1 建物賃貸借契約と仲介業者の調査義務 説明義務 P1 2 入居前のキャンセル P1 3 家主の修補義務と賃料の不払い P2 4 賃料増減請求 P2 5 連帯保証人の責任 P2 6 原状回復 P3 7 敷引特約 P4 8 オーナーの破産と賃貸借契約 P4 解説編 1 建物賃貸借契約と仲介業者の調査義

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2 1 建物賃貸借契約と仲介業者の調査義務 説明義務 P1 2 入居前のキャンセル P1 3 家主の修補義務と賃料の不払い P2 4 賃料増減請求 P2 5 連帯保証人の責任 P2 6 原状回復 P3 7 敷引特約 P4 8 オーナーの破産と賃貸借契約 P4 解説編 1 建物賃貸借契約と仲介業者の調査義務 説明義務 P5 2 入居前のキャンセル P7 3 家主の修補義務と賃料の不払い P8 4 賃料増減請求 P9 5 連帯保証人の責任 P12 6 原状回復 P14 7 敷引特約 P18 8 オーナーの破産と賃貸借契約 P23

3 賃貸借契約 管理委託契約をめぐる紛争事例の考察 弁護士及川健一郎氏 1 建物賃貸借契約と仲介業者の調査義務 説明義務 第 1 問都市部の単身用ワンルームマンション内で自殺があったが, 特に新聞報道等はなされなかったケースで, 次の賃借人には, 自殺があったことを説明して賃貸し,3 年居住した後に退去した場合, さらに次の賃借人に対して建物を賃貸する際には, これを仲介する宅建業者は, 自殺があった事実を説明する義務を負うか? 第 2 問宅建業者が建物の賃貸を仲介した際に, 建物の構造について重要事項説明書に 鉄筋コンクリート造 3 階建 と記載したが, 登記簿上は, 軽量鉄骨コンクリートブロック造一部鉄筋コンクリート造陸屋根 3 階建 であったところ, 震度 6 の地震がきて, 建物が倒壊してしまい, 賃貸建物がつぶれて, 入居者が負傷した この場合, 宅建業者は, 入居者に対して, 治療費等の損害を賠償する義務を負うか? 2 入居前のキャンセル 第 3 問宅建業者が賃貸マンションの賃貸借契約を仲介し, 礼金, 敷金, 前家賃, 共益費を支払ってもらって契約を締結したが, 借主が入居前に急遽転勤になったと言って, 入居をキャンセルしたいとの申し出がなされた 1 貸主は, 入居前のキャンセルに応じなければならないのか? 2 このようなトラブルを防止するために, 賃貸借契約書にどのような定めをおいたらよいか? - 1 -

4 3 家主の修補義務と賃料の不払い 第 4 問単身用賃貸マンションのユニットバスの浴槽が破損し, 使用できなくなった しかし, 東日本大震災の影響で, ユニットバスの交換品が届くのに少なくとも 3 か月を要するとのことで, 入居者は, その 3 か月間については, 賃料を一切支払わなかった この場合, 貸主が催告しても入居者が賃料を支払わない場合には, 賃貸借契約を解除して, 入居者に立ち退きを求めることができるか? 4 賃料増減請求 第 5 問 A オーナーは, 平成 22 年 3 月 1 日, マンションの 1 室を B に対し 月額 10 万円の賃料で賃貸した この B の貸室と同じ間取りである隣の部屋が 6 か月以上空室だったため, 平成 22 年 10 月に, 月額 8 万円の賃料で賃貸に出す広告を出した すると,B が A に対して, 自分の部屋の賃料の相場も月額 8 万円のはずだから, 賃料を月額 8 万円に減額するよう請求してきた この場合, オーナーは, 賃料の減額に応じる必要があるか? 第 6 問近時, フリーレント等を導入し, 入居者の初期費用を抑えるようなメリットを売りにして賃貸している例があるが, 賃貸物件の競争力を高めるために, 当初の賃料は安く設定し, 次第に増額する特約を定めることは可能か? 5 連帯保証人の責任 第 7 問 A オーナーは,B に対して, マンションの一室を月額 10 万円の賃料で賃貸し,B の会社の上司である C が連帯保証人に就任した その後, 賃貸借契約が 2 年ごと,3 回更新されたのちに, 賃料の滞納が始まった しかし,B は, 遅れながらも賃料を支払っており,4 回目の更新時期の時点では,3 か月分の賃料が滞納になっていた 連帯保証人 C は滞納賃料の支払いについて,A オーナーから催告を受けたので,A に対して 賃貸借契約を更新しないでほしい 連帯保証人を変えてほしい と申し出た しかし,A オーナーは, 更新を拒絶することなく, 賃貸借契約は法定更新されたところ, その後全く賃料が支払われな - 2 -

5 いまま,B は行方知れずになり, 滞納賃料は 9 か月分になってしまった この場合,A オーナーは, 連帯保証人 C から, 滞納賃料全額を回収することができるか? 6 原状回復 第 8 問居住用マンションの賃貸借契約において, 下記の事項を借主の原状回復義務に含まれるものとして, その補修費用を借主に負担させることができるか? 1 たばこによる やに の汚れ 2 結露により発生したカビ 3 家具を置いたことによる床のへこみ 4 鍵のシリンダーの交換費用 第 9 問自然損耗についても, 借主に原状回復義務を負わせたい 1 借主の原状回復には, 自然損耗 ( そんもう ) は含まれないが, 特約すれば, 借主に自然損耗の原状回復義務を負わせることができると聞いた 店舗賃貸借契約では, 借主に特約でどこまで自然損耗の原状回復義務を負わせることができるか 2 また, 特約はどのように作ったらよいのか 例えば, 退去するときは, クロスは破れたり 汚損していなくとも借主の費用で張り替えること という特約は有効か 3 壁のクロスが破れた場合, 借主が原状回復義務を負うとされる場合でも, 使用期間が 6 年以上経っていると, 国土交通省が発表した 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン ( 再改訂版 ) ( 以下 ガイドライン という ) によれば, 減価償却した後の残存簿価が 1 円となり, 張り替え費用をほとんど借主に負担させられないと言われているが, 事業用ビルの場合, 特約すれば, クロスの交換費用全額を借主に負担させることができるのか - 3 -

6 7 敷引特約 第 10 問以下の内容の借家契約について 契約終了時に, 敷引特約に基づき, 貸主は保証金 40 万円から 21 万円を差し引くことができるか 1) 居住用建物の普通借家契約 2) 賃貸期間 : 平成 18 年 8 月 21 日 ~ 平成 20 年 4 月 30 日退去 3) 礼金なし 4) 更新料 2 年に 1 回 1 ヶ月分 5) 賃料 (1 か月 ):9 万 6000 円 6) 保証金 40 万円 7) 同賃貸借契約には 自然損耗の原状回復費用を借主に負担させない代わりに敷引特約 ( 保証引特約 ) すなわち 保証金のうち一定額を控除し これを貸主が取得する 旨の特約が付されていた 敷引額 : 契約経過年数 1 年未満 18 万円契約経過年数 2 年未満 21 万円契約経過年数 3 年未満 24 万円契約経過年数 4 年未満 27 万円契約経過年数 5 年未満 30 万円契約経過年数 5 年以上 34 万円 8) 契約終了時に貸主が保証金 4 0 万円から 2 1 万円を敷引き, 借主には 19 万円が返金された 8 オーナーの破産と賃貸借契約 第 11 問 A 社は,Y オーナーから賃貸ビルの管理業務を受託していたが, 突然 Y オーナーの代理人弁護士から, 破産手続開始を申し立てた旨の通知があり, さらに, ビルには, 破産管財人弁護士が管理を開始したことを示す告示書が貼り出された 1 入居者は賃料を誰に支払うべきか? 2 A 社は管理業務を続けなければならないのか? 3 入居者は, 立ち退かなければならないのか? 4 入居者が立ち退く際には, 敷金は戻ってくるのか? どのように保全するのか? - 4 -

7 解説編 1 建物賃貸借契約と仲介業者の調査義務 説明義務第 1 問 答 設問の事例では, 宅建業者は, 自殺についての説明義務を負わない 解説 1 宅建業者は, 不動産の賃貸 売買の仲介や代理を行う場合に, 宅建業法 3 5 条や,47 条に定められた事項に限られず, 重要な事項については, 宅建業務を行うにあたっての一般的な注意義務として, 説明すべき義務を負っている そして, 売買や賃貸の目的物に瑕疵が存在することは, 重要な事項であるから, 宅建業者がこれを知り又は容易に知り得た場合には, 買主若しくは借主に対して, 説明する義務を負うことになる また, 仲介を担当する宅建業者が, 売買や賃貸の目的物に瑕疵が存在することを知りながら, これを告げなかったときや, 不実のことを告げたときは, 宅建業法 47 条 1 号ニの規定に違反したことになる 2 自殺があった建物 ( 部屋 ) を賃借して居住することは, 一般的に心理的に嫌悪感を感じる事柄であり, 物件の心理的瑕疵にあたる したがって, そのような物件を賃貸しようとするときは, これを仲介する宅建業者は, 原則として, 賃借希望者に対して, 重要事項の説明として, 当該物件において自殺事故があった旨を告知すべき義務があると言える 3 しかし, 常識的に考えて, 自殺後の物件を第三者が賃借して居住したところ, 特に問題がなかったのであれば, その後は, 過去の自殺に対する心理的嫌悪感はかなり減少すると考えてよい また, 自殺の内容が, 世間的に注目を集めるような事件であった場合には, そういった物件に居住すること自体が, 賃借人の評判を下げたり, 噂になったりといった不利益を被る場合があるが, そのような事情がなければ, 当該物件に居住しても, 賃借人についての噂が流れるといった不利益はなく, 心理的な瑕疵の程度は低いとも考えられる 4 本件の類似事案についての裁判例では,1 自殺事故による嫌悪感も, 時の経過によって希釈する,2 一般的に自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば, 当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情がない限り, 心理的な嫌悪感の影響もかなりの程度薄れる,3 都市部の単身用物件は, 近隣とのつきあいも相当希薄であり,4 本件自殺は, 特に世間の注目を集めるようなものではなかったこと等の事情があるとして, 賃貸人に自殺についての告知義務はないとした ( 東京地裁 H ) 5 ポイント 1) 自殺があった物件を売却したり賃貸する場合に, 仲介業者は, 事件発生後いつまで説明しなければならないのか, その期間を単純に年数で区切るのは難しいが, 自殺事故後 1 回目に借すときには説明し,2 度目以降は説明しなくてよいと判断するのが無難 - 5 -

8 2) 一般的に, 賃貸対象の建物内で, 自殺があった場合に, それが心理的瑕疵にあたりうるとする裁判例は多く, 少なくとも, 自殺事件発生後最初に賃貸する場合の賃借人に対しては, 説明義務があると判断されている例が多い しかし, その後入居者がいて 2~3 年が経過した後に, 次の借主に貸す際には, 自殺があったことについて貸主らは説明する義務はないと裁判所も判断する傾向にある 3) また, 賃貸物件内で自殺したことによって, その物件の賃料が下がることによる損害の賠償を遺族等に請求した事件では, 裁判所は, 低い賃料でしか貸せない期間を 2~3 年程度と認定する例が多い このような考え方からすると, 裁判所は,3 年程度で心理的嫌悪感が相当希釈し, 説明を要する心理的瑕疵が失われるという判断をする傾向にあることが窺われる 4) したがって, 安全を期すのであれば, 初回の賃貸では 5 年間くらいは説明しておいた方がよいと考える ( 私見 ) なお, 例えば自殺事件があった後,5 年間空き室状態が続いていて, そこに入居を希望する者が現れた場合に, 入居希望者が空き室期間が長いことの理由について説明を求められた場合に, 自殺があったことを秘匿すると, 告知義務違反になるので注意が必要 5) 自然死や, 賃貸物件内で自殺を企てたが, 亡くなったのは病院であった場合, あるいは, 屋上から飛び降り自殺があったマンションの一室を賃貸する事例, 階下の部屋で自殺があった上の部屋を賃貸する事例について, 仲介業者の説明義務を否定した裁判例がある 第 2 問 答 宅建業者は, 入居者の治療費等の損害賠償義務を負わない 解説 1 重要事項説明書には, 建物の構造について, 正確に記載しなければならず, その意味では, 本件では, 記載が誤っているという点について, 重要事項説明義務違反の問題はある 2 しかし, 建物が倒壊した原因は, 地震によるものであるところ, 一般人が考えても 鉄筋コンクリート造 の建物か, 軽量鉄骨コンクリートブロック造一部鉄筋コンクリート造 であるかで, 入居するか否かの判断が変わるとは考え難く, 仮に, 建物の構造について, 正しい記載をしていたとしても, 入居者は, この建物を賃借したであろうことから, 重要事項説明書の記載の誤りと, 入居者の負傷との間には, 相当因果関係が認められない 3 ポイント 1) 重要事項説明書に誤記があってはいけないが, 仮に誤記があったことで, クレームがあった場合に, その誤記の内容と, クレームの内容の関係を十分吟味して対応する必要がある - 6 -

9 2) なかには, 専門家のミスを逆手にとって, 不正な利益を得ようとして, 過大な損害賠償を求めたり, 仲介業者の説明義務違反の程度を考慮しないまま入居者の要求がエスカレートして感情的なこじれが生じることで解決が難しくなる場合がある したがって, クレームに対する初期の対応が重要になるので, 早めに弁護士等に相談して対応を誤らないように注意して欲しい 2 入居前のキャンセル第 3 問 答 設問 1 法律上は, 貸主は, キャンセルに応じる義務は負わない 1) 賃貸借契約を締結した以上, その後借主の都合で解約する場合は, 解約の条項に則した手続によって解約をするのが原則となる 例えば, 契約終了日の 2 ヶ月前までに解約を申し入れるよう定められており, 即時解約する場合は,2 ヶ月分の賃料を違約金として支払うよう定められているような例では, 入居者は 2 ヶ月分の賃料を違約金として支払われないと即時解約できないことになる 2) しかし 入居者の責に帰すことのできない事情でキャンセルを申し出た場合に 賃貸借契約書の中途解約条項を形式的に適用して処理しようとするとトラブルになることがある そこで トラブルを回避するための方策が問題となるが 賃貸借契約締結後で, かつ, 賃貸期間開始前の時期に解約する場合についての条項を定めてある契約書は少ないと思われる 設問 2 本件のような問題に対処するために, 以下の特約を定めるとよい 特約の例 第 条 ( 契約期間開始前の解約申出 ) 本契約締結後契約期間開始前に乙により解約の申出があった場合の敷金, 賃料等は, 次のとおり精算する 1 礼金は返還しない 2 敷金は全額返還する 3 前家賃のうち,1 か月分は返還しない 1) 上記特約のうち, 礼金については契約成立に対するお礼であるため返金する必要はないこと, 前家賃については中途解約において 1 か月の予告期間を設けて次の借主を募集する期間分の賃料収入を確保しているのと同じ趣旨から, 礼金と前家賃は返還しないこととしている また, 居住を開始していない以上, 原状回復すべき損耗が生じていないと考えられることから, 敷金については全額を返金すると定めている 2) 法律上は以上のとおりだが, 礼金を 2 か月徴収している場合には前家賃 - 7 -

10 と併せて 3 か月分を徴収することになる このようにすると借主側の反発も強く, トラブルが発生することも考えられる そこで, 貸主側としては, 借主側の対応も見て, 例えば, 前家賃 1 か月分 は妥協して返還する等の柔軟な対応をしても良いと思われる 手付について 1) 売買契約では初回の支払金を通常手付として授受することが多い ( これは解約手付の性質を有する ) 賃貸借契約においても法律上手付を定めることはできる 2) ところが, 賃貸借契約では, 手付金を授受する慣行はない したがって, 礼金とか敷金, 前家賃を手付金にしたいのであれば, 特約として明記しておくべきである 文例 第 条 ( 手付金 ) 1 乙は, 甲に対して, 本契約の手付金として金 万円を支払う 2 乙は, 第 条 項に定める契約期間の開始前に限り, 前項の手付金を放棄して, 甲は, 前項の手付金の倍額を乙に支払って, 本契約を解除することができる 3 本契約が開始したときは, 第 1 項の手付金は本契約書第 条に定める保証金の一部として振り替える 3 家主の修補義務と賃料の不払い第 4 問 答 貸主は賃貸借契約を解除して, 入居者に立ち退きを求めることができるものと考えられる 解説 1 建物賃貸借契約において, 借主の過失によらないで建物の一部が滅失した場合には, 借主は, 貸主に対して, 滅失した部分の割合に応じて賃料の減額を請求することができる ( 民法 611 条 1 項 ) 2 貸主は, 賃貸目的物が破損した場合に, 修繕義務を負うが ( 民法 606 条 1 項 ), 貸主がその義務を履行しない場合であっても, 建物が全く使用できないような場合でない限り, 借主は賃料全額の支払いを拒むことはできず, 一部の支払いを拒絶することができるに過ぎないとされている ( 通説 判例 ) 3 また, 居住に支障のない程度の障害 ( 賃貸人の修繕義務不履行 ) を理由として賃料全額の支払を拒絶した例については, 賃料不払いによる契約解除を認容した判例が多い ( 最判 S など ) 例えば, 雨漏りや壁 畳の破損等が修繕されないことを理由に賃料全額の支払いを拒絶することはできないと判断したものがある ( 大審院判例 T5.5.22, 最判 S の原審判決 ) - 8 -

11 4 本件では, ユニットバスが破損して使えない事案であり, 賃貸目的物の破損の程度は小さいとは言えないが, 居住可能である以上, 借主が賃料全額の支払いを拒んだ場合は, 賃料不払いによる債務不履行を理由に, 建物賃貸借契約が解除されることになる したがって, 貸主は入居者を立ち退かせることが可能となる 民法第 611 条 ( 賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等 ) 1 賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは, 賃借人は, その滅失した部分の割合に応じて, 賃料の減額を請求することができる 2 前項の場合において, 残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは, 賃借人は, 契約の解除をすることができる 5 なお, 借主側から, 家主の修繕義務の不履行を理由に, 賃貸借契約を解除することができる場合があるが, 本件では, 震災が原因で部品の調達ができず, 補修が遅れるという事案であり, 家主側には, 修繕義務を履行できないことについて, 過失がない事案であると言える したがって, このような場合には, 借主側からは, 家主の債務不履行による契約の解除は認められず, 賃料の減額を請求できるのみである 4 賃料増減請求第 5 問 答 オーナー ( 貸主 ) は,B による賃料減額請求に応じる必要はない 解説 1 賃貸借契約における賃料は, 契約当事者間の合意によって定められるものであり, 貸主 借主は, 賃貸借契約を締結する際に合意で定めた賃料に拘束されるのが原則である 2 ところが, 賃貸借契約は, 長期間契約が継続することが予定されているが, 例えば, 固定資産税の増減や土地 建物の価格の増減などの経済情勢の変化によって, 従前の賃料が, 不相応になってしまう場合がある 3 そのような場合には, 合意で定めた賃料を相応の賃料になるように増減調整する必要があるとして, 借地借家法 32 条が設けられた 4 ただし, 判例実務では, 賃料は個別の契約によって合意により定められるという原則を重視している つまり, 賃料は本来 当事者の契約によって自由に定めることができるが 賃貸借契約は長期間続くことがあるので その後の経済事情の変動によって 当初の合意を維持することが不合理になり 不公平な状態が起こりうるので そのような場合には 当初合意で定めた賃料を修正することで 貸主 借主の利害を調整しようというのが 賃料増減額請求の制度 具体的には 賃料の増額または減額請求を認める場合でも, 最後に合意 - 9 -

12 で定めた賃料 ( 最終合意賃料 ) を一定程度尊重した上で 貸主 借主が最終的に合意したときの周辺の賃料相場が, 現在, どの程度増減しているか, その増額率 下落率を把握して, 最終合意賃料に掛けて算出する賃料額 ( スライド方式 ) を重視する傾向にある そのほか, 適正賃料の算定方式としては, 取引事例比較法 ( 比準方式 ), 収益還元法等があるが, これらの理論によって, 適正賃料を算定した場合でも, 判例実務上はスライド方式が重視されるので, 隣の部屋の貸し出し賃料と同一の賃料で貸さなければならないという結論にはならない これから賃貸借契約を締結する場合の賃料 ( 新規賃料 ) と 契約が継続している場合の賃料 ( 継続賃料 ) とでは 金額が異なるのが当たり前であり 借主 B の主張は この常識に反する主張ということになる 借地借家法第 32 条 ( 借賃増減請求権 ) 1 建物の借賃が, 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により, 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により, 又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは, 契約の条件にかかわらず, 当事者は, 将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる ただし, 一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には, その定めに従う 2 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは, その請求を受けた者は, 増額を正当とする裁判が確定するまでは, 相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる ただし, その裁判が確定した場合において, 既に支払った額に不足があるときは, その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない 3 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは, その請求を受けた者は, 減額を正当とする裁判が確定するまでは, 相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる ただし, その裁判が確定した場合において, 既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは, その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない 5 賃料の増減に関する特約について 1) 普通借家契約では, 賃料を増額しない特約は有効だが, 賃料を値下げしない特約を定めても無効となる また, 自動的に増額していくような特約も無効となる 2) 定期借家契約では, 賃料の増減額請求を認めずに固定する特約や, 自動的に増減する特約を定めることが可能 ( 借地借家法 38 条 7 項 ) 借地借家法第 38 条 ( 定期建物賃貸借 ) 1 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては, 公正証書による等

13 書面によって契約をするときに限り, 第三十条の規定にかかわらず, 契約の更新がないこととする旨を定めることができる この場合には, 第二十九条第一項の規定を適用しない 2 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは, 建物の賃貸人は, あらかじめ, 建物の賃借人に対し, 同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく, 期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて, その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない 3 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは, 契約の更新がないこととする旨の定めは, 無効とする 4 第一項の規定による建物の賃貸借において, 期間が一年以上である場合には, 建物の賃貸人は, 期間の満了の一年前から六月前までの間 ( 以下この項において 通知期間 という ) に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ, その終了を建物の賃借人に対抗することができない ただし, 建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては, その通知の日から六月を経過した後は, この限りでない 5 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借 ( 床面積 ( 建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては, 当該一部分の床面積 ) が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る ) において, 転勤, 療養, 親族の介護その他のやむを得ない事情により, 建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは, 建物の賃借人は, 建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる この場合においては, 建物の賃貸借は, 解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する 6 前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは, 無効とする 7 第三十二条の規定は, 第一項の規定による建物の賃貸借において, 借賃の改定に係る特約がある場合には, 適用しない 第 6 問 答 (1) 普通借家契約では 当初の賃料は安く設定し, 次第に増額する特約 ( 自動増額特約 ) は, 無効となる 例えば, 賃料を毎年 3% ずつ増額する というような特約は無効 定期借家契約の場合は 上記特約も有効 (2) 賃料額を定めておいて, それを契約当初の半年間 30% 減額し, 半年経過時に当初賃料に戻るというような一時的な減額を認める特約は有効である

14 文例 第 条 ( 賃料減額特約 ) 第 条に定める賃料は, 平成 23 年 4 月 1 日より同年 9 月末日までの 6 ヶ月間に限り月額金 万円に減額する 解説 (1) フリーレントや, 一定期間の賃料減額の定めを置く場合で, 中途解約条項がある賃貸借契約を締結する場合には, 年以上賃借することを条件にする, 年以内に解約する場合は, 違約金を支払う等, 貸主側が物件から得る収益を一定以上確保できるよう配慮する必要がある そうしないと, 借主が短期で解約してしまえば, 借主だけが安い賃料で借りるうまみだけを得て, 貸主は期待した賃料収入が得られない結果となってしまう (2) 条項例 第 条 ( 違約金 ) 本契約が, 第 条 項による中途解約, または, 借主の債務不履行に基づく解除により, 平成 年 月 日以前に終了したときは, 借主は貸主に対し, 第 条により減額された賃料と, 第 条に定める賃料との差額に, 減額期間の月数を乗じた金額を違約金として契約終了までに支払うものとする 第 条 ( 解除 - 中途解除原則不可の場合 ) 甲及び乙は, 本契約の賃貸借期間中は中途解約ができない 但し, 乙は, 解約 か月前までに甲に通知し, 下記の違約金を支払うことで, 中途解約することができる 1 契約開始後 年未満の解約敷金の % 相当額 2 契約開始後 年以上 年未満の解約敷金の % 相当額 3 契約開始後 年以上 年未満の解約敷金の % 相当額 5 連帯保証人の責任第 7 問 答 本件の事案では, 滞納賃料について連帯保証人に請求できるものと考えるが,A オーナーが, 滞納賃料の回収の努力をしないまま, 漫然と法定更新させて, 滞納額を自ら増額したような事情があれば, 連帯保証人に対する請求可能額が制限される可能性がある 解説 1 建物賃貸借契約の連帯保証人は, 法定更新後も, 当然に連帯保証人の責任が継続する また, 建物賃貸借契約が継続している間は, 連帯保証人からの一方的な申し出によって, 連帯保証契約を終了させることはできない

15 なぜなら, 普通建物賃貸借契約は, 法定更新や合意更新によって契約が継続することが当然の前提となっており, 当事者がそのことを了解して連帯保証契約を締結しているからである 2 したがって, このような原則的な考え方によれば, 本件の C は, 更新後の B の滞納賃料も含めて, 連帯保証人として弁済すべき義務があることになる 3 ただし, 賃料滞納が相当長期間発生していて, その後の賃料の支払が見込まれてないことを知りながら, 債務不履行解除や更新拒絶等により契約を終了させずに, 貸主が漫然と契約を更新させたような場合にまで, 更新後の滞納賃料について, 連帯保証人に負担させるのは, 酷である また, 貸主は, 債務不履行解除 更新拒絶後に, 借主に建物の明渡を求めることで, 賃料滞納による損害の拡大を防ぐことができたのにもかかわらず, それを怠ったと言えるような場合には, その損害は, 貸主の責任によって拡大したとも言え, これを連帯保証人に負担させることは不公平と言える 4 このような, 特殊な事情がある場合には, 貸主による連帯保証人に対する請求が制限される場合があるので, 仮に連帯保証人に資力がある場合でも, 滞納者を長期間漫然と放置することは避けるべきである 5 判例紹介 事案 貸主は借家人が更新時に約 8 ヶ月 (200 万円 ) もの滞納があったのに, そのまま法定更新させた 貸主は, 法定更新後の滞納賃料 465 万円余りを連帯保証人に請求した 連帯保証人は更新後の未払いについて責任を負うのか? 東京地裁平成 10 年 12 月 28 日 1) 判例の結論この判例は, 法定更新後の滞納賃料について, 連帯保証人の責任を認めなかった 2) 判例の事案 1 20 年前に賃貸がなされ, 借主を仲介した仲介業者が連帯保証人に就任した その後,2 年ごとに合意更新がなされ, 連帯保証人として署名 押印し印鑑証明もその都度提出した 2 借主は 240 万等の賃料を延滞したため, 平成 6 年 2 月訴訟が提起され, その後訴訟外で和解が成立し, 連帯保証人も新たな連帯保証契約に応じた なお, 和解のさいに作成された賃貸借契約書には借主は 2 度と滞納しないこと, 滞納した場合は直ちに明け渡すことが約定された 3 平成 6 年 9 月連帯保証人から, 連帯保証人をやめたいとの希望が出された 貸主は借主に新たな連帯保証人を探すよう求めたがそのままにされた 4 平成 8 年 3 月 31 日には賃料の延滞が 200 万円にも達したため, 合

16 意更新されず, 法定更新となる 原告は平成 8 年の更新については滞納があったため, 連帯保証人に連帯保証の依頼もしなかった 5 さらに法定更新後の延滞費も合計 465 万円余りになった 6 貸主は連帯保証人にこの法定更新後の滞納賃料と管理費の支払いを求めた 3) この判例が更新後の未払い賃料等について請求を認めなかった根拠は次の点にある 1 法律的には原則として法定更新後の延滞についても連帯保証人は責任を負う 2 しかし, 本件の連帯保証人は 20 年間に渡り, 連帯保証人として借主に延滞があれば支払いを促し, 貸主も延滞があれば連帯保証人にその都度連絡し, 借主へ連帯保証人から支払いを促すよう要請した 3 ところが, 平成 8 年の法定更新の際, 貸主は連帯保証人の辞任の意向を承諾しており, 連帯保証を求めず, かつ それまでのように貸主から連帯保証人に対し, 借主の延滞状況も知らせず, 借主に支払いを促すような要請もしなかった このような特殊な事情の下では連帯保証人には 更新後の延滞について保証責任を負わない特段の事情が認められるので, 連帯保証人に更新後の延滞賃料については請求できないと判決した 4 この判例は, 法定更新後の延滞賃料について連帯保証人は責任がある, とする従来の判例と立場を異にするものではない 5 本件事例に置いては 特段の事情 があるから法定更新後の延滞賃料について例外的に責任はないとした 6 これまで連帯保証人の責任を約 2 0 年にわたり果たしてきていること, 仲介した立場でやむを得ず連帯保証をしたこと, 貸主も不動産賃貸を業 ( 目的 ) とする株式会社であること, 貸主は法定更新後は連帯保証人としての活動を期待していなかったこと, 等の特殊な事情により, 信義則により連帯保証人の責任を減縮したものと考えられる 6 原状回復第 8 問 答 いずれも, 原則として原状回復義務には含まれない 解説 1 原状回復とは借主が壊したものは修繕する, 取り付けたものは撤去することで, 借りた際の原状に戻すことをいう 但し, 借主の居住, 使用により発生した損耗 毀損を復旧すること までは含まない 2 特約のない場合 の原状回復はどのように考えるの? 1) 借主が設置したものを取り除く というのが原状回復の基本 2) こわしたもの は修復する 3) 古くなったもの 自然損耗 ( そんもう ) は, 原状回復の対象と

17 ならない 1 自然損耗とは, 物が自然に汚れたり磨り減ったりすることをいう 2 借家契約は, 家を借りることの代わりに家賃を支払う契約であるから, 借りることに当然に伴う自然損耗は家賃でカバーされるべきものなのである 結果, 自然に汚れたり, 古くなって再度貸すときに, リフォームする費用は, 貸主が入居者からもらってきた家賃でまかなう 3 設問 1 タバコの やに によるクロスの汚れ 1) 原状回復義務なし 2) 未だ我が国ではタバコを吸う人は多く, 日常生活に伴う自然損耗 ( そんもう ) とみられている ただし, 通常の喫煙による汚れを超えて, 余りにひどいときは, こわした のと同視できるということで, 修復を要求できる場合もある 4 設問 2 結露によって発生したカビによる汚れ 1) 原状回復義務なし ただし, 通常の使用方法を超え, 著しい汚れを生じさせた場合には義務あり, と判断される可能性はある 2) 借主が通常の使用をしている場合は, こわした とは言えない そもそも結露というものは, 建物の構造にその発生の原因があるので, 加湿器を使いすぎたり, ストーブを炊いたり, 換気を積極的にしなかったとしても, 原則的には, 原状回復義務の対象とはらならない 名古屋地裁平成 ( 判時 1375 号 117 頁 ) 結露は, 一般的に建物の構造によって発生の基本的な条件が与えられるので, 特段の事情のない限り, 損害賠償特約には, 結露による汚損は含まれない 5 設問 3 家具を置いたことによる床のへこみ 1) 原状回復義務なし 2) 室内に家具を置くのは, 通常の用法であるので, 床のへこみは通常の用法にしたがって発生した損耗にあたる 3) 床のへこみを直せとなれば, 家具を置くなというのに等しいことになってしまう 4) 同じように, じゅうたん リノリューム ( クッションフロア ) についたテーブルの脚 ( あし ) によるへこみや, 壁際に家具を置いた場合の壁クロスの黒ずみも, 原状回復の対象とならない 6 設問 4 鍵の交換費用 1) 特約をしても鍵を紛失しない限り, 原状回復というのは難しい 借主が鍵を紛失した場合は, 第三者に使用される危険があり, 錠 ( じょ

18 う ) としての効用がなくなるので, 原状回復義務の一内容として, 交換費用を借主に負担させる合理性が認められる 2) 貸主は, 借主に対して, 原状回復として最初に貸与したマスターキーと入居者が複製したキーの返還は求めることができる 7 特約でどこまで原状回復を広げられるか? 1) 特約すれば, 費用の比較的軽微な 小修繕費用 は, 借主に負担させられる しかし, 大修繕 は特約しても借主に負担させられない 2) 借家人保護の観点から 特約しても, 大修繕 まで入居者に負担させることはできない というのが学説 判例 8 大修繕 小修繕の区分 1) 大修繕 ( 特約しても入居者に原状回復として負担させることはできないもの ) 1 クロス じゅうたんの張り替え ( 特に全面張替 ) 2 温水器の取替 3 風呂釜の取替 いずれも費用が高額になるため, 大修繕にあたる 2) 小修繕 ( 特約により入居者に原状回復として負担させることができるもの ) 1 障子紙 襖紙の張替え 2 畳表の取替 裏返し 3 電球 蛍光灯の取替 4 水栓のパッキングの取替 3) 小修繕か大修繕か ( 判断基準 )? これは流動的なものであって, 判例上, 今は 小修繕 とされているものでも, 将来費用がかさむようになれば, 判例が変更されて 大修繕にあたるとされる可能性があるので 判例の動向に注意が必要 第 9 問 答 設問 1 法律上 借主の原状回復 には特約が無い限り, 自然損耗 ( そんもう ) は含まれない これは, 居住用の借家でも, 店舗賃貸借契約でも同様である 店舗賃貸借契約の場合は 特約を定めることで 自然損耗を原状回復の範囲に含むとすることも広く認められる傾向にあるが そのためには 原状回復に含まれる自然損耗の内容と それによる借主の負担を具体的に定める必要があるとされている 詳しくは設問 2 の解説参照

19 設問 2 自然損耗の原状回復特約を作る場合の注意 1) 店舗賃貸借契約では, 特約によって, 自然損耗についても借主に原状回復義務を負わせることが, 居住用の場合よりも広く認められる傾向にあるが, 借主が原状回復義務を負担する自然損耗の範囲は, 特約によって明確になっている必要がある 2) 最高裁平成 17 年 12 月 16 日判決 ( 判時 1921 号 61 頁 ) は 建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗について原状回復義務を負わせるのは, 賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから, 賃借人に同義務が認められるためには, 少なくとも, 賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか, 仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には, 賃貸人が口頭により説明し, 賃借人がその旨を明確に認識し, それを合意の内容としたものと認められるなど, その旨の特約 ( 以下 通常損耗補修特約 という ) が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である と判示している 3) この最高裁判決後, 店舗賃貸借契約における通常損耗の原状回復特約の有効性が問題となった事案にも, この最高裁判例が示した基準に則って, 判断する下級審判例 ( 大阪高裁平成 18 年 5 月 23 日判決 Lexis 判例速報 11 号 74 頁, 東京簡裁平成 21 年 4 月 10 日判決新判例秘書 LLI 登載 I D ) が出されている 4) 上記最高裁判例は, 口頭による説明がある場合も, 自然損耗補修特約が有効となる余地を認めたが, 実務上は, 賃貸借契約書の特約を明文で定めることにより紛争を防止すべきである 5) 具体的にどのような特約を定めるべきか 1 原状回復義務を負担する対象箇所, 設備及び, 借主の負担 ( 金額 ) の範囲を明確に定めるべきである 2 例えば, 退去するときは, 自然損耗も含めて原状回復を行うこと という特約については, このような抽象的な定めでは, 借主が契約時に自己の負担を明確に認識しているとは言えないので自然損耗の原状回復を借主に負担させる特約としては無効になると考える 3 そもそも, 損耗していないものに対して原状回復義務を負わせることが許されるのかが問題となるが, 原状回復の対象が合理的であり, 借主の負担内容 ( 金額等 ) が明確にされていれば, 上記特約も有効になるものと考える 4 ただし, 借主に特約に基づいて原状回復費用を負担させておきながら, 実際に貼替え工事等を行わない場合には, 不当利得や暴利行為理由とする公序良俗違反などの主張が借主からなされ, これが認められる場合もありうるので, ごく短期の中途解約等の事案 ( 例えば, 数か月で退去 ) で, 全く汚損が生じなかった場合等にまで借主に原状回復費用を負担させることは避けるべきである

20 文例 第 条 ( 原状回復 ) 1 乙は本契約が終了したときは, 直ちに本物件を原状に回復し甲に明け渡さなければなりません 尚, 乙の原状回復義務の範囲は 別紙 に定める負担区分とします 2 乙の義務である原状回復工事は, 甲の指定する業者に依頼して行い, 乙はその費用を金銭にて支払います ( 別紙に以下の内容等を加入 ) 以下の原状回復については, 汚損 破損のない場合でも回復 交換を行います (1) 空調設備のオーバーホール金 万円 (2) 壁クロス交換金 万円 (3) 床カーペット交換金 万円 (4) 天井板金 万円 ( 但し, 貸主が費用を免除した場合は除く ) (5) スイッチ部分を含む照明器具交換金 万円 設問 3 壁クロス等の減価償却と原状回復費用店舗賃貸借契約において, 自然損耗を借主に負担させる特約によって, 借主が具体的なクロスの貼替え費用を負担することが明確になっているのであれば, 減価償却による残存簿価の金額にかかわらず, 借主に特約により定めた減価償却しない金額 ( 新品価格 ) を負担させることができる なぜなら, 事業者間で特約の内容が明確に認識されて合意に至った以上, その特約を有効としても, 借主が一般的に経済的負担能力がある商人である店舗賃貸借の場合は, 何ら不合理とは言えないからである なお, ガイドラインの再改訂版では, 平成 19 年の税制改正により, 減価償却期間経過後の残存簿価を 1 0 % としていた従来の残存価値制度が廃止されたことを受け, 減価償却期間経過後のクロスの残存簿価は 1 円になるとして,1 円を下限として借主の負担を決めるべきとしている 7 敷引特約第 10 問 答 敷引特約は有効であり, 貸主による敷引は認められる 解説 1 設問の事案について, 平成 23 年 3 月 24 日最高裁第一小法廷で敷引特約有効判決が出された 1) 原審の大阪高裁でもこの敷引特約は有効とされた ( 大阪高裁平成 21 年 6 月 19 日判決 ( 平成 20 年 ( ネ ) 第 3256 号 )) 2) 借主が 貸主に対し 敷引きされた 21 万円の返還を求めた訴訟 3) 借主は上記敷引特約は 消費者契約法第 10 条により無効であるから

21 敷引金は全額返金すべきだとして争った 注 関西では 居住用の借家でも 保証金 の名目で預入金が授受されることが多い さらに 預け入れ保証金の中から関東でいう 償却 が行われる この場合の敷金 保証金は法律上は全く同じもので 償却は敷引特約または保証引特約と呼ばれている 2 敷引特約有効最高裁判決の論拠 1) 本件特約は 敷金の性質を有する本件保証金のうち一定額を控除し これを貸主が取得する旨のいわゆる敷引特約である 2) 一般的に 居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は 契約当事者間にその趣旨について別異に解すべき合意等のない限り 通常損耗等の補修費用を借主に負担させる趣旨を含む ものというべきである 本件特約についてもこのような趣旨を含む 3) 通常損耗等の原状回復のための補修費用は 賃料にこれを含ませて回収するのが通常だとしても 通常損耗等の原状回復に充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には 上記通常損耗等の原状回復費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当である 4) したがって 敷引特約がある場合 借主が上記補修費用を二重に負担したと批判することはできない また 上記補修費用に充てるために貸主が取得する金員を具体的な一定の額とすることは 通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から あながち不合理なものとはいえず 敷引特約が信義則に反して借主の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない 注 敷引を自然損耗の補修費用の回収として一定の額で徴収することは不合理ではないし 信義則に反するともいえない つまり 消費者契約法第 1 0 条後段の 消費者の利益を一方的に害する とは言えないので 同条で無効にならない 消費者契約法上 敷引特約は有効であると 最判は判断している 5) 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額 賃料の額 礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし 敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には 当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り 信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものであって 消費者契約法第 10 条により無効となると解するのが相当である 注 ただ 注意すべきは最高裁は敷引の金額があまりに高いと 信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものとなり 消費者契約法第 10 条により無効となる場合もあると判断した点である

22 6) 敷引の金額が高いかどうか 本件についてみると 本件特約は 契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて 1 8 万円ないし 3 4 万円を本件保証金から控除するというものであって 本件敷引金の額が 契約の経過年数や本件建物の場所 専有面積等に照らし本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない 注 本件では 敷引の金額は自然損耗の補修費用を大幅に超えない つまり 自然損耗の補修費用を借主に負担させてもよいとしている 7) 本件契約における賃料は月額 9 万 6000 円であって 本件敷引金の額は 上記経過年数に応じて上記金額の 2 倍弱ないし 3.5 倍強にとどまっていることに加えて 借主は 本件契約が更新される場合に 1 か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには 礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない 8) そうすると 本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず 本件特約が消費者契約法第 1 0 条により無効であるということにはできない 3 消費者契約法の理解 1) 消費者契約法は 貸主が 事業者 で借主が 消費者 との間の契約に適用され この敷引有効判決でも 更新料判決でも 消費者契約法第 10 条 ( 借主の負担を重くする特約で 信義則に反し消費者の利益を一方的に害する特約は無効 ) により無効になるかどうかが争点となる 近時の判決では 個人の家主も消費者契約法の 事業者 とされ 消費者契約法が適用されているので注意されたい 2) 本件最高裁判決では敷引特約が消費者契約法第 10 条に違反して 無効になるかが争われた 4 最高裁判決の分析 1) 敷引特約と自然損耗を借主に負担させる原状回復特約 1 敷引特約は 本来貸主の負担すべき自然損耗 ( 借家を使用していることで自然に発生するすり切れ 汚れ ) を借主から回収するもので 自然損耗を借主に負担させる原状回復特約 の趣旨を含む 言いかえれば 自然損耗の原状回復費用として回収する代わりに敷引特約をしている と最高裁は判断した 2 理論的には 敷引特約と自然損耗を借主に負担させる原状回復特約は関連しないと考えてよい 資本を投下した家主がどのような根拠 理由により借主から金銭を徴収するかは様々である たとえば ある家主は 貸すのだから礼金を払って欲しい と考えるし 別の家主は更新料として収益を上げたいと考え 他の家主は 退去時の原状回復の際 自然損耗の回復費用までも借主に持ってもらうことで さらに 別の家主は礼金ではなく敷引で 多くの収益を上げたいと考える

23 3 問題は 家賃以外の金銭をどのような根拠 理由で また どの程度の金額を徴収する特約をすると 消費者契約法第 10 条のいう 信義則に反し 借主に一方的に不利な特約 になるかである 5 自然損耗の回復費の二重取り 1) 借主側は 自然損耗の回復分は家賃に含まれているので 家賃以外に敷引をするのは 自然損耗の回復費の二重取りだ ( 従って不合理な特約だから消費者契約法第 10 条のいう 信義則に反し 借主に一方的に不利な特約 で無効だ ) と批判した 2) 最高裁はこの借主側の批判に答えて 敷引特約が 自然損耗を借主に負担させる原状回復特約 を含むとしても 賃料とは別に敷引特約が合意されたときは 自然損耗の補修費用 は賃料には含まれないで賃料額が合意されたとみるべきだ と判示した 3) つまり 借主による 賃料以外に自然損耗の補修費用の趣旨で敷引をするのは自然損耗の補修費用を二重取りしている との批判は当たらない とこの最判は判断している 4) 確かに 理論的には 自然損耗は貸すことで当然に生じるもので 家賃を取って貸している以上 壊した とは言えない ( 自然損耗の修復費用を家賃とは別個に取れない ) しかし 判例の指摘するように 敷引が自然損耗の原状回復費だと仮定し 合理的に貸主 借主の意思を推測すると 敷引特約をした場合の家賃は 合意した家賃額は 自然損耗の原状回復費は含まれておらず 別に自然損耗の原状回復費を二重取りしたわけではない といえる したがって 敷引特約は不合理なものではなく消費者契約法第 10 条のいう 信義則に反し 借主に一方的に不利な特約 にならない 6 定額控除 1) さらに 借主側は 敷引を原状回復の実額で控除せず 定額で控除するのは借主の利益を一方的に害する特約で無効だ という批判をした 2) 判例は 上記補修費用に充てるために貸主が取得する金員を具体的な一定の額とすることは 通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から あながち不合理なものとはいえず 敷引特約が信義則に反して借主の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない とした 3) この考え方は 定額補修費分担特約 の有効無効と関連する 関西で 定額補修費分担特約については その内容が過激なので多くの下級審判決が 不合理な特約だから消費者契約法第 10 条のいう 信義則に反し 借主に一方的に不利な特約 で無効だと判断している しかし その特約内容が合理的なら 最高裁で有効とされる余地はあると思われる

24 7 最高裁の本音 ( 価値判断 ) は以下の判示に現れている 1) 本件契約における賃料は月額 9 万 6000 円であって 本件敷引金の額は 上記経過年数に応じて上記金額の 2 倍弱ないし 3.5 倍強にとどまっているし 借主は 本件契約が更新される場合に 1 か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには 礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない 2) そうすると 本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず 本件特約が消費者契約法第 1 0 条により無効であるということにはできない 3) 言い換えれば 本件の家賃は月額 9 万 6000 円 敷引額は家賃の 2 倍弱ないし 3.5 倍強にすぎない ( 本件では契約が短いと 18 万円と敷引額も少なく 5 年以上の長期だと 34 万円と高くなる特約であった ) し その他に貸主は更新料を 2 年に 1 ヶ月分しか徴収しておらず 礼金は徴収していないので 本件敷引額は高額ではない と判断した 4) 要するに この最高裁判決は 家賃以外に敷引名目で徴収しても 礼金 更新料 敷引など その全体としての徴収額が多額にならなければ 消費者契約法第 10 条により無効にならないと判断した 8 この最高裁判決の注目点この判決がどの程度の射程距離 ( 事案への適用 ) があるかが問題になるが 次のように整理できるのではないかと考える 1) 自然損耗の原状回復費用を特約で借主に負担させることを認めた 2) 自然損耗の原状回復費用を定額で徴収することを認めた 3) 2 年に 1 ヶ月の更新料 礼金の代わりに 2 ヶ月強の敷引なら高額ではなく 消費者契約法第 10 条に反しないとした 9 敷引特約有効判決と更新料特約有効判決の比較 1) 平成 23 年 7 月 15 日, 賃貸住宅の賃貸借契約に関する更新料支払い特約の有効性が争われた 3 つの事件について, 最高裁が更新料特約を原則として有効とする判決を言い渡した 2) 3 つの事件とも, 最高裁第 2 小法廷に継続し, 同一の 4 名の裁判官が, 判決を下したため, その判旨もほぼ同一である 具体的には, 更新料が, 一般に, 賃料の補充ないし前払, 賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する 更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない とした上で, 賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は, 更新料の額が賃料の額, 賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り, 消費者契約法 10 条にいう 民法第 1 条第 2 項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの には当たらないと解するのが相当である と判示した

25 その上で,11 年ごとの更新について, 月額 3 万 8000 円の賃料の 2 ヶ月分を更新料として支払うとする特約,22 年ごとの更新について, 月額賃料 5 万 2000 円の 2 ヶ月分を更新料として支払う特約 ( 後に合意で更新料を賃料の 1 ヶ月分に減額する合意あり ),31 年ごとの更新について, 更新料 10 万円を支払う特約 ( 賃料は月額 4 万 5000 円 ) について, いずれも消費者契約法 10 条により無効にはならないと判断した 3) 敷引特約を有効とした前記最高裁判決においても, 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額 賃料の額 礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし 敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には 当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り 信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものであって 消費者契約法第 10 条により無効となると解するのが相当である とされ, 貸主が取得する敷引金の額が不当に高額である場合には, 消費者契約法 10 条により敷引特約が無効になる場合があるとしながらも, 前述の事案については, 敷引の額が高額に過ぎるとは言えないとして, 有効と判断した 4) これらの敷引 更新料について最高裁が下した判決には 非常識に高い金額を特約で貸主が取得することは認めないが, そうでなければ, 当事者が契約で明確に合意していれば, 更新料や敷引金を貸主が取得することは認められる という共通の考え方が根底にあるものと思われる 5) したがって これまで関東地方での建物賃貸借契約において一般に定められていた 2 年間ごとの更新について 賃料 1 ヶ月分の更新料を借主に負担させる という程度であれば 高額過ぎるとは言えず 消費者契約法 10 条によって無効とされることはないと考えて良い 8 オーナーの破産と賃貸借契約第 11 問設問 1 入居者は賃料を誰に支払うべきか? 答 貸主が破産した場合は, 貸主の破産管財人に賃料を支払わなければならない 破産管財人が裁判所から選任されるまでは, 破産者 ( 貸主 ) 本人 ( また 貸主の代理人弁護士から請求を受けたときは代理人弁護士 ) に支払えばよい なお 代理人弁護士から通知を受けた場合は 貸主本人に弁護士への依頼の有無を確認し また いつ頃破産申し立て予定かを確認した方がよい 解説 1) 破産手続が開始し, 破産管財人が選任されると, 破産者の財産の管理処分権は, 破産管財人に帰属することになり, 賃貸物件から収益を収受する

26 権利も全て破産管財人が持つことになる ( 破産法 78 条 1 項 ) 2) 借主側から見れば, 貸主 = 破産管財人ということになるので, 例えば, 賃貸建物の修繕を求める場合も, 破産管財に対して請求することになる 設問 2 A 社は管理業務を続けなければならないのか? 答 破産管財人と協議して, 管理業務を続けるか, 終了するかを決めることができる 解説 1) 法律上は, 管理業務委託契約の委託者の地位も破産管財人に移ることになるが, 受託者である管理会社 A は, この契約を継続するのか, 終了するのかを破産管財人に判断するよう催告することができる ( 破産法 53 条 2 項 ) 相当の期間を定めて催告したのに破産管財人が回答しなかった場合には 管理委託契約は解除されることになる 2) 例えば, 賃貸物件が多く, 入居者との対応が煩雑な場合には, 破産管財人は管理業務を継続することを選択する場合があるし, 賃貸物件が少なく, 破産管財人が個別に対応可能である場合には, 賃料収入を多く得るために, 管理業務委託契約を解除する場合もある 3) なお, 管理会社 A は, 破産手続開始決定前に回収した賃料がある場合には, 管理料を差し引いた残りの賃料を破産管財人に支払えばよい また, 管理業務を継続する場合には, 破産手続開始決定後の管理業務に関する管理料は, 財団債権となり ( 破産法 148 条 1 項 4 号 ), 他の一般の破産債権者に対して優先して弁済を受けることができる 実務上は, 従来の契約と同様回収した賃料から差し引いて回収することになる 破産法第 53 条 ( 双方未履行の双務契約の解除 ) 1 双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは, 破産管財人は, 契約の解除をし, 又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる 2 前項の場合には, 相手方は, 破産管財人に対し, 相当の期間を定め, その期間内に契約の解除をするか, 又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる この場合において, 破産管財人がその期間内に確答をしないときは, 契約の解除をしたものとみなす 3 前項の規定は, 相手方又は破産管財人が民法第 631 条前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第 642 条第 1 項前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する

27 設問 3 入居者は, 立ち退かなければならないのか? 答 貸主が破産しても, 借主が直ちに立ち退く必要はない 解説 1) 破産法は, 賃貸借契約について, 借主が対抗要件を備えているときは, 破産法第 53 条 1 項,2 項は適用されず, 破産管財人側から賃貸借契約を解除することはできないとして, 借主の保護を図っている ( 破産法 56 条 ) 2) 建物賃貸借契約における借家権の対抗要件は, 建物の引渡を受けるか, 登記があることであるが, 通常の建物賃貸借であれば引渡を受けていることが多いので, 解除されないことになる 3) もっとも, 賃貸目的物の建物に抵当権が設定されており, 借家契約が抵当権に遅れる場合 ( 抵当権設定後に引渡を受けた借家契約である場合 ) には, 抵当権が実行されて競売された場合には, 通常の借家契約と抵当権による競売の関係に従って処理されることになる 1 抵当権設定後の借家人であれば, a. 平成 16 年 3 月 31 日以前の入居の借主は, 短期賃借権で保護されるかどうか問題となる ( 改正前民法 395 条 ) b. 平成 16 年 4 月 1 日以降入居の借主は, 短期賃借権の保護はなく, 6 か月の明渡し猶予でしか保護されない ( 改正後民法 395 条 ) c. 破産管財人は, 上記競売されたときの借主の立場を説明して, 競売より良い条件での解決を提案して, 処理を行う ( 立ち退き料の支払い等 ) 2 抵当権設定前から入居している借主は, 競売されても強い ( 借家権は全く影響を受けない ) ので余り譲歩する必要なし 4) 賃貸建物が, 借家人付きのまま破産管財人により任意売却された場合には, 買主が, 借主の地位をそのまま引き継ぐことになり, 借家権はそのまま維持されることになる 第 56 条 ( 賃貸借契約等 ) 1 第 53 条第 1 項及び第 2 項の規定は 賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定する契約について破産者の相手方が当該権利につき登記 登録その他の第三者に対抗することができる要件を備えている場合には 適用しない 2 前項に規定する場合には 相手方の有する請求権は 財団債権とする 設問 4 入居者が立ち退く際には, 敷金は戻ってくるのか? どのように保全するのか? 答 敷金返還請求権は, 条件付き債権であり, 破産債権となるが, 借主が破産管財人に対して, 賃料の寄託を請求することで, 一定程度保全することができる

28 解説 1) 借主が契約時に差し入れた敷金 保証金の返還請求権は, 停止条件付債権 ( 借主が建物を明渡し, かつ, 未払賃料や原状回復義務の未履行等が存在しないことを条件として敷金の返還請求ができるという債権 ) として取り扱われる 2) 停止条件付債権は, 破産手続の間に限り, とりあえず停止条件が成就したものとして, 敷金 ( 保証金 ) 全額を一応破産債権と認め, 配当準備が行われる 3) しかし, 配当の間際まで待っても停止条件 ( 借家の明渡し等 ) が成就しない場合には, 配当しない 停止条件付債権の配当として確保していた分は, 他の債権者に上乗せ配当されてしまう 4) 要するに, 停止条件付債権は停止条件 ( ここでは借家の明渡し ) が実現するまで, 請求権としての効力を認められないので, ぎりぎりまで配当できるよう準備して待つが, 借家の明け渡しという停止条件が配当前に実現しないと現実に配当はしない 5) ただ, 敷金について, 借主の債務不履行がないことを条件に, 明渡し後に返還請求権が発生するとして, 借主に家賃だけを先に支払わせることは不公平と考えられる 6) そこで, 破産法は, 借家人が破産管財人に対して, 破産手続開始後支払った家賃について, 寄託することを求め, 最終配当前に明渡して敷金返還請求権が発生した場合には, 借主が支払って破産管財人が寄託した賃料の限度で実質的な相殺を認め, その結果, 寄託分だけは全額借家人に返還されることになる ( 破産法第 70 条停止条件付債権等を有する者による寄託の請求 ) 7) 例えば, 家賃 100 万円, 保証金 1000 万円で店舗の賃貸借契約をしていたところ, 貸主が破産した 借主が, 破産後支払う家賃につき, 破産管財人に寄託を求め, その後 10 か月間家賃を払った上で, 破産手続が終了する前に退去した 破産管財人は, 寄託した 1000 万円を退去時に全額借主 B 社へ返還してくれる 勿論, 借主は通常の退去の場合と同様, 原状回復義務を履行して明け渡す必要がある 8) ポイント 借家人は家主が破産した場合, 破産手続開始後に払った家賃については, 全額敷金返還分として支払いを受けるため, 1 破産管財人に寄託請求をした上で, 2 最終配当手続きまでに借家契約を解約して明渡すこと が必要となる 最後配当手続き前に建物を明け渡せなかった場合には 敷金については 配当を受けることができなくなる 9) 寄託はどのようにするか 1 破産管財人が, 家賃管理口座 ( 寄託分だけの口座 ) を開設し, 他の破

29 産処理口座と分けて管理 ( 分別管理 ) する 2 寄託された賃料の取扱 a. 寄託された賃料は, 最後配当に関する除斥期間満了までに賃貸借契約が終了し, 敷金返還請求権が現実化した場合に, 破産管財人が寄託額の中から実際に発生した敷金返還額を借主に返還することになる b. しかし, 上記除斥期間満了までに敷金返還請求権が現実化しなかった場合には, 寄託額は最後配当の配当原資となる ( 破産法 198 条 2 項,201 条 2 項 ) なお, 敷金返還請求権が現実化した時期とは, 借主が貸主に対して賃貸目的物を明け渡した時点と解される 破産法第 70 条 ( 停止条件付債権等を有する者による寄託の請求 ) 停止条件付債権又は将来の請求権を有する者は, 破産者に対する債務を弁済する場合には, 後に相殺をするため, その債権額の限度において弁済額の寄託を請求することができる 敷金の返還請求権を有する者が破産者に対する賃料債務を弁済する場合も, 同様とする 破産法第 198 条 ( 破産債権の除斥等 ) 1 異議等のある破産債権 ( 第百二十九条第一項に規定するものを除く ) について最後配当の手続に参加するには, 当該異議等のある破産債権を有する破産債権者が, 前条第一項の規定による公告が効力を生じた日又は同条第三項の規定による届出があった日から起算して二週間以内に, 破産管財人に対し, 当該異議等のある破産債権の確定に関する破産債権査定申立てに係る査定の手続, 破産債権査定異議の訴えに係る訴訟手続又は第百二十七条第一項の規定による受継があった訴訟手続が係属していることを証明しなければならない 2 停止条件付債権又は将来の請求権である破産債権について最後配当の手続に参加するには, 前項に規定する期間 ( 以下この節及び第五節において 最後配当に関する除斥期間 という ) 内にこれを行使することができるに至っていなければならない 破産法第 201 条 ( 配当額の定め及び通知 ) 1 破産管財人は, 前条第一項に規定する期間が経過した後 ( 同項の規定による異議の申立てがあったときは, 当該異議の申立てに係る手続が終了した後 ), 遅滞なく, 最後配当の手続に参加することができる破産債権者に対する配当額を定めなければならない 2 破産管財人は, 第七十条の規定により寄託した金額で第百九十八条第二項の規定に適合しなかったことにより最後配当の手続に参加することができなかった破産債権者のために寄託したものの配当を, 最後配当の一部として他の破産債権者に対してしなければならない