Jリート普及全国キャラバンご説明資料

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そよかつもと
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1 J リート普及全国キャラバンご説明資料 2016 年 6 月 21 日銘柄コード 3227

2 目次 1. 本投資法人の概要 2. 中期成長戦略 3. ご参考本資料において特に記載のない限り記載未満の数値については金額は切り捨て比率および年数は四捨五入により記載しています従いまして記載されている数値を足し合わせても合計値とは必ずしも一致しない場合があります重要なお知らせ本資料は MCUBS MidCity 投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません投資を行う際は投資家ご自身の判断と責任で投資されるようお願いいたします不動産投資証券は不動産相場不動産投資信託証券市場その他の有価証券市場の相場金利水準等の変動及び投資証券の裏付けとなっている不動産の価格や評価額の変動に伴い不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります不動産投資証券の発行者であるMCUBS MidCity 投資法人及びその資産を運用する資産運用会社であるMCUBS MidCity 株式会社の業務や財産の状況に変化が生じた場合不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります本資料は金融商品取引法投資信託及び投資法人に関する法律ならびにこれらに付随する政省令内閣府令規則及び東京証券取引所規則その他関係諸規則に基づく開示書類や運用報告ではありません本資料で提供している情報は本資料作成日現在において保有する情報に基づいて記載しておりますがその情報の完全性確実性妥当性及び公正性を保証するものではありませんまた予告なしに内容が変更又は廃止される場合がありますのであらかじめご了承ください本資料には一定の前提条件に基づく現時点における将来に関する予測に基づく記述が含まれていますそのような記述は今後の前提条件の推移リスクの顕在化又は不確定要因の変動等による影響を受けるものであり MCUBS MidCity 投資法人の将来の業績を保証するものではありません事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製転用等を行うことを禁止します 3227 MCUBS MidCity 投資法 2

3 1. 本投資法人の概要 3227 MCUBS MidCity 投資法 3

4 エムシーユービーエスミッドシティ MCUBS MidCity 投資法人の概要 1 スポンサー変更商号変更本社移転 2015 年 4 月 : 三菱商事ユービーエスリアルティ株式会社が MID リートマネジメント株式会社の株式 65% を取得資産運用会社の名称を MCUBS MidCity 株式会社に変更 2015 年 6 月 : MID リート投資法人から MCUBS MidCity 投資法人へ 2015 年 10 月 : 投資法人及び運用会社の本店を大阪から東京都千代田区に新商号本投資法人旧商号 MID リート投資法人新商号本資産運用会社メインスポンサー旧商号 MID リートマネジメント株式会社 65% 35% サブスポンサー注 : サブスポンサーであるMID 都市開発株式会社は 2016 年 4 月 1 日付で関電不動産株式会社と合併及び商号変更し関電不動産開発株式会社となりました ( 以下同じです ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 4

5 エムシーユービーエスミッドシティ MCUBS MidCity 投資法人の概要 2 上場日 2006 年 8 月 29 日証券コード 3227 決算期運用資産タイプ 6 月 /12 月三大都市圏のオフィスビル中心投資口価格 350,000 円 (2016 年 6 月 17 日終値 ) 時価総額分配金利回り 1 口当たり分配金約 969 億円 4.1% ( 第 19 期実績 + 第 20 期予想 ) 投資口価格 7,281 円 ( 第 19 期実績 ) 6,900 円 ( 第 20 期予想 ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 5

6 エムシーユービーエスミッドシティ MCUBS MidCity 投資法人の特徴投資対象エリアは大阪圏から三大都市圏( 東京圏大阪圏及び名古屋圏 )* 中心に拡大投資対象物件 ( 用途 ) はオフィスビルへの重点投資海外不動産への投資も検討商業施設および産業用不動産以外 * 東京圏とは東京都神奈川県千葉県及び埼玉県大阪圏とは大阪府京都府及び兵庫県名古屋圏とは愛知県をいいます 3227 MCUBS MidCity 投資法 6

7 ポートフォリオマップ東京圏資産件数 7 資産規模割合 ( 注 ) 37.1% 大阪圏資産件数 10 資産規模割合 ( 注 ) 59.6% 19 件名古屋圏資産件数 1 資産規模割合 ( 注 ) 2.3% その他主要都市資産件数 1 資産規模割合 ( 注 ) 1.1% 2,171 億円名古屋ルーセントタワー ( 匿名組合出資持分 ) ( 愛知県名古屋市西区 ) ドーミイン博多祇園 ( 福岡県福岡市博多区 ) 注 : 資産規模割合は取得価格ベースです 3227 MCUBS MidCity 投資法 7

8 ポートフォリオ紹介 ( 東京圏 ) イオンモール津田沼 Gスクエア渋谷道玄坂渋谷桜丘スクエア ( 底地 ) キューブ川崎横浜クリエーションスクエア住友不動産上野ビル 6 号館東日本橋グリーンビル 3227 MCUBS MidCity 投資法 8

9 ポートフォリオ紹介 ( 大阪圏 ) ツイン 21 松下 IMP ビル北浜 MID ビル肥後橋 MID ビル御堂筋 MID ビル MID 西本町ビルコナミスポーツクラブ京橋 MID 御堂筋瓦町ビル MID 今橋ビル MID REIT 京橋ビル 3227 MCUBS MidCity 投資法 9

10 ポートフォリオデータ投資対象用途別テナント別物件規模別 1.1% 13.3% オフィス商業その他 41.6% 最大テナント 31.3% F A ( 取得価格ベース ) 85.6% ホテル ( 賃貸面積ベース ) 大口テナント上位 2~10 社 27.1% E D C B 1.4% A ツイン % B イオンモール津田沼 12.0% 13.6% 85.1% オフィス商業ホテルその他 57.2% 最大テナント 14.9% 大口テナント上位 2~10 社 27.9% C 松下 IMPビル 11.3% D キューブ川崎 9.2% E Gスクエア渋谷道玄坂 5.6% F その他 30.1% ( 取得価格ベース ) ( 賃貸事業収入ベース ) ( 賃貸事業収入ベース ) 注 : 名古屋ルーセントタワーの当該 TK 持分は取得価格ベースには含み賃貸事業収入ベース及び賃貸面積ベースには含みません 3227 MCUBS MidCity 投資法 10

11 Memo 3227 MCUBS MidCity 投資法 11

12 2. 中期成長戦略 3227 MCUBS MidCity 投資法 12

13 メインスポンサー交代後着実に施策を実行投資口価格東証 REIT 指数 (2015/1/1 をとした指数 ) 出来高 ( 億円 ) 投資口価格 MCUBSR 参画投資主総会商号規約変更公募増資新規 5 件取得リファイナンス東日本橋グリーンビル取得 43 億円リファイナンス住友不動産上野ビル 6 号館取得投資法人債発行本社移転東証 REIT 指数出来高 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 第 20 期 ( 第 20 期 ) 出所 : Bloomberg のデータを基に資産運用会社作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 13

14 分配金の着実な成長を図るアニメーション挿入します印刷版外部成長 7,281 円 6,900 円 6,900 円内部成長財務 6,404 6,318 5,958 6,444 円円円円 2013 年 12 月期 ( 第 15 期 ) 2014 年 6 月期 ( 第 16 期 ) 2014 年 12 月期 ( 第 17 期 ) 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 2016 年 6 月期 ( 第 20 期 ) 予想 2016 年 12 月期 ( 第 21 期 ) 予想 3227 MCUBS MidCity 投資法 14

15 東京圏は稼働率 / 賃料上昇により収益増加へ色味調整中 G スクエア渋谷道玄坂キューブ川崎稼働率取得時 70.2% 第 19 期末 80.1% 稼働率取得時 100.0% 第 19 期末 94.7% 渋谷周辺のエリア特性東京 23 区の中でも空室率の低いエリア IT 企業が集積し供給が少なく需給はタイト川崎周辺のエリア特性東京 23 区に比しても空室率の低いエリア 2013 年以降メーカーグループ企業が集約渋谷周辺のマーケット見通し空室率の低下が継続し賃料は上昇傾向川崎周辺のマーケット見通し空室率の低下が継続し賃料は上昇傾向 (%) 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 円 / 坪 ) (%) 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 円 / 坪 ) 14 21, , , , 年 1 月 2014 年 1 月 2015 年 1 月 2015 年 12 月空室率 2.15% 17,000 15,000 ~ 13, 年 1 月 2014 年 1 月 2015 年 1 月 2015 年 12 月空室率 2.14% 11,000 10,000 ~ 9,000 出所 : 三鬼商事株式会社のデータより資産運用会社が作成出所 : 三鬼商事株式会社のデータより資産運用会社が作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 15

16 大阪圏の賃貸市況は底打ち改善傾向大阪圏のオフィスビルにおけるマーケット状況賃料 Grade A 賃料 Grade B ( 賃料 : 円 ) 25,000 空室率 Grade A 空室率 Grade B ( 空室率 ) 20% 20,000 15% 15,000 10% 10,000 5% 5,000 0% 05Q1 05Q2 05Q3 05Q4 06Q1 06Q2 06Q3 06Q4 07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q Q1 15Q2 15Q3 出所 : シービーアールイー株式会社のデータにより資産運用会社が作成既存物件における賃料改訂件数 ( 件 ) 減額改定増額改定年 12 月期 ( 第 11 期 ) 2012 年 6 月期 ( 第 12 期 ) 2012 年 12 月期 ( 第 13 期 ) 2013 年 6 月期 ( 第 14 期 ) 2013 年 12 月期 ( 第 15 期 ) 2014 年 6 月期 ( 第 16 期 ) 2014 年 12 月期 ( 第 17 期 ) 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 16

17 保有物件の価値向上 < 大阪ビジネスパーク (OBP)> 2017 年度上期竣工予定 ( 仮称 ) 新 MID 大阪京橋ビル地上 22 階建て就業人口予想 : 約 4,000 人 2019 年夏竣工予定ツイン 21 就業人口 : 約 7,500 人松下 IMP ビル就業人口 : 約 3,800 人読売テレビ放送新社屋 2016 年秋着工予定 ( 現社屋移転 ) 就業人口予想 : 約 2,000 人 2015 年 6 月竣工 OBP 全体の就業人口約 34,800 人 KDDI 大阪第 2 ビル地上 20 階建て就業人口予想 : 約 2,100 人約 40,900 人 ( ご参考 ) 大阪城天守閣来場客数 : 年間約 150 万人大阪城ホール来場客数 : 年間約 160 万人 3227 MCUBS MidCity 投資法 17

18 ポートフォリオ分散の進展を目指す資産規模とテナント割合の推移 <テナント割合 ( 賃料ベース )> 最大テナント割合 21.2% OBP 割合 62.4% 最大テナント割合 14.9% OBP 割合 44.8% 最大テナント割合 10% 以下 OBP 割合 30% 以下 < 資産規模 ( 取得価格ベース )> 3,000 億円 1,576 億円 2,171 億円 12 件 19 件 2014 年 12 月期 ( 第 17 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 3227 MCUBS MidCity 投資法 18

19 3. ご参考 3227 MCUBS MidCity 投資法 19

20 オフィスマーケットデータ ( 東京 23 区 ) 東京 23 区オフィスビルの供給需要の推移 350,000 ( 坪 ) 新規供給面積新規需要面積 300, , , , ,000 50, ( 予測 ) ( 予測 ) ( 予測 ) 出所 : シービーアールイー株式会社からのデータを基に資産運用会社が作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 20

21 オフィスマーケットデータ ( 大阪 ) 大阪オフィスビルの供給需要の推移 80,000 ( 坪 ) 新規供給面積新規需要面積 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, ( 予測 ) ( 予測 ) ( 予測 ) 出所 : シービーアールイー株式会社からのデータを基に資産運用会社が作成 3227 MCUBS MidCity 投資法 21

22 決算ハイライト及び業績予想 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 2015 年 12 月期 ( 第 19 期 ) 前期比 2016 年 6 月期 ( 第 20 期 ) 予想 2016 年 12 月期 ( 第 21 期 ) 予想営業収益 ( 百万円 ) 5,265 6,579 +1,313 6,855 6,881 営業費用 ( 百万円 ) 3,582 4, ,425 4,451 営業利益 ( 百万円 ) 1,683 2, ,430 2,430 経常利益 ( 百万円 ) 1,239 1, ,837 1,837 税引前当期純利益 ( 百万円 ) 1,239 1, ,837 1,837 当期純利益 ( 百万円 ) 1,237 1, ,835 1,835 分配金総額 ( 百万円 ) 1,237 1, ,835 1,835 1 口当たり分配金 ( 円 ) 6,444 7, ,900 6,900 不動産賃貸事業損益 ( 百万円 ) 2,143 2, ,039 3,064 NOI( 百万円 ) 3,294 4, ,323 4,362 期末稼働率 98.5% 97.6% 0.9pt 97.7% 96.2% 3227 MCUBS MidCity 投資法 22

23 環境関連への取り組みサステナビリティ方針本投資法人は資産運用会社が取り組む ESG 環境 (Environment) 社会 (Social) 企業統治 (Governance) への配慮を共有し推進していきます資産運用会社の取り組み環境憲章の制定責任不動産投資に係る基本方針の制定持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則 (21 世紀金融行動原則 ) へ署名外部機関からの評価認証 DBJ Green Building 認証非常に優れた環境社会への配慮がなされたビルとして 4 物件が 3 つ星認証を取得 CASBEE 不動産評価建築物の環境性能評価において 2 物件が A ランク評価ツイン21 松下 IMPビル北浜 MIDビル肥後橋 MIDビル Gスクエア渋谷道玄坂肥後橋 MIDビル 3227 MCUBS MidCity 投資法 23

24 投資主の状況投資主数の推移投資主属性分析 ( 投資口数比率 ) 16,000 人 13,000 人 14,193 人 15,745 人 13,703 人 11,795 人 12,517 人第 15 期末 (183,625 口 ) 第 16 期末 (183,625 口 ) 27.6% (18.7%) 23.8% (18.1%) 8.8% 8.7% 22.0% 22.5% 41.6% 45.0% 10,000 人上位投資主 2013 年 12 月期末第 15 期末 2014 年 6 月期末第 16 期末 2014 年 12 月期末第 17 期末 2015 年 6 月期末第 18 期末 2015 年 12 月期末第 19 期末第 17 期末 (183,625 口 ) 第 18 期末 (192,025 口 ) 第 19 期末 (266,025 口 ) 30.5% (24.4%) 9.2% 25.0% 35.4% 46.0% (41.2%) 10.0% 17.1% 26.9% 59.0% (54.3%) 8.0% 12.2% 20.8% 金融機関 ( うち信託銀行 ) 事業法人外国法人個人順位氏名又は名称 2015 年 12 月期末 ( 第 19 期 ) 2015 年 6 月期 ( 第 18 期 ) 比増減 ( 口 ) 所有投資口数 ( 口 ) 所有比率 (%) 1 日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 59, % +28,733 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 37, % +13,245 3 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 34, % +16,388 4 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 9, % +4,436 5 MID 都市開発株式会社 9, % 0 6 SIX SIS LTD. 4, % 三菱商事株式会社 4, % 0 8 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY , % +3,831 9 日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 9) 2, % +1, CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 2, % +320 合計 167, % +68, MCUBS MidCity 投資法 24

25 投資口価格の推移 1 年間の投資口価格出来高の推移 ( 出来高口 ) 14,000 ( 価格千円 ) ,000 10,000 投資口価格出来高 2015 年 8 月 18 日 18 期決算発表 350 8,000 6, 年 4 月 10 日メインスポンサー変更を発表 369,500 円 (12 月 30 日 ) 300 4,000 2, ,500 円 (12 月 30 日 ) 2015 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月上場来相対価格の推移 (2006 年 8 月 29 日 ~2015 年 12 月 31 日 ) 注 : 東証 REIT 指数及び東証不動産業株価指数は 2006 年 8 月 29 日現在を 100 とし本投資法人の投資口価格は 2006 年 8 月 29 日 ( 上場日 ) の終値を 100 として記載しています MCUBS MidCity 日本国債 10 年東証 REIT 指数 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年出所 : Bloomberg ( 指数 ( 注 ) ) 3227 MCUBS MidCity 投資法

26 資産運用会社の概要会社概要 (2016 年 6 月 17 日現在 ) 組織図 (2016 年 6 月 17 日現在 ) 商号 MCUBS MidCity 株式会社本社所在地東京都千代田区丸の内二町目 7-3 株主総会設立 2005 年 9 月 1 日資本金 2.1 億円監査役株主三菱商事ユービーエスリアルティ株式会社 ( 保有比率 65%) 関電不動産開発株式会社 ( 保有比率 35%) 取締役会役職員数 26 名 ( うち派遣社員 1 名 ) 役員代表取締役社長代表取締役副社長経営管理部長常務取締役不動産運用部長非常勤取締役非常勤取締役松尾桂鈴木直樹飯嶋紀行辻徹 ( 三菱商事ユービーエスリアルティ代表取締役社長 ) 吉本隆信 ( 三菱商事ユービーエスリアルティ代表取締役副社長 ) コンプライアンス委員会コンプライアンスオフィサーコンプライアンス室代表取締役投資委員会非常勤監査役杉崎宏 ( 三菱商事ユービーエスリアルティ執行役員 ) 非常勤監査役鎌谷裕史 ( 三菱商事ユービーエスリアルティ執行役員 ) 経営管理部ファンド企画部不動産投資部不動産運用部大阪事務所 3227 MCUBS MidCity 投資法 26

27 Memo 3227 MCUBS MidCity 投資法 27

平成27年12月期（第19期）資産運用報告

平成27年12月期（第19期）資産運用報告第自至平成 27 年平成 27 年期 7 月 1 日 12 月 31 日資産運用報告 http://www.midreit.jp/ 東京都千代田区丸の内二丁目 7 番 3 号 19 27 7 127 12 31 19 2,171 19 97.6 リーダーシップメッセージ Leadership Message MCUBS MidCity MCUBS MidCity 19 19 1 7,281