目次 1. シニアリビングに係る鑑定評価を取り巻く状況 2 (1) シニアリビングとは 2 (2) シニアリビング評価の特徴 3 2. 価格形成要因分析 4 (1) 一般的要因の分析 5 (2) 地域分析 10 (3) 個別分析 鑑定評価手法及び鑑定評価額の決定 12 (1) 賃料査定に

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1 シニアリビングの鑑定評価

2 目次 1. シニアリビングに係る鑑定評価を取り巻く状況 2 (1) シニアリビングとは 2 (2) シニアリビング評価の特徴 3 2. 価格形成要因分析 4 (1) 一般的要因の分析 5 (2) 地域分析 10 (3) 個別分析 鑑定評価手法及び鑑定評価額の決定 12 (1) 賃料査定について 13 (2) 還元利回り ( キャップレート ) 査定について 14 < 弊社における最近の取り組み> 16 1

3 1. シニアリビングに係る鑑定評価を取り巻く状況 (1) シニアリビングとは 医療病院, 診療所 ( 医療モール ), 老人保健施設など 介護高齢者向け住宅, 老人ホームなど 保育幼稚園, 保育所, 託児所など 保健スポーツジムなど ここでは介護分野の高齢者向け住宅や老人ホーム等について シニアリビング と呼ぶことにします 2

4 (2) シニアリビング評価の特徴 1オペレーショナルアセット高齢者施設においては 賃料の支払い原資がその施設での事業収益に依存しているため オペレーターの運営能力に依存することとなる したがって 鑑定評価に当たっては 当該事業収支の分析が重要となる 2 介護報酬制度等 行政的条件による制約介護事業者の収益の一定割合を占める介護報酬は 3 年毎に改定され 地域区分 (1 単位当たりの単価 ) の変更を伴うケースもあり 収益の変動要因に繋がる そのため これらの現状 改定状況等についての分析が必要となる また 助成制度の創設等による 施設の新規供給量への影響等についても注視することが必要である 3 用途転換の困難性シニアリビングは 事業の継続性が必須であることから 事業を中止して 不動産の用途を変更することは困難である また ハード面からも 用途転換への柔軟性は高くない 一方 このような特性から 事業者が一括賃貸借形式で利用する場合には長期安定的な契約が締結されることが一般的であり 事業継続を前提とするM&Aも顕著である 4 社会的インフラとしての機能 少子高齢化社会において シニアアセットは社会的インフラとしての側面を有し また 高い外部成長が期待されている用途である等 今後マーケットの成長 変化が予測されるアセットである そのため タイムリーな情報収集 分析が不可欠である 3

5 2. 価格形成要因の分析 一般的要因の分析 地域分析 経済情勢 法令等 マクロ的な状況等の分析 地域特性 マーケットボリューム等のエリア分析 個別分析 土地の形状 建物グレード オペレーションの状況等の個別的な特性の分析 最有効使用の判定 鑑定評価手法の適用 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 4

6 (1) 一般的要因の分析 人口等の社会的要因 財政 金融 物価等の経済的要因のほか 特に介護保険制度 施設の供給規制等の行政的要因の調査も重要となる 1 人口の状態 ( 千人 ) 総人口 高齢者人口 140, , ,000 80,000 (2) 人口の推移 60,000 40,000 20,000 0 高齢者人口は 2045 年まで増加 総数 15~64 歳 65 歳以上 % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 高齢者の割合 高齢者割合 20% 30% その他割合 高齢者割合 総人口 生産年齢人口は既にピークアウト 人口が減る中で 高齢者数は急激に増加 ( 約 1,000 万人 ) 高齢者割合は3 人に1 人に ( 注 ) 高齢者 65 歳以上 ( 出所 ) 国立社会保障 人口問題研究所推計に基づき弊社作成 5

7 2 高齢者人口の推移 ( 千人 ) 高齢者人口の推移 ( 都道府県別 ) 4,000 3,500 1 都 3 県で約 400 万人増加 2030( 推計 ) ,000 2,500 大都市圏は増加数も多い 2,000 1,500 1, 北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島 茨城 栃木 群馬 東京 埼玉 千葉 神奈川 新潟 富山 石川 福井 山梨 長野 岐阜 静岡 愛知 三重 滋賀 京都 大阪 兵庫 奈良 和歌山 鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知 福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄 高齢者人口の増加は 大都市圏に集中 ( 注 ) 高齢者 65 歳以上 ( 出所 ) 国立社会保障 人口問題研究所推計に基づき弊社作成

8 3 高齢者人口の増加率 高齢者人口の増加率 90.0% 80.0% 大都市は増加率も高い 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 7 北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島 茨城 栃木 群馬 東京 埼玉 千葉 神奈川 新潟 富山 石川 福井 山梨 長野 岐阜 静岡 愛知 三重 滋賀 京都 大阪 兵庫 奈良 和歌山 鳥取 島根 岡山 広島 山口 徳島 香川 愛媛 高知 福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄 増加率でみても 大都市圏が高い ( 注 ) 高齢者 65 歳以上 ( 出所 ) 国立社会保障 人口問題研究所推計に基づき弊社作成

9 4 行政 1 ~ 介護施設から住宅へ ~ 利用者数 2011 年度 426 万人 2025 年度 ( 現状投影 ) 647 万人 +221 万人 2025 年度 ( 改革シナリオ ) 641 万人 -6 万人分 在宅介護 304 万人分 434 万人分 +130 万人分 (+43%) 449 万人分 +15 万人分 居住系サービス 31 万人分 52 万人分 +21 万人分 (+68%) 61 万人分 +9 万人分 特定施設グループホーム 15 万人分 16 万人分 25 万人分 +10 万人分 27 万人分 +11 万人分 24 万人分 -1 万人分 37 万人分 +10 万人分 介護施設 92 万人分 161 万人分 +69 万人分 (+75%) 131 万人分 -30 万人分 特養老健, 介護療養介護職員 48 万人分 44 万人分 140 万人 86 万人分 +38 万人分 75 万人分 +31 万人分 213 万人 ~224 万人 +73 万人 ~84 万人 72 万人分 -14 万人分 59 万人分 -16 万人分 232 万人 ~244 万人 +19 万人 ~20 万人 現状のペースでは 介護施設が急速に増加 介護保険財源の圧迫 改革シナリオでは 介護施設を抑えて居住系サービス 在宅介護を拡充 ( 出所 ) 第 4 回民主党社会保障と税の一体改革調査会総会厚生労働省提出資料 医療 介護制度改革について ( 平成 23 年 11 月 16 日 ) に基づく 8

10 4 行政 2 ~ ヘルスケアリート設立へ ~ ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会 ( 国土交通省 ) 平成 24 年 10 月 5 日第一回会議平成 24 年 12 月 7 日第二回会議平成 25 年 2 月 8 日第三回会議平成 25 年 3 月 6 日第四回会議 介護事業者 医療法人 金融機関 投資家 弁護士等の有識者が参加 全 4 回の会議を終え 検討委員会は 課題やその解決方法の方向性をとりまとめた報告書を発表 本報告書において ヘルスケア施設を投資対象としたREIT 創設のメリットとして 資金調達が多様化することや 施設経営の透明化の確保 不動産の長期安定保有が可能となることなどが報告されている ( 出所 ) 第 1 回 ヘルスケア施設供給促進のための不動産証券化手法の活用及び安定利用の確保に関する検討委員会 ( 国土交通省 ) 発表資料及び傍聴等に基づく 9

11 (2) 地域分析 都市部 郊外部等の立地特性 介護度の高低などによって その影響の程度は異なるが 居住用の建物であるため 概ね賃貸住宅等と類似の要因が重要となる なお 都市部立地の施設について 重要な要因を例示すれば以下のもの等が挙げられる 最寄駅からの距離等の交通利便性 商業施設 公共 公益的施設等の配置の状態 居住環境 住宅地としての品等など 上記のとおり 重視すべき要因について 住宅用途との類似性を確認することができる 但し 賃貸住宅とは異なり オフィスエリアとの接近性 ( 職住近接 ) の程度等は通常重視されない その他 シニアリビングに特有の主な地域要因としては 各エリアにおけるマーケットボリュームの把握等に係る次頁のものなどが挙げられる 10

12 シニアリビング評価に係る特徴的な要因 需要 供給 量 高齢者人口 要介護者認定数 高齢化率及びその将来予測 ( 高齢化スピード等 ) など 介護施設等設置数 介護施設定員数 競合物件の供給動向 ( 供給規制 ) 及び稼働状況など 質 年金受給額, 所得水準など 介護保険制度における地域区分 (1 単位当たりの単価 ) 競合施設の利用料水準など (3) 個別分析 通常の個別的要因 ( 地勢 地質 画地規模 道路接面状況等の土地に係る要因 築年数 面積 構造 施工の質等の建物に係る要因 ) のほか 当該施設の運営状況 ( 利用料水準 定員数 稼働状況 運営会社の属性 ) の分析が重要となる 11

13 3. 鑑定評価手法及び鑑定評価額の決定 価格を求める鑑定評価手法 原価法 原価方式 土地の取得価格 + 建物の再調達原価 ± 減価修正 積算価格 取引事例比較法 比較方式 類似の取引事例の取引価格との比較 比準価格 鑑定評価額 収益還元法 収益方式 直接還元法 年間当たりの純収益 還元利回り ( キャップレート ) 収益価格 DCF 法 保有期間中の CF+ 転売価格を現在価値に割り戻す 鑑定評価額の決定に当たっては 特にその収益性に基づく価格 ( 収益価格 ) を重視して決定するケースが多い 特に証券化対象不動産等の賃貸用不動産については 通常の場合 収益価格を標準として鑑定評価額が決定される その場合 賃料と利回りが特に重要な要素となる 12

14 (1) 賃料査定について 適正な賃料の査定に当たっては 特にその収益性に着目したアプローチ ( 収益方式 ) が重要となる 売上 介護報酬入居一時金償却 費用 人件費外注費食材費広告費水道光熱費修繕費リース料 その他 月額管理料等 利益 設備機器等積立金運営者の適正利益リスクバッファー その他 負担可能賃料 シニアアセットの中でも 介護型有料老人ホーム 住宅型有料老人ホーム サービス付高齢者住宅等 それぞれの用途毎に異なる事業収支内容となり その賃料負担力も異なるものとなるため 各施設の個別性 地域性等に応じた分析が必要となる 13

15 (2) 還元利回り ( キャップレート ) 査定について 1 キャップレートの査定 取引事例における取引利回りとの比較を中心に 一定の類似性を有すると考えられる他用途の不動産に係る取引利回りとの比較 取引事例に係る取引単価 ( 一床当たり単価 ) による検証を行う等 多面的な検討を行った上 査定する シニアリビングの取引事例における取引利回り 2 取引事例 多面的な検討 一定の類似性を有する他用途の不動産に係る取引利回り 取引事例に係る取引単価( 一床当たり単価 ) 割引率との関連など 還元利回り ( キャップレート ) 利回りを推定できる資料は 公開情報の多いリートの取得物件が中心となる 国内におけるリートの取得事例は以下のとおりである 国内リートの取引事例 インヴィンシブル投資法人 REIT 名施設名所在地種類取得日 ボンセジュール千歳船橋 ボンセジュール四つ木 ボンセジュール日野 ボンセジュール武蔵新城 ボンセジュール小牧 ボンセジュール秦野渋沢 メディカルホームボンセジュール伊丹 アドバンス レジデンス投資法人ライフ & シニアハウス港北 2 オリックス不動産投資法人 グッドタイムリビング新浦安 ケネディクス レジデンシャル投資法人ニチイホームたまプラーザ ( 底地 ) 東京都世田谷区船橋 1 丁目 東京都葛飾区東四つ木 3 丁目 東京都日野市落川 神奈川県川崎市高津区千年 愛知県小牧市城山 神奈川県秦野市渋沢上 1 丁目 兵庫県伊丹市中央 1 丁目 神奈川県横浜市都筑区茅ヶ崎南 2 丁目 千葉県浦安市明海 6 丁目 神奈川県川崎市宮前区犬蔵 2 丁目 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 住宅型有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 住宅型有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 推定取得時 NCF 利回り 直近期末評価推定 NOI 利回り 2006/5/25 6.3% 5.9% 2006/5/25 6.7% 6.2% 2006/5/25 6.9% 6.2% 2006/11/24 6.6% 6.1% 2007/5/22 6.4% 7.6% 2007/5/22 6.9% 7.0% 2007/5/22 6.4% 6.6% 2007/3/16 6.3% ( )7.2% 2012/9/6 6.9% 6.5% 介護付有料老人ホーム 2012/4/ 各投資法人発表資料 各施設 HP 記載情報等に基づき弊社作成 なお ライフ & シニアハウス港北 2 については NCF 利回りを記載 14

16 < 弊社における最近の取り組み > 弊社では ヘルスケアチームを中心として ヘルスケアアセットに係る調査 分析 コンサルティング等に取り組んでおります また 公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会でのヘルスケアワーキンググループへの参加や弊社主催のセミナー ( ) での情報発信等 積極的に当該分野に取り組んでおります 平成 24 年 10 月 22 日東京 ( 講師 :KPMGヘルスケアジャパン株式会社取締役 パートナー松田淳氏 ) 平成 24 年 12 月 14 日福岡 ( 講師 : 株式会社アクシンパシー代表取締役 CEO 山下友利氏 ) 昨年は 上記 2 回に渡り シニアリビングについての有識者をお招きし シニアリビングの展望についてのご講演を頂きました また これと併せて弊社東京本社証券化 2 部ヘルスケアチームより シニアリビングの鑑定評価についての講演を行いました なお 弊社では 有料老人ホーム 介護老人保健施設 サービス付高齢者向け住宅等のシニアリビングのほか 病院 診療所等のその他のヘルスケアアセットにつきましても 多くの実績がございます また 関連会社である株式会社ユニオンリサーチにおきましては 病院のER 作成業務につきましても豊富な実績がございます The Tanizawa Sogo Appraisal Co.,Ltd. All Rights Reserved

17 株式会社谷澤総合鑑定所東京本社 東京都千代田区丸の内 2 丁目 1 番 1 号明治安田生命ビル TEL: ( 代表 ) FAX:

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