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1 豊 島 区 高 度 利 用 地 区 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 豊 島 区 都 市 整 備 部 平 成 25 年 10 月

2 目 次 指 定 方 針 1 指 定 基 準 4 第 1 用 語 の 定 義 4 第 2 高 度 利 用 地 区 の 指 定 対 象 区 域 7 第 3 高 度 利 用 地 区 の 指 定 要 件 8 1 地 区 の 最 低 規 模 2 地 区 の 境 界 3 幹 線 道 路 等 の 公 共 施 設 4 壁 面 の 位 置 の 制 限 第 4 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 等 9 1 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 及 び 容 積 率 の 最 高 限 度 2 空 地 等 の 確 保 に 係 る 容 積 率 の 緩 和 及 び 育 成 用 途 の 設 定 3 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 について 4 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 について 第 5 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 12 1 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 2 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 3 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 4 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 5 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 6 道 路 のうち 最 大 の 幅 員 が 12m 未 満 の 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 等 7 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 における 緑 化 の 程 度 による 増 減 8 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 の 限 度 第 6 防 災 都 市 づくり 等 のための 特 例 20 1 対 象 区 域 2 指 定 要 件 の 緩 和 3 指 定 条 件 4 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 第 7 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 の 特 例 21 1 対 象 区 域 2 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 第 8 眺 望 の 保 全 に 関 する 景 観 誘 導 に 適 合 する 場 合 の 特 例 24 第 9 その 他 の 限 度 24 1 容 積 率 の 最 低 限 度 2 建 築 面 積 の 最 低 限 度 第 10 関 連 する 都 市 計 画 の 変 更 等 25 1 高 度 地 区 2 防 火 地 域 及 び 準 防 火 地 域 3 用 途 地 域 等 第 11 企 画 提 案 書 25

3 第 12 企 画 内 容 の 合 意 形 成 26 第 13 企 画 提 案 書 の 変 更 26 第 14 標 識 等 の 設 置 26 第 15 指 定 方 針 等 の 施 行 26 運 用 上 の 留 意 事 項 27

4 指 定 方 針 1 高 度 利 用 地 区 は 東 京 都 及 び 豊 島 区 における 土 地 利 用 計 画 の 位 置 付 けに 基 づき 当 該 地 区 の 土 地 利 用 の 状 況 及 び 将 来 の 動 向 周 辺 市 街 地 の 土 地 利 用 の 動 向 等 の 地 区 の 特 性 を 踏 まえ 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 ることを 目 的 として 指 定 する この 場 合 において 居 住 機 能 の 回 復 と 防 災 性 の 向 上 に 十 分 配 慮 するもの とする 2 高 度 利 用 地 区 は 都 市 計 画 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 都 市 再 開 発 方 針 等 及 び 豊 島 区 都 市 計 画 マスタープラン 等 の 都 市 計 画 並 びに 東 京 構 想 2000 東 京 の 新 しい 都 市 づくりビジョン 新 しい 都 市 づくりのための 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 ( 以 下 活 用 方 針 という ) 用 途 地 域 等 に 関 する 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 東 京 都 景 観 計 画 その 他 地 域 ごとの 方 針 等 ( 以 下 併 せて 基 本 計 画 等 という )に 適 合 していなければならない 3 高 度 利 用 地 区 には 建 築 物 の 敷 地 等 の 統 合 を 促 進 し 小 規 模 建 築 物 の 建 築 を 抑 制 するため 地 区 特 性 に 応 じて 建 築 面 積 の 最 低 限 度 を 定 める 4 高 度 利 用 地 区 には 市 街 地 環 境 の 改 善 に 必 要 な 空 地 を 確 保 するため 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 及 び 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める また 地 区 計 画 及 び 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 関 連 都 市 計 画 を 活 用 して 広 場 等 の 空 地 の 確 保 に 努 めるものとする 5 高 度 利 用 地 区 には 都 市 整 備 の 目 標 公 共 施 設 の 整 備 状 況 地 区 内 に 確 保 される 空 地 等 を 総 合 的 に 判 断 して 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 最 低 限 度 を 定 め る 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 めるに 当 たり 当 該 地 区 の 住 宅 確 保 の 必 要 性 活 用 方 針 に 定 める 育 成 用 途 市 街 地 環 境 の 改 善 に 資 する 公 共 性 の 高 い 屋 内 空 間 等 の 確 保 並 びに 緑 化 及 びカーボンマイナスの 推 進 についても 十 分 配 慮 す るものとする 6 既 に 都 市 基 盤 施 設 が 高 い 水 準 で 整 備 されており かつ 商 業 等 の 機 能 の 卓 越 した 集 積 が 見 られるものの 建 築 物 の 老 朽 化 又 は 陳 腐 化 が 進 行 しつつ ある 地 区 において 都 市 内 の 枢 要 な 商 業 文 化 交 流 等 の 拠 点 として 建 築 物 の 建 替 え 等 を 通 じた 都 市 機 能 の 更 新 を 的 確 に 誘 導 することが 特 に 必 要 な 場 合 にあっては 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 めるに 当 たって 当 該 地 区 の 都 市 機 能 の 更 新 のために 必 要 な 用 途 の 誘 導 に 配 慮 した 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 制 度 を 活 用 することができる この 場 合 4の 規 定 にかかわらず 空 地 の 確 保 を 高 度 利 用 地 区 指 定 の 要 件 としないものとする 7 高 度 利 用 地 区 の 指 定 に 当 たって 地 域 地 区 及 び 都 市 施 設 に 関 する 都 市 計 画 の 変 更 が 必 要 になるときは 当 該 変 更 を 行 うものとする また 土 地 利 用 の 方 針 を 定 めるなど 必 要 に 応 じて 地 区 計 画 等 を 決 定 するものとする 1

5 8 高 度 利 用 地 区 の 指 定 に 当 たっては 市 街 地 環 境 都 市 基 盤 等 に 関 する 次 の 事 項 について 十 分 な 調 整 を 行 い 計 画 内 容 に 反 映 させるものとする (1) 土 地 利 用 等 周 辺 市 街 地 の 土 地 利 用 の 現 況 及 び 将 来 の 動 向 に 配 慮 するとともに 都 市 計 画 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 及 び 豊 島 区 の 都 市 計 画 マス タープラン( 以 下 都 市 計 画 のマスタープラン という )に 適 合 す るように 計 画 すること 特 に 地 域 の 特 性 を 踏 まえたまちづくり 方 針 等 が 定 められている 場 合 には その 内 容 に 適 合 するように 計 画 すること また 工 業 系 用 途 地 域 内 において 住 宅 の 確 保 を 図 る 場 合 には 工 業 の 利 便 の 増 進 及 び 住 環 境 の 保 護 の 調 和 に 配 慮 すること (2) 道 路 等 高 度 利 用 地 区 内 に 予 定 される 建 築 物 が 道 路 等 の 公 共 施 設 に 与 える 影 響 を 検 討 し 地 区 内 の 公 共 施 設 等 の 整 備 を 図 るなど 必 要 な 対 策 を 講 じること (3) 福 祉 東 京 都 福 祉 のまちづくり 条 例 ( 平 成 7 年 東 京 都 条 例 第 33 号 )の 整 備 基 準 及 び 高 齢 者 障 害 者 等 の 移 動 等 の 円 滑 化 の 促 進 に 関 する 法 律 ( 平 成 18 年 法 律 第 91 号 )の 建 築 物 移 動 等 円 滑 化 誘 導 基 準 に 適 合 す るように 努 め 高 齢 者 障 害 者 など 全 ての 人 が 施 設 等 を 安 全 かつ 快 適 に 利 用 できるよう 福 祉 のまちづくりに 十 分 配 慮 すること (4) 都 市 環 境 への 配 慮 環 境 と 共 生 する 都 市 の 実 現 のために 法 令 に 規 定 する 環 境 基 準 の 達 成 に 努 めること また 都 民 の 健 康 と 安 全 を 確 保 する 環 境 に 関 する 条 例 ( 平 成 12 年 東 京 都 条 例 第 215 号 )に 基 づく 建 築 物 環 境 計 画 書 の 作 成 に 当 たって は 環 境 配 慮 指 針 に 基 づき 評 価 し より 評 価 の 高 い 優 良 な 建 築 物 とな るよう 計 画 するとともに 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 ( 平 成 12 年 東 京 都 条 例 第 216 号 以 下 自 然 保 護 条 例 という ) 及 び 東 京 における 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 する 条 例 施 行 規 則 ( 平 成 13 年 東 京 都 規 則 第 39 号 以 下 施 行 規 則 という )に 規 定 する 緑 化 基 準 に 基 づき より 一 層 の 緑 化 を 図 るよう 積 極 的 に 努 めること (5) 都 市 景 観 への 配 慮 魅 力 ある 景 観 が 形 成 されるよう 建 築 物 の 壁 面 の 位 置 や 規 模 色 彩 屋 外 広 告 物 等 について 適 切 に 配 慮 を 行 うこと 東 京 都 景 観 条 例 ( 平 成 18 年 東 京 都 条 例 第 136 号 )に 基 づく 大 規 模 建 築 物 等 景 観 形 成 指 針 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 ( 平 成 15 年 東 京 都 条 例 第 30 号 ) 等 に 適 合 すること (6) 大 規 模 災 害 時 における 都 市 の 自 立 性 確 保 への 配 慮 大 規 模 災 害 時 において 建 築 物 内 での 滞 在 が 可 能 となるよう 建 築 物 の 自 立 性 を 確 保 するとともに 一 時 滞 在 施 設 の 整 備 等 による 帰 宅 困 難 者 2

6 対 策 に 積 極 的 に 取 り 組 むことで 都 市 の 自 立 性 の 確 保 に 配 慮 するこ と (7) その 他 建 築 物 の 整 備 及 び 建 築 敷 地 の 整 備 に 関 する 計 画 を 定 めるに 当 たり 周 辺 市 街 地 の 環 境 との 調 和 歴 史 的 又 は 文 化 的 環 境 の 保 全 省 エネル ギー 等 に 十 分 配 慮 すること 3

7 指 定 基 準 第 1 用 語 の 定 義 (1) 容 積 率 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 率 (%)で 表 したものを いう (2) 基 準 容 積 率 用 途 地 域 に 係 る 都 市 計 画 において 定 められた 当 該 地 区 の 容 積 率 の 最 高 限 度 で 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 以 下 基 準 法 とい う ) 第 52 条 に 規 定 するものをいう (3) 建 ぺい 率 建 築 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 率 (%)で 表 したものを いう (4) 指 定 建 ぺい 率 用 途 地 域 に 係 る 都 市 計 画 において 定 められた 当 該 地 区 の 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 で 基 準 法 第 53 条 第 1 項 各 号 に 規 定 するものをいう (5) 延 べ 面 積 建 築 物 の 各 階 の 床 面 積 の 合 計 をいう (6) 住 居 系 用 途 地 域 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 以 下 法 という ) 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 用 途 地 域 のうち 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 第 一 種 住 居 地 域 第 二 種 住 居 地 域 及 び 準 住 居 地 域 をいう (7) 商 業 系 用 途 地 域 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 用 途 地 域 のうち 近 隣 商 業 地 域 及 び 商 業 地 域 をいう (8) 工 業 系 用 途 地 域 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 用 途 地 域 のうち 準 工 業 地 域 工 業 地 域 及 び 工 業 専 用 地 域 をいう (9) 壁 面 の 位 置 の 制 限 法 第 8 条 第 3 項 第 2 号 (チ)に 規 定 する 壁 面 の 位 置 の 制 限 をいう 道 路 に 面 する 全 ての 建 築 敷 地 部 分 に 道 路 ( 計 画 道 路 を 含 む )の 境 界 線 から1m 以 上 の 位 置 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 道 路 境 界 線 か ら1m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める という (10) 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 確 保 する 空 地 高 度 利 用 地 区 内 に 設 ける 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 確 保 する 空 地 は 日 常 一 般 に 公 開 される 部 分 で 原 則 として 歩 道 状 に 築 造 するものをいう 4

8 (11) 広 場 等 ( 広 場 等 の 有 効 な 空 地 ) 高 度 利 用 地 区 内 の 建 築 物 の 敷 地 内 に 設 ける 空 地 のうち 日 常 一 般 に 公 開 される 部 分 で 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 確 保 する 空 地 に 隣 接 し かつ 10 0m2 以 上 の 面 積 を 有 するものをいう また 他 の 広 場 等 の 有 効 な 空 地 と 有 効 に 連 絡 するピロティ 及 び 建 築 物 の 内 部 に 設 ける 日 常 一 般 に 公 開 されるアトリウムなどの 屋 内 空 間 について は 必 要 となる 広 場 面 積 全 体 の1/2を 超 えない 範 囲 で 広 場 の 面 積 に 加 え ることができる ただし この 場 合 公 共 的 屋 内 空 間 としての 評 価 の 対 象 とはしない なお 広 場 等 として 地 区 計 画 等 で 地 区 施 設 として 定 めるもの 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 で 建 築 敷 地 の 整 備 に 関 する 計 画 として 定 めるものに 限 るもの とする (12) 公 共 的 屋 内 空 間 高 度 利 用 地 区 内 の 建 築 物 に 設 けるアトリウム ホール 等 の 交 流 施 設 やギ ャラリー 美 術 館 等 の 文 化 施 設 等 で 地 区 計 画 等 によりその 計 画 的 な 必 要 性 が 明 らかにされたものをいう (13) 緑 化 施 設 建 築 物 の 屋 上 の 緑 化 を 継 続 的 に 図 る 施 設 で 高 度 利 用 地 区 の 都 市 計 画 を 決 定 する 豊 島 区 長 が 次 に 該 当 すると 認 める 部 分 をいう ア 土 その 他 これに 類 するものを 樹 木 の 植 栽 及 び 生 育 に 必 要 な 深 さ 以 上 入 れることができる 植 栽 基 盤 があること イ 恒 常 的 な 緑 化 の 効 果 及 び 建 物 の 維 持 管 理 等 に 考 慮 し 樹 木 多 年 草 等 を 有 効 に 植 栽 すること (14) 容 積 率 の 緩 和 容 積 率 の 最 高 限 度 を 基 準 容 積 率 を 超 えて 定 める 場 合 容 積 率 の 最 高 限 度 と 基 準 容 積 率 の 差 をいう 例 えば 基 準 容 積 率 に50を 加 えた 数 値 を 容 積 率 の 最 高 限 度 とする 場 合 容 積 率 を50% 緩 和 する という (15) 都 市 再 開 発 方 針 等 法 第 7 条 の2に 定 める 方 針 東 京 都 では 都 市 再 開 発 法 ( 昭 和 44 年 法 律 第 38 号 ) 第 2 条 の3 第 1 項 又 は 第 2 項 の 規 定 による 都 市 再 開 発 の 方 針 大 都 市 地 域 における 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 昭 和 50 年 法 律 第 67 号 ) 第 4 条 第 1 項 の 規 定 による 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 の 方 針 及 び 密 集 市 街 地 における 防 災 街 区 の 整 備 の 促 進 に 関 する 法 律 ( 平 成 9 年 法 律 第 49 号 ) 第 3 条 第 1 項 の 規 定 による 防 災 街 区 整 備 方 針 を 策 定 することとなっている (16) 地 区 計 画 等 法 第 12 条 の4に 規 定 する 地 区 計 画 等 をいう (17) 緑 化 率 自 然 保 護 条 例 及 び 施 行 規 則 に 規 定 する 緑 化 基 準 に 基 づき 算 出 した 敷 地 5

9 面 積 から 建 築 面 積 を 除 いた 数 値 と 屋 上 の 面 積 ( 屋 上 のうち 建 築 物 の 管 理 に 必 要 な 施 設 に 係 る 部 分 の 面 積 を 除 いた 面 積 )の 和 に 対 する 地 上 部 及 び 建 築 物 上 の 緑 化 面 積 の 合 計 の 割 合 を 率 (%)で 表 したものをいう (18) 緑 化 推 進 エリア 活 用 方 針 に 定 める 環 境 軸 周 辺 緑 化 推 進 エリア 及 び ヒートアイラン ド 対 策 緑 化 推 進 エリアをいう (19) 一 時 滞 在 施 設 活 用 方 針 に 定 める 一 時 滞 在 施 設 をいう (20) 待 機 スペース 活 用 方 針 に 定 める 待 機 スペースをいう (21) 企 画 提 案 書 高 度 利 用 地 区 について 区 域 内 の 関 係 地 権 者 住 民 等 による 再 開 発 開 発 整 備 などの 計 画 に 関 する 提 案 内 容 を 記 載 した 資 料 をいう 6

10 第 2 高 度 利 用 地 区 の 指 定 対 象 区 域 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 及 び 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 以 外 の 用 途 地 域 が 指 定 されている 地 域 のうち 次 の1かつ2に 該 当 する 区 域 内 に 指 定 する 1 次 のいずれかに 該 当 する 高 度 利 用 を 図 るべき 区 域 内 であること (1) 枢 要 な 商 業 地 業 務 地 又 は 住 宅 地 として 高 度 に 土 地 利 用 を 図 るべき 区 域 にあって 土 地 の 効 率 的 な 利 用 ができない 地 区 で 土 地 の 健 全 な 高 度 利 用 を 促 進 すべき 区 域 (2) 敷 地 が 細 分 化 されていること 公 共 施 設 の 整 備 が 不 十 分 なこと 等 により 土 地 利 用 の 状 況 が 著 しく 不 健 全 な 地 区 であって 都 市 環 境 の 改 善 又 は 災 害 の 防 止 等 の 観 点 から 土 地 の 健 全 な 高 度 利 用 を 図 るべき 区 域 (3) その 全 部 又 は 一 部 が 中 高 層 の 住 宅 街 区 として 整 備 されるべき 区 域 (4) (1)から(3)に 掲 げるもののほか 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 るべき 区 域 2 次 のいずれかに 該 当 する 位 置 付 けがなされている 区 域 内 であること (1) 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 められた 都 市 再 開 発 の 方 針 で 再 開 発 促 進 地 区 として 位 置 付 けられている 区 域 (2) 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 められた 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 の 方 針 で 重 点 地 域 又 は 重 点 地 区 として 位 置 付 けられている 区 域 ( 以 下 住 宅 重 点 地 区 等 という ) (3) 活 用 方 針 における 都 心 副 都 心 新 拠 点 及 び 核 都 市 の 区 域 その 他 の 都 心 等 拠 点 地 区 又 は 一 般 拠 点 地 区 に 位 置 付 けられている 区 域 (4) 防 災 都 市 づくり 推 進 計 画 で 整 備 地 域 及 び 重 点 整 備 地 域 に 位 置 付 けられ ている 区 域 又 は 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 められた 防 災 街 区 整 備 方 針 で 防 災 再 開 発 促 進 地 区 に 位 置 付 けられている 区 域 (5) 豊 島 区 の 都 市 計 画 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 以 下 都 市 計 画 マスタープラ ン という )において 土 地 の 高 度 利 用 を 図 るべき 地 区 として 位 置 付 けら れている 区 域 (6) 地 区 計 画 等 が 定 められている 区 域 ( 同 時 に 定 める 場 合 を 含 む )で 土 地 の 高 度 利 用 を 図 るべき 地 区 として 位 置 付 けられている 区 域 (7) 市 街 地 再 開 発 事 業 市 街 地 再 開 発 促 進 区 域 又 は 住 宅 街 区 整 備 促 進 区 域 の 都 市 計 画 が 定 められている 区 域 ( 同 時 に 定 める 場 合 を 含 む ) 7

11 第 3 高 度 利 用 地 区 の 指 定 要 件 1 地 区 の 最 低 規 模 高 度 利 用 地 区 の 規 模 は おおむね0.5ha 以 上 とする ただし 地 区 計 画 等 その 他 地 域 ごとの 方 針 を 策 定 し 一 体 としてそれぞれの 区 域 の 特 性 にふさ わしい 態 様 を 備 えた 良 好 な 環 境 の 各 街 区 を 整 備 し 及 び 保 全 するため 地 区 の 特 性 に 応 じた 建 築 物 の 建 築 形 態 公 共 施 設 その 他 の 施 設 の 配 置 等 必 要 な 事 項 が 定 められた 区 域 内 において 市 街 地 再 開 発 事 業 を 施 行 する 地 区 にあって は おおむね0.2ha 以 上 とする 2 地 区 の 境 界 高 度 利 用 地 区 の 境 界 は 原 則 として 道 路 河 川 その 他 明 確 な 地 形 地 物 等 によるものとし これがない 場 合 には 幅 員 4m 以 上 の 道 路 緑 道 若 しくは 公 共 空 地 の 整 備 計 画 を 地 区 計 画 等 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 都 市 計 画 で 定 めて それを 地 区 の 境 界 とする ただし 地 区 計 画 等 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 都 市 計 画 で 敷 地 内 通 路 等 の 有 効 な 空 地 を 設 けることを 定 める 場 合 その 他 街 区 の 状 況 により 道 路 等 を 新 設 する 必 要 がないと 認 められる 場 合 で 区 域 境 界 が 明 確 な 場 合 はこの 限 りでない 3 幹 線 道 路 等 の 公 共 施 設 高 度 利 用 地 区 の 区 域 が 接 する 道 路 は 高 度 利 用 を 図 るために 必 要 な 幹 線 道 路 等 の 公 共 施 設 として 次 のいずれかに 該 当 する 道 路 が 整 備 されており 他 の 道 路 に 有 効 に 接 続 していること( 以 下 主 要 道 路 という ) ただし 計 画 道 路 の 整 備 により 他 の 道 路 に 有 効 に 通 じることが 確 実 なときは 当 該 計 画 道 路 を 主 要 道 路 とみなすことができる (1) 幅 員 12m 以 上 の 道 路 (2) 幅 員 8m 以 上 12m 未 満 の 道 路 で 地 区 内 に 次 の 内 容 を 定 めるものであ ること ア 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から10 減 じた 数 値 以 下 に 定 め ること イ 主 要 道 路 については 道 路 中 心 から6m 以 上 の 位 置 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めること 4 壁 面 の 位 置 の 制 限 高 度 利 用 地 区 には 道 路 境 界 線 から1m( 第 5の5の 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 をする 場 合 は2m) 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めること 8

12 第 4 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 等 1 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 及 び 容 積 率 の 最 高 限 度 高 度 利 用 地 区 で 定 める 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 及 び 容 積 率 の 最 高 限 度 は 次 の(1)から(3)までの 基 準 に 従 うものとする (1) 基 準 容 積 率 による 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 ア 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 は 基 準 容 積 率 に2 分 の1を 乗 じて 得 た 数 値 ( 第 5の5の 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 をする 場 合 は 更 に 50を 加 えた 数 値 ) 以 下 かつ 300% 以 下 とする イ 特 に 活 用 方 針 におけるセンター コア エリアの 区 域 で 第 5の 5の 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 をする 場 合 は アにかかわらず 基 準 容 積 率 に1/2を 乗 じて 得 た 数 値 に100を 加 えた 数 値 以 下 か つ 400% 以 下 とする (2) 主 要 道 路 の 幅 員 による 容 積 率 の 最 高 限 度 は 下 表 のとおりとする 主 要 道 路 の 幅 員 容 積 率 の 最 高 限 度 12m 以 上 16m 未 満 1,000% 16m 以 上 22m 未 満 1,200% 22m 以 上 上 限 な し (3) 敷 地 面 積 の 規 模 による 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 建 築 物 の 敷 地 面 積 の 規 模 に 応 じた 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 は 下 表 の とおりとする 敷 地 面 積 緩 和 の 最 高 限 度 500m2 未 満 100% 500m2 以 上 1,000m2 未 満 150% 1,000m2 以 上 2,000m2 未 満 300% 2,000m2 以 上 5,000m2 未 満 350% 5,000m2 以 上 400% 9

13 2 空 地 等 の 確 保 に 係 る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 及 び 育 成 用 途 の 設 定 (1) 活 用 方 針 に 基 づき 都 心 等 拠 点 地 区 一 般 拠 点 地 区 及 び 複 合 市 街 地 ゾー ン 等 の 地 区 における 空 地 の 確 保 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 並 びに 地 区 ごとに 促 進 すべき 育 成 用 途 に 供 する 部 分 の 割 合 は 下 表 のとおりとする セ ン タ ー コ ア エ リ ア 空 地 の 確 保 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 地 区 の 位 置 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 都 心 ア 都 心 ( 更 新 都 等 300% 拠 心 再 編 都 心 ) 点 地 イ 副 都 心 新 拠 点 区 ( 業 務 商 業 市 街 300% 地 ゾーン) 地 複 ウ 副 都 心 新 拠 点 ゾ 合 ー 市 ( 複 合 市 街 地 ゾ ン 街 200% ーン) 都 心 周 辺 部 点 一 地 般 区 拠 エ 一 般 拠 点 地 区 250% 育 成 用 途 割 合 の 設 定 割 増 容 積 率 の1/2 以 上 は 育 成 用 途 とする 200%を 超 える 部 分 は 育 成 用 途 とする 割 増 容 積 率 の1/2 以 上 は 育 成 用 途 とする 200%を 超 える 部 分 は 育 成 用 途 とする オ 職 住 近 接 ゾーン 200% - 区 部 セ ン タ ー コ ア エ リ ア 外 カ 住 宅 重 点 地 区 等 200% - キ 防 災 都 市 づくり 推 進 計 画 の 整 備 地 域 及 び 重 点 整 備 地 域 又 は 防 災 街 区 整 備 方 針 に 定 める 防 災 再 開 発 促 進 地 区 拠 点 都 地 心 区 等 ク 核 都 市 ( 業 務 商 業 市 街 地 地 区 ) 200% - 300% 点 一 地 般 区 拠 ケ 一 般 拠 点 地 区 250% 200%を 超 える 部 分 は 育 成 用 途 とする 200%を 超 える 部 分 は 育 成 用 途 とする コ その 他 の 区 域 200% - 10

14 (2) 都 心 居 住 推 進 のための 特 例 第 5の5に 定 める 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 受 ける 場 合 で か つ 全 体 の2/3 以 上 の 住 宅 床 を 確 保 する 計 画 の 場 合 は 上 記 (1)の 規 定 に かかわらず 育 成 用 途 を 設 けないことができる (3) 一 時 滞 在 施 設 を 確 保 する 場 合 の 特 例 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 受 ける 場 合 は 上 記 (1)の 規 定 にかかわらず 一 時 滞 在 施 設 による 容 積 率 緩 和 部 分 には 育 成 用 途 を 設 けないことができる (4) 用 途 の 入 替 えについて 都 心 において 交 流 施 設 文 化 施 設 及 び 生 活 支 援 施 設 を 積 極 的 に 育 成 す るため これら 育 成 用 途 を 集 約 する 際 に 上 記 (1)に 定 める 育 成 用 途 の 規 定 について 一 の 地 区 計 画 等 の 区 域 内 で 同 時 に 都 市 計 画 決 定 する 複 数 の 高 度 利 用 地 区 を 一 の 高 度 利 用 地 区 とみなして 適 用 することができる 3 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 について 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 については 活 用 方 針 に 基 づき 以 下 のとおり 定 める (1) 事 務 所 の 用 途 に 供 する 部 分 職 住 近 接 ゾーンの 区 域 内 では 原 則 として 事 務 所 の 用 途 に 供 する 部 分 は 基 準 容 積 率 の 範 囲 内 とする ただし 下 記 に 掲 げる 場 合 は 基 準 容 積 率 の 範 囲 を 超 えて 事 務 所 の 用 途 に 供 する 部 分 を 設 けることができる ア 事 務 所 を 導 入 することについて 都 市 計 画 上 の 位 置 付 けがある 地 区 イ 周 辺 との 土 地 利 用 上 の 一 体 性 の 確 保 が 可 能 で 特 に 支 障 のない 地 区 (2) 住 居 系 用 途 地 域 における 容 積 率 の 緩 和 センター コア エリア 以 外 又 は 一 般 拠 点 地 区 以 外 の 区 域 においては 住 居 系 用 途 地 域 内 について 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 することが できる 建 築 物 の 用 途 以 外 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 は 行 わないものとする 4 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 について 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 について 1から3までにかかわらず 以 下 のとおり 定 める 指 定 方 針 の6による 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 内 の 建 築 物 については 別 途 定 める 延 べ 面 積 一 定 規 模 以 上 の 建 築 物 についてのみ 適 用 する (1) 環 境 性 能 に 係 る 基 準 原 則 として 以 下 の 基 準 を 満 たさない 場 合 は 容 積 率 の 緩 和 を 行 わないも のとするが 以 下 の 基 準 によることが 困 難 な 場 合 の 評 価 の 方 法 等 について は 活 用 方 針 によることとする なお 複 合 用 途 の 建 築 物 の 場 合 は 原 則 として 床 面 積 が2,000m2 以 上 の 用 途 ごとに 評 価 する ただし 住 宅 以 外 の 用 途 については 建 築 物 全 体 ( 住 宅 部 分 及 び2,000m2 未 満 の 用 途 部 分 を 除 く )で 評 価 することが できる 11

15 ア 建 築 物 の 用 途 が 住 宅 の 場 合 活 用 方 針 に 基 づき 省 エネルギー 対 策 等 級 を3 程 度 以 上 とすること イ 建 築 物 の 用 途 が 住 宅 以 外 の 場 合 活 用 方 針 に 基 づき PALの 削 減 率 を15% 以 上 かつERRを25% 以 上 とすること (2) 大 規 模 災 害 時 における 建 築 物 の 自 立 性 確 保 に 係 る 基 準 原 則 として 建 築 物 ごとに 以 下 のア 及 びイの 基 準 を 満 たさない 場 合 は 容 積 率 の 緩 和 を 行 わないものとするが 以 下 の 基 準 によることが 適 切 でない 場 合 の 取 扱 い 等 については 活 用 方 針 によることとする ア 防 災 備 蓄 倉 庫 の 整 備 基 準 活 用 方 針 に 基 づき 必 要 な 面 積 及 び 整 備 位 置 を 満 たす 防 災 備 蓄 倉 庫 を 整 備 すること イ 自 家 発 電 設 備 の 整 備 基 準 活 用 方 針 に 基 づき 必 要 な 発 電 機 出 力 数 及 び 燃 料 貯 蔵 施 設 を 設 けた 自 家 発 電 設 備 を 整 備 すること 第 5 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 空 地 の 確 保 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 緑 化 施 設 の 確 保 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 又 は 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 等 は 次 の 基 準 に 従 うものとする ただ し 2から5までについては 1による 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 を 受 けるもののみ 適 用 することができる 1 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 の 低 減 壁 面 の 位 置 の 制 限 及 び 広 場 等 の 確 保 による 容 積 率 の 緩 和 ( 以 下 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 という )は 次 の (1) から(7)までのとおりとする (1) 次 のア イのいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を50% 緩 和 する ア 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から10 減 じた 数 値 以 下 に 定 め る 場 合 イ 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め かつ 敷 地 面 積 の10% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 (2) 次 のアからオまでのいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を100% 緩 和 する ア 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から30 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 イ 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から4m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めた 場 合 ウ 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から3m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め さらに 敷 12

16 地 面 積 の10% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 エ 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め さらに 敷 地 面 積 の15% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 オ イ ウ 又 はエと 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 する 場 合 (3) 次 のアからオまでのいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を150% 緩 和 する ア 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から30 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から5m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 イ 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から4m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め さらに 敷 地 面 積 の10% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 ウ 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から3m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め さらに 敷 地 面 積 の15% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 エ 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め かつ 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め さらに 敷 地 面 積 の20% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 オ イ ウ 又 はエと 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 する 場 合 (4) 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から30 減 じた 数 値 以 下 に 定 め か つ 次 のアからエまでのいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を200% 緩 和 する ア 道 路 境 界 線 から4m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め かつ 敷 地 面 積 の20% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 イ 道 路 境 界 線 から3m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め かつ 敷 地 面 積 の25% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 ウ 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め かつ 敷 地 面 積 の30% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 エ ア イ 又 はウと 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 する 場 合 (5) 次 のアからウまでのいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を250% 緩 和 する ア (4)のアからウまでについて 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 数 値 に1を 加 えた 数 値 とする 場 合 イ (4)のアからウまでについて 広 場 等 の 割 合 の 数 値 に5を 加 えた 数 値 とする 場 合 ウ ア 又 はイと 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 する 場 合 (6) 次 のア 又 はイのいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を300% 緩 和 する ア (4)のアからウまでについて 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 数 値 に1を 加 えた 数 値 とし かつ 広 場 等 の 割 合 の 数 値 に5を 加 えた 数 値 とする 場 合 イ アと 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 する 場 合 13

17 (7) (2)から(6)までの 規 定 において 道 路 境 界 線 から3m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めることとされている 場 合 であっても 歩 道 のある 道 路 につ いては 道 路 境 界 線 から2m 以 上 かつ 歩 道 の 幅 員 と 合 わせて4m 以 上 の 位 置 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めることができる 2 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 (1)の 地 域 内 において 公 共 的 屋 内 空 間 を 確 保 する 場 合 には 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 に (2)に 基 づく 公 共 的 屋 内 空 間 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 加 えることができる (1) 対 象 地 域 都 心 等 拠 点 地 区 一 般 拠 点 地 区 複 合 市 街 地 ゾーンに 限 る (2) 容 積 率 の 緩 和 確 保 される 公 共 的 屋 内 空 間 の 床 面 積 が 当 該 敷 地 における 容 積 率 50% 以 上 100% 未 満 に 相 当 する 場 合 には 容 積 率 を50% 当 該 敷 地 におけ る 容 積 率 100% 以 上 に 相 当 する 場 合 には 容 積 率 を100% 緩 和 する 3 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 緑 化 施 設 を 確 保 する 場 合 は 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 に 加 えることができる ただし 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 は 緑 化 施 設 の 合 計 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 率 (%)で 表 したものを 限 度 とする 4 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 活 用 方 針 に 定 める 基 準 に 適 合 する 一 時 滞 在 施 設 を 確 保 する 場 合 は 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 に 加 えることができる ただし 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 は 待 機 スペースの 合 計 面 積 に0.4を 乗 じて 得 た 数 値 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 率 (%)で 表 したものを 限 度 とする 5 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 (1)の 地 域 内 においては (2)に 基 づいて 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 をすることができる (1) 対 象 地 域 活 用 方 針 におけるセンター コア エリアの 区 域 内 区 部 の 住 宅 重 点 地 区 防 災 都 市 づくり 推 進 計 画 における 整 備 地 域 若 しくは 重 点 整 備 地 域 又 は 防 災 街 区 整 備 方 針 に 定 める 防 災 再 開 発 促 進 地 区 原 則 として 活 用 方 針 に 基 づく 都 心 及 び 副 都 心 ( 業 務 商 業 市 街 地 ゾー ン)は 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 対 象 としない ただし 下 記 に 掲 げる 場 合 は 住 宅 の 確 保 に 対 する 割 増 容 積 率 を 設 けることができ る 14

18 ア 住 宅 を 導 入 することについて 都 市 計 画 上 の 位 置 付 けがある 地 区 イ 周 辺 との 土 地 利 用 上 の 一 体 性 の 確 保 が 可 能 で 特 に 支 障 のない 地 区 15

19 (2) 容 積 率 の 緩 和 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 は 原 則 として 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 らないものとし 緩 和 の 基 準 は 表 1によるものとす る ただし 表 2イ 欄 の 住 宅 の 割 合 に 該 当 する 場 合 は 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 による 数 値 に50を 加 えた 数 値 と 表 2ウ 欄 の 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 のいずれか 小 さい 方 の 数 値 とすることが できる ( 表 1) 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 が 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 以 下 の 場 合 ウ 住 宅 の 確 保 に ア 地 区 の 位 置 及 び イ 住 宅 の 割 合 対 する 容 積 率 の 用 途 地 域 緩 和 の 限 度 A センター コ 住 宅 の 用 途 に ア エリアの 商 業 供 する 部 分 の a 100% 以 上 50% 系 用 途 地 域 の 区 域 ( 注 1) 床 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に b 200% 以 上 100% 対 する 割 合 ( 注 2) c 300% 以 上 150% d 400% 以 上 200% B センター コ ア エリアの 住 居 系 用 途 地 域 及 び 工 業 系 用 途 地 域 の 区 域 C センター コ ア エリアの 外 側 の 区 域 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 ( 注 2) 同 上 e 1/3 以 上 50% f 1/2 以 上 100% g 2/3 以 上 150% h 1/3 以 上 50% i 1/2 以 上 100% ( 注 1)センター コア エリアの 商 業 系 用 途 地 域 の 区 域 では 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 は A 欄 又 はB 欄 のいずれか 大 きい 方 の 値 とすることが できる ( 注 2) 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 (イ 欄 )は 容 積 対 象 床 面 積 とする 16

20 ( 表 2) 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 が 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 る 場 合 ア 地 区 の 位 置 及 び 用 途 地 域 A センター コ ア エリアの 商 業 系 用 途 地 域 の 区 域 ( 注 1) イ 住 宅 の 割 合 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 ( 注 2) ウ 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 a 200% 以 上 50% b 300% 以 上 100% c 400% 以 上 150% B センター コ ア エリアの 住 居 系 用 途 地 域 及 び 工 業 系 用 途 地 域 の 区 域 C センター コ ア エリアの 外 側 の 区 域 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 ( 注 2) 同 上 d 500% 以 上 200% e 1/2 以 上 50% f 2/3 以 上 100% g 3/4 以 上 150% h 1/2 以 上 50% i 2/3 以 上 100% ( 注 1)センター コア エリアの 商 業 系 用 途 地 域 の 区 域 では 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 はA 欄 又 はB 欄 のいずれか 大 きい 方 の 値 とすることが できる ( 注 2) 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 (イ 欄 )は 容 積 対 象 床 面 積 とする 17

21 6 道 路 のうち 最 大 の 幅 員 が12m 未 満 の 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 等 1 又 は5にかかわらず 主 要 道 路 の 幅 員 が12m 未 満 の 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 は 次 の(1)から(4)によるものとする (1) 容 積 率 の 最 高 限 度 基 準 法 第 52 条 に 定 める 前 面 道 路 の 幅 員 による 容 積 率 の 限 度 を 踏 まえ て 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 めるものとする (2) 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 第 4の1の(1)のイは 適 用 せず 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 は センター コア エリアの 区 域 についても 基 準 容 積 率 に1/2を 乗 じて 得 た 数 値 ( 第 5の5の 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 をする 場 合 は 更 に50を 加 え た 数 値 ) 以 下 かつ 300% 以 下 とする (3) 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 ア 第 5の1の(1)のアは 適 用 せず 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 める 場 合 容 積 率 を50% 緩 和 する イ ア 以 外 については 主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 について 道 路 中 心 から6mの 位 置 を 道 路 境 界 線 とみなし( 以 下 みなし 境 界 線 という ) 第 5の1を 適 用 する (4) 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 ア 第 5の1の(1)のアにのみ 該 当 し (3)のアに 該 当 しない 場 合 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 については 第 5の5の(2)ただし 書 にかか わらず 第 5の5の(2)の 表 1を 適 用 し 50%を 限 度 として 緩 和 する ことができる イ ア 以 外 については 第 5の5の(2)を 適 用 する 7 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 における 緑 化 の 程 度 による 増 減 1 及 び6の(3)に 定 める 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 について 敷 地 の 緑 化 率 に 応 じて 下 表 のとおり 増 減 させる ただし 緑 化 率 が49% 以 上 と なる 場 合 の 増 については 当 該 地 区 の 全 部 又 は 一 部 が 緑 化 推 進 エリアにかか る 場 合 に 当 該 地 区 全 体 について 適 用 する 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 緑 化 率 増 減 値 35% 未 満 -2% 35% 以 上 40% 未 満 ±0% 50% 40% 以 上 45% 未 満 +1% 45% 以 上 +2% 49% 以 上 +3% 18

22 35% 未 満 -4% 35% 以 上 40% 未 満 ±0% 100% 40% 以 上 45% 未 満 +2% 45% 以 上 +4% 49% 以 上 +6% 35% 未 満 -6% 35% 以 上 40% 未 満 ±0% 150% 40% 以 上 45% 未 満 +3% 45% 以 上 +6% 49% 以 上 +9% 35% 未 満 -10% 35% 以 上 40% 未 満 ±0% 200% 40% 以 上 45% 未 満 +5% 45% 以 上 +10% 49% 以 上 +15% 35% 未 満 -12% 35% 以 上 40% 未 満 ±0% 250% 40% 以 上 45% 未 満 +6% 45% 以 上 +12% 49% 以 上 +18% 300% 35% 未 満 -14% 35% 以 上 ±0% 8 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 の 限 度 第 5の2 第 5の3 及 び 第 5の4の 規 定 にかかわらず 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 は 空 地 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 らないものとする 19

23 第 6 防 災 都 市 づくり 等 のための 特 例 1に 該 当 する 区 域 で3の 条 件 に 該 当 する 場 合 は 第 3の 高 度 利 用 地 区 の 指 定 要 件 にかかわらず 2の 指 定 要 件 により 指 定 することができるものとする 本 特 例 を 適 用 する 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 については 4によるものとする 1 対 象 区 域 (1) 防 災 都 市 づくり 推 進 計 画 の 整 備 地 域 及 び 重 点 整 備 地 域 又 は 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 められた 防 災 街 区 整 備 方 針 の 防 災 再 開 発 促 進 地 区 において 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 区 域 (2) 再 開 発 促 進 地 区 その 他 の 相 当 規 模 の 再 開 発 を 促 進 すべき 地 区 において 市 街 地 総 合 再 生 計 画 等 に 基 づき 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 区 域 (3) 幹 線 道 路 に 接 しない 地 区 の 防 災 性 の 向 上 を 図 るため 主 要 道 路 以 外 の 道 路 の 拡 幅 を 伴 う 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 区 域 2 指 定 要 件 の 緩 和 (1) 地 区 の 最 低 規 模 は 第 3の1にかかわらず 1,000m2 以 上 とする (2) 1の(1)の 区 域 においては 主 要 道 路 の 幅 員 は 第 3の3にかかわらず 6m 以 上 とすることができる また 主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 は 第 3の3の(2)のイにかかわら ず 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 をすることができる 3 指 定 条 件 (1) 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 は 指 定 建 ぺい 率 から10 減 じた 数 値 以 下 に 定 める ものとする (2) 1の(1)の 区 域 においては 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 は 2/3 以 上 としなければならない ただし 近 隣 住 民 のための 公 共 施 設 等 を 併 設 する 場 合 は 1/2 以 上 とすることができる (3) 1の(3)の 区 域 においては 主 要 道 路 以 外 の 道 路 で 幹 線 道 路 に 接 しな い 地 区 の 防 災 性 の 向 上 を 図 るために 必 要 な8m 未 満 の 道 路 については 道 路 の 中 心 から4m 以 上 に 拡 幅 し かつ 地 区 の 外 周 のおおむね1/2 以 上 が 幅 員 6m 以 上 の 道 路 に 接 すること 4 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 容 積 率 の 緩 和 は 第 5にかかわらず 次 の(1)から(6)までによるものとする (1) 次 のいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を50% 緩 和 する ア 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺい 率 から20 減 じた 数 値 以 下 に 定 め る 場 合 イ 道 路 境 界 線 から3m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め かつ 敷 地 面 積 の10% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 ウ 道 路 境 界 線 から2m 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め かつ 敷 地 面 積 の15% 以 上 の 広 場 等 を 設 置 する 場 合 エ イ 又 はウと 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 する 場 合 オ 1の(1)の 区 域 において 主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 について み 20

24 なし 境 界 線 を 道 路 境 界 線 として 第 5の1の(1)のイに 該 当 する 場 合 (2) 次 のいずれかに 該 当 する 場 合 は 容 積 率 を100% 緩 和 する ア 第 5の1の(3)のアからオまでのいずれかに 該 当 する 場 合 イ 1の(1)の 区 域 において 主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 について み なし 境 界 線 を 道 路 境 界 線 として 第 5の1の(2)のアからオのいずれか に 該 当 する 場 合 (3) 1の(3)の 区 域 においては 道 路 の 拡 幅 により 敷 地 面 積 に 算 入 しないこ ととなる 部 分 の 面 積 を 勘 案 し 相 当 する 容 積 率 を50%を 限 度 として (1) 又 は(2)に 加 えて 容 積 率 を 緩 和 することができる (4) 活 用 方 針 に 定 める 基 準 に 適 合 する 一 時 滞 在 施 設 を 確 保 し かつ(1)から (3)までのいずれかに 該 当 する 場 合 は (1)から(3)までの 規 定 による 容 積 率 の 緩 和 にさらに 容 積 率 の 緩 和 を 加 えることができる この 場 合 において 当 該 容 積 率 の 緩 和 は 第 5の4の 規 定 を 準 用 する (5) 緑 化 施 設 を 確 保 し(1)から(3)までのいずれかに 該 当 する 場 合 は 緑 化 施 設 の 合 計 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 を 率 (%)で 表 したものを 限 度 とし て (1)から(3)までの 規 定 による 容 積 率 の 緩 和 にさらに 容 積 率 の 緩 和 を 加 えることができる (6) (4) 及 び(5)の 規 定 により 容 積 率 の 緩 和 を 加 える 場 合 の 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 及 び 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 は (1)から(3)まで の 規 定 による 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 らないものとする 第 7 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 の 特 例 指 定 方 針 の6に 該 当 する 場 合 は 本 指 定 基 準 の 他 の 規 定 によるほか 本 特 例 の 定 めるところによるものとする この 場 合 都 市 機 能 更 新 のために 建 物 の 用 途 を 特 定 して 誘 導 を 行 うなど 地 区 特 性 を 十 分 に 反 映 することが 求 められるの で 別 途 高 度 利 用 地 区 運 用 基 準 を 定 め 一 層 適 切 な 運 用 を 図 ることとする 運 用 基 準 については 原 則 として 本 指 定 基 準 を 踏 まえることとするが 関 係 機 関 と 調 整 の 上 地 区 特 性 に 応 じた 独 自 の 運 用 を 行 うことができる また 本 特 例 の 運 用 に 当 たっては 指 定 しようとする 地 区 の 目 指 すべき 市 街 地 像 について 関 係 権 利 者 の 合 意 形 成 に 努 めつつ 構 想 を 明 らかにするとともに 建 築 物 の 建 替 えにより 形 成 される 街 並 みを 適 切 に 誘 導 するため 例 えば 低 層 部 における 用 途 の 限 定 高 さや 壁 面 の 統 一 による 景 観 形 成 などについて 必 要 に 応 じ 地 区 計 画 等 を 併 用 して 定 めることを 含 め 街 並 みの 個 性 や 品 格 歴 史 的 な 持 続 性 等 に 十 分 配 慮 するものとする 1 対 象 区 域 本 特 例 は 第 2 第 3(ただし 第 3の4の 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 規 定 は 除 く )に 該 当 するとともに 次 の(1)から(6)までの 全 てに 該 当 する 区 域 に 適 用 する (1) 都 市 構 造 形 成 上 特 に 重 要 な 拠 点 であって 区 部 の 都 心 等 拠 点 地 区 又 は 一 般 拠 点 地 区 として 指 定 された 区 域 であること 21

25 (2) 既 に 商 業 等 の 高 次 の 都 市 機 能 が 集 積 し 成 熟 した 中 心 核 を 形 成 しており 都 市 構 造 上 将 来 とも 継 続 してその 役 割 を 果 たすべき 区 域 であるとともに 当 該 都 市 機 能 の 特 性 や 都 市 基 盤 の 整 備 状 況 から 土 地 の 更 なる 高 度 利 用 が 都 市 基 盤 とのバランスを 損 なわないと 見 込 まれる 区 域 であること (3) 建 築 物 の 老 朽 化 や 陳 腐 化 等 のため 機 能 面 防 災 面 等 からも 早 期 更 新 の 必 要 性 がありながら 土 地 の 高 密 度 利 用 が 既 になされているため 新 たな 空 地 確 保 による 建 替 えが 困 難 なことなどの 更 新 阻 害 要 因 を 抱 えている 区 域 であること (4) 複 数 の 鉄 道 路 線 等 が 結 節 しているなど 公 共 交 通 の 広 域 的 なネットワー クが 卓 越 して 整 備 された 区 域 であること (5) 対 象 区 域 の 土 地 の 高 度 利 用 が 都 市 計 画 マスタープラン 等 で 位 置 付 けら れるとともに 当 該 区 域 を 含 む 地 域 の 望 ましい 更 新 の 姿 を 示 した 構 想 や 計 画 が 策 定 されており この 構 想 等 において 活 用 方 針 副 都 心 整 備 計 画 な どの 基 本 計 画 等 を 十 分 に 踏 まえながら 更 新 により 誘 導 すべき 建 築 物 の 用 途 や 施 設 等 の 整 備 方 針 が 明 確 に 提 示 されていること (6) 区 域 の 外 周 道 路 又 は 区 域 内 の 道 路 が 次 のア 及 びイに 定 める 要 件 を 満 た すこと ア 区 域 内 の 各 街 区 が 車 道 の 車 線 数 が4 以 上 であり かつ 歩 道 又 は 壁 面 の 位 置 の 制 限 等 により 確 保 される 歩 道 と 同 等 の 機 能 を 果 たす 歩 行 者 空 間 の 幅 員 ( 以 下 歩 道 等 の 幅 員 という )が4m 以 上 の 主 要 道 路 ( 以 下 特 定 主 要 道 路 という )に 接 すること ただし 特 定 主 要 道 路 に 接 しない 街 区 が 特 定 主 要 道 路 に 有 効 に 接 続 する 幅 員 12m 以 上 かつ 歩 道 等 の 幅 員 が4m 以 上 の 道 路 ( 以 下 特 定 主 要 道 路 接 続 道 路 という ) に 接 するともに 地 区 計 画 等 により 一 体 的 な 街 並 みの 形 成 が 図 られる 場 合 は 特 定 主 要 道 路 に 接 する 街 区 とともにこれらの 各 街 区 を 一 体 の 地 区 として 指 定 することができる イ 特 定 主 要 道 路 及 び 特 定 主 要 道 路 接 続 道 路 ( 以 下 特 定 主 要 道 路 等 と いう ) 以 外 の 道 路 の 幅 員 が6m 以 上 あり かつ 歩 道 等 の 幅 員 が 原 則 として2m 以 上 確 保 されること 2 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 (1) 本 特 例 により 容 積 率 を 緩 和 する 場 合 には 第 4の2 第 5 第 6の 規 定 は 適 用 しない (2) 容 積 率 の 緩 和 本 特 例 を 適 用 する 場 合 には 個 別 の 運 用 基 準 において 1の(5)を 踏 ま え 当 該 地 区 の 都 市 機 能 更 新 を 進 めるに 当 たって 特 に 都 市 機 能 の 維 持 発 展 のために 積 極 的 に 誘 導 することが 必 要 な 用 途 ( 以 下 誘 導 用 途 とい う )を 具 体 的 に 特 定 した 上 で 次 の 定 めにより 容 積 率 を 緩 和 することと する ア 地 区 内 の 全 街 区 が 特 定 主 要 道 路 に 接 する 場 合 街 区 ( 複 数 の 街 区 が ある 場 合 は 街 区 群 )が 道 路 に 接 する 総 延 長 に 対 する 特 定 主 要 道 路 等 22

26 に 接 する 延 長 の 割 合 ( 以 下 特 定 主 要 道 路 等 割 合 という )に 応 じて 誘 導 用 途 の 用 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 ( 以 下 誘 導 用 途 割 合 という )が2/3 以 上 の 建 築 物 ( 以 下 誘 導 用 途 建 築 物 という )に 対 して 次 のとおり 容 積 率 を 緩 和 する (ア) 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が1/4 以 上 の 場 合 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を200% 緩 和 する (イ) 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が1/6 以 上 の 場 合 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を150% 緩 和 する (ウ) 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が1/8 以 上 の 場 合 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を100% 緩 和 する イ アの(ア)から(ウ)までにおいて 特 定 主 要 道 路 に 接 する 敷 地 について は 当 該 特 定 主 要 道 路 に5.5m 以 上 の 歩 道 等 の 幅 員 が 確 保 され か つ 地 区 計 画 等 により 統 一 的 な 街 並 み 形 成 が 図 られる 場 合 又 は 鉄 道 駅 と 連 絡 し 歩 行 者 交 通 の 相 当 量 を 担 うことができる 地 下 道 や 立 体 遊 歩 道 のネットワークに 直 結 する 場 合 には 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 をそ れぞれ 更 に100% 緩 和 する ウ 地 区 内 に 特 定 主 要 道 路 に 接 しない 街 区 を 含 む 場 合 特 定 主 要 道 路 に 接 する 街 区 においては 当 該 接 する 街 区 ( 特 定 主 要 道 路 に 接 する 複 数 の 街 区 がある 場 合 は その 街 区 群 )のみでアの(ア)から(ウ) まで 及 びイ を 適 用 し 特 定 主 要 道 路 に 接 しない 街 区 においては 当 該 接 しない 街 区 ( 特 定 主 要 道 路 に 接 しない 複 数 の 街 区 がある 場 合 は その 街 区 群 ) のみで アの(ア)から(ウ)を 適 用 することとする エ ア 及 びウの 規 定 に 基 づき 算 定 する 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が1/8 以 上 の 街 区 又 は 街 区 群 において 当 該 地 区 の 都 市 機 能 更 新 を 進 めるに 当 た って 特 に 都 市 機 能 の 維 持 発 展 のために 必 要 な 公 共 的 屋 外 空 間 又 は 公 共 的 屋 内 空 間 を 確 保 する 敷 地 については 地 区 計 画 等 により 当 該 空 間 の 計 画 的 な 必 要 性 を 明 らかにした 上 で 次 の(ア) 及 び(イ)によりそれぞれ 100%を 限 度 として 容 積 率 を 緩 和 することができる また 緑 化 施 設 を 確 保 する 場 合 は 次 の(ウ)により 容 積 率 を 緩 和 する ことができる この 場 合 (ア) (イ) 及 び(ウ)による 容 積 率 の 緩 和 はそれ らを 合 算 することができるとともに 誘 導 用 途 建 築 物 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 に(ア) (イ) 及 び(ウ)による 容 積 率 の 緩 和 を 合 算 することができるが イに 該 当 する 場 合 を 除 き200%を 超 えないこととする (ア) 公 共 的 屋 外 空 間 の 確 保 確 保 される 公 共 的 屋 外 空 間 が 青 空 空 地 の 場 合 その 面 積 に 基 準 容 積 率 を 乗 じた 値 が 当 該 敷 地 における 容 積 率 100% 以 上 150% 未 満 に 相 当 する 場 合 には 容 積 率 を50% 当 該 敷 地 における 容 積 率 150% 以 上 に 相 当 する 場 合 には 容 積 率 を100% それぞれ 緩 和 する 当 該 屋 外 空 間 がピロティ 等 の 形 態 の 場 合 その 面 積 を 床 面 積 とみ 23

27 なして 次 の 公 共 的 屋 内 空 間 に 組 み 入 れることができる なお 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 緩 和 の 要 件 となる 歩 道 等 の 幅 員 を 確 保 するため 定 められた 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 生 じる 公 共 的 屋 外 空 間 については 対 象 としない (イ) 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 公 共 的 屋 内 空 間 を 確 保 する 場 合 第 5の2の(2)を 準 用 して 容 積 率 を 緩 和 する (ウ) 緑 化 施 設 の 確 保 緑 化 施 設 を 確 保 する 場 合 緑 化 施 設 の 合 計 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率 (%)で 表 したものを 限 度 として 容 積 率 を 緩 和 する オ ア ウ 及 びエにおいて 敷 地 が 接 する 道 路 の 歩 道 等 の 幅 員 が2m 以 上 4m 未 満 の 場 合 には 当 該 敷 地 の 容 積 率 の 緩 和 は100%を 限 度 と し 2m 未 満 の 場 合 には 当 該 敷 地 の 容 積 率 の 緩 和 は 行 うことはでき ない カ 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 歩 道 等 の 幅 員 を 確 保 する 場 合 は 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 立 体 的 に 定 めることができる また 構 造 上 の 柱 が 道 路 に 接 近 して 必 要 となるなどの 場 合 には 高 度 利 用 地 区 による 壁 面 の 位 置 の 制 限 と 地 区 計 画 等 による 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 併 用 することにより 歩 道 等 の 幅 員 を 確 保 することができる キ アの 規 定 にかかわらず 誘 導 用 途 割 合 については 当 該 地 区 の 都 市 機 能 の 特 性 や 土 地 利 用 の 状 況 により 必 要 な 場 合 に 誘 導 用 途 以 外 の 用 途 との 均 衡 に 十 分 配 慮 された 個 別 の 運 用 基 準 を 定 めることにより 本 指 定 基 準 とは 異 なる 割 合 とすることができる この 場 合 誘 導 用 途 割 合 は1/2を 下 回 らないこととする ク 敷 地 面 積 の 規 模 による 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 については 第 4の1の (3)を 原 則 として 準 用 するが 地 区 計 画 等 により 計 画 的 な 街 並 み 形 成 を 図 るなど 土 地 の 合 理 的 で 健 全 な 高 度 利 用 を 損 なわない 場 合 には 個 別 の 運 用 基 準 により 地 区 特 性 に 応 じた 運 用 を 行 うことができる 第 8 眺 望 の 保 全 に 関 する 景 観 誘 導 に 適 合 する 場 合 の 特 例 東 京 都 景 観 条 例 に 基 づく 大 規 模 建 築 物 等 景 観 形 成 指 針 に 適 合 する 計 画 で 眺 望 の 保 全 に 関 する 景 観 誘 導 により 建 築 計 画 が 著 しく 妨 げられる 場 合 においては 周 辺 市 街 地 と 一 体 的 に 良 好 な 環 境 を 確 保 するなどの 配 慮 を 行 うことで 第 5か ら 第 7までの 規 定 によらないことができる 第 9 その 他 の 限 度 1 容 積 率 の 最 低 限 度 おおむね 基 準 容 積 率 の1/3 以 上 とする ただし 地 区 内 のうち 公 共 空 地 又 は 基 準 法 第 59 条 第 1 項 第 3 号 に 該 当 する 建 築 物 の 敷 地 となることが 明 らかな 区 域 等 については この 限 りではない 24

28 2 建 築 面 積 の 最 低 限 度 原 則 として 200m2 以 上 とする ただし 地 区 内 のうち 市 街 地 環 境 上 支 障 がないと 認 められる 区 域 については この 限 りではない 第 10 関 連 する 都 市 計 画 の 変 更 等 1 高 度 地 区 高 度 利 用 地 区 内 には 最 高 限 高 度 地 区 を 指 定 しないものとする ただし 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る 上 で 支 障 のないと 認 められる 区 域 については この 限 りではない 2 防 火 地 域 及 び 準 防 火 地 域 高 度 利 用 地 区 内 には 防 火 地 域 を 指 定 するものとする ただし 容 積 率 の 最 高 限 度 が300% 以 下 で 防 火 上 支 障 がないと 認 められる 区 域 については この 限 りではない 3 用 途 地 域 等 高 度 利 用 地 区 の 決 定 と 合 わせて 公 共 施 設 の 整 備 を 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 都 市 計 画 で 定 める 場 合 は 公 共 施 設 の 整 備 水 準 に 合 わせて 必 要 な 用 途 地 域 の 変 更 を 行 うことができるものとする この 場 合 は 地 区 計 画 等 により 公 共 施 設 の 整 備 水 準 に 合 わせて 容 積 率 を 定 めるなどの 必 要 な 措 置 をとるものとする 第 11 企 画 提 案 書 1 企 画 提 案 書 の 提 出 高 度 利 用 地 区 を 前 提 とした 事 業 を 企 画 する 者 は 都 市 計 画 手 続 きに 入 る 前 に 豊 島 区 に 企 画 提 案 書 を 提 出 しなければならない 2 企 画 提 案 書 の 内 容 企 画 提 案 書 は 提 案 する 計 画 が 本 指 定 方 針 及 び 本 指 定 基 準 に 適 合 したもの であるとともに 高 度 利 用 地 区 に 関 する 都 市 計 画 の 原 案 を 策 定 するために 必 要 かつ 十 分 な 内 容 を 備 えていなければならない 企 画 提 案 書 が 備 えるべき 標 準 的 内 容 は 下 記 のとおりとする (1) 計 画 地 の 位 置 付 け( 計 画 地 の 位 置 現 況 立 地 特 性 都 市 計 画 上 の 位 置 付 け) (2) 計 画 等 の 目 標 ( 計 画 等 の 目 標 と 方 針 上 位 計 画 等 との 整 合 性 ) (3) 理 由 書 ( 高 度 利 用 地 区 を 適 用 する 理 由 を 記 載 したもの) (4) 事 業 概 要 ( 事 業 区 域 建 築 敷 地 面 積 関 係 法 令 条 例 要 綱 等 の 要 件 事 業 フレーム 土 地 利 用 の 方 針 空 地 等 の 施 設 配 置 地 権 者 数 事 業 スケジュール 等 ) (5) 建 築 物 等 の 計 画 ( 配 置 図 平 面 図 立 面 図 断 面 図 等 ) (6) 第 12 により 聴 収 した 意 見 等 の 報 告 (7) 都 市 計 画 図 書 ( 素 案 ) 25

29 第 12 企 画 内 容 の 合 意 形 成 高 度 利 用 地 区 を 前 提 とした 事 業 を 企 画 する 者 は 企 画 提 案 書 を 提 出 する 前 に 企 画 内 容 について 周 辺 市 街 地 の 住 民 等 への 説 明 意 見 の 聴 収 を 行 うこと また 企 画 提 案 書 の 提 出 時 に 説 明 意 見 聴 収 の 状 況 報 告 を 書 類 にて 行 うこと 第 13 企 画 提 案 書 の 変 更 第 11 に 基 づき 提 出 された 企 画 提 案 書 に 変 更 が 生 じた 場 合 は 変 更 内 容 につ いて 豊 島 区 の 関 係 各 課 各 関 係 機 関 と 協 議 を 行 った 上 で 変 更 した 企 画 提 案 書 に 変 更 の 理 由 書 を 添 えて 豊 島 区 に 提 出 しなければならない 第 14 標 識 等 の 設 置 高 度 利 用 地 区 を 適 用 して 建 築 物 を 建 築 した 者 は 評 価 容 積 率 の 設 定 の 対 象 と した 空 地 等 について その 設 定 の 対 象 とした 部 分 を 示 す 位 置 内 容 管 理 者 な どを 記 載 した 標 識 を 一 般 の 公 衆 居 住 者 など 施 設 の 利 用 者 に 認 知 できるよう に 計 画 区 域 内 の 日 常 一 般 に 公 開 される 場 所 に 一 か 所 以 上 設 置 しなければなら ない 第 15 指 定 方 針 等 の 施 行 この 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 は 平 成 25 年 10 月 日 から 施 行 する 26

30 運 用 上 の 留 意 事 項 1 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 (1) 全 ての 高 度 利 用 地 区 の 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 について 基 準 法 第 53 条 第 3 項 各 号 の 一 に 該 当 する 場 合 は10(1/10)を 同 項 各 号 に 該 当 する 場 合 及 び 同 条 第 5 項 第 1 号 に 該 当 する 場 合 は20(2/10)を 加 えた 数 値 とするものとし 計 画 書 にその 旨 記 載 する (2) 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 について 数 値 の 異 なる 二 以 上 の 区 域 が 生 ずる 場 合 当 該 二 以 上 の 区 域 にまたがる 建 築 物 の 敷 地 については 基 準 法 第 53 条 第 2 項 の 規 定 を 準 用 するものとし 計 画 書 にその 旨 記 載 する 2 壁 面 の 位 置 の 制 限 (1) 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 幅 壁 面 の 位 置 の 制 限 は 歩 行 者 の 交 通 量 通 風 採 光 又 はゆとりのある 市 街 地 空 間 の 形 成 等 の 観 点 から 必 要 な 幅 を 定 めるものとする 街 区 の 周 囲 に 一 律 の 幅 を 設 けることが 適 当 でない 場 合 は それぞれの 道 路 の 機 能 等 に 配 慮 して 適 切 な 数 値 を 定 めるものとする この 場 合 において 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 確 保 される 空 地 と 広 場 等 の 設 置 により 確 保 される 空 地 を 合 算 した 規 模 を 総 合 的 に 判 断 して 容 積 率 の 緩 和 を 行 うこととする なお 第 3の2のただし 書 により 敷 地 内 通 路 等 の 有 効 な 空 地 を 設 け 空 地 の 境 界 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 設 ける 場 合 は 空 地 の 規 模 に 加 算 する ことができるものとする (2) 空 地 の 整 備 道 路 境 界 線 と 壁 面 の 位 置 の 制 限 として 定 められた 線 との 間 の 空 地 は 歩 道 と 一 体 となって 主 として 歩 行 者 のためのゆとりのある 空 間 を 創 出 す ることにより 市 街 地 環 境 の 改 善 に 資 することを 目 的 として 定 めるもので あり 原 則 として 歩 道 状 に 築 造 すること (3) 立 体 的 な 壁 面 の 位 置 の 制 限 市 街 地 の 状 況 によりやむを 得 ない 場 合 又 は 交 通 上 等 支 障 のない 場 合 は 立 体 的 な 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めることができるものとする ただし 指 定 基 準 第 3の3の(2)のイ 第 5の6の(3)のイ 及 び 第 6の2の(2)に 基 づ いて 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 は 原 則 として 立 体 的 な 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 めないものとする 立 体 的 な 壁 面 の 位 置 の 制 限 とする 場 合 は 歩 道 状 に 築 造 する 地 盤 面 か らの 高 さ3m 以 上 の 歩 行 者 用 の 空 間 を 確 保 するものとする 27

31 3 広 場 等 (1) 広 場 等 の 空 地 の 規 模 広 場 等 の 有 効 な 空 地 は 壁 面 の 位 置 の 制 限 により 確 保 される 空 地 と 合 わせて 総 合 的 に 計 画 するものとし 立 体 的 な 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 又 は 指 定 基 準 第 5の1の(6)を 適 用 して 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 等 においては 広 場 等 の 有 効 な 空 地 の 確 保 により 全 体 的 な 空 地 の 規 模 を 確 保 するよう 努 めるものとする なお 市 街 地 再 開 発 事 業 を 施 行 する 区 域 にあっては 50m2 以 上 の 面 積 を 有 する 複 数 の 空 地 の 面 積 を 合 算 した 面 積 をもって100m2 以 上 の 空 地 とすることができる (2) 広 場 等 の 整 備 広 場 等 は 公 共 空 地 を 補 完 するものとして 市 街 地 環 境 の 改 善 に 資 す ることを 目 的 として 設 けるものであり 原 則 として 道 路 の 歩 道 と 段 差 を 生 じないように 設 計 し 公 園 等 に 準 じて 築 造 するものとする (3) 敷 地 外 に 設 置 される 公 共 空 地 建 築 物 の 敷 地 の 内 外 にわたり 一 体 的 計 画 的 に 整 備 される 敷 地 外 に 設 置 される 公 共 空 地 で 地 区 計 画 等 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 の 都 市 計 画 とし て 定 めるものは 敷 地 内 の 空 地 とみなすことができるものとする (4) 地 域 管 理 団 体 による 活 動 東 京 のしゃれた 街 並 みづくり 推 進 条 例 に 基 づき 地 域 管 理 団 体 がまち づくり 活 動 を 行 う 必 要 がある 地 区 について 豊 島 区 が 独 自 の 基 準 等 を 策 定 した 場 合 は 歩 行 者 の 通 行 等 に 支 障 のない 範 囲 で 広 場 を 活 用 すること ができる 4 緑 化 施 設 緑 化 施 設 の 面 積 の 算 定 は 原 則 として 次 の(1)から(5)に 該 当 する 植 栽 基 盤 部 分 の 水 平 投 影 面 積 で 行 うこととする また 緑 化 施 設 に 関 しては 豊 島 区 長 が 認 める 緑 化 施 設 を 対 象 に 容 積 率 を 緩 和 することから 高 度 利 用 地 区 の 容 積 率 の 最 高 限 度 に 係 る 緑 化 施 設 の 認 定 について 豊 島 区 長 から 担 当 する 建 築 主 事 へ 通 知 するなどの 措 置 を 講 じるこ ととする この 際 植 栽 基 盤 の 位 置 形 状 面 積 及 び 散 水 施 設 の 有 無 並 びに 植 栽 する 樹 木 の 位 置 形 状 本 数 など 緑 化 施 設 の 計 画 が 明 記 された 書 面 を 添 付 すると ともに 自 然 保 護 条 例 等 に 基 づく 緑 化 計 画 書 との 連 携 を 図 るなど 事 務 手 続 に 遺 漏 のないよう 努 めることとする ひさし (1) 直 下 に 建 築 物 の 地 上 屋 内 空 間 があり かつ 上 空 が 庇 等 で 覆 われてい ない 位 置 に 設 けること (2) 1m2 当 たり 低 木 ( 通 常 の 成 木 の 樹 高 が2m 未 満 で 植 栽 時 の 樹 高 が0. 3m 以 上 のもの)1 本 以 上 の 割 合 で 植 栽 すること 28

32 なお 植 栽 を 中 木 ( 通 常 の 成 木 の 樹 高 が2m 以 上 で 植 栽 時 の 樹 高 が 1.2m 以 上 のもの)で 行 う 場 合 においては 低 木 2 本 高 木 ( 通 常 の 成 木 の 樹 高 が3m 以 上 で 植 栽 時 の 樹 高 が2m 以 上 のもの)で 行 う 場 合 に おいては 低 木 3 本 とみなすことができる (3) 緑 地 を 維 持 できる 散 水 施 設 を 設 けること (4) 樹 木 や 土 壌 の 風 等 による 飛 散 を 防 止 すること く (5) 建 築 物 の 躯 体 を 根 によって 傷 めることがないような 樹 種 の 選 定 防 根 を 行 うこと 5 容 積 率 の 最 高 限 度 容 積 率 の 最 高 限 度 は 原 則 として 整 数 値 とするものとし 基 準 法 第 52 条 に 定 める 道 路 幅 員 による 容 積 率 の 限 度 を 大 幅 に 上 回 ることがないよう 定 める ものとする 6 ゾーン 区 分 一 の 高 度 利 用 地 区 内 において 用 途 地 域 の 異 なる 区 域 又 は 土 地 利 用 の 異 な る 街 区 等 については それぞれの 区 域 に 区 分 するものとする (1) 用 途 地 域 が 異 なる 場 合 用 途 地 域 ( 用 途 容 積 率 建 ぺい 率 )の 異 なる 区 域 ごとにゾーンを 分 けて 容 積 率 の 最 高 限 度 容 積 率 の 最 低 限 度 及 び 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 を 定 めることを 原 則 とする (2) 土 地 利 用 が 異 なる 場 合 公 共 空 地 又 は 基 準 法 第 59 条 第 1 項 第 3 号 に 該 当 する 建 築 物 の 敷 地 と なることが 明 らかな 区 域 などについては ゾーンを 分 けて 容 積 率 の 最 高 限 度 容 積 率 の 最 低 限 度 及 び 建 築 面 積 の 最 低 限 度 等 を 定 めることがで きるものとする 7 用 途 地 域 が 住 居 系 商 業 系 又 は 工 業 系 にわたる 場 合 の 取 扱 い (1) 指 定 基 準 第 4の3 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 について 一 の 高 度 利 用 地 区 が 住 居 系 用 途 地 域 と 他 の 用 途 地 域 にわたる 場 合 住 居 系 用 途 地 域 が 過 半 となる 建 築 物 の 敷 地 については その 敷 地 の 全 部 が 住 居 系 用 途 地 域 内 にあるものとみなすものとし 計 画 書 にその 旨 記 載 す る (2) 指 定 基 準 第 5の5 住 宅 の 確 保 に 対 する 容 積 率 の 緩 和 一 の 高 度 利 用 地 区 が 商 業 系 用 途 地 域 と 他 の 用 途 地 域 にわたる 場 合 6 によりゾーン 区 分 された 区 域 ごとに 指 定 基 準 第 5の5の(2)を 適 用 して 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 める 建 築 物 の 敷 地 が 商 業 系 用 途 地 域 と 他 の 用 途 地 域 にわたる 場 合 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 は 6によりゾーン 区 分 された それ 29

33 ぞれのゾーンごとの 容 積 率 の 緩 和 の 条 件 により 確 保 するものとされる 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 合 計 以 上 としなければならないものと する なお それぞれのゾーンごとの 容 積 率 の 緩 和 の 条 件 を 満 たしている 場 合 は この 限 りではない 8 みどりの 質 の 確 保 広 場 等 日 常 一 般 に 公 開 される 部 分 を 緑 化 する 場 合 公 開 空 地 等 のみどり づくり 指 針 等 に 従 い みどり 空 間 の 質 等 の 向 上 に 努 めることとする 特 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 広 場 等 について 緑 化 及 び 高 度 利 用 地 区 の 制 限 双 方 の 趣 旨 に 鑑 み 効 果 的 な 緑 化 計 画 となるよう より 一 層 の 検 討 に 努 めることとす る 9 他 の 制 限 との 関 係 (1) 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 原 則 として 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 が 定 められた 区 域 には 高 度 利 用 地 区 を 指 定 せず 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 区 域 内 に おいて 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 場 合 には 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 地 区 整 備 計 画 で 高 度 利 用 地 区 で 定 める 事 項 を 定 めるものとする (2) 総 合 設 計 制 度 等 原 則 として 高 度 利 用 地 区 により 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 を 基 準 とし て 基 準 法 第 52 条 又 は 同 法 第 59 条 の2に 基 づく 容 積 率 の 緩 和 は 行 わな いものとする ただし 基 準 法 第 52 条 第 14 項 に 基 づく 許 可 による 場 合 は この 限 りでない( 高 度 利 用 地 区 で 定 められた 容 積 率 の 最 高 限 度 を 超 えて 基 準 法 に 基 づく 容 積 率 の 緩 和 を 行 うには 計 画 書 にその 旨 が 記 載 されていなければならないものとする ) (3) 一 団 地 認 定 制 度 等 基 準 法 第 86 条 及 び 第 86 条 の2に 基 づく 特 定 行 政 庁 の 認 定 を 受 けた 一 団 地 等 内 の 二 以 上 の 構 えをなす 建 築 物 については 指 定 基 準 第 4の2 の 規 定 における 空 地 等 の 確 保 に 係 る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 及 び 育 成 用 途 の 設 定 並 びに 指 定 基 準 第 5の5の(2)の 規 定 における 住 宅 の 用 途 に 供 する 部 分 の 床 面 積 の 敷 地 面 積 若 しくは 延 べ 面 積 に 対 する 割 合 について 同 一 敷 地 内 にある 一 つの 建 築 物 とみなして 本 基 準 を 適 用 することができる ものとする (4) 地 区 計 画 等 地 区 計 画 等 が 定 められた 区 域 内 に 高 度 利 用 地 区 を 定 める 場 合 は 土 地 利 用 の 方 針 に 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る 地 区 であることを 定 めるとともに 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 める 区 域 については 高 度 利 用 地 区 内 は 高 度 利 用 地 区 で 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 による 旨 を 定 めるものとする( 容 積 率 の 緩 和 を 定 める 地 区 計 画 等 については 下 記 のア 又 はイによる ) 30

34 また 地 区 計 画 等 で 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 容 積 率 の 最 低 限 度 建 築 面 積 の 最 低 限 度 及 び 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 める 場 合 は 高 度 利 用 地 区 の 限 度 等 に 合 わせて 定 めるものとする ア 用 途 別 容 積 型 地 区 計 画 地 区 計 画 の 地 区 整 備 計 画 に 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 を 基 準 として 高 度 利 用 地 区 による 容 積 率 の 緩 和 は 行 わないものとする イ 容 積 適 正 配 分 型 地 区 計 画 (ア) 地 区 計 画 に 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 を 用 途 地 域 で 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 より 低 く 定 めた 区 域 においては 容 積 率 の 緩 和 を 行 わない ものとする (イ) 地 区 計 画 に 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 を 用 途 地 域 で 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 より 高 く 定 めた 区 域 においては 高 度 利 用 地 区 で 定 める 容 積 率 の 最 高 限 度 等 の 算 定 に 当 たり 地 区 計 画 で 定 めた 容 積 率 の 最 高 限 度 に 高 度 利 用 地 区 の 基 準 に 基 づき 算 定 した 容 積 率 の 緩 和 を 加 える ことができる なお 指 定 基 準 第 4に 定 める 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 等 は 地 区 計 画 等 において 定 められた 容 積 率 の 最 高 限 度 ではなく 用 途 地 域 の 都 市 計 画 で 定 められた 容 積 率 を 基 準 容 積 率 として 算 出 するものとす る 10 道 路 等 への 影 響 の 調 査 高 度 利 用 地 区 内 に 予 定 される 建 築 物 が 道 路 等 の 公 共 施 設 に 与 える 影 響 を 検 討 するに 当 たり 都 市 交 通 基 盤 施 設 については 当 該 予 定 建 築 物 の 計 画 に より 発 生 する 交 通 量 が 周 辺 道 路 に 与 える 影 響 について 大 規 模 開 発 地 区 関 連 交 通 計 画 検 討 マニュアル 等 により 予 測 を 行 い 必 要 な 措 置 を 講 じること とする 11 計 画 内 容 の 実 現 及 び 維 持 高 度 利 用 地 区 の 指 定 に 当 たり 都 市 計 画 として 定 められた 内 容 及 びその 条 件 となる 計 画 の 内 容 については 建 築 物 の 建 築 時 及 び 建 築 後 においても 適 切 に 実 現 保 持 されるよう 都 市 計 画 部 門 と 建 築 行 政 部 門 とが 連 携 を 密 にして 対 処 していく 必 要 がある 広 場 等 の 有 効 な 空 地 又 は 公 共 的 屋 外 空 間 の 確 保 等 の 建 築 敷 地 に 関 する 計 画 内 容 住 宅 や 誘 導 用 途 の 用 に 供 する 部 分 又 は 公 共 的 屋 内 空 間 等 の 建 築 物 に 関 する 計 画 内 容 緑 化 施 設 に 関 する 計 画 内 容 一 時 滞 在 施 設 に 関 する 計 画 内 容 大 規 模 災 害 時 における 建 築 物 の 自 立 性 確 保 に 関 する 計 画 内 容 並 びに 緑 化 及 び カーボンマイナスの 推 進 に 対 する 計 画 内 容 の 実 現 維 持 保 全 のために 関 係 部 課 との 連 携 事 業 者 からの 届 出 など 必 要 な 措 置 を 定 めることとする 31

35 12 都 市 景 観 等 への 対 応 (1) 周 辺 市 街 地 の 景 観 と 調 和 した 建 築 物 等 を 誘 導 するため 高 度 利 用 地 区 の 指 定 に 先 行 し 必 要 に 応 じて 景 観 関 係 部 局 と 調 整 を 行 うこと (2) 歴 史 的 建 造 物 街 並 み 等 に 対 する 評 価 が 必 要 な 地 区 について 独 自 の 基 準 等 を 策 定 した 場 合 には 本 基 準 によらないことができる 13 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 の 適 用 (1) 地 区 特 性 に 応 じた 適 用 本 基 準 の 適 用 に 当 たっては 都 市 整 備 の 目 標 公 共 施 設 の 整 備 状 況 及 び 周 辺 市 街 地 の 土 地 利 用 の 動 向 等 の 地 区 特 性 を 踏 まえ 総 合 的 な 判 断 に 基 づいて 運 用 するものとする (2) 既 決 定 地 区 への 適 用 既 に 高 度 利 用 地 区 が 決 定 されている 区 域 には 本 基 準 を 適 用 しない ただし 都 市 計 画 を 変 更 しようとする 場 合 には 原 則 として 本 基 準 を 適 用 する 32