元金据置返済額計算例 2,000 万円 ( 内ボーナス分 1,000 万円 ) を年利率 3.1% で 20 年間 ( 当初 6 ヶ月元金据置 ) 借りる場合の元金据置時月間支払利息と据置後の返済額を計算します画面表示キー操作備考 12 1F32 メニュー呼出 Menu No.(15~20

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たつやひがき
9 years ago
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1 元利据置 ( 利息元金繰入 ) 返済額計算例アパートローンを 6 ヶ月の元利据置 ( 同期間中の利息を借入元金に組み入れる ) で 3,000 万円借りた場合の据置利息と毎月の返済額を計算します年利率 3.3% 借入日は平成 21 年 10 月 3 日第 1 回目の返済日は平成 22 年 5 月 26 日期限年月は平成 51 年 10 月です Menu No.(15~20)? 15 メニュー選択借入額? 0 万円 3000 年利率? 0% 3.3 借入日 ( 平成 )? 回目返済日? 期限年月? 毎月返済額 135,158 円据え置き利息 557,383 円 (23 日分利息 ) 62,383 円 (6ケ月分利息) 495,000 円 1 注. 元利据置型 ( 利息一括支払方式 ) の計算方法据置期間中の支払利息合計は本メニューにより計算し返済金額は F1の元利均等返済額計算メニューを利用してください ( 返済期間は据置期間を控除して計算すること ) -24-

2 元金据置返済額計算例 2,000 万円 ( 内ボーナス分 1,000 万円 ) を年利率 3.1% で 20 年間 ( 当初 6 ヶ月元金据置 ) 借りる場合の元金据置時月間支払利息と据置後の返済額を計算します画面表示キー操作備考 12 1F32 メニュー呼出 Menu No.(15~20)? 16 メニュー選択借入額? 0 万円 2000 内ボーナス分? 0 万円 1000 期間? 0 年 20 年利率? 0% 3.1 据置後ボーナスまで? 0 ケ月 6 据置期間? 0ケ月 6 据置利息 ( 月 ) 毎月返済額ボーナス月加算額 51,666 円 56,998 円 343,594 円 -25-

3 減価償却費計算例 5,000 万円のアパートを新築した場合の定額法での減価償却費を計算します耐用年数は 24 年 1 年目の償却月数は 5 ケ月です Menu No.(15~20)? 18 メニュー選択 [ 取得時期 ] 平成 19 年 3 月以前 =1 平成 19 年 4 月以降 =2? 平成 24 年 4 月以降 =3 3 取得価額? 0 万円 5000 注 1 法定耐用年数? 0 年 24 経過年数? 年 0 ケ月 0 経過年数 0 年? ケ月 0 定額 =1 定率 =2? 年目償却月数? 0 ケ月 5 定率償却率耐用年数 24 年 1 年目償却額 1,729,166 円年度末残高 4 8, 2 7 0, 円 2 年目償却額 4, 0 0 6, 4 79 円年度末残高 4 4, 2 6 4, 円 3 年目償却額 3, 6 7 3, 円年度末残高 4 0, 5 9 0, 円 4 年目償却額 3, 3 6 9, 円年度末残高 3 7, 2 2 1, 円 1 以下省略平成 19 年 4 月以降取得の場合 1 年目償却額 2,166,666 円年度末残高 4 7, 8 3 3, 円 2 年目償却額 4,974,666 円年度末残高 4 2, 8 5 8, 円 3 年目償却額 4, 4 5 7, 円年度末残高 3 8, 4 0 1, 円 4 年目償却額 3, 9 9 3, 円年度末残高 3 4, 4 0 7, 円 1 注 2 5 年以降は省略注 1. 一括償却資産については対応しておりません注 2. 平成 19 年 4 月以前に未償却残高が 5% に達している場合は計算結果が異なる場合があります実際の運用は法令に基づき対応してください -27-

4 例下記の実効金利を計算します実効金利計算貸出金額貸出金利預入金額預入金利 1,000 万円 5.30% 300 万円 2.52% 2,800 万円 4.53% 1,500 万円 2.80% 130 万円 2.10% Menu No.(15~20)? 19 メニュー選択貸出金額 ( 万円 )? 1000 ( 貸出内容 ) 貸出金額 1,000 万円年利率 (%)? 貸出金額 ( 万円 )? 貸出金額 2,800 万円年利率 (%)? 貸出金額 ( 万円 )? EENTERe 300 貸出内容の入力終了は 0 EENTER ( 預入内容 ) 預入金額 300 万円年利率 (%)? 2.52 預入金額 1,500 万円年利率 (%)? 預入金額 130 万円年利率 (%)? 2.1 EENTERe 平均貸出利率 % 平均預入利率 % 年間収益万円実効金利 % 預入内容の入力終了は 0 EENTER 注 1 注 1. 年間収益と実効金利は貸出金額 > 預入金額の場合のみ表示します注 2. 運用資産だけの総合利回りを計算する場合には貸出金額にゼロを入力しますこの場合年間収益と実効金利は表示されません貸出だけの計算はできません -28-

5 ワンルームマンション投資シミュレーション例本プログラムは給与所得者がワンルームマンションを初めて購入し賃貸した場合所得税や住民税が概ねどのように変わりその結果としてのローン実質負担額概算を計算するものです Menu No.(15~20)? 20 メニュー選択給与年収? 0 万円 2200 注 1 その他収入? 0 万円 1 配偶者控除? 0 ( 有 =1 無 =0) 11 扶養家族数? 0 人 3 注 2 耐用年数? 0 年 47 注 3 築年数? 0 年 120 物件価格? 0 万円建物価格? 0 万円注 4 設備償却方法? 2 ( 定率 =1 定額 =2) 11 注 5 設備割合? 0% 130 注 6 借入? 5000 万円 120 期間? 0 年 125 年利率? 0% 7.9 初年計上月数? 0 ケ月 4 注 7 賃料 ( 月 )? 0 万円 10 管理費 ( 月 )? 0 万円 1.5 諸経費 ( 初年度 )? 175 万円 1 諸経費 ( 次年度以降 )? 52 万円 1 入室率 ( 初年度 )? 100% 1 入室率 ( 次年度以降 )? 100% 120 注 8 注 9 [ 上昇率 ] 給与等 ( 毎年 )? 0% 1111 家賃 ( 隔年 )? 0% 11 管理費 ( 毎年 )? 0% 10 注 10 諸経費 ( 毎年 )? 0%

6 1 年目計算中 1 年目減税効果万円所得税 ( 前 ) ( 後 ) = 98.1 万円住民税 ( 前 ) ( 後 ) 128.1= 29.7 万円不動産所得円家賃 (+) 40.0 万円管理費 (-) 6.0 万円償却費 (-) 64.4 万円諸経費 (-) 万円ローン利息 (-) 91.9 万円ローン実質負担額 -8.8 万円ローン返済額 (+) 万円家賃 (-) 40.0 万円管理費 (+) 6.0 万円減税効果 (-) 万円 ---< 諸経費込みの負担額 > 万円借入金残高給与等収入給与所得控除額課税所得通算所得 2 年目計算中 4,978.4 万円 2,200.0 万円 1,920.0 万円万円 1,551.4 万円 1,254.1 万円所得税節税額注 11 投資前税額 - 投資後税額住民税節税額投資前税額 - 投資後税額償却費は本物件を平成 19 年 4 月以降に取得した前提で計算しています注 12 注 13 注 14 以下省略注 1. 給与年収 400 万円以上が計算対象です給与年収 400 万円未満の場合税額が正しく計算されず実態にそぐわないケースがあります注 2. 配偶者以外の扶養家族の人数です注 3. 新築での法定耐用年数です注 4. 消費税額から逆算して算出することもできます注 5. 設備の減価償却方法を入力してください ( 建物は定額法です ) 注 6. 建物全体 (3,500 万円 ) に対する設備の割合です注 7. 1 年目のローン返済回数, 減価償却の月数, 家賃等の月数です必ずしもこの 3 項目が同じ月数になるとは限りませんがここではすべて同じ計上月数で計算します注 8. 1 年目の経費は事務手数料, 印紙代, 火災保険料, 司法書士報酬, 公正証書代, 各種登記料, 抵当権設定料, 不動産取得税等が考えられますがローン融資先や地域によって変わってきます経験的には物件価格の 3%~3.5% 程度が 1 年目の諸経費額の近似値になると言われています又仲介手数料が必要な場合は更に約 3% が必要になります本機では仲介手数料無しとみなして物件価格の 3.5% での金額が参考表示されますのみ押すと表示の金額が入力されますが -30-

7 できるだけ実額を入力し実態に沿うようにしてください 2 年目の経費は建物価格に対して火災保険料が 0.1%, 固定資産税都市計画税が 0.9% の合計 1.0% 程度が 2 年目の諸経費額の近似値になると言われています本機では建物価格の 1.5% での金額が参考表示されます注 9. 家賃保証がないなど 100% でない場合推定値を入力してください注 10. 家賃は隔年管理費は毎年になっているのに注意してください家賃も管理費 0000 も隔年の場合は月間管理費を控除した月間賃料を入力し月間管理費は 0 を入 0000 力してください上昇率は複利で計算されます数値入力にあたっては十分注意が必要です注 11. 節税額 = 投資前税額 - 投資後税額投資前税額とはワンルームマンションを購入しないときの税額です投資後税額とはワンルームマンションを購入し確定申告したときの税額です注 12. 不動産所得 = 受取家賃 - 管理費 - 減価償却費 - 諸経費 - ローン利息この算式で不動産所得が赤字の場合に損益通算ができます損益通算するときは土地部分に対する利息は算入しません注 13 参照 ( 本機では不動産所得が黒字の場合も合算し税額等を参考表示しますが不動産 11 所得が黒字の場合は総合課税になりますので注意してください ) ローン実質負担額 = ローン返済額 - 家賃収入 - 減税額 (+ 諸経費 ) ローン実質負担額は減税額のうち所得税分は確定申告により翌年に還付されるものであり住民税は翌年度に確定申告結果に基づき計算され徴収されます即ちローン実質負担額はタイムラグを無視して算出しており誤解を生じる項目ですからご注意ください注 13. ローン利息は不動産所得が黒字の場合全額赤字の場合は建物部分の利息になります残債は当該年度末での借入金の残高です注 14. 給与等収入は給与収入とその他収入の金額です給与所得は給与等から給与所得控除後の金額です控除額は下記要領で計算するため概算になりますが投資前税額投資後税額ともに同条件で計算しますので減税額への影響は僅少となります社会保険料控除額 ( ボーナス額を考慮した限度額を設定 ) 健康保険料 : 給与年収一般及び介護保険料率厚生年金保険料 : 給与年収保険料率生命保険控除額 : 最高額を控除します基礎控除配偶者控除一人当たりの扶養家族控除は同額とし教育控除, 医療費控除, 勤労学生控除, 老人加算等の特殊な控除項目は無視します又地震保険料は普及率の問題で旧長期損害保険料は条件付のため無視します課税所得は給与所得控除後の金額と事業収入の合計額から各種控除額を差し引いた金額です通算所得は課税所得と不動産所得の合計金額です -31-

資産運用として考えるアパート・マンション経営

資産運用として考えるアパート・マンション経営税務資産運用クラス税金は払わないと財産は残らない ~ アパートマンション経営の収益性 ~ 経済ジャーナリスト阪南大学講師堀浩司 1. なんのための土地の有効活用ですか? 2. 税金対策の意味を誤解していませんか 3. 税金を払わないと財産は残りません 4. アパートマンション経営の収益性確保には土地の有効活用土地を活用して財産を守り増やし次の世代に承継することアパートマンション経営による有効活用