相続対策としての土地有効活用

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1 建物所有会社 を使った節税対策 1. 節税の手法としての会社の設立 (1) 所得税節税の手法 ~ 法人成りシミュレーション~ (2) 相続税節税の手法 ~ 相続税シミュレーション~ 2. 相続対策とは 3. 相続財産の評価方法を知ろう 4. 建物所有会社 設立の留意点 5. シュミレーション実践 6. 合計投資効果比較表作成日 : 平成 26 年 5 月 7 日株式会社ケインズアイ

2 1. 節税の手法としての会社の設立 (1) 所得税節税の手法 1 所得分散による所得税軽減の効果 不動産賃貸の場合の所得税は 累進税率 ( 所得が大きいほど税率が上昇 ) の仕組みになっています たとえば 一人で 1000 万円の所得よりも 2 人で 500 万円ずつの所得のほうが 合計した税負担は安くなるということです 例 : 課税所得 1000 万円の場合の所得税 住民税 2,764,000 円課税所得 500 万円の場合の所得税 住民税 1,072,500 円 2 人 = 2,145,000 円 < 現行所得税 住民税率表 > 課税所得金額区分 税率 控除額 195 万円以下 15% 万円超 330 万円以下 20% 97,500 円 330 万円超 695 万円以下 30% 427,500 円 695 万円超 900 万円以下 33% 636,000 円 900 万円超 1,800 万円以下 43% 1,536,000 円 1,800 万円超 50% 2,796,000 円 619,000 円の節税 1

3 2 必要経費の範囲の増大 役員への生命保険の保険料の経費算入退職金の経費算入 3 不動産所得 を 給与所得 に置き換えることができる 給与所得には 給与所得控除 がある 例 :1000 万円の給与収入 780 万円の給与所得 500 万円の給与収入 346 万円の給与所得 100 万円の給与収入 35 万円の給与所得 (2) 相続税節税の手法 1 長期間 (20 年 ) に及ぶ賃貸収入から生ずる キャッシュストックの増加を相続人である子供に会社からの給与として移し替えることで相続税の節税を図る 2 子供 ( 孫 ) が株主になることで 会社は子供 ( 孫 ) のものになるので 株式を自分の相続に関係させないことができる 従って 自分の相続時には登記の費用等が発生しない 2

4 2. 相続対策とは 相続税対策には二つの方法があります 1. 評価額を下げる方法 現金 = 評価額 現金で物を買う 物 = 評価額 現金 > 物評価額 現金 - 物評価額 = 相続税対策 現金 物 現金 100 万円 100 万円で購入 評価額 100 万円 +100 万円 評価額 +80 万円 +100 万円以上 100 万円で売却 = 20 万円 ( が相続税対策になる ) ポイント 評価のときだけ下がり 買った金額以上に売れることがベスト 3

5 2. 相続財産の増加を止める高額所得者は毎年財産が増加していく= 相続税が上がっていく 子供 2 人の場合 ( 万円 ) 実効税率 50.00% 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 負担税額 実効税率 所得を家族に分散し増加を抑える 短期的には 対策 1: 評価額を下げる方法 が有効だが 長期的 (5 年以上 ) には 対策 2: 相続財産の増加を止める が対策 1 よりも効果は大きい 相続税早見表を開く 詳細はコチラ 4

6 3. 相続財産の評価方法を知ろう 1. 所得税 ( フロー ) の譲渡所得の計算で使われる譲渡原価と比較してみよう 相続税 所得税の譲渡原価 譲渡所得 = 収入 ( 売却額 )- 譲渡原価 - 譲渡費用 土地 路線価方式 または 固定資産税評価倍率方式 ( 路線価が無い場所 ) 概ね公示価額 ( 時価 ) 80% 建物 固定資産税評価額 概ね購入価額 50%~60% 土地 譲渡原価は購入価額による購入価額が不明のときは 売却金額の5% 建物 購入価額 - 減価償却累計額 5

7 2. 数字を使って見てみよう 例 : 土地 : 更地評価額 1 億円 マンション : 建築価額 2 億円 1 億円 + = 3 億円 相続税評価額は 2 億円 借地権借家権貸家建付地 1 億円 ( )=8,200 万円 固定資産税評価額借家権マンション2 億円 0.6 (1-0.3 ) =8,400 万円 合計 16,600 万円 ( 評価減 13,400 万円 ) 相続税の影響額 対策前相続財産 : 5 億円対策後相続財産 : 3 億 6,600 万円 (5 億円 -1 億 3,400 万円 ) 相続人 : 子供 2 人 < 対策前相続税 > 1 億 5,210 万円 < 対策後相続税 > 9,560 万円 < 差引節税額 > 5,650 万円 6

8 借金をすると相続税が下がります 相続対策をしましょう のカラクリ 例 : 土地 : 更地評価額 1 億円 現金 : 2 億円 1 億円 + 2 億円 = 3 億円 相続税評価額は 2 億円 借入金 :2 億円評価減後 土地 : 10, 000 万円 (8,200 万円 ) 現金 : 20, 000 万円 (20, 000 万円 ) 借入金 : -20, 000 万円 (-20, 000 万円 ) 建物 : 20, 000 万円 (8,400 万円 ) 土地建物評価減後 :16,600 万円 ( 評価減 13,400 万円 ) 現金でも借金でも同じになります 7

9 4. 建物所有会社 設立の留意点 対策建物所有方式について 1 一般借地の場合 2 地主が店舗を建てた場合 ( 貸宅地評価 ) ( 貸家建付地評価 ) 地代収入 コンビニ本部 地主 土地賃貸 地主 地主 家賃収入 建物賃貸 コンビニ本部 収入全額が地主 収入全額が地主 3 子供が店舗を建てた場合 4 会社が店舗を建てた場合 ( 自用地評価 ) ( 貸宅地評価 ) 土地固定資産税負担 子供 A ( 子供 A,B,C 共有 ) 地主 家賃収入 建物賃貸 < 建物所有方式 > 収入全額が 子供 A( 子供 A,B,C) に移転 コンビニ本部 地代収入 固定資産税 2.5 倍 設立会社 地主 家賃収入 < 建物所有方式 > 収入全額が 設立会社 に移転 建物賃貸 給与 コンビニ本部 地主 ( 子供 A) 配偶者 ( 子供 B) 子供 A ( 子供 C) 8

10 4. 建物所有会社 設立の留意点 対策建物所有方式について 1 一般借地の場合 < デメリット > 収入全額が地主 ( 相続財産が増加する ) ひとりの収入なので所得税が高い 相続対策の効果が少ない ( 設備投資が少ない ) < メリット > 当該土地の更地評価の 80%( 借地権の無償 返還の届出書 ) 3 子供が店舗を建てた場合 < デメリット > 相続対策の効果が全くない更地評価のまま当該店舗の評価減が使えない < メリット > 収入全額が子供 ( 相続財産が増加しない ) 2 地主が店舗を建てた場合 < デメリット > 収入全額が地主 ( 相続財産が増加する ) ひとりの収入なので所得税が高い < メリット > 貸家建付地として一定 ( 借地権割合 0.3) の評価減あり 当該店舗の評価 建築価格の 40% ( 評価減 60%) が見込める 4 会社が店舗を建てた場合 < デメリット > 当該店舗の評価減が使えない 地主に一定の地代所得が生じる ( 固定資産税 1.5) = <メリット> ( ) 収入全額が会社 ( 相続財産に影響が少ない ) 給与として複数の人に所得分散できる 給与者を子供にすることで相続財産が増加しない 当該土地の更地評価の80%( 借地権の無償返還の届出書 ) 9

11 5. シュミレーション実践 法人成りシュミレーション の使い方を参照してください 10

12 6. 合計投資効果比較表 相続税シュミレーション の使い方を参照してください 11

13 6. 合計投資効果比較表 相続税シュミレーション の使い方を参照してください 12

14 6. 合計投資効果比較表 相続税シュミレーション の使い方を参照してください 13/E

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