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しほこはらしない
5 years ago
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1 各位平成 29 年 12 月 19 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員村上義美 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL 資産の譲渡に関するお知らせ (Daiwa 名駅ビル ) 大和証券オフィス投資法人 ( 以下本投資法人といいます ) が運用委託する大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社 ( 以下資産運用会社といいます ) は本日下記のとおり不動産信託受益権の譲渡を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします記 1. 譲渡予定資産の概要資産の名称 Daiwa 名駅ビル ( 以下本物件といいます ) 譲渡資産国内不動産を信託する信託受益権譲渡予定価格 8,300 百万円 ( 固定資産税及び都市計画税の精算金消費税及び地方消費税を除く ) 帳簿価格 5,256 百万円 ( 平成 29 年 5 月 31 日 ) 譲渡予定価格と帳簿価格の差額 3,044 百万円 ( 注 1) 契約締結日平成 29 年 12 月 19 日譲渡予定日平成 29 年 12 月 20 日譲渡先非開示 ( 注 2) 決済方法引渡時一括媒介会社非開示 ( 以下媒介者といいます )( 注 3) ( 注 1) 譲渡予定価格と平成 29 年 5 月 31 日時点の帳簿価格の差額として算定された参考数値であり売却損益とは異なります ( 注 2) 譲渡先は国内法人ですが譲渡先から同意を得られていないため開示しておりません ( 注 3) 媒介者は国内法人ですが媒介者から同意を得られていないため開示しておりません 2. 譲渡の理由本投資法人は資産の入れ替えの検討にあたり将来にわたる投資資産の持続的な成長と安定的な収益の獲得を図るため既存のポートフォリオのクオリティ向上に貢献すると考えられる物件を取得し必要な場合は売却も行うことによって同クオリティの更なる向上を目指しています本物件についてはこのような方針の下将来的な競争力や収益性等を考慮し譲渡することと致しました 1

2 3. 譲渡予定物件の内容物件名称 Daiwa 名駅ビル特定資産の種類国内不動産を信託する信託受益権信託受託者三井住友信託銀行株式会社信託期間満了日平成 35 年 1 月 31 日まで所在地 ( 住居表示 ) 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目 21 番 19 号用途 ( 登記簿上の表示 ) 事務所店舗所有の形態 1 土地 : 所有権 2 建物 : 所有権敷地面積 ( 登記簿上の表示 ) 2, m2 延床面積 ( 登記簿上の表示 ) 10, m2 附属建物 ( 駐車場および機械室 ) を含む構造 ( 登記簿上の表示 ) 鉄骨造陸屋根 12 階建竣工年月 ( 登記簿上の表示 ) 平成 19 年 12 月 20 日帳簿価格 5,256 百万円 ( 平成 29 年 5 月 31 日 ) 鑑定評価額 7,750 百万円 ( 価格時点 ) ( 平成 29 年 5 月 31 日時点 ) 鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社譲渡予定日平成 29 年 12 月 20 日テナントの内容 ( 平成 29 年 10 月 31 日時点 ) テナントの総数 25 賃貸事業収入 225 百万円 ( 注 ) 敷金保証金 345,994,570 円総賃貸面積 7, m2 総賃貸可能面積 7, m2 稼働率 97.0% ( 注 ) 平成 29 年 5 月期 ( 平成 28 年 12 月 1 日から平成 29 年 5 月 31 日 ) の賃貸事業収入を記載しております 4. 譲渡先の概要本物件の譲渡先は国内法人ですが譲渡先から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としておりますなお本投資法人及び資産運用会社と譲渡先との間には記載すべき資本関係人的関係及び取引関係はなく譲渡先は本投資法人及び資産運用会社の関連当事者でもありません 5. 譲渡資金の使途本物件の譲渡に係る譲渡代金のうち一部については平成 29 年 12 月 19 日付で別途公表済みのコンカード横浜日本マンパワービルの取得資金に充当する予定です 6. 媒介の状況 (1) 媒介者の概要本物件の媒介者は国内法人ですが媒介者から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としておりますなお本投資法人及び資産運用会社と媒介者との間には記載すべき資本関 2

3 係人的関係及び取引関係はなく媒介者は本投資法人及び資産運用会社の関連当事者でもありません (2) 媒介手数料等の内訳及び額本物件の譲渡にかかる媒介手数料については媒介者の同意を得られていないため開示しておりません 7. 今後の見通し本物件の引渡予定日が平成 29 年 12 月 20 日であることから本物件譲渡による平成 29 年 11 月期 ( 第 24 期 ) の運用状況の予想に与える影響はありません平成 30 年 5 月期 ( 第 25 期 ) の運用状況の予想に与える影響については平成 29 年 12 月 19 日付で別途公表済みの新宿マインズタワーの一部譲渡コンカード横浜日本マンパワービルの取得による影響も含め平成 30 年 1 月 18 日に予定している平成 29 年 11 月期 ( 第 24 期 ) の決算発表時に開示する予定ですなお本物件譲渡と新宿マインズタワーの一部譲渡によって不動産等売却益 ( 約 460 百万円 ) が平成 30 年 5 月期 ( 第 25 期 ) に発生しますが圧縮積立金として一部内部留保するためその影響は軽微なものとなる見込みです 3

4 8. 鑑定評価書の概要鑑定評価会社価格時点鑑定評価額大和不動産鑑定株式会社平成 29 年 5 月 31 日 7,750 百万円項目内容 ( 百万円 )( 注 1) 概要等収益価格 7,750 DCF 法による収益価格を標準に直接還元法による収益価格からの検証を行って査定直接還元法による収益価格 7,930 1 運営収益 474 潜在総収益 541 中長期的競争力等を勘案のうえ標準化した賃料等を計上空室等損失 66 中長期的に安定的であると認められる空室率を査定 2 運営費用 135 維持管理費 39 維持管理費は実績額等を参考に類似不動産の水準に基づき計上 PMフィーはPM 契約等に基づきPMフ PMフィー ( 注 2) ィー料率を 1.2% 相当額と査定水道光熱費 35 実績額等に基づき類似不動産の水道光熱費を参考に賃貸面積当たり月額 1,300 円 / 坪と査定修繕費 6 ER 記載の修繕費用の年平均額に基づき査定テナント募集費用等 3 PM 契約等に基づき新規入居テナントの 1.2 ヶ月分を計上公租公課 45 実績額等に基づき査定損害保険料 0 実績額等を妥当と判断し計上その他費用 4 更新手数料等を計上 3 運営純収益保証金等の運用益 3 運用利回りを 1.0% と査定 5 資本的支出 9 類似不動産の更新費を参考に建物再調達価格の 0.28% 相当額と査定 6 純収益 (3+4-5) 還元利回り 4.2% 類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に投資家に対するヒアリング等も参考として査定 DCF 法による収益価格 7,670 割引率 4.2% 最終還元利回り 4.4% 原価法による積算価格 8,780 土地割合 72.7% 建物割合 27.3% 類似不動産の取引に係る割引率他の金融商品に係る利回りとの比較等から査定還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮して査定その他鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 - ( 注 1) 上記は鑑定評価書に基づく収支であり本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません ( 注 2) PM 業務委託予定先より PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりませんまた本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合 PM 業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たしひいては投資主の利益を害するおそれがありますそのため維持管理費と PM フィーを合算して記載しております以上 4

5 参考資料本物件譲渡後のポートフォリオの概要地域物件名称取得日取得価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) 区(1 )Daiwa 小伝馬町ビル平成 19 年 8 月 31 日 2, % Daiwa 銀座ビル平成 17 年 10 月 21 日 14, % Daiwa 銀座アネックス平成 17 年 10 月 21 日 3, % Daiwa 芝浦ビル平成 17 年 10 月 21 日 8, % Daiwa 南青山ビル平成 17 年 10 月 21 日 4, % Daiwa 猿楽町ビル平成 17 年 10 月 21 日 / 3, % DaiwaA 浜松町ビル平成 24 年 3 月 30 日平成 17 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 神宮前ビル平成 17 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 芝大門ビル平成 17 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 三崎町ビル平成 17 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 新橋 510ビル平成 17 年 10 月 21 日 2, % Daiwa 築地駅前ビル平成 18 年 1 月 27 日 1, % Daiwa 築地ビル平成 18 年 1 月 27 日 1, % Daiwa 月島ビル平成 18 年 3 月 24 日 7, % Daiwa 日本橋堀留町ビル平成 18 年 5 月 1 日 2, % Daiwa 麻布台ビル平成 18 年 5 月 1 日 1, % Daiwa 京橋ビル平成 18 年 7 月 31 日 3, % 東平成 18 年 10 月 6 日 / 京 Daiwa 麹町 4 丁目ビル平成 25 年 3 月 29 日 /5 月 29 日主 2, % 要 Daiwa 御成門ビル平成 18 年 12 月 1 日 13, % 5 新宿マインズタワー平成 19 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 66, % Daiwa 注 SHIBUYA EDGE 平成 19 年 7 月 13 日 5, % Daiwa 神保町ビル Daiwa 西新橋ビル大和茅場町ビル Daiwa 神保町 3 丁目ビル E スペースタワー Daiwa 日本橋本石町ビル平成 22 年 3 月 10 日 4, % 平成 22 年 8 月 13 日 5, % 平成 23 年 3 月 25 日 5, % 平成 23 年 3 月 29 日 3, % 平成 23 年 7 月 8 日 24, % 平成 24 年 5 月 11 日 1, % 平成 24 年 12 月 3 日 / 新四 curumuビル 9, % 平成 25 年 4 月 12 日 Daiwa 赤坂ビル Daiwa 渋谷宮益坂ビル Daiwa 麻布テラス Daiwa 恵比寿 4 丁目ビルラクアス東新宿 Daiwa 青山ビル神泉プレイスグラスシティ渋谷 Daiwaリバーゲート平成 25 年 8 月 9 日 9, % 平成 25 年 9 月 27 日 7, % 平成 26 年 7 月 4 日 14, % 平成 26 年 12 月 1 4, % 平成 26 年 12 月 3 日 8, % 平成 27 年 3 月 2 日 9, % 平成 27 年 3 月 2 日 4, % 平成 27 年 5 月 1 日 16, % 平成 27 年 6 月 2 日 28, % 5

6 地域物件名称取得日取得価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) 東京主要 5 区 ( 注 1) Daiwa 八丁堀駅前ビル Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 Daiwa 西新宿ビルキリン日本橋ビル Daiwa 東日本橋ビルスクエア代官山ビル新宿ウエストビル Daiwa 神田美倉町ビル日本マンパワービル平成 27 年 9 月 11 日 2, % 平成 27 年 9 月 11 日 1, % 平成 28 年 3 月 29 日 13, % 平成 28 年 5 月 26 日 8, % 平成 28 年 6 月 1 日 6, % 平成 28 年 6 月 29 日 2, % 平成 28 年 7 月 21 日 % 平成 28 年 12 月 21 日 1, % 平成 30 年 1 月 12 日 ( 予定 ) 4, % 東京主要 5 区 (46 物件 ) Daiwa 東池袋ビル Daiwa 品川 Northビル Daiwa 大崎 3 丁目ビル 352, % 平成 17 年 10 月 21 日 2, % 平成 19 年 7 月 13 日 7, % 平成 24 年 9 月 18 日 1, % 首都圏 ( 注 2) Daiwa 上大岡ビルインテグラルタワー Daiwa 目黒スクエア Daiwa 荻窪ビルコンカード横浜平成 25 年 3 月 1 日 2, % 平成 26 年 5 月 29 日 15, % 平成 27 年 5 月 1 日 5, % 平成 28 年 7 月 21 日 3, % 平成 30 年 1 月 11 日 ( 予定 ) 38, % 首都圏 (8 物件 ) Daiwa 北浜ビル地方主要都市 (1 物件 ) ポートフォリオ合計 (55 物件 ) 77, % 平成 26 年 8 月 1 日 9, % 9, % 439, % ( 注 1) 東京主要 5 区とは千代田区中央区港区新宿区及び渋谷区をいいます ( 注 2) 首都圏とは東京都( 東京主要 5 区を除きます ) 神奈川県千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 3) 地方主要都市とは大阪圏( 大阪府京都府及び兵庫県 ) 名古屋圏( 愛知県三重県及び岐阜県 ) 並びに地方自治法に定める政令指定都市及び中核市をいいます ( 注 4) 投資比率は取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率をいい小数第 2 位を四捨五入して記載していますなお各物件の投資比率を合計しても各投資対象エリア又はポートフォリオの合計の投資比率とは必ずしも一致しません ( 注 5) 平成 29 年 12 月 19 日付で別途公表したプレスリリース資産の取得及び貸借に関するお知らせ ( コンカード横浜日本マンパワービル ) に記載のとおりコンカード横浜日本マンパワービルを本表に記載平成 29 年 12 月 19 日付で別途公表したプレスリリース資産の一部譲渡に関するお知らせ ( 新宿マインズタワー ) に記載の通り新宿マインズタワーについては共有持ち分の 3/7 を本表に記載しています * 本資料の配布先 : 兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス : 6

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<4D F736F F D F8E918E5982CC8FF7936E82C98AD682B782E982A8926D82E782B CE490AC96E B816A5F2895E 各位 2019 年 2 月 27 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員髙橋基 ( コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先コーポレート本部部長安住健太郎 TEL. 03-6215-9649 資産の譲渡に関するお知らせ (Daiwa 御成門ビル