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1 調 査 研 究 報 告 書 エレベーターの 維 持 管 理 平 成 25 年 11 月

2 はじめに マンションのエレベーターは 階 数 による 設 置 義 務 はありませんが 5 階 建 て 以 上 のマンションには 設 置 されていることが 一 般 的 です 最 近 では 2~3 階 建 てのマンションでも 高 齢 化 社 会 に 対 応 する 為 にエレベーターを 設 置 していると ころも 少 なくありません この 報 告 書 では エレベーターの 基 本 から 日 常 の 維 持 管 理 安 全 対 策 地 震 対 策 等 を 纏 めてみました 1 エレベーターの 基 本 (1)エレベーターの 種 類 エレベーターの 種 類 には 油 圧 式 ロープ 式 リニアモーター 式 があります マンションでは 油 圧 式 とロープ 式 が 主 に 使 われています 1 油 圧 式 エレベーター 油 圧 式 エレベーターには 直 接 式 間 接 式 パンダグラフ 式 の 三 つの 種 類 があり 5~6 階 までの 中 低 層 のマンションに 用 いられるほか 戸 建 て 住 宅 にも 用 いられています 直 接 式 間 接 式 1

3 パンダグラフ 式 2ロープ 式 エレベーター ロープ 式 エレベーターには トラクション 式 の 機 械 室 あり 又 は 機 械 室 なしと 巻 胴 式 の 三 つ 種 類 があり 低 層 から 超 高 層 までのマンションに 幅 広 く 用 いられて います また 駆 動 方 式 は ロープ 式 が 主 流 で 釣 合 おもりを 使 用 した トラク ション 式 と 巻 胴 (ドラム)にロープを 巻 き 付 ける 巻 胴 式 に 分 けることが できます ここでは ロープ 式 を 紹 介 します トラクション 式 機 械 室 あり トラクション 式 の 機 械 室 ありタイプは かご と 釣 合 おもり の 重 量 をバラ ンスさせ 上 部 に 取 り 付 けた 巻 上 機 で 効 率 よく 駆 動 する エレベーターのもっと も 基 本 的 なタイプです 2

4 トラクション 式 機 械 室 なし ロープ 式 の 機 械 室 なしタイプは 機 械 室 が 不 要 になり 建 築 上 部 の 突 出 物 がな いので 北 側 斜 線 制 限 日 影 規 制 の 影 響 がなく また 建 築 上 部 に 荷 重 がかから ず 昇 降 路 を 自 由 に 設 計 できるタイプです 巻 上 機 の 設 置 場 所 は 巻 上 機 を 上 部 に 設 けるタイプと 下 部 に 設 けるタイプがあります また 調 速 機 が 作 動 して エ レベーター 制 御 が 行 われた 場 合 の 復 帰 操 作 は 必 ず 手 動 で 行 われます ( 巻 上 機 を 上 部 に 設 置 したエレベーター) ( 巻 上 機 を 下 部 に 設 置 したエレベーター) 3

5 (2)エレベーターの 速 度 による 分 類 1 低 速 度 エレベーター 45m/ 分 程 度 以 下 2 中 速 度 エレベーター 60~105m/ 分 程 度 3 高 速 度 エレベーター 120~160m/ 分 程 度 以 上 (3)エレベーターの 台 数 の 決 定 1 集 合 住 宅 のエレベーターの 台 数 定 員 は 主 婦 の 買 物 通 学 通 勤 者 の 帰 宅 が 重 なる 夕 刻 の 利 用 者 数 を 基 準 として 決 定 2 事 務 所 建 築 では ピーク 時 ( 出 勤 時 )の 利 用 者 数 によりエレベーターの 台 数 定 数 を 決 定 (4) 非 常 用 エレベーターの 設 置 高 さ31mを 超 える 建 物 には 非 常 用 の 昇 降 機 を 設 けなければならない ( 建 築 基 準 法 34 条 2 項 ) 非 常 用 昇 降 機 は 超 高 層 マンション 等 の 火 災 等 の 際 に 消 防 隊 による 救 助 と 消 火 活 動 に 使 用 するものです 1 設 置 台 数 高 さが31mを 超 える 部 分 の 床 面 積 が 最 大 の 階 における 床 面 積 に 応 じて 1,500m2 以 下 の 場 合 は1 台 1,500m2を 超 える 場 合 は3,000m2 以 内 を 増 すごとに1 台 を 加 える 台 数 2 乗 降 ロビーの 構 造 (a) 各 階 ( 避 難 階 等 を 除 く)において 屋 内 と 連 絡 (b)バルコニー 又 は 窓 若 しくは 排 煙 設 備 を 設 置 (c) 出 入 口 ( 特 別 避 難 階 段 の 階 段 室 及 び 昇 降 路 の 出 入 口 を 除 く)には 特 定 防 火 設 備 を 設 置 (d) 耐 火 構 造 の 床 壁 で 囲 む( 窓 排 煙 設 備 出 入 口 を 除 く ) (e) 天 井 壁 の 室 内 に 面 する 部 分 は 仕 上 げ 下 地 とも 不 燃 材 料 (f) 予 備 電 源 を 有 する 照 明 設 備 を 設 置 (g) 床 面 積 は 非 常 用 エレベーター1 基 につき10m2 以 上 (h) 消 火 設 備 ( 屋 内 消 火 栓 連 結 送 水 管 の 放 水 口 非 常 用 コンセント 設 備 ) を 設 置 (i) 昇 降 ロビーには 積 載 量 最 大 定 員 非 常 用 エレベーターである 旨 など を 見 やすい 方 法 で 表 示 3 歩 行 距 離 避 難 階 においては 昇 降 路 の 出 入 口 ( 第 3 項 の 乗 降 ロビー を 設 けた 場 合 はその 出 入 口 )から 屋 外 への 出 口 までの 歩 行 距 離 は30m 以 下 4 非 常 用 エレベーターの 定 格 速 度 は60m/ 分 以 上 4

6 2 エレベーターの 維 持 管 理 (1)メーカー 系 メンテナンス 会 社 と 独 立 系 メンテナンス 会 社 エレベーターのメンテナンスを 請 け 負 う 会 社 には メーカー 系 と 独 立 系 の 二 つ があります 設 置 したメーカー( 三 菱 日 立 東 芝 OTIS 等 )にそのまま メンテナンスを 依 頼 する 方 法 と 設 置 後 メンテナンス 専 門 の 会 社 に 依 頼 する 方 法 が あります メーカー 系 の 会 社 は 他 のメーカーのメンテナンスはしません 一 方 独 立 系 の 会 社 はすべてのメーカーに 対 応 します サービス 内 容 は 定 期 メンテナンス 定 期 検 査 報 告 24 時 間 365 日 緊 急 対 応 部 品 供 給 です (2)FM(フルメンテナンス) 契 約 と POG(パーツ オイル グリス) 契 約 管 理 組 合 がメンテナンス 会 社 とメンテナンス 契 約 を 交 わす 場 合 FM 契 約 と POG 契 約 の 二 つの 契 約 方 法 があります どちらの 契 約 内 容 も 定 期 メンテナス 定 期 検 査 報 告 24 時 間 365 日 緊 急 対 応 については 同 等 と 考 えても 差 し 支 え ありません 違 いは 部 品 交 換 における 部 品 代 と 人 件 費 を 契 約 内 容 に 含 んでいるか どうかです FM 契 約 はそれらを 含 み POG 契 約 は 含 んでいません FM 契 約 は 部 品 交 換 が 発 生 してもその 都 度 見 積 もりを 取 る 必 要 はなく 突 然 の 出 費 はありません しかし 手 間 がかからない 分 ランニングコストは 高 くなり 部 品 交 換 工 事 費 用 も 適 正 かどうか 不 明 となります 一 方 POG 契 約 は ランニングコストは 安 く 部 品 交 換 の 必 要 が 発 生 した 都 度 工 事 費 用 の 見 積 の 提 示 がありますので 価 格 の 適 正 化 を 図 ることが 出 来 ます し かし 突 然 の 出 費 発 生 により 高 額 な 場 合 は 総 会 決 議 が 必 要 となる 場 合 があり 決 済 に 手 間 がかかります 事 前 に 予 算 化 して マンションの 組 合 員 の 承 認 を 得 て おくことが 必 要 です 参 考 にトラクション 式 機 械 室 ありの 場 合 の FM 契 約 での 取 替 部 品 明 細 を 以 下 に 列 記 します 機 械 室 関 係 1 巻 上 機 ウォームギヤ 分 解 歯 当 たり 調 整 各 ベアリング 類 シープ マグネット ブレーキ 用 ライニング オイルシール ギヤーオイル 取 替 2 電 動 機 巻 線 替 コンミュテーター セグメント フィンガー ケーブル 3 階 床 選 択 器 ギヤ スチールテープ セグメント フィンガー ケーブル ベアリング 類 リード 線 取 替 4 受 電 盤 制 御 及 び 信 号 版 リレー 計 器 類 コイル リード 線 抵 抗 類 半 導 体 類 コンデンサ 類 取 替 5 調 速 機 シャフト メタル プーリー ブッシュ スプリング 各 部 ピン ギヤ 取 替 5

7 出 入 口 関 係 ハンガーローラー ハンガーレール シュー 関 係 ドアクローザー ドア スイッチ インジケーター 用 ソケット シェード 押 しボタンスイッチ 類 ドアロック 機 構 修 理 及 び 取 替 乗 かご 関 係 運 転 盤 関 係 ソケット 各 スイッチ 類 スローダウンスイッチ ドアマシン 関 係 ドアカムスイッチ 類 ドアハンガーローラー ハンガーレール ドア シューガイドシュー ガイドローラー プーリー カーライト 非 常 止 め 装 置 秤 装 置 類 用 スイッチ 類 光 電 装 置 機 構 部 品 修 理 及 び 取 替 昇 降 路 ピット 関 係 主 レール カウンターウエイトレール カウンターウエイト ガイドシュー ガイドローラー 各 スイッチ 類 緩 衝 器 テールコード 調 速 機 テンショ ンプーリー 主 ロープ 調 速 機 ロープ 各 種 プーリー 類 取 替 コンベンセー ティングロープ(チェーン) シリンダーパッキング その 他 一 般 配 線 配 管 インターホン 修 理 及 び 取 替 なお 以 下 の 項 目 は 除 外 となっています 1 意 匠 部 分 (カゴ 床 敷 居 ドア 三 方 枠 その 他 )の 清 掃 塗 装 メッ キ 直 し 修 理 及 び 取 替 2シリンダー ポンプ ユニット 関 係 カーライトカバー インジケーター カバー 等 意 匠 部 分 の 修 理 取 替 工 事 塗 装 並 びにメッキ 直 し 3 巻 上 機 電 動 機 駆 動 機 等 それぞれの 機 器 の 一 式 取 替 4 所 有 者 管 理 者 又 は 使 用 者 の 不 注 意 又 は 不 適 切 な 使 用 管 理 その 他 弊 社 の 責 によらない 事 由 によって 生 じた 修 理 又 は 取 替 5 昇 降 路 周 辺 壁 並 びに 家 屋 部 分 の 改 修 6 修 理 取 替 の 装 置 機 器 の 搬 出 入 に 必 要 な 建 築 関 係 工 事 その 他 設 備 工 事 (3)エレベーターの2012 年 問 題 エレベーターのメーカーが 製 造 中 止 からおおむね25 年 以 上 経 過 した 機 種 に ついて 保 守 部 品 の 供 給 を 停 止 する と 相 次 ぎ 発 表 しています 供 給 を 止 めると した 期 限 は2012( 平 成 24) 年 が 多 いため 2012 年 問 題 と 言 われていま す 部 品 供 給 が 止 まるのは 発 電 機 やモーターなど 基 幹 装 置 の 部 品 で 故 障 すれば エレベーターは 使 えなくなります 日 本 エレベーター 協 会 によると 国 内 のエ レベーター 台 数 は 約 66 万 台 把 握 できない 分 を 含 めると70 万 台 を 超 えるそう です 供 給 停 止 の 対 象 台 数 は 明 確 ではありませんが 数 万 台 程 度 が 今 後 数 年 で 6

8 部 品 切 れに 陥 るようです 製 造 中 止 から 長 い 期 間 が 過 ぎ 必 要 な 機 材 や 設 備 技 術 者 の 確 保 も 困 難 供 給 継 続 は 限 界 に 達 した と 業 界 最 大 手 で 最 初 に 供 給 停 止 を 表 明 した 三 菱 電 機 と 系 列 の 保 守 会 社 である 三 菱 電 機 ビルテクノサービスは 説 明 しています 各 メーカー や 系 列 保 守 会 社 は 供 給 停 止 を 機 に エレベーターをリニューアルするように 顧 客 であるビルのオーナーやマンション 管 理 組 合 などに 呼 びかけています 顧 客 側 が 部 品 切 れ 後 も 使 用 を 続 ける 場 合 保 守 契 約 を 打 ち 切 る という 方 針 を 打 ち 出 しているのは 三 菱 ビルテクノで 苦 渋 の 決 断 だが 安 全 が 第 一 重 要 部 品 が 入 手 できない 状 態 では 無 責 任 な 契 約 はできない と 話 しています エレベーターをめぐっては 平 成 18 年 6 月 に 東 京 都 港 区 のマンションで 男 子 高 校 生 がカゴと 建 物 の 間 に 挟 まれて 死 亡 するなど 事 故 が 相 次 ぎました 年 9 月 には 従 来 の 安 全 装 置 に 加 え 扉 が 開 いた 状 態 では 動 作 しないようにす る 装 置 の 取 り 付 けを 義 務 づけた 改 正 建 築 基 準 法 施 行 令 が 施 行 され 各 社 が 更 新 を 推 奨 する 背 景 にはそんな 事 情 もあります 部 品 が 供 給 停 止 になった 装 置 だけを 入 れ 替 える 手 段 もありますが 必 ずうまく 動 作 するとは 限 りません もしエレベーター 全 体 を 買 い 替 えるなら1 千 万 円 単 位 の 費 用 が 必 要 です 更 新 を 迫 られる 側 にとっては 大 きな 出 費 です エレベーターは 何 年 くらいで 更 新 すべきなのか? 税 務 上 の 法 定 償 却 耐 用 年 数 は17 年 ですが 物 理 的 な 耐 用 年 数 に 決 まりはありません 各 メーカーは 2 0~25 年 を 目 安 に 掲 げており 国 交 省 が 平 成 20 年 に 策 定 したマンション 長 期 修 繕 計 画 のガイドラインも おおよその 目 安 として 30 年 を 示 しています 実 際 にはそれ 以 上 の 間 安 全 に 稼 働 しているケースも 多 く 一 概 には 言 えないよ うです メーカー 系 より 安 い 保 守 代 金 でシェアを 伸 ばし 部 品 の 融 通 などでメーカー 系 と 不 仲 と 言 われる 独 立 系 保 守 業 者 は どう 見 ているのでしょうか 業 界 団 体 エレベーター 保 守 事 業 協 同 組 合 は 30 年 も 部 品 を 持 ち 続 けるのは 難 しい やむを 得 ない 判 断 だ と 供 給 停 止 に 理 解 を 示 しています (4)メーカー 系 と 独 立 系 のメンテナンス 及 びリニューアル 工 事 の 費 用 の 比 較 1メンテナンス 費 用 メーカー 系 と 独 立 系 において 人 件 費 管 理 費 事 務 所 経 費 を 同 等 としても 次 表 のようにメンテナンス 費 用 にはっきりした 差 が 生 まれます これは 独 立 系 メンテナンス 会 社 は 開 発 費 がない 事 と 在 庫 を 多 く 持 たないことにより ます 7

9 項 目 メーカー 系 独 立 系 人 件 費 管 理 費 事 務 所 経 費 在 庫 管 理 費 開 発 費 50 0 合 計 費 用 を 比 較 すると(19:10)となります 2リニューアル 工 事 10 階 建 のマンションのリニューアル 工 事 の 概 算 費 用 について 比 較 してみる と 次 表 のようになります 工 事 種 別 メーカー 系 独 立 系 全 撤 去 リニューアル ( 工 期 40 日 程 度 ) 1,500 万 円 1,200 万 円 準 撤 去 リニューアル ( 工 期 30~40 日 程 度 ) 1,200 万 円 1,000 万 円 全 撤 去 リニューアル ( 工 期 7 日 程 度 ) 900 万 円 600 万 円 3 エレベーターの 安 全 対 策 平 成 21 年 9 月 エレベーターの 安 全 に 係 る 技 術 基 準 の 見 直 しが 行 われ 建 築 基 準 法 施 行 令 規 則 及 び 建 築 基 準 法 施 行 令 の 一 部 改 正 が 行 われました (1) 改 正 の 主 な 内 容 1 戸 開 走 行 保 護 装 置 の 義 務 付 け(いわゆるブレーキの 二 重 化 ) エレベーターの 駆 動 装 置 や 制 御 器 に 故 障 が 生 じ かご 及 び 昇 降 路 のすべて の 出 入 口 の 戸 が 閉 じる 前 にかごが 昇 降 したときなどに 自 動 的 にかごを 制 止 する 安 全 装 置 の 設 置 を 義 務 付 けました エレベーターの 扉 が 開 いたまま 走 行 してしまう 戸 開 走 行 は 挟 まれ 事 故 など 人 命 に 関 わる 重 大 なトラブルになります 法 改 正 が 行 われ 駆 動 装 置 故 障 対 応 としてブレーキの 二 重 化 また 制 御 器 故 障 対 応 として 戸 開 走 行 を 検 出 してエレ ベーターを 制 止 する 安 全 回 路 を 別 回 路 とした 戸 開 走 行 保 護 装 置 の 設 置 が 義 務 づけられました 挟 まれ 防 止 のクリアランスとして 上 昇 時 では 扉 が 開 いた 状 態 でかご 室 の 床 から 乗 り 場 の 扉 上 部 が 1000mm 下 降 時 で 乗 り 場 の 敷 居 からかご 室 の 扉 上 部 と の 間 が 1000mm を 下 回 ることがないように 制 止 しなければなりません また 転 8

10 落 事 故 防 止 のため 上 昇 時 乗 り 場 の 敷 居 とかご 室 のすき 間 が 110mm 以 上 になら ないよう 制 御 します 挟 まれ 防 止 天 井 クリアランス 1000mm 以 上 カゴ 転 倒 防 止 クリアランス 110mm 以 下 床 面 天 井 挟 まれ 防 止 クリアランス 1000mm 以 上 カゴ 床 面 2 地 震 時 管 制 運 転 装 置 の 設 置 義 務 付 け 地 震 等 による 揺 れを 検 知 し 自 動 的 にかごを 昇 降 路 の 出 入 口 の 戸 の 位 置 に 停 止 させ かつ 当 該 かごの 出 入 口 の 戸 及 び 昇 降 路 の 出 入 口 の 戸 を 開 くこと ができる 安 全 装 置 の 設 置 を 義 務 付 けました 地 震 には 本 震 (S 波 )と 初 期 微 動 (P 波 )があり S 波 にいたるまでの P 波 の 段 階 でわずかな 揺 れを 感 知 し 自 動 的 に 最 寄 り 階 へ 救 出 運 転 を 行 う 装 置 を 設 置 す ることが 義 務 づけられています さらに 予 備 電 源 を 設 けることも 必 須 となり 地 震 により 停 電 した 時 にも 最 寄 り 階 に 着 床 して 避 難 できるなど 地 震 停 電 に 強 いエレベーターへと 再 生 します 利 用 者 の 安 全 確 保 を 最 優 先 することが 不 可 欠 となりました 9

11 3その 他 エレベーターの 安 全 対 策 の 強 化 を 図 るための 安 全 に 係 る 技 術 基 準 の 明 確 化 を 行 いました (2) 既 存 不 適 格 この 改 正 により 建 築 基 準 法 第 12 条 に 基 づく 年 1 回 の 定 期 検 査 を 行 うエレベ ーターで 戸 開 走 行 保 護 装 置 などのもうけられていないエレベーターについては すべて 既 存 不 適 格 の 判 定 となります 例 えば 20 年 前 の 建 築 基 準 法 に 基 づいて 建 築 された 建 物 は 現 在 の 法 令 の 規 定 は 適 用 されません したがって 現 在 使 用 しているエレベーターは 引 き 続 き 使 用 することができますが 既 存 不 適 格 要 是 正 です 要 是 正 とは 修 理 や 部 品 の 交 換 等 により 是 正 をすることが 必 要 な 状 態 であり 報 告 を 受 けた 特 定 行 政 庁 が 所 有 者 等 に 対 して 是 正 を 促 すものです また 確 認 申 請 を 必 要 とする 改 修 工 事 の 際 は 現 行 法 令 に 適 合 することが 求 められます (3)エレベーターの 閉 じ 込 め 防 止 エレベーターは 機 械 ですので 故 障 することがあります 故 障 をすると 場 合 によ っては 乗 客 がカゴの 中 に 閉 じ 込 められることがあります 閉 じ 込 められると 救 出 が 必 要 となります 平 常 時 であれば 保 守 会 社 やレスキュー 隊 により1 時 間 以 内 で 救 出 可 能 です 震 災 時 に 長 時 間 の 閉 じ 込 めが 発 生 しています 2005 年 7 月 千 葉 県 北 西 部 地 震 78 件 2011 年 3 月 東 日 本 大 震 災 65 件 共 に 首 都 圏 で 発 生 していて 救 出 が 問 題 となっています 千 葉 県 北 西 部 地 震 では 閉 じ 込 めからの 救 出 活 動 は 消 防 やエレベーター 保 守 会 社 により 行 われましたが そもそも 閉 じ 込 めの 覚 知 に 最 大 85 分 かかったケー スが 報 告 されています また 救 出 までに 最 大 で185 分 かかったケースも 報 告 されています 火 災 などによる 二 次 災 害 の 発 生 等 を 考 えれば 閉 じ 込 め 事 故 の 発 生 を 可 能 な 限 り 少 なくし かつ 発 生 した 場 合 にはこれを 迅 速 に 覚 知 救 出 する 必 要 があります これらの 閉 じ 込 め 防 止 対 策 として 前 述 した 戸 開 走 行 保 護 装 置 と 地 震 時 管 制 運 転 装 置 の 設 置 が 有 効 です 以 上 参 考 文 献 : 一 般 社 団 法 人 日 本 エレベーター 協 会 ホームページからの 画 像 を 使 用 10

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