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あかりまつかた
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1 賃貸及び賃貸管理における不動産相談事例に関する意見交換会 1. 日時平成 22 年 12 月 10 日 ( 金 ) 2. 場所京都府不動産会館研修センター (3 階 ) 3. 意見交換 (14:30~16:00) 講師佐藤貴美法律事務所たか弁護士佐藤貴よし美氏 Ⅰ 賃料滞納と契約解除との関係事例 1 借主のA 氏は賃料支払いが滞りがちである催促すれば支払うがまたすぐ滞納が始まるということが繰り返されている今回はまだ1ヶ月分の滞納にすぎないが契約解除をすることは可能か? 賃料滞納は賃貸借契約上の基本的義務に反する行為であり当然に契約違反債務不履行となりますただし賃貸借契約においては単に契約違反行為があっただけでは足りずその行為が当事者間の信頼関係を破壊する程度のものであることが要求されます ( 信頼関係破壊の法理 ) 事例 1の場合でいえば滞納が繰り返されかつ催促しなければ払わないという状況である以上 1ヶ月滞納であったとしても解除は有効に成立しうると考えられますがいずれにしても過去の事実及び今後の賃料支払い能力への懸念等が示せるよう一連の記録を整理し信頼関係破綻を立証できるようにしておくことが大切でしょう ( 解説 ) 1 賃料支払義務借主は賃貸借契約上の基本的義務として賃料支払義務を負います ( 民法 601 条 ) したがって特段の合意がない限り借主は賃料支払義務を免れることはできずその遅滞は当然に契約違反債務不履行となります 2 契約解除賃料滞納は賃貸借契約上の基本的義務に反する行為であり当然に契約違反債務不履行となりますただし賃貸借契約においては単に契約違反行為があっただけでは足りずその行為が当事者間の信頼関係を破壊する程度のものであることが要求されます ( 信頼関係破壊の法理 ) どの程度の賃料滞納があれば信頼関係破壊といえるかの明確な線引きは困難ですが ( 3 か月滞納で解除ができると言われることがありますが 3か月は一つの目安に過ぎま 1

2 せん ) 1 滞納原因 ( 今後の賃料支払能力に疑念が生じるものであるか否かなど ) 2 今までの滞納状況 ( 今回が初めてか過去も滞納を繰り返していたかなど ) 3 現在の滞納期間滞納額 (3か月滞納が一つの目安) 4 催促に対する対応 ( 支払い意思の有無など ) を総合的に考慮し滞納賃料を支払いかつ今後も月々の賃料を支払う資力と意思があるかが判断のポイントになります 2

3 Ⅱ 滞納賃料の督促方法について事例 2 家賃滞納につき連絡がとれない賃料等の滞納の事実を示し連絡するよう記した文書の貼り付け等をすることはできるか? 家賃等の滞納は賃貸借契約上の問題であり貸主対借主の個人間の問題ですにもかかわらずその問題を第三者の目にも触れるような形でしかも金銭債務の不履行という事実が明らかになるような形で公表することは督促方法として合理性相当性を欠くものであると考えられますただし賃料滞納とは別の問題として物件の管理上の必要性から借主に連絡を取らなければならない場合がありそのために貸主や管理業者に対し連絡するよう要請することは認められるものと考えられますしたがって連絡が一向にとれない借主に対しては滞納の事実等は記載せず単に連絡する旨を呼び掛けるはり紙で対応することは可能ではないでしょうか ( 解説 ) 1 滞納賃料督促の基本的考え方賃料等の滞納は借主としての基本的な義務である賃料支払義務に反する債務不履行行為にあたります不払等に対しては債権者である貸主やその委託を受けた管理業者において債務者である借主等に対して不払い等の事実を告げ支払いを促すことは当然に権利として認められる行為ですしかしその方法には一定の制限がありその制限を超えた対応は不法行為と評価されることになります賃料等の徴収督促等については現在のところ法律上明文化された規制はありませんしかしコンプライアンスの観点からは何をやってもよいということではありません例えば賃料の徴収督促等は金銭債務の徴収等という点において消費貸借上の貸金の徴収等と同様の性質を持ちます貸金業者が行う貸金等の徴収等については貸金業の規制等に関する法律 ( 以下貸金業法といいます ) や金融庁の示すガイドラインで明文でルール化されているところでありその考え方は必要に応じて賃料の徴収督促等にも十分に参考にすべき場合があるところですコンプライアンスや賃貸経営業管理業の社会的信頼の保持の観点からは不法行為の誹りを受けないよう適切な督促の方法を心がける必要があります 2 問題となりうる督促行為以下の行為は過去にも裁判例や行政サイドなどから問題となりうる行為として指摘されているものです 1 鍵の交換等によって賃借人が当該賃貸住宅に立ち入ることができない状態とすること ( いわゆるドアロック行為 ) 2 賃貸住宅から衣類寝具家具電気機械器具その他の物品を持ち出し及び保管すること 3

4 3 夜間早朝の取立て 4 家賃等の滞納の事実を文書の貼り付け等により公表すること 5 勤務先等借主の居宅等以外の場所に電話訪問等をして督促すること 6 督促のために借主の居宅等を訪問した場合借主からその場所から退去するよう要請されたにもかかわらず退去しないこと 7 借主等滞納賃料の支払債務がない者に対し弁済を要求すること 8 借主等が支払いを拒否しているにもかかわらず引き続き督促を行うこと 9 一定の事由が発生した場合に賃貸借契約を解除する ( 賃貸借契約の解約の申入れをする ) 権限をあらかじめ借主が保証会社等の第三者に付与すること ( 関連質問 ) 滞納賃料の早期の合法的な回収や滞納の予防のため現行法制度上考えられる措置にはどのようなものがあるか現行法制度のもとでは以下のような方法が考えられるところです 1 公正証書による契約契約書に執行認諾文言 ( 債務者は債務不履行があれば強制執行されることを認める旨の記述この場合借主は賃料等の支払いが遅れた場合直ちに強制執行手続がなされることを承諾するなどの記載が考えられます ) があれば賃料滞納に対し直ちに強制執行が可能となりさらには契約条件の履行に対する心理的な働きかけの方法にも使えますただし手続きが煩雑なこと ( 公証役場での手続きが必要 ) 等から一定の高額賃料物件以外ではなかなか実効性が乏しい面もあります 2 早期の督促ある団体の調査によれば家賃滞納後の早期の督促で 1 カ月以内に9 割の物件につき滞納が解消したというデータもあります督促の時期については制約がありません (1 日でも遅れがあれば履行遅滞であることにはかわりありませんので督促が可能です ) 方法選択に留意しつつ早期の督促で対応することが考えられます 3 連帯保証人等担保の在り方借主の賃料滞納につき滞納分の家賃の支払いを求めるための人的担保としてまた賃料滞納対応の最終的な解決は借主との契約解除明渡の履行となりその際に事実上の協力を求める連帯保証人の重要性はますます高まるものと考えられます連帯保証人をどうするか保証会社の選択も含めその活用の在り方には十分検討すべき余地がありましょう 4 定期借家契約の活用賃料滞納による損失を可能な限り押さえ賃貸経営を進めていくための方法としては借主との契約を終了させ新規借主との契約を早期にすることが考えられますこの場合普通借家契約では契約期間満了でも更新される可能性が高くまた契約解除も直ちには認められない場合がありますその点定期借家の場合 4

5 契約解除の困難さは普通借家と同じですが期間満了で契約が終了する以上更新をめぐる紛争を回避することは可能となりより簡易に契約終了することができるメリットがありますしたがって家賃滞納対応としての定期借家契約の意義も見出せるところです 5

6 Ⅲ 更新料等事例 3 更新料をめぐる裁判例は無効判決が多いようである今後更新料特約をすることはできるのか更新料特約の有効性については高裁レベルで判断が分かれていることそもそも賃貸借に係る消費者契約法 10 条に基づく判断は個別性を有することから消費者契約法に基づき個別事情のもとで無効判決があるからといって現段階で新たに更新料特約を締結することは否定されませんただし一連の判決からは借主が消費者の場合金銭授受の特約がなされたと評価されるためには当該金銭の趣旨趣旨に見合った金額の合理性情報力交渉力に配慮した手続面での対応が求められることが読み取れますしたがって更新料の趣旨を明確にしつつ合理的な金額を設定し契約時及び募集時の説明情報提供のあり方を十分に考慮することが要求されましょういずれにしても近々出されるであろう最高裁の判断内容には十分注視しておくことが大切でしょう ( 最高裁が更新料制度そのものを否定する判断を示さない限りはどのような要件で更新料特約が認められるか ( 認められないか ) を分析し整理することが必要となります ) ( 解説 ) 消費者契約法 10 条のもとではあくまでも個別の契約関係における当事者間の情報格差等を踏まえ信義則に照らし該当するか否かが判断されることから制度そのものを一般的に否定するような理由づけがない限り単純に一つの判決の結論を他の事例一般に当てはめることは出来ません判決の中でもあえてそのような趣旨を明言し制度そのものを否定したものではないことを注意喚起するものすらありますこの点ある特約条項が借地借家法の規定に反し借主に一方的に不利益であるから無効と判断される場合 ( この判断では当該特約が借地借家法の規定と抵触するかが問題となるのであり個別の契約上の手続や他の条文との関係などは問題となりません ) とは全く異なるところです現在のところ更新料という制度そのものを一般的に否定するような理由づけがなされている判断はありませんその意味で一つの判決で特定の特約条項が無効とされたからといって今後同様の特約がすべて無効とされるとか従前の特約が無効とされて受領済みのものが当然に不当利得として返還しなければならないということにはならないことに注意が必要でしょうただしそれぞれの判決で指摘される点については十分に整理し今後の取り扱いに活かしていくことが大切です 6

7 ( 関連質問 ) 一部の更新料無効判決を受け更新時期を迎えた契約につき更新料特約は無効であるとして更新料の支払いを拒否されたどのように対応すべきか上記事例 3の回答で示したように少なくても現段階では更新料制度そのものが否定されているわけではありませんので個別の事情に基づき有効になされた更新料特約であれば支払いを請求することができ借主の不払いに対しては債務不履行として対応することが可能ですしたがってこのような動きに直面した場合には一連の判決で示されている特約の有効性判断の基準を参考にしつつそれぞれの契約関係における個別事情をもとに特約の有効性を維持できるかどうかを検討して対応することになりましょうなお当該更新料が賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ当事者間の信頼関係の基盤をなしている場合にはその不払いは契約解除原因となりうるとした判例もあります ( 最高裁昭和 59 年 4 月 20 日判決ただし借地にかかる事案 ) ( 関連質問 ) 一部の更新料無効判決を受け支払い済みの更新料につき更新料特約は無効であるとして返還を求められたどのように対応すべきかこの返還請求の根拠は更新料特約が無効であることを前提として更新料は貸主が法律上の根拠なく得た不当な利益であるから借主に返還せよというもの ( 不当利得返還請求 ) です上記事例 3の回答で示したように少なくても現段階では更新料制度そのものが否定されているわけではありませんので個別の事情に基づき有効になされた更新料特約であれば貸主が受領済みのものは不当利得にはならず返還の必要はないことになりますしたがってこのような動きに直面した場合には一連の判決で示されている特約の有効性判断の基準を参考にしつつそれぞれの契約関係における個別事情をもとに特約の有効性を維持できるかどうかを検討して対応することになりましょう 7

8 Ⅳ 原状回復事例 4 退去時の原状回復につき契約上は単に原状に復して返還する旨の定めしかないこの場合借主に対しどの範囲まで費用負担を求めることができるか原状回復については通常損耗分 ( 借主が目的に従って通常の状態で使用した場合でも生ずる傷や汚れ ) の補修費用はすでに賃料に含まれていることから明確な合意に基づく特約がない限り通常損耗分については退去時に請求できないとするのが最高裁の判断です事例 4の場合原状に復してという中に通常損耗分も含めてという趣旨を読み込むことは困難であり契約書以外で合意が存在していた場合など特段の事情がない限りは通常損耗分は請求できないということになりましょうなおそもそもスケルトン貸しのように通常損耗が想定しうる設備等を備えていない場合は特段の合意がない限りすべて借主側の負担において原状に復せしめることになります ( 解説 ) 1 原状回復義務の性質借主はその賃貸借の目的物の返還に当たっては民法第 598 条第 616 条の規定により明渡し時に目的物を原状に復してこれに付属せしめた物を収去することができるとされていますまた判例では賃貸借契約上借主が一般的に負うべき義務として賃借人は賃貸借契約が終了した場合には賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるとしているところです 2 原状回復の原則的取扱多くの裁判例や民間賃貸住宅につき国土交通省が示している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン ( 以下ガイドラインという ) では契約により定められた使用方法に従いかつ常識的に考えて普通に使用していればそうなったであろう状態であれば仮に使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそれはそのまま貸主に返還すればよいとする前提に立ちますこれは普通の使用に伴って生じるような損耗 ( 通常損耗という ) に係る原状回復の費用は減価償却費として一般的に賃料に含まれているものと考えられこれを退去時に請求することは費用の二重取りに当たるという考え方に基づきますしたがって一般的に借主が負うべき原状回復とは賃借人の居住使用により発生した建物価値の減少のうち賃借人の故意過失善管注意義務違反その他通常の使用を超えるような使用による損耗毀損を復旧することと定義され ( ガイドライン ) 特約がない限り借主の原状回復の範囲は以上の範囲にとどまり通常損耗分の補修は貸主の負担ということになります 8

9 ( 関連質問 ) 原状回復につき通常損耗分の一部につき借主負担とする特約を契約書に規定したところ借主からそのような特約は無効だと言われたこのような特約はできないのかまた居住用と事業用とで特約の有効性に係る判断に違いはあるのか 1 特約成立の余地原状回復の基本的な内容を変更するためには特約を結ぶ必要があります居住用に係る判例や国土交通省が示すガイドラインも契約自由の原則により例えば借主が退去時の補修内容に通常損耗分を含めるとする特約 ( 通常損耗補修特約 ) をすることができるとしているところですただしその特約が有効かどうかは次項に記載する基準等をもとに検討されることになります 2 特約の有効性の判断基準 (1) 居住用の場合ガイドラインでは居住用物件につき原状回復特約成立有効の要件として以下の 3 つを挙げています a 特約の必要性がありかつ暴利的でない等の客観的合理的理由が存在すること b 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること c 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることまた最高裁平成 17 年 12 月 16 日判決は通常損耗補修特約は明確な合意がなされていることが必要であると判断し明確な合意が存在すると認定される例としてア契約書に一義的に明白な記載があること ( 賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されていること ) イアが不十分な場合口頭での十分な説明をし賃借人がその旨を明確に認識して合意の内容としたことを挙げています (2) 事業用の場合 ~ 判例の状況事業用賃貸借の場合には市場性原理と経済合理性に支配され原則として当事者間の合意によって原状回復の内容が決定されるという考え方も強くあります ( 東京高裁平成 12 年 12 月 27 日判決 ) それに対し事業用契約にも最高裁の明確な合意の基準を適用し上記 ⑴に示した例に該当する手続等がないことをもって特約の成立を否定した判例もあります ( 大阪高裁平成 18 年 5 月 23 日判決 ) 事業用契約では借主側に調査能力等があり損得を判断できる材料や交渉の余地などはすでに前提にあることから明確な合意の基準が適用されるとしても契約書の記載のあり方や手続面では居住用ほどの厳密さは要求されず契約書の条文において通常損耗分を含む旨明記されていれば足りると解する余地は十分にあるのではないかと考えます 9

10 Ⅴ 中途解約の可否と違約金事例 5 借主が契約期間中に解約申入れをしてきた契約書に解約できる旨の規定があるため解約自体は認めようと考えているが一定の金額を違約金として請求することは可能か 1 期間の定めのある賃貸借契約の場合特約で解約できる旨定めているときに限って中途解約は可能とされます ( 民法条 ) したがってそのような特約がなければ借主側からも中途解約はできません ( ただし居住用の定期建物賃貸借の場合には転勤介護等の特段の事情がある場合には法律上解約は可能です ( 借地借家法 38 条 5 項 ) 2 契約書上中途解約の規定がない場合でもどうしても借主側で契約を終了したいというのであれば合意解約として扱うことになりますそしてこの場合契約期間満了まで契約が継続したときと同様の利益を貸主に与えるような代償措置が必要であるから中途解約を認める代わりに貸主側の不利益を補てんするために違約金の支払いを定めその定めに基づき違約金を請求することは合理性があります反対にあらかじめ契約において中途解約を可能とする定めがあるにもかかわらず違約金規定がない場合残存期間に対応した賃料相当額の違約金を請求することは実質的に解約を不能にするものであるなどとして認められない可能性もありえますしたがって中途解約を可能とする特約をするのであればあわせて違約金についても明確に合意しておくことが大切でしょう ( 関連質問 ) 中途解約の場合残存期間すべての賃料相当額を違約金とすることはできるか違約金としてどの程度の金額 ( どの程度の期間の賃料相当額 ) なのかについて明確な基準はありません貸主側の契約存続に対する期待がどの程度保護されるべきか個々の契約の背景事情なども考慮しながら合意により決めていくという抽象的な考え方にとどまらざるを得ないところです裁判例の中にはいわゆる建て貸しの契約について賃貸借期間を通して借主が借り続けることを前提としているのであるから違約金額算定の基礎には契約が中途解約された場合により貸主の損害を填補し得る方法が予定されていたと解するのが相当であるとしたものや ( 福岡高裁平成 19 年 7 月 14 日判決なお同判決では貸主がその後本件建物を第三者に賃貸したとしてもその賃料について違約金から控除しなければならない筋合いにはないといしている点も参考になりましょう ) 残存期間の賃料の支払いを定めていた契約条項を制限的に解釈し 6カ月分だけを認めたもの ( 東京地裁平成 19 年 4 月 23 日判決 ) などがあり一つの参考になるでしょう 10

11 Ⅵ 解約明渡業務と弁護士法事例 6 貸主から賃貸物件を建て替えたいので借主との退去明渡を依頼された管理業者がその交渉の過程で一部の借主から弁護士法違反であるとの指摘を受けたこのまま明渡業務を進めてよいか 1 解約明渡の手法賃貸不動産の管理業者は貸主から建物の建て替えなどを目的として建物に居住している借主等に対する明渡業務を依頼されることがあります借主等に対し明渡しを求めるためにはまずは賃貸借契約を終了させなければなりません契約の終了方法としては合意による解約貸主からの一方的な解約借主の債務不履行に基づく契約解除などがありますただし合意解約の場合には解約条件が一方的な解約の場合には正当事由の有無が解除の場合には信頼関係破綻の有無がそれぞれ争われる余地があり法的手段による解決が必要となることもありますさらに契約が終了したとしても借主が任意に明渡しをしない場合には今度は裁判所の力を借りてその実現を図る必要があります 2 解約明渡しと弁護士法の問題弁護士法では弁護士以外の者が報酬を得る目的で法律事件に関して法律事務を取り扱うことを禁止しており ( 弁護士法 72 条 ) 以上の解約明渡し業務についてはしばしば弁護士法との関係が問題とされることがあります最近解約明渡し業務に関して弁護士法違反が認められた最高裁決定がありましたその裁判所の判断理由では弁護士法違反を認定するに際し弁護士以外の者が当該業務を行ったこととあわせ借主が多数いる物件での当該業務の遂行過程においては法的な紛争の発生が不可避であること実際の交渉過程においては借主らに不安や不快感を与えるような行為があったことなどを指摘していますしたがって解約明渡業務に際しては既に大筋の合意ができていて若干の条件につき通常の協議によって合意が図られるようなものである場合など法的な紛争の可能性が考えにくいものであるか否かを確認すること実際の交渉は法令や社会通念に照らし適正なものとすることなどに留意しければなりません法的な紛争の可能性が高い場合や法的手段が必要となった場合には貸主本人による対応への移行や弁護士に依頼することなどを検討することが大切ですしたがって事例 6についてはその発言の真意は定かではありませんが解約等につき直ちに合意することはなく場合によっては法的手続きでの解決も辞さないとの借主側の意向の現れであるとすれば貸主にその旨を告げて貸主本人による対応への移行や弁護士に依頼することなどを助言することになりましょうちなみに貸主本人が自ら解約明渡業務を行う場合には弁護士法の問題は生じませんただしその方法に行き過ぎ等があれば不法行為の誹りを受ける可能性がありますので協議等の在り方には十分配慮することが必要です 11

12 [ 参考 ] 明渡業務と弁護士法に係る裁判例弁護士資格等がない不動産業者がビルの所有者から報酬を得てビルの借主との間で合意解約明渡しの業務を受任しその業務を行った場合につき弁護士法 72 条違反の罪が成立するとされた事案 ( 最高裁平成 22 年 7 月 20 日決定 ) ( 事案の概要 ) 賃貸ビルを所有していたA 社は当該ビルの借主 74 名すべてとの間での合意解約明け渡しなどの業務を不動産業者 B 社に委託しました B 社及びその代表取締役は弁護士資格がないにもかかわらず A 社から報酬と立退料等を合わせた多額の金員をその割合の明示なく一括して受領した上で借主らに対し B 社が同ビルの所有者であるとの虚偽の事実を伝えた上借主らに不安や不快感を与えるような振る舞いをしながら約 10か月にわたり 74 名の借主関係者に対し合意解約等を行いましたこれらの行為は弁護士以外の者が報酬を得て法律事務を行うことを禁ずる弁護士法 72 条に違反するとして B 社及びその代表取締役が罪に問われた事案です原審の東京高裁平成 21 年 10 月 21 日判決は弁護士法違反の罪が成立するとしたので被告人らが不服として最高裁に上告しました ( 裁判所の判断 ) 裁判所は以下のように判断し弁護士法違反の罪の成立を認めた原判断 ( 高裁の判断 ) は相当であると結論づけ上告を棄却しました 1 被告人らは多数の賃借人が存在する本件ビルを解体するため全賃借人の立退きの実現を図るという業務を報酬と立退き料等の経費を割合を明示することなく一括して受領し受託したものである 2 被告人の受託した業務は賃貸借契約期間中で現にそれぞれの業務を行っており立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し専ら賃貸人側の都合で同契約の合意解除と明渡の実現を図るべく交渉するというものであって立退き合意の成否立退き時期立退き料の額を巡って交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らかであることから弁護士法 72 条に定めるその他一般の法律事件に該当する 3 被告人らの行為はア報酬を得る目的で業として借主らとの間に生じる法的紛議 ( 弁護士法 72 条に定めるその他一般の法律事件 ) を解決するための法律事務の委託を受けたものであることイ借主らに不安や不快感を与えるような振る舞いをしながらこれを取り扱ったものであることから弁護士法 72 条に違反する 12

13 Ⅶ 自殺等の心理的瑕疵ある物件に係る対応事例 7 前の借主が物件内で自殺をした 1 その物件の次の入居希望者へその事実を説明する義務があるか 2 その物件が入っている建物の他の部屋への入居希望者へその事実を説明する義務があるか 3 仮にその後の賃貸借契約において家賃等が下がったりしばらくの間空室となった場合に家賃ないし家賃差額分等を遺族等に請求できるか自殺等があった物件については心理的瑕疵の問題が生じますこれは自殺等の事実がその物件を賃借するに当たり通常の一般人の認識のもとで嫌悪すべき事情に該当する場合には物件の瑕疵に該当し瑕疵担保責任等の問題が生じるというものです 1について自殺の事実は自殺があった部屋については裁判例でも一般的に心理的瑕疵であると評価されており説明義務の対象となりますただしこの瑕疵は時間の経過によって消失するものと考えられておりとりわけ入居者の変動が予定されている都市部の単身者用賃貸物件などにおいては次の入居者が通常の期間賃借した場合にはその後の借主に対しては説明義務はないとする裁判例があります 2について共同アパート等で自殺があった場合一部の自治体では一棟全体につき説明義務があると指導しているところもあると聞いていますしかしこの問題は説明の結果として建物内のすべての部屋の家賃の下落等が生じる場合に誰が負担すべきなのかという議論と密接に関連するものであり個別事情を検討することなく一律にそのように考えることは疑問です現に最近の裁判例では傍論ですが隣接物件については説明義務はないとしているものもあり私見としては心理的瑕疵の程度が大きい殺人事件等の場合でなければ隣接物件に対する説明義務までは生じないのではないかと考えます 3についてこれは12と表裏の関係にあり説明の結果として生じうる家賃の下落等の負担を誰が負うべきかの問題です裁判例では連帯保証人等遺族に対する請求は認めますがその範囲は自殺があった部屋の2~4 年程度の家賃相当額ないしは家賃下落相当額に限定している例がありその物件の属性や心理的瑕疵の程度にもよりますが説明義務について12の考え方に立つことを前提とすれば上記裁判例の考え方は大いに参考になるものと考えます 13

14 ( 解説 ) 1 心理的瑕疵の問題とは (1) 心理的瑕疵の定義心理的瑕疵とは目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥などと説明されます (2) 瑕疵担保責任が発生する瑕疵とは単に買主や借主において同事由の存する不動産への居住を好まないだけでは足りずそれが通常一般人において買主や借主の立場におかれた場合上記事由があれば住み心地の良さを欠き居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断される程度に至ったものであることが必要である ( 例えば他の客がその事実を知ったことから断わった例があることを評価の材料としている裁判例もある ) 2 入居者の死亡の場合に考慮される事情上記瑕疵担保責任の問題となりうるかの判断要素としては次のようなものがあります 1 死因 2 時間の経過 3 物件の属性 ( 単身者用かファミリー向けかなど ) 4 物件の所在する場所 ( 都心部か郊外かなど ) ( 参考 ) 心理的瑕疵に係る最近の裁判例共同賃貸住宅の階下の部屋で発生した自然死について心理的瑕疵に当たらないとした事例 ( 東京地裁平成 18 年 12 月 6 日判決 ) ( 事案の概要 ) 建物の賃借人が仲介業者に対し当該賃借物件の階下の部屋で死者が出ていた事実があるのに賃貸借契約締結に際してこの事実を告知しなかった説明義務違反ないし詐欺行為があったとして損害賠償を求めた事案です ( 裁判所の判断 ) 裁判所は概ね以下のように判断し借主側の請求を認めませんでした 1 一般に不動産媒介業者は宅地建物取引業法上賃貸目的物の賃借人になろうとする者に対して賃貸目的物に関する重要な事項を告知すべき義務があるというべきであり賃貸目的物に関する重要な事項には賃貸目的物の物理的欠陥のほか賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥も含まれるものと解される 2 しかし本件建物の階下の部屋で半年以上前に自然死があったという事実は社会通念上賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当するものとまでは認め難いといわざるを得ずしたがって賃貸目的物に関する重要な事項とはいえないからかかる事実を告知し説明すべき義務を負っていたものとはいえない 14

15 共同賃貸住宅で発生した自殺について告知義務が生じる範囲及び時期につき制限があることを述べたもの ( 東京地裁平成 19 年 8 月 10 日判決 ) ( 事案の概要 ) 共同賃貸住宅内で自殺があったことからその自殺者の相続人及び連帯保証人に対し自殺によって自殺があった部屋両隣及び階下の物件につき6 年間程度は賃料を下げざるをえないとしてその下落分の損害賠償を求めた事案です ( 裁判所の判断 ) 裁判所は賠償請求を一部 (3 年間の賃料減額分 ) を認めましたがそのように減額した理由としてア本物件がある建物が都市部の単身者対象物件であるなどの事情があることイ自殺があった部屋については最初の賃借人に対しては告知義務があるがその後の賃借人に対しては最初の賃借人がごく短期間で退去したなどの特段の事情がない限り告知義務はないことウ両隣及び階下については告知義務はないことを挙げています 15

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201204shijyo.pdf 04 05 CASE 02 08 09 10 11 法律相談 Q& 不動産法律知識 A 押さえておきたい瑕疵担保責任と宅建業者の責任 Q 仲介した物件または売主として売買した物件に隠れた瑕疵があった場合宅建業者の調査説明義務違反が問われるのはどのような場合ですか A. １瑕疵担保責任の内容目的物に隠れた瑕疵がある場合売主の過失の有無を問わず買主は契約を解除でき