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ゆきさいくのや
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1 WV SAKAE( ウーブサカエ ) 及びイオン秦野ショッピングセンターの譲渡に係る補足説明資料 203 年月 29 日

2 WV SAKAE( ( ウーブサカエ ) 及びイオン秦野ショッピングセンターの譲渡について ~ 譲渡の理由 ~ WV SAKAE イオン秦野ショッピングセンター 2 物件の譲渡譲渡に至った背景現メインテナントとの契約満了後の不確実性を鑑み 2 契約満了時期まで残存期間が 3 年以上あり 3 不動産売買市場が活況を呈している現況のためこのまま継続保有することよりも一定金額以上での譲渡が望ましいと判断譲渡に至った背景 20 年 7 月に大規模リニューアルも行い施設売上及び物件性能を向上させることにも成功鑑定評価額も直近では8 億円とリニューアルの影響等により大幅に上昇含み益も大きく拡大引き続き地域一番店として競争力の高い施設一方で築 8 年を迎え今後も施設競争力を維持向上させるためには更なる追加投資が発生すると想定される第 9 期は譲渡損と譲渡益を相殺し分配金は若干の増配 2 第 20 期第 2 期は譲渡に伴う賃貸利益の減益をイオン秦野の譲渡益で補うことが可能 3 第 20 期第 2 期の譲渡益の一部は内部留保として積み増すことを予定ただし譲渡損が発生することが見込譲譲まれるため譲渡益の発生する物件と譲渡益は譲渡損を上回り段階安渡渡同時に譲渡することで譲渡損益を相殺的に譲渡することに買主と合意損益定することが必要譲渡による効果現メインテナントとの契約満了後の収益の不確実性 2 含み損の拡大将来的な減損リスクも等の将来リスクの回避譲渡による効果譲渡益活用による内部留保の拡大が可能 2 将来キャッシュフローダウンサイドリスクの回避 3 拡大させた含み益の享受 8,000 円以上の安定した分配金の配当の継続 2 回収した資金は今後の新規物件取得に活用 3 今後の安定した分配金戦略に内部留保を活用することが可能

3 WV SAKAE( ( ウーブサカエ ) 及びイオン秦野ショッピングセンターの譲渡について ~ 譲渡資産の概要 ~ <WV SAKAE ( ウーブサカエ )> 都心型商業施設 < イオン秦野ショッピングセンター > コミュニティ SC 所在地愛知県名古屋市中区栄三丁目 27 番号建築時期 2007 年月 4 日敷地面積,05.24m2 延床面積 7,96.65m2 メインテナント株式会社丸井 ( テナント数 :5 ) 契約期間 2007 年月 20 日 ~207 年月 9 日 (0 年間 ) * 取得日 2008 年 7 月 4 日取得価格 7,300 百万円帳簿価格 7,000 百万円 (203 年 6 月 30 日時点 ) 鑑定価格 6,80 百万円 (203 年月日時点 ) 譲渡日 203 年月 29 日譲渡価格 5,200 百万円 * メインテナントである丸井との契約期間を記載しています所在地神奈川県秦野市入船町 2 番号建築時期 ( 本館 )995 年月 0 日 ( 別館 )999 年 7 月 5 日敷地面積 47,490.68m2 延床面積 ( 本館 )52,48.39m2 ( 別館 )9,507.85m2 メインテナントイオンリテール株式会社 ( テナント数 : ) 契約期間 995 年月 6 日 ~202 年 7 月 4 日 (25 年 8 ケ月間 ) 取得日 2004 年 8 月 9 日取得価格 9,300 百万円帳簿価格 8,060 百万円 (203 年 6 月 30 日時点 ) 鑑定価格,800 百万円 (203 年月日時点 ) 譲渡 ( 予定 ) 日譲渡価格準共有持分 55% 相当分 203 年月 29 日 2 準共有持分 25% 相当分 204 年 6 月 20 日 * 2 3 準共有持分 20% 相当分 204 年月 28 日 *2,800 百万円 *2 引渡日は買主と本投資法人とで別途合意することにより変更できるものとされています大規模リニューアルを実施 ( 億円 ) イオン秦野ショッピングセンター鑑定評価額の推移約 37 億円の含み益 *3 譲渡資産の詳細につきましては本日付で公表しました資産の譲渡に関するお知らせ < イオン秦野ショッピングセンターおよび WV SAKAE( ウーブサカエ ) も併せてご参照ください

4 WV SAKAE( ( ウーブサカエ ) 及びイオン秦野ショッピングセンターの譲渡による影響について ( 参考 ) 9 期 20 期 2 期 22 期 ~ 譲渡に伴う賃貸利益の減益譲渡により発生する譲渡損益 WV SAKAE 23 百万円 36 百万円 36 百万円 36 百万円イオン秦野 SC 6 百万円 39 百万円 206 百万円 246 百万円計 39 百万円 275 百万円 34 百万円 382 百万円 WV SAKAE 9 億円イオン秦野 SC 億円億円 +7 億円計百万円 +9 億円 +7 億円新規物件を取得し賃貸利益アップを目指す損益の合計 3= 百万円 +6 億円 +3 億円 382 百万円 3 譲渡益のうち積み立てる内部留保 4 内部留保を検討本投資法人の決算に与える影響額 5= 百万円口当たり分配金に与える影響額 +30 円影響額を含めた本投資法人の決算については今後適時開示する各期の業績予想をご参照ください 4 譲渡により回収した資金 +4 億円 +29 億円 +23 億円 WV SAKAEの譲渡により譲渡損が発譲渡利益の一部を圧縮積立金として生しますがイオン秦野ショッピングセ賃貸利益の減益を譲渡益によって補う積み立て内部留保が可能となりまンターの譲渡益と相殺することで第 9 ことで第 20 期第 2 期の分配金に与えす期の分配金に与える影響を最小限にる影響を最小限にしています内部留保は安定的な運用安定的なしています分配に活用する予定です 2 物件譲渡により得た約 66 億円の一部を活用し新規物件の取得を進め 8,000 円以上の安定した分配金を確保したいと考えています 3 * 上記数値は 203 年月 29 日現在の予想値であり実際の数値とは異なります * 2 第 20 期以降の数値は譲渡に伴う影響以外の要素を織り込んでいません * 3 イオン秦野ショッピングセンターの第 20 期以降の賃貸利益の減益については第 9 期の賃貸利益の業績予想の数値に各期期限日での譲渡を反映した計算値であり実際の数値とは異なります *4 租税特別措置法第 66 条の 2 平成 2 年及び平成 22 年に土地等の先行取得した場合の課税の特例を適用することで譲渡益の一部の圧縮積立金を計上することを検討しています * 5 億円単位の数値については億円未満を切り下げ百万円単位の数値については百万円未満を切り下げ円単位の数値については 0 円未満を切り下げしています

5 第 9 期 (203 年 2 月期 ) 業績予想の修正について 203 年 8 月 4 日発表 203 年月 29 日発表 ( 修正前 ) ( 修正後 ) 増減差異の主な理由 (203 年 2 月期 ) (203 年 2 月期 ) 営業収益 9,9696 百万円 9, 百万円 38 百万円営業収益の差異営業利益 5,055 百万円 5,099 百万円 44 百万円譲渡益 ( 栄の譲渡損 + 秦野の譲渡益 ) 既存物件 ( 栄秦野除く ) の増加栄の譲渡後収益剥落秦野の 55% 持分譲渡後収益剥落 +84 百万円 +37 百万円 4 百万円 42 百万円 +38 百万円経常利益 4,579 百万円 4,649 百万円 69 百万円営業利益の差異 ( 営業収益の差異を除く ) 既存物件 ( 栄秦野除く ) の費用増加等 2 物件 ( 栄秦野 ) の費用剥落 39 百万円 +45 百万円 2 当期純利益 4,578 百万円 4,648 百万円 69 百万円 3(+2) +44 百万円経常利益の差異 ( 営業利益の差異を除く ) 一口当たり分配金 8,400 円 8,700 円 300 円営業外収益の増加支払利息の減少譲渡に伴う消費税の負担増加 * +2 百万円 +25 百万円 2 百万円 4 5(3+4) +69 百万円 LTV 約 4 % 約 37 % 4 ポイント 4 * WV SAKAE 及びイオン秦野ショッピングセンターの譲渡に伴い非課税売上が増加し控除できない消費税が増加します *2 第 9 期業績予想の修正の詳細につきましては本日付で公表しました平成 25 年 2 月期の運用状況の予想の修正についても併せてご参照ください

6 今後の運用の方向性基本方針 : 中長期にわたり安定した収益の確保第ステージ. 着実な資産規模拡大 2. 保守的な財務運営分配金 8,000 円台の安定的な配当実績第 2 ステージ. 安定収益基盤の維持 2. 経済成長の取り込み分配金 8,000 円台の維持向上分配金 ( 円 ) 資産規模 ( 億円 ) 9,982 7,960 8,548 8,588 8,478 8,347 3,500 8,44 8,737 8,95 8,599 8,382 3,000 2,500 2,000,500,000 外的環境要因人口動態の変化インフレなど景気変動競合施設の出現 eコマーズの台頭など内的環境要因ポートフォリオ拡大によるリスク許容度アップ築年数経過修繕費の増大など一部物件売却物件取得一部成長性の取り込み都市型物件の割合アップ売上歩合賃料物件のシェアアップなどポートフォリオ運営サイクルの継続資産の経年環境の変化一部物件入替 / 売却第 8 期第 9 期第 0 期第期第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期 2 物件譲渡後資産価値の向上戦略的な CAPEX 投資大規模リニューアル LTV LTV 49.6% 45.5% 45.7% 46.8% 4.0% 42.5% 46.3% 4.0% 46.2% 43.6% 4.0% 堅実かつ丁寧な LTV コントロール借入借入保守的な財務運営による強固な財務基盤 5

7 賃貸借契約の状況 (WV SAKAE およびイオン秦野ショッピングセンター譲渡後 ) 中国 5.8% 関西.8% 地域分布九州 8.5% 九州 9.3% 中国 6.9% 関西 2.7% 中部 6.9% 中部 5.7% 首都圏 45.4% 首都圏 47.0% 内円 :2 物件譲渡後イスミヤ 3.0% ラウントワン 4.2% 外円 :2 物件譲渡前 (203 年 8 月 4 日時点 ) 23.0% テナント分布 22.5% イオンリテールイズミヤ 27.% 3.2% ラウンドワン 45% 4.5% 三井不動産サミット 4.7% 2.5% イトーヨーカ堂イズミ 8.0% 8.5% サミット 4.4% イトーヨーカ堂 7.4% イスミ 8.0% 三井不動産 20.% イオンリテール 30.0% 物件タイプ分布 4.8% 都心型商業施設 7.8% 食品スーパー 7.% 都心型商業施設 8.6% 食品スーハー 6.7% ネイハーフット SC 9.7% ネイハーフット SC 9.% 4.5% コミュニティ SC 7.3% リージョナル SC 35.8% コミュニティ SC 20.8% アウトレットモール 7.4% リーショナル SC 33.5% 譲渡後も分散された地域分布最大テナントの比率がダウン譲渡後もバランスの取れた物件タイプアウトレットモール 6.9% 特定物件 (*2) 賃料改定までの期間分布 (*3) 残存契約期間の分布契約期間の分布 5.0% イオンモールナゴヤドーム前 8.9% ゆめタウン広島 8.5% イオン茨木 SC 8.5% イオン品川 SSC 8.4% 三井アウトレットパーク入間池袋スクエア 7.4% 7.3% 3 年以内 29.2% 2% 3~5 年 0.% 0 年超 32.3% 3% 5~0 年 28.4% 5~0 年 33.2% 5 年以内 3.0% 0 年超 53.8% 5 年以内 4.2% 5 年 ~0 年 9.9% 0 年超 85.9% 平均残存契約期間 2.0 年平均契約期間 8.9 年 6 * 上記数値は全て 203 年月 29 日現在で有効な賃貸借契約の固定賃料 ( 共益費は除く ) を年換算して計算しています変動賃料は考慮していませんまた WV SAKAE 及びイオン秦野ショッピングセンターは譲渡した前提であり計算から除いています *2 年間賃料がポートフォリオ全体に対して 7% 超の物件の数値です *3 次回賃料改定日及び契約満了日いずれか早い時点までの期間分布の数値です

8 ポートフォリオ一覧地図 27 物件資産規模 2,550 億円 ( WV SAKAE およびイオン秦野ショッピングセンター譲渡後 ) 首都圏リージョナルSC : 多数の専門店を有する大規模 SC アウトレットモール: 多数のアウトレット店舗が集積した大規模 SC コミュニティSC : 総合スーパー等が主体となった中規模 SC ネイバーフッドSC : 食品スーパー等が主体となった中小規模 SC 食品スーパー都心型商業施設 : 食料品中心のスーパーマーケット : 都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル : 上記いずれにも属しないもの 4 コストコホールセール入間倉庫店 ( 底地 ) 3三井アウトレット 22 三井ショッヒンクハークハーク入間ララカーテン春日部 7 イオンタウン田無芝久保 2 クイーンス伊勢丹 26 池袋スクエア杉並桃井店 2 志村ショッヒンクセンターイトーヨーカドー東大和店 JR 山手線サミットストア滝野川紅葉橋店 23 サミットストア横浜岡野店 ( 底地 ) 5 Desigual Harajuku 5 上池台東急ストアイオン品川 20 シーサイトショッヒンクセンターギンザグラッセ 7

9 ポートフォリオ一覧地図リージョナルSC : 多数の専門店を有する大規模 SC アウトレットモール: 多数のアウトレット店舗が集積した大規模 SC コミュニティSC : 総合スーパー等が主体となった中規模 SC ネイバーフッドSC : 食品スーパー等が主体となった中小規模 SC 食品スーパー都心型商業施設 : 食料品中心のスーパーマーケット : 都心のプライム立地に位置する路面店及び専門店ビル : 上記いずれにも属しないもの中国関西 27 三井ショッヒンクハークアルパーク ( 東棟 ) ゆめタウン広島 2 イオン茨木ショッピングセンター 6 ベルタウン丹波口駅前店 25 カナート洛北 9 スポーツクラブ 3 ジョイフルタウンルネサンス広島岡山九州 0 フレスポ鳥栖 ( 底地 ) 8 TSUTAYA 福岡天神中部 0 24 VIORO 4 パピヨンプラザ 7 イオンモールナゴヤドーム前 9 三井ショッヒンクハークららぽーと磐田 8

10 ポートフォリオ概要 (WV SAKAE およびイオン秦野ショッピングセンター譲渡後 ) ( 単位 : 百万円 ) 物件取得先賃貸可能面積稼働率鑑定価額築年数主要テナント PML 物件名称取得年月取得価格番号 * ( m2 )*2 *2 *3 ( 年 )*4 *5 *6 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004 年 8 月 JT 20,00 77, % 20,000.2 イオンリテール 4% 2 イオン茨木ショッピングセンター 2004 年 8 月 JT 8,00 50, % 24, イオンリテール 3% 3 ジョイフルタウン岡山 2004 年 8 月 JT,000 63, % 8, イトーヨーカ堂 2% 4 パピヨンプラザ 2004 年 8 月 JT 4,80 7, % 4, ロイヤルホームセンター % 5 上池台東急ストア 2004 年 8 月 JT, , % 630,630.7 東急ストア % 6 ベルタウン丹波口駅前店 2005 年 8 月 JT 2,30, % 2, マツモト 9% 7 イオンモールナゴヤドーム前 2006 年 3 月 JT 24,800 54, % 25, イオンリテール 3% 8 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006 年 9 月 JT 3,00 6, % 3, サミット 2% 9 スポーツクラブルネサンス広島 2007 年 4 月 JT,940 4, %, ルネサンス 2% 0 フレスポ鳥栖 ( 底地 ) 2007 年月 JT 378 3,78 79, % 0% ,050 - 大和リース - ゆめタウン広島 2008 年 2 月 JT 23,200 22, % 22, イズミ 0% 2 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008 年 7 月三井不動産等 3,560 5, % 3, 三越伊勢丹フートサーヒス 2% 33 三井アウトレットパーク入間 2008 年 7 月三井不動産等 9,900 98, % 22, 三井不動産 4% 4 コストコホールセール入間倉庫店 ( 底地 ) 2008 年 7 月三井不動産等 2,600 24, % 2,630 - コストコ - 5 Desigual Harajuku * 年 0 月スポンサー外 300 3,00 49, % 0% , INTS It s not the same Japan 4% 6 イトーヨーカドー東大和店 2009 年月スポンサー外,600 53, %, イトーヨーカ堂 2% 7 イオンタウン田無芝久保 2009 年 2 月三井不動産等 3,00 8, % 3, イオンリテール % 8 TSUTAYA 福岡天神 2009 年 2 月スポンサー外 3,700 4, % 4, CCC 2% 9 三井ショッピングパークららぽーと磐田 200 年 7 月三井不動産等 5,200 36, % 5, 三井不動産 6% 20 ギンザグラッセ 200 年 7 月三井不動産等 3, , % 0% 3, ディーゼルジャパン % 2 志村ショッピングセンター 20 年月スポンサー外 4,430 7, % 4, サミット 4% 22 三井ショッピングパークララガーデン春日部 20 年 2 月三井不動産等 0,000 63, % 0, 三井不動産 3% 23 サミットストア横浜岡野店 ( 底地 ) 202 年 2 月スポンサー外 5,700 4, % 5,700 - サミット - 24 VIORO 202 年 2 月スポンサー外 0,00 5, %, % 25 カナート洛北 202 年 7 月三井不動産等 8,800 48, % 8, イズミヤ 9% 26 池袋スクエア 203 年 2 月三井不動産等 20,400 8, % 2,00.0 ラウンドワン 4% 27 三井ショッピングパークアルパーク ( 東棟 ) 203 年 2 月三井不動産等 5,400 65, % 5, 三井不動産 2% 全体 255,038,254, % 263, * 三井不動産等とは三井不動産及びその連結子会社並びに三井不動産が出資する特別目的会社を指します *2 パススルー型マスターリース契約が締結されている物件についてはエンドテナントベースで算定した第 203 年月 29 日現在の数値を記載しています *3 第 8 期 (203 年 6 月 ) 末現在の数値を記載しています *4 203 年月 29 日現在の数値を記載しています *5 マルチテナント物件及びパススルー型マスターリース契約を締結している物件においてはエンドテナントベースで203 年月 29 日時点賃貸面積が最大で総賃貸可能面積の30% 以上を占めるテナントの名称を記載しています *6 地震リスク分析における予想最大損失率茨木入間は店舗棟秦野は本館岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています Desigual Harajukuは 202 年 0 月 29 日付にて一部解体した建物部分を含んでいます *7 取得価格は取得時の取得価格を記載しており 202 年 7 月 30 日付にて譲渡した敷地の一部 ( 売却原価 259 百万円 ) が含まれています

11 本資料は情報提供を目的としたものであり特定の商品の募集勧誘営業等を目的としたものではありませんフロンティア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては取引市場金利水準不動産市場等の変動や本投資口の裏づけ資産である不動産等に係る賃料収入の減少災害等による支出の増加等に伴い本投資口価格の変動によって損失が生じるおそれがあります投資家ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします本資料の内容には将来の業績に関する記述が含まれていますがこのような記述は将来の業績を保証するものではありません本資料の内容に関しては万全を期していますがその正確性及び完全性を保証するものではありませんまた予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので予めご了承ください事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製転用等を行うことを禁止します 0

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