前期の仕入れ好調を受け上期業は前年同期比大幅増収増益 16/12 期 2Q 累計 (1-6 月 ) 業解説 16/12 期 2Q 累計決算は売上高 59.3 億円 ( 前年同期比 38.4% 増 ) 営業利益 5.2 億円 ( 同 33.6% 増 ) 経常利益 4.4 億円 ( 同 27.4%

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あいとすみだ
7 years ago
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1 サンセイランディック (3277 東証 1 部 ) 2016 年 10 月 12 日下期以降の仕入れ動向に注目したいアップデートレポートアイフィスジャパン堀部吉胤主要指標 2016/10/7 現在株価 651 円年初来高値年初来安値発行済株式数 1,057 円 (2016/03/31) 636 円 (2016/09/20) 8,149,500 株売買単位 100 株時価総額 5,305 百万円予想配当 ( 会社 ) 予想 E P S ( アナリスト ) 12.0 円円実 P B R 0.85 倍直前のレポート発行日ベーシック 2016/03/23 アップデート 2015/11/11 上期は販売好調の一方仕入れが苦戦 16/12 期 2Q 累計 (1-6 月 ) 業は売上高 59.3 億円 ( 前年同月比 38.4% 増 ) 営業利益 5.2 億円 ( 同 33.6% 増 ) 15/12 期の仕入高が非常に好調で期初の販売用不動産が潤沢だったことから大幅増収増益となった会社予想に対しては居抜き物件の一部の販売が下期にずれ込んだため売上高が 1.9 億円の未達となったが底地などの粗利益率が想定を上回ったことなどから営業利益は逆に 1.0 億円上回った販売は概ね順調に進捗した一方上期の仕入高は 31.9 億円 ( 前年同期比 29.7% 減 ) と苦戦した案件数は前年同期並みだったが大型案件が減少した仕入れは相続に絡むことが多いが地銀など金融機関が相続税の納付資金を不動産を担保として積極融資していることが大型案件減少の要因になっているとみられる通期業は売上高が未達でも利益は上振れよう通期会社業予想は売上高 146 億円 ( 前期比 26.8% 増 ) 営業利益 14.0 億円 ( 同 7.9% 増 ) 期初予想から変更なし上期の仕入高が低調だったことから期中仕入れ期中販売が会社想定を下回るとみられ売上高は計画未達になるとみるしかし販管費の計画が非常に保守的であることや底地をはじめ不動産販売事業の粗利益率が想定よりもやや強含みで推移していることから利益は逆に計画を上振れよう中計最終期の 17/12 期には売上高 156 億円営業利益 16.3 億円を目標にしている中計目標達成は今後の仕入れ次第大手証券会社との提携など仕入れチャネルの多様化による仕入れ強化を図っているが足元の仕入れ状況からみて目標達成はやや困難とみる業動向売上高百万円前期比 % 営業利益百万円アナリストレポートプラットフォーム 1 前期比 % 経常利益百万円前期比 % 当期純利益百万円 2015/12 2Q(1-6 月 ) 実 4, /12 2Q(1-6 月 ) 実 5, /12 通期実 11, , , /12 通期 2017/12 通期新会社予想 (2016 年 8 月発表 ) 期初予想から変更なし旧会社予想 (2016 年 2 月発表 ) 14, , , 新アナリスト予想 14, , , 旧アナリスト予想 (2016 年 3 月発表 ) 14, , , 新アナリスト予想 15, , , 旧アナリスト予想 (2016 年 3 月発表 ) 15, , , , 前期比 % EPS 円

2 前期の仕入れ好調を受け上期業は前年同期比大幅増収増益 16/12 期 2Q 累計 (1-6 月 ) 業解説 16/12 期 2Q 累計決算は売上高 59.3 億円 ( 前年同期比 38.4% 増 ) 営業利益 5.2 億円 ( 同 33.6% 増 ) 経常利益 4.4 億円 ( 同 27.4% 増 ) 純利益 2.4 億円 ( 同 15.5% 増 ) 15/12 期の仕入れが好調で豊富な販売用不動産を抱えて今期のスタートを切ったことから大幅増収増益となった 5 月の本店移転に伴い営業外費用に事務所移転費用 0.35 億円を計上したなお本店移転関連費用は期初会社業予想に織り込み済みとのこと計画比では売上高はやや未達も利益は上振れ期初会社業予想に対しては売上高は居抜き物件の売却が一部下期にずれ込んだことにより 1.9 億円の未達となったが不動産販売事業の粗利益率が想定以上となったことなどにより営業利益は 1.0 億円経常利益は 0.8 億円純利益は 0.4 億円それぞれ超過達成した底地の粗利益率は想定以上に高水準を持続セグメント別の業をみると不動産販売事業は売上高 55.6 億円 ( 前年同期比 42.8% 増 ) 営業利益 10.1 億円 ( 同 23.8% 増 ) 売上高の内訳の主なものは底地が 24.2 億円 ( 同 0.1% 減 ) と横ばいにとどまったが前期の仕入れが非常に好調だった居抜き物件が 19.4 億円 ( 同 92.3% 増 ) と大きく伸び所有権も 10.4 億円 ( 同 3.7 倍 ) と急伸した所有権ではこの上期に仕入れ上期に販売した札幌の賃貸マンション 3.7 億円の寄与が大きかった ( 賃借人を退去させずにそのまま転売する場合は居抜き物件ではなく所有権に分類される ) セグメントの粗利益率 ( 単体の粗利益率に相当 ) は 30.8%( 前年同期比 6.4pt 減 ) と低下し営業増益率が抑えられた粗利益率の内訳の主なものは底地 38.3%( 同 0.3pt 減 ) 居抜き物件 21.3%( 同 5.3pt 減 ) 所有権 21.1%( 同 1.4pt 減 ) 底地の粗利益率は借地権の買取りが少なかったことから若干低下したものの高水準を維持した居抜き物件は戸建業者の高値買いが影を潜めるなど不動産価格の上昇ペースが鈍化したことから低下した最も利益率の高い底地の売上構成比の低下も手伝いセグメントの粗利益率はかなり大きく低下したが会社の想定は上回ったこれは期初の販売用不動産が潤沢で底地の販売において借地権者との交渉に時間をかけて臨めたことが大きかったとみられる建設事業は売上高 3.6 億円 ( 前年同期比 5.9% 減 ) 営業利益 1.0 億円 ( 前年同期は 0.8 億円 ) 例年下期偏重であり上期は営業赤字になっている受注高は 6.6 億円 ( 同 34.8% 増 ) と前年同期比では増加ながら水準は低く低調リフォームは比較的堅調なものの新築の受注は冴えないアナリストレポートプラットフォーム 2

3 上期の仕入れは苦戦上期の仕入高は 31.9 億円 ( 前年同期比 29.7% 減 ) と苦戦会社の想定も下回ったとしている仕入高の内訳は底地 13.1 億円 ( 同 44.9% 減 ) 居抜き物件 10.7 億円 ( 同 45.5% 減 ) 所有権 8.0 億円 ( 同 4.5 倍 ) 案件数は前年同期並みだったとしているが案件が小規模化し仕入高としては大幅減となった標準的な底地は 1 案件当たり 10 区画 ( 借地権者数 10 人 ) 程度だが 20 区画を超えるような大型案件の仕入れが減っている所有権が増加しているのは競合の少ない札幌支店で短期転売の賃貸マンションの仕入れが好調だったことによる金融機関による相続税の納付資金向けの積極融資が仕入れ苦戦の一因になっているもよう底地や居抜きの仕入れは相続に絡むことが多く 2015 年 1 月からの相続税の課税強化は仕入れに追い風になると期待された実際仕入れの情報量は仕入れチャネルの多様化もあり増加基調となっているが成約率が低下しているというこの要因として 1 地価が上昇していることによる地主の売り惜しみ 2 地銀をはじめ融資先の確保に苦労している金融機関が相続税の納付資金として不動産担保ローンの利用を地主に働きかけており非常に低金利であることや場合によっては相続人が次の相続に備えるため急いで不動産を売却して納税資金をつくることせずにひとまず銀行融資を受けることが増えているなどが考えられる 1について付言すると成約率はデフレ期 ( 不動産価格下落局面 ) ほど高くなる傾向がある 2が底地の大型案件の仕入れ減少の要因になっていると考えられるなお底地は担保価値が非常に低いが地主は他の不動産も保有していることが多いため共同担保にしているのかもしれない仕入れが苦戦する一方販売は順調に進捗したため 2Q 末の販売用不動産は 70.5 億円 ( 前期末比 6.4 億円減 ) と減少した 2Q 末の販売用不動産の内訳は底地 53% 居抜き 35% 所有権 12% となっているこうした仕入れ環境に対し仕入れ強化の方策として 1 測量を地主任せにせず当社で費用負担し時間短縮に努める ( 測量による地積の増減リスクを当社が負う ) 2 大手証券会社との業務提携による証券会社の顧客の地主とのコンサルを入り口とした取引の模索 3 名古屋支店大阪支店の強化などを行っている 3については中計においても東海近畿圏を注力エリアとしておりこの上期の大阪支店名古屋支店の仕入高はそれぞれ 4.6 億円 ( 同 19.9% 増 ) 3.6 億円 ( 同 7.4% 増 ) と成果が上がってきているアナリストレポートプラットフォーム 3

4 仕入高の四半期推移 ( 百万円 ) ( 百万円 ) 3,500 3,000 2,500 所有権居抜き物件底地販売用不動産 ( 右軸 ) 9,000 8,000 7,000 2,000 1,500 1, Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 11/12 12/12 13/12 14/12 15/12 16/12 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 ( 出所 ) 決算短信目論見書会社ヒアリングをもとに IFIS 作成 ( 注 ) 底地居抜き物件所有権が混在する場合底地を含めば底地に分類居抜き物件と所有権が混在する場合は居抜き物件に分類 ( 百万円 ) 6,000 5,000 4,000 3,000 不動産販売事業の売上高の四半期推移所有権居抜き物件底地 2,000 1, Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 11/12 12/12 13/12 14/12 15/12 16/12 ( 出所 ) 決算短信をもとに IFIS 作成 ( 注 ) 地代家賃収入業務受託手数料等は含んでいないアナリストレポートプラットフォーム 4

5 半期損益計算書 ( 単位 ) 百万円 12/12 13/12 14/12 15/12 16/12 上期下期上期下期上期下期上期下期上期下期 CE 売上高 2,878 6,597 3,576 5,611 3,958 6,485 4,289 7,278 5,935 8,735 不動産販売 2,427 5,343 3,029 4,570 3,375 5,464 3,899 6,341 5,568 7,527 底地 1,271 2,494 1,816 1,874 1,350 2,784 2,424 2,876 2,422 na 居抜き物件 796 1, ,912 1,461 1,573 1,009 2,842 1,941 na 所有権 ,040 na その他 ( 地代収入等 ) na 建築 432 1, , , ,208 その他売上原価 2,151 4,909 2,696 3,558 2,409 4,645 2,746 5,052 4,154 na 売上総利益 727 1, ,054 1,548 1,840 1,542 2,227 1,781 na ( 売上総利益率 )(%) na 販売管理費 885 1, ,030 1,001 1,183 1,148 1,321 1,254 na 営業利益 , 不動産販売 , ,202 1,010 na 建築 na その他調整額 na 営業外収益 na 営業外費用 na 支払利息支払手数料 na 経常利益特別利益 na 特別損失 na 税金等調整前当期純利益 na 法人税等 na 純利益 ( 出所 ) 決算短信をもとにIFIS 作成 ( 注 )CEは会社予想(16/12 期下期予想は通期予想から上期実を差し引いて算出 ) 2013 年 7 月に子会社のサンセイコミュニティを吸収合併したことに伴い 13/12 期下期からその他事業は不動産販売事業のその他に移管売上高は計画未達になるとみるが販管費の下振れなどにより利益は上振れよう 16/12 期業予想通期会社業予想は期初予想が据え置かれた売上高は所有権や底地の下期仕入れ下期販売の動向及び建築事業の下期のリニューアル工事の受注販売動向にもよるが上期の仕入れが低調だったことや消費増税の再延期で建築事業における駆け込み需要が見込めなくなったことから会社予想達成は厳しいとみられる IFIS では表記のように 5 億円程度会社予想を下回ると予想した一方 1 販管費の会社計画が 27.2 億円 ( 前期比 10.2% 増 ) と非常に保守的で上期の状況からみて 2 億円近く下回るとみられること 2 底地を中心に不動産販売事業の粗利益率が上期の貯金もあり会社の想定を若干上振れるとみられることから利益面では会社予想を逆に上回ると予想する前期比では居抜き物件を中心に粗利益率は低下するとみられるが期初の販売用不動産が潤沢だったことによる増収効果により 2 桁増益となろうアナリストレポートプラットフォーム 5

6 仕入れ環境が厳しい中仕入れチャネルの多様化を推進下期に入っても仕入れ環境は上期から特に変わっていないもようで地主が相続税の納付資金に充てるために当社との売買契約が決まりかけても地銀の不動産担保ローンの営業攻勢により覆されるケースが散見されるというこうした仕入れ環境下でも将来に禍根を残さないように採算重視の仕入れ姿勢を崩しておらず上期から仕入れペースは上がっていないようだただし大手証券会社や新規に開拓した金融機関からの紹介は着実に成約に結びついてきているもようで仕入れチャネルの多様化は一定の成果を上げている期初時点では通期の仕入高は非常に好調だった 15/12 期の 93.2 億円 ( 前期比 2.0 倍 ) と同水準を計画していたとみられるが 70 億円程度にとどまるとみる 17/12 期業は今後の仕入れ次第だが中計達成は困難とみる 17/12 期業予想 17/2 期は 3 ヶ年の中期経営計画の最終期に当たる中計では次頁の通り売上高 156 億円 (16/12 期会社予想比 6.7% 増 ) 営業利益 16.3 億円 ( 同 16.7% 増 ) を計画している期初の販売用不動産は 16/12 期初よりも減少する筈であり 16/12 期ほど余裕のあるスタートは切れず下期偏重の業となろう期中仕入れ期中販売の動向で業は大きく左右されるため現時点での業予想は難しいが仕入れ環境が大きく変わるとは考えにくく中計達成はかなり困難な情勢といえようただし 1 営業外費用の事務所移転費用 0.35 億円の剥落 2 大型木造老人ホーム建築の仕様変更の追加費用負担に係る訴訟に関し和解金を特別利益に計上する可能性が高いとみられることから純利益段階では中計目標を達成できると考える表記の IFIS 予想では 2の特別利益を 0.5 億円織り込んだアナリストレポートプラットフォーム 6

7 損益計算書 ( 単位 ) 百万円 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 15/12 16/12 17/12 CE E CE E 売上高 7,414 8,042 9,475 9,187 10,443 11,567 14,670 14,180 15,647 15,130 不動産販売 6,057 6,886 7,770 7,599 8,839 10,240 13,095 12,780 na 13,630 底地 3,393 4,378 3,765 3,690 4,134 5,300 na 5,800 na 5,400 居抜き物件 881 1,990 2,725 2,310 3,034 3,851 na 4,300 na 5,400 所有権 1, ,084 1,278 1, na 2,200 na 2,300 その他 ( 地代収入等 ) na 480 na 530 建築 1,333 1,121 1,672 1,588 1,604 1,327 1,575 1,400 na 1,500 その他売上原価 5,166 5,557 7,060 6,254 7,054 7,798 10,548 10,138 11,236 10,971 売上総利益 2,248 2,484 2,414 2,933 3,388 3,769 4,122 4,042 4,411 4,160 ( 売上総利益率 )(%) 不動産販売 na na na na 3,023 3,430 na 3,720 na 3,815 建築 na na na na na 322 na 345 販売管理費 1,593 1,735 1,897 2,013 2,184 2,469 2,721 2,550 2,776 2,610 営業利益 ,204 1,299 1,401 1,492 1,635 1,550 不動産販売 1,098 1, ,580 1,779 2,018 na 2,182 na 2,250 建築 na 10 na 30 その他調整額 na 700 na 730 営業外収益 na 15 na 15 営業外費用 na 150 na 120 支払利息支払手数料 na 105 na 110 経常利益 ,044 1,196 1,291 1,357 1,524 1,445 特別利益 na 0 na 50 特別損失 na 0 na 0 税金等調整前当期純利益 ,044 1,196 na 1,357 na 1,495 法人税等 na 475 na 520 純利益 EPS( 円 ) na ( 出所 ) 決算短信会社資料をもとにIFIS 作成 ( 注 )CEは会社予想(17/12 期 CEは中計に基づく ) EはIFIS 予想 2011 年 8 月に1:50の株式分割実施 (EPSは遡及修正) 2013 年 7 月に子会社のサンセイコミュニティを吸収合併したことに伴い 13/12 期からその他事業の売上高は不動産販売事業のその他に移管アナリストレポートプラットフォーム 7

8 トピックス本店を移転 5 月に本店を移転 5 月に本店を千代田区神田司町から丸の内二丁目ビル 5 階 ( 千代田区丸の内 ) に移転したまだ現在の陣容で業容拡大は可能であり積極的な人員拡大は行っていないがこれまでのオフィスがやや手狭になってきたことや将来の人員拡大に備え移転を決定した延床面積は 1 割程度広くなるに過ぎないがスペースの有効活用により実質的にはそれ以上に広くなるというビジネス街として最もステータスの高い丸の内に移転したことで人員採用面でもプラスに働くと期待したい新規事業の民泊の状況民泊事業において 4 月に大田区で認定を受ける大田区大森西に当社が所有する戸建住宅について 4 月に特区民泊の特定認定を受けた当該物件は底地案件の 1 区画で借地権を当社が買い取って完全所有権としたもの現状無道路地になっており高い価格で売却できないため試験的に民泊として活用し民泊に関するノウハウを蓄積することとした 6 月から稼働しているとしているリフォーム費用もかかっているためこの 1 戸だけでは業への影響はほとんどない民泊に関する法整備は遅れており今後の民泊に関する事業展開は現状では不透明アナリストレポートプラットフォーム 8

9 ( 出所 ) QUICK 上記チャート図の一部又は全部を方法の如何を問わずまた有償無償に関わらず第三者に配布してはいけません上記チャート図に過誤等がある場合でも QUICK 社及び東京証券取引所は一切責任を負いません上記チャート図の複製改変第三者への再配布を一切行ってはいけません株価推移業推移貸借対照表主要項目キャッシュフロー計算書主要項目 2013/ / / /12 予 ( アナリスト ) 株価 ( 年間高値 ) 円 ,125 - 株価 ( 年間安値 ) 円月間平均出来高百株 8, , , 売上高百万円 9,187 10,443 11,567 14,180 営業利益百万円 919 1,204 1,299 1,492 経常利益百万円 809 1,044 1,196 1,357 当期純利益百万円 E P S 円 R O E % 流動資産合計百万円 8,023 7,835 10,366 - 固定資産合計百万円 ,031 - 資産合計百万円 8,918 8,792 11,397 - 流動負債合計百万円 4,586 3,164 4,909 - 固定負債合計百万円負債合計百万円 5,051 3,531 5,363 - 株主資本合計百万円 3,867 5,261 6,034 - 純資産合計百万円 3,867 5,261 6,034 - 営業活動による CF 百万円 ,761-1,450 - 投資活動による CF 百万円財務活動による CF 百万円 1, ,587 - 現金及び現金同等物の期末残高百万円 1,089 2,127 2,149 - アナリストレポートプラットフォーム 9

10 リスク分析事業に関するリスク事業に関するリスク金融機関の不動産融資姿勢が厳しくなり居抜き物件の主な売却先である戸建業者の資金調達が難しくなった場合販売価格が低下し利益率が悪化したり販売が長期化する恐れがある底地は流動性の低さから担保価値が低く金融機関からの借入れ金利は比較的高い相続税の物納要件が緩和された場合相続に絡む底地の仕入れ機会が減少する可能性 ( 国の財政状況からみてかかる事態は考えにくい ) 旧借地法に基づく借地権底地は新たには創設されないため超長期的には旧法に基づく底地は借地権との混同の進捗に連れ徐々に消滅に向かう新規参入の増加などによる底地や居抜き物件の取得競争激化借地権者の高齢化により底地取得のための住宅ローンが借りられないケースが増加する可能性業界に関するリスク業界に関するリスク米国の利上げ金融緩和縮小財政悪化景気回復などによる長期金利上昇アナリストレポートプラットフォーム 10

11 ディスクレーマー 1. 本レポートは株式会社東京証券取引所 ( 以下東証といいます ) が実施するアナリストレポートプラットフォームを利用して作成されたものであり東証が作成したものではありません 2. 本レポートは本レポートの対象となる企業がその作成費用を支払うことを約束することにより作成されたものでありその作成費用は当該企業が東証に支払った金額すべてが東証から株式会社アイフィスジャパン ( 以下レポート作成会社といいます ) に支払われています 3. 本レポートは東証によるレビューや承認を受けておりません ( ただし東証が文面上から明らかに誤りがある場合や適当でない場合にレポート作成会社に対して指摘を行うことを妨げるものではありません ) 4. レポート作成会社及び担当アナリストにはこの資料に記載された企業との間に本レポートに表示される重大な利益相反以外の重大な利益相反の関係はありません 5. 本レポートは投資判断の参考となる情報の提供を唯一の目的として作成されたもので有価証券の取引及びその他の取引の勧誘又は誘引を目的とするものではありません有価証券の取引には相場変動その他の要因により損失が生じるおそれがありますまた本レポートの対象となる企業は投資の知識経験財産の状況及び投資目的が異なるすべての投資者の方々に投資対象として一律に適合するとは限りません銘柄の選択投資判断の最終決定は投資者ご自身の判断でなされるようにお願いいたします 6. 本レポート作成にあたりレポート作成会社は本レポートの対象となる企業との面会等を通じて当該企業より情報提供を受けておりますが本レポートに含まれる仮説や結論は当該企業によるものではなくレポート作成会社の分析及び評価によるものですまた本レポートの内容はすべて作成時点のものであり今後予告なく変更されることがあります 7. 本レポートはレポート作成会社が信頼できると判断した情報に基づき記載されていますが東証及びレポート作成会社は本レポートの記載内容が真実かつ正確でありそのうちに重要な事項の記載が欠けていないことやこの資料に記載された企業の発行する有価証券の価値を保証又は承認するものではありません本レポート及び本レポートに含まれる情報はいかなる目的で使用される場合におきましても投資者の判断と責任において使用されるべきものであり本レポート及び本レポートに含まれる情報の使用による結果について東証及びレポート作成会社は何ら責任を負うものではありません 8. 本レポートの著作権はレポート作成会社に帰属しますがレポート作成会社は本レポートの著作権を東証に独占的に利用許諾しておりますそのため本レポートの情報について東証の承諾を得ずに複製販売使用公表及び配布を行うことは法律で禁じられています < 指標の説明について > 本レポートに記載の指標に関する説明は東京証券取引所ウェブサイトに掲載されております参照 URL アナリストレポートプラットフォーム 11

平成21年3月期　決算補足説明資料

平成21年3月期　決算補足説明資料平成 21 年 3 月期決算補足説明資料株式会社大京平成 21 年 5 月 14 日 ~1~ 平成 21 年 5 月 14 日平成 21 年 3 月期決算補足説明資料株式会社大京連結決算概要厳しい事業環境のもと主力の不動産販売事業における営業収入が 2,678 億円 ( 前年同期比 14.2% 減 ) と大幅に減少したことにより全体の営業収入は 3,516 億円 ( 前年同期比

前期の仕入れ好調を受け 上期業は前年同期比大幅増収増益 16/12 期 2Q 累計 (1-6 月 ) 業解説 16/12 期 2Q 累計決算は 売上高 59.3 億円 ( 前年同期比 38.4% 増 ) 営業利益 5.2 億円 ( 同 33.6% 増 ) 経常利益 4.4 億円 ( 同 27.4%

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