重説・契約書　直前チェック表（土地・建物編）

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1 重説 契約書直前チェックリスト ( 土地 建物編 ) 取引物件所在価格契約日 [ 重要事項説明書 ] 売主名買主名担当者 1 事前概要説明 ( 媒介契約締結用および重要事項説明用 ) (1) 事前概要説明書 ( 土地 建物用 ) はあるか 2 表題部 (1) 売主が業者の場合や共同仲介業者るか (2)(1) が の場合 1 業者および宅地建物取引士の記名押印はあるか 2 その業者の宅建免許番号は確認したか免許番号 - 売主 ( ) 号共同仲介業者 ( ) 号 3 その業者の供託所は明記されているか (3) 取引の態様は明記されているか ( 売買 交換 貸借 ) ( 当事者 代理 媒介 ) 3 不動産の表示 (1) 境界について 1 境界石または境界標の設置はあるか 2 売主より境界の明示を受けているか 3 境界に関し隣地とのトラブルはないか ( 売主へのヒアリング ) 4 建物 構築物等の隣地への越境 または隣地からの越境があるか 54 が の場合 その処理方法についての特約 覚書等を用意するとともに その内容を重説に記入したか (2) 現場でメジャーをあてて測ったか ( 道路幅員 接道幅 土地の周囲寸法 ) (3)(2) の寸法と公簿面積または地積測量図とに差異がないか (4) 一筆の土地の一部が取引対象となる場合一筆の面積及び取引対象面積を記入し また対象部分を赤枠で囲った図面 ( 測量図等 ) を添付しているか (5) 私道部分またはセットバック部分がある場合 備考欄にその旨についての記入をしているか - 契約書は特記事項欄に記入 (6) 未登記建物 増築未登記部分があるか ( 登記記録と評価証明書の面積を照合 ) (7)(6) が の場合記入 1 未登記部分ありの旨 ( 約何m2 ) 及び未登記個所および建築時期を表示しているか 2 評価証明書の所者と 売主とは一致しているか 3 現状引渡し または 引渡しまでに登記 等の処理について 特約 覚書にしているか (8) 他人の通行の為の敷地の一部提供はあるか (9) 敷地の傾斜地 ( 擁壁 法地を含む ) が概ね敷地面積の 30% 以上の場合 その旨を記入したか この列にチェックがあったら注意! (10) 新築未登記建物の場合その表示根拠 ( 建築確認番号 年月日 ) を記入したか (11) 土地 ( 更地 ) 取引の場合 滅失登記未了の建物はあるか 契約書も同様 公益財団法人不動産流通推進センター

2 (12) 公図を取得したか (13) 隣地関係所者一覧 ( 登記事項要約書 ) を取得したか (14) 売買対象の敷地内に他人名義の部分または公地の部分 ( 青地 赤地 ) があるか (15) 減失登記が未了の建物はあるか 4 売主の表示と占に関する事項 (1) 売主と登記名義人は同一人か (2)(1) が異なっている場合 1 売主の本人確認は済んでいるか ( ) 2 処分権限は確認しているか (ex. 相続登記未了 手付転売 ) 書類名 ( ) (3) 第三者の占はあるか該当なし (4)(3) が の場合 1 その理由が記載されているか 2 必要書類 ( 契約書 名義人の承諾書 賃貸借契約書 ) が取得されているか (5) 代理人を立てて契約する場合 1 委任状 印鑑証明書等の書類は適切に取得されているか 2 委任者本人の意思確認は行ったか 5 登記記録に記録された事項 (1) 直近の登記事項証明書か ( 取得日 / ) ( 重説 / ) ( 契約日 / ) (2) 仮登記 差押え 仮処分等の抹消もれがあるか該当なし (3) 抵当権等の抹消手続きについて設定金融機関等に確認 ( スケジュール等 ) をとっているか 6 法令に基づく制限の概要 (1) 計画道路が予定されている場合 1 実測図や地積測量図に計画道路の位置を明示し その図面を添付しているか 2 公地拡大推進法の適用はあるか該当なし (2) 高度地区による制限がある場合 その制限内容を調査し記載 図示しているか (3) 土地区画整理中の場合 建築制限 清算金等を確認したか (4) 用途地区 建ぺい率 容積率 特別用途地区の指定等に変更 ( 予定 ) があるか確認したか (5) 建ぺい率 容積率のオーバーがないか ( 新築の場合は取引禁止 ) オーバーしている場合 違反建築物なのか 既存不適格建築物なのかを調査して 違反建築物の場合は 監督官庁より是正命令を受ける可能性があること 既存不適格建築物の場合は 現行の法規制では再 建築の際現在と同規模の建物が建築できない場合がある 旨をそれぞれの備考欄に記載すること 該当なし (6) 前面道路幅員による容積率の制限はあるか 前面道路幅員 ( )m (7) 敷地面積の最低限度の定めのを確認したか (8) 建築確認はあるか ー建築年月日 ( ) 建築確認番号 ( ) (9) 検査済証はあるか ー検査済年月日 ( ) 検査済番号 ( ) (10) 自治会や分譲主による制限事項や引継事項 または建築協定等はあるか (11) 敷地内または隣接地に擁壁 ( または崖地 ) があるか 崖地の高さ ( )m

3 (12) 擁壁の高さが現況 1m 以上の場合 役所の許可の範囲なのかを確認しているか (13) 擁壁がある場合 役所にて再建築 補修等の指導の可能性があるか確認したか ( 指導の可能性がある場合はその旨記入のこと ) 確認先 ( ) 部 課 担当者名 ( ) (14) 法地に擁壁がない場合 擁壁の設置義務があるか該当なし (15) 地方公共団体の土地利用 建築物等に関する条例 または行政指導としての開発指導要綱で規制される事項があるか (16) 埋蔵文化財について 地方公共団体の条例による指定があるか ( 教育委員会確認 ) (17) 高圧線下またはトンネルの上等の場合 建築物の建築制限等はあるか該当なし (18) 建築協定や地区計画はあるか (19)(18) がの場合 その概要が記入されているか 7 敷地と道路の関係 (1) 当該敷地の間口は前面道路に2m 以上接しているか (2) 道路の種類は記入されているか (ex. 公道 位置指定道路 42 条 2 項道路 ) (3) 建築基準法 43 条 1 項但し書通路の場合 特定行政庁の調査を行っているか ( 原則として建物の再建築はできない 但し建築審査会の同意を得て許可したものはこの限りではない 旨の記述が必要 ) (4) 位置指定道路の場合 位置指定図と現地のメジャー計測の数値とは 一致しているか ( 幅員 奥行 形状 ) (5)42 条 2 項道路の場合 道路中心線は確定しているか 8 私道に関する負担等に関する事項 (1) 対象不動産に隣地居住者等の通路として利用され 明示 黙示を問わず通行権 ( 地役権を含む ) の目的となっている部分があるか (2) 持分がない私道に接している場合 当該私道の所者の住所 氏名が 全て記入されているか 該当なし (3) 通行料等の負担があるか調査し ある場合はその旨記入したか (4)(2) の場合 私道所者の承諾を要する事項 ( 通行 堀削等 ) について 承諾書を取得したか 9 飲用水 ガス 電気の供給施設および排水施設の整備状況 (1) 調査 確認先から入手した図面を添付しているか水道 ( 給水分岐管 管理図 ) ガス ( ガス管理図 ) 下水 ( 公共下水道路台帳管理図 ) (2) 買主が新築または建替えを計画している場合 飲用水の敷地内配管の口径は適切か (3) 私道に埋設されている給水 排水 ガス管の所者を全て調査したか (4) 集中プロパンガスまたは 個別プロパンガスの場合 PG 業者名 連絡先を備考欄に記入したか (5) 集中プロパンガスや個別プロパンガスの場合 宅地用または建物内配管の所者は PG 業者か (PG 業者の場合には配管変更または廃止に伴う使用者の費用負担が発生するケースがあるので PG 業者の確認が必要 ) (6) 電柱等が宅地内に設置されている場合 使用料のを含めその旨を備考欄に記入したか (7) 高圧線が敷地上部を通過している場合 その旨備考欄に記入したか 公益財団法人不動産流通推進センター

4 (8) 給水 排水 ガスの配管について他人の敷地を通過して埋設されているか (9)(8) が の場合 建替等を行う際 管を引き直す必要はあるか ( 必要な場合負担金確認 ) 該当なし (10) 敷地内に他人利用の給水 排水 ガスの配管が埋設されているか (11) 給水 排水 ガスの配管について 掘削等を行う場合 第三者 ( 私道の所者等 ) の承諾が必要となる事項があるか ( ある場合は備考欄に記入のこと ) (12)(6)~(11) に該当する場合 契約書に特約を追加したか (13) 更地または建替等の場合 前面道路配管埋設位置 ( 飲料水 ガス 排水施設 ) について確認したか ( 物件地側か反対側か等 ) 10 宅地造成または建物建築の工事完了時の形状 構造等 ( 未完成物件の時 ) (1) 新規物件の取引に必要な次の書類を用意したか 建築確認書 建物仕様書 配置図 平面図 立面図等の図面 工事完了時の形状 構造等の説明書 アフターサービス基準書 新規物件の取引をする場合は 工事完了済であっても工事完了前の物件と同様に 図面をもとに説明 することが必要 ( 中古住宅の取引においても 増改築や内装工事等を行って引渡す場合は その完了時 の状況を説明することが必要 ) 11 宅地造成等規制法に関する事項 ( 造成宅地防災区域か否か ) (1) 造成宅地防災区域内か 12 土砂災害防止推進法に関わる事項 ( 土砂災害警戒区域か否か ) (1) 土砂災害警戒区域内か 13 石綿使用のの調査 (1) 対象物件に石綿 ( アスベスト ) 使用のの調査記録があるか (2)(1) が の場合 調査内容を記入 ( ) 14 耐震診断の調査 (1) 建築確認済証の交付日が昭和 56 年 5 月 31 日以前の建物の場合 耐震診断を受けているか (2)(1) が の場合 調査内容を記入 ( ) 該当なし 15 代金 交換差金以外に授受される金銭 (1) 手付金額が記入されているか (2) 固定資産税等清算金欄に概算金額の記入はあるか ( 納税通知書等の具体的な書面で算出 ) (3) オーナーチェンジの場合 敷金 家賃などの清算金が記入されているか 16 契約の解除に関する事項 (1) 契約書 ( 案 ) の解除条項内容と一致しているか (2) 手付解除期日の設定は適切か (3) 融資利用の場合 融資承認取得期日と契約解除期日を適切に設定したか (4) 解除条件又は停止条件を追加した場合 その特約による解除を記載したか 17 損害賠償額の予定または違約金に関する事項 (1) 契約書 ( 案 ) の 契約違反による解除 条項の内容と一致しているか ( 特に違約金の額に注意 ) 18 手付金等の保全措置の概要 ( 業者が自ら売主の場合 ) (1) 業者が自ら売主の場合 手付金等の保全措置が講じられているか

5 19 金銭の貸借の斡旋 (1) 業者の斡旋する ローン を利用する場合のローン条件 ( 融資取扱い金融機関 融資額 融資期間 利率 返済方法 金銭の貸借が成立しない場合の措置 ) が記載されているか 20 その他 (47 条 1 号の告知事項を含む ) (1) 物件の利点を阻害する要因 その他買主に告知すべき重要な事項 ( 業法第 47 条第 1 号 ) はあるか ( 物件に関する事項 周辺環境に関する事項 心理的事項 ) 日照 眺望等を損う建築計画 ( 空地 駐車場に注意 ) 危険施設 心理的事項 ( 自殺 火災等 ) 土壌汚 染指定区域等 (2)(1) が の場合 重説備考欄に記入したか ( 告知事項として必ず買主に説明すること ) 阻害要因を記入 ( ) (3) 対象不動産について買主からアスベストに関する質問 調査依頼があったか 質問等に対し 売主への聴取 建築時の工事業者等に問合わせ 又 調査会社による償調査の紹 介等を行い その調査結果が重要なときは記載する (4) 買主が現存建物を取壊す予定がある場合または吹き付けアスベストの使用等がある場合 アスベスト除去のため 建物解体 ( 除去 ) に要する費用が高額になることを記載したか (5) 犯罪収益移転防止法上の本人確認を行ったか 売買契約時までに本人確認書類を持参するよう要請し 確認すること 共同仲介の場合 共同仲介者が顧客に対し犯罪収益移転防止法上の本人確認を行うよう要請し 確 認すること (6) 業者売主の新築住宅の場合 特定住宅瑕疵担保責任の履行確保法等に関する法律 に基づき 業者が保証金の供託又は保険加入の措置を講じているか確認したか (7) ハザードマップで当該物件の災害予測を調べたか (8) 中古住宅の火災警報器の設置義務について記載したか [ 売買契約書 ] (1) ローン特約以外の特約 覚書に解除条件 停止条件はあるか具体的に記入すること ( ) 停止条件付契約では その条件が成就した場合のみ仲介手数料を請求できる (2)(1) が の場合 重説の 契約の解除に関する事項 欄に記入したか (3) 売主が課税業者の場合 消費税及び地方消費税が正しく記入されているか - 重要事項説明書も同様 (4) 売主が宅建業者の場合 業法で定められた範囲に手付金を設定しているか 範囲を超える場合は 業法で定める手付金等の保全措置を講じること (5) 手付解除期日 融資特約による解除期日の設定は適切か ( 融資特約の期限日の設定については 銀行等への確認は行ったか ) (6) 借地権の場合 譲渡承諾解除期日は地権者からの承諾書取得の見通しを考慮し 設定しているか (7) 売主が代理人を立てて契約する場合 1 本人の意思確認は行ったか ( 面談等 ) 2 委任状は適切に取得されているか ( 日付 本人署名 印鑑証明添付等 ) (8) 第三者の占はあるか (9)(8) が の場合 その処理について ( 引渡しまでに退去させることを条件とする又は居抜き売買等 ) は特約にしているか 公益財団法人不動産流通推進センター

6 [ 付帯設備表及び告知書または物件状況等報告書 ] (1) 付帯設備の付帯の 設備の状態等について 現地を確認したか (2) 給湯器の作動状況等 付帯設備の状態で買主に伝えるべき事項は 全て記載されているか (3) 告知書または物件状況等報告書について その内容を売主自身に記入してもらったか (4) 告知書または物件状況等報告書に 確認できているデメリット事項は全て記載されているか 業法第 47 条第 1 号の 重要な事項 ( 告知事項等 ) に該当するものは重説にも記載すること (5) 対象不動産のアスベスト使用状況に関する資料 ( 情報 ) があるか 売主に確認したか 資料 ( 情報 ) がある場合は備考欄にその旨を記載して買主に説明するよう依頼すること [ その他 ] (1) 買主または売主から契約する条件として 周辺環境 税金 付帯設備 駐車場等について特別に調査 確認を求められた事項はあるか ( ある場合その観点からも調査を行い 購入意思の決定に影響を及ぼすと思われる場合 告知する義務がある ) (2) 物件図面の誤り ( 誤記 表示方法不適 ) がないか確認したか 誤りを発見した場合は速やかに訂正し 買主に十分説明の上 交付済の物件図面を差し替え 訂正後の物件図面に買主の確認印を受けること