目次方針策定の背景 1-1. 用途地域指定の基本的な考え方 1-2. 住居系 [ 第一種低層住居専用地域 ] [ 第二種低層住居専用地域 ] [ 第一種中高層住居専用地域 ] [ 第二種中高層住居専用地域 ] [ 第一種住居地域 ] [ 第二種住居地域 ] [ 準住居地域 ] [ 田園住居地域 ]

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よりおさどひら
5 years ago
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1 三郷市地域地区指定の基本的な考え方平成 29 年 12 月

2 目次方針策定の背景 1-1. 用途地域指定の基本的な考え方 1-2. 住居系 [ 第一種低層住居専用地域 ] [ 第二種低層住居専用地域 ] [ 第一種中高層住居専用地域 ] [ 第二種中高層住居専用地域 ] [ 第一種住居地域 ] [ 第二種住居地域 ] [ 準住居地域 ] [ 田園住居地域 ] 1-3. 幹線道路等の沿道 [ 第一種中高層住居専用地域 ] [ 第一種住居地域 ] [ 準住居地域 ] [ 近隣商業地域 ] 1-4. 商業系 [ 近隣商業地域 ] [ 商業地域 ] 1-5. 工業系 [ 準工業地域 ] [ 工業地域 ] [ 工業専用地域 ] 2. 防火準防火地域 [ 防火地域 ] [ 準防火地域 ] 3. 生産緑地地区

3 方針策定の背景地域地区については平成 23 年に制定された地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律により都市計画決定の権限が市に移譲され三郷市では都市計画運用指針や埼玉県が策定した用途地域の基本的な考え方などを準用して地域地区の指定変更を運用してきましたしかし高齢化社会働き方改革女性活躍推進法の成立や都市緑地法の改正に伴う田園住居地域の新設 ( 用途地域 ) など社会情勢の変化に対応するためより地域性を考慮したきめ細かな運用が求められていますまた東日本大震災や糸魚川市の大規模火災など度重なる災害の発生に加えて関東でも巨大地震の発生が予測されていることから埼玉県が用途地域の指定がある地域全域に防火準防火地域の指定を目指す方針を掲げるなどにより市町村においても防災の取り組みを強化することが求められていますこのような状況から三郷市では主に用途地域及び防火準防火地域について基本的な考え方を示します 1

4 1-1. 用途地域指定の基本的な考え方用途地域は都市計画マスタープランに掲げる市街地像を誘導実現するための土地利用規制で大枠として住居商業工業に分類されます 1-2. 住居系住居系用途地域は流通工業系大型商業施設など住環境の悪化をもたらすおそれのある施設の混在を防止する観点や適切な密度を構成する観点などにより定めます住居系用途地域の形態規制については建蔽率 60% 容積率 100%~200% を基準としますまた準防火地域を全域に指定することを検討します [ 第一種低層住居専用地域 ] 環境良好な低層住宅地又は今後環境良好な低層住宅地として整備すべき地域に定めます市内では形態規制を建蔽率 50% 容積率 80% 高さ制限 10mで定めていますが住宅ニーズの多様化など社会情勢の変化から形態規制の緩和 ( 例 : 建蔽率 60% 容積率 100%) を検討します [ 第二種低層住居専用地域 ] 環境良好な低層住宅地又は今後環境良好な低層住宅地として整備すべき地域のうち主要な生活道路に面する地域等について住民の日常生活圏にも配慮して小規模 ( 床面積 150 m2以内 ) な日用品販売店舗等の立地を許容する地域に定めます [ 第一種中高層住居専用地域 ] 環境良好な中高層住宅 ( 中高層住宅と低層住宅が混在する一般住宅地を含む ) を許容する地域に定めます形態規制は建蔽率 60% 容積率 200% を基準とし地区計画による土地利用制限と併せより住環境を良好に保つ地域では容積率 150% とします [ 第二種中高層住居専用地域 ] 環境良好な中高層住宅 ( 中高層住宅と低層住宅が混在する一般住宅地を含む ) を許容する地域のうち主要な生活道路に面する地域等について住民の日常生活の利便から中高層住宅地内で中規模な ( 床面積 1,500 m2以内 ) 店舗等の立地を許容する地域に定めます [ 第一種住居地域 ] 店舗事務所等と調和した住居の環境を保護する地域には原則として第一種住居地域を定めます形態規制については建蔽率 60% 容積率 200% を基準とします 2

5 [ 第二種住居地域 ] 店舗事務所等と調和した住居の環境を保護する地域のうちより店舗事務所等の需要が高い地域に第二種住居地域を定めます [ 準住居地域 ] 住居地域において沿道利用施設 ( 自動車修理工場等 ) の利便性を図る地域には準住居地域を定めます住環境との調和を図るため形態規制については建蔽率 6 0% 容積率 200% を基準とします [ 田園住居地域 ] 農地と調和した低層住宅に係る良好な住環境を保護する地域に定めます建蔽率容積率高さ制限備考第一種低層住居専用地域 50% 80% 10m 低層住宅地形態規制の緩和を検討市内に指定なし第二種低層低層住宅地住居専用地域小規模な日用品販売店舗等の立地を許容する地域第一種中高層 60% 150% - 住居専用地域 60% 200% - 中高層住宅を許容する地域中高層住宅を許容する地域第二種中高層 60% 200% - 中高層住宅地内で中規模な店舗等の住居専用地域立地を許容する地域第一種住居地域 60% 200% - 店舗事務所等と調和した住環境を保護する地域第二種住居地域市内に指定なし店舗事務所等と調和した住環境を保護する地域より店舗等の需要が高い地域準住居地域 60% 200% - 沿道利用施設の利便性を図る地域田園住居地域市内に指定なし農地と調和した低層住宅に係る良好な住環境を保護する地域第一種低層住居専用地域の形態規制については地元の意見を聞きながら今後の基準を検討します 3

6 1-3. 幹線道路等の沿道幹線道路の沿道にふさわしい業務の利便性を図る地域等については当該道路の整備状況を踏まえ周辺土地利用の動向や中心市街地などの拠点機能との役割分担を考慮しまた屋外広告物の適正な配置など良好な景観形成の創出に配慮しながら適切な用途地域を定めます第一種低層住居専用地域が広範囲に指定している地域においては高齢化の進展に対応して徒歩圏等に日常生活に必要な生活利便施設を誘導するために主要な生活道路の沿道に第一種住居地域を定めることを検討します [ 第一種中高層住居専用地域 ] 後背地が住居専用地域で住環境の保護する観点から幹線道路沿道であっても特に住環境への配慮が必要とされる地域については第一種中高層住居専用地域の指定を検討します形態規制については建蔽率 60% 容積率 200% を基準とします [ 第一種住居地域 ] 後背地が住居専用地域で住環境の保護する観点から自動車修理工場や倉庫業を営む倉庫等の立地を許容しない地域には第一種住居地域を定めます住環境との調和を図るため形態規制については建蔽率 60% 容積率 200% を基準とします [ 準住居地域 ] 幹線道路の沿道としての地域特性にふさわしい業務 ( 自動車修理工場等 ) の利便の増進を図る地域には準住居地域を定めます住環境との調和を図るため形態規制については建蔽率 60% 容積率 200% を基準とします [ 近隣商業地域 ] 当初決定時より店舗の立地を許容してきた地域や駅に近接した幹線道路沿道で商業需要のある地域においては近隣商業地域の指定を検討します住環境との調和を図るため形態規制については建蔽率 80% 容積率 200% を基準とします第一種中高層住居専用地域建蔽率容積率備考 60% 200% 後背地が住居専用地域特に住環境への配慮が必要とされる地域第一種住居地域 60% 200% 後背地が住居専用地域自動車修理工場や倉庫等の立地を許容しない地域準住居地域 60% 200% 業務の利便の増進を図る地域近隣商業地域 80% 200% 当初決定時より店舗の立地を許容してきた地域駅に近接した幹線道路沿道で商業需要のある地域 4

7 1-4. 商業系都市のにぎわいを形成するため経済圏及び生活圏の広がり及び構造周辺の土地利用基盤整備の状況や将来計画を勘案し都市機能の適正な構成を図る観点から商業地を形成する地域については近隣商業地域もしくは商業地域を定めます [ 近隣商業地域商業地域 ] 総合計画等に基づき市街地整備事業や大規模開発により計画的な市街化が図られる地域で駅や IC 周辺の商業需要が高い地域においては商業地域の指定を検討し隣接する住環境との調和を図る観点から必要に応じて近隣商業地域の指定を検討します形態規制については地域の特性と商業需要を勘案して定めます近隣商業地域商業地域建蔽率容積率備考 80% 200% 計画的な市街化が図られる地域 80% 300% 隣接する住環境との調和を図る地域 80% 200% 計画的な市街化が図られる地域 80% 300% 駅や IC 周辺の商業需要が高い地域 80% 400% 1-5. 工業系産業の振興と就業機会の確保に寄与するため工業生産活動流通業務機能の利便の増進を図るとともに基盤整備の状況や周辺の土地利用への影響を勘案し適切な用途を定めます [ 準工業地域 ] 当初決定時より職住近接を目的に工場と住宅地が混在していた地域や主として流通業務施設の土地利用を図る地域には準工業地域を指定します形態規制については建蔽率 60% 容積率 200% を基準とします [ 工業地域 ] IC 周辺や IC に直結する幹線道路沿道などの地域で市街地整備事業により計画的に工業流通業務施設の誘導を図る地域については工業地域を指定します形態規制については建蔽率 60% 容積率 200% を基準とします [ 工業専用地域 ] 工業生産活動流通業務機能の利便を増進する地域のうち店舗等の混在を排除又は防止して工業等の利便の増進を図るべき地域には工業専用地域を定めます 5

8 建蔽率容積率備考準工業地域 60% 200% 後背地が住居専用地域特に住環境への配慮が必要とされる地域工業地域 60% 200% 後背地が住居専用地域自動車修理工場や倉庫等の立地を許容しない地域工業専用地域 - - 市内に指定なし工業生産活動流通業務機能の利便を増進する地域店舗等の混在を排除又は防止して工業等の利便の増進を図るべき地域 2. 防火準防火地域防火準防火地域については市街地における火災の危険を防除するために定めます三郷市ではこれまで埼玉県の指定基準を準用し商業地域には防火地域を定め建蔽率 60% 以上の新市街地 ( 民間開発や土地区画整備事業等により市街化編入された地域 ) には原則として準防火地域を定めてきましたしかし阪神淡路大震災及び東日本大震災といった巨大地震に伴う火災や糸魚川の大火の発生を受け埼玉県は用途地域全域における防火準防火地域の指定を目指すことと商業地域等火災に対する安全性を高める地域には防火地域の指定を促進することを基本方針とした新たな考え方を示しました三郷市においても最終的に用途地域全域に防火又は準防火地域を指定することを目標に木造の低層住宅が多く立地している地域から準防火地域の指定を検討します備考準防火地域防火地域が指定されていない用途地域に指定を検討する防火地域商業地域には指定する駅周辺の近隣商業地域では指定を検討する 3. 生産緑地地区生産緑地地区については生産緑地地区追加指定に関する基本方針 ( 平成 24 年 2 月 1 日 ) に基づき追加指定を行います 6

9 参考資料種別防火地域準防火地域階数延べ面積 100 m2以下 100 m2超 500 m2以下 500 m2超 1,500 m2以下 1,500 m2超 4 階以上 3 階 2 階以下耐火建築物耐火建築物又は準耐火建築物耐火建築物又は準耐火建築物防火措置耐火建築物主要構造部を耐火構造 ( 通常の火災が終了するまでの間建築物の倒壊を防止する性能と延焼を防止する性能をもち建築基準法に定める基準に適合する構造方法 ) 等にしたもので外壁の開口部の延焼の恐れがある部分 ( 次ページ参照 ) に防火設備を設置します準耐火建築物主要構造部を耐火建築物の構造に準じた耐火構造にしたもので延焼の恐れがある開口部については防火設備を設置しますまた木造の建物でも主要構造部を防火被覆する事等により準耐火建築物となります防火措置延焼の恐れがある開口部などについて防火設備を設置します 7

10 編集発行 : 埼玉県三郷市花和田 648 番 1 まちづくり推進部都市デザイン課計画景観係電話 : F A X: U R L:

指定標準適用区域建ぺい率容積率建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 2) 1. 環境良好な一般的な低層住宅地として将来ともその環境を保護すべき区域 2. 農地等が多く道路等の都市基盤が未整備な区域及び良好な樹林地等の保全を図る区域 3. 地区計

指定標準適用区域建ぺい率容積率建築物の高さの最高限度 m 用途地域の変更にあたり導入を検討すべき事項 ( 注 2) 1. 環境良好な一般的な低層住宅地として将来ともその環境を保護すべき区域 2. 農地等が多く道路等の都市基盤が未整備な区域及び良好な樹林地等の保全を図る区域 3. 地区計 Ⅱ 用途地域等に関する指定基準 (1) 第一種低層住居専用地域指定配置及び規模等の基準 1. 指定すべき区域低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 (1) 良好な低層住宅地としてその環境を保護する区域 (2) 土地区画整理事業その他の市街地開発事業等により低層住宅地として面的な市街地整備を図る区域 2. 建ぺい率と容積率の組合せ建ぺい率と容積率の組合せは指定標準のとおりとする