各 位 平 成 24 年 5 月 9 日 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 名 東 京 都 中 央 区 銀 座 六 丁 目 2 番 1 号 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 大 高 和 夫 (コード 番 号 :8976) 資 産 運 用 会 社 名 大 和 リアル エステート アセット マネジメント 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 山 内 章 問 合 せ 先 代 表 取 締 役 副 社 長 篠 塚 裕 司 TEL. 03-6215-9649 資 産 取 得 ( 契 約 締 結 )に 関 するお 知 らせ 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 平 成 24 年 5 月 9 日 付 で 下 記 のとおり 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 を 行 うことについて 決 定 しましたので お 知 らせいたします 記 1. 取 得 予 定 資 産 の 概 要 取 得 資 産 不 動 産 を 信 託 する 信 託 受 益 権 資 産 の 名 称 日 本 橋 本 石 町 トーセイビル( 以 下 本 物 件 といいます )( 注 1) 所 在 地 ( 住 居 表 示 ) 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 本 石 町 四 丁 目 2 番 16 号 取 得 価 格 1,721 百 万 円 ( 取 得 諸 経 費 及 び 消 費 税 等 を 除 きます ) 契 約 締 結 日 平 成 24 年 5 月 9 日 引 渡 予 定 日 平 成 24 年 5 月 11 日 取 得 先 トーセイ 株 式 会 社 ( 以 下 取 得 先 又 は 売 主 といいます ) 取 得 資 金 借 入 金 及 び 手 元 資 金 により 充 当 ( 注 2) 決 済 方 法 引 渡 時 一 括 仲 介 会 社 該 当 はありません ( 注 1) 取 得 後 ビル 名 を 変 更 する 予 定 ですが 変 更 後 の 名 称 は 未 定 です ( 注 2) 本 日 公 表 しましたプレスリリース 資 金 の 借 入 に 関 するお 知 らせ をご 参 照 ください 2. 取 得 の 理 由 本 物 件 は 本 投 資 法 人 が 規 約 に 定 めている 資 産 運 用 の 基 本 方 針 及 び 本 投 資 法 人 の 運 用 方 針 に 適 合 したオフ ィスビルであり 希 少 性 や 収 益 性 を 評 価 し 取 得 を 決 定 しました 詳 細 に 関 しては 以 下 をご 覧 下 さい (1) 立 地 本 物 件 は 日 本 を 代 表 するオフィスエリアである 大 手 町 丸 の 内 日 本 橋 に 隣 接 する 地 域 に 位 置 しま す 交 通 手 段 として 4 駅 10 路 線 (JR 中 央 線 山 手 線 京 浜 東 北 線 及 び 東 京 メトロ 銀 座 線 神 田 駅 南 出 口 から 徒 歩 4 分 東 京 メトロ 丸 の 内 線 千 代 田 線 東 西 線 半 蔵 門 線 都 営 地 下 鉄 三 田 線 大 手 町 駅 A2 出 口 から 徒 歩 6 分 JR 総 武 本 線 新 日 本 橋 駅 4 番 出 口 から 徒 歩 6 分 東 京 メトロ 銀 座 線 三 越 前 駅 A9 出 口 から 徒 歩 8 分 東 京 メトロ 半 蔵 門 線 三 越 前 駅 B1 出 口 から 徒 歩 6 分 )と 複 数 路 線 の 利 1
用 が 可 能 であり 交 通 利 便 性 に 優 れます 当 該 エリアは 古 くから 比 較 的 小 規 模 の 店 舗 兼 事 務 所 ビルが 中 心 に 建 ち 並 ぶ 地 域 であり 中 小 企 業 の 集 積 度 が 高 く 業 種 職 種 の 偏 向 性 が 見 られません 従 来 よりオフィス 需 要 は 底 堅 く 推 移 しており 取 得 後 の 安 定 的 な 運 用 が 期 待 できるものと 評 価 しております (2) 建 物 設 備 本 物 件 は 地 上 8 階 建 延 床 面 積 2,386.51 m2(721.91 坪 ) 基 準 階 面 積 287.71 m2(87.03 坪 ) 基 準 階 天 井 高 2,800 mm( 別 途 OA フロア 100 mm) 個 別 空 調 やカードキーシステムを 兼 ね 備 えオフィス 利 用 に 充 分 なスペックを 有 しています また 平 成 22 年 5 月 竣 工 と 築 浅 物 件 であることから 同 エリアに 所 在 する 他 物 件 と 比 較 しても 優 位 性 がある 希 少 な 物 件 と 判 断 しております 3. 取 得 予 定 物 件 の 内 容 物 件 名 称 日 本 橋 本 石 町 トーセイビル( 注 1) 特 定 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 受 益 権 信 託 受 託 者 ( 予 定 ) 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 ( 予 定 ) 平 成 24 年 5 月 11 日 から 平 成 34 年 5 月 11 日 まで 所 在 地 ( 地 番 ) 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 本 石 町 四 丁 目 10 番 20 外 3 筆 用 途 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 事 務 所 店 舗 駐 車 場 所 有 の 形 態 1 土 地 : 所 有 権 2 建 物 : 所 有 権 敷 地 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 393.01 m2 延 床 面 積 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 2,386.51 m2 構 造 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 鉄 骨 造 陸 屋 根 8 階 建 竣 工 年 月 ( 登 記 簿 上 の 表 示 ) 平 成 22 年 5 月 25 日 設 計 会 社 株 式 会 社 スペーステック 一 級 建 築 士 事 務 所 施 工 会 社 株 式 会 社 イチケン 構 造 設 計 者 株 式 会 社 東 都 設 計 一 級 建 築 士 事 務 所 階 高 / 天 井 高 4,100mm( 基 準 階 ) /2,800mm( 基 準 階 ) 空 調 方 式 / O A 敷 設 各 階 個 別 空 調 / OA フロア 建 築 確 認 機 関 日 本 建 築 検 査 協 会 株 式 会 社 建 物 状 況 調 査 委 託 会 社 東 京 海 上 日 動 リスクコンサルティング 株 式 会 社 土 壌 汚 染 調 査 委 託 会 社 株 式 会 社 アースアプレイザル PML 値 ( 委 託 会 社 ) 6.93%(NKSJ リスクマネジメント 株 式 会 社 ) 取 得 価 格 1,721 百 万 円 ( 取 得 諸 経 費 及 び 消 費 税 等 を 除 きます ) 鑑 定 評 価 額 1,810 百 万 円 ( 価 格 時 点 ) ( 平 成 24 年 4 月 30 日 時 点 ) 鑑 定 評 価 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 担 保 設 定 の 有 無 無 し テ ナ ン ト の 内 容 テナントの 総 数 6 賃 貸 事 業 収 入 非 開 示 ( 注 4) 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 4) 2
総 賃 貸 面 積 2,143.08 m2( 引 渡 予 定 日 における 想 定 値 )( 注 2) 総 賃 貸 可 能 面 積 2,143.08 m2( 注 2) 平 成 19 年 4 月 末 時 点 - 平 成 20 年 4 月 末 時 点 - 最 近 5 年 間 の 平 成 21 年 4 月 末 時 点 - 稼 働 率 の 推 移 平 成 22 年 4 月 末 時 点 - ( 注 2 ) 平 成 23 年 4 月 末 時 点 0% 取 得 予 定 日 100.0% 想 定 NOI(NOI 利 回 り) 92 百 万 円 (5.3%)( 注 3) 1 本 物 件 の 土 地 の 一 部 ( 地 番 :10 番 10)と 隣 接 しております 地 番 : 10 番 16 との 境 界 確 定 は 未 了 です 2 本 物 件 土 地 北 西 側 の 道 路 は 建 築 基 準 法 第 42 条 第 2 項 に 規 定 され る 道 路 であり 本 件 土 地 において 当 該 道 路 の 用 に 供 されている 部 分 その 他 特 筆 すべき 事 項 は 16.3 m2です 3 本 投 資 法 人 は 売 主 との 間 で 本 物 件 の 一 部 の 貸 室 に 関 して 本 件 売 買 契 約 締 結 日 と 同 日 付 で 本 物 件 の 引 渡 日 を 始 期 とする 賃 貸 借 契 約 を 締 結 する 予 定 です ( 注 4) ( 注 1) 取 得 後 ビル 名 を 変 更 する 予 定 ですが 変 更 後 の 名 称 は 未 定 です ( 注 2) 売 主 から 提 供 を 受 けたデータに 基 づき 記 載 しています ( 注 3) 取 得 予 定 日 の 賃 貸 借 契 約 等 を 基 に 公 租 公 課 の 発 生 等 を 考 慮 した 年 間 の 想 定 収 支 であり 稼 働 率 は 100.0%という 前 提 での 数 値 を 記 載 しています( 予 測 数 値 ではありません) ( 注 4) 当 該 内 容 につきましては 売 主 より 同 意 を 得 られていないため 開 示 しておりません 3
4. 取 得 先 の 概 要 (1) 名 称 トーセイ 株 式 会 社 (2) 所 在 地 東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 2 番 3 号 (3) 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 山 口 誠 一 郎 (4) 1 不 動 産 流 動 化 事 業 事 業 内 容 2 マンション 戸 建 住 宅 オフィスビル 商 業 店 舗 の 開 発 事 業 3 社 有 ビル マンション 賃 貸 経 営 事 業 4 不 動 産 ファンド 事 業 (5) 資 本 金 5,454,673 千 円 (6) 設 立 年 月 日 昭 和 25 年 2 月 2 日 (7) 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 の 関 係 資 本 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 資 本 関 係 はありません 人 的 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 人 的 関 係 はありません 取 引 関 係 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 当 該 会 社 との 間 には 記 載 すべき 取 引 関 係 はありません 当 該 会 社 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 関 連 当 事 者 には 該 当 しません 関 連 当 事 者 への また 当 該 会 社 の 関 係 者 及 び 関 係 会 社 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 の 該 当 状 況 関 連 当 事 者 には 該 当 しません 5. 物 件 取 得 者 等 の 状 況 本 信 託 受 益 権 は 本 投 資 法 人 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありません 6. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 本 物 件 の 取 得 先 であるトーセイ 株 式 会 社 は 資 産 運 用 会 社 の 利 害 関 係 人 等 には 該 当 致 しません 7. 媒 介 の 状 況 該 当 はありません 8. 取 得 の 日 程 取 得 決 定 日 平 成 24 年 5 月 9 日 取 得 契 約 締 結 日 平 成 24 年 5 月 9 日 代 金 支 払 予 定 日 平 成 24 年 5 月 11 日 物 件 引 渡 予 定 日 平 成 24 年 5 月 11 日 9. 今 後 の 見 通 し 本 取 得 による 平 成 24 年 5 月 期 ( 第 13 期 ) 及 び 平 成 24 年 11 月 期 ( 第 14 期 )についての 運 用 状 況 の 予 想 への 影 響 は 軽 微 であり 当 該 予 想 の 修 正 はありません 以 上 4
参 考 資 料 1 鑑 定 評 価 書 の 概 要 鑑 定 評 価 会 社 価 格 時 点 鑑 定 評 価 額 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 平 成 24 年 4 月 30 日 1,810 百 万 円 項 目 内 容 ( 百 万 円 )( 注 1) 収 益 価 格 1,810 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 1,870 1 運 営 収 益 (a-b) 118 a. 潜 在 総 収 益 124 b. 空 室 等 損 失 6 2 運 営 費 用 (c+d+e+f) 22 c. 維 持 管 理 費 ( 管 理 費 水 道 光 熱 費 PMフィー 等 ) 11 d. 公 租 公 課 8 e. 損 害 保 険 料 0 f.その 他 費 用 1 3 運 営 純 収 益 95 4 保 証 金 等 の 運 用 益 1 5 資 本 的 支 出 2 6 純 収 益 (3+4-5) 95 7 還 元 利 回 り 5.1% DCF 法 による 収 益 価 格 1,790 割 引 率 4.9% 最 終 還 元 利 回 り 5.3% 原 価 法 による 積 算 価 格 1,340 土 地 割 合 53.0% 建 物 割 合 47.0% ( 注 1) 上 記 は 鑑 定 評 価 書 に 基 づく 収 支 であり 本 投 資 法 人 または 資 産 運 用 会 社 が 予 測 する 収 支 では ありません 5
参 考 資 料 2 写 真 / 地 図 外 観 写 真 6
地 図 7
参 考 資 料 3 本 物 件 取 得 後 のポートフォリオの 概 要 地 域 物 件 名 称 取 得 ( 予 定 ) 日 東 京 主 要 5 区 ( 注 1 ) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 投 資 比 率 ( 百 万 円 )( 注 4) (%)( 注 5) Daiwa 銀 座 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 14,100 4.5 Daiwa 銀 座 アネックス 平 成 17 年 10 月 21 日 3,050 1.0 Daiwa 芝 浦 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 8,265 2.6 Daiwa 南 青 山 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 4,550 1.5 Daiwa 猿 楽 町 ビル( 注 6) 平 成 17 年 10 月 21 日 3,190 1.0 DaiwaA 浜 松 町 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,865 0.9 Daiwa 神 宮 前 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,800 0.9 Daiwa 芝 大 門 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,578 0.8 Daiwa 三 崎 町 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,346 0.7 Daiwa 新 橋 510 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,080 0.7 BPSスクエア 平 成 18 年 1 月 27 日 1,560 0.5 Daiwa 築 地 ビル 平 成 18 年 1 月 27 日 1,240 0.4 Daiwa 築 地 616 ビル 平 成 18 年 3 月 24 日 2,440 0.8 Daiwa 月 島 ビル 平 成 18 年 3 月 24 日 7,840 2.5 日 本 橋 MSビル 平 成 18 年 5 月 1 日 2,520 0.8 Daiwa 麻 布 台 ビル 平 成 18 年 5 月 1 日 1,600 0.5 Daiwa 渋 谷 SSビル 平 成 18 年 5 月 1 日 3,930 1.3 Daiwa 日 本 橋 本 町 ビル 平 成 18 年 7 月 31 日 7,420 2.4 Daiwa 銀 座 1 丁 目 ビル 平 成 18 年 7 月 31 日 4,620 1.5 Daiwa 京 橋 ビル 平 成 18 年 7 月 31 日 3,460 1.1 サンライン 第 7 ビル 平 成 18 年 10 月 6 日 2,680 0.9 Daiwa 御 成 門 ビル 平 成 18 年 12 月 1 日 13,860 4.4 新 宿 マインズタワー 平 成 19 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 133,800 42.7 SHIBUYA EDGE 平 成 19 年 7 月 13 日 5,900 1.9 Daiwa 小 伝 馬 町 ビル 平 成 19 年 8 月 31 日 2,460 0.8 Daiwa 神 保 町 ビル 平 成 22 年 3 月 10 日 4,150 1.3 Daiwa 西 新 橋 ビル 平 成 22 年 8 月 13 日 5,000 1.6 Daiwa 九 段 ビル 平 成 22 年 9 月 2 日 4,000 1.3 大 和 茅 場 町 ビル 平 成 23 年 3 月 25 日 5,600 1.8 神 保 町 プレイス 平 成 23 年 3 月 29 日 3,550 1.1 E スペースタワー 平 成 23 年 7 月 8 日 24,000 7.7 日 本 橋 本 石 町 トーセイビル 平 成 24 年 5 月 11 日 ( 予 定 ) 1,721 0.5 東 京 主 要 5 区 (32 物 件 ) 289,175 92.3 8
Daiwa 錦 糸 町 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 3,653 1.2 首 都 圏 ( 注 2) Daiwa 東 池 袋 ビル 平 成 17 年 10 月 21 日 2,958 0.9 ベネックスS-3 平 成 18 年 5 月 1 日 4,950 1.6 Daiwa 品 川 North ビル 平 成 19 年 7 月 13 日 7,710 2.5 首 都 圏 (4 物 件 ) 19,271 6.2 地 方 主 要 都 市 ( 注 3) Daiwa 南 船 場 ビル 平 成 19 年 8 月 31 日 4,810 1.5 地 方 主 要 都 市 (1 物 件 ) 4,810 1.5 ポートフォリオ 合 計 (37 物 件 ) 313,256 100 ( 注 1) 東 京 主 要 5 区 とは 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 及 び 渋 谷 区 をいいます ( 注 2) 首 都 圏 とは 東 京 主 要 5 区 を 除 く 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 及 び 埼 玉 県 をいいます ( 注 3) 地 方 主 要 都 市 とは 大 阪 圏 ( 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 ) 名 古 屋 圏 ( 愛 知 県 三 重 県 ) 政 令 指 定 都 市 ( 札 幌 市 仙 台 市 新 潟 市 静 岡 市 浜 松 市 岡 山 市 広 島 市 北 九 州 市 福 岡 市 熊 本 市 ) 函 館 市 旭 川 市 青 森 市 盛 岡 市 秋 田 市 郡 山 市 い わき 市 宇 都 宮 市 前 橋 市 富 山 市 金 沢 市 長 野 市 岐 阜 市 大 津 市 奈 良 市 和 歌 山 市 倉 敷 市 福 山 市 下 関 市 高 松 市 松 山 市 高 知 市 久 留 米 市 長 崎 市 大 分 市 宮 崎 市 鹿 児 島 市 をいいます ( 注 4) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 は 各 信 託 受 益 権 の 売 買 代 金 ( 消 費 税 等 相 当 額 を 含 みません )を 記 載 しています ( 注 5) 投 資 比 率 は 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 総 額 に 対 する 各 信 託 受 益 権 の 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 比 率 をいい 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 して 記 載 しています なお 各 物 件 の 投 資 比 率 を 合 計 しても 各 投 資 対 象 エリア 又 はポートフォリオの 合 計 の 投 資 比 率 とは 必 ずしも 一 致 しません ( 注 6) Daiwa 猿 楽 町 ビルは 平 成 24 年 3 月 30 日 に 底 地 を 190 百 万 円 で 取 得 したことによって 取 得 価 格 が 3,190 百 万 円 となりま した * 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 クラブ 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 * 本 投 資 法 人 のホームページアドレス: http://www.daiwa-office.co.jp/ 9