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1 第 7 章 住 宅 の 取 得 や 売 却 などにかかわる 税 金 をチェックする Q36 住 宅 の 取 得 時 や 売 却 時 にはどんな 税 金 がかかってくるの? A 新 築 やリフォームといった 住 宅 の 建 築 や 住 宅 の 購 入 に 際 しては さまざまな 税 金 が 課 されま す どんな 税 金 がどんなときにかかるのかをチェックしてみましょう 住 まいの 取 得 にかかる 主 な 税 金 税 金 の 種 類 印 紙 税 ( 国 税 ) 課 税 のケース 建 築 の 工 事 請 負 契 約 購 入 の 売 買 契 約 住 宅 ローンの 金 銭 消 費 貸 借 契 約 などで 契 約 書 に 印 紙 を 貼 付 するとき ローンの 抵 当 権 設 定 登 記 土 地 建 物 の 保 存 登 記 や 移 転 登 登 録 免 許 税 ( 国 税 ) 記 などを 行 うとき 不 動 産 取 得 税 ( 地 方 税 ) 土 地 および 建 物 を 取 得 ( 建 築 購 入 )するとき 譲 渡 所 得 税 ( 国 税 ) 土 地 や 建 物 を 売 却 するとき 贈 与 税 ( 国 税 ) 相 続 税 ( 国 税 ) 固 定 資 産 税 ( 地 方 税 ) 都 市 計 画 税 ( 地 方 税 ) 消 費 税 ( 国 税 ) 親 なども 含 め 個 人 から 土 地 や 建 物 金 銭 などの 財 産 を 無 償 でもらうとき 相 続 によって 土 地 や 建 物 などを 取 得 するとき 土 地 および 建 物 を 継 続 して 所 有 しているとき 土 地 および 建 物 を 継 続 して 所 有 しているとき 建 築 工 事 代 金 や 住 宅 購 入 代 金 を 支 払 うとき Q37 契 約 時 に 必 要 な 印 紙 税 はどのくらいなの? A 家 づくりにかかわる 契 約 には 施 工 会 社 と 取 り 交 わす 工 事 請 負 契 約 や 不 動 産 会 社 などと 交 わす 売 買 契 約 住 宅 ローンを 利 用 する 際 に 金 融 機 関 と 取 り 交 わす 金 銭 消 費 貸 借 契 約 ( 住 宅 ローン 契 約 ) などがあります 契 約 書 に 印 紙 を 貼 付 することで 納 税 し その 税 額 は 契 約 の 種 類 や 契 約 書 に 記 載 された 金 額 によって 異 なります 以 下 参 考 例 としてその 一 部 を 紹 介 しましょう 契 約 時 にかかる 印 紙 税 の 税 額 ( 抜 粋 ) 契 約 書 の 種 類 工 事 請 負 契 約 書 または 売 買 契 約 書 住 宅 ローン 契 約 書 ( 金 銭 消 費 貸 借 契 約 書 ) 契 約 書 に 記 載 の 金 額 500 万 円 を 超 え 1000 万 円 以 下 1000 万 円 を 超 え 5000 万 円 以 下 5000 万 円 を 超 え1 億 円 以 下 500 万 円 を 超 え 1000 万 円 以 下 1000 万 円 を 超 え 5000 万 円 以 下 5000 万 円 を 超 え1 億 円 以 下 軽 減 措 置 なし あり あり なし なし なし 税 額 1 万 円 1 万 5000 円 ( 軽 減 後 ) 4 万 5000 円 ( 軽 減 後 ) 1 万 円 2 万 円 6 万 円 軽 減 措 置 に 関 して 2009 年 4 月 1 日 以 降 (2011 年 3 月 31 日 まで)に 作 成 される 契 約 書 に 適 用

2 Q38 登 記 時 にかかる 登 録 免 許 税 の 税 額 は? A 住 宅 の 建 築 や 購 入 などと 深 くかかわる 登 記 には 新 築 住 宅 を 取 得 する 際 に 建 物 を 保 存 登 記 する 所 有 権 保 存 登 記 土 地 または 中 古 住 宅 の 売 買 や 相 続 贈 与 などで 取 得 した 際 の 所 有 権 移 転 登 記 住 宅 ローンを 利 用 する 際 の 抵 当 権 設 定 登 記 などがあります いずれも 登 記 を 申 請 する 際 に 登 録 免 許 税 が 課 されますが ケースによっては 軽 減 税 率 が 適 用 される 場 合 もあります 以 下 その 内 容 を 紹 介 しましょう 登 録 免 許 税 の 税 率 および 軽 減 税 率 とその 適 用 対 象 登 記 の 種 類 課 税 標 準 額 税 率 軽 減 税 率 ( 適 用 対 象 ) 所 有 権 保 存 登 記 固 定 資 産 税 評 価 額 ( 固 定 資 産 課 税 台 帳 に 登 録 されている 価 格 ) % 0.15%( 一 定 の 要 件 を 備 えた 新 築 住 宅 の 建 物 2) 所 有 権 移 転 登 記 売 買 土 地 2.00% 1.00%(2009 年 度 2010 年 度 ) 1.30%(2011 年 度 ) 1.50%(2012 年 度 ) 建 物 相 続 固 定 資 産 税 評 価 額 ( 固 定 資 産 課 税 台 帳 に 登 録 されている 価 格 ) 2.00% 0.30%( 一 定 の 要 件 を 備 えた 新 築 住 宅 の 建 物 2または 一 定 の 用 件 を 備 えた 中 古 住 宅 の 建 物 3) 0.40% 適 用 なし 遺 贈 贈 与 2.00% 適 用 なし 抵 当 権 設 定 登 記 債 権 金 額 0.40% 0.10%( 上 記 適 用 対 象 住 宅 への 抵 当 権 設 定 の 場 合 ) 1 固 定 資 産 税 評 価 額 が 未 決 定 の 新 築 の 建 物 価 格 については 建 物 の 構 造 用 途 別 に 各 法 務 局 が 便 宜 上 作 成 している 認 定 価 格 となる 2 一 定 の 要 件 を 備 えた 新 築 住 宅 というのは (a) 自 己 居 住 用 の 住 宅 (b) 新 築 または 取 得 後 1 年 以 内 に 登 記 されたもの(c) 床 面 積 ( 登 記 簿 面 積 )が 50 平 方 メートル 以 上 あるもの 3 一 定 の 要 件 を 備 えた 中 古 住 宅 というのは (a) 自 己 居 住 用 の 住 宅 (b) 取 得 後 1 年 以 内 に 登 記 されたもの(c)マンションで 25 年 以 内 木 造 で 20 年 以 内 に 建 築 されたもの ただし 新 耐 震 基 準 の 適 合 が 証 明 されていれば この 年 数 を 超 えていても 認 定 ケース 別 : 税 額 の 試 算 例 <ケース1 所 有 権 保 存 登 記 : 住 宅 を 新 築 する 場 合 > 建 物 に 対 する 課 税 標 準 額 は 建 築 費 ではなく 固 定 資 産 税 評 価 額 もしくは 法 務 局 の 認 定 価 格 になる 一 般 的 に 建 築 費 の 約 5 割 から7 割 程 度 が 課 税 標 準 額 とされており 仮 に5 割 とすると 建 築 費 が 3000 万 円 なら 1500 万 円 ぐらいが 課 税 標 準 額 になる 軽 減 税 率 の 適 用 が 受 けられる 要 件 を 備 えていれば 税 額 は 1500 万 円 0.15%=2 万 2500 円 相 当 <ケース2 所 有 権 保 存 登 記 : 新 築 分 譲 住 宅 ( 新 築 マンションまたは 建 売 住 宅 )の 場 合 > 建 物 が 保 存 登 記 土 地 が 移 転 登 記 になり 一 定 の 要 件 を 備 えた 建 物 に 対 して 軽 減 税 率 の 適 用 が 受 けられる 仮 に 建 物 の 課 税 標 準 額 が 2000 万 円 なら 税 額 は 2000 万 円 0.15%=3 万 円 相 当 土 地 の 税 額 はケース3 参 照

3 なお 適 用 が 受 けられる 新 築 の 建 物 ( 2の 要 件 を 備 えたもの)であっても 所 有 権 移 転 登 記 に なる 場 合 (たとえば 登 記 簿 に 所 有 権 の 所 有 者 等 の 記 載 がある 場 合 )には 中 古 住 宅 の 建 物 に 対 する 軽 減 税 率 と 同 じ 0.30%になる( 税 額 はケース4 参 照 ) <ケース3 所 有 権 移 転 登 記 : 土 地 を 購 入 する 場 合 > 土 地 の 課 税 標 準 額 は 不 動 産 の 価 額 とされており これは 固 定 資 産 税 評 価 額 をベー スにしたも の 軽 減 税 率 の 適 用 がないので 通 常 の 税 率 が 適 用 される 仮 に 課 税 標 準 額 が 1000 万 円 であ れば 税 額 は 1000 万 円 1.00%=10 万 円 相 当 なお 軽 減 税 率 1.00%の 適 用 は 2011 年 3 月 31 日 までで 以 降 は 上 表 に 示 した 軽 減 税 率 が 適 用 される 見 込 み <ケース4 所 有 権 移 転 登 記 : 中 古 住 宅 ( 中 古 マンションまたは 中 古 戸 建 て)の 場 合 > 一 定 の 要 件 を 満 たした 建 物 に 対 して 軽 減 税 率 が 適 用 される 課 税 標 準 額 が 800 万 円 であれば 税 額 は 800 万 円 0.30%=2 万 4000 円 相 当 <ケース5 抵 当 権 設 定 登 記 : 住 宅 ローンを 利 用 する 場 合 > 軽 減 税 率 の 適 用 が 受 けられる 要 件 を 備 えた 住 宅 を 取 得 するために 住 宅 ローンを 利 用 する 場 合 には 税 率 が 0.10%に 軽 減 仮 に 債 権 金 額 ( 借 入 額 )が 2000 万 円 であれば 税 額 は 2000 万 円 0.10%=2 万 円 適 用 対 象 外 であれば 2000 万 円 0.40%=8 万 円 Q39 住 宅 の 取 得 時 にかかる 不 動 産 取 得 税 の 税 額 は? A 新 築 や 増 改 築 あるいは 売 買 や 贈 与 などで 不 動 産 を 取 得 したときに 都 道 府 県 が 課 税 する 地 方 税 が 不 動 産 取 得 税 です その 税 率 および 税 額 は 以 下 のようになっています また 税 額 が 軽 減 される 場 合 もあります ケース1 と ケース2 がそうです 不 動 産 取 得 税 の 税 率 と 税 額 の 算 出 の 仕 方 取 得 の 時 期 2006 年 4 月 1 日 ~2008 年 3 月 31 日 2008 年 4 月 1 日 ~2012 年 3 月 31 日 土 地 住 宅 3% 3% 3% 3% 税 額 の 算 出 の 仕 方 固 定 資 産 税 評 価 額 税 率 = 税 額 固 定 資 産 税 評 価 額 というのは 固 定 資 産 台 帳 に 登 録 されている 評 価 額 のこと ケース1: 新 築 住 宅 およびその 土 地 ( 宅 地 )に 対 する 税 額 の 軽 減 特 例 特 例 の 税 額 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 - 控 除 額 1200 万 円 ) 3.00% 建 物 特 例 の 適 用 要 件 ア: 居 住 用 およびセカンドハウス 賃 貸 住 宅 等 を 含 む 新 築 住 宅 全 般 の 取 得 に 適 用 イ: 床 面 積 が 50 平 方 メートル( 戸 建 て 以 外 の 賃 貸 住 宅 の 場 合 は 40 平 方 メートル) 以 上 240 平 方 メートル 以 下 特 例 の 税 額 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 %)- 控 除 額 ( 下 記 a bの 多 い 額 ) a:4 万 5000 円 b:( 土 地 1 平 方 メートル 当 たりの 固 定 資 産 税 評 価 額 0.5) ( 住 宅 床 面 積 2 ) 3.00% 上 限 200 平 方 メートル 土 地 特 例 の 適 用 要 件 (1) 上 記 ( 建 物 )の 特 例 要 件 を 満 たすこと (2) 取 得 から3 年 以 内 に 建 物 を 新 築 すること( 土 地 先 行 取 得 の 場 合 ) (3) 土 地 を 借 りるなどして 住 宅 を 新 築 した 場 合 新 築 後 1 年 以 内 に 土 地 を 取 得 する こと( 建 物 建 築 先 行 の 場 合 )

4 ケース2: 中 古 住 宅 およびその 土 地 ( 宅 地 )に 対 する 税 額 の 軽 減 特 例 建 物 特 例 の 税 額 ( 固 定 資 産 税 評 価 額 - 控 除 額 ) 3.00% 控 除 額 は 新 築 時 期 および 自 治 体 で 異 なる 不 動 産 所 在 の 各 都 道 府 県 税 事 務 所 で 確 認 特 例 の 適 用 要 件 ア: 居 住 用 およびセカンドハウス 用 としての 取 得 に 適 用 イ: 床 面 積 が 50 平 方 メートル 以 上 240 平 方 メートル 以 下 ウ: 次 のいずれかに 該 当 すること(1)マンションは 25 年 以 内 木 造 は 20 年 以 内 に 建 築 (2)1982 年 1 月 1 日 以 降 に 建 築 (3) 新 耐 震 基 準 の 適 合 が 証 明 されているもの 土 地 特 例 の 税 額 特 例 の 適 用 要 件 ケース1 の 土 地 に 対 する 特 例 の 税 額 と 同 じ (1) 上 記 ( 建 物 )の 特 例 要 件 を 満 たすこと (2) 取 得 から1 年 以 内 にその 土 地 上 の 建 物 を 取 得 すること( 土 地 先 行 取 得 の 場 合 ) (3) 土 地 を 借 りるなどしてその 土 地 上 の 建 物 を 取 得 した 場 合 1 年 以 内 に 土 地 を 取 得 すること( 建 物 取 得 先 行 の 場 合 ) なお 軽 減 措 置 の 適 用 を 受 けるためには 取 得 から 60 日 以 内 に 都 道 府 県 税 事 務 所 に 申 告 する 必 要 があります ケース1 および ケース2 も 含 めて 冒 頭 に 挙 げた 新 築 や 増 改 築 あるい は 売 買 や 贈 与 などで 不 動 産 を 取 得 した ときには 申 告 の 期 限 前 に 軽 減 される 税 額 などを 都 道 府 県 税 事 務 所 で 確 認 しておく とよいでしょう Q40 住 宅 を 所 有 することによってかかる 税 金 の 税 額 は? A 住 宅 を 取 得 し 所 有 することでかかってくるのが 地 方 税 ( 市 町 村 税 )の 固 定 資 産 税 と 都 市 計 画 税 です どのような 形 で 課 税 されるのか 税 額 はどの 程 度 なのか 軽 減 措 置 はあるのか などを 紹 介 しましょう 固 定 資 産 税 をチェックする 課 税 対 象 1 月 1 日 現 在 の 土 地 建 物 ( 不 動 産 )の 所 有 者 に 対 して 毎 年 課 税 ( 年 の 途 中 で 不 動 産 を 取 得 した 場 合 には 翌 年 から 課 税 ) 税 率 税 額 課 税 標 準 額 標 準 税 率 1.40%(ただし 市 町 村 によって 異 なる 税 率 を 定 め ることができる) 課 税 標 準 額 は 原 則 として 固 定 資 産 課 税 台 帳 に 登 録 された 価 格 新 築 住 宅 の 軽 減 措 置 税 額 が 2 分 の 1に 減 額 軽 減 期 間 2 階 建 て 以 下 の 木 造 等 の 新 築 住 宅 で3 年 間 3 階 建 て 以 上 の 耐 火 準 耐 火 構 造 のマンション 等 の 新 築 住 宅 で5 年 間 軽 減 措 置 の 適 用 要 件 (a) 居 住 部 分 の 床 面 積 が 50 平 方 メートル 以 上 280 平 方 メートル 以 下 で あること (b) 店 舗 などの 併 用 住 宅 の 場 合 には 居 住 部 分 の 床 面 積 が 全 体 の2 分 の 1 以 上 であること 土 地 に 対 する 軽 課 税 標 準 額 を6 分 の1に 減 額 = 小 規 模 住 宅 用 地 ( 住 宅 1 戸 当 たりの 200

5 減 措 置 平 方 メートル 以 下 の 部 分 ) 課 税 標 準 額 を3 分 の1に 減 額 = 一 般 住 宅 用 地 ( 住 宅 1 戸 当 たりの 200 平 方 メートル 超 の 部 分 住 宅 床 面 積 の 10 倍 まで) 特 定 のリフォーム 工 事 を 行 った 場 合 の 税 額 の 減 額 措 置 詳 細 は Q50 参 照 (1) 耐 震 改 修 工 事 に 対 するもの 1981 年 以 前 の 旧 耐 震 基 準 の 下 で 建 設 された 住 宅 に 対 して 耐 震 改 修 工 事 を 行 った 場 合 120 平 方 メートル 相 当 部 分 について 固 定 資 産 税 を2 分 の1に 減 額 ( 工 事 時 期 が 2009 年 中 では 3 年 間 10 年 から 12 年 では2 年 間 13 年 から 15 年 では1 年 間 適 用 ) (2)バリアフリー 改 修 工 事 に 対 するもの 工 事 完 了 の 翌 年 分 に 限 り 住 宅 に 対 する 固 定 資 産 税 を3 分 の1に 減 額 (2010 年 3 月 31 日 ま での 工 事 に 適 用 ) (3) 省 エネ 改 修 工 事 に 対 するもの 工 事 完 了 の 翌 年 分 に 限 り 住 宅 に 対 する 固 定 資 産 税 を3 分 の1に 減 額 (2010 年 3 月 31 日 ま での 工 事 に 適 用 ) Q41 マイホームを 売 った 場 合 どんな 仕 組 みで 課 税 されるの? A 住 み 替 えや 買 い 換 えなどによって マイホームを 売 るケースがあります その 場 合 には 税 金 が 掛 かってきます その 仕 組 みがどうなっているかについて 説 明 しましょう 課 税 の 仕 組 み(1) 課 税 譲 渡 所 得 を 算 出 する 不 動 産 を 売 ることによって 所 得 を 得 るので 譲 渡 所 得 税 ( 国 税 )が 課 税 されます 不 動 産 を 売 った 場 合 の 売 却 価 格 を 譲 渡 価 額 といい その 譲 渡 価 額 から さまざまな 費 用 を 差 し 引 けば 売 却 による 所 得 が 残 ります これを 譲 渡 所 得 といい この 譲 渡 所 得 から 特 別 控 除 額 を 引 いて 課 税 対 象 の 課 税 譲 渡 所 得 を 弾 き 出 し それに 税 率 を 掛 けて 税 額 を 算 出 し ます さまざまな 費 用 というのは 取 得 費 と 譲 渡 費 用 の 合 計 です 取 得 費 は 売 った 不 動 産 を 買 い 入 れた 時 の 購 入 代 金 や そのときに 掛 かった 仲 介 手 数 料 などの 費 用 を 合 計 したもの( 実 際 の 取 得 費 が 譲 渡 価 額 の5%に 満 たない 場 合 とか 昔 のことでわからない 場 合 などでは 譲 渡 価 額 の5% 相 当 額 を 取 得 費 として 計 算 )です 譲 渡 費 用 は 売 却 に 掛 かった 費 用 の こと たとえば 仲 介 手 数 料 測 量 費 建 物 を 取 り 壊 して 土 地 を 売 ったときの 取 り 壊 し 費 などが 該 当 します 特 別 控 除 ( 額 ) というのは 一 定 のケースに 適 用 される 軽 減 措 置 のこと マイホームを 売 った 場 合 の 特 別 控 除 は 次 の(a)(b)のケースに 適 用 され 具 体 的 な 控 除 額 も 示 されています (a) 収 用 などでマイホームを 譲 渡 した 場 合 の 特 別 控 除 額 は 最 高 5000 万 円 (b) 自 分 の 住 んでいる 家 屋 や 土 地 を 売 った 場 合 の 特 別 控 除 額 は 最 高 3000 万 円 以 上 のことをまとめてみると 課 税 譲 渡 所 得 は 下 記 のような 計 算 式 になります 課 税 譲 渡 所 得 = 譲 渡 価 額 -( 取 得 費 + 譲 渡 費 用 )- 特 別 控 除 額

6 課 税 の 仕 組 み(2) 税 率 と 税 額 をチェックする 算 出 した 課 税 譲 渡 所 得 に 税 率 を 掛 け 税 額 を 算 出 します 税 率 は 多 少 複 雑 な 仕 組 みになって おり その 考 え 方 には 次 の 三 つのポイントがあります ポイント1 売 却 する 土 地 や 建 物 の 所 有 期 間 を 5 年 を 超 える 長 期 譲 渡 所 得 と 5 年 以 下 の 短 期 譲 渡 所 得 に 分 けて 適 用 する 税 率 に 差 を 設 けている ポイント2 長 期 譲 渡 所 得 の 中 でも 所 有 期 間 が 10 年 を 超 える 場 合 には 特 例 に 基 づいて 軽 減 税 率 が 適 用 されるので さらに 優 遇 される ポイント3 国 税 である 所 得 税 のほかに 地 方 税 である 住 民 税 に 対 しても 課 税 されるが ここでも 税 率 に 差 を 設 けている 適 用 する 税 率 および 税 額 は 次 のようになります マイホームを 売 った 場 合 の 税 率 および 税 額 の 算 出 の 仕 方 区 分 税 率 と 税 額 の 計 算 式 短 期 譲 渡 所 得 (5 年 以 課 税 譲 渡 所 得 39%( 所 得 税 30% 住 民 税 9%) 下 )の 場 合 長 期 譲 渡 所 得 (5 年 超 10 年 未 満 )の 場 合 軽 減 税 率 の 特 例 が 適 用 される 所 有 期 間 が 10 年 を 超 える 長 期 譲 渡 所 得 の 場 合 課 税 譲 渡 所 得 20%( 所 得 税 15% 住 民 税 5%) 課 税 長 期 譲 渡 金 額 (6000 万 円 以 下 の 部 分 ) 14%( 所 得 税 10% 住 民 税 4%) 課 税 長 期 譲 渡 金 額 (6000 万 円 を 超 える 部 分 ) 20%( 所 得 税 15% 住 民 税 5%) 軽 減 税 率 の 特 例 の 場 合 課 税 譲 渡 所 得 のことを 課 税 長 期 譲 渡 金 額 という Q42 ケース1:マイホームを 売 って 譲 渡 益 があった 場 合 はどうなるの? A マ イホームというのは 居 住 用 の 財 産 のことです その 財 産 を 売 れば 譲 渡 所 得 が 発 生 しま す Q41 の 回 答 で 示 した 課 税 譲 渡 所 得 の 計 算 式 譲 渡 価 額 -( 取 得 費 + 譲 渡 費 用 )- 特 別 控 除 にある 譲 渡 価 額 -( 取 得 費 + 譲 渡 費 用 ) が 譲 渡 所 得 になります その 譲 渡 所 得 から 軽 減 措 置 として 特 別 控 除 の 3000 万 円 を 引 くことができます(これを 3000 万 円 の 特 別 控 除 の 特 例 と いう) なお 取 得 費 + 譲 渡 費 用 に 対 して 譲 渡 価 額 の 方 が 上 回 っていれば 利 益 が 出 たということで 譲 渡 所 得 は 譲 渡 益 と 呼 ばれます( 譲 渡 所 得 がマイナスになれば 譲 渡 損 失 Q43 参 照 ) 3000 万 円 の 特 別 控 除 の 特 例 は 所 有 期 間 に 関 係 なく 適 用 を 受 けられるのが 大 きな 特 徴 です ただし さまざまな 適 用 条 件 や 適 用 が 除 外 されるケースが あります たとえば マイホームを 売 っ た 後 に 新 しくマイホームを 買 い 換 えて 税 務 上 買 換 え( 交 換 )の 特 例 の 適 用 を 受 けた 場 合 など では この 特 別 控 除 の 適 用 は 受 けられません

7 関 連 ケース:10 年 を 超 えて 所 有 していたマイホームを 売 った 場 合 はどうなるの? 所 有 期 間 が 10 年 ( 売 却 年 の1 月 1 日 時 点 )を 超 えたマイホームを 売 ったときには 軽 減 税 率 の 特 例 が 適 用 されます その 税 率 および 税 額 の 算 出 法 については Q41 の 回 答 で 示 した 表 マ イホームを 売 った 場 合 の 税 率 および 税 額 の 算 出 の 仕 方 で 紹 介 しています このケースのポイントは 3000 万 円 の 特 別 控 除 が 適 用 されることに 加 えて 軽 減 税 率 の 特 例 といった 優 遇 措 置 の 適 用 も 受 けられることです ただし 所 有 期 間 が 10 年 を 超 えたマイホーム の 売 却 といったことのほかに さまざまな 適 用 要 件 があります たとえば 売 却 した 家 屋 や 土 地 について 居 住 用 財 産 の 買 い 換 えや 交 換 に 関 する 税 務 上 の 特 例 を 受 けないこと などです Q43 ケース2:マイホームを 売 って 損 をした 場 合 はどうなるの? A このケースは 譲 渡 価 額 よりも 取 得 費 + 譲 渡 費 用 の 方 が 上 回 った 結 果 譲 渡 所 得 がマイ ナスになり 譲 渡 損 失 になったという 場 合 です 土 地 の 価 格 が 著 しく 上 昇 していた 1980 年 代 後 半 から 90 年 代 初 頭 にかけてマイホームを 取 得 し その 後 の 地 価 の 下 落 によって 売 却 価 格 が 取 得 費 等 よりも 大 幅 に 下 がった 場 合 などが 典 型 例 で す このようにマイホームを 売 って 譲 渡 損 失 が 生 じた 場 合 には (a) 特 定 居 住 用 財 産 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 もしくは(b) 特 定 居 住 用 財 産 の 買 換 え 等 の 場 合 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 を 活 用 することによって 譲 渡 損 失 を 他 の 所 得 と 損 益 通 算 および 繰 越 控 除 することができます 損 益 通 算 というのは 2 種 類 以 上 の 所 得 があって 1つの 所 得 が 黒 字 他 の 所 得 が 赤 字 とい った 場 合 に 各 所 得 の 黒 字 ( 益 )と 赤 字 ( 損 )とを 差 し 引 き( 相 殺 )できること 繰 越 控 除 とは 相 殺 しきれなかった 損 失 分 を 翌 年 以 降 の 所 得 と 相 殺 できることを 意 味 します (a) 特 定 居 住 用 財 産 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 とは 所 有 期 間 が5 年 を 超 えるマイホーム(これを 特 定 居 住 用 財 産 という)を 売 って 新 たにマイホーム を 買 い 換 えないケースで 譲 渡 損 失 が 発 生 した 場 合 に 適 用 される 特 例 です この 場 合 の 前 提 条 件 は 住 宅 ローン 残 高 があること その 住 宅 ローン 残 高 からマイホームの 譲 渡 価 額 を 差 し 引 いた 金 額 を 限 度 とした 譲 渡 損 失 の 金 額 に 対 して 翌 年 以 後 3 年 にわたって 各 年 分 の 損 益 通 算 および 繰 越 控 除 ができるというものです なお 繰 越 控 除 をする 年 の 合 計 所 得 金 額 は 3000 万 円 以 下 です 分 かりにくいので 具 体 例 を 挙 げて 説 明 しましょう 特 例 を 受 けるための 前 提 条 件 (1) 所 得 金 額 3000 万 円 以 下 の 人 が 所 有 期 間 5 年 を 超 えているマイホームを 売 却 する 場 合 であること (2)マイホームの 購 入 時 の 価 格 よりも 売 却 する 時 の 価 格 の 方 が 低 いこと (3)マイホームの 購 入 時 に 返 済 期 間 10 年 以 上 の 住 宅 ローンを 設 定 し そのローン 残 高 が 売 却 代 金 よりも 多 いこと

8 (4) 前 年 または 前 々 年 において 3000 万 円 の 特 別 控 除 など 一 定 の 特 例 の 適 用 を 受 けていないこと 具 体 例 の 条 件 (a) 売 却 するマイホームの 売 却 代 金 =2000 万 円 (b)そのマイホームを 購 入 した 時 の 購 入 代 金 =6000 万 円 (c) 購 入 の 際 に 利 用 した 住 宅 ローンの 残 高 =3000 万 円 具 体 例 から 導 き 出 される 譲 渡 損 失 の 金 額 と 損 益 通 算 限 度 額 から 損 益 通 算 できる 金 額 を 割 り 出 す 2000 万 円 ( 売 却 代 金 )-6000 万 円 ( 購 入 代 金 )= 4000 万 円 ( 譲 渡 損 失 の 金 額 ) 減 価 償 却 計 算 外 3000 万 円 (ローン 残 高 )-2000 万 円 ( 売 却 代 金 )=1000 万 円 ( 損 益 通 算 限 度 額 ) 4000 万 円 ( 譲 渡 損 失 の 金 額 )>1000 万 円 ( 損 益 通 算 限 度 額 ) 譲 渡 損 失 の 金 額 が 損 益 通 算 限 度 額 よりも 多 くなっており 損 益 通 算 できる 金 額 は 限 度 額 の 1000 万 円 サ ラリーマンで 給 与 所 得 700 万 円 と 想 定 すると 給 与 所 得 が 損 益 通 算 できる 限 度 額 の 1000 万 円 よりも 少 ないため 給 与 所 得 に 対 して 源 泉 徴 収 された 所 得 税 は 確 定 申 告 することで 全 額 還 付 さらに 残 りの 300 万 円 分 についても 次 の 年 に 繰 越 控 除 されて 給 与 所 得 分 と 相 殺 できる 住 民 税 は 翌 年 以 降 に 損 益 通 算 され 控 除 (b) 特 定 居 住 用 財 産 の 買 換 え 等 の 場 合 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 とは これは 売 ったマイホームの 代 わりに 新 たなマイホームを 取 得 するといった 買 い 換 えのケースで 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 の 適 用 が 受 けられるというものです 基 本 的 な 内 容 は (a)の 特 定 居 住 用 財 産 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 と 共 通 するところが 多 いのですが 新 しく 買 い 換 えたマイホームに 対 して 返 済 期 間 10 年 以 上 の 住 宅 ローンを 設 定 し その 残 高 があることが 大 きな 要 件 です( 売 却 した 住 宅 に 対 する 住 宅 ローン 残 高 の 有 無 は 問 わない) (a)の 具 体 例 を(b)の 特 例 適 用 の 条 件 に 置 き 換 えてみると 特 例 を 受 けるための 前 提 条 件 (1) 所 得 金 額 3000 万 円 以 下 の 人 が 所 有 期 間 5 年 を 超 えているマイホームを 買 い 換 え る 場 合 であること (2) 購 入 時 の 価 格 よりも 売 却 する 時 の 価 格 の 方 が 低 いこと (3) 買 い 換 えで 新 たに 購 入 したマイホームに 対 し 返 済 期 間 10 年 以 上 の 住 宅 ローンを 設 定 していること (4) 前 年 または 前 々 年 において 3000 万 円 の 特 別 控 除 など 一 定 の 特 例 の 適 用 を 受 けていないこと 具 体 例 の 条 件 (a) 売 却 するマイホームの 売 却 代 金 =2000 万 円 (b)その 住 宅 を 購 入 した 時 の 購 入 代 金 =6000 万 円 具 体 例 から 導 き 出 される 譲 渡 損 失 の 金 額 と 損 益 通 算 限 度 額 2000 万 円 ( 売 却 代 金 )-6000 万 円 ( 購 入 代 金 )= 4000 万 円 ( 譲 渡 損 失 の 金 額 ) 4000 万 円 ( 譲 渡 損 失 の 金 額 )=( 損 益 通 算 限 度 額 ) サ ラリーマンで 給 与 所 得 700 万 円 と 想 定 すると 給 与 所 得 が 損 益 通 算 できる 限 度 額 の 4000 万 円 よりも 少 ないため 給 与 所 得 に 対 して 源 泉 徴 収 された 所 得 税 は 確 定 申 告

9 することで 全 額 還 付 さらに 残 りの 3300 万 円 分 についても 翌 年 以 降 ( 最 長 3 年 間 )に 繰 越 控 除 されて 給 与 所 得 分 と 相 殺 できる このケースでいえば 給 与 所 得 で 源 泉 徴 収 された 所 得 税 が4 年 間 にわたって 全 額 還 付 住 民 税 は 翌 年 以 降 に 損 益 通 算 され 控 除 Q44 ケース3:マイホームを 買 い 換 えた 場 合 はどうなるの? A 所 有 していたマイホームを 売 って 新 しいマイホームを 取 得 することを 買 い 換 え といいます 税 金 との 関 係 でいえば それまで 住 んでいたマイホームの 所 有 および 居 住 の 期 間 売 却 によって 生 じた 譲 渡 益 や 譲 渡 損 失 それに 新 たに 購 入 した 住 宅 の 取 得 価 格 などがチェックポイントになり ます 買 い 換 えにかかわる 特 例 としては 特 定 のマイホームを 買 い 換 えるときの 特 例 としての 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 それに Q43 の 回 答 で 紹 介 した 買 い 換 えによって 譲 渡 損 失 が 発 生 した 場 合 の 特 定 居 住 用 財 産 の 買 換 え 等 の 場 合 の 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 及 び 繰 越 控 除 の 特 例 など があります ここでは 譲 渡 益 が 発 生 した 場 合 に 適 用 される 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 について 具 体 的 なケースを 踏 まえて 説 明 しましょう 事 例 の 経 過 段 階 ( 段 階 1)2000 万 円 で 購 入 したマイホームを 3000 万 円 で 売 却 ( 譲 渡 益 =1000 万 円 ) ( 段 階 2) 売 った 資 金 をもとに 5000 万 円 のマイホームを 取 得 ( 買 い 換 え) ( 段 階 3) 買 い 換 えで 取 得 した 5000 万 円 のマイホームを 将 来 7000 万 円 で 売 却 ( 譲 渡 益 =2000 万 円 ) チェックポイント (a) 通 常 譲 渡 益 1000 万 円 が 課 税 対 象 になるが 特 例 の 適 用 を 受 けた 場 合 には ( 段 階 1)の 売 却 時 点 で 発 生 した 譲 渡 益 に 対 する 課 税 は その 年 分 としては 発 生 しない (b) 課 税 は 買 い 換 えたマイホームを 将 来 譲 渡 した 時 まで 繰 り 延 べられる つまり ( 段 階 2)で 取 得 したマイホームを 将 来 売 却 するなどして 譲 渡 した 時 に 初 めて ( 段 階 1)で 発 生 した 譲 渡 益 と( 段 階 3)で 発 生 した 譲 渡 益 2000 万 円 とを 加 えたものに 対 して 課 税 (c) 繰 り 延 べられるということは 譲 渡 益 が 非 課 税 になるわけではなく 買 い 換 えによっ て 取 得 したマイホームを 売 却 する 時 点 まで 猶 予 しておく ということ (d)( 段 階 3)に 至 らなければ 繰 り 延 べられていた 譲 渡 益 に 対 する 課 税 は 実 行 されな い (e)( 段 階 1)で 買 換 え 特 例 の 適 用 を 受 けずに 下 記 の 3000 万 円 の 特 別 控 除 を 活 用 する 方 法 も 検 討 してみるとよい 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 を 受 けるための 主 な 要 件 は (1) 居 住 用 財 産 を 譲 渡 した 場 合 の 3000 万 円 の 特 別 控 除 など 他 の 特 例 を 受 けないこと (2) 売 る 対 象 の 自 宅 ( 土 地 家 屋 )の 所 有 期 間 は 10 年 を 超 え 居 住 期 間 は 10 年 以 上 であること (3) 買 い 換 える 住 宅 の 床 面 積 は 50 平 方 メートル 以 上 あること 床 面 積 の 上 限 は 2007 年 度 か ら 撤 廃 (4)マイホームを 売 った 年 の 前 年 から 翌 年 までの3 年 の 間 にマイホームを 買 い 換 え 一 定 期 間 までに 住 むこと( 買 い 換 えのマイホームを 取 得 した 時 期 によって 居 住 開 始 の 期 間 が 定 められてい る) (5) 買 い 換 えるマイホームが 耐 火 建 築 物 の 中 古 住 宅 (たとえば 中 古 マンション)である 場 合 には 25 年 以 内 に 建 築 されたもの (6)マイホームを 売 った 人 とそれを 買 った 人 との 関 係 が 親 子 や 夫 婦 などの 特 別 な 間 柄 でない となどです

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