2. 譲渡の理由本投資法人は成長戦略の一環として資産の入替えによるポートフォリオの質の向上を図っています本譲渡については本投資法人のポートフォリオにおける譲渡予定資産の位置付け ( ホテルタイプエリア等 ) 中長期の競争力アップサイド及び安定性の見込み等を総合的に勘案した結果決定したも

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れれいいはた
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1 2018 年 8 月 7 日各位不動産投資信託証券発行者名東京都渋谷区恵比寿四丁目 1 番 18 号恵比寿ネオナートジャパンホテルリート投資法人代表者名執行役員増田要 ( コード番号 :8985) 資産運用会社名ジャパンホテルリートアドバイザーズ株式会社代表者名代表取締役社長古川尚志問合せ先管理本部 IR 部長花村誠 TEL: 資産の譲渡に関するお知らせ (R&B ホテル東日本橋ザビー赤坂見附ザビーお茶の水 ) ジャパンホテルリート投資法人 ( 以下本投資法人といいます ) が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンホテルリートアドバイザーズ株式会社 ( 以下本資産運用会社といいます ) は本日下記のとおり運用資産の譲渡 ( 以下本譲渡といいます ) を決定いたしましたのでお知らせいたします記 1. 譲渡の概要譲渡予定資産の名称 R&Bホテル東日本橋ザビー赤坂見附ザビーお茶の水合計譲渡予定資産の種類不動産信託受益権及びホテルに付随する動産取得日 2006 年 6 月 16 日 2015 年 1 月 30 日 2015 年 1 月 30 日用途別区分タイプ区分 ( 注 1) 1 ホテルホテルグレード区分 ( 注 2) エコノミーミッドプライスミッドプライス譲渡予定価格 ( 注 3) 3,050 百万円 6,600 百万円 2,500 百万円 12,150 百万円帳簿価額 ( 注 4) 1,483 百万円 6,293 百万円 2,353 百万円 10,131 百万円不動産等売却益の見込み額 ( 注 5) 1,543 百万円 265 百万円 128 百万円 1,937 百万円鑑定評価額 ( 注 6) 2,090 百万円 6,010 百万円 2,360 百万円 10,460 百万円売買契約締結日 2018 年 8 月 7 日譲渡予定日 2018 年 8 月 10 日 ( 予定 ) 譲渡予定先後記 5. 譲渡予定先の概要をご参照下さい ( 注 1) 本投資法人はホテルをその営業の態様に応じてホテルフルサービスホテル及びリゾートホテルに分類しています ( 注 2) 本投資法人は主に平均客室販売単価等の観点からホテルをラグジュアリーアッパーミドルミッドプライス及びエコノミークラスの 4 種類に分類しています ( 注 3) 譲渡費用固定資産税都市計画税等の精算額消費税及び地方消費税を除きます ( 注 4)2018 年 7 月末日の帳簿価額 ( 見込み額 ) を百万円未満を切り捨てて記載しています ( 注 5) 本件譲渡に際して発生する不動産等売却益の見込み額は譲渡予定価格 2018 年 7 月末の帳簿価額 ( 見込み額 ) 及び売却に係る費用 ( 見込み額 ) をもとに算出していますまた百万円未満を切り捨てて記載しています ( 注 6)2018 年 6 月 30 日時点の鑑定評価額を記載しています

2 2. 譲渡の理由本投資法人は成長戦略の一環として資産の入替えによるポートフォリオの質の向上を図っています本譲渡については本投資法人のポートフォリオにおける譲渡予定資産の位置付け ( ホテルタイプエリア等 ) 中長期の競争力アップサイド及び安定性の見込み等を総合的に勘案した結果決定したものですなお譲渡予定価格は帳簿価額 (2018 年 7 月末時点の見込み額 ) 及び鑑定評価額 (2018 年 6 月末時点 ) を上回っています 3. 譲渡代金の使途及び利益分配譲渡代金の使途については本日公表した借入金の期限前弁済に関するお知らせのとおり本投資法人の借入金の一部について期限前弁済を行った上残額について新規物件の取得資金等への充当を予定しています本譲渡及び一部借入金の期限前弁済により 2018 年 12 月期末時点の総資産 LTV は 39.9% から 38.8% へ下がる見込みですまた本譲渡により 1,937 百万円の不動産等売却益が見込まれますこのうち保有期間が 10 年超となる R&B ホテル東日本橋に関わる不動産等売却益のうち 1,235 百万円については圧縮特別勘定積立金として内部留保し ( 下記注参照 ) 残額を分配金に充当する予定です ( 注 ) 特定の資産の譲渡に伴い特別勘定を設けた場合の課税の特例 ( 租税特別措置法第 65 条の 8) の制度を適用し投資法人の計算に関する規則に定める買換特例圧縮積立金に該当しない圧縮特別勘定積立金として内部留保することを予定しています 4. 譲渡予定資産の内容 (1)R&Bホテル東日本橋特定資産の種類不動産信託受益権地番東京都中央区東日本橋二丁目 30 番 11 他 5 筆用途ホテル面積土地 m2 ( 注 ) 建物 3, m2 所有形態土地所有権借地権建物所有権建物構造鉄骨造 10 階建建築時期 1998 年 3 月取得価格 1,534 百万円 2,090 百万円鑑定評価額価格時点 : 2018 年 6 月 30 日鑑定機関 :JLL 森井鑑定株式会社信託受託者三井住友信託銀行株式会社信託期間満了日 2024 年 9 月 24 日テナント数 1 賃貸可能面積 3, m2 賃貸面積 3, m2 賃料月額 10,183 千円敷金保証金無稼働率 ( 賃貸面積ベース ) 100% 担保設定の有無無 ( 注 ) 賃借している土地の面積 (77.38 m2 ) を含みます (2) ザビー赤坂見附特定資産の種類地番不動産信託受益権及びホテルに付随する動産東京都港区赤坂三丁目 2114 番 2 他 2 筆 2

3 用途面積所有形態建物構造建築時期取得価格土地建物土地建物ホテル m2 2, m2所有権所有権鉄骨造 8 階建 2002 年 11 月 ( 新築 ) 2014 年 4 月 ( 増築 ) 6,250 百万円 6,010 百万円鑑定評価額価格時点 :2018 年 6 月 30 日鑑定機関 : 一般財団法人日本不動産研究所信託受託者みずほ信託銀行株式会社信託期間満了日 2025 年 1 月 31 日テナント数 2 賃貸可能面積 2, m2 賃貸面積 2, m2 賃料固定賃料月額 8,500 千円変動賃料 GOPに連動 ( 注 1) 敷金保証金非開示 ( 注 2) 稼働率 ( 賃貸面積ベース ) 100% 担保設定の有無無 ( 注 1) ホテル賃貸人より同意を得られなかったため変動資料の内容については記載していません ( 注 2) ホテル賃借人より同意を得られなかったため非開示としています (3) ザビーお茶の水特定資産の種類地番用途土地面積建物土地所有形態建物建物構造不動産信託受益権及びホテルに付随する動産東京都千代田区神田淡路町一丁目 7 番 5 他 2 筆ホテル m2 1, m2所有権所有権鉄骨鉄筋コンクリート造 9 階建建築時期 1999 年 8 月取得価格 2,320 百万円 2,360 百万円鑑定評価額価格時点 :2018 年 6 月 30 日鑑定機関 : 一般財団法人日本不動産研究所信託受託者三菱 UFJ 信託銀行株式会社信託期間満了日 2025 年 1 月 31 日テナント数 2 賃貸可能面積 1, m2 賃貸面積 1, m2 賃料固定賃料月額 5,750 千円変動賃料 GOPに連動 ( 注 1) 敷金保証金非開示 ( 注 2) 稼働率 ( 賃貸面積ベース ) 100% 担保設定の有無無 ( 注 1) ホテル賃借人より同意を得られなかったため変動賃料の内容については記載していません 3

4 ( 注 2) ホテル賃借人より同意を得られなかったため非開示としています 5. 譲渡予定先の概要譲渡予定資産 3 物件の譲渡予定先は以下のとおりです商号合同会社タイガー 2 本店所在地東京都港区西新橋一丁目 2 番 9 号メンターキャピタル税理士法人内代表者の役職氏名職務執行者石本忠次資本金の額 10 万円設立年月 2018 年 5 月 24 日事業内容資本関係人的関係取引関係 1. 不動産信託受益権の取得保有及び処分 2. 不動産の取得保有処分賃貸及び管理 3. 建物の管理等を目的とする会社の株式組合の出資持分の取得保有及び処分 4. その他前各号に付帯又は関連する一切の業務本投資法人本資産運用会社と当該会社との間には記載すべき資本関係及び人的関係はありませんまた本投資法人本資産運用会社の関係者関係会社と当該会社の関係者関係会社の間には特筆すべき資本関係人的関係はありません関連当事者への該当状況当該会社は本投資法人本資産運用会社の関連当事者には該当しませんまた当該会社の関係者及び関係会社は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当しません 6. 媒介の概要該当ありません 7. 決済方法引渡時一括 8. 譲渡の日程譲渡に係る機関決定日 2018 年 8 月 7 日売買契約締結日 2018 年 8 月 7 日売買代金決済物件引渡日 2018 年 8 月 10 日 ( 予定 ) 9. 今後の見通し本譲渡後の運用状況の予想は本日付 2018 年 12 月期 ( 第 19 期 ) の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせをご参照下さい 4

5 10. 鑑定評価書の概要 (1)R&B ホテル東日本橋物件名称 R&B ホテル東日本橋鑑定評価額 2,090,000 千円鑑定評価機関の名称 JLL 森井鑑定株式会社価格時点 2018 年 6 月 30 日項目内容概要等収益価格直接還元法による価格運営収益可能総収益固定賃料その他収入空室等損失等運営費用維持管理費水道光熱費修繕費 PM フィーテナント募集費用等公租公課損害保険料その他費用運営純収益純収益一時金の運用益資本的支出 2,090,000 千円 2,120,000 千円 122,208 千円 122,208 千円 122,208 千円 0 千円 17,433 千円 3,109 千円 1,200 千円 7,534 千円 190 千円 5,400 千円借地料 104,775 千円 81 千円 7,254 千円 97,440 千円還元利回り 4.6% DCF 法による価格積算価格 2,050,000 千円割引率 4.4% 最終還元利回り 4.8% 1,420,000 千円土地比率 82.6% 建物比率 17.4% その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項収益価格がより市場実態を反映した説得力のある価格と判断し収益価格を採用 5

6 (2) ザビー赤坂見附物件名称ザビー赤坂見附鑑定評価額 6,010,000 千円鑑定評価機関の名称一般財団法人日本不動産研究所価格時点 2018 年 6 月 30 日項目内容概要等収益価格直接還元法による価格運営収益可能総収益固定賃料変動賃料その他収入空室等損失等運営費用維持管理費水道光熱費修繕費 PM フィーテナント募集費用等公租公課損害保険料その他費用運営純収益純収益一時金の運用益資本的支出 FF&E リザーブ 6,010,000 千円 6,130,000 千円 285,520 千円 285,520 千円 136,384 千円 149,136 千円 20,893 千円 3,896 千円 1,200 千円 15,649 千円 148 千円 264,627 千円 300 千円 9,090 千円 4,699 千円 251,138 千円還元利回り 4.1% DCF 法による価格積算価格 5,880,000 千円割引率 3.9% 最終還元利回り 4.3% 4,600,000 千円土地比率 92.9% 建物比率その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項類似不動産における資本的支出の水準築年数及びエンジニアリングレポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定類似不動産における FF&E リザーブの水準に修繕更新計画等を参考に査定 7.1% 動産を含む収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し積算価格は参考に留め収益価格を採用 6

7 (3) ザビーお茶の水物件名称ザビーお茶の水鑑定評価額 2,360,000 千円鑑定評価機関の名称一般財団法人日本不動産研究所価格時点 2018 年 6 月 30 日項目内容概要等収益価格直接還元法による価格運営収益可能総収益固定賃料変動賃料その他収入空室等損失等運営費用維持管理費水道光熱費修繕費 PM フィーテナント募集費用等公租公課損害保険料その他費用運営純収益純収益一時金の運用益資本的支出 FF&E リザーブ 2,360,000 千円 2,400,000 千円 118,822 千円 118,822 千円 69,000 千円 49,822 千円 0 千円 9,973 千円 2,277 千円 1,200 千円 6,408 千円 88 千円 108,849 千円 0 千円 5,312 千円 2,726 千円 100,811 千円還元利回り 4.2% DCF 法による価格積算価格 2,320,000 千円割引率 4.0% 最終還元利回り 4.4% 1,250,000 千円土地比率 85.0% 建物比率その他鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項類似不動産における資本的支出の水準築年数及びエンジニアリングレポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定類似不動産における FF&E リザーブの水準に修繕更新計画等を参考に査定 15.0% 動産を含む収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し積算価格は参考に留め収益価格を採用 * 本資料の配布先 : 兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス : 以上 7

8 ( 参考資料 ) 譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ一覧物件番号物件名称業態グレード総客室数 ( 注 1) 地域 ( 注 2) 建築時期取得価格 ( 注 3) ( 百万円 ) 投資比率 ( 注 4) 1 神戸メリケンパークオリエンタルホテルフルサービスアッパーミドル 319 室関西 1995 年 7 月 10, % 2 オリエンタルホテル東京ベイフルサービスミッドプライス 503 室 3 なんばオリエンタルホテル 1995 年 5 月 19, % ミッドプライス 258 室関西 1996 年 3 月 15, % 4 ホテル日航アリビラリゾートラグジュアリー 396 室沖縄 1994 年 4 月 18, % 5 オリエンタルホテル広島フルサービスアッパーミドル 227 室中国 6 イビス東京新宿 8 ザビーチタワー沖縄リゾートミッドプライス 280 室沖縄 9 箱根強羅温泉季の湯雪月花リゾートミッドプライス 158 室 10 ドーミーイン熊本 12 ザビー水道橋 13 ドーミーイン EXPRESS 浅草 14 博多中洲ワシントンホテルプラザ 15 奈良ワシントンホテルプラザ 16 R&B ホテル上野広小路 18 コンフォートホテル東京東日本橋 22 スマイルホテル日本橋三越前 24 東横イン博多口駅前本館シングル館 25 ホテルビスタ蒲田東京 26 チサンイン蒲田 1993 年 9 月 2006 年 9 月増築 4, % ミッドプライス 206 室東京 1980 年 9 月 7, % ミッドプライス 291 室ミッドプライス 99 室東京 2004 年 3 月 2005 年 6 月増築 2006 年 5 月増築 7, % 2006 年 10 月 4, % 2008 年 1 月 2, % 1986 年 8 月 1989 年 9 月増築 1, % エコノミー 77 室東京 1997 年 3 月 % ミッドプライス 247 室 1995 年 3 月 2, % ミッドプライス 204 室関西 2000 年 3 月 2, % エコノミー 187 室東京 2002 年 4 月 1, % エコノミー 259 室東京 2008 年 1 月 3, % エコノミー 164 室東京 1997 年 3 月 2, % エコノミー 257 室本館別館ともに 2001 年 9 月 1, % エコノミー 105 室東京 1992 年 1 月 1, % エコノミー 70 室東京 2003 年 4 月 % 29 ホテル京阪ユニバーサルシティリゾートミッドプライス 330 室関西 2001 年 6 月 6, % 30 ホテルサンルート新橋 31 ヒルトン東京ベイリゾートラグジュアリー 828 室 32 イビススタイルズ京都ステーション 33 イビススタイルズ札幌 34 メルキュールホテル札幌 35 メルキュールホテル沖縄那覇 37 ザビー池袋 39 ザビー八王子 40 ザビー博多ミッドプライス 220 室東京 2008 年 3 月 4, % 1988 年 6 月 26, % ミッドプライス 215 室関西 2009 年 3 月 6, % ミッドプライス 278 室北海道 2010 年 7 月 6, % ミッドプライス 285 室北海道 2009 年 4 月 6, % ミッドプライス 260 室沖縄 2009 年 8 月 3, % ミッドプライス 175 室東京 1982 年 6 月 6, % ミッドプライス 196 室東京 1986 年 8 月 2, % ミッドプライス 175 室 41 ホテルフランクスフルサービスミッドプライス 222 室 42 メルキュールホテル横須賀フルサービスミッドプライス 160 室 43 オキナワマリオットリゾート & スパリゾートアッパーミドル 361 室沖縄 44 アクティブインターシティ広島 ( 注 5) ( シェラトングランドホテル広島 ) 45 カンデオホテルズ上野公園 1997 年 9 月 2, % 1991 年 8 月 3, % 1993 年 11 月 1, % 2005 年 2 月 2006 年 12 月増築 14, % フルサービスラグジュアリー 238 室中国 2010 年 8 月 17, % 46 ホテルセントラーザ博多フルサービスミッドプライス 194 室 47 ホリデイイン大阪難波 48 ホテルアセント福岡ミッドプライス 268 室東京 2009 年 12 月 6, % 1985 年 7 月 7, % ミッドプライス 314 室関西 2008 年 8 月 27, % エコノミー 263 室 1999 年 4 月 4, % 49 ヒルトン名古屋フルサービスラグジュアリー 460 室中部 1989 年 2 月 15, % 50 ヒルトン成田フルサービスアッパーミドル 548 室 51 インターナショナルガーデンホテル成田フルサービスミッドプライス 463 室 1993 年 8 月 13, % 1996 年 5 月 9, % 52 ホテル日航奈良フルサービスアッパーミドル 330 室関西 1998 年 2 月 10, % 合計 ,090 室 , % 8

9 ( 注 1) それぞれ本日現在における販売可能客室数 ( 長期自社使用は除きます ) を記載しています ( 注 2) 東京は東京都は神奈川県千葉県埼玉県茨城県群馬県栃木県及び山梨県中部は愛知県三重県静岡県長野県岐阜県新潟県富山県石川県及び福井県関西は京都府大阪府滋賀県兵庫県奈良県及び和歌山県中国は広島県岡山県鳥取県山口県及び島根県は福岡県長崎県宮崎県熊本県佐賀県大分県及び鹿児島県沖縄は沖縄県をいいます ( 注 3) 信託受益権売買契約又は不動産売買契約に記載された売買代金 ( 消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料等の取得に要した費用を含みません ) を記載していますなお合併により受け入れた物件については受入価格を記載しています ( 注 4) 取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率を記載しており小数点以下第二位を四捨五入して表示しています ( 注 5) アクティブインターシティ広島の業態グレード総客室数については主要施設であるシェラトングランドホテル広島の業態グレード総客室数を記載しています ( 注 6) 譲渡済資産及び譲渡予定資産の物件番号及び 38 は欠番となります 9

物件取得プレス

物件取得プレス各位平成 25 年 2 月 1 日不動産投資信託証券発行者名東京都渋谷区恵比寿四丁目 1 番 18 号恵比寿ネオナートジャパンホテルリート投資法人代表者名執行役員伊佐幸夫 ( コード番号 :8985) 資産運用会社名ジャパンホテルリートアドバイザーズ株式会社代表者名代表取締役社長鈴井博之問合せ先管理本部経理部長板橋昇 TEL:03-6422-0530 平成 24 年 12 月期 ( 第