情 報 提 供 資 料 年 月 日 作 成 日 銀 のマイナス 金 利 導 入 決 定 とJ-REIT 市 場 への 影 響 日 銀 は 月 9 日 の 金 融 政 策 決 定 会 合 において 金 融 機 関 が 保 有 する 日 銀 当 座 預 金 の 一 部 にマイナス 金 利 を 適 用 する マイナス 金 利 付 き 量 的 質 的 金 融 緩 和 の 導 入 を 決 定 し ました また 今 後 必 要 な 場 合 さらに 金 利 を 引 き 下 げる ことを 示 しました 日 銀 の 決 定 を 受 け J-REIT 市 場 への 資 金 流 入 が 加 速 すると の 思 惑 などから 月 9 日 月 日 のJ-REIT 市 場 は 全 面 高 となりました 年 に 入 り,~,7ポイント 近 辺 で 推 移 していた 東 証 REIT 指 数 は 大 きく 上 昇 し, ポイントを 回 復 しました 市 場 は 今 回 の 決 定 を 好 感 する 動 きとなっています 今 回 の 決 定 を 受 け 金 利 全 般 に 下 押 し 圧 力 がかかり J- REITにとっては 以 下 の 効 果 があると 見 込 まれます 支 払 利 息 の 低 減 により J-REITの 配 当 金 向 上 が 見 込 まれ ること 国 債 利 回 りの 一 段 の 低 下 により 為 替 リスクがない 投 資 対 象 として J-REITの 相 対 的 な 配 当 利 回 りの 高 さに 対 す る 投 資 魅 力 が 高 まること 金 融 機 関 の 不 動 産 向 け 貸 出 増 加 により 不 動 産 売 買 が 活 発 化 し 不 動 産 価 格 が 上 昇 する 可 能 性 があること 加 えて 金 融 機 関 が 新 たに 日 銀 に 預 金 すると 利 息 を 支 払 う 必 要 が 出 てくるため 資 金 の 運 用 先 として より 利 回 りの 高 いJ-REITなどの 購 入 に 向 かう 可 能 性 があります 今 後 のJ-REIT 市 場 は 世 界 景 気 に 対 する 先 行 き 不 透 明 感 と 日 銀 によるマイナス 金 利 導 入 に 伴 う 不 動 産 価 格 の 上 昇 見 通 しなどが 交 錯 し 値 動 きが 大 きくなる 可 能 性 はありま す ただし 不 動 産 市 況 の 改 善 継 続 に 加 え J-REITの 相 対 的 な 配 当 利 回 りの 高 さに 対 する 投 資 魅 力 の 高 まり 保 有 物 件 の 賃 料 上 昇 に 伴 う 配 当 金 増 加 などから 中 期 的 に 上 昇 基 調 で 推 移 すると 見 込 みます,,,,,, 東 証 REIT 指 数 J-REITと 年 国 債 利 回 りの 推 移 (ポイント) / / / / / / (%) 年 月 日 ~ 年 月 日 東 証 REIT 指 数 : 左 軸.% J-REIT 予 想 配 当 利 回 り: 右 軸 国 内 資 産 の 利 回 り 年 月 日 現 在.% 年 国 債 利 回 り: 右 軸.% J-REIT 株 式 年 国 債 J-REITおよび 株 式 ( 東 証 一 部 )は 配 当 利 回 り 利 回 り 格 差 : 右 軸 利 回 り 格 差.% (%) J-REITの 口 当 たり 配 当 金 の 増 加 年 月 に 発 表 されたJ-REITの 決 算 内 容 を みると 新 規 物 件 取 得 や 保 有 物 件 の 稼 働 率 向 上 賃 料 単 価 上 昇 による 収 入 増 加 低 金 利 環 境 下 における 支 払 利 息 の 低 減 などにより 口 当 た り 配 当 金 を 引 き 上 げるJ-REITが 多 く 見 受 けられ ました 足 元 で 進 んでいる 市 況 改 善 を 背 景 に 今 後 J- REITの 保 有 物 件 の 賃 料 増 額 改 定 が 着 実 に 進 み 配 当 金 増 加 が 想 定 されます J-REITの 口 当 たり 配 当 金 の 推 移 ( 円 ) ( 円 ) 9% % % % % 7% グラフ 中 の 矢 印 は 年 月 期 時 点 の 前 年 同 期 比 9:ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 9: 平 和 不 動 産 リート 投 資 法 人 : 日 本 プロロジスリート 投 資 法 人 977: 阪 急 リート 投 資 法 人 79:アクティビア プロパティーズ 投 資 法 人 97: 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 出 所 :ブルームバーグおよび 各 J-REITが 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 における 東 証 REIT 指 数 国 内 資 産 の 利 回 りおよび 各 J-REITの 口 当 たり 配 当 金 の 推 移 を 示 唆 保 証 するものではありません また 特 定 のJ-REITを 推 奨 するものではありません /
年 月 J-REIT 市 場 について 東 証 REIT 指 数 ( 配 当 込 み): 左 軸 予 想 配 当 利 回 り: 右 軸 東 証 REIT 指 数 : 左 軸 年 月 末 年 月 末 月 次 騰 落 率 東 証 REIT 指 数,7.,77..9% 東 証 REIT 指 数 ( 配 当 込 み),.,..% J-REIT 予 想 配 当 利 回 り.9%.% - 出 所 :ブルームバーグ 等 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 グラフは 将 来 における 東 証 REIT 指 数 およびJ-REITの 予 想 配 当 利 回 りの 推 移 を 示 唆 保 証 するもの ではありません 先 月 の 市 場 環 境 月 の 国 内 リート 市 場 ( 東 証 REIT 指 数 ( 配 当 込 み)) は 上 昇 しました 月 初 から 世 界 経 済 に 対 する 先 行 き 不 透 明 感 などを 背 景 に 国 内 外 株 式 市 場 と 同 様 に 値 動 きの 荒 い 展 開 が 続 き ました しかし 月 末 の 日 銀 によるマイナス 金 利 導 入 を 好 感 し 大 幅 に 値 を 戻 しました *グラフの 期 間 は 年 月 日 ~ 年 月 9 日 今 後 の 見 通 し 目 先 世 界 経 済 に 対 する 先 行 き 不 透 明 感 と 日 銀 のマイナス 金 利 導 入 に 伴 う 不 動 産 価 格 の 上 昇 見 通 しなどが 交 錯 し 値 動 きが 大 きくなる 可 能 性 があります ただし 不 動 産 市 況 は 改 善 が 継 続 しており 相 対 的 な 配 当 利 回 りの 高 さや 新 規 物 件 取 得 並 びに 保 有 物 件 の 賃 料 上 昇 に 伴 う 配 当 金 増 加 が 想 定 され 中 期 的 に 上 昇 基 調 で 推 移 する 展 開 を 予 想 します /
年 月 ( 兆 円 ) J-REITの 時 価 総 額 推 移 J-REIT 市 場 について ( 年 9 月 日 ~ 年 月 9 日 ) J-REITの 市 場 規 模 時 価 総 額 兆 7,799 億 円 銘 柄 数 銘 柄 ( 年 月 9 日 現 在 ) 不 動 産 タイプ 別 構 成 比 率 /9 / /9 / 7/9 9/ /9 / /9 / J-REITと 年 国 債 の 利 回 り 推 移 (%) ( 年 9 月 日 ~ 年 月 9 日 ) 利 回 り 格 差 J-REIT 年 国 債.%.%.% /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 主 な 国 内 資 産 の 利 回 り 比 較 主 要 国 REITと 年 国 債 の 利 回 り 比 較 (%) ( 年 月 9 日 現 在 ) (%) 7 ( 年 月 9 日 現 在 ) J-REITおよび 株 式 は 配 当 利 回 り REIT 配 当 利 回 り 年 国 債 利 回 り 利 回 り 格 差.%.%.7%.%.%.%.%.%.%.%.9%.%.%.%.% J-REIT 株 式 ( 東 証 一 部 ) 年 国 債 日 本 米 国 英 国 豪 州 出 所 :ブルームバーグ 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 S&P 各 投 資 法 人 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 主 要 国 REITの 利 回 りで 用 いた 指 数 は 次 のとおり 日 本 : 東 証 REIT 指 数 米 国 :FTSE NAREIT All Equity REITs 指 数 英 国 :FTSE EPRA/NAREIT UK 指 数 豪 州 :S&P/ASXREIT 指 数 利 回 りは 指 数 構 成 銘 柄 の 変 更 などにより 大 きく 変 動 することがありま す 利 回 り 格 差 は 小 数 第 位 を 四 捨 五 入 しているため REIT 配 当 利 回 りから 年 国 債 利 回 りを 控 除 した 値 と 一 致 しない 場 合 があります 上 記 グラフは 将 来 におけるJ-REIT 市 場 等 の 動 向 を 示 唆 保 証 するものではありません /
年 月 J-REIT 市 場 について J-REIT 時 価 総 額 上 位 銘 柄 ( 年 月 9 日 現 在 ) 順 位 銘 柄 名 主 なスポンサー 主 な 運 用 対 象 騰 落 率 ヵ 月 ヵ 月 ヵ 月 年 時 価 総 額 予 想 配 当 利 回 り 日 本 ビルファンド 投 資 法 人 三 井 不 動 産 住 友 生 命 保 険 オフィス 7.% 9.%.%.%,7 億 円.% ジャパンリアルエステイト 投 資 法 人 三 菱 地 所 三 井 物 産 オフィス.7%.9%.%.%, 億 円.% 日 本 リテールファンド 投 資 法 人 三 菱 商 事 ユービーエス 商 業 施 設 9.7%.%.%.%, 億 円.% 野 村 不 動 産 マスターファンド 投 資 法 人 野 村 不 動 産 総 合 -.9% -.% - -,9 億 円.% ユナイテッド アーバン 投 資 法 人 丸 紅 極 東 証 券 総 合.% -.% -.9% -9.9%, 億 円.9% オリックス 不 動 産 投 資 法 人 オリックス 総 合 7.%.9%.% -.%,9 億 円.% 7 日 本 プライムリアルティ 投 資 法 人 東 京 建 物 大 成 建 設 安 田 不 動 産 等 複 合.7%.% 9.%.%,77 億 円.% 日 本 プロロジスリート 投 資 法 人 プロロジス 物 流 -.%.% -.9% -.%,7 億 円.% 9 アドバンス レジデンス 投 資 法 人 伊 藤 忠 グループ 住 宅 -.%.% -.9% -.%,7 億 円.9% 大 和 証 券 オフィス 投 資 法 人 大 和 証 券 グループ 本 社 オフィス.%.9%.%.9%, 億 円.% 出 所 :ファクトセットが 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 投 資 法 人 名 は J-REITの 時 価 総 額 上 位 銘 柄 として 挙 げたものであり 上 記 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 証 券 および 投 資 法 人 債 への 投 資 を 推 奨 するものではありません 日 銀 によるJ-REITの 買 入 状 況 ( 億 円 ) ( 年 月 ~ 年 月 ) 月 間 買 入 額 ( 左 軸 ) 買 入 累 計 額 ( 右 軸 ) 9 ( 億 円 ),,,,,, / / / / / / 年 月 は9 日 現 在 出 所 : 日 銀 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 は 将 来 における 日 銀 によるJ-REITの 買 入 状 況 を 保 証 するものではありません ( 年 月 9 日 現 在 ) 年 間 買 入 予 定 額 年 買 入 実 施 額 買 入 累 計 額 9 億 円 億 円,9 億 円 /
年 月 不 動 産 市 場 について ( 円 / 坪 ) ( 年 9 月 ~ 年 月 ) (%),,,,, 9,, 7,,,, /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 J-REITと 都 心 区 オフィスビルの 空 室 率 の 推 移 (%) ( 年 9 月 ~ 年 月 ) 9 7 都 心 区 ( 千 代 田 区 中 央 区 港 区 新 宿 区 渋 谷 区 )オフィスビルの 賃 料 空 室 率 の 推 移 賃 料 : 左 軸 空 室 率 : 右 軸 都 心 区 オフィス J-REIT(オフィス) J-REIT.7% J-REITおよびJ-REIT(オフィス)の 空 室 率 は 年 月 までのデータを 表 示.% /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 東 証 REIT 指 数 と 都 心 区 オフィスビルの 賃 料 の 推 移 9 7.% 7,79 円.% ( 円 / 坪 ),, 賃 料 : 左 軸 東 証 REIT 指 数 : 右 軸 ( 年 9 月 ~ 年 月 ) (ポイント),,, 9, 7,,,,,7. ポイント 7,79 円, 東 証 REIT 指 数 は 基 準 日 である 年 月 日 のデータより 表 示, /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 /9 出 所 :ブルームバーグ 三 鬼 商 事 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 が 提 供 するデータを 基 にみずほ 投 信 投 資 顧 問 が 作 成 上 記 グラフは 将 来 における 不 動 産 市 場 の 動 向 を 示 唆 保 証 するものではありません /
投 資 信 託 のお 申 込 みに 際 しての 一 般 的 な 留 意 事 項 投 資 信 託 に 係 るリスクについて 投 資 信 託 は 主 として 国 内 外 の 株 式 公 社 債 および 不 動 産 投 資 信 託 証 券 (リート)などの 値 動 きのある 証 券 等 ( 外 貨 建 資 産 に 投 資 する 場 合 には 為 替 変 動 リスクもありま す )に 投 資 しますので ファンドの 基 準 価 額 は 変 動 しま す したがって 投 資 者 の 皆 さまの 投 資 元 金 は 保 証 されて いるものではなく 基 準 価 額 の 下 落 により 損 失 を 被 り 投 資 元 金 を 大 きく 割 り 込 むことがあります ファンドの 運 用 による 損 益 はすべて 投 資 者 の 皆 さまに 帰 属 します また 投 資 信 託 は 預 貯 金 と 異 なります 投 資 信 託 は 個 別 の 投 資 信 託 ごとに 投 資 対 象 資 産 の 種 類 や 投 資 制 限 取 引 市 場 投 資 対 象 国 等 が 異 なることから リスクの 内 容 や 性 質 が 異 なりますので お 申 込 みの 際 は 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )を 必 ずお 読 みください 投 資 信 託 は 預 金 商 品 保 険 商 品 ではなく 預 金 保 険 保 険 契 約 者 保 護 機 構 の 保 護 の 対 象 ではありません 登 録 金 融 機 関 が 取 り 扱 う 投 資 信 託 は 投 資 者 保 護 基 金 の 対 象 ではありません 投 資 信 託 の 設 定 運 用 は 投 資 信 託 委 託 会 社 が 行 います 投 資 信 託 に 係 る 費 用 について みずほ 投 信 投 資 顧 問 株 式 会 社 が 運 用 する 投 資 信 託 につい ては ご 投 資 いただくお 客 さまに 以 下 の 費 用 をご 負 担 いた だきます 直 接 ご 負 担 いただく 費 用 購 入 時 手 数 料 : 上 限.7%( 税 抜.%) 換 金 時 手 数 料 : 換 金 の 価 額 の 水 準 等 により 変 動 する 場 合 があるため あらかじめ 上 限 の 料 率 等 を 示 すことができません 信 託 財 産 留 保 額 : 上 限.% 投 資 信 託 の 保 有 期 間 中 に 間 接 的 にご 負 担 いただく 費 用 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) : 上 限 年.%( 税 抜.%) 上 記 は 基 本 的 な 料 率 の 状 況 を 示 したものであり 成 功 報 酬 制 を 採 用 するファンドについては 成 功 報 酬 額 の 加 算 によってご 負 担 いただく 費 用 が 上 記 の 上 限 を 超 過 する 場 合 があります 成 功 報 酬 額 は 基 準 価 額 の 水 準 等 により 変 動 するため あらかじめ 上 限 の 額 等 を 示 すことができ ません その 他 の 費 用 上 記 以 外 に 保 有 期 間 等 に 応 じてご 負 担 いただく 費 用 があ ります 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 ) 等 でご 確 認 くだ さい ご 注 意 上 記 に 記 載 しているリスクや 費 用 の 項 目 につきましては 一 般 的 な 投 資 信 託 を 想 定 しております 費 用 の 料 率 につきま しては みずほ 投 信 投 資 顧 問 株 式 会 社 が 運 用 するすべての 公 募 投 資 信 託 のうち ご 負 担 いただくそれぞれの 費 用 における 最 高 の 料 率 を 記 載 しております 投 資 信 託 をお 申 込 みの 際 は 販 売 会 社 から 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )をあらかじめ または 同 時 にお 渡 しいたし ますので 必 ずお 受 け 取 りになり 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )の 内 容 をよくお 読 みいただきご 確 認 のうえ お 客 さ まご 自 身 が 投 資 に 関 してご 判 断 ください 商 号 等 / みずほ 投 信 投 資 顧 問 株 式 会 社 金 融 商 品 取 引 業 者 関 東 財 務 局 長 ( 金 商 ) 第 9 号 加 入 協 会 / 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 一 般 社 団 法 人 日 本 投 資 顧 問 業 協 会 本 資 料 で 使 用 している 指 数 について 東 証 REIT 指 数 は 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 東 京 証 券 取 引 所 )の 知 的 財 産 であり 指 数 の 算 出 指 数 値 の 公 表 利 用 など 同 指 数 に 関 するすべての 権 利 ノウハウは 東 京 証 券 取 引 所 が 有 しています FTSE は London Stock Exchange Groupの 会 社 が 所 有 する 商 標 であり ライセンス 契 約 に 基 づき FTSE International Limited が 使 用 します NAREIT はNAREITが 所 有 する 商 標 です Standard & Poor s S&P スタンダード&プアーズ は スタンダード&プアーズ ファイナンシャル サービシーズ エル エル シーが 所 有 する 登 録 商 標 です 本 資 料 のご 利 用 にあたっての 注 意 事 項 等 本 資 料 は みずほ 投 信 投 資 顧 問 ( 以 下 当 社 といいます )が 投 資 家 の 皆 さまに 情 報 提 供 を 行 う 目 的 で 作 成 したものであり 投 資 勧 誘 を 目 的 に 作 成 されたものではありません 本 資 料 は 法 令 に 基 づく 開 示 書 類 ではありません 本 資 料 の 作 成 にあたり 当 社 は 情 報 の 正 確 性 等 について 細 心 の 注 意 を 払 っておりますが その 正 確 性 完 全 性 を 保 証 するものではありません 本 資 料 に 記 載 した 当 社 の 見 通 し 予 測 予 想 意 見 等 ( 以 下 見 通 し 等 )は 本 資 料 の 作 成 日 現 在 のものであり 今 後 予 告 なしに 変 更 されることがあります また 本 資 料 に 記 載 した 当 社 の 見 通 し 等 は 将 来 の 景 気 や 株 価 等 の 動 きを 保 証 するものではありません /