Microsoft Word - 外部監査報告書土地公社１.doc

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1 第 1 包括外部監査の概要 1 外部監査の種類 地方自治法第 252 条の 27 第 2 項によるさいたま市との包括外部監査契約に基づ く監査 2 選定した特定の事件 ( テーマ ) さいたま市土地開発公社について 3 特定の事件 ( テーマ ) を選定した理由さいたま市土地開発公社は さいたま市が全額出資して設立された法人であり その業務内容は実質的にさいたま市の指示により土地を取得することにあり 取得した土地はすべてさいたま市が買い取る約束となっている 土地の取得資金は借入金により調達されるが この借入には全額さいたま市の保証がついている このように さいたま市土地公社は実態としてさいたま市と一体とみなすことができる また 平成 15 年度においては 公有用地 代行用地をあわせて約 389 億円の土地を有しており 金額的にも重要と認められる 土地の処分が遅れることは 借入金の金利負担の増加や管理諸経費の高騰にもつながり さらに 近年の土地の時価の下落による影響にもさらされ このことは結果としてさいたま市の財政にも悪影響を及ぼすこととなる したがって さいたま市土地開発公社の経営実態を検証することはさいたま市の財政にとって重要と考えられるため特定の事件 ( テーマ ) として選定した 4 外部監査の対象 さいたま市土地開発公社の財務に関する事務の執行及び管理の状況について 5 外部監査対象期間原則として平成 15 年度 ( 自平成 15 年 4 月 1 日至平成 16 年 3 月 3 1 日 ) を対象とした なお 前後の関係を調査する必要上 項目によっては平成 15 年度以外の年度も対象とした 6 外部監査の実施期間 自平成 16 年 6 月 29 日至平成 17 年 2 月 7 日 1

2 7 外部監査の主な視点及び方法 (1) 監査の主な視点 1 土地の取得等が契約書及び依頼書等に基づき正しく事務手続きが遂行されているかどうか検討した 2 長期保有となった土地について 取得の経緯 現状及び今後の対策を検証した 3 公社所有のまま市がすでに使用している土地 ( 供用済みの土地 ) はないか検証した 4 保有土地の時価を調査し 含み損と処分予定について検証した 5 利用目的が不明の土地について 取得の経緯と現状を検証した 6 保有目的変更の土地について 取得の経緯と現状を検証した 7 借入金 支払利息の会計処理の妥当性を検証した 8 情報システムのセキュリティー対策に問題はないか検証した (2) 監査の方法さいたま市土地公社における事務の執行等が関係法令等に基づき適正に執行されているかどうかに主眼をおき さらに 経済性及び効率性の観点から監査を実施した 8 外部監査の補助者 公認会計士 櫻井 均 公認会計士 岸 弘 公認会計士 中村 元彦 公認会計士 佐々田 智子 会計士補 小川 千恵子 9 利害関係 包括外部監査の対象とした特定の事件 ( テーマ ) につき地方自治法 252 条の 29 の規定により記載すべき利害関係はない 2

3 第 2 さいたま市土地開発公社の概要 1 土地開発公社とは土地開発公社は 公有地の拡大の推進に関する法律 ( 昭和 47 年 6 月 15 日法律第 66 号 )( 以下 公拡法 という ) に基づいて 地方公共団体により設立された特別法人である 地域の秩序ある整備を図るために必要な公有地となるべき土地等の取得及び造成その他の管理等 を行うことを目的としている 土地開発公社の主要事業は 地方公共団体が事業で必要となる土地を地方公共団体に代わって先行取得することである 土地開発公社が土地を先行取得することの利点は 公社という独立の立場を生かして迅速 柔軟に土地取得ができる点にある 土地価格の上昇局面では 土地価格が高騰する前に用地を取得することにより 土地の購入価格を抑えることができたのである しかし 土地価格が下落する状況では含み損が発生すること 事業用途が不明瞭でも土地が取得される恐れがあること 購入資金を借り入れで賄っているので 保有期間が長期になれば利息負担が増大することなどの欠点が指摘されている 2 さいたま市土地開発公社の概要 (1) 目的 設立さいたま市土地開発公社は公拡法に基づき 公共用地 公用地等の取得 管理 処分等を行うことにより 地域の秩序ある整備と市民福祉の増進に寄与することを目的としている 昭和 49 年 7 月 1 日に設立した浦和市土地開発公社を前身として 平成 13 年 5 月 1 日 浦和市 大宮市 与野市の三市合併に伴い さいたま市土地開発公社に名称変更し 大宮市 与野市土地開発公社の事業を引き継いでいる これに伴い大宮市と与野市の土地開発公社は解散している (2) 事業公拡法第 17 条 1 土地の取得 造成その他の管理及び処分 2 住宅用地の造成事業並びに地域開発のためにする内陸工業用地 流通業務団地及び事務所 店舗等の用に供する一団の土地の造成事業 3 1 及び2に掲げる業務に附帯する業務 4 1 に掲げる業務のうち土地の造成 ( 一団の土地に係るものに限る ) 又は 2に掲げる事業実施と併せて整備されるべき公共施設又は 公用施設の整 3

4 備で地方公共団体の委託に基づくもの及び当該業務に附帯する業務 5 国 地方公共団体その他公共的団体の委託に基づき 土地の斡旋 調査 測量その他これらに類する業務なお さいたま市土地開発公社は 上記の実施可能業務範囲のうち 2の事業は実施していない (3) さいたま市との関係 1 基本金の出資 さいたま市は公社の基本金 10 百万円を全額出資している 2 事務委託 公社は市に売却した公有用地に係る用地費 補償費の 3% を事務費として受 け取る 3 債務保証 さいたま市は公社の借入金の全額 ( 平成 15 年度末 37,547 百万円 ) の債務 保証を行っている 4 債務負担行為 さいたま市は 公社からの土地の購入と 公社の金融機関からの借り入れに 対する債務保証について債務負担行為を行っている 5 職員 7 名のうち 6 名は市からの出向である 1 名は市を定年退職した嘱託職員で ある (4) 組織 1 組織図 理事会監事 理事長副理事長常務理事理事 事務局長総務課 4

5 2 役員数 11 名 ( 内派遣 0 名 ) 常勤 2 名 (0 名 ) 非常勤 9 名 (0 名 ) 3 職員数 7 名 派遣職員 6 名 プロパー職員 0 名 その他職員 1 名 3 長期保有土地の政令市比較と 5 年間の推移平成 15 年度土地開発公社事業実績調査結果 ( 平成 16 年 12 月 27 日総務省 ) に基づき政令指定都市の土地開発公社の土地保有総額と長期保有の状況を比較した さいたま市土地開発公社は 平成 15 年度末において土地の保有額は 政令指定都市 13 市の中で第 11 位であるが 5 年以上保有額では9 位 10 年以上保有額では7 位である 10 年以上保有土地の比率 (C/A) は5 位となってしまう つまり土地の保有額自体は多くはないが 長期保有土地の比率が相対的に高いということである 5

6 政令指定都市の土地開発公社比較 ( 単位 : 百万円 ) 公社名 15 年度末 5 年以上 B/A 10 年以上 C/A 保有額合計 A 保有額 B (% ) 保有額 C (% ) さいたま市土地開発公社 38,919 25, , 札幌市土地開発公社 27,472 19, , 仙台市土地開発公社 65,412 45, , 千葉市土地開発公社 36,018 30, , 横浜市土地開発公社 306, , , 川崎市土地開発公社 67,234 66, , 名古屋市土地開発公社 189, , , 京都市土地開発公社 92,750 76, , 大阪市土地開発公社 108,721 79, , 神戸市土地開発公社 44,702 13, , 広島市土地開発公社 68,232 30, , 北九州市土地開発公社 52,062 14, , 福岡市土地開発公社 92,131 9, 指定都市土地開発公社計 1,189, , , 上の表を多い順に並び替えたもの ( 単位 : 百万円 ) 15 年度末保有額合計 5 年以上保有額 10 年以上保有額 1 横浜市 306,640 横浜市 305,224 横浜市 187,834 2 名古屋市 189,014 名古屋市 144,390 名古屋市 74,352 3 大阪市 108,721 大阪市 79,396 京都市 61,082 4 京都市 92,750 京都市 76,640 川崎市 55,417 5 福岡市 92,131 川崎市 66,887 大阪市 31,764 6 広島市 68,232 仙台市 45,240 仙台市 20,255 7 川崎市 67,234 広島市 30,894 さいたま市 17,078 8 仙台市 65,412 千葉市 30,673 札幌市 16,756 9 北九州市 52,062 さいたま市 25,722 千葉市 12, 神戸市 44,702 札幌市 19,608 北九州市 8, さいたま市 38,919 北九州市 14,835 神戸市 5, 千葉市 36,018 神戸市 13,527 広島市 5, 札幌市 27,472 福岡市 9,507 福岡市 年以上保有比率 B/A(%) 10 年以上保有比率 C/A(%) 1 横浜市 99.5 川崎市 川崎市 99.5 京都市 千葉市 85.2 横浜市 京都市 82.6 札幌市 名古屋市 76.4 さいたま市 大阪市 73.0 名古屋市 札幌市 71.4 千葉市 仙台市 69.2 仙台市 さいたま市 66.1 大阪市 広島市 45.3 北九州市 神戸市 30.3 神戸市 北九州市 28.5 広島市 福岡市 10.3 福岡市 0.2 6

7 7 長期保有額 0 50, , , , , , ,000 さいたま市札幌市仙台市千葉市横浜市川崎市名古屋市京都市大阪市神戸市広島市北九州市福岡市 15 年度末保有額 ( 百万円 ) 5 年以上保有額 ( 百万円 ) 10 年以上保有額 ( 百万円 ) 長期保有比率 さいたま市札幌市仙台市千葉市横浜市川崎市名古屋市京都市大阪市神戸市広島市北九州市福岡市 5 年以上保有比率 B/A (%) 10 年以上保有比率 C/A (%)

8 さいたま市土地開発公社の 5 年間の推移 ( 単位 : 百万円 ) 平成 11 年度末 平成 12 年度末 平成 13 年度末 平成 14 年度末 平成 15 年度末 保有額合計 a 53,055 43,048 42,788 38,451 38,919 5 年以上保有額 b 27,160 25,018 28,668 27,359 25,722 b/a(%) 年以上保有額 c 14,126 12,205 15,358 18,536 17,078 c/a(%) 注 ) 合併前の 11 年度 12 年度は浦和市 大宮市 与野市の土地開発公社の合計である 55,000 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10, 年度 12 年度 13 年度 14 年度 15 年度 保有額合計 ( 百万円 ) 5 年以上保有額 ( 百万円 ) 10 年以上保有額 ( 百万円 ) 年度 12 年度 13 年度 14 年度 15 年度 5 年以上保有比率 b/a(%) 10 年以上保有比率 c/a(%) さいたま市土地開発公社の 5 年間の推移では 土地保有額の合計は減少傾向に あるが 長期保有土地は横ばいである このため 14 年度までは長期保有土地の 比率は上昇している 長期保有土地の処分が遅滞していることを示している 8

9 第 3 監査の結果 1 個別の土地の問題について (1) 問題点の記載方法土地開発公社 ( 以下 公社 という ) は 市から依頼され取得した土地を保有しているが この土地のうちそれぞれ問題と思われる土地について以下の要領で記載している 個々の土地については 以下の5 項目に区分し それぞれの状況を記載した 1 土地の概要 2 土地の形状及び写真 3 取得の経緯 目的 4 長期保有となった理由 5 現状及び今後の対策 また 公社保有の土地については 取得の目的を 資産区分 として以下の 項目に区分しているため 上記個々の土地で問題となった事項のうち 資産区 分 に共通する問題を 保有土地の問題点の概要 として記載した 代替地 道路用地 公園緑地用地 その他公共施設用地 さらに 平成 16 年 12 月 27 日付で総務省より 土地開発公社経営健全化対 策 が公表された さいたま市土地開発公社全体の土地問題との関連で問題点 を記載した (2) 土地の概要における記載上の説明 1 取得価額合計公社の土地資産には 当初購入に要した用地費のほかに補償費 管理諸経費 借入金の利息が含まれている これらが合算されて 貸借対照表の土地勘定となっている したがって 保有が長期となれば 管理諸経費 借入金の利息が 9

10 加算され土地勘定は増加することになる 2 時価時価は平成 15 年度の路線価により評価した価額であり参考価格である 仮に売却した場合の時価はこれとは当然異なることとなる また 不動産鑑定評価があるものについては 当該価額を記載した 3 土地利用区域 地域の種類とその趣旨 種類 趣旨 市街化調整区域 市街化を抑制する区域 第一種低層住居専用地域 低層住宅の専用地域 第二種低層住居専用地域 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域 第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の専用地域 第二種中高層住居専用地域 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域 第一種住居地域 大規模な店舗 事務所の立地を制限する住宅地のための地域 第二種住居地域 住宅地のための地域 準住居地域 自動車関連施設等と住宅とが調和して立地する地域 近隣商業地域 近隣の住宅地の住民のための店舗 事務所等の利便の増進を図る地域 商業地域 店舗 事務所等の利便の増進を図る地域 準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域 ( 注 ) 都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律 ( 平成 4 年法律第 82 号 ) による 10

11 (3) 土地開発公社の保有土地と指摘事項に記載した土地の保有年数 帳簿価額及び時価 ( 単位 : 百万円 ) B 時価 A 帳簿価額 割合 % B/A% ( 平成 15 年度末 ) [ 保有土地 ] 38, , 内 1 0 年長保有 17, , 内 5 年以上 10 年未満保有 9, , ( 5 年以上保有合計 ) (26,202) ( 67.3) ( 1 3,31 6 ) ( 5 0.8) [ 指摘事項記載土地 ] (26,348) ( 67.7) ( 1 3,422) ( 5 0.9) 内代替地 2, 内道路用地 3, , 内公園緑地用地 5, , 内その他の公共施設用地 14, , ( 注 ) 保有期間は 資産区分ごとに当初取得から起算しており 追加取得がある場合にも 当 初の取得月で判定している したがって 5 ページの総務省の数値とは異なっている 11

12 2 保有土地の問題点の概要 (1) 代替地の問題 土地開発公社 ( 以下 公社 という ) は 地方公共団体の依頼に基づき土地を取得するのであるが 地方公共団体は事業を促進するために公社に代替地の取得を依頼する場合がある 代替地とは 土地の所有者 ( 以下 地権者 という ) が土地を手放す替わりに別の土地を要求する場合があり この要求に応えるため公社が別途土地を取得し地権者に提供するものである いわば土地の交換であり したがって本来は交換にふさわしい土地 ( 地権者が望む土地 ) でなければならず かつ 地権者が手放す土地と基本的に等価でなければならない このためには 地権者の要望を聞いてから要望にふさわしい土地を取得するはずであり 地権者から土地を取得した場合には原則として遅滞なく地権者へ提供されるべきものである 公有地の拡大の推進に関する法律 ( 以下 公拡法 という ) 第 17 条 ( 公社の業務の範囲 ) の解釈においても次のように記載されている 公社の取得する土地の範囲はこれらの土地そのもののみならず 当該土地の取得に関連して必要となる代替地も含まれ得るものである ただし 将来代替地の用に供される見通しが明らかでない土地をあらかじめ取得しておくことはできないと解すべきであろう このように 代替地は短期的かつ一時的に所有されるものであり 提供先が具体的に決定されているものである しかし 現在公社の状況をみると 長期にわたり代替地として所有されており 提供先が決まっていない土地が数多く残されている これらの土地は一部駐車場として賃貸されているものもあるが 利用されず放置状況のものも多い ア長期保有となった原因公社が土地を取得する場合には 公社を設立した地方公共団体からの依頼に基づいて行われる さいたま市土地開発公社ではプロパー事業を行っていないので 公社が独自に土地を取得することはありえない したがって 公社は地方公共団体が指示した土地を取得することになるが 取得に先立って 用地取得の依頼 といった形式の文書が地方公共団体から提出される 公社はこの依頼文書に対して 公社内部で当該依頼を受けることを決裁し その後事業委託 12

13 契約を締結することとなるが この依頼は通常すべて受け入れられる このことは 公社が地方公共団体の分身であり独立性がないことから当然のことではあるが それゆえ公社が保有する土地はすべて地方公共団体にその原因があるということである 個々の代替地については後述するが 地方公共団体からの取得依頼書をみると 例えば 街路事業の代替用地取得事業 といった 抽象的な取得依頼が多く そこには土地の提供者である地権者との具体的な関連がないため 先行して代替地を取得することとなる 当該代替地が地権者の要望に合わない場合 結果として公社が保有しつづけることになる 現在 公社が保有する長期の代替地はすべて先行取得したものが地権者の要望と合致しなかったため残ったものである ここで留意すべき事項として公拡法の存在がある 公拡法第 4 条及び公拡法第 5 条では 以下のように定められている ( 現在のさいたま市の制度の内容 ) < 届出 ( 公拡法第 4 条 )> 別表に掲げる一定規模以上の土地を有償で譲渡しようとするとき ( 売買 代物弁済 交換 譲渡担保及びこれらの予約契約 ) は 土地所有者は譲渡しようとする日の3 週間前までにそのことを さいたま市長に届け出る必要がある < 申出 ( 公拡法第 5 条 )> 別表に掲げる一定規模以上の土地について 地方公共団体等による買取りを 希望するときは さいたま市長に申し出ることができる ( この制度の対象となる土地 ) 区分対象となる土地対象となる面積 土地所有者が届出をしなければならない土地 都市計画決定された施設等 ( 道路 公園等 ) の区域内の土地を売ろうとする場合 一定面積以上の土地を売ろうとする場合 さいたま市全域で 200 m2以上 市街化区域内では 5,000 m2以上 市街化調整区域内では 10,000 m2以上 土地所有者が申し出をできる土地 さいたま市による土地の買取りを希望する場合 さいたま市全域で 100 m2以上 ( 注 ) この内容は現在のさいたま市のものであるが 公拡法は昭和 47 年 6 月 15 日に公布されている 13

14 土地所有者 さいたま市長 買取を希望する地方公共団体があるとき買取を希望する地方公共団体がないとき 協協議主体の成立決定通知議不成立土地不買取通知 契約第三者へ譲渡 旧 3 市では 現在のさいたま市とは若干内容が異なるが 上記のように届け出又は申し出があった場合には 地方公共団体は優先的に取得をするか否かの選択権が与えられており 公拡法の存在が地方公共団体に土地の取得を容易にした側面があったことも公社による土地の取得を促進させた原因のひとつと考えられる すなわち 地方公共団体は申し出の土地を取得したい場合には 特定の具体的目的がなくても代替地という名目で公社に土地を取得させることができたのである 前述のように 公拡法では代替地の取得は 特定の土地の取得に関連して必要となる ものに限ることがその趣旨としてあるが この趣旨が拡大解釈されたことが公社による代替地の長期保有となった原因であることは否めないと考えられる イ代替地の管理特定の事業が定まらないため 市で管理する所管課が決まらない代替地がある 代替地の取得が具体的事業の目的に応じて地権者の希望どおりの土地であれば 所有期間は短期であり事業の主体となる所管課に買い取られるため管理の問題はさほど重要ではないと考えられる しかし 具体的処分目的がなく長期保有の可能性があるものについては 後述のように処分方法を検討する必要があるため所管課が責任を持つ必要がある 公社は土地そのものを管理することはできても 処分方法を決める権限はないため 地権者の希望がなく結果として長期保有の状態になる危険性が高まることとなる 長期保有の代替地ほど管理する所管が必要である なお 平成 16 年度には所管課はすべて決定された ウ代替地の処分 代替地については 通常早期に処分されるものであるが 上記のように具体 14

15 的な提供先がなく先行取得したものについては 結果として長期保有となる場合がある 代替地の取得は市が依頼したものであることから市が買い取ることが原則である しかし 市としても具体的利用目的がない土地を買い取ることは 厳しい財政を考えると容易にできることではない したがって これらの長期保有の代替地の処分については 以下の方法が考えられる 1 代替地として希望者があるまで保有を続ける 2 他の用途に転用する 3 公募により売却する 1 代替地として希望者があるまで保有を続ける場合代替地として取得したものであることから 希望者が現れるまで保有することが本来の方法である しかし 公社が保有する代替地は永年希望者が現れず結果として長期保有となったものであることから 容易に希望者が現れるとは考えにくい 個々の代替地については後述するが 希望者のない原因としては土地の形状が不整形であったり 間口が狭く利用しづらい状況など土地そのものに問題がある場合と場所が市街化調整区域や準工業地域のため土地の利用が制限されている場合があるが いずれにしても希望されないなんらかの原因がそれぞれ存在する このため 昭和 44 年取得 (34 年以上経過 ) をはじめ5 年以上所有しているものが多数残っている したがって ただ希望者を待つだけでは短期に処分できない可能性が高いと考えられる また 公社は土地の取得資金は借入金の調達により行っているため 土地の長期保有は金利負担が嵩むことにもなる 現在金利は低い状況にあるが負担が増加することには変わりがない さらに 管理諸経費も必要となる 現在放置状況のものが多いが近所の苦情がでない程度の除草等は必要である 一方 駐車場などに利用し収入を得ている土地もあるが 駐車場など更地として利用できにくい土地も多い このように 代替地のまま処分するには現状のままでは相当な長期化と財政負担が予想されしかも具体的処分目処は立てられないこととなる 2 他の用途に転用する場合代替地が市の事業用地等として適格であれば転用することも考えられる 現実に当初一定の事業のための代替地として取得した土地を市の施設として転用した事例もある ( 後述の保健所等複合施設及び集会施設用地 ) しかし 市の事業目的等と代替地の広さ 形状 場所等が完全に合致する場合は稀であることが多い 前述のように 土地の形状など土地そのものに問題がある場合や場所 15

16 が市街化調整区域のため公共施設以外には土地の利用が制限されている場合など転用する可能性が低い土地もある 現実に転用することができないために代替地として残ったとも考えられる 転用を促進するためには 市内部や他の地方公共団体の事業用地の取得情報が集中し転用を検討する体制を整える等対策が必要である 3 公募により売却する場合公社が公拡法による 土地の買取りの協議 ( 第 6 条第 1 項 ) により取得した土地は公拡法によりその用途が定められている すなわち 公拡法第 9 条 1 項には以下のように定められている 第 6 条第 1 項の手続により買い取られた土地は 次に掲げる事業又はこれらの事業に係る代替地の用に供されなければならない (1) 都市計画法第 4 条第 5 項に規定する都市施設に関する事業 (2) 土地収用法第 3 条各号に掲げる施設に関する事業 (3) 前 2 号に掲げるもののほか これらに準ずるものとして政令で定める事業 ( 注 )1. 都市計画法第 4 条第 5 項に規定する都市施設とは 例えば道路 公園 学校 病院など都市に必要な施設である 2. 土地収用法第 3 条各号に掲げる施設とは 例えば道路法による道路 河川法による河川 砂防法による砂防設備など公共の利益となる事業用施設である 前 2 号に掲げるもののほか これらに準ずるものとして政令で定める事業 は公拡法施行令第 5 条に次のように定められている 第五条法第九条第一項第三号に規定する政令で定める事業は 次に掲げる事業とする 一都市計画法第四条第七項に規定する市街地開発事業二地方公共団体 地方住宅供給公社 都市基盤整備公団又は日本勤労者住宅協会が行う住宅の賃貸又は譲渡に関する事業三地方公共団体 地方住宅供給公社 土地開発公社 都市基盤整備公団 地域振興整備公団又は日本勤労者住宅協会が行う住宅の用に供する宅地の賃貸又は譲渡に関する事業四史跡 名勝又は天然記念物の保護又は管理に関する事業 16

17 また 平成 12 年 4 月 21 日に改正された 公有地の拡大の推進に関する法律の施行について ( 土地開発公社関係 ) の改正について( 建設省建設経済局長 自治大臣官房総務審議官 ) には次のように定められている なお 当該土地が 本法の規定による先買い制度により取得された場合においても 公有地の拡大の推進に関する法律の施行について ( 土地の先買い制度関係 ) ( 昭和 47 年 11 月 11 日建設省都政発第 26 号 自治画第 104 号 ) 四の ( 一 ) ただし書のとおり 取得後の事情変更により 住宅の用に供する宅地の譲渡に関する事業等 法第 9 条第 1 項の規定の範囲内で用途を変更することはさしつかえないものであること このように 公拡法第 6 条により取得した代替地は用途が定められており 他へ売却する場合にも一定の制限がある 市では 平成 14 年 11 月 21 日付けで上記の規定を勘案し 公社との間に さいたま市土地開発公社保有地の処分に関する協定書 を締結した この協定書は全 5 条からなり 以下のとおりである ( 甲 ( さいたま市 ) 乙( さいたま市土地開発公社 )) ( 事業 ) 第 1 条甲は 乙が法第 6 条の規定により 先行取得し保有する公共用地のうち 次条に定める基準の各号のいずれかに該当すると認められるときは 法第 9 条第 1 項第 3 号の規定により定められた同法施行令第 5 条第 3 号に規定する住宅地の用に供する宅地の譲渡に関する事業に用途を変更し 処分することを依頼できるものとする ( 基準 ) 第 2 条公共用地の用途変更処分の基準は 次のとおりとする (1) 公共用地の一部が代替地として供された残余の用地 (2) 公共用地の一部が事業用地として買い戻された残余の土地 (3) 代替地 事業用地の活用時期が具体的に見込めない公共用地 2 前項各号の用地は 取得から 5 年以上経過したものとする ( 処分 ) 第 3 条処分は 甲が 地域の秩序ある整備を図る という乙の業務の目的に沿うよう配慮のうえ乙に依頼し 乙は甲の依頼書をもって行うものとする 2 乙の保有地の処分は 公募抽選によるものとする 3 公募抽選で処分を行うときは 住宅の用に供する宅地の処分であるものと 17

18 する 4 予定価格を定める場合においては 甲 乙協議のうえ乙が定めるものとする ( 処分金の処理 ) 第 4 条乙の保有地の処分金の相当額は 乙の会計基準に従い処理するものとする 2 乙の保有地の処分金の相当額が 乙の会計の損益計算上損失を生じたときは 乙の会計の準備金をもってこれに充てるものとし 甲は損失を補てんしないものとする ( 協定外の事項 ) 第 5 条この協定に疑義が生じたとき 及びこの協定に定めのない事項については 甲乙協議して定めるものとする 公社はこの協定書に従い 平成 14 年度 平成 15 年度及び平成 16 年度に公募売却を実施した このように 代替地等の売却は住宅用に限られており 対象となる代替地も限られている また 第 4 条では 保有地の処分金の相当額が 乙の会計の損益計算上損失を生じたときは 乙の会計の準備金をもってこれに充てるものとし 甲は損失を補てんしないものとする としている 代替地は市が依頼して取得したものであり 市が買い取ることを前提とすれば損失は市が負担するのが本来であると思われるが 平成 15 年 3 月 24 日付け埼玉県総合政策部市町村課長通知 ( 市第 2101 号 ) 指針 3の3 アにおいて 公売に伴い損失が発生する場合には 公社の剰余金により対応する 旨の通知がされている 平成 16 年 3 月現在 準備金の残高は約 11 億 13 百万円であり 時価の下落と金利負担等の増加を考慮してもかなりの代替地を処分できると考えられるが 住宅用地としての売却は準備金が処分損の上限となる なお 将来土地開発公社の会計基準が変更になり土地が時価評価されることになれば準備金は即座にマイナスとなり損失の伴う売却はできなくなる 上記のように 1 代替地として希望者があるまで保有を続ける方法 2 他の用途に転用する方法 3 公募により売却する方法にはそれぞれクリアすべき問題が存在する いずれにしても個々の代替地の状況に応じて個別に最善の処分方法を検討するしか方法はないと考えられる 市の緊急な課題として早急な検討が必要である 現状では先送りすればするほど負担は大きくなることは明らかである 18

19 (2) 道路用地の問題 道路用地とは 道路建設のために買収した用地であるが 通常道路建設には極めて長期間を要するという問題がある 長期化の理由としては 事業許可までに時間を要すること及び用地買収自体に困難を要するためであるが これらの要因のために 市は早めに土地を確保しておきたいという要望がある したがって 事業許可を受ける前に用地を買収する場合もあれば まだ事業自体が構想段階で用地を買収する場合もある 市は事業が認可され具体的に道路用地として供用される段階で公社から買い取るため 道路用地は買収から市への売却まで公社は長期間保有することとなるという問題があり 金利負担や維持管理費が嵩むこととなる 金利負担を考えれば 市が早期に買い取ることが望ましい また 事業化の見込みが立っていない土地については 保有が極めて長期になることが予想され 場合によっては事業自体が当初の構想から大幅に変更されることも皆無とはいえない いずれにしても公社が保有しておく合理的な理由がない このような土地の一部は駐車場として賃貸されているが 多くの土地は放置状態にある 市が買い取ることが望ましいが 財政的な理由で買取が遅延するのであれば 有効利用を検討すべきである (3) 公園緑地用地の問題 公園緑地用地の問題としては 当初から計画的に公園緑地用地として取得したものではなく 何らかの理由で市が買い取る必要があった場合や事業計画変更により余剰となった土地を公園緑地用地としているものがあることである このような土地は具体的な整備計画もなく 放置状態となっており 結果として長期保有となり 金利負担や維持管理費が嵩むこととなる また 公園緑地用地として取得したものの 具体的事業計画がないため長期保有となったものもある これらの土地については 以下の検討が早急に必要である 1 公園緑地用地としてこのまま保有しておくのか 他の用途に転用するのか判断する 2 公園緑地用地として活用する場合は 具体的計画を早急に検討する 3 他の用途に転用する土地については 転用先や方法について早急に検討する 現況のままでは ますます保有が長期化する懸念がある 19

20 (4) その他公共施設用地の問題 その他公共施設用地のなかに長期保有となった土地がある原因の主なものは次のようなことが原因である 1 当初の事業計画が廃止または変更になり 新たな事業計画が未定となっているため 2 事業計画が諸般の原因でなかなか進展せず 解決の目処が立っていないため 3 当初計画が法令の改正等により 利用が制限されたり当初計画どおり進めるためには多額の費用を必要とするため 4 土地区画整理事業のように 事業自体が長期に及ぶことが予想されるため 上記のように その他公共施設用地が長期保有となった原因は多様であるが 4を除いて 長期化の原因を解決するためにはそれぞれの土地特有の問題があり容易ではないと考えられる しかし 困難ではあるが問題を解決しない限り ますます保有期間は長期化することとなり 負担は増加することとなる それぞれの土地に応じた具体的解決策を早急に検討する必要がある 20

21 (5) 土地開発公社経営健全化対策と公社の問題 平成 16 年 12 月 27 日付で総務省より 土地開発公社経営健全化対策 が 公表された この概要は以下のとおりである I 趣旨土地開発公社の経営については その設立 出資団体の責任において健全化が図られるべきであるが 依然として土地開発公社の経営環境は厳しいものとなっていること また 公社保有土地の有効利用を促進する必要があることから 現行の公社経営健全化対策にかわる新たな対策を講じることとした II 計画の策定土地開発公社の設立 出資団体のうち 当該土地開発公社の経営の抜本的な健全化を図る必要がある団体であって 次のいずれかに該当するものは 公社経営健全化計画を策定する 1 対象団体 第一種公社経営健全化団体平成 15 年度末 ( 又は平成 16 年度末 ) で 保有土地の状況が次のいずれかに該当する土地開発公社の設立 出資団体 1) 設立 出資団体の債務保証 損失補償を付した借入金によって取得された土地 ( 債務保証等対象土地 ) の簿価総額を標準財政規模で除した数値が 0.5 以上 2) 保有期間が 5 年以上である債務保証等対象土地の簿価総額を標準財政規模で除した数値が 0.2 以上 第二種公社経営健全化団体 ( 第一種公社経営健全化団体を除く ) 平成 15 年度末 ( 又は平成 16 年度末 ) で 保有土地の状況が次のいずれかに該当する土地開発公社の設立 出資団体 1) 設立 出資団体の債務保証 損失補償を付した借入金によって取得された土地 ( 債務保証等対象土地 ) の簿価総額を標準財政規模で除した数値がおおむね 0.25 以上 2) 保有期間が 5 年以上である債務保証等対象土地の簿価総額を標準財政規模で除した数値がおおむね 0.1 以上 21

22 第三種公社経営健全化団体 ( 第一種公社経営健全化団体及び第二種公社経営健全化団体を除く ) 次のいずれかに該当する土地開発公社の設立 出資団体 設立 出資団体による遊休保有土地の取得及び用途の変更等により 当該土地の有効利用を図ろうとする土地開発公社 供用済土地 土地売却未収金又は5 年以上保有土地を有する土地開発公社 2 計画の内容 1) 経営健全化の期間と基本方針 2) 経営健全化計画実施のための体制 各年度の用地取得 処分 保有計画 債務保証等対象土地の詳細処分計画 その他経営健全化のための具体的措置 3) 設立 出資団体の支援措置と用地取得依頼手続等の改善 4) 達成すべき経営指標の目標値 3 経営健全化の期間 原則として 平成 17 年度から平成 21 年度まで ( 平成 18 年度からの取組も 認める ) III 支援措置 公社経営健全化計画に基づいて行われる一定の取組に対して 地方債措置 特別交付税措置の支援措置を講じる 市に対して対応策を質問したが 公社経営健全化対策 の内容が 発表まで一切公表されなかったこともあり 関係所管との協議を要する重要な通知であることから 今後他の政令指定都市の状況も参考にしながら検討を進めて行きたいとの回答であった 日本全国の土地開発公社が社会的に問題となってからかなりの期間が経過したが このような経営健全化対策が再度講じられているということは まだ問題が解決されていない土地開発公社が多く存在するためと推測される さいたま市は合併後まだ4 年弱ではあるが 旧 3 市においてもそれぞれの公社において長期保有土地等の問題はすでに存在していた また 現在のさいたま市の財政規模から判断しても保有する土地の総額及び5 年以上保有土地は決して少ない金額ではないと考えられる この公社経営健全化計画を活用するか否かはべつとして さいたま市において土地開発公社の経営健全化計画を策定し問題の早期解決を図るべきである 22