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1 住 宅 市 場 データブック 2014 年 9 月

2 注 意 事 項 本 資 料 は ケネディクス レジデンシャル 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 と 言 います)の 市 況 分 析 等 のための 情 報 提 供 のみを 目 的 として 作 成 されたものであり 本 投 資 法 人 の 投 資 証 券 その 他 特 定 の 商 品 についての 投 資 の 募 集 勧 誘 営 業 等 を 目 的 としたもの のではありません 投 資 を 行 う 際 には 投 資 家 ご 自 身 の 判 断 と 責 任 で 投 資 なさるようお 願 い 致 します 本 資 料 には 第 三 者 が 公 表 するデータ 指 標 等 をもとにケネディクス 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社 ( 以 下 本 資 産 運 用 会 社 と 言 います)が 作 成 した 図 表 データ 等 が 含 まれて います また これらに また 対 する 本 資 産 運 用 会 社 の 現 時 点 での 分 析 判 断 その 他 見 解 に 関 する 記 載 が 含 まれています 本 資 料 の 内 容 に 関 しては 万 全 を 期 しておりますが その 内 容 の 正 確 性 及 び 確 実 性 を保 証 するものではありません また 本 資 産 運 用 会 社 の 分 析 判 断 等 については 本 資 産 運 用 会 社 の 現 在 の 見 解 を 示 したものであり 予 告 なしにその 内 容 が 変 更 又 は 廃 止 される 場 合 がありますので あらかじめご 了 承 ください 第 三 者 が 公 表 するデータ 指 標 等 の 正 確 性 について 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 は 一 切 の 責 任 を 負 いかねます 今 後 本 資 料 の 内 容 に 重 要 な 訂 正 があった 場 合 は 本 投 資 法 人 のホームページに 訂 正 版 を 掲 載 する 予 定 です 1

3 1. 経 済 動 向 一 般 (マクロ) 2. 物 件 動 向 (モノ) (a) 経 済 動 向 1 景 況 関 連 実 質 GDP 成 長 率 とTOPIX 消 費 者 物 価 指 数 (コアCPI)( 前 年 同 月 比 ) 消 費 者 物 価 指 数 (コアコアCPI)( 前 年 同 月 比 ) 2 収 支 関 連 雇 用 環 境 住 宅 費 支 出 割 合 の 推 移 3 経 済 動 向 と 民 営 家 賃 消 費 者 物 価 指 数 ( 前 年 比 )と 民 営 家 賃 ( 前 年 比 )の 推 移 民 営 家 賃 ( 前 年 比 )と 各 指 標 との 相 関 関 係 (a) 需 要 動 向 1 人 口 推 移 東 京 23 区 及 び 主 要 な 地 方 政 令 指 定 都 市 における 転 入 超 過 数 の 推 移 居 住 人 口 対 前 年 比 推 移 年 齢 区 分 別 人 口 の 推 移 2 世 帯 数 推 移 家 族 類 型 別 世 帯 数 の 推 移 住 宅 居 住 主 世 帯 数 及 び 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 ) 主 世 帯 数 の 推 移 日 本 国 内 の 住 宅 ストック 延 べ 面 積 区 分 別 の 持 家 一 般 世 帯 数 及 び 民 営 借 家 一 般 世 帯 数 の 比 較 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 )の 世 帯 人 員 別 主 世 帯 数 と 延 べ 面 積 別 住 宅 数 の 内 訳 3 持 家 比 率 年 齢 別 持 家 比 率 の 推 移 持 家 世 帯 の 年 齢 層 比 率 の 推 移 (b) 供 給 動 向 1 新 規 着 工 戸 数 賃 貸 マンション 着 工 戸 数 の 推 移 分 譲 マンション 及 び 一 戸 建 て 着 工 戸 数 の 推 移 2 住 戸 タイプ 別 供 給 動 向 東 京 23 区 間 取 り 別 新 築 パーセン テージの 推 移 1 都 3 県 間 取 り 別 新 築 供 給 数 推 移 3 建 築 コストの 推 移 建 築 費 指 数 の 推 移 ( 東 京 ) (c) 賃 貸 住 宅 ファンダメンタルズ 1J-REIT J-REITが 運 用 する 賃 貸 住 宅 のエリ ア 別 稼 働 率 の 推 移 J-REITが 運 用 する 賃 貸 住 宅 のエリ ア 別 賃 料 単 価 の 推 移 2 賃 貸 住 宅 一 般 賃 貸 住 宅 のエリア 別 住 戸 タイプ 別 の 賃 料 推 移 六 大 都 市 における 商 業 地 住 宅 地 の 市 街 地 価 格 指 数 ( 対 前 期 比 ) 住 宅 地 の 公 示 価 格 の 推 移 3. 資 金 動 向 (カネ) (a) 物 件 取 得 1J REIT J-REITの 物 件 取 得 時 の 鑑 定 キャッ プレートの 推 移 J-REITによる 不 動 産 取 得 金 額 の 推 移 2 不 動 産 投 資 家 調 査 賃 貸 住 宅 (ワンルームマンション)の 投 資 家 期 待 利 回 りの 推 移 (b)デット 環 境 1 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 2 借 入 コスト ベース 金 利 の 推 移 (c)エクイティ 環 境 1 東 証 REIT 指 数 の 推 移 東 証 REIT 指 数 の 推 移 2J-REIT 日 本 銀 行 によるJ-REIT 買 入 結 果 2

4 1 (a) 1 実 質 GDP 成 長 率 とTOPIX (%) 6.0 実 質 GDP 成 長 率 ( 左 軸 ) Topix( 右 軸 ) 1, , , , , 出 所 注 :ブルームバーグ : 実 質 GDP 成 長 率 予 想 はブルームバーグコンセンサス 3

5 1 (a) 1 消 費 者 物 価 指 数 (コアコアCPI)( 前 年 同 月 比 ) (%) 平 成 26 年 4 月 より 消 費 税 率 改 定 出 所 : 総 務 省 4

6 1 (a) 2 雇 用 環 境 (%) 7.0 完 全 失 業 率 ( 左 軸 ) 有 効 求 人 倍 率 ( 右 軸 )( 倍 ) 出 所 : 総 務 省 厚 生 労 働 省 を 基 にKENEDIX 作 成 5

7 1 (a) 2 住 宅 費 支 出 割 合 の 推 移 ( 年 平 均 月 額 ) 700,000 実 収 入 住 宅 費 住 宅 費 支 出 割 合 ( 右 軸 ) 12.0% 600, % 500, % 400, , % 200, % 100, % % 出 所 : 総 務 省 家 計 調 査 注 : 対 象 は2 人 以 上 の 世 帯 のうち 勤 労 者 世 帯 住 宅 費 は 家 賃 地 代 設 備 修 繕 維 持 土 地 家 屋 借 金 返 済 の 合 計 により 算 出 住 宅 費 支 出 割 合 は 実 収 入 に 占 める 住 宅 費 の 割 合 6

8 1 (a) 3 消 費 者 物 価 指 数 ( 前 年 比 )と 民 営 家 賃 ( 前 年 比 )の 推 移 25.0% 民 営 家 賃 ( 前 年 比 ) 消 費 者 物 価 指 数 ( 前 年 比 ) 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% % 出 所 : 総 務 省 消 費 者 物 価 指 数 注 : 消 費 者 物 価 椎 数 ( 前 年 比 ) は 食 糧 ( 酒 類 を 除 く) 及 びエネルギーを 除 く 総 合 指 数 の 対 前 年 比 を 使 用 しています 7

9 1 (a) 3 民 営 家 賃 ( 前 年 比 )と 各 指 標 との 相 関 関 係 20.0% 消 18.0% 費 16.0% 者 14.0% 物 12.0% 価 指 10.0% 0% 数 8.0% ( 前 6.0% 年 4.0% 比 ) 2.0% 60% 6.0% 消 費 者 物 価 指 数 ( 前 年 比 )との 相 関 関 係 相 関 係 数 % -2.0% 2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 民 営 家 賃 ( 前 年 比 ) 5.0% 賃 金 4.0% ( 前 3.0% 年 比 ) 2.0% 1.0% 賃 金 ( 前 年 比 )との 相 関 関 係 相 関 係 数 % -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 1.0% 民 営 家 賃 ( 前 年 比 ) 12.0% 住 宅 ローン 金 利 との 相 関 関 係 相 関 係 数 10.0% 0.87 住 宅 8.0% ロー ー 60% 6.0% ン 金 4.0% 利 2.0% 0.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 民 営 家 賃 ( 前 年 比 ) 居 住 専 用 建 築 物 工 事 費 予 定 額 平 米 単 価 ( 前 年 比 )との 相 関 関 係 居 40.0% 0% 住 35.0% 専 平 用 30.0% 米 建 単 築 25.0% 価 物 20.0% ( 前 工 事 15.0% 相 関 年 係 数 比 費 10.0% ) 予 0.60 定 5.0% 額 0.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 5.0% 民 営 家 賃 ( 前 年 比 ) 出 所 注 2.0% : 総 務 省 消 費 者 物 価 指 数 厚 生 労 働 省 賃 金 構 造 基 本 統 計 調 査 日 本 銀 行 金 融 経 済 月 報 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 : 上 記 グラフは 1971 年 から2013 年 までの 期 間 のデータに 基 づいて 作 成 しています 但 し 賃 金 との 相 関 関 係 についてはデータが 入 手 可 能 である1989 年 から2013 年 までの 期 間 の データに 基 づいて 作 成 しています 8

10 2 (a) 1 東 京 23 区 及 び 主 要 な 地 方 政 令 指 定 都 市 における 転 入 超 過 数 の 推 移 ( 人 ) 70, ,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 札 幌 市 仙 台 市 東 京 23 区 名 古 屋 市 大 阪 市 広 島 市 福 岡 市 出 所 : 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 注 : 転 入 超 過 数 は 東 京 23 区 及 び 主 要 な 地 方 政 令 指 定 都 市 のそれぞれにおいて 転 入 者 数 から 転 出 者 数 を 差 し 引 いた 数 をいいます 9

11 2 (a) 1 居 住 人 口 対 前 年 比 推 移 東 京 大 阪 名 古 屋 1.5% 東 京 都 東 京 23 区 1.0% 1.5% 1.0% 大 阪 府 大 阪 市 1.5% 愛 知 県 名 古 屋 市 1.0% 05% 0.5% 05% 0.5% 05% 0.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.5% 0.5% 0.5% 1.0% 1.0% 1.0% その 他 地 方 主 要 都 市 1.5% 北 海 道 札 幌 市 1.0% 1.5% 宮 城 県 仙 台 市 1.0% 1.5% 広 島 県 広 島 市 1.0% 1.5% 福 岡 県 福 岡 市 1.0% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.5% 05% 0.5% 05% 0.5% 05% 0.5% 05% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 出 所 : 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 に 基 づく 人 口 人 口 動 態 及 び 世 帯 数 調 査 注 : 居 住 人 口 の 推 移 は 総 務 省 住 民 基 本 台 帳 人 口 移 動 報 告 の 各 年 3 月 末 現 在 における 人 口 を 前 年 比 で 表 示 しています また 2006 年 に 住 民 基 本 台 帳 における 転 出 時 期 の 取 扱 いが 変 更 されています 2013 年 より 調 査 対 象 に 住 民 基 本 台 帳 法 の 適 用 対 象 となった 外 国 人 が 含 まれることとなりましたが 本 分 析 は 日 本 人 に 関 する 推 移 を 表 しています 10

12 2 (a) 1 年 齢 区 分 別 人 口 の 推 移 ( 千 人 ) 140,000 実 績 65 歳 以 上 15~64 歳 0~14 歳 従 属 人 口 指 数 推 計 100% 120,000 80% 100,000 80,000 60% 60,000 40% 40,000 20% 20, % 出 所 : 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 日 本 の 将 来 推 計 人 口 注 : 従 属 人 口 指 数 は 年 少 人 口 と 老 齢 人 口 の 合 計 値 を 生 産 年 齢 人 口 で 除 したものをいいます 推 計 は 出 生 中 位 ( 死 亡 中 位 ) 推 計 11

13 2 (a) 2 家 族 類 型 別 世 帯 数 の 推 移 ( 千 世 帯 ) 60,000 実 績 推 計 単 独 世 帯 核 家 族 世 帯 その 他 世 帯 世 帯 総 数 50,000 40,000 30,000 20,000 10, 出 所 : 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 日 本 の 世 帯 数 の 将 来 推 計 ( 全 国 推 計 ) (2013( 平 成 25) 年 1 月 推 計 ) 12

14 2 (a) 2 住 宅 居 住 主 世 帯 数 及 び 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 ) 主 世 帯 数 の 推 移 ( 万 世 帯 ) 6,000 住 宅 居 住 主 世 帯 数 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 ) 主 世 帯 数 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 ) 主 世 帯 数 割 合 ( 右 軸 ) 25% 5,000 18% 20% 20% 4,000 15% 16% 15% 3,000 12% 9% 10% 2,000 1,000 5% % 出 所 : 総 務 省 統 計 局 住 宅 土 地 統 計 調 査 総 務 省 統 計 局 住 宅 統 計 調 査 但 し 2013 年 の 数 値 は 速 報 版 注 1 : 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 ) 主 世 帯 数 割 合 は 各 年 の 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 ) 主 世 帯 数 を 住 宅 居 住 主 世 帯 数 で 除 して 算 出 しています 注 2 : 主 世 帯 は 1 住 宅 に1 世 帯 が 住 んでいる 場 合 にはその 世 帯 を 主 世 帯 とし 1 住 宅 に22 世 帯 以 上 住 んでいる 場 合 には そのうちの 主 な 世 帯 を 主 世 帯 としたものです 13

15 2 (a) 2 日 本 国 内 の 住 宅 ストック 借 家 :36.4% 民 営 :28.7% 共 同 住 宅 非 木 造 :19.6% その 他 :9.1% 持 ち 家 :63.6% % その 他 :7.7% 住 宅 総 数 :52,103,800 戸 民 営 借 家 ( 共 同 住 宅 非 木 造 ) 総 数 : 9,917,500 戸 出 所 : 総 務 省 統 計 局 平 成 25 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 速 報 版 ) 注 : 数 値 に 空 き 家 は 含 まれません 14

16 2 (a) 2 延 べ 面 積 区 分 別 の 持 家 一 般 世 帯 数 及 び 民 営 借 家 一 般 世 帯 数 の 比 較 ( 万 世 帯 ) 800 持 家 民 営 借 家 ~19m2 20~29m2 30~39m2 40~49m2 50~59m2 60~69m2 70~79m2 80~89m2 90~99m2 100~119m2 120~149m2 150m2 以 上 出 所 : 総 務 省 統 計 局 平 成 22 年 国 勢 調 査 注 : 延 べ 面 積 は 住 宅 の 床 面 積 の 合 計 をいいます 以 下 同 じです 一 般 世 帯 は 住 民 と 生 計 を 共 にしている 間 借 りの 単 身 者 下 宿 や 会 社 の 寄 宿 舎 独 身 寮 に 住 む 単 身 者 をいいます 15

17 2 (a) 2 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 )の 世 帯 人 員 別 主 世 帯 数 と 延 べ 面 積 別 住 宅 数 の 内 訳 世 帯 人 員 別 主 世 帯 数 876 万 1 人 世 帯 527 万 2 人 以 上 の 世 帯 349 万 延 べ 面 積 別 住 宅 数 876 万 49m² 以 下 624 万 50m² 以 上 252 万 出 所 : 総 務 省 統 計 局 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 注 : 民 営 借 家 共 同 住 宅 ( 非 木 造 )の 延 べ 面 積 別 住 宅 数 に 空 き 家 は 含 まれていません 16

18 2 (a) 3 年 齢 別 持 家 比 率 の 推 移 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 25 歳 未 満 25~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60 歳 以 上 総 数 20% 10% 0% 出 所 : 総 務 省 統 計 局 住 宅 土 地 統 計 調 査 但 し 2013 年 の 数 値 は 速 報 版 注 : 家 計 を 主 に 支 える 者 の 年 齢 により 分 類 しています 17

19 2 (a) 3 持 家 世 帯 の 年 齢 層 比 率 の 推 移 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 60 歳 以 上 50~59 歳 40~49 歳 30~39 歳 25~29 歳 25 歳 未 満 20% 10% 0% 出 所 : 総 務 省 統 計 局 住 宅 土 地 統 計 調 査 但 し 2013 年 の 数 値 は 速 報 版 注 : 家 計 を 主 に 支 える 者 の 年 齢 により 分 類 しています 18

20 2 (b) 1 賃 貸 マンション 着 工 戸 数 の 推 移 ( 千 戸 ) 出 所 : 国 土 交 通 省 総 合 政 策 局 情 報 安 全 調 査 課 建 設 統 計 室 住 宅 着 工 統 計 注 : 賃 貸 マンション 着 工 戸 数 は 全 国 の 貸 家 共 同 住 宅 のうち 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 骨 造 コンクリートブロック 造 のそれぞれの 着 工 戸 数 を 集 計 した 値 です 19

21 2 (b) 1 分 譲 マンション 及 び 一 戸 建 て 着 工 戸 数 の 推 移 分 譲 マンション 一 戸 建 て ( 千 戸 ) 300 ( 千 戸 ) 出 所 : 国 土 交 通 省 総 合 政 策 局 情 報 安 全 調 査 課 建 設 統 計 室 住 宅 着 工 統 計 注 : 分 譲 マンション 着 工 戸 数 は 全 国 の 分 譲 住 宅 共 同 住 宅 のうち 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 骨 造 コンクリートブロック 造 のそれぞれの 着 工 戸 数 を 集 計 した 値 で す 一 戸 建 て 着 工 戸 数 は 全 国 の 持 家 一 戸 建 及 び 分 譲 住 宅 一 戸 建 のうち 木 造 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 骨 造 コンクリートブロック 造 のそれぞれの 着 工 戸 数 を 集 計 した 値 です 20

22 2 (b) 2 東 京 23 区 間 取 り 別 新 築 パーセンテージの 推 移 100% ワンル ルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 分 析 : 株 式 会 社 タス データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 21

23 2 (b) 2 1 都 3 県 間 取 り 別 新 築 供 給 数 推 移 ( 戸 ) ワンル ルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 250, , , ,000 50, 分 析 : 株 式 会 社 タス データ 提 供 :アットホーム 株 式 会 社 注 :1 都 3 県 は 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 を 表 しています 22

24 2 (b) 3 建 築 費 指 数 の 推 移 ( 東 京 ) 集 合 住 宅 ( 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート) 集 合 住 宅 ( 鉄 筋 コンクリート) 集 合 住 宅 ( 鉄 骨 ) 年 1 月 2005 年 4 月 2005 年 7 月 2005 年 10 月 2006 年 1 月 2006 年 4 月 2006 年 7 月 2006 年 10 月 2007 年 1 月 2007 年 4 月 2007 年 7 月 2007 年 10 月 2008 年 1 月 2008 年 4 月 2008 年 7 月 2008 年 10 月 2009 年 1 月 2009 年 4 月 2009 年 7 月 2009 年 10 月 2010 年 1 月 2010 年 4 月 2010 年 7 月 2010 年 10 月 2011 年 1 月 2011 年 4 月 2011 年 7 月 2011 年 10 月 2012 年 1 月 2012 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 2013 年 1 月 2013 年 4 月 2013 年 7 月 2013 年 10 月 2014 年 1 月 2014 年 4 月 2014 年 7 月 出 所 : 一 般 財 団 法 人 建 設 物 価 調 査 会 建 築 費 指 数 注 :2005 年 を 基 準 年 とし 住 宅 に 係 る 構 造 別 の 工 事 原 価 ( 純 工 事 費 + 現 場 経 費 ( 現 場 管 理 費 ))を 指 数 化 しています 23

25 2 (c) 1 J REITが 運 用 する 賃 貸 住 宅 のエリア 別 稼 働 率 の 推 移 100.0% 都 心 3 区 東 京 23 区 名 古 屋 大 阪 福 岡 合 計 95.0% 準 確 定 値 及 び 速 報 値 90.0% 85.0% 80.0% 2004 年 5 月 2005 年 5 月 2006 年 5 月 2007 年 5 月 2008 年 5 月 2009年 5 月 2010 年 5 月 2011 年 5 月 2012 年 5 月 2013 年 5 月 出 所 :ARES J REIT Property Database ( 旧 AJPI) 注 :2014 年 1 月 決 算 分 まで (2013 年 7 月 まで 確 定 値, 2013 年 8 月 は 準 確 定 値, 2013 年 9 月 2014 年 1 月 は 速 報 値 ) 都 心 3 区 は 千 代 田 区 中 央 区 及 び 港 区 をいいます 24

26 2 (c) 1 J REITが 運 用 する 賃 貸 住 宅 のエリア 別 賃 料 単 価 の 推 移 ( 千 円 /m2) 6.00 都 心 3 区 東 京 23 区 名 古 屋 大 阪 福 岡 合 計 5.00 準 確 定 値 及 び 速 報 値 年 5 月 2005 年 5 月 2006 年 5 月 2007 年 5 月 2008 年 5 月 2009年 5 月 2010 年 5 月 2011 年 5 月 2012 年 5 月 2013 年 5 月 出 所 :ARES J REIT Property Database ( 旧 AJPI) 注 :2014 年 1 月 決 算 分 まで (2013 年 7 月 まで 確 定 値, 2013 年 8 月 は 準 確 定 値, 2013 年 9 月 2014 年 1 月 は 速 報 値 ) 都 心 3 区 は 千 代 田 区 中 央 区 及 び 港 区 をいいます 25

27 2 (c) 2 賃 貸 住 宅 のエリア 別 住 戸 タイプ 別 の 賃 料 推 移 東 京 23 区 総 合 シングル コンパクト (18m2 以 上 30m2 未 満 ) (30m2 以 上 60m2 未 満 ) (60m2 以 上 100m2 未 満 ) 名 古 屋 市 ファミリー Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 125 大 阪 市 125 福 岡 市 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 出 所 : 株 式 会 社 三 井 住 友 トラスト 基 礎 研 究 所 及 びアットホーム 株 式 会 社 マンション 賃 料 インデックス 26

28 2 (c) 2 六 大 都 市 における 商 業 地 住 宅 地 の 市 街 地 価 格 指 数 ( 対 前 期 比 ) 15 商 業 地 住 宅 地 年 03 月 2008 年 03 月 2009 年 03 月 2010 年 03 月 2011 年 03 月 2012 年 03 月 2013 年 03 月 2014 年 03 月 出 所 : 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 市 街 地 価 格 指 数 全 国 木 造 建 築 費 指 数 注 : 東 京 区 部 横 浜 名 古 屋 京 都 大 阪 神 戸 の 六 大 都 市 の 平 均 指 数 を 示 しています 27

29 2 (c) 2 住 宅 地 の 公 示 価 格 の 推 移 (%) 8.0 東 京 圏 大 阪 圏 名 古 屋 圏 三 大 都 市 圏 平 均 出 所 : 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 地 価 調 査 課 公 示 価 格 年 別 変 動 率 28

30 3 (a) 1 J REITの 賃 貸 住 宅 取 得 時 における 鑑 定 キャップレートの 推 移 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 50% 5.0% 4.5% 4.0% 2003 年 1 月 2004 年 1 月 2005 年 1 月 2006 年 1 月 2007 年 1 月 2008 年 1 月 2009 年 1 月 2010 年 1 月 2011 年 1 月 2012 年 1 月 2013 年 1 月 2014 年 1 月 出 所 注 :J REIT 開 示 資 料 を 基 にKENEDIX 作 成 : 鑑 定 キャップ レートは 物 件 取 得 時 の 鑑 定 評 価 にて 採 用 されている 還 元 利 回 り ピンク 色 の 線 は 次 数 5の 近 似 曲 線 を 表 しています 29

31 3 (a) 1 J REITによる 不 動 産 取 得 金 額 の 推 移 ( 十 億 円 ) 900 賃 貸 住 宅 その 他 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 出 所 :J REIT 開 示 資 料 を 基 にKENEDIX 作 成 30

32 3 (a) 2 賃 貸 住 宅 (ワンルームマンション)の 投 資 家 期 待 利 回 りの 推 移 8.5% 東 京 ( 城 南 地 区 ) 大 阪 名 古 屋 福 岡 札 幌 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 55% 5.5% 5.0% 4.5% 出 所 : 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 不 動 産 投 資 家 調 査 31

33 3 (b) 1 金 融 機 関 の 貸 出 態 度 40 不 動 産 業 ( 大 企 業 ) 不 動 産 業 ( 中 堅 企 業 ) 不 動 産 業 ( 中 小 企 業 ) 不 動 産 業 ( 全 規 模 合 計 ) 出 所 : 日 本 銀 行 調 査 統 計 局 短 観 ( 業 種 別 計 数 ) 32

34 3 (b) 2 ベース 金 利 の 推 移 1.00 全 銀 協 日 本 円 TIBOR(1MONTH) 全 銀 協 日 本 円 TIBOR(3MONTH) 年 8 月 2005 年 8 月 2006 年 8 月 2007 年 8 月 2008 年 8 月 2009 年 8 月 2010 年 8 月 2011 年 8 月 2012 年 8 月 2013 年 8 月 出 所 :ブルームバーグ 33

35 3 (c) 1 東 証 REIT 指 数 の 推 移 2,500 東 証 REITオフィス 指 数 東 証 REIT 住 宅 指 数 東 証 REIT 商 業 物 流 等 指 数 東 証 REIT 指 数 2,000 1,500 1, 年 4 月 2012 年 7 月 2012 年 10 月 2013 年 1 月 2013 年 4 月 2013 年 7 月 2013 年 10 月 2014 年 1 月 2014 年 4 月 2014 年 7 月 出 所 :ブルームバーグ 34

36 3 (c) 2 日 本 銀 行 によるJ REIT 買 入 結 果 ( 億 円 ) 1,800 買 入 額 累 計 買 入 枠 1,600 1,400 1,200 1, 出 所 : 日 本 銀 行 金 融 市 場 局 指 数 連 動 型 上 場 投 資 信 託 受 益 権 (ETF)および 不 動 産 投 資 法 人 投 資 口 (REIT)の 買 入 結 果 35

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