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1 semi13-realestateinvest.docx 不動産開発の投資評価とリスク評価 ( フィージビリティ スタディ ) (1) フィージビリティ スタディのプロセス 1 コンセプト プランニング ( 戦略と仮説 ) 2 市場調査 ( 需要の規模, 賃料, 価格等の把握, コスト把握は別途 ) 3 制度的フィージビリティ 4 技術的フィージビリティ 5 敷地計画 建築計画 積算 ( コスト把握 ) 6 事業手法と資金計画 7 投資分析と評価 ( 経済的フィージビリティ ) 8 Go/No-go 決定 (2) 投資分析のための事例設定 立地 : 東京都港区赤坂土地 : 敷地面積 2,000m2, 地価 1,800 千円 / m2, 容積率 400% 建物 : 床面積 8,000m2, 用途マンション期間 : 60 年建物償却 : 定額法, 償却期間 47 年資金 : 自己資金, 借入 ( 返済期間 25 年, 元利金等返済 ) 以下, 次頁以降を参照 ( 出典 )( 財 ) 土地総合研究所 (1998), 定期所有権活用マニュアル, ぎょうせい 1

2 semi13-realestateinvest.docx (3) 投資分析と評価の準備 ( キャッシュフロー表の作成 ) 家賃収入 0 年 1 年 2 年 3 年 59 年 60 年 収入 敷金運用益 礼金 更新料公租公課 ( 土地 ) 公租公課 ( 建物 ) 管理委託費 支出 修繕費用 解体費用自己資金投資額借入返済キャッシュフロー税引後キャッシュフロー期間終了後の残存価値合計合計 ( 割引後の現在価値 ) 純営業利益 (NOI) 税額計算用 減価償却額 借入金利息 課税所得 税額 借入利息計算用 毎年の返済額 ( うち利息額 ) ( うち元金額 ) 借入残金 税引後キャッシュフロー累計自己資金投資額 / 税引後キャッシュフロー累計純営業利益 / / 総投資額 ( 注 ) NOI: Net Operating Income= 収入 -( 支出 - 借入返済 )= 償却前営業利益 2

3 semi13-realestateinvest.docx (4) 投資の評価指標 a. 安全性指標 1 黒字転換時期 ( 累積赤字解消時期 ): 事業の安全性を評価する = 各年度の税引後キャッシュフロー累計が黒字になる時期 = 税引後キャッシュフロー累計 >0 となる時期 2 回収期間 : 資本の回収期間を評価する = 各年度の税引後キャッシュフロー累計が自己資金投資額を超える時期 = 税引後キャッシュフロー累計 > 自己資金投資額 となる時期 b. 収益性指標 (1): 単年度収益指標 ( インカムゲイン ): 利回り 3 キャップレイト (Cap Rate, Capitalization Rate) = 初年度純営業利益 / 総投資額 = 初年度純営業利益 /( 自己資金投資額 + 借入額 ) 4 平均利回り (ROI: Return on Investment) =ある単年度の純営業利益 / 総投資額, または = 年当り平均純営業利益 / 総投資額 ( 例えば,10 年間の平均 ) 5 キャッシュオンキャッシュ (Cash on Cash) = 初年度税引後キャッシュフロー / 自己資金投資額 c. 収益性指標 (2): 総合収益指標 ( インカムゲイン + キャピタルゲイン ): DCF 法 6 正味現在価値 (NPV: Net Present Value) = 税引後キャッシュフローの現在価値の合計 + 期間終了後の残存価値の現在価値 7 収益性指数 = 税引後キャッシュフローの現在価値の合計 / 自己資金投資額 8 内部収益率 (IRR: Internal Rate of Return): R1 R2 Rt 残存価値自己資金投資額 2 t t ( 1 r) (1 r) (1 r) (1 r) となるような収益率 r ここで R はt 年度の税引後キャッシュフロー t 3

4 semi13-realestateinvest.docx (5) 投資分析のための事例設定 出典 (財)土地総合研究所(1998) 定期所有権活用マニュアル ぎょうせい 4

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7 課題 07 不動産開発投資の評価 (1) 不動産開発業者が土地を購入してマンションの賃貸事業を企画している 前提条件は表 1 のとおりである 表 2, 表 3, 表 4( 別のワークシート ) を完成させて投資評価をしなさい 提出物 : 表 2, 表 3, 表 4 を印刷したもの 表 1 賃貸マンション事業の基本条件基本条件 ( 土地 ) 単位 計算方法 値 感度分析用 A01 地価上昇率 % 定数 0.75 A02 利子率 ( 割引率 ) % 定数 3.00 A03 消費者物価上昇率 % 定数 0.75 A04 地代割合 % 定数 1.70 A05 期間 年 定数 60 A06 敷地面積 m2 定数 2,000 A07 地価 円 / m2 定数 1,800,000 1 A08 容積率 % 定数 400 A09 土地総額 円 A06 A07 3,600,000,000 A10 固定資産税評価額割合 % 定数 70 A11 固定資産税評価額 円 A09 A10/100 2,520,000,000 A12 固定資産税税率 % 定数 1.4 A13 都市計画税税率 % 定数 0.3 A14 公租公課合計 ( 土地, 小規模住宅地特例アリ ) 円 A11 (A12/6+A13/3)/100 8,400,000 A15 期間終了時の土地総額 円 A09 (1+A01/100)^A05 5,636,451,697 A16 期間終了時の1 戸当たり土地持分 円 / 戸 A15/B08 55,259,330 A17 譲渡税額 円 特になし 基本条件 ( 建物 ) 単位 計算方法 値 B01 法定床面積 m2 A06 A08/100 8,000 B02 施工床割増率 % 定数 10 B03 施工床面積 m2 B01 (1+B02/100) 8,800 B04 建築工事費単価 円 / m2 定数 220,000 B05 建築工事費総額 円 B03 B04 1,936,000,000 B06 レンタブル率 ( 対法定床面積 ) % 定数 90 B07 1 戸当たり床面積 m2 / 戸 定数 70 B08 戸数 ( 端数切捨て ) 戸 B01 B06/100/B B09 解体工事費割合 ( 対建設費 ) % 定数 10 B10 解体費用総額 円 B05 B09/ ,600,000 B11 建物固定資産税評価額割合 % 定数 60 B12 固定資産税評価額 ( 単位面積当たり ) 円 / m2 B04 B11/ ,000 B13 固定資産税評価額の総額 円 B12 B03 1,161,600,000 B14 固定資産税税率 % 定数 1.4 B15 都市計画税税率 % 定数 0.3 B16 公租公課合計 ( 建物, 当初 5 年間 ) 円 B13 (B14/2+B15)/100 11,616,000 B17 公租公課合計 ( 建物,6 年目以降 ) 円 B13 (B14+B15)/100 19,747,200 B18 建物償却期間 ( 定額法, 残存価値 0で償却 ) 年 定数 47 賃貸事業の条件 単位 計算方法 値 C01 初期投資総額 円 A09+B05 5,536,000,000 C02 公租公課 ( 土地, 初年度, 一般住宅用地の特例アリ ) 円 A11 (A12/3+A13 2/3)/100 16,800,000 C03 公租公課 ( 建物, 当初 5 年間 ) 円 B13 (B14/3+B15)/100 8,905,600 C04 公租公課 ( 建物,6 年目以降 ) 円 B13 (B14+B15)/100 19,747,200 C05 家賃 ( 月額,1 戸当たり, 管理費込 ) 円 / 戸 定数 300,000 C06 家賃上昇率 % 定数 0.75 C07 家賃収入総額 ( 年額, 空室率反映後 ) 円 C05 B08 (1-C15/100) ,480,000 C08 礼金 ( 家賃の倍数 ) 月 / 戸 定数 2 C09 敷金 ( 家賃の倍数 ) 月 / 戸 定数 2 C10 更新料 (2 年おき ) ( 家賃の倍数 ) 月 / 戸 定数 1 C11 修繕費用 ( 月額,1 戸当たり相当額 ) 円 / 戸 定数 15,000 7

8 C12 修繕費用総額 ( 年額 ) 円 C11 B ,360,000 C13 管理委託費割合 ( 対家賃収入 ) % 定数 7 C14 管理委託費総額 円 C07 C13/100 23,133,600 C15 空室率 % 定数 10 C16 事業資金借入金割合 % 定数 90 C17 自己資金 円 C01 (1-C16/100) 553,600,000 C18 借入金総額 円 C01-C17 4,982,400,000 C19 借入金利 % 定数 4.50 C20 返済期間 年 定数 25 C21 返済年額 ( 元利均等払い, 期末払い, 端数切捨て ) 円 下式参照 336,008,213 C22 解体費用総額 円 B10 193,600,000 金利 金利 返済年額 借入額 金利 返済期間 返済期間 1 借入額 : C18 金利 : C19 返済期間 : C20 7

9 課題 07 不動産開発投資の評価 (2) 表 2, 表 3, 表 4を完成しなさい 4 年目の列 ~57 年目の列を非表示にして, 全体を印刷して提出しなさい ( 注 ) 表 2の計算式で (-1) とあるとき,1 年前を意味する 例えば,D01(-1) というのは,1 年前のD01の値を意味する 表 2 マンション賃貸事業のキャッシュフロー ( 単位 年次 n= 変数定義と計算式 家賃収入 D01 1 年目 = 家賃収入 C07, 2 年目以降 = 前年家賃収入 D01(-1) (1+ 上昇率 C06/100) 収入 E01 敷金運用益 D02 終期 60 年目 = 家賃収入 C07/12 敷金月数 C09 ((1 + 利子率 A02/100)^( 期間 A05-1)-1) 礼金 D03 1 年目 = 家賃収入 C07/12 礼金月数 C08,2 年目以降なし 更新料 D04 3 年目から2 年おきに = 家賃収入 D01/12 更新料月数 C10 公租公課 ( 土地 ) D05 1 年目 = 初年度の公租公課 C02, 2 年目以降 = 前年公租公課 D05(-1) (1+ 地価上昇率 A01/100) 公租公課 ( 建物 ) D06 1 年目 ~5 年目 = 建物残存価額 E10 評価額割合 B11 / 100 ( 固定資産税率 B14 / 3 + 都市計画税率 B15) / 年目以降, 建物償却期間 B18 年目まで 支出 E02 = 建物残存価額 E10 評価額割合 B11 / 100 ( 固定資産税率 B14 + 都市計画税率 B15)/100 管理委託費 D07 1 年目以降 = 家賃収入 D01 管理委託費割合 C13/100 修繕費用 D08 1 年目 = 修繕費用総額 C12,2 年目以降 = 前年修繕費用 D08(-1) (1+ 消費者物価上昇率 A03/100) 解体費用 D09 終期 60 年目 = 解体費用総額 B10 (1+ 消費者物価上昇率 A03/100)^( 期間 A05-1) 自己資金投資額 D10 0 年目 = 自己資金 C17 借入返済キャッシュフロー税引後キャッシュフローその他のキャッシュフロー : 期間終了後の残存価値 ( 土地 ) 合計合計 ( 割引後の現在価値 ) 税額計算用 借入利息計算用 税引後キャッシュフロー累計 自己資金投資額 / 税引後キャッシュフロー累計 純営業利益 / 総投資額 純営業利益 (NOI) D11 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 返済年額 C21 E03 0 年目以降 = 収入 E01 - 支出 E02 E04 0 年目以降 = キャッシュフロー E03 - 税額 E13 E05 終期 60 年目 = 土地総額 A09 (1+ 地価上昇率 A01/100)^ 期間 A05 E06 0 年目以降 = 税引後キャッシュフロー E04 + その他キャッシュフロー E05 E07 0 年目以降 = 名目キャッシュフロー E06 / (1+ 利子率 A02/100)^ 年次 n E08 1 年目以降 = ( 家賃収入 D01 + 敷金運用益 D02 + 礼金 D03 + 更新料 D04) - ( 公租公課土地 D05 + 公租公課建物 D06 + 管理委託費 D07 + 修繕費用 D08 + 解体費用 D09) E09 1 年目以降, 建物償却期間 B18 年間 = 建築工事費総額 B05 / 建物償却期間 B18 E10 1 年目 = 建築工事費総額 B05,2 年目以降 = 前年建物残存価額 E10(-1)- 前年減価償却額 E09(-1) E11 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 毎年の返済額のうちの利息額 E15 E12 1 年目以降 = 準営業利益 E08 - 減価償却費 E09 - 借入金利息 E11 減価償却額建物残存価額借入金利息課税所得税額 E13 1 年目以降 = 課税所得 E12/2 毎年の返済額 E14 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 返済年額 C21 ( うち利息額 ) E15 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = ROUNDDOWN( 前年借入残金 E17(-1) 借入金利 C19/100, 0 ) ( 注 ) 端数切捨て ( うち元金額 ) E16 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 毎年の返済額 E14 - うち利息額 E15 借入残金 E17 0 年目 = 借入金総額 C18,1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 前年借入残金 E17(-1) - うち元金額 E16 E18 0 年目 = キャッシュフロー合計 E06, 1 年目以降 = 前年税引後キャッシュフロー累計 E18(-1) + キャッシュフロー合計 E06 E19 0 年目以降 = 自己資金 C17 / 税引後キャッシュフロー累計 E18 E20 1 年目以降 = 純営業利益 E08 / 初期投資総額 C01 表 3 不動産投資の評価指標 ( 標準ケース ) IRR( 内部収益率 ) % =IRR( 名目キャッシュフロー E06の0 年目セル : 同 60 年目セル, ) 100 キャップレイト % 初年度純営業利益 (E08) / 初期投資総額 (C01) 年間平均利回り % 純営業利益 (E08) の10 年間の平均 / 初期投資総額 (C01) 100 キャッシュオンキャッシュ % 初年度 ( 純営業利益 (E08)- 借入金返済額 (E14)) / 自己資金投資額 (C17) 100 収益性指数 % 税引後キャッシュフローの現在価値合計 (E07 計 ) / 自己資金投資額 (C17) 100 累積赤字解消 ( 年 ) 税引後キャッシュフロー累計 (E18) が黒字になる年次 回収期間 ( 年 ) 税引後キャッシュフロー累計 (E18) が自己資金投資額を超える年次 表 4 想定される変化ケースと内部収益率 IRR の変化 ( 感度分析 : 標準ケースの IRR=4.018) 内部収益率 IRR(%) IRR の変化率 ( 左 / ) 100 想定される変化ケース ( 表 1のG 列を変化させる 例えば5% 増のときは1.05とする, など ) 地価 (A07) が5% 下がった場合 ( G 列 =0.95にする, 計算後 1にもどす ) 地価上昇率 (A01) が5% 上がった場合 (F 列の値 =0.8にする, 計算後 0.75にもどす ) 事業資金借入金割合 (C16) を5% 増やした場合 (F 列の値 =95にする, 計算後 90にもどす ) 空室率 (C16) が5% 増加した場合 (F 列の値 =15にする, 計算後 10にもどす ) 8

10 都市開発政策課題 17 学籍番号氏名提出日付 課題 07 不動産開発投資の評価 (2) 表 2, 表 3, 表 4を完成しなさい 4 年目の列 ~57 年目の列を非表示にして, 全体を印刷して提出しなさい ( 注 ) 表 2の計算式で (-1) とあるとき,1 年前を意味する 例えば,D01(-1) というのは,1 年前のD01の値を意味する 表 2 マンション賃貸事業のキャッシュフロー ( 単位 年次 n= 変数定義と計算式 0 年 1 年 2 年 3 年 58 年 59 年 60 年 家賃収入 D01 1 年目 = 家賃収入 C07, 2 年目以降 = 前年家賃収入 D01(-1) (1+ 上昇率 C06/100) 330,480, ,958, ,455, ,956, ,751, ,574,457 収入 E01 敷金運用益 D02 終期 60 年目 = 家賃収入 C07/12 敷金月数 C09 ((1 + 利子率 A02/100)^( 期間 A05-1)-1) 259,977,766 礼金 D03 1 年目 = 家賃収入 C07/12 礼金月数 C08,2 年目以降なし 55,080,000 更新料 D04 3 年目から2 年おきに = 家賃収入 D01/12 更新料月数 C10 27,954,649 42,479,277 公租公課 ( 土地 ) D05 1 年目 = 初年度の公租公課 C02, 2 年目以降 = 前年公租公課 D05(-1) (1+ 地価上昇率 A01/100) 16,800,000 16,926,000 17,052,945 25,720,382 25,913,284 26,107,634 1 年目 ~5 年目 公租公課 ( 建物 ) D06 = 建物残存価額 E10 評価額割合 B11 / 100 ( 固定資産税率 B14 / 3 + 都市計画税率 B15) / 年目以降, 建物償却期間 B18 年目まで 8,905,600 8,716,119 8,526,638 支出 E02 = 建物残存価額 E10 評価額割合 B11 / 100 ( 固定資産税率 B14 + 都市計画税率 B15)/100 管理委託費 D07 1 年目以降 = 家賃収入 D01 管理委託費割合 C13/100 23,133,600 23,307,102 23,481,905 35,416,965 35,682,593 35,950,212 修繕費用 D08 1 年目 = 修繕費用総額 C12,2 年目以降 = 前年修繕費用 D08(-1) (1+ 消費者物価上昇率 A03/100) 18,360,000 18,497,700 18,636,433 28,108,703 28,319,518 28,531,914 解体費用 D09 終期 60 年目 = 解体費用総額 B10 (1+ 消費者物価上昇率 A03/100)^( 期間 A05-1) 300,859,401 自己資金投資額 D10 0 年目 = 自己資金 C17 553,600,000 借入返済 D11 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 返済年額 C21 336,008, ,008, ,008,213 キャッシュフロー E03 0 年目以降 = 収入 E01 - 支出 E02-553,600,000-17,647,413-70,496,534-40,295, ,710, ,315, ,103,062 税引後キャッシュフロー E04 0 年目以降 = キャッシュフロー E03 - 税額 E13-553,600,000-44,128,069-73,068,134-60,596, ,355, ,157, ,051,531 その他のキャッシュフロー : 期間終了後の残存価値 ( 土地 ) E05 終期 60 年目 = 土地総額 A09 (1+ 地価上昇率 A01/100)^ 期間 A05 5,636,451,697 合計合計 ( 割引後の現在価値 ) 税額計算用 借入利息計算用 税引後キャッシュフロー累計 自己資金投資額 / 税引後キャッシュフロー累計純営業利益 / 総投資額 E06 0 年目以降 = 税引後キャッシュフロー E04 + その他キャッシュフロー E05-553,600,000-44,128,069-73,068,134-60,596, ,355, ,157,602 5,827,503,228 E07 0 年目以降 = 名目キャッシュフロー E06 / (1+ 利子率 A02/100)^ 年次 n -553,600,000-42,842,785-68,873,724-55,454,306 37,518,504 40,412, ,120,130 純営業利益 (NOI) E08 1 年目以降 = ( 家賃収入 D01 + 敷金運用益 D02 + 礼金 D03 + 更新料 D04) - ( 公租公課土地 D05 + 公租公課建物 D06 + 管理委託費 D07 + 修繕費用 D08 + 解体費用 D09) 318,360, ,511, ,712, ,710, ,315, ,103,062 減価償却額 E09 1 年目以降, 建物償却期間 B18 年間 = 建築工事費総額 B05 / 建物償却期間 B18 41,191,489 41,191,489 41,191,489 建物残存価額 E10 1 年目 = 建築工事費総額 B05,2 年目以降 = 前年建物残存価額 E10(-1)- 前年減価償却額 E09(-1) 1,936,000,000 1,894,808,511 1,853,617,021 借入金利息 E11 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 毎年の返済額のうちの利息額 E15 224,208, ,176, ,919,585 課税所得 E12 1 年目以降 = 準営業利益 E08 - 減価償却費 E09 - 借入金利息 E11 52,961,311 5,143,199 40,601, ,710, ,315, ,103,062 税額 E13 1 年目以降 = 課税所得 E12/2 26,480,655 2,571,600 20,300, ,355, ,157, ,051,531 毎年の返済額 E14 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 返済年額 C21 336,008, ,008, ,008,213 ( うち利息額 ) E15 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = ROUNDDOWN( 前年借入残金 E17(-1) 借入金利 C19/100, 0 ) ( 注 ) 端数切捨て 224,208, ,176, ,919,585 ( うち元金額 ) E16 1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 毎年の返済額 E14 - うち利息額 E15 111,800, ,831, ,088,628 借入残金 E17 0 年目 = 借入金総額 C18,1 年目以降, 返済期間 C20 年間 = 前年借入残金 E17(-1) - うち元金額 E16 4,982,400,000 4,870,599,787 4,753,768,563 4,631,679,935 E18 0 年目 = キャッシュフロー合計 E06, 1 年目以降 = 前年税引後キャッシュフロー累計 E18(-1) + キャッシュフロー合計 E06-553,600, ,728, ,796, ,392,620 3,865,268,865 4,096,426,467 9,923,929,695 E19 0 年目以降 = 自己資金 C17 / 税引後キャッシュフロー累計 E E20 1 年目以降 = 純営業利益 E08 / 初期投資総額 C 表 3 不動産投資の評価指標 ( 標準ケース ) IRR( 内部収益率 ) % =IRR( 名目キャッシュフロー E06の0 年目セル : 同 60 年目セル, ) 100 キャップレイト % 初年度純営業利益 (E08) / 初期投資総額 (C01) 年間平均利回り % 純営業利益 (E08) の10 年間の平均 / 初期投資総額 (C01) 100 キャッシュオンキャッシュ % 初年度 ( 純営業利益 (E08)- 借入金返済額 (E14)) / 自己資金投資額 (C17) 100 収益性指数 % 税引後キャッシュフローの現在価値合計 (E07 計 ) / 自己資金投資額 (C17) 100 累積赤字解消 ( 年 ) 40 税引後キャッシュフロー累計 (E18) が黒字になる年次 回収期間 ( 年 ) 43 税引後キャッシュフロー累計 (E18) が自己資金投資額を超える年次 表 4 想定される変化ケースと内部収益率 IRRの変化 ( 感度分析 : 標準ケースのIRR=4.018) 内部収益率 IRR(%) IRRの変化率想定される変化ケース ( 左 / ) 100 ( 表 1のG 列を変化させる 例えば5% 増のときは1.05とする, など ) % % 地価 (A07) が5% 下がった場合 ( G 列 =0.95にする, 計算後 1にもどす ) % % 地価上昇率 (A01) が5% 上がった場合 (F 列の値 =0.8にする, 計算後 0.75にもどす ) % % 事業資金借入金割合 (C16) を5% 増やした場合 (F 列の値 =95にする, 計算後 90にもどす ) % % 空室率 (C16) が5% 増加した場合 (F 列の値 =15にする, 計算後 10にもどす )

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