第 1 章総則第 1 条 ( 目的 ) この法律は宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施しその事業に対し必要な規制を行うことによりその業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに宅地建物取引業の健全な発達を促進しもつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑

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ゆりかあきくぼ
5 years ago
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1 ようこそ立ち読みコーナーにおいでいただきありがとうございますテキストの最初の部分をご紹介します文字ばかりで絵もイラストも何もありません一見してとっつきにくい印象を持たれるかもしれませんが試験勉強ですからマンガ本のようにはいきません絵やイラストがあれば分かりやすいかというと必ずしもそうとは限りません皆さんがご自身でアンダーラインを引いたり蛍光ペンでチェックすることによって少しずつ暗記ができるのです宅建の試験は数ある国家試験の中で中程度の難易といわれています司法試験社労士試験等ほど難しくはないものの決して安易な勉強で合格できる代物ではありませんそのため通信教育を受けたり専門の予備校に通う方もいますしかし相当の出費を覚悟しなければなりません試験は独学でも十分に合格することができます既に多くの受験参考書が出版されていますが受験生の立場に立って書かれているものが少ないようです解説ばかりで問題がほとんどなかったりなぜか民法の解説に特化したり条文の掲載がなかったり等々本テキストは条文解説過去問という流れで編纂しています法律の試験ですから条文の勉強から入るのが当然ですそして解説を読んだら直ちに過去問をやることによって理解が深まりひいては短期間の勉強時間で済ませることができるのですこのテキストのみで合格に必要な知識はすべて勉強できますぜひご購入の検討をお願いいたします宅地建物取引士テキスト総目次宅地建物取引業法 1 宅地建物取引業法 6 2 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 111 権利とその変動に関する法令 1 民法借地借家法建物の区分所有等に関する法律不動産登記法 256 法令上の制限 1 都市計画法国土利用計画法宅地造成等規制法農地法土地区画整理法建築基準法 315 その他の関連知識 1 地価公示法不動産鑑定評価基準不動産の表示に関する公正競争規約独立行政法人住宅金融支援機構法地方税法 ( 不動産取得税 ) 地方税法 ( 固定資産税 ) 所得税法租税特別措置法印紙税法統計土地に関する問題建築材料に関する問題

2 第 1 章総則第 1 条 ( 目的 ) この法律は宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施しその事業に対し必要な規制を行うことによりその業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに宅地建物取引業の健全な発達を促進しもつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする第 2 条 ( 用語の定義 ) この法律において次の各号に掲げる用語の意義はそれぞれ当該各号の定めるところによる 1 宅地建物の敷地に供せられる土地をいい都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号の用途地域内のその他の土地で道路公園河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの広場と水路が定められている以外のものを含むものとする 2 宅地建物取引業宅地若しくは建物 ( 建物の一部を含む ) の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう 3 宅地建物取引業者第 3 条第 1 項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう 4 宅地建物取引士第 3 章宅地建物取引士を参照本条はこれから法律の中に頻繁に登場する重要な語句についての定義を定めたものであるまず宅地であるが常識的には戸建て住宅やマンションの敷地として利用するための土地であることは明らかであるしかしこの常識だけでは判断がつかない場合がある例えば現在は山林であるが将来は造成して宅地にするというときは宅地とすべきであろうかそれとも宅地ではなく山林とすべきであろうかそこで法は宅地とは建物の敷地に供せられる土地であるとしたのであるつまり現在の状態にかかわらず将来建物の敷地として利用するのであればすべて宅地となるのである山林を山林として取引するのであればそれは宅地に該当しないので本法の適用を受けないこのように宅地に該当するか否かは本法が適用になるかならないかに関わる重要事項なのである宅地の定義規定の後半がやや難しい用途地域内のその他の土地で道路等以外のものは宅地に含まれるとなっているその他の土地とは建物の敷地に供せられる土地以外の土地のことであるつまり用途地域内の土地であれば建物の敷地に供せられる土地でなくても宅地に含まれるということであるただし道路公園河川等の用に供せられている土地は除外されるしたがって用途地域内の農地を農地として利用する目的で取引する場合であっても宅地として扱われるそこで次のようにまとめることができる用途地域内の土地の売買等はすべて本法の適用がある用途地域外の土地の売買等では建物の敷地として利用する場合のみ本法の適用がある用途地域は詳しくは都市計画法で勉強することになるが都市計画法では市街地が無秩序に開発されることを抑えるために都道府県知事は都市計画区域を定めることができるとされているさらに都市計画区域の中には土地の利用目的に応じて住居専用地域商業地域工業地域など計 12 種類の指定をすることができるこの 12 種類を総称して用途地域という現在市町村の中心部の住宅地はそのほとんどが用途地域の指定を受けているのでよほど辺鄙なところでない限り本法の規制を受けると考えて間違いない定義には建物に関する規定がない宅地と異なり建物は定義をする必要がないからであるつまり我々が抱いている建物についての常識がそのまま通用するのである宅地建物取引業とは次の行為を業 ( ぎょう ) として行うことをいう 1 自ら当事者として売買交換 2 他人間の契約を代理して売買交換貸借 3 他人間の契約を媒介して売買交換貸借業としてとは不特定多数の者を対象に反復継続して事業として行うことであるたとえ 1 回の取引でも継続して行う意思があれば業としてに該当するただし一括して売却するのであれば取引は 1 回で終了するので業としてには該当しない売買交換貸借については説明の必要はないだろう代理とは他人の依頼を受けて他人に代わって契約を締結することをいう媒介とは契約成立のための斡旋仲介をすることをいう媒介では代理と異なり契約を締結するのは本人である 1 の自ら当事者として売買交換とは自己所有の土地建物を自ら売買交換することである - 2 -

3 自己の所有物を処分するのであるが業として行う場合には自由に行うことはできず宅建業としての免許が必要である例えば自己の所有する土地を区画割して継続的に販売する場合である大手の不動産会社は自社で不動産を購入し造成して分譲地として売り出したりマンションを建設して販売することを業としているのであるがこれらの行為は 1 に相当するこの場合販売を他の業者に委託して行うときでも免許は必要であるなお自ら当事者として貸借であれば免許は不要である点は十分に注意のこと自己所有のマンションを自ら賃貸するときは宅建業の免許は不要であるアパートの大家が自ら入居者募集の張り紙を張るには免許は不要であるさらに賃貸人が転貸 ( 又貸しのこと ) をする場合も免許は不要である条文ではもっぱら媒介というが一般的には仲介を用いることが多いようである法律を論じるときは法律用語である媒介を使用すべきであるがそうでなければ仲介を同じ意味に使用しても問題はないであろう宅地建物の取引を業として行うためには宅建業の免許を受けなければならない免許については 3 条に規定がある過去問では毎年のように免許が必要か否かを判断させる問題が出題されている一見簡単そうにみえるが意外と判断に迷う皆さんにとって勉強を始めてから最初の過去問である全ての過去問にじっくりと取組んでもらいたいそして試験勉強は決してテキストの読込みだけでは不十分であることを実感してもらいたい過去問をやらなければ知識の習得は不可能である 1 農業協同組合 C が所有宅地を 10 区画に分割し倉庫の用に供する目的で不特定多数に継続して販売する場合 C は免許を受ける必要はない ( ) 2 宅地建物取引士 E が E 名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合 E が宅地建物取引業者 F に勤務していれば E は免許を受ける必要はない ( ) 3 C がその所有地にマンションを建築したうえで自ら賃借人を募集して賃貸しその管理のみを D に委託する場合 C 及び D は免許を必要としない ( ) 4 E がその所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割して公益法人のみに対して反復継続して売却する場合 E は免許を必要としない ( ) 5 F が甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され不特定多数の者に対して売却する場合 F は免許を必要としない ( ) 6 D が共有会員制のリゾ - トクラブ会員権 ( 宿泊施設等のリゾ - ト施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの ) の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合 D は免許を受ける必要はない ( ) 7 宅地建物取引業者である E( 個人 ) が死亡しその相続人 F が E の所有していた土地を 20 区画に区画割し不特定多数の者に宅地として分譲する場合 F は免許を受ける必要はない ( ) 8 A が競売により取得した宅地を 10 区画に分割し宅地建物取引業者に販売代理を依頼して不特定多数の者に分譲する場合 A は免許を受ける必要はない ( ) 9 B が自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し借主の募集及び契約を C に当該マンションの管理業務を D に委託する場合 C は免許を受ける必要があるが B と D は免許を受ける必要はない ( ) 10 不特定多数の者に対し建設業者 F が建物の建設工事を請負うことを前提に当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合 F は免許を受ける必要はない ( ) 11 農地所有者がその所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときにその販売代理の依頼を受ける農業協同組合はこれを業として営む場合であっても免許を必要としない ( ) 12 破産管財人が破産財団の換価のために自ら売主となり宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合においてその媒介を業として営む者は免許を必要としない ( ) 13 C が自己の所有する宅地を駐車場として整備し賃貸を業として行う場合当該賃貸の媒介を免許を受けている D 社に依頼するとしても C は免許を受けなければならない ( ) 14 A の所有する商業ビルを賃借している B がフロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合 A と B は免許を受ける必要はない ( ア ) 15 宅地建物取引業者 C が D を代理して D の所有するマンション (30 戸 ) を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合 D は免許を受ける必要はない ( イ ) 16 F が借金の返済に充てるため自己所有の宅地を 10 区画に区画割して不特定多数の者に反復継続して売却する場合 F は免許を受ける必要はない ( エ ) - 3 -

4 問題解答 1 自己所有の土地であっても区画割して売れば業としてに該当するので免許が必要である免許の取得は容易ではないので区画割しないで不動産会社に一括売却しその不動産会社が区画割して売り出すというのが現実であろうまた農協には宅建業法を適用しないという規定はないなお倉庫の用に供する場合でも宅地に該当することは当然である 2 E 名義で行うためには E 個人としての免許が必要である 3 C は賃貸をしているので免許は不要 D は単に管理をするのみであるから当然免許は不要 4 都市計画法の用途地域内の農地は宅地である販売先を公益法人のみとあるが不特定多数の公益法人と考えられるので業としてに該当して免許は必要である 5 当然免許は必要であるなお問題とは関係ないが売主である甲県は免許は不要である 78 条 1 項を参照 6 この場合のリゾ - トクラブ会員権の売買は建物の売買に相当する 7 宅建業としての地位は相続されない 8 9 B は賃貸をしているので免許は不要 C は建物の貸借の媒介又は代理のいずれかに該当するので免許は必要 D は単なる管理者であって免許はいらない媒介を業として営む者は免許は必要であるなお破産管財人が財産の換価のために宅地建物を売却する場合は業としてには該当しないので免許は不要とされている 13 C は自ら当事者として貸借をしているので免許は不要である

5 第 2 章免許第 3 条 ( 免許 ) 1 宅地建物取引業を営もうとする者は 2 以上の都道府県の区域内に事務所 ( 本店支店その他の政令で定めるものをいう ) を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の 1 の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない 2 前項の免許の有効期間は 5 年とする 3 前項の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は免許の更新を受けなければならない 4 前項の免許の更新の申請があつた場合において第 2 項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは従前の免許は同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間はなお効力を有する第 6 条 ( 免許証の交付 ) 国土交通大臣又は都道府県知事は第 3 条第 1 項の免許をしたときは免許証を交付しなければならない政令第 1 条の 2( 法第 3 条第 1 項の事務所 ) 法第 3 条第 1 項の事務所は次に掲げるものとする 1 本店又は支店 2 前号に掲げるもののほか継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの規則第 3 条 ( 免許の更新の申請期間 ) 法第 3 条第 3 項の規定により同項の免許の更新を受けようとする者は免許の有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までの間に免許申請書を提出しなければならない宅建業は法人 ( 株式会社などの会社組織のこと ) としても個人としても営むことができる 1 項の政令で定める事務所は具体的には支店よりも規模の小さい出張所などが該当するただしプレハブの臨時の事務所などは継続的に業務を行なうことができる施設には該当しない 4 項の処分 : 日常的にはあまり良い意味には使われないが ( 不用品を処分する規則に反する者を処分するなど ) 法律用語としての処分にはこのような意味はないその申請について処分がなされないときとはその申請について何ら応答がないときという意味である政令と規則について政令は内閣総理大臣が規則は各省大臣が定めるいずれも国会は関与しないが法律の 1 種であるただし単独で存在することはできず必ず基になる法律がなければならない全てを法律で規定しないで一部を政令規則に任せることとしたのは柔軟に法律を改正するためである法律の改正は国会の承認が必要なため時間がかかるが政令規則は行政の権限で変更ができるため比較的短期間で改正を行うことが可能であるそこで根幹に関わる部分は法律で規定し細かい手続規定などは政令規則で規定するというようにしているのである 1 事務所とは本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は事務所に含まれない ( ) 2 宅地建物取引業の免許の有効期間は 5 年であり免許の更新の申請は有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までに行わなければならない ( ) 3 本店及び支店 1 か所を有する法人 A が甲県内の本店では建設業のみを営み乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合 A は乙県知事の免許を受けなければならない ( ) 4 免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者 B は免許の有効期間満了の日の 2 週間前までに免許申請書を提出しなければならない ( ) 5 宅地建物取引業者 C が免許の更新の申請をしたにもかかわらず従前の免許の有効期間満了の日までにその申請について処分がなされないときは従前の免許は有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間はなお効力を有する ( ) 6 宅地建物取引業を営もうとする者は同一県内に 2 以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の免許を受けなければならない ( ) 7 A が B 社が甲県に所有する 1 棟のマンション (20 戸 ) を貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合 A は甲県知事の免許を受けなければならない ( ) - 5 -

6 8 C 社が乙県にのみ事務所を設置し D が丙県に所有する 1 棟のマンション (10 戸 ) について不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合 C 社は乙県知事の免許を受けなければならない ( ) 9 宅地建物取引業を営もうとする者が国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合その有効期間は国土交通大臣から免許を受けたときは 5 年都道府県知事から免許を受けたときは 3 年である ( ) 10 契約締結権限を有する者を置き継続的に業務を行う場所であっても商業登記簿に登載されていない事務所は法第 3 条第 1 項に規定する事務所には該当しない ( ) 問題解答本店で宅建業を営まないときでも本店は必ず事務所に該当する本問の場合は国土交通大臣の免許を受けなければならない ( 本店は必ず支店の業務を管理するからである ) 貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は免許は不要である 8 事務所の所在する土地の都道府県知事の免許を受けるのであるから正しい 9 10 商業登記簿に登載の有無は関係がない ( 政令 1 条の 2 第 2 号 ) 第 3 条の 2( 免許の条件 ) 1 国土交通大臣又は都道府県知事は前条第 1 項の免許 ( 同条第 3 項の免許の更新を含む ) に条件を付し及びこれを変更することができる 2 前項の条件は宅地建物取引業の適正な運営並びに宅地及び建物の取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限りかつ当該免許を受ける者に不当な義務を課することとならないものでなければならない 1 国土交通大臣又は都道府県知事は免許に条件を付すことができるが免許の更新に当たっても条件を付すことができる ( ) 問題解答 1 第 4 条 ( 免許の申請 ) 1 第 3 条第 1 項の免許を受けようとする者は 2 以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に 1 の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない 1 商号又は名称名称とは商号以外のもの例えば NPO 法人名などをいう 2 法人である場合においてはその役員の氏名及び政令で定める使用人支店等の代表者が該当する以後も同じであるがあるときはその者の氏名 3 個人である場合においてはその者の氏名及び政令で定める使用人があるときはその者の氏名 4 事務所の名称及び所在地 5 前号の事務所ごとに置かれる第 22 条の 2 第 1 項に規定する者宅地建物取引士の氏名 6 他に事業を行つているときはその事業の種類 2 前項の免許申請書には次の各号に掲げる書類を添付しなければならない - 6 -

7 1 宅地建物取引業経歴書新規の場合は記入事項がないので空白のまま書面のみを添付する 2 第 5 条第 1 項各号に該当しないことを誓約する書面 3 事務所について第 31 条の 3 第 1 項に規定する要件専任の宅地建物取引士に関する要件を備えていることを証する書面 1 項 2 号の役員は常勤非常勤を問わない監査役は役員に含まれる第 5 条 ( 免許の基準 ) 1 国土交通大臣又は都道府県知事は第 3 条第 1 項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては免許をしてはならない 1 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの 2 免許を取り消され不正行為による取消しに限るその取消しの日から 5 年を経過しない者 ( 当該免許を取り消された者が法人である場合においては当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前 60 日以内に当該法人の役員であつた者で当該取消しの日から 5 年を経過しないものを含む ) 2 の 2 免許の取消処分不正行為による取消しに限るの聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第 11 条第 1 項第 4 号法人を解散した場合又は第 5 号宅建業を廃止した場合の規定による届出があつた者 ( 解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く ) で当該届出の日から 5 年を経過しないもの 2 の 3 前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第 11 条第 1 項第 4 号若しくは第 5 号の規定による届出があつた法人 ( 合併解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く ) の前号の公示の日前 60 日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から 5 年を経過しないもの 3 禁錮以上の刑に処せられその刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなつた日から 5 年を経過しない者 3 の 2 この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより又は刑法第 204 条傷害第 206 条傷害の現場助勢第 208 条暴行第 208 条の 3 凶器準備集合第 222 条脅迫若しくは第 247 条背任の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより罰金の刑に処せられその刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から 5 年を経過しない者 3 の 3 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第 2 条第 6 号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から 5 年を経過しない者 ( 以下暴力団員等という ) 4 免許の申請前 5 年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者 5 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者 6 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人 ( 法定代理人が法人である場合においてはその役員を含む ) が前各号のいずれかに該当するもの 7 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第 1 号から第 5 号までのいずれかに該当する者のあるもの 8 個人で政令で定める使用人のうちに第 1 号から第 5 号までのいずれかに該当する者のあるもの 8 の 2 暴力団員等がその事業活動を支配する者 9 事務所について第 31 条の 3 に規定する要件専任の宅地建物取引士に関する要件を欠く者 2 国土交通大臣又は都道府県知事は免許をしない場合においてはその理由を附した書面をもつて申請者にその旨を通知しなければならない本条は必ず出題されるかなりややこしい規定であるがしっかりと覚えてもらいたい 1 号の成年被後見人若しくは被保佐人 : 精神上の障害 ( 認知症精神障害など ) により判断能力がないか著しく不十分な者のことをいういずれも家庭裁判所の宣告が必要である詳しくは民法で勉強する 1 号の破産者で復権を得ないもの : 裁判所が免責の決定をしてその後債権者などから 2 週間以内に抗告がなければ免責となるこれを復権という復権すれば破産宣告前の状態に戻ることになるので直ちに免許を受けることができる 2 号のかっこ書 : 免許取消し処分をするためには聴聞という手続が必要であるいきなり取消しでは酷 - 7 -

8 になる場合があるため事前に弁明を聞くためのものであるこの聴聞の公示日の 60 日前の間に退職した法人の役員の場合は取消しが法人を対象としたものであってもその役員についても 5 年間の不許可期間を定めたのであるこれは当該役員が新たな会社を設立して免許の申請をした場合それを直ちに認めたのでは免許取消し処分の意味がなくなるからである 2 号の 2: 取消し処分の決定の前に解散宅建業を廃止すれば処分を受けることはないこの場合でも処分を受けたのと同じように 5 年の禁止期間を設けたのであるなお聴聞は業務停止処分をするときにも必要な手続であるが本号の対象は取消処分の聴聞である 2 号から 2 号の 3 は次のようにまとめることができる免許取消しから 5 年以内法人の免許が取消された場合聴聞の公示日前 60 日以内に役員であった者について取消しから 5 年以内免許取消しに係る聴聞の公示日後に解散廃止の届出をした者について届出の日から 5 年以内免許取消しに係る聴聞の公示日後に合併解散廃止の届出をした法人の聴聞の公示日前 60 日以内に役員であった者について届出の日から 5 年以内 3 号の禁錮以上の刑とは禁錮の他に懲役がある ( 刑の種類は死刑懲役禁錮罰金拘留科料である刑の軽重はこの順序となる ) したがって罰金拘留科料は対象にならないまた行政罰である過料反則金も対象にならない執行を受けることがなくなつたとは恩赦などの場合である執行猶予については猶予期間中に他の刑事事件を起こすことなく平穏無事に期間が経過すれば刑の言い渡しはなかったことになるので 5 年たたなくても執行猶予期間の満了日の翌日には免許を受けることができる 3 号の 2 は罰金の刑である拘留科料は対象にならない次が該当するなおこれらの罪を犯し罰金ではなく禁錮以上の刑に処せられたときは 3 号が適用になる本法 ( 宅建業法 ) 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律刑法のうち傷害暴行等の凶悪犯罪及び背任罪暴力行為等処罰に関する法律 6 号の営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者 : 民法ではある種の営業を許された未成年者はその営業に関しては成年者と同一の能力を有する旨の規定があるつまり係る場合には未成年者であっても宅建業の免許を受けることができるところが本号では係る行為能力を有しないため単独で免許を受けることができず法定代理人が必要となる場合を規定している 1 個人 C はかつて免許を受けていたとき自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませその情状が特に重いとして免許を取消されたが免許取消しの日から 5 年を経過していないので C は免許を受けることができない ( ) 2 宅地建物取引業者 A 社は取締役 B が道路交通法に違反し懲役 1 年執行猶予 3 年の刑に処せられたため免許取消し処分を受けた B が取締役を退任した後 A 社は改めて免許申請をしても B の執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない ( ) 3 C 社の取締役が刑法第 198 条 ( 贈賄 ) の罪により罰金の刑に処せられその執行を終えてから 3 年を経過した場合であっても C 社は免許を受けることができない ( ) 4 B 社は不正の手段により免許を取得したとして甲県知事から免許を取消されたが B 社の取締役 C は当該取消しに係る聴間の期日及び場所の公示の日の 30 日前に B 社の取締役を退任した B 社の免許取消しの日から 5 年を経過していない場合 C は免許を受けることができない ( ) 5 D 社の取締役が刑法第 159 条 ( 私文書偽造 ) の罪を犯し地方裁判所で懲役 2 年の判決を言い渡されたがこの判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中であるこの場合 D 社は免許を受けることができない ( ) 6 宅地建物取引業者 C は業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に相当の理由なく廃業の届出を行ったこの場合 C は当該届出の日から 5 年を経過しなければ免許を受けることができない ( ウ ) 7 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者 D はその法定代理人が禁錮以上の刑に処せられその刑の執行が終わった日から 5 年を経過しなければ免許を受けることができない ( エ ) 8 法人 A の役員のうちに破産手続開始の決定がなされた後復権を得てから 5 年を経過しない者がいる場合 A は免許を受けることができない ( ) - 8 -

9 9 法人 B の役員のうちに宅地建物取引業法に違反したことにより罰金の刑に処せられその刑の執行が終わった日から 5 年を経過しない者がいる場合 B は免許を受けることができない ( ) 10 A 社の役員 B は宅地建物取引業者 C 社の役員として在籍していたがその当時 C 社の役員 D がかつて禁錮以上の刑に処せられその刑の執行が終わった日から 5 年を経過していないとして C 社は免許を取消されているこの場合 A 社は C 社が免許を取消されてから 5 年を経過していなくても免許を受けることができる ( ) 11 E 社の役員のうちに刑法第 246 条の詐欺罪により罰金の刑に処せられその刑の執行が終わった日から 5 年を経過しない者がいる場合 E 社は免許を受けることができない ( ) 12 F 社の役員のうちに指定暴力団の構成員がいた場合暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても F 社は免許を受けることができない ( ) 13 免許を受けようとする A 社に刑法第 204 条 ( 傷害 ) の罪により懲役 1 年 ( 執行猶予 2 年 ) の刑に処せられその刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合その満了の日から 5 年を経過していなくとも A 社は免許を受けることができる ( ) 14 免許を受けようとする B 社に刑法第 206 条 ( 現場助勢 ) の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合その刑の執行が終わってから 5 年を経過していなくとも B 社は免許を受けることができる ( ) 15 免許を受けようとする C 社に刑法第 208 条 ( 暴行 ) の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合その刑の執行が終わってから 5 年を経過していなければ C 社は免許を受けることができない ( ) 16 免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられその刑の執行を終わった日から 5 年を経過していない場合当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる ( ) 17 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は宅地建物取引業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても免許を受けることができない ( ) 問題解答 1 2 B の退任によって欠格要件には該当しなくなるなお B 本人が申請しても執行猶予期間が経過するまで免許は受けられない 3 刑法 198 条 ( 贈賄 ) は 3 号の 2 に該当しない 4 5 現在裁判が係属中であるため刑は確定していない免許は受けられるただし懲役刑が確定すれば免許は取消しになる 6 業務停止処分についての聴聞は欠格要件ではない 7 成年者と同一の行為能力を有するのであるから本人が単独で申請することができる 6 号に該当しない 8 破産者でも復権すれば制限はなくなる 5 年待つ必要はない 9 10 B 本人が禁錮以上の刑に処せられたわけではないので 5 年を経過していなくても免許を受けることができる執行猶予期間満了日の翌日には免許を受けられる 5 年待つ必要はない - 9 -

10 14 非常勤役員であっても 7 号の役員に該当する取締役に就任しているか否かは問わない 17 (5 号 ) 第 7 条 ( 免許換えの場合における従前の免許の効力 ) 1 宅地建物取引業者が第 3 条第 1 項の免許を受けた後次の各号の 1 に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときはその者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許はその効力を失う 1 国土交通大臣の免許を受けた者が 1 の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなつたとき 2 都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して他の 1 の都道府県の区域内に事務所を設置することとなつたとき 3 都道府県知事の免許を受けた者が 2 以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなつたとき 2 第 3 条第 4 項の規定申請についての処分がないときは宅地建物取引業者が前項各号の 1 に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において第 4 条第 1 項の規定による申請があつたときについて準用する営業区域の拡大縮小又は事務所の移転により免許権者が変更になる場合には本条により改めて免許を受けることが必要であるこれを免許換えという免許換えの手続は必ずしなければならないがいつまでという期間の定めはないこれは 3 条の免許の場合と同じで手続をしないで営業をすれば免許取消しの対象となるので期間を定める必要はないからである具体的には次の場合が該当する大臣免許から知事免許に変更になるとき (1 号 ) 知事免許の知事が変更になるとき (2 号 ) 知事免許から大臣免許に変更になるとき (3 号 ) 本条の免許換えをすると従前の免許はその効力を失う ( 失効という ) 本条により改めて免許を受ければ従前の免許は効力を失うので従前の事務所についての廃業の届出 (11 条 1 項 ) は必要ない新たに交付される免許には新たな免許証番号が記され当該免許証の有効期間はその免許を受けた日から 5 年間となる申請先は変更後の免許権者に対して行う 1 号 2 号の場合は変更後の知事に 3 号では国土交通大臣である 1 A 社 ( 国土交通大臣免許 ) は甲県に本店乙県に支店を設置しているが乙県の支店を廃止し本店を含むすべての事務所を甲県内にのみ設置して事業を営むこととし甲県知事へ免許換えの申請を行った ( ) 2 B 社 ( 甲県知事免許 ) は甲県の事務所を廃上し乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため甲県知事へ廃業の届けを行うとともに乙県知事へ免許換えの申請を行った ( ) 3 宅地建物取引業者 D( 丙県知事免許 ) は丁県内で 1 団の建物の分譲を行う案内所を設置し当該案内所において建物の売買契約を締結する場合国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない ( ) 4 甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者 ( 甲県知事免許 ) が乙県所在の物件を取引する場合国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない ( ) 問題解答 1 2 甲県知事へ廃業の届けは不要である 3 案内所は3 条 1 項の事務所には該当しないので免許換えの申請は不要である

11 第 8 条 ( 宅地建物取引業者名簿 ) 1 国土交通省及び都道府県にそれぞれ宅地建物取引業者名簿を備える 2 国土交通大臣又は都道府県知事は宅地建物取引業者名簿に国土交通大臣にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者に関する次に掲げる事項を都道府県知事にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する次に掲げる事項を登載しなければならない 1 免許証番号及び免許の年月日 2 商号又は名称 3 法人である場合においてはその役員の氏名及び政令で定める使用人があるときはその者の氏名 4 個人である場合においてはその者の氏名及び政令で定める使用人があるときはその者の氏名 5 事務所の名称及び所在地 6 前号の事務所ごとに置かれる第 31 条の 3 第 1 項に規定する者専任の宅地建物取引士の氏名第 9 条 ( 変更の届出 ) 宅地建物取引業者は前条第 2 項第 2 号から第 6 号までに掲げる事項について変更があつた場合においては国土交通省令の定めるところにより 30 日以内にその旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない変更の届出が必要なもののうち特に注意が必要な事項有限会社から株式会社への組織変更 ( 商号又は名称の変更に該当する ) 監査役は役員に含まれるので変更があれば届出が必要事務所を新設移転又は廃止したとき ( 事務所の名称及び所在地の変更に該当するただし 7 条の免許換えに該当するときは 7 条の手続が必要となる ) 専任の宅地建物取引士の増員変更前条第 2 項第 2 号から第 6 号までに掲げる事項 :1 号が除かれているが 7 条の免許換えの手続をすると免許証番号免許の年月日が変更になるただし届出をする必要のないことは明らかである 1 宅地建物取引業者 B 社 ( 乙県知事免許 ) の政令で定める使用人 C が本籍地を変更した場合 B 社はその旨を乙県知事に届出る必要はない ( ) 2 宅地建物取引業者 D 社 ( 丙県知事免許 ) の監査役の氏名について変更があった場合 D 社は 30 日以内にその旨を丙県知事に届出なければならない ( ) 3 宅地建物取引業者 A 社 ( 甲県知事免許 ) の宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士である B のみである A 社の専任の宅地建物取引士が B から C に交代した場合 A 社は 2 週間以内に甲県知事に対して宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない ( ) 4 宅地建物取引業者 A 社 ( 甲県知事免許 ) の宅地建物取引士ではない C が A 社の非常勤の取締役に就任したとき A 社はその旨を甲県知事に届出る必要はない ( ) 5 宅地建物取引業者 B( 甲県知事免許 ) はその事務所において成年者である宅地建物取引士 C を新たに専任の宅地建物取引士として置いたこの場合 B は 30 日以内にその旨を甲県知事に届出なければならない ( ) 6 法人である宅地建物取引業者 A( 甲県知事免許 ) は役員の住所について変更があった場合その日から 30 日以内にその旨を甲県知事に届出なければならない ( ) 7 宅地建物取引業者 D( 丙県知事免許 ) は建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合 D は当該許可を受けた日から 30 日以内にその旨を丙県知事に届出なければならない ( ) 問題解答 1 9 条の変更の届出に該当しないなお C 本人は変更の登録をしなければならない (20 条 ) 日以内に届出る 4 非常勤の取締役であっても届出が必要である

問 3 正解 1 1 正しい破産しても復権を得れば, 直ちに免許を受けることができる破産者で復権を得ないものは, 免許欠格となりますが, 復権を得れば, 直ちに免許を受けることができますすでに復権を得ている者は免許欠格ではないため, その者が役員として就任しても, その会社の免許に問題はありま

問 3 正解 1 1 正しい破産しても復権を得れば, 直ちに免許を受けることができる破産者で復権を得ないものは, 免許欠格となりますが, 復権を得れば, 直ちに免許を受けることができますすでに復権を得ている者は免許欠格ではないため, その者が役員として就任しても, その会社の免許に問題はありま ( 宅建 ) 重点講義宅建業法 1 2 復習用問題解答解説問 1 正解 4 1 正しい自ら貸借は宅建業にあたらず, 免許不要用途地域内の土地は, 原則として宅地にあたりますが,A は自ら貸主となっています自ら貸借は免許不要ですので,Aは免許を受ける必要はありません 2 正しい自ら貸借は宅建業にあたらず, 免許不要 Bは自ら住宅を建設し, 賃貸していますが, これらの行為はいずれも宅建業にあたりません