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せぴあうすい
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2 要約飲食料品小売業は 43 兆円の市場規模を持ち景気変動にも左右されにくいそのメインプレーヤーである食品スーパー ( 複合店含む ) に着目し東京圏における店舗実態 ( 立地規模築年数等 ) や人口集積地の店舗空白エリア既存競合店の実態等を調査し新規出店の可能性を探るさらに 21 年以降に開店した食品スーパーを核とする近隣型複合施設 16 施設を実地調査し出店エリアやテナント構成等を分析した飲食料小売業はオーバーストアといわれているが今回の調査で消費者のニーズを十分に満たせない店舗が多く残されており質的には充足されていない実態が明らかになった高齢化に伴い日常生活圏の食品スーパーや近隣型複合施設に対する消費者ニーズが高まっているが人口集積エリアでも半径 5m 圏に既存競合店のない店舗空白エリアや競争力に务る既存競合店しかないエリアなど有望な出店候補エリアが数多く存在することがわかったこうしたエリアの新規店舗には有力食品スーパーの強い需要が見込まれる投資先としても底堅いテナント需要と長期契約により安定した投資対象となるものと思われる [ 東京圏の食品スーパー出店状況 ] 東京圏の主要食品スーパー 19 社の総店舗数は 1,187 店単独店と複合店はほぼ同じ割合単独大型店は 198 年以前の旧耐震世代が全体の 26% フルラインナップが可能な標準的な店舗面積は 1,879 m2 (568 坪 ) 近隣型複合施設 19 施設の平均店舗面積は 4,318 m2 (1,36 坪 ) 食品スーパーと競合する大手総合スーパー 7 社の既存競合店は 349 店総合スーパーは食品スーパー以上に店舗の老朽化が顕著 [ 食品スーパーの出店動向と有望な出店候補エリア ] 東京圏における 21 年以降の新規出店は 452 店 ( 年平均 41.1 店ペース ) 有望な一次商圏 1,232 カ所のうち店舗空白エリアは 694 カ所 (56%) 有望な二次商圏 1,132 カ所のうち店舗空白エリアは 18 カ所 (9.5%) 一次商圏に既存競合店なし二次商圏に既存競合店ありのエリアが 591 カ所人口集積地の既存競合店は老朽店舗や中小店舗が多い有力食品スーパーは既存競合店があるエリアにも新規出店意欲が旺盛高齢者は日常生活圏の充実を望んでおり新規施設の開発が期待される [ 近隣型複合施設 16 施設の実地調査結果 ] 21 年以降の食品スーパーを核とする近隣型複合施設は 16 施設サブテナントはドラッグストア 7 割百円ショップや実用衣料が 4 割超 16 施設の 74% が 1km 圏に既存競合店があるエリアに出店上記の平均像は半径 1km 圏世帯数 1.2 万既存競合店 2 既存競合店年齢 2 年 1

3 目次レビュー 212 年秋季号東京圏の食品スーパー ( 近隣型複合施設含む ) に関する基礎調査 (212) はじめに食品スーパー業界の現状食品スーパー業界の現状 ( 全国 ) 東京圏の主要食品スーパー 19 社の出店状況競合する大手総合スーパー 7 社の実態... 6 参考資料 : 全国ショッピングセンターの出店状況東京圏の店舗空白エリアと出店可能性新規出店数人口集積地の店舗空白エリア新規出店候補エリア食品スーパーに対する高齢者ニーズ近隣型複合施設 16 の最新動向 ( 実査 ) 核店舗とテナント構成出店エリア動向おわりに付属資料 [ 食品スーパーを核とした主な近隣型複合施設 ] 本稿の用語の定義食品スーパー総合スーパー近隣型複合施設東京圏食品スーパー 19 社総合スーパー 7 社食品スーパー総合スーパー 54 社 : 食品売上の比率が 7% 以上のセルフサービスの店舗 : 衣食住の各分野の商品を総合的に揃えたセルフサービスの店舗 : いわゆる近隣型ショッピングセンター (NSC) であるが NSC の定義が統一されていないため本稿では食品スーパーを核として日常性の高い商品を取り扱う専門店等で構成され駅前 ( 駅出口から 24m 以内 ) を除く近隣住宅地を対象とした店舗面積 2, m2~1, m2の小商圏の施設とした : 国道 16 号線 129 号線の通る市町村とその内側のエリア : 総売上高 5 億円以上かつ東京圏に 1 店舗以上出店している企業ライフマルエツサミットカスミヤオコーなど : イオンイトーヨーカ堂ユニーダイエー西友など : 上記を含む売上上位の主な食品スーパー 47 社と総合スーパー 7 社 2

4 はじめに世界金融危機以降多くの産業が深刻な収益の悪化に苦しんだが小売業の販売額は比較的堅調に推移している小売業は 1 兆円を越す巨大市場であり飲食料品小売業 (43 兆円 ) や医薬品を含むその他小売業 (3 兆円 ) が市場を牽引しているこれらの生活必需品は販売額が大きく景気の変動に左右されにくい特徴がある ( 図 1) 図 1 主な小売業の販売額の推移 ( 燃料自動車小売業を除く ) 兆円 ( 品目別販売額 ) 飲食料品小売業その他小売業 ( 医薬化粧品家具スポーツ用品, 娯楽ペット用品中古品等 ) 兆円 ( 総販売額 ) 各種商品 14 衣服身の回り品機械器具出所 : 経済産業省商業販売統計より NREAM 作成本レポートではまず東京圏の主要食品スーパーならびにそれと競合する大手総合スーパーの既存競合店の規模築年立地状況を調査した既存競合店を地図上にプロットし人口集積エリアにおける既存競合店の実態や店舗空白エリアを抽出今後の新規出店余地を考察するさらに 27 年の改正まちづくり 3 法の完全施行によって開発が抑制された大規模商業施設に代わり今後増加が予想される食品スーパーを核とした近隣型複合施設を実地調査しその出店傾向やテナント構成を探った実査対象施設は 21 年以降に東京圏に誕生した 16 施設 ( 注 ) 本稿の店舗データは主な食品スーパー総合スーパー (54 社 ) の HP と東洋経済新報社の大型小売店データ 212 版から抽出した調査期間は 212 年 5 月 ~7 月現地調査食品スーパー各社と商業コンサルタントへのヒアリング公開情報を踏まえて 212 年 7 月 15 日時点の情報を基に集計した 3

5 1 食品スーパー業界の現状 1-1 食品スーパー業界の現状 ( 全国 ) 飲食料品小売市場は裾野が広く中小企業が多い全国ベースの飲食料品小売業の企業規模別販売額のシェアをみると ( 図 2) 中小企業が圧倒的に多く法人販売額でも 4 割を占めている再編効率化の余地が残されている業界であり今後大企業や中堅企業などによって徐々に中小企業の淘汰再編が進む可能性が高い食品スーパー大手 18 社の市場占有率は約 43% 飲食料品小売業のメインプレーヤーである食品スーパーでは年商 1, 億円以上の大手企業 18 社の占有率は約 43% であり ( 図 3) 寡占度は家電業界など他の小売業界より低い年商 1 億円以上 1, 億円未満の企業が約 1, 社もあり有力企業にとっては提携買収によるシェア拡大の余地が大きく再編効率化が進みつつある図 2 飲食料品小売業の企業規模 ( 売上高 ) 別シェア総額 33.4 兆円 ( 法人組織 ) 図 3 食品スーパー ( 各種食料品小売業 ) の企業規模 ( 売上高 ) 別シェア総額 16.9 兆円 ( 法人組織 ) 1, 億円以上 (3 社 ) 9.4 兆円 28.1% 1 億円以上 1, 億円未満 (359 社 ) 1.5 兆円 31.6% 1 億円未満 (71,3 社 ) 7.9 兆円 23.8% 1 億円以上 1 億円未満 (2,43 社 ) 5.5 兆円 16.6% 食品スーパーに限定すると 1, 億円以上 (18 社 ) 7.2 兆円 42.8% 1 億円以上 1 億円未満 (741 社 ) 2.3 兆円 13.7% 1 億円以上 1, 億円未満 (221 社 ) 6.5 兆円 38.6% 1 億円未満 (4,95 社 ).8 兆円 4.9% 出所 : 経済産業省平成 19 年商業統計より NREAM 作成食品スーパー業界は地域ごとに再編集約化が進む上記のように食品スーパー業界は大手の寡占度が低いため今後消費者の多様なニーズに応えられる企業を中心に再編が進むだろうしかし食品スーパーの販売額の 5 割以上を占める生鮮日配食品は地域性が強く地域の消費者のニーズにあった品揃えと店舗づくりが求められるこのためまずは地域ごとに再編集約化が進むものと考えられるそこで東京圏に絞り込み同エリアで店舗展開する主要食品スーパーならびに競合する大手総合スーパー各社の出店動向や既存競合店の実態を調査する 4

6 1-2 東京圏の主要食品スーパー 19 社の出店状況単独店と複合店はほぼ同じ割合まず東京圏 1 の主要食品スーパー 19 社 2 の出店状況を調査した総店舗数は 1,187 店 3 これを単独店と複合店に分類すると単独店 61(51%) 図 4 単独店複合店の割合複合店 586(49%) とほぼ同じ割合であった ( 図 4) 1 国道 16 号線 129 号線の通る市町村とその内側のエリア 2 食品売上の比率が 7% 以上で総売上高 5 億円以上かつ東京圏に 1 店舗以上出店している企業 3 各社 HP 掲載の店舗のうち当該商業施設全体店舗面積の概ね 9 割程度を自社で使用している場合を単独店とし他のテナントが 1 割超入居している場合を複合店とした複合 % 単独 61 51% 単独店 21 年以降の大型店の標準的な面積は 568 坪食品スーパー単独店舗 61 店のうち店舗面積 1, m2 (3 坪 ) 未満の小型店が 242 店 1, m2以上の大型店が 359 店であった取扱商品群のフルラインナップが可能とされる大型店 359 店の平均店舗面積は 1,762 m2 (533 坪 ) 開店年別では 199 年以前が全体の 38% を占めており 198 年以前の旧耐震年代の店舗も全体の約 26% あった ( 図 5) 図 6 は大型店 359 店のうち駅前の店舗を除く 4 近隣型 278 店について開店年代別に店舗面積の中央値を示したものである 1991 年以降店舗面積は大型化しており 21 年以降に開店した大型店では 1,879 m2 (568 坪 ) が標準的な店舗面積となっている 4 駅出口から徒歩 3 分 (24m) 以内を駅前とした駅前店舗を除外した理由は特殊性が高いため出所 :NREAM 図 5 開店年別店舗割合 (1, m2以上の大型店 ) 21 年 ~ 27% 1991 年 ~ 2 年 35% ~198 年 26% 1981 年 ~ 199 年 12% 図 6 単独店 ( 駅前を除く ) の年代別店舗面積 ( 中央値 ) 店舗面積 ( m2 ) 店舗面積 ( 中央値 ) 店舗数 ( 右軸 ) 店舗数 2, 1,841 1, , ,6 1,463 1,355 1, ,2 1, ~198 年 1981 年 ~199 年 1991 年 ~2 年 21 年 ~ 出所 :NREAM 5

7 複合店総店舗面積 2, m2~1, m2の近隣型複合施設は 19 施設食品スーパーの大型店の標準的な店舗面積が 1,879 m2であることからこうした店舗を核とする複合施設の総店舗面積は少なくとも 2, m2以上が必要であろう実際に東京圏の食品スーパーを含む複合店舗 586 店のうち 2, m2以上 1, m2未満が 34 施設ともっとも多く全体の 58% を占めていた (2, m2未満は 32% 1, m2以上が 1%) 店舗面積 2, m2~1, m2の 34 施設のうち駅前立地を除く近隣型は 19 施設あり平均総店舗面積は 4,318 m2 (1,36 坪 ) であった近隣型 19 施設を開店年代別にみると 1991 年以降の開店が 78% と大半を占めている食品スーパーを核とする近隣型複合施設は比較的新しい形態であり近年増加傾向にあることがわかる ( 図 7) 図 7 食品スーパーを核とする近隣型複合施設の年代別店舗数と総店舗面積総店舗面積 ( m2 ) 総店舗面積 ( m2 ) 店舗数店舗数 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 373, , ,89 86, ~198 年 1981 年 ~199 年 1991 年 ~2 年 21 年 ~ 出所 :NREAM 1-3 競合する大手総合スーパー 7 社の実態店舗の老朽化が顕著 21 年以降は大型ショッピングセンター形式にシフト次に食品スーパーと競合する大手総合スーパー 7 社について東京圏の既存競合店 ( 複合店含む )349 店の実態を調査した 198 年以前の旧耐震年代の店舗がもっとも多く 38% を占めている ( 次ページの図 8) 大手総合スーパーは食品スーパー以上に店舗の老朽化が進んでいる実態が明らかになった 349 店舗の平均店舗面積 ( 複合店舗含む ) は 13,955 m2 立地別では駅前 ( 駅 24m 以内 ) の好立地な物件が 58% と過半を占めている立地別平均店舗面積は駅前が 12,846 m2 駅徒歩 1 分以内が 14,899 m2 それ以上が 15,483 m2であり郊外ほど大型化している店舗面積を開店年代別にみると ( 駅前店舗を除く ) 年々大型化しており特に 21 年以降に開店した店舗は大型化が際立っている ( 図 9) これは旧来の単独店舗から多くの専門店を取り込んだショッピングセンター形式の複合施設にシフトしたためとみられる 6

8 図 8 総合スーパーの開店年代別店舗割合図 9 総合スーパー ( 駅前を除く ) の年代別店舗面積 ( 中央値 ) 1991 年 ~ 2 年 25% 21 年 ~ 18% 1981 年 ~ 199 年 19% ~198 年 38% 店舗面積 ( m2 ) 店舗面積 ( 中央値 ) 店舗数 ( 右軸 ) 25, 57 2, 44 15, 28 11,11 1, 9,673 6,151 5, 店舗数 6 22, ~198 年 1981 年 ~199 年 1991 年 ~2 年 21 年 ~ 出所 :NREAM 業態転換を模索するが旧型店舗もまだ多く残る総合スーパーは衣料品などを中心に苦戦が続いている各分野の大型専門店に販売シェアを奪われ健闘していた食料品やドラッグ等の部門も食品スーパーやドラッグストアに押されており ( 図 1) 業態としての存続も危ぶまれているしかしながら店舗が老朽化しても赤字でなければ現状維持のまま営業を続けるケースが多くオーバーストアと言われる一因となっているこうした課題に対する各社の対応は資本力や業績によってまちまちであるショッピングセンターなどの新業態への転換を図って成功した店舗がある一方で新規投資やリストラ費用が捻出できず更新や建替えの見通しがつかない旧型店舗も少なくない建物が老朽化しても地域のニーズをきめ細かく吸い上げる巧みな運営によって好成績を挙げている店舗も一部あるが概して言えば旧型店舗の競争力低下は否めない図 1 主な業態の販売額の推移 ( 兆円 ) 食料品スーパー総合スーパー百貨店コンビニ 4 ドラッグストア出所 : 経済産業省平成 19 年商業統計より NREAM 作成 7

9 参考資料 : 全国のショッピングセンターの出店状況全国のショッピングセンターの出店状況をみると 28 年まで続いた郊外型大規模店舗の出店ラッシュは改正まちづくり 3 法で抑制され 5 29 年以降は周辺地域における大型店の出店が増加した核テナントは総合スーパーと食品スーパーが二分している 5 1 万m2超の大規模商業施設の新規出店に係わる規制が強化されたショッピングセンターの供給数と出店エリア ( 全国 ) 総計 ( 右軸 ) 中心地域周辺地域郊外地域ショッピングセンターの規模推移 ( 全国 ) ( m2 ) 1SC 当り平均店舗面積 1SC 当りテナント数 ( 右軸 ) 3, 25, 2, 15, 1, ショッピングセンターの核テナント ( 全国 ) ディスカウントストア % 専門店 % 生協 % ホームセンター 18.9% 衣料品中心スーパー 6.3% 百貨店 % 食品スーパー % 総合スーパー % 出所 : 一般社団法人日本ショッピングセンター協会より NREAM 作成 8

10 2 東京圏の店舗空白エリアと出店可能性 Japan Real Estate Investment Review Autumn 新規出店数 21 年以降の出店数は 452 店年間 41 店ペース東京圏における主な食品スーパー 47 社の新規出店は 21 年以降 452 店 ( 年平均 41.1 店ペース ) であり大手総合スーパー 7 社の 6 店 ( 年平均 5.5 店 ) を大きく上回っているまた食品スーパーの新規出店 452 店のなかで駅前を除く近隣型は 275 店 ( 年平均 25 店 ) 約 61% さらに近隣型複合施設は 99 店 ( 年平均 9. 店 ) 約 22% だった図 11 食品スーパー ( 単独複合 ) と総合スーパーの新規出店数店舗数食品スーパー総合スーパー出所 : NREAM 2-2 人口集積地の店舗空白エリア次に食品スーパーの新規出店候補エリアと考えられる東京圏の人口集積地において店舗空白エリアがどのくらいあるかを調べたまず東京圏に出店している主な食品スーパー 47 社および総合スーパー 7 社の既存競合店 (3 坪以上 ) を地図上にプロットし人口集積エリアにおける店舗空白エリアを抽出した以下はその結果である有望な 1 次商圏 1,232 エリアのうち店舗空白エリアは 694 カ所 (56%) 食品スーパーの一次商圏とされる半径 5m 圏に 3, 世帯以上居住している人口集積エリア 6 は 1,232 カ所抽出された同エリアで上記の既存競合店の有無を調べたところ店舗空白エリアは 694 カ所あり約 56% を占めた ( 図 12) 有望な 2 次商圏 1,132 エリアのうち店舗空白エリアは 18 カ所 (9.5%) 食品スーパーの二次商圏とされる半径 1.km 圏に 12, 世帯以上居住する人口集積エリア 6 は 1,132 カ所抽出された同エリアで上記の既存競合店の有無を調べたところ店舗空白エリアは 18 カ所 9.5% にとどまった 6 食品スーパー各社のヒアリングによると出店を検討する際に最重視するのが一次商圏であり概ね 3, 世帯以上が目安次いで重視する二次商圏では概ね 12, 世帯以上を目安としている 9

11 図 12 半径 5m 3, 世帯以上の商圏で店舗がないエリアは 694 か所 ( 赤が当該エリアは既存競合店青線は国道 16 号線と 129 号線 ) (C)28ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号 ) 出所 : 主要食品スーハー GMS(54 社 ) の HP 東洋経済新報社大型小売店データ 212 年版 25 年度国勢調査を基に NREAM 作成 2-3 新規出店候補エリア一次商圏に既存競合店なし二次商圏に既存競合店ありが 591 エリア食品スーパー各社の新規出店のメインターゲットは一次商圏に既存競合店がなくかつ有望な二次商圏 ( 半径 1.km 商圏 12, 世帯以上以下同条件 ) を持つエリアであるしかし前述の店舗空白エリアの調査からもわかるように有望な二次商圏で既存競合店がないエリアは 18 カ所 9.5% と少ないしたがって現実には一次商圏に既存競合店がなく二次商圏には既存競合店があるエリアも有力な出店候補エリアに挙げられる ( スーパー各社へのヒアリングによる ) 上記のエリアは 591 カ所あり有望二次商圏の約 52% を占めている同エリアの既存競合店は平均 2.1 店平均店舗年齢は 23 年と古く新規店に有利と言えるまた図 13 にもあるようにエリア同士が隣接連続している地域も多い周辺に活力ある商店街があるなどのケースを除けばこうした地域は新規出店に格好のターゲットとなりうるなお出店ラッシュによる市場の飽和を懸念する向きもあるが仮に毎年 41 店ペースの出店 (9 ページ.21 年 ~211 年の平均出店数 ) が続いたとしても上記 591 エリアと二次商圏空白 18 エリアをカバーするには 17 年を要すると試算され短期間に市場が飽和状態になるとは考えにくい既存競合店が老朽化小型も新規店に有利な出店候補エリアこの他にも有望な二次商圏で ( 一部重複あり ) 既存競合店の開店年が 198 年以前 ( 旧耐震年代 ) のみのエリアが 14 カ所 199 年以前も含めると 233 カ所あった店舗規模では最近の大型店の標準値 1,879 m2 (568 坪 ) を大きく下回る 1,5 m2 (45 坪 ) 以下の店舗しかないエリアが 8 カ 1

所あったさらに有力な大手食品スーパー 19 社と大手総合スーパー 7 社が出店していない空白エリアも 91 カ所存在する実際の出店分析ではさらに詳細な商圏分析や吸引人口等の検討も行うがマクロでみた場合東京圏における食品スーパーの新規出店余地はかなり大きいと推定される図 13 有力食品スーパーの新規出店候補エリア町田 ~ 長津田周辺の事例 ( 小円は半径 5m 大円は 1km

12 所あったさらに有力な大手食品スーパー 19 社と大手総合スーパー 7 社が出店していない空白エリアも 91 カ所存在する実際の出店分析ではさらに詳細な商圏分析や吸引人口等の検討も行うがマクロでみた場合東京圏における食品スーパーの新規出店余地はかなり大きいと推定される図 13 有力食品スーパーの新規出店候補エリア町田 ~ 長津田周辺の事例 ( 小円は半径 5m 大円は 1km 青部分は既存競合店なし赤部分は既存競合店を含む ) (C)28ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号 ) 出所 : 主要食品スーハー GMS54 社の HP 東洋経済新報社大型小売店データ 212 年版 25 年度国勢調査を基に NREAM 作成 2-4 食品スーパーに対する高齢者ニーズ東京圏における食品スーパーの新規出店候補エリアはかなり多いことがわかったが肝心の消費者の需要はどうだろうか今後増加する高齢者のニーズに着目し各種統計からその需要動向を考察する埼玉千葉神奈川の昼間人口比率が回復 1 都 3 県で高齢者単身世帯比率も上昇東京都以外の 3 県では高齢化と退職者の増加により食品スーパーの主要なユーザーとなる昼間人口が回復している ( 図 14) また東京都神奈川県千葉県埼玉県のいずれも高齢者単身世帯比率が高まっていることから ( 図 15) 一層の日常生活圏の充実が求められる総人口比 (%) 図 14 1 都 3 県昼間人口比率図 15 高齢者単身世帯割合埼玉県千葉県東京都神奈川県都県内人口 (%) 埼玉県全国平均千葉県東京都神奈川県出所 : 総務省統計局社会生活統計指標 212 より NREAM 作成 11

13 高齢者の食品購入先はスーパー 46% 購入割合も 1 年間で上昇高齢者の主な食品購入先はスーパーが 46.3% と圧倒的に多く多頻度少額購買型のコンビニエンスストアは日常生活の主要な買物先とはなっていないまた購入割合の変化をみても 1 年間でスーパーが上昇し 2 番手の一般小売店は大幅に低下している ( 図 16) 高齢者の地域に対する不満は日常の買い物がトップ内閣府世論調査 ( 図 17) によれば高齢者は地域の不便な点として日常の買い物をトップに挙げておりその割合は年々高まっているそれ以外の不満として通院交通機関なども挙がっていることから日常活動が近隣で完結していない実態が推測される図 16 高齢者世帯における食品の購入先通信販売 ( インターネット ).2% コンビニエンスストア 1.4% 通信販売 ( その他 ) 1.4% 図 17 高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査 - 地域の不便な点集会施設役所商店など公共的建物が高齢者に使いにくい交通事故にあいそうで心配図書館や集会施設などの公共施設が不足ディスカウントストア量販専門店 2.6% 近隣道路が整備されていない 6.3 百貨店その他生協購買一般小売店スーパー 5.2% 5.3% 6.3% 14.8% 46.3% % 1% 2% 3% 4% 5% 出所 : 総務省統計局全国消費実態調査より NREAM 作成散歩に適した公園や道路がない交通機関が高齢者には使いにくいまたは整備されていない医院や病院への通院に不便日常の買い物に不便出所 : 内閣府高齢者の住宅と生活環境に関する意識調査より NREAM 作成好調な店舗は高齢者のニーズを取り込んでいる 26 年にはバリアフリー法が施行されるなど高齢化社会に向けた環境が整備されつつあり新しい食品スーパー大型店のほとんどが高齢者に優しい施設となっている段差の解消緩やかなスロープ幅広の通路ゆったりした休憩スペースやトイレなどハード面での充実である加えて有力食品スーパーではシニア向けの商品ラインナップの充実やイベントの開催などソフト面の対応にも力を入れている実際に生活を楽しみたい元気な高齢者のニーズを積極的に取り込んだ新規店舗はコンビニエンスストアディスカウントストアなどとは一線を画して好成績を上げている ( 食品スーパー各社へのヒアリングによる ) 以上のように高齢者は日常生活圏の充実を求めている上記のような新しい近隣型複合施設や徒歩圏の大型食品スーパーは増加する高齢者世帯や単身高齢者のニーズに応えるものであり今後デベロッパーや食品スーパー各社の取り組みが期待される 12

3 近隣型複合施設 16 の最新動向 ( 実査 ) Japan Real Estate Investment Review Autumn 212 3-1 核店舗とテナント構成食品スーパー複合店のなかで近年増加している近隣型複合施設を実地調査し出店エリアやテナント構成等について精査分析したこうした施設はフルラインナップの食品スーパーに加えて

14 3 近隣型複合施設 16 の最新動向 ( 実査 ) Japan Real Estate Investment Review Autumn 核店舗とテナント構成食品スーパー複合店のなかで近年増加している近隣型複合施設を実地調査し出店エリアやテナント構成等について精査分析したこうした施設はフルラインナップの食品スーパーに加えて日常に必要な商品やサービスを徒歩圏内で提供できることから高齢化社会にフィットした形態であり投資対象としてもみても有望と考えられる実地調査対象は東京圏で 21 年以降に開業した 16 施設である ( 図 18) 図 18 食品スーパーを核とした近隣型複合施設 (21 年以降竣工 2,~1, m2 ) 青線は国道 16 号線と 129 号線赤円内の数字は 16 施設の番号 (P16 付属資料を参照 ) (C)28ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号 ) 出所 : NREAM 核となる食品スーパーはサミットヤオコー三和の順 16 施設の平均店舗面積は 4,396 m2 (1,33 坪 ) であり平均的な店舗形態は都心周辺が多層店舗クローズ型施設内駐車タイプ郊外が平屋オープンモール型路面駐車タイプである核となる食品スーパーはサミットが 13 店舗と最も多く次いでヤオコーの 12 店舗三和の 1 店舗であったサブテナントはドラッグストア百円ショップ実用衣料サブテナントとしてはドラッグストアが 71% と最も多い次いで百円ショップ 44% 実用衣料( ベーシックでカジュアルな衣料 )42% でありこの 3 業種が主流であった ( 重複あり ) ドラッグストアはマツモトキヨシスギ薬局 HAC の順百円ショップではダイソーが突出して多く衣料品ではパシオスしまむらの順となっているその他の業種では書籍 CD 家電ホームセンター靴メガネなどに加えクリニックや塾なども見られた 13

3-2 出店エリア動向 74% が 1km 圏世帯数 1.2 万既存競合店 2 既存競合店年齢 2 年の商圏に出店近隣型複合施設 16 施設の出店エリアを分析したところ 74% に相当する 78 施設は半径 1km 圏に既存競合店 ( 店舗面積 1, m2以上の食品スーパーあるいは総合スーパー ) があった 16 施設の半径 1 キロ圏内の平均世帯数は 1.1 万世帯平均人口は 2.

15 3-2 出店エリア動向 74% が 1km 圏世帯数 1.2 万既存競合店 2 既存競合店年齢 2 年の商圏に出店近隣型複合施設 16 施設の出店エリアを分析したところ 74% に相当する 78 施設は半径 1km 圏に既存競合店 ( 店舗面積 1, m2以上の食品スーパーあるいは総合スーパー ) があった 16 施設の半径 1 キロ圏内の平均世帯数は 1.1 万世帯平均人口は 2.7 万人だが既存競合店がある 78 施設の商圏の平均世帯数は 1.2 万世帯既存競合店のない 28 施設の商圏の平均世帯数は.9 万世帯だった既存競合店があるエリアに出店した 78 施設は平均 2.4 店の既存競合店があった既存競合店の店舗面積は平均 4,23 m2であり新規出店施設よりやや小さく店舗年齢も平均 2 年と長い以上からこうした施設が出店する平均的商圏像は半径 1km 圏内世帯数 1.2 万世帯既存競合店 2 店舗既存競合店年齢 2 年とまとめられるなおこれは 1 ページの 2-3 新規出店候補エリアで挙げた条件ともほぼ合致しており調査分析結果が実査によって裏付けられた図 19 食品スーパーを核とした近隣型複合施設の 1km 商圏と既存競合店 ( 武蔵野 ~ 所沢周辺の事例 ) 青円は 1km 圏に既存競合店なし赤円は既存競合店あり (C)28ZENRIN CO., LTD. (Z21LD 第 544 号 ) 出所 : NREAM 14

16 おわりに郊外の大規模ショッピングセンターから徒歩圏の食品スーパーへ大型小売店の規制緩和を受け 28 年頃までは郊外に大規模なショッピングセンターが次々とオープンしたしかし高齢化や人口減少に伴い日常生活を支える食品スーパーや近隣型複合施設が徒歩圏にほしいというニーズが高まっている駅前や人口の集積した住宅地の立地優... 位性が高まり郊外の店舗は選別されてアウトレットモールなどの一部の非日常型の店舗が中心になるだろう量的には過剰気味だが消費者のニーズを満たす店舗は少ない小売店はオーバーストアと言われて久しいしかし今回の調査で老朽化した小型店や業態転換が進まず消費者ニーズを満たしていない総合スーパーなどが多数残っている実態が明らかになったまた東京圏の住宅地も住民の高齢化が進んでいることから日常生活圏の充実を後押しするフルラインナップの食品スーパー ( 単独複合 ) に対する潜在需要はますます膨らむものと推定される業態転換や淘汰再編を迫られる総合スーパーや食品スーパー業界飲食料品のマーケットは引き続き堅調に推移すると考えられるがプレーヤーと店舗の再編淘汰が進む可能性が高い総合スーパーは老朽店舗が多く衣料品を中心に売上減少もあって業態の見直しを迫られているまた食品スーパー業界は大手の寡占度が比較的低く有力企業による提携買収の余地も多く残されていることから再編効率化が進むものと思われる都心部は小型店周辺住宅地では食品スーパーを核とした複合店都心部での食品スーパーの新規出店は用地取得が難しく再開発や大型マンション開発に伴う出店以外はテナントとして小型店を出店するケースが増えると思われる一方周辺住宅地では徒歩圏で品揃えが充実した大型食品スーパー ( 単独複合とも ) に対するニーズが強い今後は 1 万m2超の大規模商業施設の開発が難しいため食品スーパーを核とした近隣型複合施設の開発に期待がかかる有力食品スーパーの出店意欲は強く新規店舗の需要は底堅い東京圏における基本的な出店候補エリア 7 は 694 カ所ありフルラインナップが可能な規模の新型施設が供給されれば有力食品スーパーの出店需要が見込まれるまた有望な二次商圏であれば既存競合店の有無にこだわらず出店を検討する企業が多いなお直近 11 年間の食品スーパーの出店ペースは年間 41 店であり短期間に市場が飽和状態になるとは考えにくいしたがって投資対象としても堅調なテナント需要と長期契約による安定収益が見込めるものと思われる 7 一次商圏 ( 半径 5m) に 3 世帯以上居住しており既存競合店がないエリア 15

17 付属資料食品スーパーを核とした主な近隣型複合施設 (21 年 ~212 年 6 月竣工店舗面積 5, m2以上 ) NO. 施設名所在地開店年月店舗面積 ( m2 ) 駐車場収容台数核店舗 4 マミーマート岩槻店さいたま市岩槻区 , マミーマート 5 フェスタスクエアさいたま市岩槻区 288 5,94 3 ヤオコー 6 ザマーケットプレイス川越的場川越市 , ヤオコー 12 ヤオコーマーケットシティ所沢所沢市 226 8, ヤオコー 13 マミーマート所沢山口店所沢市 , マミーマート 17 ベスタ狭山 A 狭山市 271 5,96 21 ベルク 23 ピアシティ南越谷越谷市 241 6,4 79 カスミ 25 イオンタウン蕨蕨市 ,723 2 マックスバリュ 27 入間野田モール入間市 249 5, ベルク 3 UNICUS 吉川吉川市 ,5 243 ライフコーポレーション 31 UNICUS 伊奈北足立郡伊奈町 264 8, ヤオコー 32 UNICUS 三芳入間郡三芳町 263 8, ヤオコー 33 マミーマート仁戸名店千葉市中央区 , マミーマート 36 東武ストア新船橋店船橋市 281 5, 143 東武ストア 38 UNICUS 野田野田市 248 6, ヤオコー 39 イオンタウン東習志野習志野市 , マックスバリュ 48 サミットストア成城店世田谷区 , サミット 57 コピオ楢原八王子市 279 9, スーパーアルプス 6 ヤオコー八王子並木町店八王子市 , ヤオコー 62 若葉ケヤキモール立川市 263 5, マルエツ 69 アメリア町田根岸ショッピングセンター町田市 , 三和 71 サミットストア小平上水本町店小平市 , サミット 72 東村山プラザ東村山市 277 5,3 265 ヨークマート 73 フレスポ国立南国立市 , 264 スーパーバリュー 74 東久留米ショッピングセンタークルネ東久留米市 , サミット 75 多摩東寺方ショッピングセンター多摩市 252 6, サミット 78 スーパー三和アメリア稲城ランド通り店稲城市 271 6, 三和 79 コピオ羽村羽村市 212 5, スーパーアルプス 83 ケーズデンキ横浜鶴見店横浜市鶴見区 215 6, 三和 84 サミットストア横浜岡野店横浜市西区 ,92 31 サミット 91 サニーアイル横浜市泉区 241 8, 相鉄ローゼン 96 エイビイ佐原店横須賀市 236 5, エイヴイ 99 ヨークマート北金目店平塚市 , ヨークマート 14 三和フードワン海老名店海老名市 , 三和 15 フレスポ綾瀬綾瀬市 213 5, エイヴイデータは各社 HP 東洋経済新報社のデータと実査を基に 212 年 7 月 15 日時点で集計した表中の No. は 13 ページの 16 施設の番号 ( 図 18 の地図参照 ) < 内容に関するお問い合わせ先 > 野村不動産投資顧問株式会社営業本部投資調査担当林俊樹, 笠原謙二東京都新宿区西新宿 8 丁目 5 番 1 号野村不動産西新宿共同ビル TEL 本稿は情報提供を唯一の目的としますいかなる契約の締結や解約を勧誘するものではありません本稿記載のデータは信頼できると思われる各種の情報源に依拠しておりますがその内容の正確性完全性合理性および妥当性について保証するものではありませんしたがって本稿に基づいてお客様が被った損害不利益に対し当社およびその関係者は一切の責任を負いません本稿の無断複製無断転載を禁じます 16

トピックス

トピックス神奈川県金融経済概況 ANNEX 神奈川県内におけるインターネット通販の現状 2017 年 9 月 12 日日本銀行横浜支店要旨近年スマートフォンやタブレット型端末の普及と共にインターネット利用環境の整備が進んでいる神奈川県は各種インターネット端末の普及率が比較的高い点でインターネット通販を利用しやすい環境にあるといえるインターネット通販の利用額は増加傾向にあり幅広い年齢層において

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