土 地 ( 自 用 地 )の 評 価 1. 概 要 相 続 贈 与 の 税 務 上 の 土 地 の 評 価 は 路 線 価 方 式 または 固 定 資 産 税 の 倍 率 方 式 で 評 価 します( 財 基 通 11) 市 街 地 の 宅 地 は 相 続 税 の 評 価 額 として 課 税 当 局

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1 平 成 22 年 4 月 1 日 現 在 の 法 令 等 に 準 拠 UP!Consulting Up Newsletter 土 地 ( 自 用 地 )の 評 価 土 地 の 評 価 比 較 表 貸 宅 地 の 評 価 1

2 土 地 ( 自 用 地 )の 評 価 1. 概 要 相 続 贈 与 の 税 務 上 の 土 地 の 評 価 は 路 線 価 方 式 または 固 定 資 産 税 の 倍 率 方 式 で 評 価 します( 財 基 通 11) 市 街 地 の 宅 地 は 相 続 税 の 評 価 額 として 課 税 当 局 が 路 線 価 を 設 定 しています( 財 基 通 13) 路 線 価 は 都 市 計 画 法 上 の 市 街 化 区 域 のほぼ 全 域 に 設 定 されています 市 街 地 以 外 の 町 村 郡 部 の 宅 地 田 畑 山 林 原 野 牧 場 池 沼 雑 種 地 は 路 線 価 が 設 定 されていません このため 固 定 資 産 税 評 価 額 の 倍 率 方 式 で 評 価 します( 財 基 通 21) 倍 率 方 式 の 評 価 額 = 固 定 資 産 税 評 価 額 国 税 局 長 の 定 める 倍 率 この 倍 率 は 国 税 庁 HP で 公 開 されている 評 価 倍 率 表 や 所 轄 の 税 務 署 で 閲 覧 できます 毎 年 送 付 されてくる 固 定 資 産 税 の 納 付 通 知 や 課 税 明 細 書 には 固 定 資 産 税 の 課 税 標 準 額 が 記 載 されています この 課 税 標 準 額 は 居 住 用 なら 評 価 額 の 1/6 等 の 各 種 の 負 担 軽 減 措 置 が 講 じられています 課 税 標 準 額 は 固 定 資 産 税 評 価 額 と 異 なるの で 注 意 が 必 要 です 全 国 の 路 線 価 も 国 税 庁 HP で 公 表 されています また 税 務 署 にも 所 轄 の 市 街 地 の 路 線 価 図 があるので 閲 覧 でき ます 路 線 価 による 市 街 地 の 土 地 評 価 の 際 には 実 際 の 土 地 の 形 状 に 応 じて 評 価 金 額 が 調 整 されます つまり 間 口 の 狭 い 土 地 や 三 角 形 の 不 整 形 地 は 有 効 利 用 しにくいので 評 価 減 する 調 整 が 認 められます その 調 整 には 6 種 類 あり 以 下 の 通 りです 1 奥 行 価 格 補 正 率 表 ( 財 基 通 15) 2 側 方 路 線 影 響 加 算 率 表 ( 財 基 通 16) 3 二 方 路 線 影 響 加 算 率 表 ( 財 基 通 17) 4 間 口 狭 小 補 正 率 表 ( 財 基 通 20-3) 比 較 的 単 価 の 低 い 郊 外 の 固 定 資 産 税 評 価 額 の 倍 率 方 式 で 評 価 する 土 地 には これらの 調 整 はありません 5 奥 行 長 大 補 正 率 表 6がけ 地 補 正 率 表 ( 財 基 通 20-4) 実 務 上 は 接 道 義 務 を 満 たさない 無 道 路 地 私 道 負 担 の 有 無 特 定 路 線 価 の 設 定 広 大 地 農 地 借 地 権 と 底 地 の 関 係 ( 貸 宅 地 に 該 当 するか 使 用 貸 借 か) 都 市 計 画 道 路 の 予 定 地 か 建 築 基 準 法 42 条 2 項 のセットバックの 必 要 性 容 積 率 の 異 なる 複 数 地 域 に 所 在 する 宅 地 の 評 価 も 検 討 する 場 合 があります 2. 遺 産 分 割 協 議 の 工 夫 ( 土 地 の 分 割 取 得 で 評 価 を 下 げる) 土 地 の 評 価 は 利 用 単 位 毎 に 行 うのが 原 則 です 例 えば 下 記 のような 青 空 駐 車 場 があれば 不 合 理 分 割 とみなさ れない 限 り 相 続 人 間 で 分 割 取 得 して 遺 産 分 割 後 の 利 用 単 位 で 評 価 することが 出 来 ます 対 策 前 800 千 円 =800,000 千 円 ( 共 有 相 続 または 単 独 で 相 続 した 場 合 ) 対 策 後 (400 千 円 )+(400 千 円 )=600,000 千 円 2

3 1,000 UP!Consulting 評 価 額 で 200 百 万 円 の 差 がつくことになります 相 続 税 率 が 40%の 場 合 は 相 続 税 額 が 80,000 千 円 の 差 がつくこ とになります 数 年 後 に 分 割 取 得 した 土 地 を 一 括 売 却 しても 相 続 税 額 は 変 わりません 正 面 路 線 母 親 側 方 路 線 長 男 400 m2 400 m2 母 親 の 相 続 した 土 地 にアパートやマンションを 建 築 すると 2 次 相 続 時 点 では 貸 家 建 付 地 評 価 を 適 用 できます な お 上 記 設 例 では 簡 潔 性 を 優 先 して 奥 行 補 正 側 方 加 算 広 大 地 貸 家 建 付 小 規 模 宅 地 特 例 等 は 考 慮 していま せん 3. 土 地 の 形 状 による 評 価 減 で 租 税 回 避 行 為 上 記 通 達 の 取 り 扱 いを 逆 手 にとって 相 続 や 贈 与 の 際 に 親 族 間 同 族 会 社 間 で 不 合 理 分 割 が 行 われた 場 合 は 調 整 はありません 具 体 的 には 正 方 形 や 長 方 形 の 土 地 を 相 続 したのに 共 同 相 続 人 や 同 族 会 社 で 公 道 に 接 続 しな い 無 道 路 地 や 三 角 形 不 整 形 地 に 分 筆 して 相 続 の 申 告 をしたケースがありました 極 端 にいびつな 形 状 に 分 筆 して 不 整 形 地 の 評 価 減 を 狙 った 訳 です 公 道 公 道 母 親 長 男 ( 無 道 路 地 ) これが 国 税 庁 を 刺 激 して 財 基 通 7-2(1) 注 のように 通 達 が 改 正 されました 3

4 土 地 の 評 価 比 較 表 土 地 はよく 1 物 4 価 と 言 われます 公 示 地 価 ( 地 価 公 示 価 額 ) 基 準 地 価 ( 都 道 府 県 地 価 調 査 ) 固 定 資 産 税 評 価 額 路 線 価 根 拠 法 令 等 地 価 公 示 法 国 土 利 用 計 画 法 地 方 税 法 財 産 評 価 基 本 通 達 基 準 時 点 1/1 7/1 1/1 (3 年 ごとに 評 価 替 え ) 1/1 対 象 物 件 都 市 計 画 区 域 内 ( 全 国 約 28,000 地 点 ) 基 準 地 点 全 国 の 私 有 地 公 道 に 面 した 市 街 地 のみ 発 表 時 期 毎 年 3 月 下 旬 毎 年 9 月 下 旬 固 定 資 産 課 税 台 帳 の 閲 覧 制 度 により 本 人 部 分 は 有 料 で 常 に 閲 覧 できます 毎 年 8/1 ( 平 成 20 年 度 からは 7/1) 設 定 主 体 国 土 交 通 省 ( 土 地 鑑 定 委 員 会 ) 都 道 府 県 市 町 村 国 税 庁 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 不 利 用 目 的 公 共 事 業 用 地 の 買 収 公 共 事 業 用 地 の 買 収 動 産 取 得 税 登 録 免 許 税 の 徴 収 相 続 税 贈 与 税 の 徴 収 価 格 水 準 実 勢 価 格 の 90% 程 度 - 公 示 地 価 の 70% 程 度 公 示 地 価 の 80% 程 度 入 手 先 国 土 交 通 省 HP 官 報 都 道 府 県 市 町 村 役 場 国 土 交 通 省 HP 等 市 区 町 村 役 場 の 固 定 資 産 課 税 台 帳 国 税 庁 HP 税 務 署 税 理 士 会 市 町 村 役 場 上 記 の 土 地 調 査 価 格 は 国 土 交 通 省 の 土 地 総 合 情 報 ライブラリー より 参 照 できます 固 定 資 産 税 評 価 額 は 平 成 21 年 度 24 年 度 27 年 度 と 3 年 ごとに 評 価 替 えされます 路 線 価 = 公 示 地 価 約 80% 固 定 資 産 税 評 価 額 = 公 示 地 価 約 70% を 目 安 に 設 定 されています 路 線 価 は 固 定 資 産 税 評 価 額 と 違 い 不 特 定 多 数 に 公 開 されています だれでも 国 税 庁 のHPから 調 べることができ ます よって 固 定 資 産 税 評 価 額 路 線 価 80% 70% 路 線 価 と 推 定 できます 2. 参 考 事 例 路 線 価 を 採 らず 不 動 産 鑑 定 士 の 鑑 定 評 価 書 を 相 続 や 贈 与 の 際 の 土 地 の 時 価 ( 相 法 22)として 利 用 できるので しょうか 個 別 にその 内 容 を 検 討 すべきであり 国 税 庁 が 委 嘱 した 不 動 産 鑑 定 士 ならば 当 然 納 税 者 の 依 頼 した 専 門 家 と 逆 の 見 解 を 表 明 することが 予 想 されます このため 過 去 の 事 例 では 当 局 に 否 認 される 場 合 も 出 てきています ( 国 税 不 服 審 判 所 平 成 13 年 3 月 5 日 裁 決 事 例 ) 4

5 貸 宅 地 の 評 価 1. 貸 宅 地 の 評 価 貸 宅 地 とは 自 分 名 義 の 土 地 に 他 人 名 義 の 建 物 を 建 設 させたものです( 財 基 通 25) 土 地 を 借 りて 建 物 を 建 設 し ている 借 地 人 には 法 律 上 は 借 地 権 が 発 生 します このため 相 続 の 税 務 上 は 土 地 オーナーの 所 有 する 宅 地 ( 自 用 地 )を 借 地 権 の 分 だけ 評 価 減 します 借 地 権 割 合 は 路 線 価 図 で A~G のアルファベットで 90%~30%の 7 段 階 で 表 示 されています A B C D E F G 借 地 権 割 合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% また 国 税 局 長 が 貸 宅 地 割 合 を 定 めている 地 域 とは 沖 縄 の 一 部 の 地 域 です 具 体 的 には 以 下 の 計 算 式 で 評 価 します 借 地 権 評 価 額 = 自 用 地 評 価 額 借 地 権 割 合 (%) 貸 宅 地 ( 底 地 )の 評 価 額 = 自 用 地 評 価 額 - 借 地 権 評 価 額 = 自 用 地 評 価 額 (1- 借 地 権 割 合 ) 税 務 上 は 上 記 のように 自 用 地 を 底 地 と 借 地 権 の 合 計 額 と 考 えます 貸 宅 地 ( 底 地 )の 評 価 額 + 借 地 権 評 価 額 = 自 用 地 評 価 額 逆 に 土 地 を 地 主 から 借 りて 建 物 を 建 設 している 借 地 人 には 借 地 権 という 相 続 財 産 が 発 生 します( 財 基 通 27) 法 律 上 の 借 地 権 とは 建 物 の 所 有 を 主 たる 目 的 として 土 地 を 貸 し 借 りする 場 合 に 発 生 します 単 に 土 地 を 貸 して 中 古 車 展 示 場 等 の 敷 地 やバッティングセンター ゴルフ 練 習 場 に 利 用 する 場 合 は 借 地 権 が 無 い 場 合 もあります 例 え ば 親 族 間 での 使 用 貸 借 の 場 合 も 自 用 地 として 評 価 します 税 務 上 は 借 地 権 があるかないかという 事 実 認 定 が 問 題 となる 場 合 がよくあります( 国 税 不 服 審 判 所 平 成 17 年 5 月 17 日 裁 決 事 例 ) 契 約 書 の 文 言 から 安 易 に 判 断 して 借 地 権 を 評 価 減 せずに 専 門 家 と 慎 重 に 検 討 する 必 要 があります 2. 土 地 の 使 用 貸 借 と 賃 貸 借 契 約 親 族 間 では 契 約 書 を 作 成 せずにタダで 土 地 の 貸 し 借 りが 行 われます 親 の 土 地 に 子 供 が 家 を 建 てる 場 合 は 通 常 権 利 金 や 地 代 の 収 受 は 行 われないか 固 定 資 産 税 以 下 の 低 額 です 法 律 上 はこれを 使 用 貸 借 といいます( 民 法 593) 賃 貸 借 ( 民 法 601)ではなく 借 地 借 家 法 上 の 借 地 権 は 成 立 していません よって 相 続 税 や 贈 与 税 の 評 価 で は 借 地 権 が 無 いものとして 評 価 されます( 使 用 貸 借 通 達 昭 和 48 年 11 月 1 日 直 資 2-189) つまり 更 地 としての 評 価 となり 上 記 のような 貸 宅 地 や 貸 家 建 付 地 の 評 価 減 は 認 められません( 国 税 不 服 審 判 所 昭 和 47 年 12 月 22 日 裁 決 事 例 ) ただし 昭 和 48 年 11 月 1 日 以 前 は 上 記 通 達 の 実 施 前 なので 権 利 金 の 認 定 課 税 がありました よって それ 以 前 5

6 からの 使 用 貸 借 契 約 の 場 合 ですと 過 去 に 認 定 課 税 されている 可 能 性 もあります その 場 合 は 現 在 でも 相 続 や 贈 与 が 発 生 すれば 底 地 として 評 価 できます Reference Purpose Only 本 レターに 掲 載 している 情 報 は 一 般 的 なガイダンスに 限 定 されています この 文 書 は 個 別 具 体 的 ケースに 対 する 会 計 税 務 のア ドバイスをするものではありません 会 計 上 の 判 断 や 税 法 の 適 用 結 果 は 事 実 認 定 や 個 別 事 情 によって 大 幅 に 異 なることがありえます また 解 説 の 前 提 となる 会 計 規 則 や 税 制 が 変 更 されている 可 能 性 もあります 実 際 に 企 画 実 行 される 場 合 は 当 事 務 所 の 担 当 者 にご 確 認 ください 6

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