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ひとおおうじ
7 years ago
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1 マンション経営 5 つのメリットマンション経営によって生まれる様々なメリットを照会します不動産価格の下落に伴いマンションの価格も大幅に低下していますさらに超低金利時代ですそんな中家賃相場は変わらず安定していますマンション経営とはマンションの一室を購入しその部屋を賃貸物件として第三者に賃貸することで長期にわたり安定した収入を確保できる資産運用方法の一つです少額の資金から始めることができるため様々な金融商品に比べ安全性が高いことが特徴です長期の資産形成に何が有利か長期資産運用方法総合評価現金株地国方債債外外貨債預金絵画金金貨土地一戸建住宅アパートマンション備考 1 総合的な利回りが良い長期利回り 5% 以上で預貯金の 20 倍以上 2 換金性が高いすぐに現金化できる 3 管理が楽である手間がかからない 4 安全確実である盗難にあわない 5 インフレに強い 10 年 20 年の長期インフレに強い 6 相続に有利である不動産の評価減 7 節税効果が高い 8 借金が生命保険になる事業経費になる ( 減価償却借金の金利税金など ) 団体信用生命保険 ( 団信 ) で死亡時借金相殺になる

2 マンション経営 5 つのメリットマンション経営によって生まれる様々なメリットを照会します Ⅰ Ⅱ 所得税住民税の節税メリットマンション経営をサイドビジネスとして確定申告すれば不動産所得に関わる経費 ( 住宅ローンの支払利息や建物の減価償却費等 ) が必要経費として認められます生命保険としてのメリット住宅ローンにはオーナー様にもしものことがあった場合のことを考えて生命保険がセットされていますですからお客様に万一のことがあった場合住宅ローンの残金は保険で相殺されマンションは家族に残されます家賃収入が家族を支えます Ⅲ Ⅳ 私設年金としてのメリット年金制度の破綻は時間の問題公的年金は今後期待できませんマンション経営の場合はローン完済後家賃がすべて収益になるため年金としての役目も果たします家賃収入を私的年金として確実な老後の安定収入源を今から確保することになるのです相続税贈与税対策としてのメリット不動産を相続贈与する場合市場取引価格ではなく固定資産台帳や路線価方式等による評価額が課税対象となるため市場価格より 4~5 割程度有利になり節税対策として有効です Ⅴ 利回りのメリット物件価格はほぼ底値で金利は史上最低購入した物件を賃貸マンションとして運用すれば賃料収入による利回りは高い水準となりますマンション経営はこれほど利回りの良い資産運用が他にあるでしょうか今その環境が整っているのです

3 Ⅰ 所得税住民税の節税メリット給与所得と不動産所得を損益通算して確定申告することで節税が可能になりますローンを組んで購入すれば節税効果が期待できますマンション経営を事業として申告することによって不動産所得に関わる経費 ( 住宅ローンの支払い利息や建物の減価償却費や管理費等 ) が必要経費として認められ賃貸収入から差し引くことが可能です必要経費が家賃収入より大きくなれば不動産所得は赤字にありますこの赤字分は給与所得から差し引く ( 損益通算精度所得税法 69 条 ) ことができ住民税も軽減されることになります ( 注 ) 給与所得会社員公務員の場合マンション購入不動産所得賃貸経営帳簿上の赤字確定申告所得税還付住民税軽減給与所得 - 不動所得 = 損益通算後の所得 ( 注 ) 不動産所得に係わる必要経費が減少した場合節税効果も減少しますまた節税効果があるのは不動産所得が赤字となる場合であり黒字となる場合は増加します不動産所得とは家賃収入から不動産経営に必要な諸経費を引いたものこれが赤字になれば損益通算によってその分課税所得が下がることになり税金が安くなりますもちろん自営業や事業経営者で確定申告されている方も同様になりますまた相続税贈与税対策にも効果を発揮します相続税評価が低いものとして不動産があります逆に現金をはじめとする金融資産は 100 のものは 100 と評価されますところが不動産マンションであれば建物部分は購入価格の約 50% 土地部分は公示価格の約 70% が相続税評価額となりますさらにマンションに自分で住むのではなく賃貸使用していれば借家権割合と借地割合が適用されさらに評価額が低下します課税対象額を大幅に減らし大きな相続税軽減も実現可能です

4 Ⅱ 生命保険としてのメリットマンションの購入は生命保険の役割も果たしますマンションと家賃収入が保険金代わりになりますローンを利用してマンションを購入された場合ローン残高に連動し団体信用生命保険が自動的にセットされるため万一の際にはローンは完済され残されたご家族にはローンを完済したマンションが残されますまた一般の生命保険 ( 定期付終身保険 ) との比較をしてみてもマンション経営には資産連動に大きなメリットがあります一般の生命保険は当然保険料が必要になります保険料は毎月手取り給与から支払うため家計の負担になりますしかも人間が 60 歳まで生きる確立は 90.2% にもなりますが 60 歳まで支払う保険料はほとんど掛け捨てでその合計保険料は約 1,000 万円にもなるのです団体信用生命保険とは? 金融機関を保険契約者とし金融機関から融資を受けている割賦債務者を被保険者とする保険契約のことでお客様が保険期間中に死亡または所定の高度障害になられた際その末済債務額と同額の保険金によって当該債務の返済に充当しお客様の債務を減少させることを目的とした保険のことです一般の生命保険 (3,000 万円定期付終身保険 ) に加入のケースこの期間万一の場合 3,000 万円が保障される 60 歳をこえると万一の場合の保障額は200 万円に目減り 60 歳以後 3,000 万円定額 2,800 万円保障が1/15に! 終身 200 万円終身 200 万円総保険料約 1,000 万円掛捨て額 800 万円 0 現在 60 歳 3,000 万円という保障はあくまでも60 歳まで!! 現実は 91.2% の確立で60 歳以後まで! マンション購入 (3,000 万円 ) のケース ( 団体信用生命保険加入 ) 3,000 万円 2,000 万円この期間万一の場合保険会社が借り入れ金を返済 3,000 万円 3,000 万円 1,000 万円 0 現在 60 歳 60 歳を超えると万一の場合マンションが有価物件一般の生命保険にはない 60 歳以降の安心感がマンション経営の魅力ですまた死亡する確率の高まる 60 歳以降の保障ともなれば 60 歳以前の生命保険の約 15 分の 1 になりますまた保険会社が破綻したり予定利率を引き下げるなどの影響を受けることもあります ( 最大で 40% 超の保険金削減も考えられます ) 団体信用生命保険の月々の保険料はローンの金利に含まれておりそれを家賃収入で支払っていけば保険金は実質目減りしていきますが不動産つまり家賃収入はインフレに強い生命保険の役割を果たしてくれますですから一般の生命保険に加入するよりはマンション経営を始める方がメリットも大きいと考えられます

5 Ⅲ 私設年金としてのメリット家賃収入は長期受け取れローン使用で負担もごくわずかになります公的年金の額はゆとりある老後に必要な生活費の半分を占めます公的年金の額はゆとりある老後に必要な生活費の半分を占めます年金の話題が絶えませんが一般に老後の生活必要資金を年金で得ようと考えると若年の時から多額の年金保険料を長期間にわたって積み立てていかなければなりません平成 11 年の総務省統計局の家賃調査によれば夫婦 2 人でゆとりある老後生活を送るために必要な生活費は月額 28 万円 9,333 円そのうち公的年金は月額 20 万円前後であり 60 歳で退職したとしても支給は一律 65 歳からなのです支給額は減っても増えることはまずありませんし医療費が上がることやインフレ懸念が要因となって今後老後の支出が増えることは間違いない状況にありますそのため大手生命保険会社の個人年金に加入する人が増加しています 60 歳以上の無職世帯の 1 ヶ月の平均家計収支 ( 総務省統計局平成 11 年調査 ) 共済年金厚生年金国民年金等不足分 203,280 円 86,053 円 289,333 円食費 66,667 円光熱水道費 18,745 円家具家事用品費 11,396 円交通通信費 22,671 円保健医療費 13,074 円教育費 604 円税社会保険料等 26,491 円その他 ( 交際費等 ) 70,316 円住居費 20,063 円被服履物費 11,396 円教育娯楽費 28,470 円不足分を補う家賃収入は第 2 の給与大手生命保険会社の個人年金の場合毎月の給与で保険料を支払っているため家計の負担になり支給期間も限定されています支給額についても保険会社の破綻やインフレによって実質目減りするリスクが存在しますしかしマンション経営であれば保険会社の個人年金よりも有利な私的年金としてのメリットがありますローンで購入した場合その大半は家賃収入で賄っていくため月々の負担はごくわずかですローン完済後は家賃収入がそのまま私設年金となるのです家賃収入はインフレにも強く長期に渡り受け取れるため言い換えるならば第 2 の給与であり効果的な資産運用方法であるのです年金年金 + 家賃収入 ( 娯楽趣味 )

6 Ⅳ 相続税贈与税対策としてのメリット賃貸用マンションの相続税評価額は 4~5 割と有利で収益力も相続できる相続税評価額が低く無税の収益力も相続できます相続税贈与税の節税対策としてもマンション経営は有利になりますまず相続税の場合現金や更地が最も高く評価されるのに対し賃貸マンションは相続税評価額が大幅に下がり相続税がかかっても微々たるものですさらに資産運用マンションは物件そのものに加え収益力も相続できるというメリットもありますそして家賃収入という将来の収益力には当然相続税はかかりません家族で家賃を分け合うことも出来ますし売却することも可能です将来の資産形成が期待できる非常に喜ばれる相続財産なのです相続税評価額の計算現金の場合の相続税評価額 2,000 万円 2,000 万円 =2,000 万円建物 1,400 万円土地 600 万円建物 700 万円土地 500 万円建物 500 万円土地 300 万円 =800 万円家賃収入の贈与は毎年 110 万円まで無税です仮にマンションを現金で購入し賃貸マンションとして運用すれば贈与税の基礎控除額 110 万円までの家賃収入については毎年無税で家族に贈与することができますご本人が亡くなった後もご家族に対してはマンション経営が相続税贈与税の節税対策として非常に有効になります

7 Ⅴ 利回りのメリットマンション経営の利回りは他の金融資産より抜群に優れています賃料収入による利回りは他の金融商品と比べても高い利回りになります投資マンションが流行り出したのは 1980 年代のことです当時は値上がり率 ( キャピタルゲイン ) 狙いの投資が主流でしたがバブルが弾け土地神話崩壊しその夢も無くなってしまいました今投資マンションが再び注目を集めているのは値上がり益ではなくマンション購入価格を元本とした場合の家賃収入の割合となる利回りが高いからです史上最低水準の預金金利である現在収益性の高い都心の一等地のマンションを賃貸で運用すると表面利回 4% 以上を得ることも可能です ( 経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合 ) 年間 72 万円の収益を手にするために必要な原資はわずか約 1,800 万円で十分なのです 1: 利回りについては下記の計算式を元に算出しております毎月収入 12 ヶ月物件価格 = 利回り (%) 2: 利回りは満室時を想定して算出しております 3: マンション経営は物件価格 1,800 万円月額家賃収入 60,000 円とした場合の概算です 7 億円強銀行利回り 0.1% 年間利回り額 72 万円 1,800 万円投資用マンション購入 4% 以上ペイオフ解禁対策として需要が拡大しています 2005 年 4 月ペイオフが全面解禁されました金融機関が破綻した場合に保護される金額は普通預金でも上限 1,000 万円とその利息以外は保護されませんこうした流れの中ペイオフ対策として積極的な分散投資をしようとする方が増えています例えば短期資産は預貯金中期資産は有価証券などですがそういったものよりも高利回りで安定的な収益が期待でき値下がりリスクも小さくなったマンション経営の人気が高まっています長期運用で年間に一定額の家賃収入を期待できますその家賃収入の次に預貯金や株式などに分けて資産運用するというポートフォリオを組むことが有効になります将来を真剣に考えられる方はマンション経営を時代に合致した資産運用方法と考え始めるようなっているのです

資産運用として考えるアパート・マンション経営

資産運用として考えるアパート・マンション経営税務資産運用クラス税金は払わないと財産は残らない ~ アパートマンション経営の収益性 ~ 経済ジャーナリスト阪南大学講師堀浩司 1. なんのための土地の有効活用ですか? 2. 税金対策の意味を誤解していませんか 3. 税金を払わないと財産は残りません 4. アパートマンション経営の収益性確保には土地の有効活用土地を活用して財産を守り増やし次の世代に承継することアパートマンション経営による有効活用