しあわせ＠ホーム
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- ありかつ おいもり
- 7 years ago
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1 敢闘賞 ホーム ~ 日本における中古住宅市場形成と資産形成にむけて ~ 明治大学政治経済学部 野本和樹 平野泰司
2 ( 応募論文の要約 ) 本稿では 新築市場に比べ中古市場が極めて小規模な日本住宅市場の偏りに注目し その是正を目的とした政策提言を行う 中古住宅市場の整備により住宅購入が資産形成となり 住宅購入者がより豊かな生活を享受できるようになることを目指すものである 一見すると 住宅市場問題 と 金融 につながりはないように感じるが 以下で論ずるように金融機関が中古住宅市場の未整備に深く関わっているのである 第 1 章において 新築住宅需要に大きく偏った日本の住宅市場の現状を示し 問題提起を行う 第 2 章では 4 つの原因をそれぞれ考察し 特に 情報の非対称性 と 住宅金融の欠陥 が問題発生の根本原因であると論じる 第 3 章において 中古住宅市場が成熟している米国を範とし 情報の非対称性 と 住宅金融の欠陥 をいかに解決しているのかを探る 以上の考察を踏まえ 第 4 章では日本において中古住宅市場を整備するための政策提言を行う
3 はじめに是非 日本における住宅市場の現状について知っておいてもらいたい 日本で住宅を購入する際 35 歳の人が 2500 万円の新築住宅を建てて 35 年の住宅ローンを組んだ場合 金融機関に支払う返済総額は金利を含めて 4000 万円近くになる 日本人の平均的な生涯賃金は 2 億 3000 万円程度なので なんと生涯賃金の 17% 以上が住宅ローン返済に充てられていることになるのである i 上に述べた計算金額は住宅のみの購入だが 土地と合わせてローンを組み購入すると 生涯賃金に対する返済総額の割合はさらに大きいものとなる ところが, せっかく建てた家も 住宅ローン返済最中の築 20 年後頃には建物の担保価値はゼロとなり 価値があるのは土地だけになってしまう 一生涯働いて得た金額の 17% 以上が住宅ローン返済として消え 払い終わった時にはもう建物の価値はゼロになっているのである ii 日本の住宅寿命は 30 年程度のため ローン支払いを終えるころには住宅は老朽化しており 再度新しく建て直す必要に迫られる 日本は世界において高い所得水準を有するものの 豊かさを享受し切れているとは言い難い現状にあるのは 生涯にわたって重い債務負担を抱えていながら, 住宅の資産価値もなくなってしまう事に起因していると考えられる こうした日本の住宅事情の背景には 中古住宅市場が整備されておらず高価格の新築購入を余儀なくされている現状がある 中古市場が整備されていないため 中古住宅が資産として評価されず 苦労して先代が残してくれた住宅があっても その住宅資産を担保にローンを組めないでいる このような実態を繰り返しているのが 現在の日本住宅市場である 中古住宅市場が形成されることで 高価な新築住宅を購入するだけでなく割安な中古住宅を購入し 余剰資金を消費や投資 iiiなどに回すといった選択肢が生まれ より各家庭のニーズに即したライフスタイルが可能になる また 中古住宅市場が存在することで 以前はゼロになっていた持家に資産としての価値が生まれるため 住宅購入が資産形成に結びつき それによって資産効果が望めるのではないだろうか 事実 米国では中古住宅市場が活性化しており 家計は住宅を担保としたホーム エクイティ ローンやリバース モーゲージといった多様な資金調達手段を享受し, 住宅を利用した資産効果が働き株式投資や消費が活発に行われているのである 本稿では 日本における中古住宅市場の形成を促し 住宅の実物資産価値向上を目指すことで資産効果を働かせ 株式投資や消費を活発にするとともに, 国民の 真の豊かさ ( 幸福 ) の実現を目的とする政策提言を行う
4 1. 偏った日本住宅市場の現状日本の住宅市場は新築の割合が極めて高く 中古住宅市場はないに等しい 国際的にみて大変偏った状態にある ( 図表 1) 日本では中古住宅市場がほとんど機能していないため 住宅を用いた資産形成は困難な状態にある そのために 住み替え時に持前の住宅を売却出来ず その売却資金を用いた資金調達が困難になっている iv 米国では 中古住宅市場が大変成熟しているため住宅の流動性が高く 中古住宅も質に見合った価格で取引されている その結果 住宅購入が資産形成において重要な役割を果たしている また ライフスタイルの変化に応じて住み替えを行うことが容易く 新たな住宅との差額や住宅価値の上昇分を担保とした借入金を消費や投資に回している つまり 中古住宅市場が整備され 住宅価格が維持されることで 資産効果が働いた消費や投資が可能になっているのである 日本でも中古住宅市場を整備することで 国民の資産形成につながり ライフスタイルの変化に応じた住み替えや住宅価格上昇の資産効果といったメリットを享受し さらに資金を有効に活用することができるようになるだろう 2. 日本に中古住宅市場が存在しない原因日本の中古住宅市場が機能していない原因として多くの指摘がなされているが 我々は 情報の非対称性 短命な住宅 住宅の質が評価されない中古住宅市場のしくみ 日本の住宅金融の欠陥 という 4 つの点を中心に考えていく 2-1 情報の非対称性中古市場には レモンの原理 ( 逆選択 ) と呼ばれる現象が存在する v これは 品質の良いものと悪いものが混在することにより 情報の非対称性 が生じ 市場が成り立たなくなることである 売り手が住宅の品質の良し悪しを正しく公表せず また買い手が入手可能な情報から品質について判断できなければ 一定の割合で質の悪い住宅を選定してしまう可能性があり, 住宅価格は両者の平均値になる その場合 割安になる良い住宅の所有者は売却しようとしないのに対し 割高な質の悪い住宅の所有者は売却しようとする その結果 市場で取引される住宅は品質の悪いものが次第に多くなり 最終的に粗悪な住宅ばかりになった市場は機能しなくなる 日本の中古住宅市場では 売り手と買い手の間にこのような 情報の非対称性 が存在するため市場がうまく機能せず 規模が小さいのではないかと考えられる
5 実際 住み替えやリフォームを計画する家庭のうち 3 割近くは 情報の不足を計画実施の阻害要因として挙げている ( 図表 2) こうした情報不足を改善するために 平成 12 年から住宅性能表示が実施され 安全性や住環境など住宅の質に関して 10 項目が第三者によって評価されるようになった だが 実施率は増加傾向にあるものの 20% 程度と依然として低水準であり これらが十分活用されているとはいえない ( 図表 3) 2-2 短命な住宅日本の住宅は欧米に比べ住宅寿命が極端に短い ( 図表 4) そのため 中古住宅となってからの耐用年数は大変短いものとなってしまう 仮に 25 年暮らした家を売却しようとする場合 余命は 5 年程度になってしまい 残りわずかな寿命しかない住宅を購入しようと考えるものは限られることになる ところが 長寿命な住宅が供給されている欧米では 25 年暮らした家でも まだ 20 年以上暮らすことができ 当然 日本より需要も大きくなる つまり 購入後に長く暮らせる中古住宅が供給されていることが 欧米での中古住宅取引の活性化につながっていると考えられる では なぜ日本の住宅は短命なものとなっているのだろうか それは 第二次世界大戦後の住宅政策に起因している 戦争によって多くの家が焼失し 高度成長期を通して人口が急速に増加したこともあって 住宅の不足は大きく とにかく家を国民に与える必要があった そうした背景により 家を建てるための建築基準はないに等しく その場しのぎの住宅が大量に供給された 政府も住宅不足解消のために政策支援を行うことで新築住宅供給の増加を後押しした しかし 建築基準が整備されていない段階で建てられた家は長持ちするはずもなく 高度経済成長期を通し 品質の劣る大量の住宅供給が繰り返されることで 短命な住宅のスクラップ & ビルド vi が当然のこととされてしまった 住宅寿命の長い欧米諸国でも 戦後の住宅不足は経験しており 住宅不足が深刻な時期には大量供給を促す政策を行うことでその不足を補おうとした この時期に供給された住宅は日本と同様に短命で粗悪なものであったが 住宅不足が解消されてからは質の向上を目指した つまり寿命が長く良い家を増やすことを目標とする政策へと転換したのである vii この点が日本と欧米の住宅寿命が大きく異なる理由であると考えられる したがって 日本において 短命な住宅 が多く存在するのは 住宅不足が解消した後も政策転換をせず 新築住宅供給を支援し続けてしまったことに起因しているといえる 2-3 質が評価されない中古住宅
6 日本では 中古住宅は質ではなく築年数と地価によって取引価格が決まる 現状では建物の評価価値は建設後からすぐに大きく下落していき 建築後 20 年も経過した建物の価値はほとんどなくなり 地価のみで評価され取引価格が決定する ( 図表 5) こうした価格決定が慣習化されたのには 土地神話と言われた地価の継続的な上昇が背景にあった 1980 年代末までは建物自体の価値下落を大きく上回る地価の上昇があり 値上がりし続ける土地だけで問題なく 住宅購入に付随する土地が資産形成の手段となっていった そうした日本特有の事情から 評価に手間のかかる住宅の質ではなく 評価が簡単な築年数と土地で住宅の資産価値が決定されるようになり 中古住宅においては特に地価が重要となったのである 築年数と地価が評価基準であり質が評価されないため リフォームなどにより住宅を長持ちさせるための手入れをしっかり行うことで住宅の質と価値を維持するインセンティブは失われ 状態の良い中古物件の供給は減尐することとなった いい物件が尐なければ 中古住宅に対する需要は生まれず市場規模が拡大していくことは見込めない こうした 質の良い住宅を正当に評価しない中古住宅における価格決定構造が 日本の中古住宅市場を未発達なものとしたのである 2-4 日本の住宅金融の欠陥住宅購入は人生において最も高額な買い物の一つである そのため 購入資金を全額自己資金で賄うことは困難であり 多くの家庭は住宅ローンを組むことになる 日本の住宅ローンは住宅と土地を担保としたうえで 個人の所得を返済能力の基準とし さらに生命保険の加入を義務としている 金融機関はそのようにして債務者の債務不履行に備えているのであるが 肝心の住宅ローン担保となる住宅に関しては書面による簡単な審査を行うのみである viii 金融機関にとっては 土地担保に加えて債務不履行に陥ることを前もって回避しているため どんな品質の住宅であっても融資には直接関係がない これにより 資産価値の維持ができないような粗悪な住宅であっても ある程度の所得があり生命保険に加入さえすれば住宅ローンを組み 購入することが可能になっている また 日本の住宅金融は担保となる住宅をきちんと審査しないため 建設業者は劣悪な住宅でも販売することができる こうした金融機関の融資行動により 質の良い住宅供給は妨げられ 逆に粗悪な住宅がより多く市場に供給されることが促されていたのである さらに 中古住宅では資産価値の下落が著しく 中古住宅を担保にして住宅ローンを組むことは困難である そのため 多くの家庭は融資を受けるために
7 新築住宅を購入せざるを得なかった こうした住宅金融の欠陥が原因となり 偏った住宅市場が生み出されたのである 以上の 4 点が日本の中古住宅市場が機能していない原因である そのなかでも 特に 情報の非対称性 と 住宅金融の欠陥 が根本原因であると我々は考える なぜなら 短命な住宅 や 質が評価されない中古住宅 が改善されなかったのは 住宅の審査が不十分であり 情報開示が不足していたことが原因だからである つまり 住宅に関しての情報開示の不足によって生じた情報の非対称性と 担保となる住宅をきちんと審査しない金融機関の融資体制が問題なのである 3. 米国住宅市場に学ぶ 情報 と 住宅金融 の重要性これまで 日本の中古住宅市場が極めて小規模である原因を考察してきた では 中古住宅市場が大きな米国では 問題の根幹である 情報の開示 と 住宅金融 への対応にどのような違いが見られるのだろうか 3-1 明確な情報開示米国では 日本と異なり住宅の資産価値が維持されている それが可能であるのは 米国の住宅市場では明確な情報開示によって住宅の 質 が評価されるからである さらに リフォームを積極的に行うことで住宅の資産価値が上がるとさえ言われている ix 米国では 住宅の建築段階に従って 地方公共団体による 10 数回の検査に合格することが義務づけられ 厳格な検査制度によって住宅の質が確保されているといわれている その他に長期にわたって住宅の性能保証をする保険制度があり これらが情報の非対称性を緩和している x このように情報開示がしっかりなされていて 質が良く 資産価値がある住宅なので 米国の住宅市場は中古市場も整備されてきたと考えられる それに加えて 米国の住宅制度には民間によるインスペクション制度 ( 住宅検査 ) がある この制度は義務付けられている訳ではないが 中古住宅の購入者が住宅を購入する前に依頼し 費用を支払う制度である 15~20 年前までは 中古住宅の取引において概ね 10% の利用率であったが 現在では 70% 程度の利用があり その利用率は増加している こうしたインスペクション制度によって インスペクターなどの専門家が住宅を検査することで 中古住宅購入者が家に関する様々な情報を得られ 物件の良い面と悪い面について正確に知ることができるのである xi
8 3-2 抵当融資の住宅金融多くの家庭が利用する住宅ローンは 日本と米国で根本的に異なる 米国で一般的に用いられている住宅ローンは 世界的に広く普及しているノンリコースの抵当金融 ( モーゲージ ) である 抵当金融では 返済は担保の範囲内に限定され 返済不能に陥った場合 担保となった住宅を手放すことで債務返済は完了する したがって 金融機関は融資の債務不履行に備え きちんと住宅を審査し 中古になっても取引価格が大きく下落しない物件のみに融資を行う そのため 融資を受けられる質の良い住宅を求める家庭が必然的に多くなり そうした住宅が建設業者によって供給される仕組みが成り立つのである 4. 政策提言先に見てきたように日本の住宅市場は新築住宅に大きく偏っており 中古住宅市場が機能していない その原因として 情報開示の不足 短命な住宅寿命 質が評価されない中古住宅 住宅金融の欠陥 を上げ 特に 情報開示の不足 と 住宅金融の欠陥 が根本にあると指摘した 米国ではこの 2 点をうまく解決できているため 中古住宅市場が成熟している それゆえ 日本においてもこの 2 つの根本原因を解決することで他の原因の解消にもつながり 中古住宅市場を日本に成り立たせることが可能になると我々は考える 4-1 目的我々は日本の住宅市場の歪みを解消し 土地だけではなく住宅も資産形成の手段として活用できるようにすることを目的とし政策提言を行う 住宅を用いた資産形成が可能になることで 資産効果が生まれ その恩恵が投資や消費の拡大に繋がり 家計だけでなく日本経済全体を活性化させて 国民の 真の豊かさ ( 幸福 ) が実現されることを期待するものである 4-2 詳細 1 審査 格付け 情報開示まず 情報の非対称性 を解決するために 住宅情報管理機関 を政府機関として設立する ( スキーム 1 ) この機関は すべての新築 中古住宅について同一基準で住宅性能審査を行い それをもとに格付けをし その情報を誰でもアクセスできるように一般公開することを業務とする この機関を設立することで 一つの機関で住宅性能 質を評価し その情報を多くの人々に開示することを可能にする 住宅性能審査には 住宅を長持ちさせ 資産価値を高める効果のあるリフォ
9 ームを定期的に行っているかどうかなど 中古住宅の質の向上につながる項目を充実させる 有効なリフォームが行われたことを証明するには 同機関に審査を申請する また 市場に出回る前の新築住宅建築中にも最低 5 回の同機関によるチェックを受けることを建築の義務とする これに加え この審査を元に同機関が格付けを行うことで 建築業者に質の高い住宅を建てる誘因を与えることが出来る これらによって 意図的に手抜きされた欠陥住宅を減らし 質の良い住宅が供給されるようになるとともに 住宅の建設時からの情報が豊富になる 新築 中古ともに今まで以上の情報量が一般に公開されることとなり 中古住宅市場形成を阻害していた 情報の非対称性 の解消につながる 現状では住宅に関しての情報が不動産業者に偏っているため 一般家庭が住宅性能や価格といった情報を得るには不動産業者を訪れる必要がある しかし そこにある情報は業者の取り扱っている物件に限られ さらに不動産業者への信頼性が乏しいため 当該情報の適切な評価 判断は困難であり, 住宅購入にいたるまでに複数の業者を回ることが多い こうした情報取得の時間とコスト 情報の偏り 業者への信頼性などを補い 情報の開示を進める最良の手段は すべての住宅情報を信頼できる機関のもとで一元管理し 一般公開することである だが すべての住宅情報を民間企業が集めることは非常に難しく 現実的でない こうした理由により 同機関は民間でなく非営利目的の政府機関である必要がある さらに 政府機関の評価を受けた住宅であれば 政府による後ろ盾があることで高い信頼のおける情報となる こうした住宅情報の開示は店舗で行ってもよいが 誰でもアクセスできるようにするにはインターネット上で公開することが好ましいと考えられる 普及率の非常に高いインターネット上で一般公開することにより 誰でも簡単に低コストで住宅情報を取得でき より自分好みの物件を探すことが可能になる 2 住宅金融次に 住宅金融の欠陥 を改善するために ノンリコースの抵当融資 が住宅ローンの基本となるように融資形態を移行させる これまで金融機関が担保となる住宅をきちんと審査しなかったことが 粗悪で短命な住宅の大量供給につながってきた それは 土地担保と所得を融資の基準とし 住宅を審査しなかったことに起因すると前述した 住宅ローンをノンリコースの抵当融資にすれば 資産劣化の起こりうる粗悪な住宅に対して金融機関は融資を拒むだろう このことにより 融資を受けられる長寿命の良い家が増加すると考えられる しかし 民間金融機関が進んでこの抵当金融へ移行することは考えづらい なぜなら 現状の住宅ローン制度を十分に活用することで 金融機関にとって
10 住宅ローンは安定的に高収益を得るビジネス機会となっているからである そ xii こで 抵当融資による住宅ローンへの転換のために 政府住宅金融機関 によって抵当融資による住宅ローン提供をスタートする ( スキーム 2 ) この際 前述した住宅情報管理機関と提携し 住宅ローン提供を行うものとする 具体的には 住宅情報管理機関によって決定された格付けを融資基準とし 高格付けの物件に対してその物件を担保に 政府住宅金融機関が抵当融資で住宅ローンを提供する 住宅ローンの借り手である住宅購入者にとっては 所得の低下や失業などによって返済ができなくなった場合に 住宅を処分することでローン返済が完了することや格付けの高い良い住宅を購入することができることから 民間金融機関から政府住宅金融機関へと住宅ローン借り入れをシフトさせる流れが期待できる それにより 住宅ローン供給に競争が生まれ市場原理が働くようになり 顧客獲得に向けて民間金融機関が抵当融資をスタートするきっかけとなり 市場全体が改善の方向へ向かうことにつながる このように 日本の住宅問題の解決に向けて 住宅情報管理機関 とそれと提携した 政府住宅金融機関 を設立することで 根本にある 情報の非対称性 と 住宅金融の欠陥 を是正することを 我々の政策提言の具体案とする おわりに以上が 日本の住宅市場における現状と課題であり 我々は日本の住宅市場が抱える問題解決への処方箋として 住宅情報管理機関 と 政府住宅金融機関 の設立を提言した 政府が情報を一元管理し一般公開することで 中古住宅市場に存在する レモンの原理 ( 逆選択 ) の問題は解決されるだろう また 政府が抵当融資を率先して導入することで住宅融資の競争原理が働き 民間金融機関が参入し始めることで住宅の質の向上へとつながり 中古住宅市場が整備され 住宅による資産形成が期待できる 我々が調べた住宅問題は 一見すると金融と縁のないものであるが 問題の根源を探ってみると そこには土地担保に依存して住宅を質ではなく建築年数で評価する金融機関の存在があった 中古住宅市場の存在しない日本では米国家計と異なり 住宅購入が資産形成に結びつかず 資産効果を働かせた消費や自身への投資機会を失っているのである このことは わが国が高い所得水準を誇りながら膨大なローン返済に追われ 豊かさ という幸せを享受できていないことを意味している 金融機関の体質が変われば 住宅購入が資産形成へつながり多くの日本人の夢であるマイホームもより充実したものになるだろう 世の中を富ましめ すべての人を豊かにする 富世豊人 xiii の理念のもと この政策が日本の未来を明るくするものになることを願って止まない
11 i 田鎖 金谷 (2007) 家 三匹の子ぶたが間違っていたこと 96 頁を参照 ii 同上 iii ここでの消費や投資は 生活費やレジャーなどの消費から 株式や貯蓄など金融資産形成を行うこと 資格取得や英会話などの自己投資といった 個人の生活をより豊かにするために幅広く余剰資金を使うことを指す iv 住宅売却時には, 土地代を中心とする評価価値分しか得られないことになる v 情報の非対称性については, 薮下史郎 ( 2002) 非対称情報の経済学 スティグリッツと新しい経済学 参照 vi 既存の住宅を 建て替えるために一度壊し更地にしたのち そこに新たな住宅を建設すること 日本の場合 住宅寿命が短く そのサイクルも欧米に比べ短いものとなっている vii 塩崎 (2006) 住宅政策の再生豊な居住を目指して 第 1 章参照 viii 田鎖 金谷 (2007) 家 三匹の子ぶたが間違っていたこと 142 頁参照 ix 国土交通省国土交通政策研究所 ( 2006) 住宅の資産価値に関する研究 第 5 章参照 x 山崎 (1999) 土地と住宅市場の経済分析 264 頁を参照 xi 国土交通省国土交通政策研究所 ( 2006) 住宅の資産価値に関する研究 第 5 章参照 xii 住宅金融支援機構 ( 旧住宅金融公庫 ) のように住宅購入者へ住宅ローン貸し出しを行う政府系金融機関 xiii 日頃 ご指導いただいている明治大学齋藤雅己先生が 師である明治大学名誉教授の後藤昭八郎先生から受け継いだ経済政策理念
12 < 参考文献 > 塩崎賢明編 住宅政策の再生豊な居住を目指して 日本経済評論社 2006 年 リチャード クー 日本経済を襲う二つの波 浅間書店 2008 年 倉田剛 少子高齢社会のライフスタイルと住宅 ミネルバ書房 2004 年 田鎖郁男 金谷年展 家 三匹の子ぶたが間違っていたこと ダイヤモンド社 2007 年 大泉英次 住宅問題と市場 政策 日本経済評論社 2000 年 岩田規久男 八田達夫 住宅の経済学 日本経済新聞社 1997 年 戸谷英世 久保川議道 日本の住宅はなぜ貧しいのか 井上書院 2003 年 山崎福寿 土地と住宅市場の経済分析 東京大学出版会 1999 年 国土交通省住宅局住宅政策課監修 2007 年度版住宅経済データ集 住宅産業新聞社 2007 年 住宅問題研究会( 財 ) 日本住宅総合センター編 住宅問題事典 東洋経済新報社 1993 年 建設省住宅局監修 図説日本の住宅事情 ぎょうせい 1986 年 薮下史郎 非対称情報の経済学 スティグリッツと新しい経済学 光文社 2002 年 内閣府 経済財政白書 年 国土交通省住宅局 平成 15 年住宅需要実態調査 2003 年 国土交通省国土交通政策研究所 住宅の資産価値に関する研究 2006 年 国土交通省住宅局 平成 19 年度民間住宅ローン実態に関する調査結果報告書 2008 年
13 < 資料 > ( 図表 1) 新築 中古住宅市場規模の国際比較 出所内閣府 (2008) より引用 ( 図表 2) 住み替え 改善が困難な理由 出所住宅需要実態調査 ( 平成 15 年 ) より引用
14 ( 図表 3) 住宅性能表示の推移 出所 2007 年度版住宅経済データ集より引用 ( 図表 4) 住宅寿命の国際比較 出所内閣府 (2008) より引用
15 ( 図表 5) 新築マンションの築年数による価値の下落 出所リチャード クー (2008) 日本経済を襲う二つの波 より引用 スキーム 1 住宅情報管理機関 新築 中古住宅の耐震性や寿命 など住宅の質を評価し 情報を 住宅を審査 格付 公開する 情報を 住宅を 審査 格付 獲得 新築住宅市場 需要 個人企業 需要 供給 中古住宅市場 供給 リフォーム 住宅供給会社
16 スキーム 2 住宅情報管理機関 提携 政府住宅金融機関 住宅を 審査 格付 情報管理機関の格付けを基 に抵当融資を実施 新築 中古 需要 個人 企業 競争 住宅 住宅 購入予定住宅を自社で審査し 抵当金融で住宅ロー 市場 市場 ンを組むようになる 資産価値を維持で きるか審査 金融機関
個信センター概要
民間発表資料 4 住宅ローン融資の対応状況等 平成 25 年 9 月 26 日一般社団法人全国銀行協会 目 次 1. 住宅ローン審査の概要と担保評価の位置付け 2. 住宅ローンの担保評価の概要 3. 中古建物 リフォーム評価の特性について 4. 建物の品質 性能を担保評価に適切に反映させるための課題 5. 高齢者等の持ち家資産の活用 ( リバースモーゲージローン等 ) への取組 6. リバースモーゲージローンの取扱金融機関
( 資料 3) 比較検討した住宅 (%) 注文住宅取得世帯分譲戸建住宅取得世帯分譲マンション取得世帯 中古戸建住宅取得世帯 中古マンション取得世帯 ( 資料 4) 住宅の選択理由 (%) 注文住宅取得世帯分譲戸建住宅取得世帯分譲マンション取得世帯 中古戸建住宅取得世帯 中古マンション取得世帯 ( 資
リサーチ メモ 住宅市場動向調査 からみた既存住宅取得の現状 2017 年 4 月 28 日 去る 4 月 19 日 国土交通省から 平成 28 年度住宅市場動向調査報告書 が発表された 本調査は 住み替え 建て替え前後の住宅やその住宅に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握するため 国土交通省が平成 13 年度から毎年度実施している調査である 調査対象は 前年度中に住み替え等を行った者であり
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54 2011 65 79 * Maeda Takuo 2007 2010 22 2 3 3 a 229 2008 2005 JST PJ 2007 p.3 54 2011 1970 10 1997101000 1970 200 199810560 1970 280 10 250 1970 170 2010 p.258 50 p.259 33 30 55 77 p.259 10 1970 1970
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保険の仕組み 消費者 ( 発注者 ) 工事請負契約 保険加入の依頼 登録事業者 ( リフォーム事業者 ) 保険金の 保険金 保険金の 保険加入 支払 直接請求 支払 手続 登録事業者が倒産等した場合検査 ( 建築士 ) 保険法人 ( 出所 ) 住宅瑕疵担保責任保険協会ホームページ 保険金の支払対象
住宅リフォーム瑕疵保険とは質問自宅のリフォームを計画していますが リフォームにも新築と同様に リフォ ーム瑕疵保険 という保険があることを知りましたが 工事を予定している業者から未加 入で今後も加入の予定はないと言われました どのような保険なのか 教えてください 住宅リフォーム瑕疵保険とはリフォーム瑕疵保険は リフォーム時の検査と保証がセットになった保険制度です 住宅専門の保険会社 ( 住宅瑕疵担保責任保険法人
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経済学第 4 章資源配分と所得分配の決定 (2) 4.2 所得分配の決定 中村学園大学吉川卓也 1 所得を決定する要因 資源配分が変化する過程で 賃金などの生産要素価格が変化する 生産要素価格は ( 賃金を想定すればわかるように ) 人々の所得と密接な関係がある 人々の所得がどのように決まるかを考えるために 会社で働いている人を例にとる 2 (1) 賃金 会社で働いている人は 給与を得ている これは
経済学でわかる金融・証券市場の話③
純粋期待仮説 ( 物価と金融政策 ) 講義 2 図が重なっている等見えづらい箇所がありますが これはアニメを使用しているためです 講義で確認してください 文字が小さい箇所があります 印刷の際に必要に応じて拡大等してください 1 設備投資の変化要因 1 GDP= 消費 + 投資 + 政府支出 + 純輸出 GDPは 消費 投資 政府支出 純輸出 のいずれか増加すれば それだけでもGDPは増加する 消費は
困ったときのQ&A
ii iii iv NEC Corporation 1998 v C O N T E N T S PART 1 vi vii viii ix x xi xii PART 2 xiii PART 3 xiv P A R T 1 3 1 2 PART 3 4 2 1 1 2 4 3 PART 1 4 5 5 6 PART 1 7 8 PART 1 9 1 2 3 1 2 3 10 PART 1 1 2
1... 1 2... 1 1... 1 2... 2 3... 2 4... 4 5... 4 6... 4 7... 22 8... 22 3... 22 1... 22 2... 23 3... 23 4... 24 5... 24 6... 25 7... 31 8... 32 9... 3
3 2620149 3 6 3 2 198812 21/ 198812 21 1 3 4 5 JISJIS X 0208 : 1997 JIS 4 JIS X 0213:2004 http://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/monjokan/ 1... 1 2... 1 1... 1 2... 2 3... 2 4... 4 5... 4 6... 4 7... 22
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i 1 1 2 3 5 5 6 7 7 8 9 9 10 11 11 11 12 2 13 13 14 15 15 16 17 17 ii CONTENTS 18 18 21 22 22 24 25 26 27 27 28 29 30 31 32 36 37 40 40 42 43 44 44 46 47 48 iii 48 50 51 52 54 55 59 61 62 64 65 66 67 68
SC-85X2取説
I II III IV V VI .................. VII VIII IX X 1-1 1-2 1-3 1-4 ( ) 1-5 1-6 2-1 2-2 3-1 3-2 3-3 8 3-4 3-5 3-6 3-7 ) ) - - 3-8 3-9 4-1 4-2 4-3 4-4 4-5 4-6 5-1 5-2 5-3 5-4 5-5 5-6 5-7 5-8 5-9 5-10 5-11
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i i vi ii iii iv v vi vii viii ix 2 3 4 5 6 7 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
01_.g.r..
I II III IV V VI VII VIII IX X XI I II III IV V I I I II II II I I YS-1 I YS-2 I YS-3 I YS-4 I YS-5 I YS-6 I YS-7 II II YS-1 II YS-2 II YS-3 II YS-4 II YS-5 II YS-6 II YS-7 III III YS-1 III YS-2
( 高齢層では単身世帯が増加 ) 高齢化が進む中で高齢者の単身世帯が急増している 65 歳以上の単身世帯は 2000 年の 407 万世帯から 2016 年には 821 万世帯へと倍増している そして単身無職世帯では消費支出が可処分所得を月 4 万円程度上回り 貯蓄の取り崩しにより 生計を立てている
2121 リサーチ メモ 平成 29 年度経済財政白書における住宅問題等の分析 ( 紹介 ) 2017 年 8 月 1 日 (1) 住宅需要に影響を与える高齢者の所得 資産及び人口 世帯数等の動向 ( 家計の老後の生活に対する意識は強い ) 白書は高齢化が進展する中で 65 歳時点での国民の平均余命が男性約 19 年 女性約 24 年となっており この 20 年で 3 年以上伸長していることを述べた後
団体信用生命保険はどんなときに免責となりますか? 質問団体信用生命保険に加入しても 保険金が支払われないケースもあると聞きまし た どのような場合に保険金の支払が免責となるのですか 住宅ローン契約者に万一のことがあった際には 団体信用生命保険に加入していれば通常はローン残額は保険金で完済できますが
団体信用生命保険の保険料はどのように支払うのですか? 質問住宅ローンを組む際 同時に団体信用生命保険に加入することになると聞きました が 保険料はどのような形で支払うのでしょうか 民間の金融機関では通常 住宅ローンを組むと同時に団体信用生命保険に強制加入となりますが ほとんどの場合 保険料は最初から金利に含まれています 一方 住宅金融支援機構などの公的金融機関では任意加入となり 保険料は毎年ローン残高に対して支払うことになります
困ったときのQ&A
ii iii iv NEC Corporation 1997 v P A R T 1 vi vii P A R T 2 viii P A R T 3 ix x xi 1P A R T 2 1 3 4 1 5 6 1 7 8 1 9 1 2 3 4 10 1 11 12 1 13 14 1 1 2 15 16 1 2 1 1 2 3 4 5 17 18 1 2 3 1 19 20 1 21 22 1
また 関係省庁等においては 今般の措置も踏まえ 本スキームを前提とした以下のような制度を構築する予定である - 政府系金融機関による 災害対応型劣後ローン の供給 ( 三次補正 ) 政府系金融機関が 旧債務の負担等により新規融資を受けることが困難な被災中小企業に対して 資本性借入金 の条件に合致した
資本性借入金 の積極活用について( 平成 23 年 11 月 23 日金融庁 ) 2012 年 4 月掲載 金融庁においては 平成 23 年 11 月 22 日 資本性借入金 の積極的な活用を促進することにより 東日本大震災の影響や今般の急激な円高の進行等から資本不足に直面している企業のバランスシートの改善を図り 経営改善につながるよう 今般 金融検査マニュアルの運用の明確化を行うこととしました 詳細は以下のとおりです
活用ガイド （ハードウェア編）
(Windows 98) 808-877675-122-A ii iii iv NEC Corporation 1999 v vi PART 1 vii viii PART 2 PART 3 ix x xi xii P A R T 1 2 1 3 4 1 5 6 1 7 8 1 9 10 11 1 12 1 1 2 3 13 1 2 3 14 4 5 1 15 1 1 16 1 17 18 1 19
表紙
名古屋市における住まいの意識と住宅需要 - 平成 15 年住宅需要実態調査から - 平成 1 7 年 1 月 名古屋市住宅都市局 目次 Ⅰ 調査の概要... 3 Ⅱ 用語の解説... 19 Ⅲ 調査結果の概要... 29 1. 現在の住まい方に対する感じ方... 29 (1) 住宅に対する総合評価 住宅の各要素に対する評価... 29 (2) 住環境に対する総合評価 各要素の評価... 36 (3)
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I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV 1. 2 3 4 5 2. 6 7 8 3. 1 2 3 9 4 5 10 6 11 4. 1 2 3 1 2 12 1 2 3 1 2 3 13 14 1 2 1 15 16 1. 20 1 21 1 22 23 1 2 3 4 24 1 2 ok 25 1 2 26 1 2 3 27 2. 28
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III 1 1 2 1 2 3 1 3 4 1 3 1 4 1 3 2 4 1 3 3 6 1 4 6 1 4 1 6 1 4 2 8 1 4 3 9 1 5 10 1 5 1 10 1 5 2 12 1 5 3 12 1 5 4 13 1 6 15 2 1 18 2 1 1 18 2 1 2 19 2 2 20 2 3 22 2 3 1 22 2 3 2 24 2 4 25 2 4 1 25 2
iii iv v vi vii viii ix 1 1-1 1-2 1-3 2 2-1 3 3-1 3-2 3-3 3-4 4 4-1 4-2 5 5-1 5-2 5-3 5-4 5-5 5-6 5-7 6 6-1 6-2 6-3 6-4 6-5 6 6-1 6-2 6-3 6-4 6-5 7 7-1 7-2 7-3 7-4 7-5 7-6 7-7 7-8 7-9 7-10 7-11 8 8-1
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i 1 1 2 3 6 6 7 8 10 10 11 12 12 12 13 2 15 15 16 17 17 18 19 20 20 21 ii CONTENTS 25 26 26 28 28 29 30 30 31 32 35 35 35 36 37 40 42 44 44 45 46 49 50 50 51 iii 52 52 52 53 55 56 56 57 58 58 60 60 iv
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i 1 1 2 2 3 3 4 4 4 5 7 8 8 9 9 10 11 13 14 15 16 17 19 ii CONTENTS 2 21 21 22 25 26 32 37 38 39 39 41 41 43 43 43 44 45 46 47 47 49 52 54 56 56 iii 57 59 62 64 64 66 67 68 71 72 72 73 74 74 77 79 81 84
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i 1 1 1 2 2 2 3 4 4 5 6 7 7 9 10 11 12 13 14 15 17 ii CONTENTS 2 19 19 20 23 24 25 25 26 29 29 31 31 33 35 36 36 39 39 41 44 45 46 48 iii 50 50 52 54 55 57 57 59 61 63 64 66 66 67 70 70 73 74 74 77 77
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i ii iii iv v vi vii viii ix x xi ( ) 854.3 700.9 10 200 3,126.9 162.3 100.6 18.3 26.5 5.6/s ( ) ( ) 1949 8 12 () () ア イ ウ ) ) () () () () BC () () (
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i ii iii iv v 43 43 vi 43 vii T+1 T+2 1 viii 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 a) ( ) b) ( ) 51
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1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 I II III 11 IV 12 V 13 VI VII 14 VIII. 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 _ 33 _ 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 VII 51 52 53 54 55 56 57 58 59
Step2 入門
ii iii iv v vi NEC Corporation 1999 vii C O N T E N T S PART 1 PART 2 PART 3 viii PART 4 ix C O N T E N T S PART 5 x PART 6 xi C O N T E N T S PART 7 xii PART 8 PART 9 xiii C O N T E N T S xiv xv PART
平成18年版 男女共同参画白書
i ii iii iv v vi vii viii ix 3 4 5 6 7 8 9 Column 10 11 12 13 14 15 Column 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Column 27 28 29 30 Column 31 32 33 34 35 36 Column 37 Column 38 39 40 Column 41 42 43 44 45
目次 1. 調査の概要 調査の目的 調査対象 対象地域 調査方法 回収状況 結果の概要 住み替え 建て替え リフォームに関する事項 住み替えに関する意思決定 リフォーム
資料 1 平成 29 年度 住宅市場動向調査 報告書 平成 30 年 3 月 国土交通省住宅局 目次 1. 調査の概要... 1 1.1 調査の目的... 1 1.2 調査対象 対象地域 調査方法... 1 1.3 回収状況... 2 2. 結果の概要... 3 2.1 住み替え 建て替え リフォームに関する事項... 3 2.1.1 住み替えに関する意思決定... 3 2.1.2 リフォームに関する意思決定...
住宅総研オリジナル消費者調査 解説編
1. 2. 3. 4. 住宅総研オリジナル消費者調査 解説編 解説編 第 1 章 調査データ 1 1-1 日米の新築志向の違い 1-2 資産価値に対する意識の違い 1-3 近隣地域と資産価値 1-4 街並の景観に関する考察 2-1 住み替えヒストリー 2-2 持ち家の購入回数 2-3 今後の住み替え意向 2-4 住宅取得コストと資産価値と流動性 3-1 持ち家のリフォーム 3-2 既存住宅取得時のリフォーム
木造住宅の価格（理論値）と建築数
木造住宅の価格 ( 理論値 ) と建築数 前田拓生 ( 埼玉大学 ) 調査概要 ここでは 森 ( 林業 林産業 ) から街 ( 住宅産業 ) までを一元的に管理する事業スキームの ( 同時方程式 ) モデル構築に必要となる木造住宅の価格を推計するとともに 木造住宅の建築数についても考察することを目的として 国土交通省等の統計の分析を行った 木造住宅の価格については ( 公益財団 ) 不動産流通近代化センターが首都圏等の建売住宅の平均価格を掲載している
1
1 2 3 4 イーストスプリング インド消費関連ファンド当ファンドのリスクについて 基準価額の変動要因 投資信託は預貯金とは異なります 当ファンドは 投資信託証券への投資を通じて主に値動きのある有価証券に投資するため 当ファンドの基準価額は投資する有価証券等の値動きによる影響を受け 変動します また 外貨建資産に投資しますので 為替変動リスクもあります したがって 当ファンドは投資元本が保証されているものではなく
各年の住宅ローン控除額の算出 所得税から控除しきれない額は住民税からも控除 当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額 ( 住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額 ) を控除した際に 残額がある場合については 翌年度分の個人住民税において 当該残額に相当する額が 以下の控除限度額の
住宅ローン控除 ( 住宅ローン減税 ) 2014(H26 年 ) 住宅ローン控除 ( 住宅ローン減税 ) の概要 居住年 控除対象借入限度額 控除期間 控除率 最大控除額 ( 年間控除額 ) 平成 21 年 ~22 年 5,000 万円 500 万円 (50 万円 ) 平成 23 年 4,000 万円 400 万円 (40 万円 ) 平成 24 年 10 年間 1.00% 300 万円 (30 万円
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ii iii iv v 2 vi vii viii ix x xi xii xiii xiv xv xvi xvii 1 CHAPTER 1-1 1-2 1-3 2 CHAPTER 2-1 2-2 2-3 2-4 1 2 2-5 3 4 2-6 5 6 2-7 7 8 2-8 9 2-9 10 11 2-10 12 13 2-11 14 15 2-12 16 17 18 2-13 1 2 2-14
審査項目 回答数 構成比 ( 丸数字は順位 ) 性別 % 具体的な内容 ( 複数回答 ) 借入時年齢 % 歳未満 (8)270 歳未満 (131)365 歳未満 (274)4 60 歳未満 (57)555 歳未満 (4)6その他(772) 完済時年齢 1
今月の話題 民間住宅ローン実態調査にみる住宅ローン審査基準とアドバイスのポイント 平成 25 年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書 ( 平成 26 年 3 月 国土交通省住宅局 ) によると 住宅ローンを融資する際に金融機関が審査する項目の上位は 1 完済時年齢 (99.1%) 2 借入時年齢 (97.5%) 3 返済負担率 (97.2%) 4 勤続年数 (96.5%) 5 担保評価 (96.5%)
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マクロ経済学 [6] 第 6 章乗数理論と IS-LM 分析 目次 6- ケインズ経済学の登場 6- 有効需要の原理 6-3 乗数理論 中村学園大学吉川卓也 6- ケインズ経済学の登場 古典派経済学に代わるマクロ経済学の考え方. 一般理論 が生まれた背景 ケインズ経済学とは 総需要 ( 一国全体の需要 マクロの需要 ) に注目した経済学である ケインズJohn Maynard Keynes (883-946)
マンション建替え時における コンテキスト効果について
プロスペクト理論とマンションの 耐震性能の選択 中川雅之 齊藤誠 建築物の耐震基準が意味するもの ( 新耐震基準 ) 1982 年から施行 全住宅の 4 割が未だそれ以前の耐震基準に基づくもの 阪神淡路大震災における建物倒壊被害の大部分が この旧耐震基準に基づく建築物 ( 現行の耐震基準は何を保証するのか?) 震度 6 強の地震に対して倒壊しない強度を有しているしかし 大地震に遭遇して倒壊しなかったとしても
建設の施工企画 特集 5 長寿命化 維持管理 リニューアル 住宅の長寿命化への取組 国土交通省住宅局住宅生産課 今後の住宅政策においては これまでの つくっては壊す フロー消費型社会から いいものをつくっ て きちんと手入れして 長く大切に使う という ストック重視型への転換を図ってい
特集 5 長寿命化 維持管理 リニューアル 住宅の長寿命化への取組 国土交通省住宅局住宅生産課 今後の住宅政策においては これまでの つくっては壊す フロー消費型社会から いいものをつくっ て きちんと手入れして 長く大切に使う という ストック重視型への転換を図っていく必要がある 国土交通省では 住宅の長寿命化に向けた取組を推進する施策として 住宅の建設 維持管理 資金調 達 流通等の各段階において
公的な住宅改修制度について
平成 24 年度専門家向けすまいスクール 住宅リフォームの支援制度 について 平成 25 年 2 月 13 日 ( 水 ) 京都市都市計画局住宅室住宅政策課 本日のもくじ 中古住宅流通 リフォーム市場の動向 行政等が行っている支援制度の枠組み 2 中古住宅流通 リフォーム市場の動向 3 京都市における中古住宅の流通状況 持家総数に対する購入 新築 建て替え等別割合 (H20 住宅 土地統計調査 )
1... 1 1... 1 2... 1 3... 1 4... 4 5... 7 6... 7 7... 12 8... 12 9... 13 10... 13 11... 13 12... 14 2... 14 1... 14 2... 16 3... 18 4... 19 5... 19 6.
3 2620149 1 3 8 3 2 198809 1/1 198809 1 1 3 4 5 JISJIS X 0208 : 1997 JIS 4 JIS X 0213:2004 http://www.pref.hiroshima.lg.jp/site/monjokan/ 1... 1 1... 1 2... 1 3... 1 4... 4 5... 7 6... 7 7... 12 8... 12
vi アハ ート2 アハ ート3 アハ ート4 アハ ート5 アハ ート6 アハ ート7 アハ ート8 アハ ート9 アハ ート10 アハ ート11 アハ ート12 アハ ート13 アハ ート14 アハ ート15 アハ ート16 アハ ート17 アハ ート18 アハ ート19 アハ ート20 アハ
iii vi アハ ート2 アハ ート3 アハ ート4 アハ ート5 アハ ート6 アハ ート7 アハ ート8 アハ ート9 アハ ート10 アハ ート11 アハ ート12 アハ ート13 アハ ート14 アハ ート15 アハ ート16 アハ ート17 アハ ート18 アハ ート19 アハ ート20 アハ ート21 アハ ート22 アハ ート23 vii アハ ート 24 アハ ート 25 アハ ート26
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3. 国民所得 : どこから来てどこへ行くのか (1) 基礎マクロ経済学 1 概要 1. 今回のねらい 2. 長期と短期 3. 経済諸部門の相互関係 4. 供給の決定 5. 生産関数の典型的仮定 6. 企業の利潤最大化行動 7. 完全競争市場における企業利潤 8. 確認問題 基礎マクロ経済学 2 1. 今回のねらい ここまでの講義では GDP 消費者物 価指数 失業とは何かについて学んだ 今回から数回を使って
ii iii iv CON T E N T S iii iv v Chapter1 Chapter2 Chapter 1 002 1.1 004 1.2 004 1.2.1 007 1.2.2 009 1.3 009 1.3.1 010 1.3.2 012 1.4 012 1.4.1 014 1.4.2 015 1.5 Chapter3 Chapter4 Chapter5 Chapter6 Chapter7
15. 返済試算額の入手方法 平成 27 年 10 月 21 日現在 融資窓口にお申し出いただくか 当行ホームページのシミュレーション画面で試算できます 最寄りの道銀までお問い合わせください 16. 事務手数料 27,000 円 ( 消費税込み ) の手数料をお支払いただきます 17. その他全額繰
1. 商品名道銀移住 定住促進住宅ローン 2. 融資対象 (1) お申込時満 50 歳以上 71 歳未満で完済時 82 歳未満の個人の方 (2) 移住 住みかえ支援機構 ( 以下 :JTI) の マイホーム借上げ制度 の定額保証型をご利用される方 (3) 原則 北海道外から北海道内へ移住される方 (4) 安定的かつ継続的な収入が見込める方 ( 勤続年数は問いません ) (5) 団体信用生命保険に加入できる方
マイナス金利付き量的 質 的金融緩和と日本経済 内閣府経済社会総合研究所主任研究員 京都大学経済学研究科特任准教授 敦賀貴之 この講演に含まれる内容や意見は講演者個人のものであり 内閣府の見解を表すものではありません
マイナス金利付き量的 質 的金融緩和と日本経済 内閣府経済社会総合研究所主任研究員 京都大学経済学研究科特任准教授 敦賀貴之 この講演に含まれる内容や意見は講演者個人のものであり 内閣府の見解を表すものではありません 本日のテーマ 1. 日本経済の大雑把な把握 2. 日銀の金融政策 1. ゼロ金利政策 2. 量的 質的金融緩和政策 3. マイナス金利 : 一般家庭への影響はあるか 3. なぜ いま
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図が重なっている等見えづらい箇所がありますが これはアニメを使用しているためです 講義で確認してください 文字が小さい箇所があります 印刷の際に必要に応じて拡大等してください 講義 7 バブル崩壊と不良債権 土地を担保とした貸出貸出先を求めて 相互の新規開拓安定経済と資金需要 土地転がし と 土地バブル のメカニズム長信銀の新規開拓評価額の罠総量規制とバブル崩壊土地価格の評価担保価値と追加保証金 (
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基礎マクロ経済学 (05 年前期 ) 3. 国民所得 担当 : 小塚匡文 3. 国民所得 3. 決定要因 教科書 66 頁の図 3-より 貨幣の流れを見てみよう これを踏まえ 基本的な古典派モデルで考察 < 生産要素 > 生産に必要なもの ( 原材料以外で ) 資本 ( 設備 ) と労働者 これらの生産性は分配にも影響する < 生産関数 > 生産要素の数量と産出量 ( 財 サービスの供給量
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ヘルスケアリートの活用に係る ガイドライン素案 014 年 月国土交通省土地 建設産業局不動産市場整備課 1. 目的高齢化の進展に伴い ヘルスケア施設の供給の拡大等が求められる中 ヘルスケアリート創設の環境整備として 日本再興戦略 ( 平成 5 年 6 月 14 日閣議決定 ) において 民間資金の活用を図るため ヘルスケアリートの活用に向け 高齢者向け住宅等の取得 運用に関するガイドラインの整備
活用ガイド （ソフトウェア編）
(Windows 95 ) ii iii iv NEC Corporation 1999 v P A R T 1 vi P A R T 2 vii P A R T 3 P A R T 4 viii P A R T 5 ix x P A R T 1 2 3 1 1 2 4 1 2 3 4 5 1 1 2 3 4 6 5 6 7 7 1 1 2 8 1 9 1 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4
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マクロ経済学 [3] 第 3 章設備投資と在庫投資 何のために投資をするのか 中村学園大学吉川卓也 目次 3-1 企業の設備投資 3-2 投資の決定要因 3-3 3-4 資本の使用者費用 3-5 望ましい 1 2 投資とは 1. 消費とは ( 主として ) 家計による財 サービスの購入である 2. 投資とは ( 主として ) 企業が生産のためにおこなう財 サービスの購入である 3. 設備投資とは 民間企業が建物や機械
第 7 章財政運営と世代の視点 unit 26 Check 1 保有する資金が預貯金と財布中身だけだとしよう 今月のフロー ( 収支 ) は今月末のストック ( 資金残高 ) から先月末のストックを差し引いて得られる (305 頁参照 ) したがって, m 月のフロー = 今月末のストック+ 今月末
第 7 章財政運営と世代の視点 unit 26 Check 1 保有する資金が預貯金と財布中身だけだとしよう 今月のフロー ( 収支 ) は今月末のストック ( 資金残高 ) から先月末のストックを差し引いて得られる (35 頁参照 ) したがって, m 月のフロー = 今月末のストック+ 今月末の財布の中身 -( 先月末のストック+ 先月末の財布の中身 ) である 財布の中身がいつも同じ程度ならば,
i ii iii iv v vi vii ( ー ー ) ( ) ( ) ( ) ( ) ー ( ) ( ) ー ー ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 13 202 24122783 3622316 (1) (2) (3) (4) 2483 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) 11 11 2483 13
VB-C50i/VB-C50iR 使用説明書
a ii iii iv a v vi vii viii d a a d ix a a d b a a a b x a a g a g a e a a xi a a a xii a a xiii xiv 1-2 1-3 d 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2-2 2-3 a 2-4 a 2-5 a 2-6 2-7 2-8 2-9 2-10 2-11 2-12
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金融市場論 2007 基本概念の確認 問題 ( ) 内に当てはまる語句を記入しなさい (1) 経済活動おける金融取引の役割について 1 金融取引とは (1) が将来時点における返済約定と引き換えに (2) の手許で現在遊休している資金の提供を受けることである 2 これにより (3) は 現在利用可能な資金の中かから当面必要な額だけを支出し 残余については将来支出可能なかたちで持ち越すことができる 3
新設 拡充又は延長を必要とする理由(1) 政策目的 消費者のニーズに応じた住宅を選択できる環境を整備する観点や低炭素化 循環型の持続可能な社会の実現の観点から 中古住宅取得や増改築等工事の適用要件の合理化や増改築等工事の対象を拡充することにより 中古住宅の流通促進 住宅ストックの循環利用に資する (
望の内容平成 25 年度税制改正 ( 租税特別措置 ) 要望事項 ( 新設 拡充 延長 ) ( 国土交通省 ) 制度名 中古住宅取得及び増改築等工事に係る住宅ローン減税の適用要件の合理化 税目所得税 ( 住宅ローン減税 ) 要1. 中古住宅取得に係る住宅ローン減税の適用要件の合理化中古住宅取得に係る住宅ローン減税の適用要件について 次の 1 から 3 のいずれかを満たすこととする ( 現行要件に新たに
資産運用として考える アパート・マンション経営
税務 資産運用クラス いつまでも続く節税効果の アパート マンション経営 経済ジャーナリスト 阪南大学講師 堀 浩司 1. アパート マンション経営の節税 3 原則 原則 1. アパート マンション経営が 住まい の経営であること原則 2. 節税策は恒久的なものでなければならないこと原則 3. 納税者が理解できる節税策でなければならないこと 2. 節税効果その1. 不動産取得税 3. 節税効果その2.
＜調査Ⅱ＞住宅所有者への老後生活に関する調査
国土交通省平成 28 年度住宅ストック維持 向上促進事業採択 既存住宅ストックによる市場の好循環を促す品質の維持 性能の向上 評価 金融 流通の一体的仕組みの開発 周知 試行事業 < 調査 Ⅱ> 住宅所有者への老後生活に関する調査結果 平成 29 年 6 月 6 日 一般社団法人全国住宅産業協会 目次 < 調査結果概要 > 別冊 < 調査 Ⅰ> 住宅所有者等への維持管理と対処状況に関する調査結果別冊
固定金利特約期間(3 年 5 年 10 年 ) 中は毎月の元利金返済額の変更はありません ご指定いただいた指定口座から自動で返済いただきます 9. 保証人 原則 2 名以上必要です 10. 担保 当該融資対象物件( 土地 建物 ) および対象物件( 建物 ) の底地が自己所有 家族所有 の場合はその
えちしん住宅ローン ( 固定金利選択型 ) 1. 商品名えちしん住宅ローン ( 固定金利特約期間選択型 )( 保証人付 ) ( 平成 25 年 2 月 8 日現在 ) 2. ご利用 いただける方 借入時の年齢が満 20 歳以上 70 歳未満の責任能力者で 完済時年齢が 80 歳未満の方 信用金庫団体信用生命保険に加入できる方 ( 保険料は当金庫が負担 ) 安定継続した収入の見込める方 ただし 上記条件に合わない場合でも
お使いみち JA 住宅ローン商品概要 ( 基金協会保証型 KHL 保証型 ) 住宅の新築 増改築 住宅および敷地の購入 マンション購入 中古住宅購入 住宅用土地の購入 (2 年以内に住宅を新築し 居住することが条件です ) 住宅金融支援機構 ( 旧住宅金融公庫 ) 他行住宅ローンの借換え 上記の付帯
当初 5 年固定 ( 基準金利 2.60%) 固定変動選択型当初 3 年固定 当初 10 年固定 ( 基準金利 2.65%) ( 基準金利 2.75%) 新規ご融資応援金利 ( 保証料別詳しくは別表をご覧ください ) 固定期間終了後もずーっとおトク 固定期間終了後は基準金利 -1.1% の金利軽減火災保険及び団体信用生命保険の加入が条件となります ( 団信保険料は JA が負担します ) 小規模のリフォームには無担保のリフォームローン
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金融論第 4 章金融取引が生み出す利益 1 交換の利益 中村学園大学 吉川卓也 1 2 重要なセンテンス POINT 金融取引は現在のお金と将来のお金の交換 金融取引は貸し手と借り手の双方に利益をもたらす 金融取引が生む第 1 の利益は交換の利益 互いに足りないものを交換しあうことで, 貸し手と借り手の双方の状態が改善します 3 4 5 6 1 2 実物投資を実現する金融取引 重要なセンテンス 金融取引が社会を豊かにするのは,
活用ガイド （ソフトウェア編）
(Windows 98 ) ii iii iv v NEC Corporation 1999 vi P A R T 1 P A R T 2 vii P A R T 3 viii P A R T 4 ix P A R T 5 x P A R T 1 2 3 1 1 2 4 1 2 3 4 5 1 1 2 3 4 5 6 6 7 7 1 1 2 8 1 9 1 1 2 3 4 5 6 1 2 3 10
表1-4
2 3 4 5 6 7 8 9 もう一つの制度 供託 とは ポイント 11ページ 6 事業者が法務局に 現金や国債などを 10年間預けることです もうひとつ 供託だっけ ポ イ ン ト 供託とは ポイント 6 新築住宅の購入で不安なこと 供託は 住宅事業者の事業規模に応じて計算した 現金や国債 などの保証金を １０年間 供託所に預ける制度です 住宅事業者の倒産などで欠陥を直すことができない場合には
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ドルの需要ドルの供給国際金融論 29 秋講義メモ 第 2 章為替レートの決定理論 : アセット アプローチ ( 教科書第 4 章 ) イントロダクション円 ドル レート 円で測ったドルの価格 他の製品と価格と同様に, ドルの需要と供給の相互作用で為替レートは決まる. ところで, ドルが需要されたり供給されたりするのはどんな時? 米国製品 サービスの輸入 ( ドルの需要 ), 自国製品 サービスの輸出
リファレンス
STEP1 STEP 2 STEP 3 ii iii iv v NEC Corporation 1998 vi C O N T E N T S P A R T 1 viii ix C O N T E N T S P A R T 2 x P A R T 3 xi C O N T E N T S P A R T 4 xii P A R T 5 xiii C O N T E N T S P A R T
マレーシアにおけるイスラーム金融の現状と課題
マレーシアにおけるイスラーム金融の現状と課題 アジア経済研究所中川利香 < 報告要旨 > 本稿の目的は マレーシアにおいてイスラーム金融が導入された経緯とその発展動向を考察し イスラーム金融制度の利点と問題点を明らかにすることである マレーシアでイスラーム機運が盛り上がったのは 1970 年代のことであった 2 度のオイル ショックとイラン革命 中東に留学したマレーシア人の台頭などにより 政府は 次第にイスラーム教を意識した国家運営が要求されるようになった
「経済政策論（後期）」運営方法と予定表（１９９７、三井）
007 年 月 6 日 ( 木曜 限 )/5. 法人所得課税. 法人税 ( 法人所得課税 ) の意義 法人擬制説 法人は株主の集合体 法人税は株主に対する所得税の前取り ( 源泉徴収 ) 法人税と配当課税の存在は二重課税 ( 統合の必要性 ) 配当控除制度法人実在説 法人は個人から独立した存在 法人税は法人自体が有する担税力を前提にした租税. 法人所得と経常利益 < 経常利益 ( 企業会計 )> 目的
< 賃貸住宅管理業者登録制度 > 国土交通省では 賃貸住宅管理業の適正化を図るため 平成 23 年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています 賃貸住宅管理業者登録制度では サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており 登録業者は このルールを守らなければなりませ
サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください! 平成 30 年 3 月 27 日国土交通省消費者庁 サブリース契約は サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため 一定の賃料収入が見込めることや 管理の手間がかからないことなど オーナーにとってのメリットがある一方で 近年 賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています サブリース契約をする場合は 契約の相手方から説明を受け
財政投融資 財政投融資とは 租税ではなく 有償資金 すなわち金利を付して返済しなければならない資金を用いて 民間では困難な大規模 超長期プロジェクトを実施したり 民間金融では困難な長期資金を供給したりすることにより 財政政策のなかで有償資金の活用が適切な政策分野に効率的 効果的に対応する仕組みです
財政投融資 財政投融資とは 租税ではなく 有償資金 すなわち金利を付して返済しなければならない資金を用いて 民間では困難な大規模 超長期プロジェクトを実施したり 民間金融では困難な長期資金を供給したりすることにより 財政政策のなかで有償資金の活用が適切な政策分野に効率的 効果的に対応する仕組みです その意味で 財政投融資は財政政策を金融的手法を用いて実施する手段であるということができます ( 財政投融資レポート
住宅ローン契約内容確認④
一般団信 / ワイド団信 団体信用生命保険 ( 主契約 ) にリビング ニーズ特約が付加されたプランです お客さま ( 被保険者さま ) が死亡したとき 所定の高度障害状態になったとき または余命 6 か月以内と判断されたときに ローン残高を保障します この保険は 当行を保険契約者および保険金受取人とします また お客さま ( 被保険者さま ) を被保険者とし お客さま ( 被保険者さま ) が債務返済期間中に所定の支払事由に該当した場合に支払われる保険金を債務の返済に充当するしくみの団体保険です
平成22 年 11月 15日
各位 平成 25 年 5 月 15 日 金融円滑化への対応状況について ( 平成 25 年 3 月末現在 ) 那須信用組合 ( 理事長熊谷勝美 ) は 平成 25 年 3 月 31 日現在における金融円滑化の対応状況についてとりまとめましたので 下記のとおりお知らせ致します なお 金融円滑化への対応方針 体制整備の状況 貸付条件の変更等の実施状況等 小企業金融円滑化法に基づく説明書類は 別紙のとおりです
SPP24_Program_WOC(J)-15
9:00-9:10 9:20-10:00 Invited Lecture A1-01-I 1 10:00-10:20 A1-02 3 10:20-10:40 A1-03 5 9:20-9:40 B1-01 7 9:40-10:00 B1-02 9 10:00-10:20 B1-03 11 10:20-10:40 B1-04 13 - i - 11:00-12:00 Plenary Lecture S-01
活用ガイド (ソフトウェア編)
ii iii iv NEC Corporation 1998 v vi PA RT 1 vii PA RT 2 viii PA RT 3 PA RT 4 ix P A R T 1 2 3 1 4 5 1 1 2 1 2 3 4 6 1 2 3 4 5 7 1 6 7 8 1 9 1 10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 11 1 12 12 1 13 1 1 14 2 3 4 5 1
(Microsoft Word - \216\221\227\2773)
資料 3 不動産業など関係団体へのアンケート調査 調査結果の概要 Ⅰ. 中古住宅及び民間賃貸住宅市場に関するアンケート調査 Ⅱ. 住宅リフォーム市場に関するアンケート調査 Ⅰ. 中古住宅及び民間賃貸住宅市場に関するアンケート調査 1 調査概要 (1) 調査目的県内の中古住宅及び民間賃貸住宅市場の現状調査 (2) 対象者県内の建物取引業に携わる者 ( 社団法人新潟県宅地建物取引業協会 及 び社団法人全日本不動産協会新潟県本部の会員
73,800 円 / m2 幹線道路背後の住宅地域 については 77,600 円 / m2 という結論を得たものであり 幹線道路背後の住宅地域 の土地価格が 幹線道路沿線の商業地域 の土地価格よりも高いという内容であった 既述のとおり 土地価格の算定は 近傍類似の一般の取引事例をもとに算定しているこ
幹線道路沿線の商業地と幹線道路背後の住宅地で土地価格が逆転した事例 渡部 幸太郎 用地部用地企画課 ( 950-8801 住所新潟市中央区美咲町 1 丁目 1 番 1 号 ). 本件事例は 新潟市内における国道改良事業に必要な事業用地を取得するために 土地価格の算定を行った事例である 当該地をその用途地域により区分し 土地価格の算定を行ったところ 幹線道路沿線の商業地域の土地価格 よりも 幹線道路背後の住宅地域の土地価格
おカネはどこから来てどこに行くのか―資金循環統計の読み方― 第4回 表情が変わる保険会社のお金
なるほど金融 おカネはどこから来てどこに行くのか 資金循環統計の読み方 第 4 回 2013 年 11 月 6 日全 6 頁 表情が変わる保険会社のお金 金融調査部主任研究員島津洋隆 前回 日本の年金を通じてどのようにおカネが流れているのかということについて説明しました 今回は 保険会社を巡るおカネの流れについて注目します Q1 保険会社のおカネの流れはどうなっていますか A1 保険会社は加入者から預かった保険料を金融資産として運用する一方で
タイトル
Economic Trends マクロ経済分析レポート テーマ : 消費増税使途見直しの影響 2017 年 9 月 26 日 ( 火 ) ~ 景気次第では8% 引き上げ時の使途見直しも検討に~ 第一生命経済研究所経済調査部首席エコノミスト永濱利廣 (TEL:03-5221-4531) ( 要旨 ) 消費増税の使途見直しは 社会保障の充実以外にも 借金返済額の縮小を通じて民間部門の負担の軽減となる 軽減税率を想定した場合
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三井住友信託銀行調査月報 214 年 月号 家計所得 債務からみた中国住宅価格 < 要旨 > 213 年以降 中国の新築住宅価格はリーマン ショック以降 2 度目となる大幅な上昇局面に入っていたが 今年に入ってからそのペースが明らかに減速している この動きは 政策当局による規制が効果を発揮し始めたと見ることができる一方 所得からみてなお住宅価格が高く住宅の買い手の裾野が狭いままであることや 家計可処分所得比で見た債務残高水準が上昇していること
『戦時経済体制の構想と展開』
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