問 1 正解 3 [ 代理 ] 1) 正しい 売買契約の締結の代理権には 特段の事情がない限り 契約の相手方から取り消しの意思表示を受領する権限を含むとされています ( 最判昭 ) 代理人がした契約であれば その代理人に対して契約取消しの意思表示も行っても有効であるということです 3)

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1 問 1 [ 代理 ] 正しい 売買契約の締結の代理権には 特段の事情がない限り 契約の相手方から取り消しの意思表示を受領する権限を含むとされています ( 最判昭 代理人がした契約であれば その代理人に対して契約取消しの意思表示も行っても有効であるということです を取得することになります ( 最判昭 ) 動産の場合には即時取得という制度があり 取引行為によって善意無過失に動産の占有を開始した場合には所有権を取得することができます しかし 不動産取引には適用がありません 誤り 原則として所有権は売買契約締結時に移転します ( 民法 176 条 ) ただし 判例では所有権の移転が将来なされる特約がある場合にはそれに従うとしています ( 最判昭 ) 本肢では 代金の完済までは丙土地の所有権は移転しない 特約があるため 所有権の移転は代金の完済時となります 正しい 委任による代理人 ( 任意代理 ) の場合 1 本人から許諾を得たとき または 2 やむを得ない 事情があるときに限り 復代理人 ( 代理人の代理人 ) を選任することができます ( 民法 104 条 ) やむ を得ない事情があるときにも復代理人の選任が可能です [ 正しい ] 契約を取り消した場合 その契約は初めから無効であったものとみなされます 契約の効 力が生じていないことになるので 契約前の状態に戻って 丁土地の所有権は A に復帰します ( 民法 121 条 ) [ 誤り ] 委任による代理人には 委任事務を処理するに当たって受け取った金銭等を委任者に引き渡す義務がある一方 復代理人は 代理人だけなく本人に対して代理人としての義務を直接負うので 復代理人には委任者である代理人及び本人への引渡し義務が併存することになります ( 民法 646 条 1 項民法 106 条 2 項 ) この点が争われた裁判では 復代理人が 代理人に受領物 ( ここでは金銭 ) を引き渡したときは 本人に対する引き渡し義務をも消滅するとしています ( 最判昭 ) 正しい 夫婦は日常の家事に関する法律行為 ( 共同生活を営むうえにおいて通常必要な法律行為 ) について連帯責任を負うとされていますが この規定は実質的に 夫婦が日常家事に関する事項について他方を代理する権利を有する状態をも規定しているとされています ( 民法 761 条最判昭 ) したがって 夫婦であれば代理権授与契約がなくても 他方を代理して日常家事に関する法律行為をすることが可能です したがって誤っている記述は [3] です 問 2 [ 所有権 共有 占有権 用益物権 ] 誤り 時効の効果は時効の起算日にさかのぼって生じます 取得時効であれば占有を開始した日 消滅時効であれば起算事由が生じた日です ( 民法 144 条 ) したがって Bは取得時効の完成時ではなく 占有を開始した日に所有権を取得したことになります 誤り 乙建物の所有者はAではなくCです 不動産取引には即時取得の制度はありませんから 無権利者であるAと売買契約をしたBが乙建物の所有権を取得することはできません ここでBの善意無過失は関係ありません 本肢のケースは他人物売買となり 売主 AにはCから乙建物を取得して買主 Bに引き渡す義務が生じます 他人物売買では売主が真の所有者から売買目的物の所有権を取得した際に 当然に買主に所有権が移転します よって もし売主 AがCから所有権の譲渡を受けたときは 買主 Bはそのときに所有権 したがって正しい記述は [4] です 問 3 [ 所有権 共有 占有権 用益物権 ] 正しい 判例の通り 共有者は他の共有者との協議に基づかず 排他的に支配することはできません 共有者の一部の者から 権限を主張することはできない を参照 正しい 判決文の通り 明け渡しを請求することはできません 現にする占有がこれを 明け渡しを請求することはできない を参照 [ 誤り ] 判決文には 現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権限を有する となっています よって この判決文の通り 建物全体を占有しようする権限を主張することはできません 正しい 本問は判決文に記載はありません しかし 民法 255 条により 共有者の一人が その持分を放棄したとき 又は死亡して相続人がないときは その持分は 他の共有者に帰属する と定められています したがって誤っている記述は [3] です 問 4 法改正により不成立となった問題なので省略 問 5 [ 売買契約 ]

2 誤り 通常は 売買目的物の引渡しと代金の支払いは同時履行の関係にあります よって 本件の場合も同様に Aから自動車の引き渡しを受ける際に代金を支払います ( 民法 533 条 ) 誤り 契約不適合を担保すべき責任は売買契約の売主が負う責任です よって 売買を媒介したBに対して追及することはできません ( 民法 562 条 ) 誤り 限定承認は 相続人全員で行う必要があります また 1 人が限定承認を申し出た場合でも 全員が限定承認をするとみなされることはありません ( 民法 923 条 ) 限定承認とは 相続によって得た財産の限度においてのみ被相続人の債務を相続する方式です したがって正しい記述は [3] です 誤り 手付解除は相手方が契約の履行に着手するまでに行わなくてはならないので いつでも解除で きるわけではありません C が契約の履行に着手した後は A から手付解除をすることができなくなり ます ( 民法 557 条 1 項 ) 問 7 [ その他の契約 ] [ 正しい ] 他人物売買であっても契約自体は有効に成立します( 民法 561 条 ) このとき Aは父親の自動車の所有権を取得して Cに移転する義務を負います したがって正しい記述は [4] です 問 6 [ 家族法 ] 正しい 請負人の責めに帰すべき事由によって請負契約が終了し その残工事を注文者が費用を出して行った場合 判例によれば 注文者が請負人に対して損害賠償をできるのは 未施工部分に相当する請負代金を超える額に限られます ( 最判昭 ) 例えば3,000 万円で住宅建築の請負契約をして その5 割相当部分しか完成していない ( 未施工部分 1,500 万円 ) 状態で請負契約が終了したとします その後 注文者がで残り5 割の部分を自費 2,000 万円出して完成させた場合には 請負人への損害賠償金額は 2,000 万円 -1,500 万円 =500 万円 に限られるということになります 誤り 1の場合 配偶者と子がそれぞれ1/2ずつ相続することになります ( 民法 900 条 1 号 ) そして 2のケースでは 配偶者がいないため子 2 人が法定相続人となり 相続財産を1/2ずつ分け合います ( 民法 900 条 4 号 ) よって 2つのケースにおけるBの相続分は等しくなります 正しい 注文者の責に帰すべき事由によって履行ができなくなった場合 危険負担の規定に則り請負人は請負代金全額を請求することが可能です しかし 債務を免れたことによる利益は注文者に償還しなければなりません ( 民法 536 条 2 項 ) 債務を免れたことによる利益とは 仮に建築工事では残工事にかかる労力や材料費等の価額等です 誤り 相続人となるべき人が相続開始以前に死亡した場合は 死亡した者の子が代襲相続します しかし 本ケースでは 死亡後に相続が発生しているので代襲相続は発生せず Bの配偶者 Dと子 EがB の共同相続人として遺産分割協議に参加します ( 民法 887 条 2 項 ) [ 誤り ] 契約不適合がある場合の損害賠償義務は同時履行の関係にあり 注文者の報酬支払いと同時にする必要があります ( 民法 533 条 ) よって 請負人から履行の追完に代わる損害賠償を受けていない場合は 報酬全額を支払う必要はありません ( 最判平 A の死亡前に B が死亡 本来相続人となるべき B が 被相続人 A の相続開始前に死亡しているので B の相続分は B の子 E に 単独で代襲相続される 正しい 担保責任は任意規定なので 担保責任を負わない旨の特約は有効です しかし 知りながら 告げなかった ( 請負人が悪意の ) 場合は担保責任を負う必要があります ( 民法 572 条 ) Aの死亡後にBが死亡被相続人 AからBへの相続が行われた後 Bが死亡したと考えるので Bの財産 ( 相続分 ) はその法定相続人である配偶者 Dと子 Eに共同相続される本肢のように遺産相続協議の成立前に相続人の1 人が死亡し さらに相続が発生することを 数次相続 と言います 本肢だと A BCが一次相続 B DEが二次相続です この場合 死亡した相続人の相続人も含めてAの遺産分割協議を行うことになっています したがって誤っている記述は [3] です 民法改正により 請負契約には売買契約の規定が準用されることとなりました 問 8 [ 債権総則 ] [ 正しい ] 判例によると 賃料債権は相続開始と同時に それそれの相続人が相続分に応じて分割す ることになります ( 最判平 ) よって B が取得した場合でも C がすでに受領した賃料債権を清 算する必要はありません

3 誤り 代襲相続は死亡 排除 相続欠格の 3 つのいずれかに当てはまる場合のみ発生し 相続放棄した 誤り 連帯債務者の1 人に対して生じた事由は 更改 相殺 混同を除いて他の債務者に対しても効力が生じません ( 別段の定めがある場合を除く ) これは 知っている 知らない( 善意 悪意 ) を問 場合は代襲相続できません Bが相続放棄をしているため Bの子であるEは相続人となることができません いません ( 民法 441 条 ) 履行の請求 は相対効ですから DがAに履行の請求をした場合でも BとCには履行の請求の効力は及びません 誤り Fの父であるCは相続欠格のため 代襲相続によりFが相続人となります よって相続人がDのみである本肢は誤りです [ 正しい ] 連帯債務者の1 人が債権者に対して 相殺を援用した場合は 他の債務者の連帯債務も消滅します ( 民法 439 条 1 項 ) よって AのDに対する債務とAのDに対する債権が相殺された場合 相殺された200 万円分だけBとC [ 正しい ] Bは相続放棄のため相続人になれません 同じく Bが相続放棄をしているためEも相続人にはなれません Cは相続欠格のためなれません よって残るDとFでそれぞれ1/2ずつ相続するため本肢は正解です の債務も消滅します なお A は B と C に対して求償を請求できます 誤り E の父である B は相続放棄をしているため E は相続人となることができません 誤り 時効の完成は相対効ですから 連帯債務者の 1 人のために時効が完成した場合でも他の債務者の 債務は消滅しません この場合 A 及び C の 2 人で 900 万円の債務を負うことになります したがって正しい記述は [3] です 誤り 連帯債務者の1 人が債権者に対して弁済をした時は 他の債務者に求償することができます 求償は弁済した額が自己の負担部分を超えない場合であってもできます ただし 求償できるのは他の債務者各自の負担部分についてのみです ( 民法 442 条 1 項 ) 本肢の場合 各債務者の負担割合が平等なので CはAとBに対して 100 万円 3=33.3 万円 ずつ求償を請求できます したがって正しい記述は [2] です 問 9 問 10 [ 家族法 ] [ 担保物権 ] [ 誤り ] 1 不動産質権者は質権の目的となっている不動産を使用収益できることから 設定行為に別段の定めがあるときを除き 被担保債権の利息の請求をすることができません 一方 2の抵当権者は元本のほか満期となった最後 2 年分の利息についても優先弁済を受けられます ( 民法 358 条民法 375 条 1 項 ) 記述が逆であるため 本肢は不適切です

4 正しい 不動産質権は 10 年を超える存続期間を定めることができません それに対し 抵当権の存続 期間に関する制限はありません なお 不動産質権において 10 年を超える存続期間を定めた場合でも 10 年となります ( 民法 360 条 1 項 ) りますが 契約更新がない旨の書面の事前交付は不要です ( 借地借家法 22 条 ) なお 法定更新と建物 買取請求権は強行規定ですので 普通借地権でこれらを排除する特約を定めることはできません したがって正しい記述は [2] です 正しい 不動産質権は要物契約のため 目的物の引き渡しが要件となっています しかし 抵当権は諾成契約のため引き渡しは要件ではありません ( 民法 344 条民法 369 条 1 項 ) 正しい 質権も抵当権も不動産という担保に対する物権です 不動産に関する物権の取得 喪失 変更は 登記がなければ第三者に対抗することはできないので 質権も抵当権も登記が第三者対抗要件になります ( 民法 177 条 ) したがって誤っている記述は [1] です 問 11 [ 借地借家法 ( 土地 )] 誤り 二重に賃貸をした場合は 二重譲渡のときと同じく先に対抗要件を備えた賃借人が他方に賃借権を主張することができます ( 最判昭 ) 賃貸借の目的や契約の先後は関係ないので 必ずしも先に契約したCが優先されるわけではありません 借地権の対抗要件は 1 賃借権の登記または2 借地上に建築された借地人名義の建物を登記することですから それを先に具備した方が賃借権を主張できます 仮にBが対抗要件を備えれば Cに対して土地の明渡しを請求することができます 問 12 [ 借地借家法 ( 建物 )] 誤り 更新拒絶には通知だけでは足りず正当事由が必要となります また期間満了後も継続して使用している賃借人に対して異議を述べないでいると 従前の条件で更新したとみなされます ( 借地借家法 28 条借地借家法 26 条 2 項 ) 誤り 期間の定めのある普通借家契約であっても 中途解約できる旨の特約があれば 期間内に解約申入れをすることが可能です 契約に中途解約条項がある状態で 貸主側から正当事由を備えた解約申入れがあった場合 解約申入れの日から6ヶ月を経過することで建物賃貸借は終了します 本肢のように3ヶ月と定めても 賃借人に不利な特約として強行規定により無効となります ( 借地借家法 27 条 1 項借地借家法 30 条 ) 誤り 転借が行われている場合において 原賃貸借契約が期間満了や解約の申入れにより終了するときは 建物の賃貸人 (A) が転借人 (C) にその旨を通知しなければ賃貸借の終了を転借人 (C) に対抗できません ( 借地借家法 34 条 1 項 ) [ 正しい ] 借地借家法の適用がある普通借地権の存続期間は 30 年以上と定められています ( 借地借家法 3 条 ) 30 年未満の契約は借地借家法の定めよりも借地権者に不利ですから無効となり 存続期間は30 年となります 事業用建物であれば存続期間 10 年の定期借地権とすることもできますが 本肢は居住用建物の建築が目的ですので事業用定期借地権等を選択することはできません 一方 資材置場や平置きの駐車場などのように建物の所有を目的としない土地賃貸借契約には借地借家法の適用はありませんから 民法が適用されます 民法では賃貸借の存続期間を最長 50 年としているので 契約の定めどおり存続期間は10 年となります ( 民法 604 条 ) [ 正しい ] 定期建物賃貸借では 契約に先立って契約の更新がなく 期間の満了により当該建物の賃 貸借は終了することについて書面を交付して説明しなければなりません この手続きを怠ったた場合 は 契約の更新がない旨の特約は無効となります ( 借地借家法 38 条 2 項借地借家法 38 条 3 項 ) 誤り 一定期間増額しない旨の特約があるときの増額請求を除いて 契約条件にかかわらず 当事者双方から賃料の増減額を請求できます ( 借地借家法 11 条 1 項 ) 本肢のような地代の自動増額改定特約も有効に定めることができますが 経済事情の変動等によりそれを定めるべき基礎となっていた事情が失われ 地代が不相当となった場合には 自動増額改定特約に拘束されず地代の増減額請求をすることができます ( 最判平 したがって正しい記述は [4] です 問 13 [ 区分所有法 ] 誤り 契約の更新がなく 建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには 定期借地権契約 にする必要があります 貸主から借主に対して 期間満了で終了し更新がない旨の書面をあらかじめ 交付する必要があるのは 定期建物賃貸借 の場合です 定期借地権では契約方法に関して制限はあ 正しい 区分所有法の定めにより 管理者は 少なくとも毎年 1 回集会を招集しなければなりません ( 区分所有法 34 条 2 項 )

5 [ 誤り ] 区分所有法の定めにより 区分所有者の 5 分の 1 以上で議決権の 5 分の 1 以上を有するものは 管理者に対し 会議の目的たる事項を示して 集会の招集を請求することができます ただし この 定数は 規約で減らすことができます ( 区分所有法 34 条 3 項 ) 正しい 集会の招集通知は 区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはそ の場所にあててすれば足ります ( 区分所有法 35 条 3 項 ) 正しい 集会は 区分所有者全員の同意があるときは 招集の手続を経ないで開くことができます ( 区分所有法 36 条 ) したがって誤っている記述は [2] です 誤り 転用する農地の規模にかかわらず 都道府県知事の許可を受けることになります 4 ヘクタール を超える農地について農林水産大臣の許可を受ける必要があったのは旧農地法の定めであり 現在は 撤廃されています 問 14 [ 不動産登記法 ] 誤り 農地法では権利移動として所有権の移転のほか 地上権 永小作権 質権 使用貸借 賃借権等の使用収益を目的とする権利を設定する場合としています ( 農地法 3 条 1 項 ) 抵当権では使用収益する権利は依然として抵当権設定者にありますから 権利移動には含まれません よって 許可は不要です 正しい 建物の表題登記において建物の名称がある場合 当該建物の名称は登記事項となります ( 不動産登記法 44 条 1 項 4 号 ) 正しい 地上権の設定登記において存続期間の定めがあるとき その定めは登記事項となります ( 不動産登記法 78 条 3 号 ) [ 誤り ] 賃借権の設定登記において敷金があるとき その旨は登記事項となります( 不動産登記法 81 条 4 号 ) 正しい 賃借権の登記において 一般定期借地権 事業用定期借地権等 定期建物賃貸借および高齢者住まい法による終身建物賃貸借等 ( いずれも期間の定めがあり更新がありません ) の定めがあるとき その定めは登記事項となります ( 不動産登記法 81 条 8 号 ) [ 正しい ] 相続による取得では3 条許可が不要ですが 取得後に遅滞なくその旨を農業委員会に届け出る必要があります ( 農地法 3 条の この届出は実務上 被相続人の死亡を知った時からおおむね10ヶ月以内にすることとされています したがって正しい記述は [4] です 問 16 [ 都市計画法 ] ア. [ 正しい ] 都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は 一定の場合を除き 都道府県知事の許可が必要です ( 都市計画法 53 条 ) したがって誤っている記述は [3] です 問 15 [ 農地法 ] 誤り 市街化区域内の農地について許可ではなく届出で済むのは 4 条許可または5 条許可です 3 条許可は 通常通り3 条許可を受ける必要があります イ. 誤り 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において 建築物の建築を行おうとする者は 着手 30 日前までに市町村長への届出が必要です 都道府県知事の許可は必要ありません ( 都市計画法 58 条の ウ. [ 正しい ] 都市計画事業の認可の告示があった後 当該事業地内において 都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更等を行おうとする者は 都道府県知事等の許可を受けなければなりません ( 都市計画法 65 条 1 項 ) エ. 誤り 都市計画事業の認可の告示の公告の日の翌日から起算して10 日を経過した後に事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は 施工者に届出が必要となります 許可は不要です ( 都市計画法 67 条 1 項 )

6 したがって ア ウ の組合せが適切です 問 17 [ 都市計画法 ] 正しい 原則として 木造以外で2 階以上の階数がある建物や200m2を超える建物の場合 検査済証の交付なしに使用することはできません しかし 特定行政庁が 安全上 防火上及び避難上支障がないと認めたときは 検査済証の交付を受ける前においても 当該建築物を使用することができます ( 建築基準法 7 条の6 第 1 項 1 号 ) 開発許可が不要となる開発行為は以下の通りです 正しい 長屋又は共同住宅の各戸の界壁は準耐火構造とし 原則として 小屋裏又は天井裏に達するものとしなければなりません ( 建築基準法 30 条 1 項 ) しかし 2018 年 ( 平成 30 年 ) の法改正により 天井が界壁と同様の遮音性能を有する場合には 界壁が小屋裏又は天井裏に達しなくても良くなりました ( 建築基準法 30 条 2 項 ) 誤り 準都市計画区域内において 3,000 m2未満の開発行為を行う場合 都道府県知事の許可は不要で す ( 都市計画法 29 条 1 項 1 号 ) [ 正しい ] 市街化区域内では 農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で 1,000 m2以上の土地の区画形質の変更を行おうとする者は 事前に都道府県知事の許可を受けなけれ ばなりません ( 都市計画法 29 条 1 項 1 号及び 2 号 ) 正しい 下水道法に規定する処理区域内において 便所は水洗便所にしなければなりません ( 建築基準 法 31 条 1 項 ) 誤り 駅舎その他の鉄道の施設 図書館 公民館 変電所 その他これらに類する公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については 開発許可は不要です 本問では 変電所のため開発許可は必要ありません ( 都市計画法 29 条 1 項 3 号 ) 誤り 遊園地は 野球場や競技場等の運動 レジャー施設として 大規模な工作物 という括りとなり 1ヘクタール (10,000m 以上の規模であるときに開発許可が必要となります 本問では 3,000m2のため 許可は不要です ( 都市計画法 4 条 12 項 都市計画法施行令 1 条 2 項 1 号 ) [ 誤り ] 建物を類似の他の用途に変更する場合 建築確認は不要です しかし ホテルを共同住宅にする場合は類似の用途とは言えず 用途変更後が300m2の特殊建築物なので建築確認が必要です ( 建築基準法 87 条 1 項 ) したがって正しい記述は [2] です 問 18 [ 建築基準法 ] したがって誤っている記述は [4] です

7 問 19 [ 建築基準法 ] [ 正しい ] 用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は 30%~70% の中から 特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなります ( 建築基準法 53 条 1 項 6 号 ) [ 誤り ] 高さが2メートルを超える擁壁 地表水等を排除するための排水施設又は地滑り抑止ぐい等の全部又は一部の除却の工事を行おうとする者は 既に工事の許可を受けている場合を除き 工事に着手する日の14 日前までに その旨を都道府県知事に届け出なければなりません ( 宅造法 15 条 2 項 ) 技術的基準を満たしているかどうかは関係ありません 誤り 第二種中高層住居専用地域内では ホテルや旅館を建築することはできません 第一種 第二 種中高層住居専用地域は主にマンションが立ち並ぶ住宅街というイメージで 良好な住環境を守るた め 不特定多数の人が集まるホテル 旅館は建築できないことになっています したがって誤っている記述は [4] です 誤り 特定行政庁の指定がなくても 幅員が 4m 以上あれば建築基準法上の道路となります ( 建築基準 問 21 法 42 条 1 項 3 号 ) [ 土地区画整理法 ] 誤り 前面道路が 2 つ以上ある場合 前面道路幅による容積率の制限値 ( 前面道路幅員 法定乗数 ) は 幅員の最大のものを用いてを算出します ( 建築基準法 52 条 2 項 ) 正しい 組合は 事業の完成により解散しようとする場合においては 都道府県知事の認可を受けな ければなりません ( 土地区画整理法 45 条 2 項 ) したがって正しい記述は [1] です 問 20 [ 宅地造成等規制法 ] 正しい 都道府県知事は 宅地造成工事規制区域内の宅地で 宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されていないために これを放置するときは 宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められる場合は 当該宅地の所有者 管理者又は占有者に対して一定の猶予期間を設けた上で 擁壁の設置等を命ずることができます ( 宅造法 17 条 1 項 ) 正しい 施行地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部又は一部を承継した者がある場合においては その組合員がその所有権の全部又は一部について組合に対して有する権利義務は その承継した者に移転します ( 土地区画整理法 26 条 1 項 ) 正しい 組合を設立しようとする者は 事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては 7 人以上共同して 定款及び事業基本方針を定め その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができます ( 土地区画整理法 14 条 2 項 ) [ 誤り ] 組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は 借地権を有する者 は すべてその組合の組合員となります ( 土地区画整理法 25 条 1 項 ) 正しい 都道府県知事は その工事が宅地造成に関する工事であるか否かにかかわらず 当該宅地の所有者 管理者又は占有者に対して報告を求めることができます ( 宅造法 19 条 ) したがって誤っている記述は [4] です 正しい 都道府県知事は 都道府県の規則で 宅地造成に関する工事の技術的基準を強化するなどの 問 22 必要な技術的基準を付加することができます ( 宅造法施行令 15 条 2 項 ) [ その他の法令 ]

8 [ 正しい ] 津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は 一定の場合を除き 津波防 [ 正しい ] 個人が 災害 盗難 横領により生活に通常必要でない資産について損失を受けた場合 護施設管理者の許可を受ける必要があります ( 津波防災地域づくりに関する法律 23 条 1 項 ) その損失額は その損失を受けた日の属する年分またはその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除す ることができます ( 所得税法 62 条 ) 誤り 国土利用計画法の規制対象となる売買契約等は 権利性 契約性 対価性を備えるものです 贈与による取得の場合 対価性がないので事後届出は不要です ( 国土利用計画法 23 条 1 項 ) 誤り 借地権設定の対価として支払いを受ける権利金の額が その土地の価額の10 分の5に相当する金額を超えるときは 譲渡所得として課税されます 不動産所得ではありません ( 所得税法施行令 79 条 1 項 1 号 ) 誤り 棚卸資産の譲渡その他営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡は譲渡所得に含まれませ ん ( 所得税法 33 条 2 項 1 号 ) 本肢の個人不動産業者のように 他者への販売を目的として所有してい る土地は棚卸資産として扱われるので 譲渡所得ではなく事業所得として課税されます 誤り 譲渡所得は 譲渡収入 -( 取得費 + 譲渡費用 ) で計算します 個人が贈与 相続 ( 限定承認を 除く ) により資産を取得した場合 前所有者の取得費を引き継ぎます 相続時の時価が取得費になる わけではありません ( 所得税法 60 条 1 項 1 号 ) したがって正しい記述は [1] です 誤り 工事着手後 30 日以内に届け出るわけではなく 届出 30 日経過後からしか届出に関わる工事に着手してはいけません ( 景観法 16 条 1 項 18 条 1 項 ) 誤り 道路管理者の許可を受けなければ 当該区域内において工作物を新築してはいけません ま 問 24 [ 固定資産税 ] た 改築 増築し 大修繕も禁止されています ( 道路法 91 条 1 項 ) 誤り 固定資産税は 固定資産の所有者に課されます ( 地方税法 343 条 1 項 ) したがって正しい記述は [1] です 誤り いつでも縦覧できるわけではありません 毎年 4 月 1 日から 4 月 20 日又は当該年度の最初の納 期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間 市町村長の指定する場所においてのみ閲覧ができます ( 地方税法 416 条 1 項 ) [ 正しい ] 設問の通りです 固定資産税の納税者は 固定資産台帳に登録された価格について不服が ある場合は 固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることができます ( 地方税法 432 条 1 項 ) 誤り 課税標準の特例が適用される住宅用地とは 賦課期日において 専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地のことを言います よって 建設が予定されているだけの土地はこれには該当しません ( 地方税法 349 条の3の2 第 1 項 ) 問 23 したがって正しい記述は [3] です [ 所得税 ] 問 25 [ 地価公示法 ]

9 誤り 標準地の前回の公示価格からの変化率は 官報での公示事項ではありません ( 地価公示法 6 条 2 号 ) 誤り 審査を行うのは毎年 1 回です よって 毎年 2 回としている本肢は誤りです ( 地価公示法 2 条 ) [ 正しい ] 標準地は 土地鑑定委員会が 自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において 土地の利用状況 環境等が通常であると認められる一団の土地について選定されます ( 地価公示法 3 条 ) 誤り 指標として取引を行うよう努めなければいけないだけで 行う義務はありません よって 本肢は誤りです ( 地価公示法 1 条の 誤り 重要事項説明を行なったことによる別途の報酬請求はできません 誤り 居住用の場合 権利金を売買代金とみなすことはできません また本肢のように返還される金 銭は権利金に含まれません よって A 及びCが受領できる報酬の限度額の合計は 1カ月分の借賃に 消費税相当額を加えた 90,000 円 1.10=99,000 円 となります したがって正しい記述は [1] です 問 27 [8 種制限 ] したがって正しい記述は [3] です 問 26 [ 報酬関連 ] ア. 誤り 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任 ( 以下 契約不適合担保責任 ) に関し 買主がその不適合を売主に通知すべき期間について その目的物の引渡しの日から2 年以上となる特約をすることは認められています 2 年以上ですからちょうど2 年間もOKです イ. [ 正しい ] 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では その目的物の契約不適合担保に関し 買主がその不適合を売主に通知すべき期間を目的物の引渡しの日から2 年以上となる特約をすることは認められています 契約不適合担保責任に関するそれ以外の特約をする場合は 買主が契約不適合を知った時から1 年以内に通知すれば良い とする民法の規定よりも買主に不利となる定めをすることはできません この規定に反する特約は無効となります 本肢の特約は 引渡しの日から1 年間 と2 年未満であり また民法の規定よりも買主側に不利なので無効となります [ 正しい ] 居住用建物を除く 宅地 建物の賃貸借において 権利金の授受がある場合は その権利 金の額を売買代金とみなすことができます ウ. 誤り 民法では売買契約の目的物に契約不適合があった場合 損害賠償請求だけでなく契約解除も認められています ( 民法 564 条 ) 契約解除権を排除する本特約は民法の規定より買主に不利なのですることはできません 貸借契約の借賃を基に計算した報酬額 90,000 円 1.10=99,000 円権利金を売買代金として計算した報酬額 [A 社 C 社 ( 共に媒介の ) 報酬限度額 ] 2,000,000 円 5% 1.10=110,000 円これを双方から受領できるため 報酬額は220,000 円よって限度額は2つを比べてより多い220,000 円となります 誤り 受領できる金額は設問の通りです しかし 顧客の依頼による特別の広告であれば その代金を別途請求することができます したがって正しいものは 一つ です 宅建業法 40 条 宅地建物取引業者は 自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し 民法 ( 明治二十九年法律第八十九号 ) 第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き 同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない 2 前項の規定に反する特約は 無効とする

10 問 28 [ 業務上の規制 ] ア. 違反する 宅建業者は 業務に関する帳簿を 各事業年度末日をもって閉鎖し 閉鎖後 5 年間は保存しなければいけません ( 施行規則 18 条 3 項 ) 本肢は5 年を待たずに廃棄しているので違反行為となります イ. 違反する 宅地建物の売買 交換の代理を依頼する契約には媒介契約の規定が準用されます ( 宅建業法 34 条の 宅建業者が専任媒介契約を締結したときは一定の事項を指定流通機構に登録しなければなりません 指定流通機構に登録しない旨を定めた特約は無効となります ( 宅建業法 34 条の2 第 5 項 ) 代理契約でも同様です なりません ( 宅建業法 71 条の2 第 1 項 ) 35 条違反は この協議を行うべき規定に含まれます 本肢は 通知 としているので誤りです [ 正しい ] 国土交通大臣や都道府県知事は 所轄地の宅地建物取引業者に対して立ち入り検査をすることができます ( 宅建業法 72 条 1 項 ) 職員の立ち入り検査を拒んだ場合は 宅建業法違反となり50 万円以下の罰金に処せられます ( 宅建業法 83 条 1 項 6 号 ) したがって正しい記述は [4] です 問 30 [ 宅地建物取引業 免許 ] ウ. 違反する 勧誘においては 宅建業者の商号または名称も告げる必要があります 自己の氏名と勧誘目的を告げるだけでは足りません ( 施行規則 16 条の12 第 1 号ハ ) 本肢は Aの名称を告げず としているので違反行為となります エ. 違反する 売買契約で手付が交付され場合 相手方が契約の履行に着手するまでは 買主は手付を放棄して 売主は手付の倍額を買主に現に提供することで契約を解除することができます ( 宅建業法 39 条 2 項 ) 本件の場合 売主である宅建業者は手付の倍額を提供しなければなりませんが 手付の額そのまましか返還していないので違反行為となります [ 誤り ] 登録の移転は 現に登録を受けている場所とは別の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所に従事することになったときでなければ申請できません 本人の住所変更のみを理由として登録の移転をすることはできないので誤りです ( 宅建業法 19 条の 正しい 契約の申込みを受ける案内所を設置する際の届出は 免許権者とその設置する場所の都道府県知事の両方に行う必要があります したがって 宅地建物取引業者 ( 甲県知事免許 ) が 乙県内の一団の宅地建物の分譲のため現地に契約の申込みを受ける案内所を設置する場合には あらかじめ甲県知事及び乙県知事に 業務開始日の10 日前までに所定の届出をしなければなりません ( 宅建業法 50 条 2 項施行規則 19 条 3 項 ) したがって違反しない行為は なし になります 問 29 [ 監督処分 罰則 ] 誤り 指示処分の対象となるのは 宅地建物取引業に関して他の法令に違反し 宅地建物取引業者として不適当であると判断されたときです 本肢は マンション管理業に関し マンション管理適正化法に基づく国土交通大臣からの業務停止を命じられただけなので 宅建業法上の指示処分を受けることはありません ( 宅建業法 65 条 1 項 3 号 ) 正しい 宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は 登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の申請前 6 月以内に行われるものを受講しなければなりません ただし 試験合格後 1 年以内の場合 講習は不要となります ( 宅建業法 22 条の2 第 2 項 ) 正しい 法人である宅地建物取引業者が 合併により消滅した場合は 消滅した法人の役員が 消滅日から30 日以内に 免許権者へ届け出なければなりません ( 宅建業法 11 条 1 項 2 号 ) したがって誤っている記述は [1] です 問 31 誤り 免許権者は その免許を受けた宅建業者の事務所の所在地を確知できないときや その免許を受けた宅建業者の所在を確知できないときは 公告をし その公告の日から30 日を経過後に 免許を取り消すことができます ただし この公告および取消し処分ができるのは 免許権者に限られます 本肢において国土交通大臣は免許権者ではないため取消しはできません ( 宅建業法 67 条 1 項 ) 誤り 国土交通大臣免許の宅地建物取引業者が宅建業法の一定の規定に違反し 国土交通大臣が指示処分 業務停止処分 免許取消しをしようとするときは あらかじめ内閣総理大臣と協議しなければ [8 種制限 ] ア. 誤り 宅建業者との宅地 建物の売買契約を 事務所 や 買主が指定した自宅 勤務先等 以外でした場合については撤回をすることができます しかし 本件の場合 買主自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをしているため撤回をすることはできません ( 宅建業法 37 条の2 第 1 項 )

11 イ. 誤り クーリング オフにおける申込みの撤回等は 申込者等が書面を発した時にその効力が生じ ます よって本肢は誤りです ( 宅建業法 37 条の 2 第 2 項 ) ウ. 誤り 宅建業者は 自ら売主となる宅地 建物の売買契約において 損害賠償額を予定したり違約金を定めることができます ただし これは損害賠償額 違約金を合算した額が売買代金の2/10 以下になるようにしなければいけません よって 本肢の場合 合算額は900 万円となるので限度額を超える部分が無効となります ( 宅建業法 38 条 ) 誤り 建物の貸借契約であれば 私道に関する負担について説明する必要はありません ただし 賃 貸借以外の場合は説明する必要があります ( 宅建業法 35 条 1 項 3 号 ) したがって正しいものは なし です 問 32 [ 営業保証金 ] [ 誤り ] 金銭のみで営業保証金を供託している宅建業者が 主たる事務所を移転したため供託所が変更になった場合 遅滞なく移転する前に供託していた供託所に 保管変え請求をする必要があります ( 宅建業法 29 条 1 項 ) 誤り 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め は37 条書面の記載事項です ( 宅建業法 37 条 1 項 10 号 ) したがって正しい記述は [2] です 正しい 新たに事務所を設置した場合は その事務所での業務開始に先立って 相当分の営業保証金 問 34 を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し 証明書を添付した上で免許権者に届ける必要がありま す 免許権者への届け出なしに事業を開始してはいけません ( 宅建業法 25 条 4 項 ) [ 業務上の規制 ] 正しい 宅建業者が 一部の事務所を廃止したことにより営業保証金が超過した場合 還付請求権者に対して 6 月を下回らない一定期間内 ( つまり 6カ月以上の期間 ) に申し出るべき旨を公告します そして その期間内に還付請求権者からの申出がなかった場合に 営業保証金を取り戻すことができます ( 宅建業法 30 条 2 項 ) 正しい 宅建業者は 営業保証金の還付により営業保証金が規定の額より不足した場合は 免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2 週間以内に不足額を供託する必要があります ( 宅建業法 28 条 1 項 ) したがって誤っている記述は [1] です 問 33 正しい 宅建業者は手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはいけません しかし 貸付を行う銀行を紹介したり手付の減額をする行為は認められています ( 宅建業法 47 条 3 号 ) 正しい 勧誘にあたっては 宅建業者の商号又は名称 勧誘をする者の氏名 勧誘目的であることを告げなければいけません ( 施行規則 16 条の12 第 1 号ハ ) [ 誤り ] 報酬を分割で受領することは認められています 正しい 手付金について信用の供与をすることにより 宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合 監督処分の対象となるほか 6ヶ月以下の懲役または100 万円以下の罰金又はこれを併科に処される場合があります ( 宅建業法 81 条 2 号 ) [35 条書面 ] したがって誤っている記述は [3] です 誤り 重要事項説明と交付は 買主に対してのみ行えば足ります ( 宅建業法 35 条 1 項 ) [ 正しい ] 代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立し 問 35 [ 業務上の規制 ] ないときの措置 は重要事項説明の説明事項です ( 宅建業法 35 条 1 項 12 号 )

12 誤り 自ら貸主として賃貸借契約を結ぶ場合 そもそも宅建業に該当しません よって 宅建業法の規定は適用されません ( 宅建業法 2 条 2 号 ) 誤り 帳簿は事務所ごとに備えておく必要があります つまり従たる事務所にも帳簿を備えておかなければなりません ( 宅建業法 49 条 ) [ 正しい ] 宅地建物取引業者が 吸収合併されたことにより消滅した場合 その一般承継人は 当該宅地建物取引業者が締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされます ( 宅建業法 76 条 ) したがって正しい記述は [4] です [ 正しい ] 報酬の額は帳簿の記載事項の1つです よって この事項を記入しない場合は 指示処分の対象になります ( 施行規則 18 条 1 項 7 号 ) 誤り 一時的であっても 事務の補助をする者の氏名も従業者名簿に記載しなければなりません ただし 宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者については記載しなくてもかまいません ( 宅建業法 48 条 3 項 ) したがって正しい記述は [3] です 問 36 [ 宅地建物取引業 免許 ] 問 37 [ 宅地建物取引士 ] 誤り 以前に提示したことがあったとしても 重要事項説明をするときは必ず宅地建物取引士証を提示しなければなりません ( 宅建業法 35 条 4 項 ) なお前半の 取引の関係者から請求があったときは 宅地建物取引士証を提示しなければならない という部分は適切な説明です ( 宅建業法 22 条の 誤り 現在登録している都道府県から 他の都道府県の事務所に従事することとなった場合 新たに従事する都道府県知事に対し登録の移転を申請することができます 必ずしなければならないわけではありません ( 宅建業法 19 条の 誤り 宅地建物取引業者が免許の更新申請をしたにも関わらず 有効期間満了日までに申請の処分がなされない場合 申請処分がなされるまで従前の免許は有効です ( 宅建業法 3 条 4 項 ) 誤り 宅地建物取引業の免許を受けていないものは 宅地建物取引業を営む旨の広告を行い 顧客を募ることはできません 申請期間中であっても同様です ( 宅建業法 12 条 2 項 ) 誤り 宅地建物取引業以外に営む業種については宅建業法 9 条で定められる変更届出事項の対象外ですので 免許期間中に変更があった場合でも免許権者への届け出は不要です ( 宅建業法 8 条 2 項 8 号施行規則 5 条 2 号 ) [ 正しい ] 宅建士試験に合格した者で 宅地若しくは建物の取引に関し2 年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは 都道府県知事の登録を受けることができます なお 一定の欠格事由に該当する者については 登録を受けることはできません ( 宅建業法 18 条 1 項 ) 誤り 宅地建物取引士証の提示をもって 従業者証明書の提示に代えることはできません よって 重要事項説明の際に従業者証明書の提示を求められた場合には 従業者証明書をも提示しなければなりません ( 宅建業法 48 条 2 項 ) したがって正しい記述は [3] です 問 38 [37 条書面 ] 違反する 37 条書面は 買主 売主の両方に交付しなければいけません ( 宅建業法 37 条 ) 買主や借主 のみに交付すれば足りる 35 条書面とは違うので注意しましょう [ 違反しない ] 手付金等の保全措置の内容は 重要事項説明書の記載事項です しかし 37 条書面へ の記載は必要ありません この場合 免許の更新時の申請書面に兼業の業種を記載することで 免許更新後の宅地建物取引業者 名簿に反映されることとなります 違反する 契約の解除に関する定めがあるときは その内容は 37 条書面の記載事項になります よ って 記載しなければ宅建業法に違反します ( 宅建業法 37 条 1 項 7 号 )

13 違反する 宅地建物の契約不適合を担保すべき責任についての定めがあるときは その内容は 37 条書 面の記載事項です 特約がない場合には記載を省略できますが ある場合には 37 条書面の記載事項を 省略することはできません ( 宅建業法 37 条 1 項 11 号 ) これは宅建業者同士の契約でも変わりません したがって正しい記述は [2] です したがって正しい記述は 二つ です 問 40 [37 条書面 ] 違反する 代金の額並びにその支払の時期及び方法は 37 条書面 ( 契約書 ) の記載事項です よって重 要事項説明書のみへの記載だけでは足りません ( 宅建業法 37 条 1 項 3 号 ) 違反する 37 条書面には宅建士の記名 押印が必要です B C が共同で作成している以上は両方の記 名 押印が必要となります ( 宅建業法 37 条 3 項 ) [ 違反しない ] 宅建士証の提示が必要なのは 35 条書面 ( 重要事項説明 ) です 37 条書面の交付の際に は宅建士証の提示は必要ありません 問 39 違反する 自ら当事者として宅地 建物の売買契約を締結した場合は 37 条書面を相手方に交付をする 必要があります ( 宅建業法 37 条 1 項 ) 買主が宅建業者 売主が宅建業者以外のときには 買主たる宅 建業者が売主に 37 条書面を交付することになります [ 営業保証金 ] したがって正しい記述は [3] です ア. 誤り 新たに事務所を設置した時は 新設した事務所分の営業保証金を供託する必要があります なお 供託は主たる事務所の最寄りの供託所にしなければいけません ( 宅建業法 26 条 ) イ. 誤り 宅地建物取引業者 ( 保証協会の社員 ) と宅地建物取引業に関し取引をし 損害を負った場合は弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有します しかし 相手方が宅地建物取引業者の場合は 弁済業務保証金の還付対象外となります ( 宅建業法 64 条の8 第 1 項 ) ウ. [ 正しい ] 宅地建物取引業者が保証協会の社員の地位を失った場合 その日から1 週間以内に 営業保証金を供託しなければなりません ( 宅建業法 64 条の15) エ. [ 正しい ] 保証協会は 弁済業務保証金の還付があったときは 還付に係る社員又は社員であった者に対し 還付相当額の還付充当金を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知する必要があります この通知を受けた宅地建物取引業者は その通知を受けた日から2 週間以内に 通知された額を保証協会に納付しなければいけません ( 宅建業法 64 条の10 第 2 項 ) 問 41 [35 条書面 ] 正しい 当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは その委託を受けている者の氏名 ( 法人名称 ) 及び住所 ( 本店所在地 ) は重要事項説明の対象です よって説明する必要があります ( 施行規則 16 条の2 第 8 号 ) [ 誤り ] 移転登記の申請の時期は重要事項説明書の記載事項ではありません ただし 契約書(37 条書面 ) には記載しなければいけません ( 宅建業法 37 条 1 項 5 号 ) 正しい 飲用水 電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況は重要事項説明の対象です よって本肢でも説明する必要があります ( 宅建業法 35 条 1 項 4 号 )

14 イ. 誤り 専任媒介契約の有効期限は3ヶ月を超えることはできません これは更新時も同様です また媒介依頼者が宅建業者であるか否かにかかわらず契約の自動更新は認められていません ( 宅建業法 34 条の2 第 4 項 ) 正しい 当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは その内容及び既に積み立てられている額は重要事項説明の対象です よって本肢でも説明する必要があります ( 施行規則 16 条の2 第 6 号 ) したがって誤っている記述は [2] です 問 42 [ 業務上の規制 ] ア. [ 正しい ] 宅建業者は 広告を行う時は 宅地又は建物について 著しく事実に相違する表示をしたり 実際のものよりも著しく優良であるように見せたり 有利であると人を誤認させたりするような表示をしてはいけません ( 宅建業法 32 条 ) イ. 正しい 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に 取引物件に係る現在又は将来の利用の制限がありますが この制限には 都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく 借地権の有無等の私法上の制限も含まれます ウ. 誤り 専任媒介契約を締結した時は 契約締結の日から ( 休業日を除く )7 日以内に一定の事項を 指定流通機構に登録しなければいけません また 依頼者に対し登録を証する書面を 遅滞なく引き 渡さなければいけません 提示だけでは不十分です ( 宅建業法 34 条の2 第 5 項 6 項 ) エ. 誤り Bが特別に依頼した広告についての費用は Bの同意の下で通常の報酬とは別途請求できます が 指定流通機構への情報登録に係る費用については 宅建業者 Aが負担する必要があります ( 解釈運 用の考え方 - 第 34 条の2 関係 ) したがって正しい記述は 一つ です 問 44 [ 宅地建物取引業 免許 ] 誤り 宅建業者の免許は 合併によって承継することはできません 誤り 宅建業者の免許は 個人から法人への組織変更 ( 法人成り ) によって承継することはできませ ん ウ. 正しい 本肢の広告は おとり広告に該当します おとり広告は誇大広告に当たるため 取引の相手方が実際に誤認したか否か あるいは損害を受けたか否かにかかわらず 監督処分の対象となります エ. 正しい 宅建業者は 業務において広告を行う時は 取引態様を明示しなければいけません なお 注文を受けた際も注文者に対し取引態様を明らかにする必要があります ( 宅建業法 34 条 ) したがって正しい記述は 四つ です 問 43 [ 媒介契約 ] ア. [ 正しい ] 専任媒介契約( 専属でない 以下同じ ) を締結した場合 宅建業者は依頼者に対し処理状況を2 週間に1 回以上報告しなければいけません また 売買等の申込みがあった場合は 遅滞なく依頼者に報告しなければいけません ( 宅建業法 34 条の2 第 8 項 9 項 ) 誤り 宅建業者が死亡した場合に その相続人は 死亡の事実を知った日から30 日以内に 免許権者に届け出なければいけません またその免許の効力は 死亡日に遡って失効します [ 正しい ] 法人である宅建業者が合併 破産手続開始以外の理由で解散した場合 その清算人は30 日以内に免許権者へ届けなければいけません したがって正しい記述は [4] です 問 45 [ 住宅瑕疵担保責任履行法 ] 誤り 宅地建物取引業者は 自ら売主となる新築住宅の買主に対して 売買契約を締結するまでに 供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明する必要があります ( 履行確保法 15 条 ) [ 正しい ] 供託金の額は 自ら売主となる売買契約に基づく新築住宅引き渡しの実績によって決まりますが 床面積 55m2以下の住宅 2 戸をもって1 戸と数えることができます ( 履行確保法 11 条 3 項履行確保法施行令 5 条 )

15 誤り 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は 住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなかった場合 当該基準日の翌日から起算して50 日を経過した日以後 新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません ( 履行確保法 13 条 ) 誤り 住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵は 政令で定められる 住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分 には含まれません よって 保険金の支払いを受けることはできません したがって正しい記述は [2] です 問 46 [ 住宅金融支援機構法 ] 誤り 徒歩による所要時間は80mにつき1 分間で計算することとなっています また 1 分未満の端数は1 分と計算します ( 公正競争規約施行規則 10 条 (10)) このケースでは6 分と表示しなければならず 四捨五入することは許されません [ 正しい ] 新築分譲マンションの専有面積は パンフレット等の媒体を除き 最小面積及び最大面積のみで表示することができるため 不当表示に問われることはありません ( 公正競争規約施行規則別表 6(17)) したがって正しい記述は [4] です 問 48 需給統計問題につき省略 最新の統計データは以下のページにまとめてあります 正しい 団体信用生命保険の被保険者がとして重度障害となった場合 支払われる生命保険の保険金 問 49 を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することができます ( 機構法 13 条 1 項 10 号 ) [ 土地の形質 地積 地目及び種別 ] 正しい 直接融資業務において 高齢者の死亡時に一括償還をする方法により貸付金の償還を受けるときは 当該貸付金の貸付けのために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて 弁済の請求をし 適切 扇状地は 山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積して形成された地盤です ないことができます ( 機構業務方法書 24 条 4 項 5 号 ) 適切 三角州は 河川が運搬してきた砂泥が河口付近に堆積したもので 河川の河口付近に見られる [ 誤り ] 証券化支援業務は 各金融機関が貸し付けた債権を譲り受けるものであるため 各金融機関 軟弱な地盤です ごとに貸付金の利率は異なることがあります 適切 台地は 一般に地盤が安定しており 低地に比べ 自然災害に対しての安全度は高くなりま 正しい 証券化支援業務 ( 買取型 ) では 住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関 す の貸付債権の譲受けを行いますが この 住宅の購入に必要な資金 には 住宅の購入に付随する土地若しくは借地権の取得又は当該住宅の改良も含まれます ( 機構法施行令 5 条 1 項 ) [ 不適切 ] 干拓地は海面以下や海面と同等の比高しかありません よって埋立地の方が干拓地より水害に対して安全です したがって誤っている記述は [3] です したがって不適当な記述は [4] です 問 47 問 50 [ 不当景品類及び不当表示防止法 ] [ 建物の形質 構造及び種別 ] 誤り 物件の所有者に媒介を依頼された宅建業者から入手した当該物件に関する誤った情報を その ままインターネット上に表示し広告を行っていれば 不当表示に問われる可能性があります [ 不適切 ] 記述とは逆で 含水率が小さいほど木材の強度は高くなります 誤り 単に同じ施工業者が同じというだけでは外観写真を掲載してはいけません ただし 規模 形質及び外観が同一 の他の建物の外観写真であれば 他の建物の写真を用いることができます ( 公 正競争規約施行規則 10 条 (2) 適切 炭素含有量が多いほど 鉄筋の引張強度は増大します 適切 常温 常圧において 鉄筋と普通コンクリートを比較した場合 熱膨張率はほぼ等しくなりま す

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