<4D F736F F F696E74202D204A2D C982C282A282C481698E738FEA93AE8CFC816A E348C8E816A>

Size: px

Start display at page:

Download "<4D F736F F F696E74202D204A2D C982C282A282C481698E738FEA93AE8CFC816A E348C8E816A>"

ゆゆこつちた
7 years ago
Views:

1 情報提供資料不動産投資信託 (J-REIT) について ~ J-REIT の市場動向 ~ 216 年 4 月商号等 / 加入協会 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 398 号一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会 Copyright (c) Mizuho Asset Management Co., Ltd. All Rights Reserved.

2 目次 J-REITの市場動向 P.2 不動産市況 ~ 空室率と賃料 ~ P.3 不動産市況 ~ 地価動向 ~ P.4 J-REITの増資および投資法人債の発行 P.5 J-REITの資金調達と物件取得 P.6 東証 REIT 指数と1 口当たり配当金額 P.7 配当利回り REITと国債の利回り格差 P.8 価格水準 ~REIT 指数の値動き~ P.9 J-REITの投資部門別売買動向 P.1 海外投資家からみたJ-REIT P.11 世界のREIT 市場に占める日本 (J-REIT) の割合 P.12 政策の後押し ~ 日銀買入れ年金資金によるJ-REIT 投資 ~ P.13 政策の後押し ~ 不動産投資市場の成長戦略 ~ P.14 オリンピック開催に伴い期待されるメリット P.15 インバウンド需要増加による経済波及効果 P.16 日銀によるマイナス金利の導入 P.17 日米の金融政策 P.18 ご参考 : 都市圏の人口増加とJ-REIT 市場 P.19 ご参考 : インフレヘッジ手段としてのJ-REIT 投資 P.2 ご参考 :J-REITの見通し P.21 まとめ :J-REIT 市場のポイント P.22 投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項 P.23 1

3 J-REIT の市場動向東証 REIT 指数は 23 年 3 月の公表開始以来堅調に推移してきましたが 27 年 5 月 31 日に最高値を付けた後一部の J-REIT に対する信用不安やリーマンショックなどを受けて大きく下落しました 29 年以降は政府による支援やオフィス市況改善への期待などを背景に東証 REIT 指数は上昇基調となりました足元では世界の経済金融動向の影響から値動きの荒い場面が見られるものの相対的に高い J-REIT の配当利回りや不動産市況の回復などに加え日銀によるマイナス金利導入も後押しとなり上昇傾向にあります東証 REIT 指数と時価総額の推移 ( ポイント ) 3, 2,5 時価総額 ( 右軸 ) 東証 REIT 指数 ( 左軸 ) 最高値 (27 年 5 月 31 日 ) 2, (23 年 3 月 31 日 ~216 年 3 月 31 日 : 日次 ) 216 年 3 月 31 日 1,896.4 ( 兆円 ) , 1,5 1, 最安値 (28 年 1 月 28 日 ) Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 3/3/31 5/3/31 7/3/31 9/3/31 11/3/31 13/3/31 15/3/31 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1 利益確定売り需要悪化懸念 1 米国サブプライムローン問題金利上昇により一時下落を発端とした信用収縮を背景 2J-REITの配当利回りの高さやに下落不動産市況の改善に着目した 2 一部 J-REITスポンサー企業お外国人投資家の買いが膨らみよびJ-REITに対する信用不安大幅に上昇が増大し財務内容と信用力 3 東証 REIT 指数最高値を更新の面で各 J-REITのパフォーマンスの格差が大きく進展 1 国内金融機関の配当利回りに着目した J-REIT に対する強い需要 2 不動産市況の改善傾向 3 景気回復期待 4 他資産に比べて相対的に高い配当利回りの魅力出所 : ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における東証 REIT 指数と時価総額の推移を示唆保証するものではありません 2 ( 年 / 月 / 日 ) 1 政府による支援や世界的な景気底入れの期待感の高まり等によって反発 221 年 1 月日銀が J-REIT を 5 億円程度買い入れることを決定 ( 買入予定額は 214 年 1 月に年間 9 億円まで引上げ ) 3213 年 4 月に日銀が量的質的金融緩和を導入その後 214 年 1 月には追加金融緩和 215 年 12 月には金融緩和補完措置を導入 4216 年 1 月に日銀がマイナス金利の導入を決定 J-REIT の収益拡大期待を背景に資金が流入し 216 年 2 月には J-REIT の時価総額が 11 兆円を突破 2

4 不動産市況 ~ 空室率と賃料 ~ 景気回復を背景に企業の本社機能の統合や移転拡張が積極的に行われていることなどから都心 5 区オフィスビル空室率は低下傾向にあります空室率の低下に伴い都心 5 区オフィスビル賃料は 27 ヵ月連続で上昇しています一般的に空室率が 5% を下回ると需給ひっ迫感から貸し手側が賃料交渉を優位に進めやすくなるとされており保有物件の賃料上昇による J-REIT の収益拡大が期待されます J-REIT と都心 5 区オフィスビル空室率の推移 (%) (23 年 3 月 ~216 年 3 月 * : 月次 ) 1 東証 REIT 指数と都心 5 区オフィスビル賃料の推移 ( 円 / 坪 ) (23 年 3 月 ~216 年 3 月 : 月次 ) ( ポイント ) 26, 3,5 9 賃料 : 左軸 8 24, 3, , 東証 REIT 指数 : 右軸 2, J-REIT J-REIT( オフィス ) 都心 5 区オフィス 4.34% 2.4% 1.2% 3/3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 ( 年 / 月 ) *J-REITおよびJ-REIT ( オフィス ) 空室率は216 年 2 月までの値 2, 18, 16, 出所 : ブルームバーグ三鬼商事および一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成都心 5 区 : 千代田区中央区港区新宿区渋谷区上記は将来における空室率と賃料および東証 REIT 指数の推移を示唆保証するものではありません 2, 1,896.4 ポイント 1,5 1, 14, 5 3/3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 ( 年 / 月 ) 17,973 円 3

5 不動産市況 ~ 地価動向 ~ 216 年 1 月 1 日時点の公示地価は全国平均が前年比.1% となり 28 年以来 8 年ぶりに上昇しました訪日外国人客数の増加に伴うインバウンド消費の拡大や都市圏を中心とした再開発日銀による金融緩和などを背景に不動産取引が活発化しており三大都市圏 ( 東京大阪名古屋 ) や地方圏 ( 中枢都市 : 札幌仙台広島福岡 ) では上昇幅が拡大しました日本の主要都市の地価は 215 年 1-12 月期において9 割近い地区で上昇し下落地区は6 四半期連続でゼロとなっています公示地価 (%) (26 年 ~216 年 : 年次 ) 6 三大都市圏地価 LOOK レポート (%) 1 (28 年 ~215 年 1-12 月期 : 四半期 ) 4 地方圏 ( 中枢都市 ) 3.2% 8 下落 2 1.1% 全国平均.1% -.7% 4 2 横ばい上昇地方圏 ( 年 ) 全用途平均前年比出所 : 国土交通省が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記グラフは将来における地価動向を示唆保証するものではありません 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年地価 LOOK レポートは地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区 ( 三大都市圏地方中心都市等 ) における地価動向を国土交通省が四半期ごとに集約するものです前期と比較した地価動向を上昇横ばい下落で表していますなお対象地区は変更される場合があります 4

6 J-REIT の増資および投資法人債の発行日銀による金融緩和や不動産市況好転の継続などを背景に J-REITの増資による資金調達が活発化しています増資の増加は短期的には需給軟化からJ-REITの下落要因となりえますしかし公募増資や投資法人債の発行等により調達した資金で新たな優良資産を選別して取得することで J-REITの収益力向上や財務体質の改善強化につながることが期待されます J-REIT の増資状況 ( 億円 ) (212 年 ~216 年 * : 年次 ) 12, 公募増資新規上場第三者割当増資 8, 4, J-REIT の投資法人債の起債状況 ( 億円 ) (212 年 ~216 年 * : 年次 ) 1,6 1, *216 年は 3 月 31 日までの値 *216 年は 3 月 31 日までの値投資法人発表日発行額 ( 億円 ) 主な資金用途ジャパンホテルリート投資法人 16/1/4 14 物件取得森ヒルズリート投資法人 16/1/6 227 物件取得ラサールロジポート投資法人 16/1/7 1,16 物件取得 ( 新規上場 ) イオンリート投資法人 16/1/ 物件取得日本プロロジスリート投資法人 16/2/ 借入金返済オリックス不動産投資法人 16/3/1 153 物件取得インヴィンシブル投資法人 16/3/1 361 物件取得ヒューリックリート投資法人 16/3/ 物件取得 ( 年 ) ( 年 ) 216 年 1 月以降 ( 払込期日 ) の主な * 公募増資 (216 年 3 月 31 日現在 ) 216 年 1 月以降 ( 発行日 ) の公募投資法人債 (216 年 3 月 31 日現在 ) * 新規上場および発行額 ( 払込金額 ) が 1 億円以上のもの投資法人発行日発行額 ( 億円 ) 主な資金用途アクティビアプロパティーズ投資法人 16/2/3 2 借入金返済森トラスト総合リート投資法人 16/2/25 3 借入金返済ジャパンホテルリート投資法人 16/3/22 3 借入金返済出所 : ブルームバーグおよび各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における J-REIT の増資および投資法人債の起債状況を示唆保証するものではありません 5

7 J-REIT の資金調達と物件取得投資口価格の上昇などによる資金調達環境の改善を背景として 213 年以降 J-REIT の資金調達および物件取得が活発化しています配当金の増加につながる物件の取得が広がることで J-REIT 市場は堅調な展開が期待されます J-REIT の資金調達額と物件取得額の推移 ( 億円 ) (211 年 3 月 ~216 年 3 月 * : 月次 ) 4, 物件取得額 3,5 資金調達額 J-REIT 市場の循環の仕組み ( イメージ図 ) J-REIT の需給改善 J-REIT の価格上昇金融緩和による投資魅力向上 3, 2,5 2, 1,5 1, J-REIT の収益面での価値増加配当利回り向上資金調達が容易にエクイティファイナンス ( 資本調達 ) の増加財務内容を維持して資産拡大を図る収益性の高い不動産の購入優良物件の購入 NAV 倍率改善 J-REIT の資産面での価値増加 5 J-REIT の収益性向上ポートフォリオの改善不動産市況の改善 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 ( 年 / 月 ) * 物件取得額は216 年 2 月までの値 J-REITの資金調達額は募集( 公募増資第三者割当増資および新規上場 ) と投資法人債の合算物件取得額は当該物件の引渡日で算出 J-REIT の配当増加出所 : 一般社団法人投資信託協会および各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における J-REIT の資金調達額と物件取得額の推移を示唆保証するものではありません右上図は J-REIT 市場の循環の仕組みを投資家の皆さまにご理解いただくためにイメージ化したものであり必ずこの通りになるとは限りません J-REIT の資産価値向上 NAV 倍率 REIT が保有する物件等の資産 ( 時価ベース ) から負債を差し引いたものを NAV(Net Asset Value) といいます REIT の投資口価格を 1 口当たりの NAV で割ったものを NAV 倍率といい REIT の資産価値の割安度割高度を計る目安として利用されています事業会社における PBR( 株価純資産倍率 ) とほぼ同様の意味となります 6

8 東証 REIT 指数と 1 口当たり配当金額不動産市況の改善継続に伴う保有物件の賃料収入の増加や新規物件取得による1 口当たり配当金の増加低金利を背景とした負債コストの低減などから J-REITの収益は改善拡大しています J-REITの収益改善を背景に J-REITの1 口当たり実績配当金額は 213 年 7 月を底に増加基調にあります東証 REIT 指数と J-REIT の 1 口当たり実績配当金額の推移 ( ポイント ) 3, 2,5 (26 年 3 月 ~216 年 3 月 : 月次 ) ( ポイント ) 8 1 口当たり実績配当金額 : 右軸東証 REIT 指数 : 左軸 72 2, 64 1,5 56 1, /3 8/3 1/3 12/3 14/3 16/3 ( 年 / 月 ) J-REITの1 口当たり実績配当金額は過去 1 年間に権利落ちとなった配当金額をポイント ( 実績配当金額 = 東証 REIT 指数実績配当利回り 1) で示したもの J-REITの1 口当たり実績配当金額は新規上場や合併などが行われた際にデータ算出上の影響により値が低下することがあります出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における東証 REIT 指数とJ-REITの1 口当たり実績配当金額の推移を示唆保証するものではありません 7

9 配当利回り REIT と国債の利回り格差 216 年 1 月に日銀がマイナス金利の導入を決定したことで今後国内債券の利回りの低下が見込まれ J-REITの相対的な配当利回りの高さに対する投資魅力が高まることが期待されます米国や英国豪州と比較してREITと1 年国債の利回り格差が大きい日本では現在の水準より利回り格差が縮小 (J-REIT 価格が上昇 ) する余地があると考えられます J-REIT の配当利回りの算出は市場における価格の変動による損益は考慮されません J-REIT は一般的な債券とは異なり元本での償還を目指すものではなく利回りがあらかじめ定められているものではありません J-REIT と 1 年国債の利回り推移 (%) (23 年 3 月 31 日 ~216 年 3 月 31 日 : 日次 ) 12 利回り格差 1 J-REIT 8 1 年国債 % 3.2% 主要国 REIT と 1 年国債利回りの比較 (%) (216 年 3 月末現在 ) 6 REIT 予想配当利回り 1 年国債利回り 5 4.7% 4.3% 4 2.2% 3.2% 3.2% 2.5% 3 2.5% 1.8% 2 3.2% 1.8% 1.4% 1 -.3% -.3% /3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 ( 年 / 月 ) 日本米国英国豪州出所 : ブルームバーグが提供するデータ等を基にみずほ投信投資顧問が作成主要国 REITの予想配当利回りで用いた指数は次のとおり日本 : 東証 REIT 指数米国 :FTSE/NAREITエクイティREIT 指数英国 :FTSE EPRA/NAREIT UK 指数豪州 :S&P/ASX2REIT 指数利回りは指数構成銘柄の変更などにより大きく変動することがあります利回り格差は小数第 2 位を四捨五入しているため REIT 予想配当利回りから1 年国債利回りを控除した値と一致しない場合があります上記は将来における各国のREITと1 年国債利回りを示唆保証するものではありません 8

10 価格水準 ~REIT 指数の値動き ~ 主要各国のREITはリーマンショックの影響等から大きく下落しましたがその後回復し長期的には世界景気の回復等を背景とした不動産ファンダメンタルズの改善を受け上昇傾向で推移しています J-REITは長期的にみると米国や英国と比較して依然として上昇余地がある状況です主要各国の REIT 指数の推移と期間別騰落率 4 *29 年 3 月 31 日の値を1として指数化 (28 年 3 月 31 日 ~216 年 3 月 31 日 : 日次 ) 米国 342 英国 251 日本 224 シンガポール 211 豪州 /3 9/3 1/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 ( 年 / 月 ) 216 年 3 月 31 日現在日本米国英国シンガポール豪州 1ヵ月 (216/2/29) 1.2% 9.7% 4.7%.6% 2.4% 3ヵ月 (215/12/31 * ) 8.5% 5.% -7.9% 3.8% 5.5% 6ヵ月 (215/9/3) 13.% 11.9% -9.9% 4.1% 1.% 1 年 (215/3/31) 1.7%.8% -8.% -1.5% 5.9% * 日本の3ヵ月前は 215 年 12 月 3 日との比較出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成主要各国のREIT 指数の推移で用いた指数は次のとおり日本 : 東証 REIT 指数米国 :FTSE/NAREITエクイティREIT 指数英国 :FTSE EPRA/NAREIT UK 指数シンガポール :FTSE ST RE INVEST TRUST 指数豪州 :S&P/ASX2REIT 指数上記は将来における主要各国のREIT 指数の推移と期間別騰落率を示唆保証するものではありません 9

11 J-REIT の投資部門別売買動向 J-REIT の売買動向を投資部門別に比較すると 216 年 2 月 3 月は海外投資家が大きく買越しとなりました日銀によるマイナス金利の導入を受けて J-REIT 市場に改めて海外からの注目が集まり資金が流入しているとみられます J-REIT の投資部門別売買動向と東証 REIT 指数の推移 ( ポイント ) 2,8 2,4 2, 銀行 ( 右軸 ) 投資信託 ( 右軸 ) 個人投資家 ( 右軸 ) 海外投資家 ( 右軸 ) その他 ( 右軸 ) 東証 REIT 指数 ( 左軸 ) (23 年 3 月 * ~216 年 3 月 : 月次 ) ( 億円 ) 1,5 1, 5 1,6 1, , 4 3/3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 投資部門別売買動向は 23 年 4 月以降の値 ( 年 / 月 ) -1,5 出所 : 東京証券取引所およびブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記グラフは将来における J-REIT の投資部門別売買動向と東証 REIT 指数の推移を示唆保証するものではありません 1

12 海外投資家からみた J-REIT J-REITの委託売買代金全体に占める海外投資家の割合はおおむね4% 以上と高く市場に与える影響も相対的に大きくなっています過去においてオフィスビル賃料の上昇に伴い海外投資家の買越額が増加しました 214 年以降オフィスビル賃料は上昇傾向にあることから今後海外投資家からの資金流入が増加してくれば J-REIT 市場の下支えとなることが期待されます委託売買代金全体に占める主要投資部門別の割合推移海外投資家の売買動向と都心 5 区オフィスビル賃料の推移 (%) 6 (211 年 3 月 ~216 年 3 月 : 月次 ) ( 億円 ) 3, (23 年 3 月 * ~216 年 3 月 : 月次 ) ( 円 / 坪 ) 24, 5 海外投資家 52.4% 2,5 2, 海外投資家 ( 左軸 ) 賃料 ( 右軸 ) 23, 22, 4 1,5 21, 3 個人 1, 5 2, 19, 2 1 投資信託銀行 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17.6% 12.7% 12.7% ( 年 / 月 ) 18, -5 17, -1, 16, -1,5 15, 3/3 5/3 7/3 9/3 11/3 13/3 15/3 * 売買動向は23 年 4-6 月 ~216 年 1-3 月の四半期データ ( 年 / 月 ) 出所 : 東京証券取引所およびブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における委託売買代金全体に占める主要投資部門別の割合および海外投資家の売買動向と都心 5 区オフィスビル賃料の推移を示唆保証するものではありません 11

13 世界の REIT 市場に占める日本 (J-REIT) の割合 216 年 3 月末現在世界のREIT 市場に占める日本 (J-REIT) の割合は第 2 位となっており J-REITの存在感は高まっています 216 年には少額投資非課税制度 (NISA) 枠が年間 1 万円から12 万円へ拡大されたほか 4 月には未成年者を対象としたジュニアNISA( 非課税枠年間 8 万円 ) が開始されました安定した配当等に着目したJ-REIT 市場への資金流入が期待されます NISA の制度内容は今後の法令制度の変更等により内容が変更となる可能性があります世界の REIT 市場に占める日本 (J-REIT) の割合 (216 年 3 月末時点 ) カナダ 1.7% シンガポール 2.6% フランス 4.2% 英国 5.2% 豪州 7.4% 日本 8.3% 香港 1.5% その他 5.4% 米国 63.6% 上記割合は S&P グローバル REIT 指数によるものです小数第 2 位を四捨五入しているため上記グラフの合計値が 1% とならない場合があります出所 :S&P 社が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における世界の REIT 市場に占める日本 (J-REIT) の割合を示唆保証するものではありません 12

14 政策の後押し ~ 日銀買入れ年金資金による J-REIT 投資 ~ 日銀によるJ-REITの年間買入れ予定額は9 億円ですまた 215 年 12 月には銘柄別の買入限度額を発行済投資口数の 5% から 1% へ引き上げ買入れ余地が拡大しました日銀によるJ-REITの買入れは引き続きJ-REIT 市場の下支え要因となることが期待されます 214 年 4 月に公的年金を運用する年金積立金管理運用独立行政法人 (GPIF) がJ-REITを投資対象に加えることを発表しました今後他の年金資金を含めJ-REIT 投資が拡大する可能性もあり J-REITの需給改善市場拡大活性化が期待されます日銀による J-REIT の買入れ 21 年 1 月に 5 億円の買入れを決定その後 214 年 1 月に年間買入れ予定額を 9 億円に拡大 215 年 12 月に銘柄別の買入限度額を発行済投資口総数の 5% から 1% へ引き上げ GPIF による J-REIT 投資の開始 214 年 4 月にGPIFが国内株式運用部分の見直しを行い J-REITを投資対象に加えることを発表運用のベンチマークとして新たに採用する指数の中に J-REITを含む MSCI Japan 等を採用 ( 億円 ) 日銀による J-REIT の買入状況 (21 年 12 月 ~216 年 4 月 * : 月次 ) 月間買入額 ( 左軸 ) 買入累計額 ( 右軸 ) 1/12 11/12 12/12 13/12 14/12 15/12 ( 年 / 月 ) *216 年 4 月は8 日現在 (216 年 4 月 8 日現在 ) 年間買入予定額 9 億円 216 年買入実施額 24 億円買入累計額 2,943 億円 ( 億円 ) 3, 2,5 2, 1,5 1, 出所 : 日銀および GPIF が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における日銀による J-REIT の買入状況および GPIF の運用資産別構成割合を示唆保証するものではありません 5 GPIF の運用資産別構成割合短期資産 2.6% (215 年 12 月末時点 ) 外国株式 22.8% 外国債券 13.5% 運用資産総額約 14 兆円国内株式 23.4% 国内債券 37.8% 小数第 2 位を四捨五入しているため上記グラフの合計値が 1% とならない場合があります 13

15 政策の後押し ~ 不動産投資市場の成長戦略 ~ 216 年 3 月に国土交通省が公表した不動産投資市場の成長戦略では J-REIT 等の資産総額を現在の約 16 兆円 ( 上場 J-REIT 14.6 兆円私募 REIT 1.4 兆円 ) から22 年頃に約 3 兆円へ倍増させる目標を示しました不動産投資を促進する成長分野として掲げられている国際ビジネス観光物流およびヘルスケア等を中心に J-REIT 市場のさらなる活性化が期待されます不動産投資市場の成長戦略 ~22 年に向けた成長目標と具体的取組 ~ 不動産投資市場の成長目標 22 年頃にJ-REIT 等の資産総額を約 3 兆円に倍増具体的取組 ( 一例 ) 成長分野における不動産投資市場の拡大と国際競争力の強化 J-REITによる国際ビジネス観光物流およびヘルスケア等の成長分野の施設取得支援の継続拡充日本の不動産市場の対外的な情報発信の強化資金供給の担い手の多様化等年金基金等の機関投資家や個人投資家向けの的確な情報提供海外投資家によるインバウンド不動産投資の促進不動産市場の透明性向上等 Real Estate Tech( 不動産と情報技術の融合 ) の発展を支えるための新しい不動産情報の開発やより迅速で便利なデータの提供物流系 REIT の動向ラサールロジポート投資法人の上場 (216 年 2 月 ) 大規模高機能の物流施設へ投資を行う物流施設特化型 REIT 時価総額 1, 億円規模の大型上場インターネットを通じた商取引(Eコマース) 市場の拡大を背景に大規模物流施設への需要は高まる見込みヘルスケア REIT の動向ヘルスケア REIT 投資対象をヘルスケア施設 ( 有料老人ホーム等 ) に特化した REIT 最近の動向 213 年 6 月日本再興戦略においてヘルスケア REIT の活用に向けたガイドラインの整備等の促進を決定 214 年 11 月日本初のヘルスケア REIT 日本ヘルスケア投資法人が上場 215 年 6 月国土交通省が病院不動産を対象とする REIT に係るガイドラインを公表 215 年 7 月ジャパンシニアリビング投資法人が上場 216 年 3 月末現在上場しているヘルスケア REIT は 3 銘柄出所 : 国土交通省ホームページおよび各種報道等を基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における政策の効果および J-REIT の動向等を保証するものではありません 14

16 (25 年 6 月 ~215 年 9 月 : 四半期 ) 開催決定 (5/7) 大会開催 (12/7) リーマンショック (8/9) 8 5/6 7/6 9/6 11/6 13/6 15/6 ( 年 / 月 ) 26 オリンピック開催に伴い期待されるメリット過去先進国で開催されたオリンピック ( ロンドンシドニー ) において不動産価格は上昇しました経済環境が比較的良好だったこともありますが都市の認知度向上やインフラ整備が開催都市の魅力を高めオリンピック開催以降も不動産価格は上昇しました東京オリンピックの開催にあたっては交通網などのインフラ整備都市開発が予定されていますオリンピック開催による経済効果が幅広い分野に波及することで不動産価格の上昇に加えさまざまな用途の不動産への需要が拡大し J-REITは収益拡大等の恩恵を受けることが期待されます不動産価格の上昇インフラ投資の推進国際都市としてのイメージアップ海外企業からの投資促進ロンドンシ247 ドニ住宅価格指数の推移 (1993 年 6 月 ~23 年 9 月 : 四半期 ) インフラ整備都市開発の進展交通利便性の向上による高機能な物流施設の整備促進需要拡大都心の再開発大型施設の竣工 22 開催決定 (93/9) 大会開催 (/9) 新宿駅南口再開発ーグローバルビジネスの戦略拠点として一帯の大規 6 模再開発が進行中大手町温泉付きの高級温泉大手町再開発 93/6 95/6 97/6 99/6 1/6 3/6 ( 年 / 月 ) 旅館星のや東京も開業予定の大手町フィナンシャルシティグランキューブが4 月に竣工予定 25 年 6 月 ( ロンドン ) 1993 年 6 月 ( シドニー ) の値を1として指数化大会開催決定直前から大会開催 3 年後までの期間を表示出所 : ブルームバーグおよび国土交通省関東地方整備局等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来におけるロンドンとシドニーの住宅価格指数の推移およびインフラ整備都市開発の状況を保証するものではありませんまたオリンピック開催による経済効果等を保証するものではありません 15 項目首都圏三環状道路山手線新駅インフラ整備都市開発の状況 ( 一例 ) 概要 (216 年 3 月末現在 ) 中央環状線外環道圏央道の整備都心の渋滞緩和と高速道路の輸送力強化を目指す JR 山手線田町駅と品川駅の間に新駅を設置 22 年東京オリンピック開催に合わせた暫定開業を予定新宿駅南口の線路上空に人工地盤を構築し鉄道や高速バス等の連携をスムーズにするための多層構造の交通結節点を整備隣接する高層ビル JR 新宿ミライナタワーが 3 月に開業

17 インバウンド需要増加による経済波及効果 215 年の訪日外国人客数は1,974 万人 ( 暫定値 ) に達し年計として過去最高だった214 年の1,341 万人を大きく上回りましたこれを受けて政府は従来の 22 年に2, 万人 23 年に3, 万人を 22 年に4, 万人 23 年に6, 万人に倍増させる新しい目標を発表しました訪日外国人客の増加によるホテルの需要拡大売上増加が期待されます J-REITにとっては保有するホテルの賃料上昇を通じた収益増加につながるほか買い物需要の拡大による商業施設への恩恵等も期待されます訪日外国人客数の推移ホテル宿泊料の推移 ( 万人 ) 7, (26 年 ~23 年 : 年次 ) ( 円 ) 24, (211 年 3 月 ~216 年 3 月 : 月次 ) 6, 6, 万人 22, 5, 4, 3, 4, 万人 2, 18, 2, 16, 1, 14, ( 年 ) 215 年は暫定値 216 年は3 月までの推計値 22 年 23 年は明日の日本を支える観光ビジョン概要 ( 案 ) による目標値 12, 出所 : 日本政府観光局 (JNTO) 首相官邸ホームページおよび総務省統計局が提供するデータ等を基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における訪日外国人客数およびホテル宿泊料の推移を保証するものではありません 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 1 人当たり 1 泊朝食付き休前日の金額 ( 年 / 月 ) 16

18 日銀によるマイナス金利の導入 216 年 1 月日銀は金融機関が保有する日銀当座預金残高の一部にマイナス金利を適用するマイナス金利付き量的質的金融緩和の導入を決定しましたこれを受けて金利全般に下押し圧力がかかり 2 月には1 年国債利回りが初のマイナスとなりました金利低下によりJ-REITの相対的に高い配当利回りへの魅力が高まるほか物件取得のための資金調達コストが低減されるなど J-REIT 市場への好影響が期待されます報道によると 216 年度内にもゆうちょ銀行が国債中心の運用を見直し REIT 投資へ参入すると見込まれています 1 年国債利回りおよび銀行貸出金利の推移 (%) (21 年 1 月末 ~216 年 3 月末 * : 月次 ) マイナス金利導入により期待される効果 1 支払利息の低減借入を行い物件を取得する J-REIT は支払い利息の低減により配当金の増加が見込まれます銀行貸出金利 1 年国債利回り 2 国債利回りの低下国債利回りの一段の低下により為替変動リスクがない投資対象として J-REIT の相対的な配当利回りの高さに対する魅力が高まることが期待されます /1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 ( 年 / 月 ) * 銀行貸出金利は 216 年 2 月末分まで銀行貸出金利は国内銀行の新規の総合 ( 当座貸越を除く ) の約定平均金利当月末貸出残高のうち当該月中において実行した貸出 ( 書替継続を含む ) にかかるもの 3 不動産向け貸出の増加金融機関の不動産向け貸出増加により不動産売買が活発化し不動産価格が上昇する可能性があります出所 : 日銀ブルームバーグおよび各種報道が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における 1 年国債利回りおよび銀行貸出金利の推移を示唆保証するものではありませんまたマイナス金利導入による効果を保証するものではありません 17

19 日米の金融政策米国では214 年 1 月に資産購入プログラム (QE3) の終了が決定され 215 年 12 月に政策金利が引き上げられました一方日本ではマイナス金利付き量的金融緩和が導入継続されており不動産投資の活性化などREITに対するプラス効果は米国よりも大きいとみられます米国における利上げは国内金利にも上昇圧力がかかる可能性があり J-REITの配当利回りの相対的な投資魅力の低下につながる場合がありますしかし米国の利上げは緩やかなペースになるとみられることや日本では金融緩和継続を背景に国内金利の上昇は見込みにくいことなどから J-REITに与える影響は限定的と考えられます日銀と米連邦準備制度理事会 (FRB) の資産規模の推移米連邦公開市場委員会 (FOMC) による FF 金利見通し 6 5 日銀 FRB (26 年 3 月 ~216 年 3 月 : 月次 ) FRB 金融緩和終了を決定 (214 年 1 月 ) (%) 年 12 月時点予測 *26 年 3 月 31 日の値を 1 として指数化日本追加緩和を決定 (214 年 1 月 ) 日本は拡大継続年 3 月時点予測年末 217 年末 218 年末 6/3 8/3 1/3 12/3 14/3 16/3 ( 年 / 月 ) 出所 : ブルームバーグおよび FRB が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における日銀と FRB の資産規模の推移および FOMC による FF 金利の見通しを保証するものではありません FF 金利とは FRB が短期金融市場を操作する目的で調整する政策金利のこと金利の変更は FOMC で決定される FF 金利見通しは FOMC メンバーの予測中央値 18

20 ご参考 : 都市圏の人口増加と J-REIT 市場都市圏という観点で見ると東京の人口は約 3,8 万人 (215 年推計 ) を有し世界最大の規模となっています 23 年時点においても東京の人口は世界最大の規模を維持すると予測されています J-REITが保有する物件は東京 23 区全体で5% 超関東近畿の2 大都市圏で9 割近い割合を占めています都市部への人口流入はオフィスや住宅などの需要増加や商業施設の売上増加につながると考えられ J-REIT 市場の後押しになるものと期待されます世界の主要都市圏の人口推移比較 ( 万人 ) 4, 3,5 3, 2,5 215 年 23 年 J-REIT 保有物件の所在地別保有額の割合 (216 年 2 月末時点 ) 中部北陸 4.5% その他 8.4% 2, 1,5 1, 近畿 13.2% 都心 5 区 36.3% 5 東京デリー上海ニューヨークパリロンドン 215 年 1 位 2 位 3 位 1 位 25 位 28 位 23 年 (215 年対比の順位 ) 国連による推計値 23 年のパリおよびロンドンの順位は未発表 1 位 2 位 3 位 14 位出所 : 国連および一般社団法人不動産証券化協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は将来における世界の主要都市圏の人口推移および J-REIT 保有物件の所在地別保有額の割合を保証するものではありません関東 2.3% 東京 23 区 17.3% 都心 5 区 : 千代田区中央区港区新宿区渋谷区東京 23 区 : 都心 5 区以外関東 : 東京都 ( 東京 23 区以外 ) 茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県神奈川県近畿 : 滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県中部北陸 : 新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県小数第 2 位を四捨五入しているため上記グラフの合計値が 1% とならない場合があります 19

21 ご参考 : インフレヘッジ手段としての J-REIT 投資過去において物価と不動産価格 ( 地価 ) には関連性がみられています足元は原油価格下落の影響などから全国消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合 ) は前年同月比横ばいで推移していますが今後脱デフレ政策の推進等により物価上昇が定着すれば不動産価格の上昇期待から不動産や J-REIT への投資に注目が集まることも想定されます公示地価と消費者物価指数の推移 (%) 12 8 公示地価 ( 三大都市圏 ): 左軸 (%) (2 年 ~216 年 * : 年次 ) 3 全国消費者物価指数 : 右軸 2 (%) 1 8 地価 LOOKレポートによる地価の上昇地区の割合と東証 REIT 指数の推移 (28 年 3 月 ~216 年 3 月 * : 四半期 ) ( ポイント ) 2,4 地価の上昇地区の割合 : 左軸東証 REIT 指数 : 右軸 2, ,6 4 1, 公示地価 ( 全国平均 ): 左軸 ( 年 ) 公示地価 : 全用途平均前年比全国消費者物価指数 : 生鮮食品を除く総合 ( 年平均前年比 ) 215 年までのデータご参考足元の全国消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合前年同月比 ) の推移 215 年 216 年 11 月 12 月 2 月 1 月 1 月 -.1%.1%.1%.%.% 28 年 21 年 212 年 214 年年 * 地価 LOOKレポートによる地価の上昇地区の割合は28 年 ~215 年 1-12 月期東証 REIT 指数は28 年 3 月 ~216 年 3 月までの四半期データ地価 LOOKレポートは地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区 ( 三大都市圏地方中心都市等 ) における地価動向を国土交通省が四半期ごとに集約するものです出所 : 総務省統計局国土交通省およびブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成左記および上記は将来における公示地価と消費者物価指数および地価 LOOKレポートによる地価の上昇地区の割合と東証 REIT 指数の推移を示唆保証するものではありません 2

22 ご参考 :J-REIT の見通し J-REIT 市場は目先損益確定売りなどから値動きが一時的に大きくなる可能性がありますただし日銀によるマイナス金利政策のもと相対的な配当利回りの高さから資金流入が見込まれることに加え不動産市況は改善が継続しており保有物件の賃料上昇に伴う配当金増加が想定され中期的に上昇基調で推移する展開を予想します東証 REIT 指数と日経平均株価の推移と期間別騰落率年 3 月 31 日の値を1として指数化 11 (215 年 3 月 31 日 ~216 年 3 月 31 日 : 日次 ) 年 3 月 31 東証 REIT 指数日経平均株価日現在 ( 配当込み ) ( 配当込み ) 75 1ヵ月 (216/2/29) 1.5% 5.3% 日経平均株価 ( 配当込み ) 3ヵ月 (215/12/3) 9.5% -11.2% 7 6ヵ月 (215/9/3) 15.% -2.7% 東証 REIT 指数 ( 配当込み ) 1 年 (215/3/31) 5.2% -11.2% 65 15/3/31 15/5/31 15/7/31 15/9/3 15/11/3 16/1/31 16/3/31 出所 : ブルームバーグが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 ( 年 / 月 / 日 ) 上記は将来における東証 REIT 指数および日経平均株価の推移と期間別騰落率を示唆保証するものではありません 21

23 まとめ : J-REIT 市場のポイントオフィスビル市況の改善継続期待オフィスビル空室率の低下を背景に市場賃料は上昇傾向にあります今後は J-REIT 保有物件の賃料上昇により J-REITの収益拡大が期待されます優良物件取得による配当金の増加期待良好な資金調達環境を背景として積極的な物件取得が進んでいます優良物件の取得により J-REITの収益改善配当金の増加が期待されます政策による後押し日銀によるJ-REITの買入れは引き続き相場の下支え要因になることが見込まれますまた NISA( 少額投資非課税制度 ) の活用や年金資金によるJ-REIT 投資の拡大とともに需給の改善が期待されます国土交通省公表の不動産投資市場の成長戦略において J- REIT 等の資産総額の拡大目標と具体的な取組みが示されたことから今後 J-REIT 市場のさらなる活性化が期待されます東京オリンピックの開催や訪日外国人客の増加に伴い J-REITは収益拡大等の恩恵を受けることが期待されます利回り面での投資魅力 J-REITは為替変動リスクをとらずに米国や世界の株式債券と比較して高い配当利回りが期待できますマイナス金利の導入により今後国内債券の利回りの低下が見込まれ J-REITの相対的な配当利回りの高さに対する投資魅力が高まることが期待されます米国や英国豪州と比較してREITと国債の利回り格差が大きい日本では今後利回り格差が縮小 (J-REIT 価格が上昇 ) する余地があると考えられます脱デフレ政策の推進地価動向脱デフレ政策の推進により物価上昇が定着すれば不動産価格の改善が見込まれインフレヘッジ手段としてのJ-REIT 投資に注目が集まることが想定されます地価の上昇は主要都市を中心に地方にまで広がりつつありますこれにより J-REITが保有する資産の価値向上が期待されます上記は 216 年 3 月末現在における J-REIT 市場のポイントを記載したものであり将来の相場動向を保証するものではありません 22

24 投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項投資信託に係るリスクについて投資信託は主として国内外の株式公社債および不動産投資信託証券 ( リート ) などの値動きのある証券等 ( 外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますのでファンドの基準価額は変動しますしたがって投資者の皆さまの投資元金は保証されているものではなく基準価額の下落により損失を被り投資元金を大きく割り込むことがありますファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属しますまた投資信託は預貯金と異なります投資信託は個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限取引市場投資対象国等が異なることからリスクの内容や性質が異なりますのでお申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずお読みください投資信託に係る費用についてみずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託についてはご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限 3.78%( 税抜 3.5%) 換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合があるためあらかじめ上限の料率等を示すことができません信託財産留保額 : 上限.5% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限年 2.16%( 税抜 2.%) 上記は基本的な料率の状況を示したものであり成功報酬制を採用するファンドについては成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります成功報酬額は基準価額の水準等により変動するためあらかじめ上限の額等を示すことができませんその他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認ください投資信託は預金商品保険商品ではなく預金保険保険契約者保護機構の保護の対象ではありません登録金融機関が取り扱う投資信託は投資者保護基金の対象ではありません投資信託の設定運用は投資信託委託会社が行いますご注意上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては一般的な投資信託を想定しております費用の料率につきましてはみずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうちご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております投資信託をお申込みの際は販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめまたは同時にお渡しいたしますので必ずお受け取りになり投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえお客さまご自身が投資に関してご判断ください < 本資料で使用している指数について > 東証 REIT 指数は株式会社東京証券取引所 ( 東京証券取引所 ) の知的財産であり指数の算出指数値の公表利用など同指数に関するすべての権利ノウハウは東京証券取引所が有しています FTSE は London Stock Exchange Group の会社が所有する商標でありライセンス契約に基づき FTSE International Limited が使用します NAREIT は NAREIT が所有する商標です Standard & Poor s S&P スタンダード & プアーズはスタンダード & プアーズファイナンシャルサービシーズエルエルシーが所有する登録商標です日経平均株価に関する著作権並びに日経及び日経平均株価の表示に対する知的財産権その他一切の権利は全て日本経済新聞社に帰属します 23

25 本資料の注意事項本資料はみずほ投信投資顧問 ( 以下当社といいます ) が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり投資勧誘を目的に作成されたものではありません本資料は法令に基づく開示書類ではありません本資料の作成にあたり当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますがその正確性完全性を保証するものではありません本資料に記載した当社の見通し予測予想意見等 ( 以下見通し等 ) は本資料の作成日現在のものであり今後予告なしに変更されることがありますまた本資料に記載した当社の見通し等は将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません

<4D F736F F F696E74202D C CC938A8E918AC28BAB E B8CDD8AB B83685D>

<4D F736F F F696E74202D C CC938A8E918AC28BAB E B8CDD8AB B83685D> 情報提供資料年月日作成新規上場や増資により拡大多様化する J-REIT 市場月 9 日ヘルスケア & メディカル投資法人 (HCM) が上場し東証上場のJ-REITは銘柄となりました HCMは年月に上場した日本ヘルスケア投資法人に次ぐ銘柄目のヘルスケアリートで有料老人ホームを中心としたヘルスケア施設への投資を行っていますまた病院医療モールなどの医療関連施設を投資対象として掲げており