメージ ) バス路線 基盤整備済み地域 1 生活中心地を含む住宅地交通利便性の高さを活かし 多世代のニーズに対応した住宅供給を促進し 人口の回復を図る ( 従来の住環境の維持にも配慮 ) 2 生活中心地から離れた住宅地子育て世代等の流入による人口の維持と 郊外ならではの良好な住環境の維持 継承を両立し得る土地利用の誘導 生活中心地 基盤整備済み地域 基盤整備済み地域 基盤整備済み地域 その他の地域 徒歩圏 生活中心地 その他の地域みどり豊かな環境や旧集落の低密度な空間構成の維持 継承 3 土地利用の規制誘導 実現プロセスの方向性 土地利用の方向を踏まえ 地域特性に応じた規制誘導の方策を以下に示す < 基盤整備済み地域 > 道路 公園等の基盤施設が整った地域では 今後も良好な住環境を維持 保全していくために 人口の維持 回復に向けて地域特性に応じた土地利用の誘導を図る 建築物の密度 形態規制の緩和 合理化多世代が住まう環境の誘導に向け 新規住宅供給の阻害要因となる規制がある場合は これまでの住環境に配慮しつつ建築物の密度及び形態規制 ( 容積率 建ぺい率 敷地規模など ) の緩和及び合理化を検討する なお 緩和に際しては これまでの住環境が損なわれないよう 市街地の将来像や住環境の担保手法について 地区住民による十分な議論と合意形成が必要となる 例えば 二世帯住宅などの規模が大きい戸建て住宅の立地を促すため 建ぺい率 容積率規制の緩和 合理化や 建築協定等のある地域において子育て世代が購入可能な価格帯の土地の供給を促すため 最低敷地規模規制の一定の緩和を図るなどの方法が考えられる < 土地利用制度の活用方針 > * 低層住居専用地域での建築物の密度や形態規制の緩和 合理化 * 建築協定等の検証 見直し * 地区計画 ( 既決定 ) の検証 見直し 15

20 社会状況の変化に応じた建物用途規制の緩和 合理化社会状況や住民ニーズの変化をとらえて 住み続けるために必要な生活利便施設の立地を誘導するため 建物用途規制の緩和及び合理化を図る 例えば 既に決定されている地区計画 建築協定等の用途規制などについて 地区住民の意向や将来像の再検証を踏まえ 緩和及び合理化を図ることなどが考えられる 現行の用途地域の指定は維持し これまで形成されてきた住環境を担保しながら 一定の手続を経た建築物については建築基準法に基づく用途規制の許可を行う方策などが考えられる < 土地利用制度の活用方針 > * 建築基準法の用途規制許可の合理的な運用 * 建築協定等の検証 見直し * 地区計画 ( 既決定 ) の検証 見直し 現行のまちづくりルールの担保性の向上 ( 形態 意匠等 ) 高齢化の進行及び住宅の更新時期を迎える中 建築協定等を持つ地区では これまでの良好な住環境を維持 継承するため 建築協定の更新や建築協約の見直しを契機として 町田市住みよい街づくり条例 に基づく地区街づくりプラン又は地区計画への移行を推奨していく < 土地利用制度の活用方針 > * 地区街づくりプランの決定 * 地区計画の決定 <その他の地域 > 基盤整備済み地域以外の他の地域では これまでのみどり豊かな住環境と低密度な市街地の維持 継承に向けた土地利用規制の導入を図る 良質な開発の誘導基準の検討新規の宅地開発については 斜面緑地や市街地内のみどりの維持 保全 生活道路などの基盤整備に向けた良質な開発を誘導する基準の検討を行う < 土地利用制度の活用方針 > * みどりの維持 創出並びに斜面地開発に係る町田市独自の誘導基準の検討 16

21 視点 2 町田の魅力の強化 ( 商都 住宅都市 自然 ) テーマ2 町田駅周辺地域の 商都 としての魅力の強化 1 現況 動向 広域的視点からみた町田駅周辺地域の状況小田急町田駅南口は 2007 年度の商業統計調査によると 小売業の年間商品販売額が都内で第 7 位 全国でも 10 位となっており 都内でも有数の商業集積を有している 一方 近年 周辺都市の拠点的地区での再開発 リニア中央新幹線などの交通網の整備などによるポテンシャルアップ並びに幹線道路沿いの郊外型の大規模な店舗の増加などにより 商都 としての地位の相対的な低下が懸念される また 旧耐震基準で建てられた建築物 (1981 年以前に建てられた建築物 ) が多く立地しており 今後 建替え更新を迎えることが予想される 町田駅周辺地域の土地利用の概況中心市街地における商業地域での商業 業務系土地利用の広がりは 商業地域の指定範囲よりも小さく また容積率の充足率 (= 使用容積率 指定容積率 ) も半分以下となっている これは 道路幅員が狭く建築基準法による建築物の形態規制 ( 道路斜線制限 前面道路による容積率規制など ) により指定容積率が消化できないことが要因の一つと考えられる また 商業地域の一部でマンションの立地が進んでおり 今後も中高層住宅の増加が予想される 以下では 中心市街地内の土地利用の現況 動向を把握するため 地域特性によ り 3 つのゾーンに分類し整理するとともに 中心市街地全体の市街地空間の状況に ついて 整理する <ゾーン別の土地利用の状況 > 1 原町田の商業 業務集積ゾーン町田駅前のペデストリアンデッキ周辺には大規模な店舗が集積し ペデストリアンデッキ北側の後背地には路面展開型の店舗が分布している この周辺は 主に来街者向けの店舗が集積するゾーンであり 中心市街地の中で最も賑わっている場所となっている 一方 この地区においても今後はマンションの立地の増加が予想され この対策とともに継続的な商業機能の集積や連続的な賑わいの形成など 商都 としての魅力を維持 発展させることが求められる 2 原町田の商業 住宅が混在するゾーン中高層マンションや 商業施設とマンションを併用する建築物が多く 商業地域ではあるものの 近年ではマンションが増えているゾーンである 今後 中高層マンシ 17

22 ョンの増加に対応する住環境への配慮とともに 都市型住宅の住民生活を支える住環境の整備が求められる 3 中町 森野ゾーン業務機能 小売店 専修学校 各種学校が多く分布しているゾーンとなっており マンションも増加傾向にある 一方 駐車場などの低未利用地も多く 土地利用転換の機を捉えた適切な市街地の誘導が求められる また 増加傾向にある中高層マンションへの対応とともに 都市型住宅の住民生活を支える住環境の整備が求められる < 市街地空間の状況 > 安全 安心に回遊できる歩行者空間の不足道路網については昭和初期の耕地整理事業により碁盤目状となっているが それぞれの街区が大きいとともに道路幅員が狭く 多くの人が集まる中心市街地の都市基盤としては十分とはいえない状況である また旧耐震基準で建てられた建築物が多い地区もあり 中長期的には 建築物の老朽化に伴う 災害時の建築物倒壊及び建築物倒壊などによる道路閉塞などの危険性の高まりが懸念される 魅力的な広場など憩いの空間の不足中心市街地には 憩える場所並びに災害時に避難する広場及び空地が少ない そのため 来街者にとって魅力ある空間づくりとあわせて 災害時に備えて防災機能を担う空間づくりが求められる 2 土地利用の方向性現状 動向を踏まえ 商業系用途地域の面的拡大又は容積率緩和などの量的拡大ではなく 中心市街地の魅力の質的向上の観点から ゾーン別の特性及び公共空間の将来像に応じて 以下のような機能の導入及び空間形成を誘導する <ゾーン別の土地利用の方向性 > 1 原町田の商業 業務集積ゾーン : 商都 としての魅力の維持 強化町田駅前のペデストリアンデッキ周辺については 町田の 賑わいの核 として 商業集積を維持又は強化するために 今後も大規模な商業機能を積極的に誘導する また ペデストリアンデッキ北側の後背地では 路面型の店舗による界隈性 雑多性のある賑わい空間を維持 継承するために 積極的に商業 業務機能を誘導する 2 原町田の商業 住宅が混在するゾーン : 商業 業務 住宅の複合市街地の形成商業及び業務を中心としながらも都市型住宅の住民生活を支える機能を誘導し 複合市街地の形成を図る また 既に立地が進み 今後も増加が見込まれる都市型住宅については 多様な世帯の居住に適した良好な住宅ストックとなるように 採光 通風等の住環境に配慮した建築物を誘導する 3 中町 森野ゾーン : 業務 商業 文化 住宅を主体とした複合市街地の形成業務機能や新たな商業機能 文化 芸術機能などの集積により 原町田の商業 業 18

23 務集積ゾーンとは異なる 安心感のある賑わいや整った街並みを創出する また 駐車場などの低未利用地の土地利用転換の機をとらえ 町田の新たな魅力の創出に貢献する適切な土地利用の誘導を図る 増加が見込まれる中高層住宅については 将来も良好な住宅ストックとなるように 採光 通風等の住環境に配慮した建築物を誘導する ゾーン別の土地利用の方向性 3 中町 森野ゾーン業務 商業 文化 住宅を主体とした複合市街地 2 原町田の商業 住宅が混在するゾーン商業 業務 住宅の複合市街地の形成 1 原町田の商業 業務集積ゾーン 商都 としての魅力の維持 強化 ゾーン区分は 町田市都市計画マスタープラン ( 地域別構想編 ) より < 公共空間 > 建築物の更新にあわせた魅力的な歩行者空間 広場等の誘導建築物の更新にあわせて 町田市市街地道路拡幅整備要綱 で定められている道路幅員の拡幅 ( セットバック ) や中心市街地で不足する魅力的な広場空間の創出を図るとともに これらの公共空間沿いにおける賑わい用途の誘導により 公共空間と沿道建築物が一体となった魅力的な空間の創出や景観の形成を図る 19

24 3 土地利用の規制誘導 実現プロセスの方向性 土地利用の方向性を踏まえ 賑わいに資する土地利用及び良質な住宅ストックを誘 導するとともに 魅力的な歩行者空間及び広場空間の創出に向けた方策を以下に示す ゾーン別の土地利用の方向性の実現に向けた建物用途 形態規制の導入ゾーン別の 土地利用の方向性 の実現に向け 各ゾーンの特性を踏まえて 以下に示す土地利用の規制誘導手法の活用を図る 賑わいに資する建物用途の誘導主要な回遊動線沿い等の建築物低層部について 賑わいに資する建物用途 ( 店舗 事務所などの用途 ) の誘導を図る < 土地利用制度の活用方針 > * 特別用途地区 地区計画等の活用 建築物低層部への賑わいに資する建物用途の誘導のイメージ 賑わいのある通りの形成 事務所店舗など 事務所店舗など 道路等 ( 主要な回遊動線 ) 20

25 良質な住宅ストックの誘導商業地域において マンションの増加が見込まれる地域では 将来の資産となり得る良質な住宅ストックを誘導するため 採光 通風等の住環境が一定以上保たれるための規制導入を検討する また その際建築物の配置 形態等については 防犯性の向上及び居住者コミュニティの醸成に資するものとなるよう留意する < 土地利用制度の活用方針 > * 特別用途地区 地区計画等の活用 住環境に配慮した建築物 ( マンション ) の形態の誘導のイメージ ドミノ状にマンションが立地した場合 採光 通風上望ましくない また 賑わいに資する通りの形成上も好ましくない 採光 通風等に配慮したマンションの配置 形態等の誘導 規制の例 一定以上の容積率を使用するマンションに対する規制の導入 整形な敷地形状の誘導 良好な住環境形成に配慮した建築物配列の誘導 高層建築物相互による採光阻害を防ぐため 各住戸の主採光面の条件を付与 多様な家族構成の世帯を誘導するため 一定床面積以上の住戸を確保するよう誘導など 魅力的な公共空間の形成 歩行者空間等の形成に向けた壁面位置の制限の導入町田市市街地道路拡幅整備要綱に位置付けられた道路のうち 道路空間確保の必要性や賑わいに資する効果が高い路線については 当該路線沿いに壁面の位置の制限を定め 歩行者空間の形成を誘導する 魅力的な歩行者 広場空間の創出に向けた建築物形態規制の緩和壁面の位置の制限や公開空地の確保などの公共貢献により 建築計画の容積率や高さ制限を緩和するなどのインセンティブを与える仕組みを活用する < 土地利用制度の活用方針 > * 地区計画の活用 * 総合設計制度の活用 21

26 テーマ3 老朽化が進む大規模団地の再生 町田市団地再生基本方針 (2013 年策定 ) では 住宅都市としての町田の魅力を高めることを目的に 中長期的な視点から大規模団地を対象とした団地再生の方向性を示している 本方針では 町田市団地再生基本方針 等を踏まえ整理する 1 現況 動向 団地の人口減少 高齢化市内の大規模団地は 建設から 50 年近くが経過し 居住者の施設ニーズに応えられていないなどの原因により 世帯数の減少が進み さらに単身世帯などの小規模世帯の増加に伴う居住世帯人員の低下などにより 居住者人口が減少している また 団地居住者の年少人口の割合は町田市の平均値と比較すると低く 高齢化が顕著となっている そのため 生活支援サービスの充実 屋内外のバリアフリー化 魅力的な住宅の整備 及び子育て利便性の向上など 選ばれる団地づくりが求められている 建築物の老朽化建設から 50 年近くが経過した団地が多く 施設や設備の老朽化及びエレベーター設置の遅れなど 修繕等による住宅の魅力の向上及び建築物の老朽化対策が求められている 団地センターの活力低下団地センターでは一部で空き店舗が目立つなど 商業機能及び身近な生活支援機能が低下しつつあり 商業や医療などの公共 公益サービス機能の充実を図ることが求められている 2 土地利用の方向性町田市団地再生基本方針で掲げる 時代の変化に対応しつつ 地域とともに歩み続ける団地 という基本理念のもと 多様な世代が住み続けられる居住環境を提供し 住宅都市として魅力の向上を図るため 以下に実現に向けた方針を示す まちの魅力を高める団地再生の推進 町田市都市計画マスタープラン で掲げる将来都市像と整合した団地再生を行うことにより市全体の魅力を高める にぎわいの拠点 の形成団地センターを有する大規模団地の再生に当たっては 公共交通を支える都市基盤の整備 地域密着型の生活利便施設の充実及び魅力ある商業地の育成を図り 団地のみならず周辺を含めた日常生活の中心地としての再生を図る また 都市核の一部を担う町田駅周辺の団地の再生に当たっては 建替えなどを契機として高度利用の推進 子育て機能の充実 業務機能の導入及び道路 公園 緑地等の基盤施設の充実を図る 22

27 公共交通網の強化軌道系の公共交通の利用が不便な団地の再生に当たっては 全市的なバス路線網の再編にあわせた乗り継ぎ拠点の整備などを通じて 交通サービスの向上を図る 水とみどりの拠点 の形成水とみどりの拠点に近接する団地については その拠点整備に配慮した団地内のみどりの維持 保全を図る 住宅ニーズの変化に対応した団地づくり ( 団地毎の特性を踏まえた土地利用の再編 ) 今後の人口減少や住宅ニーズの変化などに対応するため 立地特性に応じた団地の再生 地域拠点となるコンパクトな生活行動圏の形成 及び 画一型団地づくりから地域や団地毎の特色を活かした住宅地づくり に取り組む 市民の豊かな暮らしを支える団地づくり ( 多様な世代のニーズに対応した生活利便施設 住環境の誘導 ) 多様な世代がともに暮らせる団地づくり 団地センターなどを活用した地域拠点づくり 緑の活用と環境負荷の低減 などにより 市民の豊かな暮らしを支える団地づくりを進める 3 実現プロセスの方向性 土地利用の方向性を踏まえて 団地再生の実現に向けた方策を以下に示す 役割分担による団地再生の推進団地再生の取り組み主体である住民 事業者 町田市などが 相互に連携し協働による団地再生を進める ( 仮 ) 町田市団地再生連絡協議会 及び ( 仮 ) 地域協議会 の設置住民 事業者 町田市などがメンバーとなり 団地再生の取り組み方針を検討する ( 仮 ) 町田市団地再生連絡協議会 及び ( 仮 ) 地域協議会 を設置する 団地再生を推進する包括的な制度の検討団地再生に向けての合意形成及び計画策定手続の迅速化など 町田市独自の総合的 包括的な支援制度を構築する < 土地利用制度の活用方針 > * 一団地の住宅施設 から 地区計画 への移行 23

28 テーマ4 多摩丘陵の自然資源を活かしたみどり豊かな環境の育成 1 現況 動向 市街化調整区域は 豊かなみどり 農環境が残る地域市街化調整区域は 北部丘陵地域 相原町及び三輪町の一部に指定されており 市内の約 24%( 約 1,684ha) を占め 市街化調整区域における自然系土地利用の割合は高く 現在も樹林地 農地を中心とする地域となっており この豊かなみどり及び農環境を次世代に引き継いでいくことが求められている 骨格的な基盤施設の整備が予定多摩都市モノレール及び小田急多摩線 新規都市計画道路といった骨格的な基盤施設の計画があり その整備とあわせた適切な土地利用の誘導が求められる 既存集落地の住み続けられる生活環境づくり集落の生活基盤となる道路の不足 農業従事者の高齢化及び後継者不足による耕作放棄地の増加といった課題があり 貴重な自然環境との調和に配慮した住み続けられる集落環境づくりが求められる 2 土地利用の方向性 町田市都市計画マスタープラン における土地利用の方針では 源流域をはじめ優良な自然資源を多く抱える市街化調整区域は 町田市の重要な都市資産であるとともに 首都圏の貴重なみどり資源である そのため 樹林地 農地を中心とする地区 として豊かな緑農環境を引き続き守り育てていくために必要な都市基盤を確保しながらも 樹林地や農地などとしての利用を基本に 丘陵の緑地や谷戸の農地などの自然的土地利用を保全し みどり豊かな都市を実現することとされており 今後もこの方針を前提とし 無秩序な市街地の拡大を抑制することを基本とする 自然的土地利用 ( 市街化調整区域の土地利用 ) の方針 ( 出典 : 町田市都市計画マスタープラン ( 全体構想編 ) ) 樹林地 農地を保全する地区: 現在の緑農環境を保持し 他の土地利用への転換を抑制 自然環境との調和に配慮する地区: 既存集落地や自然的環境の中での居住施設立地は 低密度な土地利用を誘導 ( 地域全体としての空間的な在り方を大切にしながら必要な生活環境を整えていく ) また 基盤施設整備及び既存集落における土地利用の方向性を 以下に示す なお 区域区分については 東京都の 用途地域等に関する指定方針及び指定基準 (2002 年 ) における市街化区域及び市街化調整区域の設定方針等の章を踏まえ 東京都と十分に協議を行う 24

29 緑地保全ゾーンなどまとまったみどりの保全法規制の対象とならない土地利用及び施設の立地による樹林地の減少並びに景観の破壊に対応するために制定された 町田市市街化調整区域における適正な土地利用の調整に関する条例 (2009 年 6 月制定 ) において 緑地保全ゾーンに指定されている地域を含むまとまった樹林地や農地について 引き続き土地利用転換を抑制し 自然環境の保全を図る 緑地保全ゾーン ( 出典 : 町田市市街化調整区域における適性な土地利用の調整に関する条例パンフレットより ) 集落環境づくりに向けた適切な土地利用の誘導既存集落地については 住み続けることができる集落環境づくりと貴重な自然資源 ( 農とみどり 水系や生態系 ) の次世代への継承を基本的な目標に 低密度な土地利用を誘導する 骨格となる道路や生活道路の整備とあわせた土地利用の誘導地域の骨格となる道路や生活道路の改善とあわせて みどり豊かな風景に調和した土地利用の誘導を図る 環境に配慮した既存集落地の居住地づくり地域の活性化や住み続けられる集落環境づくりを目指して みどり豊かな自然との共生 農との共存を目指す環境及び旧集落としてふさわしい景観形成に配慮した居住地づくりを推進する 自然資源( 農とみどり 水系や生態系 ) の保全と維持管理まとまった農地の保全や既存集落地と一体となった里山がもつ自然資源の維持 保全を図る 25

30 骨格的な基盤整備とあわせた周辺の土地利用の誘導整備予定の幹線道路及び延伸計画のある多摩都市モノレール 小田急多摩線などの周辺地域については 基盤施設整備とあわせて目指すべき土地利用の在り方を検討した上で適切な土地利用の誘導を図る また 検討に際しては以下の点に留意する 都市の質を担保する都市インフラの一つとして捉える町田の貴重な自然資源である市街化調整区域の魅力を強化するために 単にゾーン別の方針のみならず みどりの多い場所と歴史的に保全すべき場所とのつながり ( ネットワーク ) 水と生態系を含めて都市の質を担保する都市インフラの一つとして捉える視点が重要である 自然災害の視点を踏まえた土地利用自然災害の危険性が高い 河川沿いや斜面地などの分布状況 ( 急傾斜地等の斜面崩壊危険度 ( 東京都 ) ハザードマップなど) に配慮し 適正な土地利用を図る 3 土地利用の規制誘導 実現プロセスの方向性 土地利用の方向性を踏まえ 現行の市街化調整区域の維持を基本としつつ 基盤施 設整備とあわせた土地利用の誘導や既存集落地の維持に向けた方策を以下に示す 自然環境の保全に向けた地域制緑地制度等の適切な運用都市計画緑地及び特別緑地保全地区の指定区域の拡大を図るとともに 風致地区の活用を含めた地域制緑地制度等の運用を定める 自然環境との調和に配慮した土地利用の誘導基盤施設整備や既存集落地においては ゆとりある田園型居住地の形成に配慮した建築物の用途及び形態規制を導入する < 土地利用制度の活用方針 > * 市街化調整区域における 地区計画等の活用 例えば ゆとりある低密度な空間が形成されるよう 敷地規模規制 壁面位置の制限等を定める 建物用途及び高さ制限については 低層住宅を基本としつつ 住み続けるための身近な店舗等の立地を許容する制限とする 建築物の形態 意匠 色彩 外構の緑化及び生垣の設置( ブロック塀の規制等 ) を誘導し 自然環境との調和に配慮した景観形成を誘導する 26

31 視点 3 多様な担い手との協働による個性豊かな地域の育成 テーマ5 都市計画道路等の整備の時期などを捉えた沿道土地利用の誘導 1 現況 動向これまで町田市の都市計画道路等の沿道における用途地域は 地域の特性 将来像を踏まえ 主に下記の2 通りの指定が行われてきた 主要な幹線道路沿道については主に準住居地域を指定し 自動車関連施設をはじめとする商業 業務 サービス施設と住居機能とが調和する土地利用を誘導 その他の路線については 主に第二種中高層住居専用地域を指定し 中高層住宅を中心に生活に必要な一定の商業 サービス施設の立地を許容する土地利用を誘導また 2004 年から中高層建築物の高さに対する一定のルールとして 斜線型の高度地区とあわせて 31mの絶対高さ制限を指定し 後背地の低層専用住宅地への環境に配慮してきた 一方 都市計画道路等沿道の土地利用は 町田市都市計画マスタープラン 等において 土地利用の方向性が示されているが 地区計画を目指した地元主体のまちづくりの連携と道路整備のタイミングがあわない状況があり 都市計画道路等の沿道にふさわしい土地利用が図れない状況もある 2 土地利用の方向性都市計画道路等の沿道については 地区住民への十分な説明を行い 都市計画道路等の整備時期などを捉えた沿道市街地にふさわしい土地利用の誘導を図る 後背地に低層専用住宅地が隣接する場合については 低層住宅地の住環境に配慮した中層建築物等の誘導を図る 3 土地利用の規制誘導 実現プロセスの方向性 都市計画道路等沿道の適切な土地利用の誘導都市計画道路等の沿道では 道路整備の時期などを捉えて 町田市都市計画マスタープラン 等に示す土地利用を誘導する また 指定する用途地域の類型及び後背地の特性を考慮し 建築物の形態規制を導入する 道路整備等を契機とした地区のまちづくりを推進都市計画道路等沿道の後背地では 道路等の整備及び用途地域等の土地利用規制の変更を契機とした地区主体のまちづくりを推進する 27

32 都市計画道路等の沿道の適切な土地利用の誘導 ( イメージ ) 絶対高さ制限 31m 絶対高さ制限 10m ( 低層専用住宅地 ) 後背ゾーン 沿道ゾーン ( 都市計画道路等 ) 沿道ゾーン ( 低層専用住宅地 ) 後背ゾーン 絶対高さ制限を 31m より低く指定 絶対高さ制限 10m ( 低層専用住宅地 ) ( 都市計画道路等 ) 後背ゾーン 沿道ゾーン 沿道ゾーン ( 低層専用住宅地 ) 後背ゾーン 沿道においては 斜線型の高度地区とあわせて指定 28

33 テーマ6 大規模土地利用転換を捉えた適切な規制誘導 1 現況 動向近年 工場や教育施設 研究施設などの大規模敷地において 突然の土地利用転換により 周辺の市街地環境に大きな影響を与える建築物が立地し 周辺住民とのトラブルに発展するケースが見受けられる 工業系地域における大規模敷地の土地利用転換準工業地域等では 工場や倉庫等の撤退後に 緩い建築規制を使い 大規模なマンションなどへ土地利用転換される傾向が見受けられる これにより 工場等の操業環境への影響や 工場等と住民の市街地環境に対する考え方の相違による地域コミュニティの関係悪化が懸念される また こうした地域では 周辺住宅地より道路等の基盤が比較的弱く 予期せぬ土地利用転換により 交通 防災などの問題も懸念される 低層住居専用地域に隣接する教育施設 研究施設などの土地利用転換教育施設 研究施設などの大規模敷地では 低層住居専用地域の中に島状に中高層住居専用地域が指定されているケースが多く 予期せぬ土地利用転換により周辺の市街地環境に大きな影響を与える恐れがある 適切なタイミングで市が関与できる仕組みが不十分現在 一定規模以上の開発事業計画においては 建築計画の概略設計後に事前協議を行っていることから 建築計画等に対する町田市の要望が取り入れられないケースも見受けられる 2 土地利用の方向性 大規模敷地の予期せぬ土地利用転換に備えて これまでより早い段階で町田市が関 与できる仕組みを確立する 低層住居専用地域での大規模な土地利用転換のイメージ 大規模な土地利用転換 低層住居専用地域 29

34 3 土地利用の規制誘導 実現プロセスの方向性土地利用の方向性の実現に向け 大規模開発等に係る事前協議の仕組みの強化及び大規模な土地利用転換が想定される地域での土地利用規制を導入することなどが考えられる 大規模開発等に関する仕組みを強化大規模開発等の事前段階で 町田市の助言等による適切な土地利用を誘導する事前協議の仕組みを強化する 大規模土地利用転換に対応する土地利用制度の検討土地利用転換が想定される大規模敷地のある地域について あらかじめ 周辺地域の特性及び 町田市都市計画マスタープラン 等における位置付けを踏まえながら 建築物の用途及び形態の規制を強化する土地利用制度の活用を図る 例えば 現況用途以外のマンション等を建築する場合に 計画建築物に対する規制を強化するなどが考えられる < 土地利用制度の活用方針 > * 大規模な土地の取引段階における届出 助言の手続の検討 * 大規模開発の事前協議における市の助言 指導の仕組みの強化 * 工場や教育施設 研究施設などの大規模敷地がある低層住居専用地域の隣接地域及び工業系用途地域における 特別用途地区及び地区計画等の活用 30

35 テーマ7 市民 事業者等による都市計画提案制度の活用の手続等 1 現況 動向これまで 市民 事業者等による都市計画の見直しに係る提案及び要望については 関係部署において個別に協議を行ってきた 近年 市民協働への意識の高まりや地方分権により 町田市の説明責任及び透明性の確保が求められており 都市計画の提案を受けるにあたっても その手続 基準等の明確化が必要とされる 2 土地利用の規制誘導 実現プロセスの方向性市民 事業者等による都市計画の提案がより一層行いやすく活用しやすいものとなるよう 以下に示す仕組みや体制を整える ( 下記の番号は 32 ページのフローと対応 ) 事前相談手続きの導入 (2) 法定の都市計画提案制度手続の前段階に 事前相談手続を導入し 都市計画の見直しに関する市民 事業者等からのニーズやアイデアを広く受け止めるとともに 町田市の考え方や今後の協議について説明する 審査基準の明示 (2 5) 審査の根拠となりえる判断基準を明示する * 東京都の 町田都市計画都市計画区域の整備 開発及び保全の方針 ( 都市計画区域マスタープラン ) との整合 * 町田市都市計画マスタープラン 等との整合など 5の段階の判断基準として 上記に加え 次のような項目などが考えられる * 対象区域及び周辺住民に対する説明会開催及び意見聴取 住民との調整 おおむねの賛同 * 周辺環境への配慮及びまちづくりへの貢献 * 計画の担保性 * 関係条例等に即すなど 提案書及び提案に係る判断の内容に関する公表 縦覧 (4 7) 手続に係る透明性の確保 必要に応じて より住民が提案しやすい仕組みの導入を検討住民からの提案の促進 * 区域面積の緩和 * 提案に係る要件の引下げ * 提案が可能な主体の追加など 31

36 都市計画提案制度のフローイメージ : 法律以外の付加手続 1 提案者の発意 2 事前相談 3 提案書の提出 ( 都市計画法第 21 条の 2) 4 提案書の公表 縦覧 ( 必要に応じて ) 5 審査基準に基づく判断 ( 都市計画法第 21 条の 3) 6 不採用の場合都市計画審議会の意見聴取 提案者への通知 ( 都市計画法第 21 条の 5) 7 判断の内容の公表 縦覧 ( 必要に応じて ) 都市計画原案の作成 2 の事前相談のイメージ例 事前相談内容 a) 地区住民主体のまちづくり b) 事業者の開発等の提案 c) 基準にそぐわない旨を伝える a)-1 地区街づくりの枠組み a)-2 提案制度の手続 b)-1 町田市主導により見直し b)-2 提案制度の手続 他の制度 運用等 a)-1 地区街づくりの枠組み ( 町田市住みよい街づくり条例 ) 地域の将来像の検討や合意形成を支援するためのツールである地区街づくりプランを紹介する 必要に応じて 提案制度により地区計画等への移行や現行の地区計画等の見直しを行う (a)-2) b)-1 町田市として政策的に取り組む地区 ( 町田市主導による土地利用制度の導入など ) 鉄道駅周辺の拠点的地区など政策的に取り組む必要がある地区については 提案制度ではなく 町田市主導による都市計画の見直しも含めて 権利者と地域の将来像や規制見直しの方向性などについて協議する 32

37

38 第 2 章土地利用基本方針の実現に向けて 第 1 章の土地利用基本方針の実現に向けて 以下に 用途地域等に関する指定方針 と その他の土地利用制度活用の方針 及びこれらを踏まえた 用途地域等に関する指定基準 を示す 土地利用の基本方針 指定方針 用途地域別の指定方針 用途地域の変更及び決定に当たって留意すべき事項 その他の土地利用制度活用の方針 指定基準 用途地域等 に関する指定基準 用途地域等の変更 決定 2-1 用途地域等に関する指定方針 1 用途地域別の指定方針市街化区域においては これまで形成されてきた土地利用を維持 継承していくため 基本的に現在指定の用途地域を維持する こうした均衡を保ちながらも 今後 人口減少など社会状況の変化などに適切に対応し 質の高い住宅市街地を維持 形成していくために 各地域の動向や将来像に応じた適切な土地利用の誘導と 実現に向けた用途地域の変更及び決定が求められる 用途地域の変更及び決定は東京都の 町田都市計画都市計画区域の整備 開発及び保全の方針 ( 都市計画区域マスタープラン ) 町田市の 町田市都市計画マスタープラン 等の都市計画に関する基本的な方針及び第 1 章の土地利用基本方針の実現に向け 誘導すべき事項を地区計画等で定めることを原則とする 以下に市街地類型毎に町田市の特性を踏まえた用途地域の指定方針を示す なお 指定に当たっては 目指すべき市街地の将来像に適合するとともに 道路 鉄道等の整備状況 市街地開発事業等の進捗状況及び社会状況などを考慮する また 絶対高さ制限を定める高度地区の導入や敷地面積の最低限度の指定などにより街並みや環境に配慮するものとし 安易な規制緩和とならないよう留意する また 市街化調整区域内で用途地域が指定されている地域は 新たな施設などの立地を抑制していくために 引き続き現在の用途地域を維持することを基本とする (1) 住宅系土地利用住環境の改善 みどり豊かでゆとりある住宅地の形成 住み続けられる質の高い住宅地の形成など 地域ごとの住宅地の整備の方向に応じた適切な用途地域を指定する 戸建て主体の住宅地 ( 低密度住宅地 ): 第一種 第二種低層住居専用地域ゆとりある低層住宅地として良好な環境を維持する区域は 原則として第一種低層住居専用地域を指定する また 日用品販売店舗の立地を許容する区域は 第二種低層住居専用地域を指定する 33

39 これまでの町田市における指定の経緯を踏まえ 最低敷地規模は原則として 120 m2とする 一般住宅地 ( 中高密度住宅地 ): 第一種 第二種中高層住居専用地域中高層住宅地の住環境を維持する区域や計画的に整備された中高層住宅地は 原則として第一種中高層住居専用地域を指定する また 中小規模の店舗や事務所の立地を許容する区域は 第二種中高層住居専用地域を指定する 本地域 ( 一般住宅地 ) においては 原則として 31m の絶対高さを定める高度地区を指定する なお 幹線道路沿道で 周辺に低層住宅を主とする市街地が形成されている場合については 周辺に大きな影響を及ぼす可能性のある中高層建築物の立地を規制するため 31m の絶対高さを定める高度地区の規制値よりも低く定める 複合市街地 : 第一種 第二種住居地域 準住居地域商業地域に接するなど 建物用途が複合する区域で住環境の保護を図る区域は 第一種住居地域を指定する また 大規模な店舗や事務所が複合する区域は 第二種住居地域を指定する 道路の沿道において自動車関連施設などの立地を誘導し これと調和した住環境の保護を図る区域は 準住居地域を指定する 本地域 ( 複合市街地 ) においては 原則として 31m の絶対高さを定める高度地区を指定する なお 幹線道路沿道で 周辺に低層住宅を主とする市街地が形成されている場合については 周辺に大きな影響を及ぼす可能性のある中高層建築物の立地を規制するため 31m の絶対高さを定める高度地区の規制値よりも低く定める (2) 商業 業務系土地利用市民の日常生活の利便性に配慮し コンパクトな生活圏域を確立するため 各鉄道駅周辺や計画的に配置された住宅地内の商業地及び沿道商業地など商業 業務機能の集積を図るべき区域は 商業地域又は近隣商業地域を指定する 商業業務地 生活利便性を支える商業地 : 商業地域 近隣商業地域 町田市都市計画マスタープラン 等による にぎわいの拠点 としての位置付けがされている地域又は日常生活利便施設などのコミュニティインフラの集積した商業 業務機能を集積すべき幹線道路沿道等には 商業地域を指定する また 生活中心地や 日用品販売店舗等が既に集積した区域などで引き続きその機能を維持すべき又は集積すべき区域などは 近隣商業地域を指定する (3) 工業 ( 産業 ) 系土地利用 町田市都市計画マスタープラン 等における産業機能に関する位置付けがされている地域は 住宅と工業の混在状況などの地区の実態及び動向を踏まえ 工業専用地域 工業地域又は準工業地域を指定する 34

40 産業市街地 : 工業専用地域 工業地域市内産業機能の定着と活性化を図るべき区域については 工業専用地域又は工業地域を指定する 住宅等の混在を排除又は防止し 工業に特化した土地利用を図る区域及び計画的に工業地として整備を図る区域などについては工業専用地域を指定する その他の工業の利便を図る区域にあっては 工業地域に指定する なお 以上の用途地域の指定に際しては 原則として危険性の多い業種の工場を禁止する特別工業地区をあわせて指定する 住宅 産業共存地 : 準工業地域地場産業などが集積した住工混在地域のうち 産業機能を維持 増進すべき区域は 町田市都市計画マスタープラン 等における位置付けを踏まえ 住環境の保護に配慮しつつ準工業地域を指定する 35

41 2 用途地域等の変更及び決定に当たって留意すべき事項 (1) 用途地域等の適時適切な見直し都市計画事業等により 目指すべき市街地の将来像に変更が生じ 用途地域等を変更することが適当な場合は 事業の進捗状況に応じ適時適切に用途地域等を見直す なお 基盤整備済み地域において 人口減少 高齢化の進行など社会状況の変化等から 多様な世代のニーズにあった住宅や生活利便施設などを誘導するため現行規制の見直しが必要となった場合については 都市計画基礎調査等による市街地実態の把握及び将来像の検討を行った上で 必要に応じて用途地域等の変更を行う 市街地再開発事業等において面的な都市計画事業を行う場合は 事業の都市計画決定を契機として用途地域等の変更を行う 土地区画整理事業の施行区域にあっては 原則として仮換地指定以降に用途地域等の変更を行うこととし 区域の一部に仮換地指定がなされた場合は 誘導容積型地区計画とあわせて 用途地域等の変更を行う 都市計画道路等の整備に伴う用途地域等の変更は 事業認可及び建築基準法上の道路指定の時期を捉え 適切に見直しを行うとともに 誘導容積型地区計画を有効に活用する (2) 地区計画の原則化用途地域の変更に当たっては 都市機能の更新 住環境の保全など地区の課題にきめ細かく対応し 地域の特性に応じた目指すべき市街地の将来像を実現するために 必要な事項を原則として地区計画に定める なお 以下の条件を満たす場合又は容積率や建ぺい率の低減 地形地物による用途地域等の変更など 市街地環境に及ぼす影響が想定されない場合は 地区計画を定めないことができる 都市計画道路等の沿道以下に示す全ての条件を満たすものとする 目標とする市街地の将来像が 町田市都市計画マスタープラン 等に明記されており この実現が 地区計画によらず他の都市計画によって担保されること 地区住民等と市街地の将来像を検証し それを実現する手法の導入と市街地の将来像について地域の合意を形成するプロセスを踏むこと 土地区画整理事業等により既に一定の基盤が整備されている地域以下に示す全ての条件を満たすものとする 町田市都市計画マスタープラン 等との整合が図られていること 建築物の高さの制限 敷地規模制限などが定められていること 地区住民等と市街地の将来像を検証し それを実現する手法の導入と市街地の将来像について地域の合意を形成するプロセスを踏むこと 36

42 参考 地区計画と地域地区の制限事項との比較 地区計画用途地域高度地区特別用途地区 地区施設 用途制限 1 - 最低敷地規模 - - 制限外壁の後退 距離制限建築物の 2 - 高さの制限 1 地区計画は 用途地域に比べ より詳細な建物用途の制限が可能 2 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域に限る (3) 区域の設定 1 区域の境界線等第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域又は第二種中高層住居専用地域と 商業地域 工業地域又は工業専用地域とは 原則として相互に接しての指定は行わない また 住居系用途地域と路線式用途地域や準工業地域とが隣接する場合などは 隣接する用途地域相互の容積率の差が過大にならないよう配慮して設定する 用途地域等の区域の境界線は 道路 鉄道 河川 その他の地形地物など 土地の範囲を明示するために適当なものを境界線とする ただし 幹線道路沿道など地域の特性のためこれにより難い場合は 路線式指定とすることができるものとする なお 地形地物等により難い場合は 市街地再開発事業境界 行政界などを境界線とすることができる 2 標準面積及び路線式指定の区域用途地域等の最小標準面積は 指定基準 に示された数値を原則とするが 都市計画事業 特別用途地区 地区計画等により計画的な市街地の整備を図る区域及び比較的規模の大きい供給処理施設などの公共施設の区域については 指定基準の数値によらないことができる また 用途地域等を路線式指定とする場合 原則として その区域の幅は道路境界線より 20m とする ただし おおむね 15m 以上の幅員を有する道路沿いの区域を路線式指定とする場合は 延焼遮断帯形成など土地利用の目標 地域の特性及び周辺の土地利用等を勘案し その区域の幅は 道路境界線より 30m とすることができる 37

43 2-2 その他の土地利用制度活用の方針 1 特別用途地区特別用途地区については 市町村の創意工夫により種類の名称を自由に定めることができることから 土地利用の増進 環境の保護などの特別の目的を実現するため 用途地域を補完し 特定の建築物の用途等を制限又は緩和することが必要な区域について 積極的に活用を図る なお 指定に当たっては 用途地域との関係を十分に考慮したうえで 当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進 環境の保護など 実現を図るべき特別の目的を明確に設定して 適切な位置及び規模で定める (1) 特別工業地区工業系用途地域が指定されている区域のうち 公害を防止する必要がある区域や住工混在地域で地場産業を保護 育成すべき区域などに指定する また 第一種住居地域 第二種住居地域及び準住居地域に指定されている区域のうち 住工の共存を図るため 住環境を保護しつつ地場産業等を育成すべき区域などに指定する (2) 文教地区学校その他の教育文化施設に係る良好な環境の保護又は住宅地の良好な文教的環境の保護を図るため 主として住居系用途地域に指定する 2 高度地区住環境の保護や良好な都市環境の形成を図るため 基本となる用途地域との整合に留意し それぞれの市街地の特性に応じて 以下の高度地区を指定する 主として居住環境の保全を図る場合は 斜線制限型高度地区 主として街並み景観の形成を図る場合は 絶対高さ制限を定める高度地区 居住環境の保全及び街並み景観の形成を図る場合は 斜線制限型高度地区の斜線勾配を一定の高さに留め 建築物の絶対高さ制限を定める高度地区また 一般住宅地及び複合住宅地において用途地域を指定する際には 31m の絶対高さ制限を定める高度地区を指定する ただし 幹線道路沿道で第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域と隣接する地域については 周辺の市街地環境への影響に配慮し 31m の絶対高さを定める高度地区の規制値よりも低く定める 土地の高度利用を図る観点から 400% 以上の容積率が指定された区域については 斜線制限型高度地区を指定しないものとする ただし 路線式指定の区域で 特に住環境の保護を図る必要がある場合は 必要に応じて指定する 3 高度利用地区土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため 東京都が定める 東京都高度利用地区指定方針及び指定基準 (2013 年改定 ) に基づき 市街地の特性を踏まえて適切な土地利用を誘導する 38

44 4 防火地域及び準防火地域防災上重要な地域を対象に 原則として 400% 以上の容積率が指定された区域に防火地域を指定する また 都市計画で外壁の後退距離の限度や一定規模以上の敷地面積の最低限度が定められた場合など 防災上の措置が講じられた区域を除き 50% 以上の建ぺい率が指定された区域に準防火地域を指定する 5 風致地区 法令及び都市計画運用指針等を鑑み 適切に定める 6 特別緑地保全地区 町田市ふるさとの森 などについて 土地所有者の合意など条件が整った場所から 都市緑地法による特別緑地保全地区の指定を進める 7 生産緑地地区市街地内の農地については 公共空地としての機能とともに貴重な農業資源として活用され また将来的には公園等の施設緑地としての活用も期待されるため 追加指定を行う 8 地区計画地区の課題にきめ細かく対応し 地域の特性に応じた目指すべき市街地の将来像を実現するため 住民等の意見を反映して地区独自のまちづくりのルールをきめ細かく定める 策定に当たっては 当該地区の都市全体における位置付け並びに当該地区で行われる社会経済活動の現状及び見通しを踏まえて定めることを基本とする 9 その他 (1) 一団地の住宅施設一団地の住宅施設の都市計画が指定されている大規模団地においては 地域にふさわしい良好な住宅及び住環境整備を適切に誘導するため 周辺市街地との調和に配慮し 建築物の用途制限 容積率の最高限度並びに道路 公園及び緑地の保全など必要な事項を定めた上で 原則として一団地の住宅施設の都市計画を廃止し 周辺地区の状況も勘案した地区計画への移行を促進する (2) 区域区分区域区分については 市街地の無秩序な拡大を抑制するため 東京都の 用途地域等に関する指定方針及び指定基準 (2002 年 ) における市街化区域及び市街化調整区域の設定方針等の章を踏まえ 東京都と調整を図り対応する (3) 市街化調整区域における適切な土地利用の誘導市街化調整区域の土地利用については 町田市市街化調整区域における適正な土地利用の調整に関する条例 (2010 年 ) を踏まえ 適正な土地利用を図る 39

45 2-3 用途地域等に関する指定基準 1 用途地域に関する指定基準 (1) 第一種低層住居専用地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域低層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域又は 公園 緑地等のみどり及び自然環境との調和に配慮する地域 (1) 公園 緑地等のみどり及び自然環境との調和に配慮する地域 (2) 良好な低層住宅地として その環境を保護する区域 (3) 土地区画整理事業その他の市街地開発事業等により低層住宅地として 面的な市街地整備を図る区域 2. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準の通りとする ただし これにより難い区域は建ぺい率 30% 容積率 50% とする 3. 外壁の後退距離外壁の後退距離は 必要な区域について1.5 m 又は1mに指定する ただし 地区計画により異なる数値を定めることができる 7. 建築物の高さの最高限度建築物の高さの最高限度は 10m 又は12m に指定する 8. 規模おおむね5ha 以上とし 形状は整形とする ただし 第二種低層住居専用地域と隣接する区域又は地区計画等による区域は この限りでない また 建ぺい率と容積率の組合せの適用区域の選定はおおむね0.5ha 以上とする 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 良好な住環境を維持するため 原則として敷地面積の最低限度を定めることとする また 区域の道路等公共施設の整備水準に応じて 壁面の位置 容積率の最高限度などに関する事項を定める 特に低層住宅地の環境に配慮が必要な場合は 環境形成型地区計画を定めることとする 4. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 原則として 120 m2と する 5. 高度地区原則として 第一種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以上の区域については 第二種高度地区に指定することができる 6. 防火地域及び準防火地域建ぺい率 50% 以上の区域は準防火地域に指定する ただし 公共施設の整備された区域で延焼のおそれの低い区域については この限りでない また 延焼の防止を図る必要のある区域については 建ぺい率 40% の区域についても指定することができる 40

46 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更にあたり 導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 農地等が多く存在し 道路等の都市基盤が未整備な区域及び良好な樹林地等の保全を図る区域など みどりと調和した良好な住環境を形成していく区域 敷 2. 既存住宅地のうち 道路等の都市基盤が十 分でない区域 敷 3. 耕地整理事業等により道路等がある程度整備されている区域で 用途地域又は地区計画等において 敷地規模及び壁面の位置 敷地内の道路沿いの壁面後退部分の緑化に関する事項など住宅地の環境の向上に寄与する事項が定められた区域 敷 壁 環 容 土地区画整理事業等により まとまって整備された区域若しくは道路等の公共施設が整備された区域又は整備されることが確実な区域 敷 敷 壁 敷 環 ( 参考 ) 日影による中高層建築物の高さの限度については 東京都日影による中高層建築物の高さの制限に関する条例 に基づくものとする ( 商業地域 工業地域及び工業専用地域を除く 以降同様 ) ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度環 : 環境形成型地区計画 ( ) 環境形成型地区計画本方針における環境形成型地区計画とは 敷地内の緑化を促進することによって 骨格的なみどりと連携したネットワークを形成して 環境負荷の低減 環境との共生を図り みどり豊かな都市環境を形成することを目的とした地区計画のことをいう 地区整備計画において 壁面の位置の制限 敷地面積の最低限度その他必要な制限を定め 建築基準法に基づき条例化する また 道路からの壁面後退を行う敷地の部分を地区施設として位置づけ 積極的な緑化を図る 41

47 (2) 第二種低層住居専用地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域主として低層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域 (1) 良好な低層住宅地の環境を保護しつつ 日用品販売店舗等の利便施設等が立地している区域又は計画的に立地を図る区域 (2) 主要な生活道路沿いの区域で 良好な低層住宅地の環境を保護する区域 2. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする 3. 外壁の後退距離外壁の後退距離は 必要な区域について1.5 m 又は1mに指定する ただし 地区計画により異なる数値を定めることができる 8. 規模おおむね1ha 以上とし 形状は整形とする ただし 第一種低層住居専用地域と隣接する区域又は路線式指定とする区域は この限りでない 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 良好な住環境を維持するため 原則として敷地面積の最低限度を定める また 区域の道路等公共施設の整備水準に応じて 壁面の位置 容積率の最高限度などに関する事項を定める 特に低層住宅地の環境に配慮が必要な場合は 環境形成型地区計画を定めることとする 4. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 原則として 120 m2と する 5. 高度地区原則として 第一種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以上の区域については 第二種高度地区に指定することができる 6. 防火地域及び準防火地域建ぺい率 50% 以上の区域は準防火地域に指定する ただし 公共施設の整備された区域で延焼のおそれの低い区域については この限りでない また 延焼の防止を図る必要のある区域については 建ぺい率 40% の区域についても指定することができる 7. 建築物の高さの最高限度 建築物の高さの最高限度は 10m 又は 12m に指定する 42

48 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更にあたり 導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 環境良好な低層住宅地で 小規模な店舗等が 敷 立地している区域又は計画的な立地を図る区 域で その環境を保護する区域 環境の良好な低層住宅地の主要な生活道路沿 敷 いで 小規模な店舗等の計画的な立地を図る 区域で その環境を保護する区域 土地区画整理事業等により まとまって整備された区域若しくは道路等の公共施設が整備された区域又は整備されることが確実な区域にあって 小規模な店舗等が立地している区域又は計画的な立地を図る区域で その環境を保護する区域 敷 敷 壁 敷 壁 敷 環 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度環 : 環境形成型地区計画 ( ) 環境形成型地区計画本方針における環境形成型地区計画とは 敷地内の緑化を促進することによって 骨格的なみどりと連携したネットワークを形成して 環境負荷の低減 環境との共生を図り みどり豊かな都市環境を形成することを目的とした地区計画のことをいう 地区整備計画において 壁面の位置の制限 敷地面積の最低限度その他必要な制限を定め 建築基準法に基づき条例化する また 道路からの壁面後退を行う敷地の部分を地区施設として位置づけ 積極的な緑化を図る 43

49 (3) 第一種中高層住居専用地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域中高層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域 (1) 良好な中高層住宅地として その環境を保護する区域 (2) 土地区画整理事業その他の市街地開発事業等により道路 下水道 及び公園等が整備された区域で 住環境の保護を図りつつ住宅を中高層化する区域 2. 容積率原則として 200% 以下とする ただし 特に高度利用を図ることが必要な区域は300% とする 3. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする 7. 規模おおむね3ha 以上とし 形状は整形とする ただし 第二種中高層住居専用地域と隣接する区域又は路線式指定とする区域は この限りではない また 建ぺい率と容積率の組合せの適用区域の選定はおおむね0.5ha 以上とする 8. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 良好な中高層住宅地としてその環境の整備を図るため 原則として敷地面積の最低限度 壁面の位置 高さの最高限度などに関する事項を定めるとともに 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定めることとする 4. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 必要な区域について積 極的に指定する 5. 高度地区 (1) 原則として 31mの絶対高さ制限を定める高度地区と斜線制限型高度地区を併せて指定する (2) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に指定し 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以下の区域は第一種高度地区に指定することができる 6. 防火地域及び準防火地域原則として準防火地域に指定する ただし 容積率 200% 以上の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 44

50 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 計画的な中高層住宅地として整備された区域又は整備す 敷 高 ることが確実な区域で みどり豊かに育まれた住環境を 継承する区域 副次核の周辺及び生活中心地の周辺の区域で 良好な中 敷 壁 高 高層住宅地化を図るべき区域 学校 図書館 その他の教育施設 病院等の立地を図る 高 区域 上記 3. の区域で 計画的に高度利用を図る区域 高 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を 敷 高 貫通する主要な道路沿いで 特に後背地の良好な環境を 保護する区域 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 45

51 (4) 第二種中高層住居専用地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域主として中高層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域 (1) 中規模な店舗等の立地を許容しつつ良好な中高層住宅地の環境を保護する区域 (2) 土地区画整理事業その他の市街地開発事業等により道路 下水道 及び公園等が整備された区域で 住環境の保護を図りつつ住宅を中高層化する区域 (3) 住居専用地域を貫通する主要な道路沿いで 中規模な店舗等の立地を許容しつつ 特に後背地の良好な住環境を保護するべき区域 2. 容積率原則として 200% 以下とする ただし 特に高度利用を図ることが必要な区域は300% とする 3. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする 6. 防火地域及び準防火地域原則として 準防火地域に指定する ただし 容積率 200% 以上の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 7. 規模おおむね3ha 以上とし 形状は整形とする ただし 第一種中高層住居専用地域と隣接する区域又は路線式指定とする区域は この限りではない また 建ぺい率と容積率の組合せの適用区域の選定はおおむね0.5ha 以上とする 8. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 良好な中高層住宅地としてその環境の整備を図るため 原則として敷地面積の最低限度 壁面の位置 高さの最高限度などに関する事項を定めるとともに 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定めることとする 4. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 必要な区域について積 極的に指定する 5. 高度地区 (1) 原則として 31mの絶対高さ制限を定める高度地区と斜線制限型高度地区を併せて指定する (2) 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を貫通する主要な道路沿いで特に後背地の良好な住環境を保護すべき区域における 絶対高さ制限を定める高度地区の指定の際には 31mの絶対高さ制限を定める高度地区よりも低い規制値を適用する (3) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に指定し 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以下の区域は第一種高度地区に指定することができる 46

52 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を 敷 高 貫通するおおむね 12m 以上の幅員の道路沿いで 中規 模な店舗等の立地を許容しつつ 特に後背地の良好な住 環境を保護すべき区域 第一種中高層住居専用地域を貫通する主要な道路沿い で 特に後背地の良好な住環境を保護すべき区域 3. 中高層住宅地として開発 整備する区域又はすでに中高 層住宅地として整備されている区域で 住民の日常生活 の利便から中規模な店舗等の立地を図る区域 4. 副次核の周辺及び生活中心地の周辺で 良好な中高層住 敷 壁 高 宅地化を図る区域で 住民の日常生活の利便から中規模 な店舗等の立地を図る区域 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 47

53 (5) 第一種住居地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域住環境を保護するため定める地域 (1) 商業地又は工業地に接する区域で 用途が混在しているが 住環境を保護する区域 (2) 住居専用地域を貫通する幹線道路沿いの区域で 用途が混在している又は用途の混在を許容しつつ 住環境を保護する区域 2. 容積率原則として 200% 以下とする ただし 特に高度利用を図ることが必要な区域は300% とする 7. 防火地域及び準防火地域原則として 準防火地域に指定する ただし 容積率 200% 以上の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 8. 規模おおむね3ha 以上とし 形状は整形とする ただし 道路沿いに路線式指定とする区域は この限りではない また 建ぺい率と容積率の組合せの適用区域の選定はおおむね0.5ha 以上とする 3. 建ぺい率原則として60% とする ただし 防火地域は 80% その他地域の特性に応じて50% とすることができる 4. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 目標とする市街地の将来像を実現するため 原則として用途 敷地面積の最低限度 壁面の位置 高さの最高限度などに関する事項や 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定める 5. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 必要な区域について積 極的に指定する 6. 高度地区 (1) 原則として 31mの絶対高さ制限を定める高度地区と斜線制限型高度地区を併せて指定する (2) 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を貫通する主要な道路沿いで特に後背地の良好な住環境を保護すべき区域における 絶対高さ制限を定める高度地区の指定の際には 31mの絶対高さ制限を定める高度地区よりも低い規制値を適用する (3) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に指定し 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以下の区域は第一種高度地区に指定することができる 48

54 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 用途が混在している又は用途の混在を許容しつつ 住環 用 敷 高 境を保護する区域 上記 1 の区域で おおむね 12m 以上の幅員の道路沿い 用 敷 高 の区域又は鉄道駅周辺若しくは副次核周辺等の高度利用 を図る区域 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を 敷 高 貫通するおおむね 12m 以上の幅員の道路沿いの区域 で 用途が混在している又は用途の混在を許容しつつ 後背地の良好な住環境を保護すべき区域 200 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 49

55 (6) 第二種住居地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域主として住環境を保護するため定める地域 (1) 大規模な店舗 事務所等が混在している又は混在を許容する住宅地で 住環境を保護する区域 (2) 第一種住居地域を貫通する幹線道路沿いの区域で 住環境を保護する区域 2. 容積率原則として 200% 以下とする ただし 特に高度利用を図ることが必要な区域は300% とする 3. 建ぺい率原則として60% とする ただし 防火地域は 80% その他地域の特性に応じて50% とすることができる 8. 規模おおむね3ha 以上とし 形状は整形とする ただし 道路沿いに路線式指定とする区域は この限りではない また 建ぺい率と容積率の組合せの適用区域の選定はおおむね0.5ha 以上とする 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 目標とする市街地の将来像を実現するため 原則として用途 敷地面積の最低限度 壁面の位置 高さの最高限度などに関する事項や 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定める 4. 建ぺい率と容積率の組合せ 建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとお りとする 5. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 必要な区域について積 極的に指定する 6. 高度地区 (1) 原則として 31mの絶対高さ制限を定める高度地区と斜線制限型高度地区を併せて指定する (2) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に指定し 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以下の区域は第一種高度地区に指定することができる 7. 防火地域及び準防火地域原則として 準防火地域に指定する ただし 容積率 200% 以上の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 50

56 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 大規模な店舗 事務所等が混在している又は混在を許容 用 敷 高 する住宅地で 住環境を保護する区域 上記 1 の区域で おおむね 12m 以上の幅員の道路沿い 用 敷 高 の区域又は鉄道駅周辺若しくは副次核周辺等の高度利用 を図る区域 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 51

57 (7) 準住居地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ これと調和した住環境を保護するため定める地域 (1) 住宅地を貫通する幹線道路等の沿道のうち 自動車関連施設等が立地している区域又は計画的に立地を図る区域で 住環境を保護する区域 2. 容積率原則として 200% 以下とする ただし 特に高度利用を図ることが必要な区域は300% とする 3. 建ぺい率原則として60% とする ただし 防火地域は 80% その他地域の特性に応じて50% とすることができる 7. 防火地域及び準防火地域原則として 準防火地域に指定する ただし 容積率 200% 以上の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 8. 規模おおむね1ha 以上とする 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 目標とする市街地の将来像を実現するため 原則として用途 敷地面積の最低限度 壁面の位置 高さの最高限度などに関する事項や 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定める 4. 建ぺい率と容積率の組合せ 建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとお りとする 5. 敷地面積の最低限度 敷地面積の最低限度は 必要な区域について積 極的に指定する 6. 高度地区 (1) 原則として 31mの絶対高さ制限を定める高度地区と斜線制限型高度地区を併せて指定する (2) 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を貫通する主要な道路沿いで特に後背地の良好な住環境を保護すべき区域における 絶対高さ制限を定める高度地区の指定の際には 31mの絶対高さ制限を定める高度地区よりも低い規制値を適用する (3) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に指定し 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する 52

58 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 用途地域の変更にあたり 導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 道路沿いに自動車関連施設等が立地している区域 用 敷 高 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域を 敷 高 貫通するおおむね 12m 以上の幅員の道路沿いの区域に おいて自動車関連施設等が立地している区域又は計画的 な立地を図る区域であって 住環境の保護を図るととも に 後背地の良好な住環境を保護すべき区域 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域以 用 敷 高 外の住宅地を貫通するおおむね 12m 以上の幅員の道路 沿いの区域において自動車関連施設等が立地している区 域又は計画的な立地を図る区域であって 住環境の保護 を図る必要がある区域 80 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 53

59 (8) 近隣商業地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 (1) 都市核 副次核及び生活中心地 (2) 都市核の周辺及び副次核の周辺の区域 (3) 日用品販売店舗を主体とした区域 (4) 住宅地に新鉄道駅が設置されるなど 日用品販売店舗等の立地を図る区域 (5) 幹線道路沿いで 沿道にふさわしい業務施設等が立地している区域又は計画的に立地を図る区域 6. 高度地区 (1) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に指定し 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する ただし 容積率 150% 以下の区域は第一種高度地区に指定することができる 容積率 400% の区域については 路線式指定の区域を除き 原則として斜線制限型高度地区に指定しない (2) 良好な街並み景観の誘導を図るべき区域等は 住環境に配慮しつつ 絶対高さ制限を定める高度地区に指定することができる 2. 容積率 (1) 原則として 300% とする (2) 都市核 副次核 生活中心地 都市核の周辺地域 副次核の周辺地域 及び幹線道路沿いの区域で 高度利用を図る区域は400% を指定することができる (3) 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域に囲まれた区域は原則として200% 以下とする 3. 建ぺい率原則として80% とする ただし 地域の特性に応じては60% とすることができる 4. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする 5. 敷地面積の最低限度敷地面積の最低限度は 必要な区域について積極的に指定する 7. 防火地域及び準防火地域容積率 400% 以上の区域は 防火地域に指定する その他の区域は 準防火地域に指定する ただし 容積率 300% 以下の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 8. 規模おおむね0.5ha 以上とする ただし 商業地域に隣接する区域又は道路沿いに路線式指定とする区域は この限りではない 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 目標とする市街地の将来像を実現するため 原則として用途 敷地面積の最低限度 壁面の位置などに関する事項や 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定める 54

60 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 集団 路線式の別 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 都市核 副次核 生活中心地 都市核の 集団 用 敷 周辺地域 及び副次核の周辺地域で日用 品販売店舗等の立地を図る区域 用 敷 壁 2. 第一種低層住居専用地域又は第二種低層 路線式 用 敷 住居専用地域に接する区域 上記 2. の区域以外の用途地域に接する 区域 路線式用 敷 4. おおむね 16m 以上の幹線道路沿いの区 域で 高度利用を図る区域 路線式用 敷 壁 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離制限容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 55

61 (9) 商業地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域主として商業その他の業務の利便を増進するため定める区域 (1) 副次核及び鉄道駅周辺の生活中心地 (2) 都市核 (3) 拠点性の高い計画的複合市街地 (4) 乗車人員の多い鉄道駅周辺の区域 (5) 幹線道路沿いで 商業 業務施設等が立地している区域又は立地を図る区域 2. 容積率 (1) 都市核は400% から800% とする (2) 副次核は200% から500% とする (3) 副次核で年間乗車人員が1000 万人を超える鉄道駅の周辺地区は 600% 又は700% とすることができる (4) 鉄道駅周辺の生活中心地は20 0% 又は 300% とする (5) 鉄道駅周辺の生活中心地で年間乗車人員が2 00 万人を超える鉄道駅の周辺地区は 40 0% 又は500% とすることができる (6) 幹線道路沿いは400% 又は500% とする (7) その他の商業地域は200% から400% とする (8) 幹線道路沿いで住宅地に接する場合は 後背地との容積率の差が過大とならないよう配慮する ( 容積率の差がおおむね300% 以内とする ) 4. 防火地域及び準防火地域容積率 400% 以上の区域は防火地域に指定する その他の区域は 準防火地域に指定する ただし 容積率 300% 以下の区域で市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 5. 規模おおむね0.5ha 以上とする ただし 近隣商業地域と接する区域及び路線式指定とする区域は この限りではない 6. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 目標とする市街地の将来像を実現するため 原則として用途 敷地面積の最低限度 高さの最高限度 壁面の位置などに関する事項や 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定める 3. 高度地区 (1) 容積率 200% の区域は第二種高度地区に 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定することができる 容積率 400% 以上の区域については 原則として斜線制限型高度地区に指定しない (2) 良好な街並み景観の誘導を図るべき区域等は 住環境に配慮しつつ 絶対高さ制限を定める高度地区に指定することができる 56

62 指定標準 適用区域 容積率 % 集団 路線式の 別 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 1) 1. 鉄道駅を中心とした生活中心地の商業 業務施設等の立 200 集団 用 敷 地を図る区域 上記 1. の区域にあって 年間の乗車人員が 400 集団 用 敷 200 万人を超える鉄道駅周辺地区 副次核の商業 業務施設等の立地を図る区域 200 集団 用 敷 上記 3. の区域にあって 年間の乗車人員が 500 集団 用 敷 1000 万人を超える鉄道駅周辺地区 都市核の核となる区域及び都市核の核となる区域の周辺 400 集団 用 敷 上記 5. の区域にあって 面的な基盤整備を図る区域 幅員 20m 以上の幹線道路沿いの区域 400 路線式 用 敷 500 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 57

63 (10) 準工業地域 指定 配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域主として 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するために定める地域 (1) 住宅と工場や倉庫などが混在しており 周辺環境と調和する産業機能の定着及び導入を図る区域 (2) 水道 下水道及びごみ焼却場等の供給処理施設の立地する区域又は電車操車場等の区域 (3) 店舗 事務所 流通関連施設等の業務系施設又は自動車修理工場等沿道サービス施設等の立地する区域 2. 容積率 (1) 原則として200% とする ただし 都市施設の整備状況又は土地利用状況に応じ高度利用を図る区域は 300% 又は400% とすることができる (2) 特に高度利用を必要としない区域は150% 以下とする 3. 建ぺい率原則として60% とする ただし 防火地域は 80% その他地域の特性に応じて50% とすることができる 4. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは 指定標準のとおりとする 5. 敷地面積の最低限度敷地面積の最低限度は 必要な区域について積極的に指定する 6. 高度地区 (1) 原則として 31mの絶対高さ制限を定める高度地区と斜線制限型高度地区を併せて指定する (2) 原則として 容積率 200% 以下の区域は第二種高度地区に 容積率 300% の区域は第三種高度地区に指定する その他の区域については 原則として指定しない ただし 容積率 150% 以下の区域は第一種高度地区に指定することができる 7. 防火地域及び準防火地域準防火地域に指定する ただし 400% 以上の区域は防火地域に指定する また 容積率 300% 以下の区域で 市街地の安全性の向上を図る区域は 防火地域に指定することができる 8. 規模おおむね5ha 以上とし 形状は整形とする ただし 供給処理施設等が立地している区域 工業地域と隣接する区域又は道路沿いに路線式指定する区域は この限りでない 9. 用途地域又は地区計画等で定める事項用途地域の変更を行う場合は 工場と住宅との調和する市街地の将来像を実現するため 原則として用途 敷地面積の最低限度 壁面の位置などに関する事項や 地区の環境の向上に配慮して壁面後退部分の緑化などに関する事項を定めることとする 58

64 指定標準 適用区域 建ぺい率 % 容積率 % 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 ) 1. 住宅と調和した複合市街地を目指す区域又は供給処 用 敷 高 理施設若しくは車両操車場等の立地する区域 上記 1. の区域にあって 高度利用を図る区域 工業系の施設があり 店舗 事務所 流通関連施設 等又は沿道サービス施設が立地している区域で 高 度利用を図る区域 用 敷 高 鉄道沿線 幹線道路沿道等で 騒音等が著しい区域 用 敷 高 又は著しくなると予想される区域で 特に後背地の 良好な住環境を保護することが必要な区域 上記 4. の区域にあって 高度利用を図る区域 用 敷 壁 高 ( 注 ) 用途地域の変更にあたり 指定標準の内容に応じて原則として用途地域又は地区計画等で導入を検討すべき事項及びその凡例敷 : 敷地面積の最低限度壁 : 壁面の位置又は外壁の後退距離容 : 容積率の最高限度用 : 建築物等の用途制限高 : 高さの最高限度 59

65 (11) 工業地域 指定 配置及び規模等の基準 ( 指定標準及び適用区域 ) 1. 指定すべき区域主として 工業の利便を増進するため定める地域 (1) 準工業地域では許容されない工場又は危険物の貯蔵所 処理場の立地を図るべき区域 (2) 工業団地など産業機能を集積させ その機能の育成を図るべき区域 (3) 住宅等との混在を排除することが困難又は不適当な工業地で 産業機能の維持を図るべき区域 2. 容積率 原則として 200% とする ただし 特に高度利用を必要としない区域については 150% 以下とす る 3. 建ぺい率 原則として 60% とする ただし その他地域の特性に応じては 50% とすることができる 4. 高度地区 原則として 31m の絶対高さ制限を定める高度地区に指定する 5. 防火地域及び準防火地域 原則として準防火地域に指定する 6. 規模 おおむね 5ha 以上とする 60

66 (12) 工業専用地域 指定 配置及び規模等の基準 ( 指定標準及び適用区域 ) 1. 指定すべき区域工業の利便を増進するため定める地域 (1) 工業の集積が多く その機能の育成を図り 住宅の立地を防止する区域 (2) 計画的に開発する工業団地の区域 2. 容積率 原則として 200% とする ただし 特に高度利用を必要としない区域については 150% 以下とす る 3. 建ぺい率 原則として 60% とする ただし 容積率 150% 以下の区域は 50% とすることができる 4. 高度地区 指定しない 5. 防火地域及び準防火地域 原則として準防火地域に指定する 6. 規模 おおむね 5ha 以上とする 61

67 2 その他の地域地区の指定基準特別用途地区 防火地域 準防火地域 高度地区及びその他の地域地区を有効に活用し 防災性の向上 良好な街並み景観の形成など地域の特性を活かして目標とする市街地の将来像への誘導を図る (1) 特別用途地区特別用途地区については 用途地域との関係を十分に考慮した上で 当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進 環境の保護など 実現を図るべき特別の目的を明確に設定して 適切な位置及び規模で定める なお 次に掲げる地区については それぞれ以下の方針による 1 特別工業地区 特定の工業の利便の増進を図る地区又はその利便の増進を図りつつ これと調和した住居等の環境の保護を図ることが必要な地区に指定する 工業地域及び工業専用地域で 水質汚濁 大気汚染等の公害を防止することが必要な地区に指定する 準工業地域のうち 住宅地に近接する区域又は家内工業若しくは中小企業の工場と住宅が混在しており 騒音 振動等の近隣公害の防止を図ることが必要な地区に指定する なお 準工業地域で 住居系用途に変化しつつある区域については 第一種住居地域 第二種住居地域等に変更するとともに 現存する工業系施設の保護 育成を図るため 必要に応じて工業系用途を緩和する特別工業地区を指定することができる 住居系用途地域においても 住環境を保護しつつ地場産業等の育成を図るべき区域について 工業系用途を緩和する特別工業地区を指定することができる 2 文教地区 住居系用途地域等において 学校 図書館等の教育文化施設の立地している区域又は良好な文教的環境の保護を図る住宅地等について指定する 原則として 住居系用途地域については第一種文教地区に その他の用途地域については第二種文教地区に指定する 3 その他の特別用途地区 商業系用途地域については 魅力ある賑わい空間の創出を目指し 商業系施設の誘導を図るため必要な区域において特別用途地区を指定する (2) 高度地区 原則として 低層住居専用地域は 第一種高度地区に指定する 原則として 容積率 200% の区域は 第二種高度地区とする 原則として 容積率 300% の区域は 第三種高度地区とする 商業系用途地域及び低層住居専用地域以外の区域については 原則として 31m の絶対高さ制限を定める高度地区を指定する 幹線道路の沿道の区域については 周辺の住環境の保護 都市景観の形成など地区の特性に配慮しつつ 斜線制限型高度地区を指定しないことができる 62