2 宅建業法難易度としてはこの科目でも昨年に比べて C ランクの問題が 4 問から 0 となり逆に A ランクの問題が 11 問から 15 問に増えましたその結果宅建業法の合格点も 2.5 点程度アップしていますこの科目では形式的には個数問題が昨年に比べて 3 問減って 5 問と

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ゆきさくもと
5 years ago
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1 本試験分析から見えた合否の分かれ目と平成 29 年度合格対策 TAC 宅建士講座主任講師木曽計行 Ⅰ 平成 28 年度宅建士本試験の傾向分析と合否の分かれ目 1. 数字で見る本試験 ( 最近 5 年間の本試験の受験者数合格率合格点等 ) 年度申込者数受験者数合格者数合格率合格点平成 24 年度平成 25 年度 236, , , ,304 32,000 28, % 15.3% 33 点 /50 33 点 /50 平成 26 年度 238, ,029 33, % 32 点 /50 平成 27 年度 243, ,926 30, % 31 点 /50 平成 28 年度 245, ,463 30, % 35 点 /50 申込者数と受験者数は昨年に引き続いて増加しこの 5 年間で最多となりましたその結果合格率は昨年と同じですが合格者数は昨年と比べて若干増えています他方合格点は昨年の 31 点から大幅にアップし 35 点となりました 2. 科目ごとの必要得点や出題の特徴 (1) 科目ごとの必要得点合格点民法等宅建業法法令上の制限その他関連知識平成 24 年度 33 点 /50 8/14 13/20 6/8 6/8 平成 25 年度 33 点 /50 7/14 16/20 4.5/8 5.5/8 平成 26 年度 32 点 /50 7.5/ /20 5/8 5/8 平成 27 年度 31 点 /50 7/14 13/20 5/8 6/8 平成 28 年度 35 点 /50 8.5/ /20 5/8 6/8 (2) 平成 28 年度本試験の科目ごとの出題の特徴 1 民法等最終データに基づく民法等の難易度は昨年に比べて C ランクの問題 ( 正答率が 40% 未満の問題 ) が 5 問から 2 問に減り逆に A ランクの問題 ( 正答率が 70% 以上の問題 ) が 1 問から 4 問に増えましたその結果民法等の合格点は 1.5 点程度アップしたものと考えられますこの科目の出題に関しては最近特徴的な工夫がなされています形式面ではここ 3 年連続して個数問題が 1 問また民法の改正動向を意識した条文に定めがあるかどうかをきく問題さらに読解力や論理的法的思考力にかかわる判決文型の問題が出題されていますさらに事例問題の増加の出題も特徴的です内容面では不法行為が 2 問にまたがって出題され賃貸借借地借家から 4 問にまたがって出題されたというように昨年に引き続き若干出題内容に偏りがあります 1

2 2 宅建業法難易度としてはこの科目でも昨年に比べて C ランクの問題が 4 問から 0 となり逆に A ランクの問題が 11 問から 15 問に増えましたその結果宅建業法の合格点も 2.5 点程度アップしていますこの科目では形式的には個数問題が昨年に比べて 3 問減って 5 問となりまた前年 1 問出題された組合せ問題は逆に 1 問増えて 2 問となりましたさらに前年出題されていた対話形式の問題は出題されていませんでしたまた内容的にはこの科目の最近の傾向通り免許制度等開業規制からの出題が 5 問と少なく業務上の規制からの出題が多数を占めていました 3 法令上の制限難易度としては昨年と変わらず合格点は 5 点程度であり特に変化はありませんでした形式的には個数問題や組合せ問題はありませんでしたまた内容的には 2 年連続してその他の制限法令からの出題がなく国土法から 1 問の出題が継続されました 4 その他関連知識難易度については C ランクの問題が 1 問ありましたが A ランクの出題が 2 問増加した結果この科目の合格点は昨年同様 6 点程度でした出題内容としては不動産鑑定評価基準から 4 年ぶりに出題された点が特徴的ですなお 5 点免除の箇所は昨年同様 5 問中 A ランクの問題が 4 問であり 5 点免除がない受験生にとってそんなに負担が大きくはなかったものと思われます 3. 合否の分かれ目以上に見るように全体の合格点は大幅に上昇しました特に民法等や宅建業法において C ランクの問題が減少し A ランクの問題が増加したからであるといえますその結果全体としては C ランクの問題が 6 問減少し A ランクの問題が 10 問増加するという大きな変化となりました 50 問中 A や B ランクの問題が 45 問とほとんどを占め特に合格点 35 点のところ A ランクの問題が 29 問あったという事実は重要ですつまり合否はこれらの問題がしっかり得点できたかどうかにかかっているものといえるでしょうつまり合否の分かれ目は AB ランク特に基本的で重要な A ランクの問題をしっかり得点できたかどうかにかかっているのです Ⅱ 平成 29 年度宅建士試験に向けた効果的な合格対策 1. 平成 29 年度本試験合格に向けた学習の重点 (1) じっくり時間をかけ基本を充実させる以上に見たように合否の分かれ目が A B ランク特に A ランクの問題がしっかり得点できたかどうかである以上まずは第 1 の方針として A ランクの問題 ( 通常は半分程度ですがこれまで述べたように平成 28 年度は合格点 35 点のところ 29 問ちなみに平成 19 年度は合格点 35 点のところ 32 問でした ) を得点できるように頻出基本分野を知って徹底的にマスターしてくださいじっくり時間をかけて基礎から理解することが重要ですそのことが同時に実はほとんど基本問題の肢から構成されている B ランクの問題への対策となりまた複雑な事例問題や個数問題への対策ともなるはずです 2

3 (2) 宅建業法は徹底的にマスター平成 21 年度から宅建業法が試験全体の出題の 4 割を占めることになりその比重が増した結果多くの受験生が重点をおいて学習するはずですしたがって宅建業法は徹底的に準備をしておく必要がありますこの科目がいまいちというのでは合格は難しいとお考えください先に見たように平成 28 年度のこの科目の合格点は 15.5 点でしたし 25 年度は 16 点でしたこのような出題のときは宅建業法は A ランクの出題の集合体であるといってよいでしょうつまり宅建業法の得点が合否に直結し決定的な影響を与えます宅建業法が得意ということは合格のための鉄則といって良いまずは宅建業法の中で出題頻度の高い事項を中心に完璧にマスターしてしまいましょう (3) 過去問の学習なくして合格はない宅建士試験では過去に出題されたものと同じ知識が何度も出題されますこんな場合その事項は A ランクの重要事項と重なってきますまた過去問の分析によって本試験対策としての学習範囲深さがわかります本試験の出題傾向に沿った効果的なインプットの仕方が身に付くと同時に本試験独特の出題パターンを体得することもできますそこで誰もが過去問を検討するのですですからそれを行っていないと他の受験生との間に差がついてしまうことになります過去問の攻略なくして合格はあり得ません 2. 平成 29 年度本試験合格に向けた学習の内容 ( 頻出基本分野 ) 下記の頻出分野はまず完璧にその上でヤマ ( 例えば民法等なら共有相隣関係弁済連帯債務保証危険負担委任等 ) も準備しておきましょう (1) 民法等頻出分野意思表示代理債務不履行解除売主の担保責任不法行為対抗問題抵当権相続賃貸借不動産登記法借地借家法区分所有法 (2) 宅建業法頻出分野宅建業の意義免許の基準業者名簿廃業等の届出宅建士資格登録宅建士証保証金広告規制媒介契約の規制重要事項の説明 37 条書面 8 種規制報酬住宅瑕疵担保履行法 (3) 法令上の制限頻出分野開発許可地区計画建築確認容積率高さの制限国土法事後届出制農地法換地処分仮換地の指定宅地造成工事規制区域 (4) その他関連知識頻出分野税金 ( 固定資産税所得税印紙税 ) 価格の評定住宅金融支援機構法表示規約統計 ( 地価公示住宅着工統計等 ) 地形 ( 宅地としての適否 ) 建築物の特徴 ( 木造鉄筋コンクリート造等 ) 3

4 3. 平成 29 年度本試験合格に向けた学習の仕方ではどう学習すれば合格レベルまでもっていけるでしょうか宅建士試験の大半は法律からの出題です法律には法律なりの特性にあった効果的なアプローチがあります間違ったアプローチは時間のムダになるだけでなく有害でさえあります短期間の学習で最大限の効果をあげるために法律の特性を知って学習して下さい (1) 法律の目的を知った上で理解し記憶するまず第一にその法律が作られたわけを知ってそこから考え理解して下さいこのわけのことを立法理由とか立法趣旨と呼びます何を目的としてつくられたのかということですもちろん結論を記憶しなければ点にはなりませんがまずは基礎から具体的に理解してくださいそうすることによって記憶が進み応用力もつきますただし時間がありませんから深入りする必要はありません (2) 原則から出発して例外までおさえる法律は人間社会のことを定めています気まぐれな人間のことですから世の中には原則だけでなく例外がいっぱいあるのはご承知の通りですそこで法律も原則と例外で成り立っているのです原則を理解した上で例外をつかんで下さい例外をきっちりと詰めているかどうかここが試験で問われここで差がつくのです (3) 混同しやすいことは比較しておく似ているけどやっぱり違うそんなとき受験生の知識はごちゃごちゃになりますそこで出題者は違いをついてきます出題する立場から見ればまさに狙い目ですそこで双方を比較して共通点と相違点を整理しておきましょうこれが出来ているかどうかで合否が分かれるはずです (4) 横断的に整理する学習を進めていくと 1 つの事例知識には様々な事柄がからんでいることに気づくはずですそこで関連する事項は横断的にまとめてしまえば正解肢が的確に絞れ最近の複合的な問題にも対処できるようになります 4. 平成 29 年度本試験合格に向けた最近の特徴的な出題への対策 (1) 出題の工夫変化への対応民法等では最近の傾向である民法の改正動向を意識した 1 条文に定めがあるかどうかをきく問題は特徴的ですが費用対効果を考えたとき特別な対策をとるのではなく従来通りの基本知識を中心とした学習で十分だと考えられます同じく民法等の出題である 2 判決文型の出題に対しては単なる暗記ではなく民法等の内容の理解を通じて論理的で法的な思考力の養成が図られるものと思います宅建士試験では民法等だけでなく宅建業法においても 3 事例 ( ケース ) 型の問題で出題されますがこれも日ごろの学習において具体的なケースを通じて理解をすることが問題解決力の養成になります (2) 個数問題を得点源にする上記に見たように平成 28 年度の宅建士試験では宅建業法 20 問の出題のうち 5 問が個数問題でした民法等の分野でも 1 問出題されていましたこの個数問題は肢の 1 つ 1 つについて全てきちんと判断できなければその問題を得点することはできませんし個数問題できかれている知識は基本的な知識がほとんどですつまり基本的な知識に関して確実性正確性を高めることが決定的に重要なのです学習にあたっては確実に頭に入れることを目指しましょう 4

5 参考資料資料 1 平成 28 年度宅建士本試験問 17-4( 正解肢 ) 問 17 都市計画法に関する次の記述のうち正しいものはどれかなお 4 都道府県知事は用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは当該開発区域内の土地について建築物の敷地構造及び設備に関する制限を定めることができる ( ) 平成 28 年度ミニテスト法令上の制限第 2 回 - 問題 3-(15) (15) 用途地域の指定のない土地の区域における開発行為について都道府県知事が開発許可をする場合には建ぺい率建築物の高さ壁面の位置その他建築物の敷地構造及び設備に関する制限を定めることができる ( ) 資料 2 平成 28 年度宅建士本試験問 45-3( 正解肢 ) 問 45 宅地建物取引業者 A が自ら売主として宅地建物取引業者でない B に新築住宅を販売する場合における次の記述のうち特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば正しいものはどれかか 3 Aは住宅販売瑕し疵担保保証金の供託をする場合 B に対し当該住宅の売買契約を締結するまでに供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない 2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合宅地建物取引業者でない買主に対して供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を新築住宅を引き渡すまでに行えばよい ( 平成 22 年度宅建本試験問 45)( ) 3 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合当該住宅の売買契約を締結するまでに当該住宅の買主に対し供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない ( ) ( 平成 23 年度宅建本試験問 45)( ) 4 新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない ( 平成 24 年度宅建本試験問 45)( ) 3 Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合 Bに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を B に新築住宅を引き渡すまでに行えばよい ( 平成 25 年度宅建本試験問 45)( ) 4 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合当該新築住宅の売買契約を締結するまでに当該新築住宅の買主に対し当該供託をしている供託所の所在地供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない ( 平成 26 年度宅建本試験問 45)( ) 2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに買主に対し保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない ( 平成 27 年度宅建士本試験問 45)( )

6 資料 3 平成 28 年度宅建士本試験問 1-4( 正解肢 ) 問 1 次の記述のうち民法の条文に規定されているものはどれか 4 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときはその第三者は債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する旨資料 4 平成 28 年度宅建士本試験問 9-2( 正解肢 ) 問 9 次の1から4までの記述のうち民法の規定及び下記判決文によれば誤っているものはどれか ( 判決文 ) 契約の一方当事者が当該契約の締結に先立ち信義則上の説明義務に違反して当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には上記一方当事者は相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき不法行為による賠償責任を負うことがあるのは格別当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないというべきである ( 中略 ) 上記のような場合の損害賠償請求権は不法行為により発生したものである ( 略 ) 2 信義則上の説明義務に違反して当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を買主に提供しなかった売主に対する買主の損害賠償請求権は損害を被っていることを買主が知らない場合でも売買契約から 10 年間行使しないときは時効により消滅する資料 5 平成 27 年度宅建士本試験問 41 問 41 宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主 A に対して当該宅地建物取引業者の従業者 B が行った次の発言内容のうち宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるかア A: 眺望の良さが気に入った隣接地は空地だが将来の眺望は大丈夫なのか B: 隣接地は市有地で現在建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました将来建つとしても公共施設なので市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありませんご安心くださいイ A: 先日来たとき 5 年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か B: 弊社が数年前に分譲したマンションが先日高値で売れましたこのマンションはそれより立地条件が良くまた近隣のマンション価格の動向から見ても 5 年後値上がりするのは間違いありませんウ A: 購入を検討している貯金が少なく手付金の負担が重いのだが B: 弊社と提携している銀行の担当者から手付金も融資の対象になっていると聞いておりますご検討くださいエ A: 昨日申込証拠金 10 万円を支払ったが都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい B: お預かりした 10 万円のうち社内規程上お客様の個人情報保護のため申込書の処分手数料として 1 一つ 2 二つ 3 三つ 4 なし 5,000 円はお返しできませんが残金につきましては法令に従いお返しします

2011セミナー参考資料.doc

2011セミナー参考資料.doc 出題傾向からみたまずは押さえたい学習ポイントを伝えます! 1. 平成 22 年度宅建本試験の傾向分析 (1) 平成 22 年度宅建本試験に関するデータ 1 TAC 宅建講座主任講師木曽計行平成 22 年度の宅建試験は下記のようなものとなりました ( カッコ内は昨年度のデータ ) 申込者数 228,214 名 (241,944 名 ) 受験者数 186,542 名 (195,515 名 ) 合格者数