DID 5 2 13,800 / 18000 / (17000 / ) PPP

2008 3

1 2006 6 2 1 km2 19,925 7 23 3 2030 4m 4m 5 1981 3 48.8 2 2008 2 6 5 11 4 1 160,080 179,620 4,726 5,389 15 2 3 20.9%23 12.1% 4-1 -

30 7 7 5 6 5 5 7 60~85 8 100 5 5 7.318 6m 1,855 19,634 6 2 2001 7 1961 WHO 4 2001 8 8 1 6085 1 2 1 60-2 -

310,627 23 12 1 km2 19,925 23 15 2030 65 23 57.2 1.80 2 1 km2 19,925 1960 1970 378,723 310,627 2005 23 2000 2005 0.4% 23 57.2 2030 15 23 10.6% - 3 -

8.3% 23 2 2000 1 965 18.2% 23 18.5 1.80 23 2.05 2 2001 2005 13,037 10,352 2,685 3,004 2000 2005 10 20 3060 30 9 2000 2005 35.3 2005 2 10 2005 2000 2005-4 -

2003 12 2005 11 3060 2010 2030 50 2050 70 11-5 -

3.5m 45.2% 23 1 1,000 1 84.5% 1,000 km2 8 250 1 km2 1,000 23 53.03 23 1340.2%100 182 1981 3 48.8 22.9% 12 2003 13-6 -

17.1% 23 18.1% 3.5m 45.2% 1423 1 23 12.7 15 4 50 90 63 30 m 23 1,000 23 1,000 1 23 16 45.8%500 84.5 1,000 1,000 81.2% 250 23 67.7 1 km2 349.1 23 294.1 23 17 1 552,600 23 1 579,400 1 1,071,300 23 1 2,595,100 1,000 23 14 15 1987 16 16.4%23 12 20 4 17 20-7 -

1 53.03 23 61.91 23 52.32 2 158,810 18 35.7 56,680 30 23 30 23.4 1 109.8 113.3 59.9 23 23 158,810 156,440 121,680 2 47,830 30.1% 3 5 52,480 33.0%6 10 17,210 10.8%11 4,140 2.6 23 5 28.1%6 10 14.7%11 11.5 2.2 23 2.5 56,950 158,510 156,440 35.9 23 43.3% 19 182 6 100 123 158,510 156,440 35.7 56,700 1981 23 31.5% 20.3% 54.2% 18 18 19-8 -

6 20 5 11 5 3 11 21 4 3 5 4 12 1 3 20 2008 2 21 6-9 -

15 63 66.3% 53.8% 33.4% 36.9% 45.9% 42.4% 26.1% 27.0% 5 8.7 7.1% 9.7% 5 64 19 60 17 54% 30 1 45.3% 19.5% 11.2% - 10 -

(7.3%) 5.2% 20 60.8% 27.5% 7080 50 70 a) b) 10 8.0% 7.7% 8.7% 6 a) 95.9% 92.6 7 a) - 11 -

41.8 6 b) 44% 21.9% 30.3% 20 22.8% 60-12 -

5 5 6 5 1 km2 25,240 1 km2 19,925 1 km2 32,093 1 42.8 42.9 15 6.2% 66.8% 1 44.3 18 1,149 614 388 87 101 751 74 130 50 9%100 51.6 22 42 2 4m 1950 4m 2m - 13 -

では グロス ネットともに区の平均を上回る 当地域における建築物の更新及びブロック塀の設置状況について 目視調査を実施23した 次の三点が確認されている 一定程度建替え更新が進んでいる ブロック塀が非常に多い 接道部のみならず 敷地境界部にも設置されている ほとんどが狭あい道路で 入り組んでいる路地もある 図 2-5 上高田二丁目目視調査結果 黄緑 新築と思われる建築物 赤 高さのあるブロック塀 グレー低いブロック塀 黄色 ４ｍ道路 水色 水路 23 2007 年 10 月 中野区政策研究機構が実施 - 14 -

建替え更新については 街路の広さに関わらず一定程度進んでいる 必ずしも広幅員道 路に接したところの更新が進んでいるわけではない また 建築確認の数よりも当目視調 査による更新数の方が多い これは リフォーム技術の向上による建物改修24と違法建築の 存在によるものと推定される その一方で 建替え更新がほとんど進んでいない個所もあった 敷地が細分化されてお り 水路25など建築基準法上の道路に接していないところである この建替え更新をいかに 促進していくかが課題である 地価は高い水準にある 木造密集地域であることで付近に比べて地価が低いようなこと は特になかった 坪単価はかなり高い水準である 地価を反映してか コンパクトな一戸 建ての分譲住宅が散見された 図 2-6 24 25 上高田二丁目路線価図 国税庁ホームページより 壁面等の改修により 新築と変わらない仕上がりに見せる技術が普及している 水路沿いは地価が低い - 15 -

11 5-16 -

2-1 2-2 - 17 -

26 57 10 PR 100 100-18 -

26 5-19 -

27 2-8 27-20 -

5 5-21 -

2030 2030-22 -

7 4 1986 2000 2 1 2 3 1 1 2 1 1 2 1 28 1 28 30 ha 60 326ha 270ha - 23 -

2-8 16 4 22 (2004 ) 13 515 (2001 ) 8 5 31 ( 1996 ) 5 11 22 ( 1993 ) 23 9 ( 1990 ) 10.2 ha 10.2 ha 29 30 2004 3 29 30-24 -

2008 2 6 5 31 31 9-25 -

2-5 2-6 - 26 -

- 27 -

- 28 -

2-7 - 29 -

6m 32 33 32 2007 33-30 -

5 0.5ha 0.5ha 35 34 2003 296 35 0.5ha - 31 -

0.5ha 2-8 19 14 150 200 300 200 200 36-32 -

4 200 2 96 5 136 2000-33 -

16 6 3 2 4 1 2 1 2 35 37 37 2000 VOL.2312-15 - 34 -

- 35 -

29 38 2004-36 -

2-11,2-12 2-13 23-37 -

1.0 2008 1.0 0.71.0-38 -

5-39 -

1970 39 28 40 41 42 43 39 40 41 12 4 68 2 42 43 69-40 -

8,000ha 44 44 2,339ha 2,295ha 20,000ha - 41 -

5 1.0 0.7 20 50,000 1981 1.0 60 50 1.0 250 1.0 50 10-42 -

45 46 43 3-3 45 4m 2006 46 1-43 -

12 10 4m 68 5 53 4 2 4m 42 3 4m 86 2 4m 43 43 4m - 44 -

3-4 5 3 2m 2.7m 2.7m 240 10 3 5 17 34-45 -

.. 9 16 240 4 8 150 27 300 300 34 16 43 4m 2004 3 2005 5 47 47 2004 2005 2 2006-46 -

48 6,000 FP QBC NET 48-47 -

6 49 100 49 23 150 2005-48 -

- 49 -

50 51 83.3 52 1981 53 15 2.4% 54 50 2007 51 52 12.2% 53 67 2007 54 17 120-50 -

62 6 62 8 12 1355 55 2004 or 3 55 15-51 -

56 8 70 57 8 58 59 2007 1,199 23 21 56 12 57 230cm 2m50cm 190cm 6 2005 58 2006 1996 59 1923-52 -

60 60 3 4 2006 楩 F-1-53 -

100-54 -

- 55 -

4 1981 35.7 74.6% 61.5% 61 62 5 61 2007 1990 344 264 77% 181 62 1996 A 98-56 -

63 5 11 2030 63 2007 11-57 -

5 64 5 5 64 6 5-58 -

1981 65 65 2003-59 -

74.6% 61.5% 48.8 5 11 5 10 20 30 60 30 2030-60 -

- 61 -

- 62 -

90 66 UrbanDesignHouse LDK 67 4 1 10 1 3.3 15 15 66 20 2005 67 2006 TOTO - 63 -

68 5 2030 30 69 68 PART 69 2001 12-64 -

70 PR 71 70 71-65 -

72 NPO LLP 5 5 2.7 5 5 60 73 2.7 4 74 43 2 75 72 73 42 3 2.7 4 16 74 75 43-66 -

200 200 200 5 200 76 4 77 78 4 60 50 70 79 76 77 78 2006 10 79 2005 9 47 275-67 -

4 4 2.7 3 60 12030.4 72 4 1 150 80 80 2007 No.42-3 555 353 D - 68 -

4m 4 1 1% 6 4.5 1 10% 50% 3 10% 160% 120% 3% 13 81 4m 2.7 82 15 83 84 81 19 82 83 5 84-69 -

43 85 20 86 4m 87 43 43 4m 2m 4m 3 85 2001 23 650 43 474 86 43 1 87 1-70 -

90 60 88 2m 11.6 23 89 65 7,880 65 6,950 65 4.22 65 5.02 88 89 12.2% 12.8% 15-71 -

5 4 90 30 43 2 91 2 90 91 2006-72 -

1981 2000 92 1981 2000 20 1.0 93 1981 273 94 95 PR 92 93 2008 12 31 94 95 NPO JASO 100 2-73 -

5 10 96 500~1,000 10 100 5 100 97 98 99 96 97 30 2009 98 3 99 2007 272 156-74 -

100 101 100 59 101-75 -

- 76 -

102 102-77 -

103 103 = - 78 -

21 21-79 -

Costly 21 Branding - 80 -

4m 2 7 2 45.36 2 50 100-81 -

- 82 -

21-83 -

- 84 -

9 Midtown Village - 85 -

- 86 -

2005 3 2006 2 1999 3 2008 1 2007 3 2006 12 2006 12 2006 3 2001 6 1997 9 2003 3 2007 2007 3 2006 4 1998 10 No.3942008 2 2007 7 2006 6 20072007 4 19 2007 12 2005 9 20062006 7 2003 4 2007 4 2003-87 -

2 2007 7 PART12001 6 PART 22002 7 PART 42004 5 PART 52006 3 PART 62007 7 2008 3 2007 7 2004 3 2003 4 2005 2 2002 10 2006 4 2005 2 2007 11 2005 3 2006 12 2002 10 200 11 2006 9 2008 1 2004 3 2006 3 2007 9 2006 7 2006 1 2007 11 2005 3 2005 5-88 -

- 89 -

2008 3 Tel 03-3228-5572Fax 03-3228-5643 E-mail:princ@city.tokyo-nakano.lg.jp - 1 -