独学マンション管理士 独断と偏見の区分所有法! 第 1 章建物の区分所有第一節総則 < 1 条 > [ 建物の区分所有 ] 1 棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居 店舗 事務所又は倉庫その他の建物としての用途に供することができるものがあるときは その各部分は この法律の定めるところに

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1 独学マンション管理士 独断と偏見の区分所有法! 第 1 章建物の区分所有第一節総則 < 1 条 > [ 建物の区分所有 ] 1 棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居 店舗 事務所又は倉庫その他の建物としての用途に供することができるものがあるときは その各部分は この法律の定めるところにより それぞれ所有権の目的とすることができる この法律の定めるところにより とは 区分建物は民法だけでは対応できない特殊な建物だから区分所有法に従って という意味であり 民法に優先して適用されることになる 区分所有法の対象でとなるものは 区分所有建物であるが いわゆるマンションだけではない ( マンション管理適正化法はマンションを意味している ) 区分建物の部分には 区分所有権の目的になるものとならないものがある その目的となるものは 構造上の独立性 + 利用上の独立性 がある部分である 構造上の独立性とは ( 壁 天井 床等によって 他の部分から遮断されていること ) 常に 遮断されている必要がある ( 車が自由に出入りできる車庫を専有部分にあたるとした判例 ) 利用上の独立性とは ( 独立して建物の用途に供することができること ) その部分だけで 通常の 1 戸建建物と同じように独立の出入口があって 直接外部に通じていることが必要 この 2 つの要件が 満たされていなければならない トイレ バスルームは 専有部分にならないのは どうして? ( 構造上の独立性はあるが 利用上の独立性がないからである 直接 外部に出られない ) ( マンションの場合 廊下 階段等を利用するが この場合は 利用上の独立性がある ) < 2 条 > [ 定義 ] 1 この法律において 区分所有権 とは 前条に規定する建物の部分 ( 第 4 条第 2 項の規定により共用部分とされたものを除く ) を目的とする所有権をいう 2 この法律において 区分所有者 とは 区分所有権を有する者をいう 3 この法律において 専有部分 とは 区分所有権の目的たる建物の部分をいう 4 この法律において 共用部分 とは 専有部分以外の建物の部分 専有部分に属しない建物の附属物及び第 4 条第 2 項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう 5 この法律において 建物の敷地 とは 建物が所在する土地及び第 5 条第 1 項の規定により建物の敷地とされた土地をいう 6 この法律において 敷地利用権 とは 専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう 下記を区別できていますか 理解していますか 専有部分 = 区分所有権の目的である建物の部分 = 構造上の独立性 + 利用上の独立性 がある部分 建物の部分とは 専有部分と共用部分に分けられる 専有部分とは 区分所有権の目的である建物の部分 一棟の建物のうち構造上及び利用上の独立性のある部分であって 規約共用部分でないもの 共用部分とは 専有部分以外の建物の部分と専有部分に属しない建物の附属物及び 4 条 2 項による規約共用部分 区分所有法は一棟の建物の各部分は必ず専有部分か共用部分の一方に属させている 1 一棟の建物のうち専有部分以外の部分 2 専有部分に属しない建物の附属物 3 規約共用部分とされた附属の建物 ( 別棟の建物等 必ずあるものではない ) 建物の附属物とは 電気配線 ガス 水道の配管 エレベーター 消防設備 貯水槽等がある そして 専有部分に属しないものは 法定共用部分である 1

2 附属の建物とは 区分建物に対し 従物的な関係にある別個の建物 (Ex 集会所 車庫 倉庫としての建物あり 当然に共用部分とはならず 規約において共用部分となる ) 当然に 共用部分とならないとは 区分所有権の目的 専有部分 である場合があるから 第 4 条 2 項建物の敷地とは 法定敷地と規約敷地である 法定敷地とは 建物の所在する土地規約敷地とは 建物の底地とは別筆の土地であり 建物及びその底地と一体的に管理又は使用する土地で 規約で建物の敷地と定めたもの 規約共用部分の登記は 建物の表示の登記後に共用部分たる旨の登記がされる 一棟の建物の各部分のうち建物の表示の登記がされていないものが法定共用部分である 建物の表示登記がされているもののうち 表題部に共用部分たる旨の登記がされているものが規約共用部分である 建物の表示登記がされているもののうち 規約共用部分の登記がされていないものが専有部分である 上記の用語は 名称 意味の区別を完璧に 試験時に混乱しないように理解こと < 3 条 > [ 区分所有者の団体 ] 区分所有者は 全員で 建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し この法律の定めるところにより 集会を開き 規約を定め 及び管理者を置くことができる 一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共有部分 ( 以下 一部共用部分 という ) をそれらの区分所有者が管理するときも 同様とする マンション管理のイメージ ( 全体像 ) を 区分所有者全員で構成する団体により区分法に定める方法によって 集会を開き 規約を定め 管理者を置いて管理し その団体の集会は意思決定機関であり 規約は根本規則 管理者は業務実施者として大きく表現しています 団体であり 管理組合とは いっていない ここでも この法律の定めるところにより とあり この区分法に従ってとの意味 規約を定めず 管理者もいない場合もある できる ということは しなければならないということではありません また 1 棟の建物に 2 つの管理組合が並存できる ( 全体の区分所有者の団体と一部の区分所有者だけの団体 ) 一部共用部分を区分所有者全員で管理せず 一部区分所有者だけで管理する場合 一部区分所有者だけの団体が当然に成立するでしょうか 一部共用部分とは ( のみの されるべきことが明らかな ) 下線に注意 条文の それらの区分所有者が管理するときも の ときも は 場合 と理解 その場合でないときもあり 11 条 1 項ただし書き 16 条 31 条 2 項は 関連条項であり本条とあわせて理解のこと 附属施設とは 建物に附属する一切の施設 すなわち建物の附属物 附属の建物又は工作物 ( 第 2 条の用語と同様に 確実に区別して理解のこと ) 読み替えると 区分所有者は 全員で 建物並びにその敷地及び建物の附属物 附属の建物又は工作物の管理を行うための団体を構成し である さらに細かく 建物を ( ) と ( ) にその敷地を ( ) と ( ) に分けることができる 参考非法人の管理組合が 権利能力無き社団 とみなされる条件 ( 判例上 みたす必要がある要件 ) 1. 団体としての組織を備えている 2. 団体の意思決定は多数決の原則に基づいている 3. 構成員を変更しても団体が存続する 4. 代表選出の方法 総会の運営 財産の管理等 団体として主要な点が確定している 上記によれば 多くの管理組合が 権利能力無き社団 とみなされると考えられる 2

3 民事訴訟法第 29 条 ( 法人でない社団等の当事者能力 ) 法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは その名において訴え又は訴えられることができる とあり 上記の要件が成立する場合 法人でない管理組合もその名においての当事者能力があることになります 区分所有法第 26 条 管理者の権限 管理者の訴訟追行権との関係もあり 知っておくべき条文です < 4 条 > [ 共用部分 ] 1 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は 区分所有権の目的とならないものとする 2 第 1 条に規定する建物の部分及び附属の建物は 規約により共用部分とすることができる この場合には その旨の登記をしなければ これをもって第三者に対抗することができない 共用部分は ( 法定共用部分 ) と ( 規約共用部分 ) である 法定共用部分とは 支柱 耐力壁 屋上 外壁 基礎等の建物全体の基本的構造部分これらの物が専有部分の内側 専有部分に接着している場合は 共用部分とはならない ( ) 建物全体を維持する為に必要なものであり 専有部分の範囲に属しないものであるから 数個の専有部分に通ずる廊下 階段室 エレベーター室の構造上区分所有者の共用に供される建物部分 ) これらは 独立して建物としての用途に供することはできない 水道 ガス 電気の配管配線 消火設備 エレベーター等の建物の附属物の内 専有部分に属するもの以外 第 1 条に規定する建物の部分とは 区分所有権の目的となる部分 専有部分 共用部分以外の部分であり 第 1 条は 専有部分の要件を規定している 規約共用部分とは 規約によって共用部分とした 1 区分所有権の目的となる建物の部分 ( 専有部分等 ) 2 区分建物の従物的な関係にある附属の建物 ( 1 利用上 区分所有者全員の共用に供される集会室 管理事務室 倉庫 車庫 機械室等 ) 特に 管理事務室は 法定共用部分 or 区分所有権の目的物になるかに争いがあり その基準的なものとして 登記通達 (S50 年 民三第 147 号民事局長通達 ) があり 3 つに分類されているので注意が必要 ( 2 別個の建物となっている倉庫 車庫 集会棟等 ) 規約共用部分とすることができる範囲は 区分所有権の目的となる建物の部分と附属の建物であり 専有部分と共用部分の区別は 区分法により定まっており 規約で定めれば そうなるというものではないことに注意 専有部分内の建物の附属物 ( 配管配線類 ) は 規約で共用部分とすることができる ( ) 現実問題として 組合に資金的余裕があって 組合の管理化とする意味合とするものであれば その規約の規定を否定することもできないと考えられます ( なお 標準規約第 21 条第 2 項でも可能といえるが ) 規約共用部分の登記 不動産登記法第 58 条を参照規約共用部分の登記は謄本のどこになされるか? 不動産登記法事務取扱手続準則第 103 条を参照 [ 区分建物の表題部 ( 専有部分の建物の表示 ) の 原因及びその日付 欄に 平成年月日規約設定 共用部分 と記載 表示登記日付の次の欄です ] 登記されると共用部分である旨以外の記載は抹消されます 建物の表示登記は残るが 所有権その他の権利に関する登記は 一切されません < 5 条 > [ 規約による建物の敷地 ] 1 区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する庭 通路その他の土地は 規約により建物の敷地とすることができる 2 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となったときは その土地は 前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす 建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときも 同様とする 3

4 建物の敷地とは 建物が所在する土地である ( 参照 2 条 5 項 ) 建物の敷地とは ( )( ) 法定敷地とは ( 建物が所在する土地 つまり底地であり 数筆の土地の上に建物があれば その数筆の土地全部が法定敷地である ) 規約敷地とすることができる土地とは ( 区分所有者が 建物と一体として管理又は使用する庭 通路その他の土地 ) ( 区分所有者が 建物が所在する土地と一体として管理又は使用する庭 通路その他の土地 ) である 規約敷地とは 建物とその建物が所在する土地と一体として区分所有者が管理又は使用している必要がある その土地は 建物が所在する土地と離れていてもよい 1 項に と一体として管理又は使用する とあり 区分所有者の共有とはいっていない 規約敷地とみなされるのは 規約で敷地と定められたものに限る 2 項法定敷地と規約敷地は 専有部分と一体化する <22 条 敷地利用権 もあわせて理解する必要がある > < 6 条 > [ 区分所有者の権利義務等 ] 1 区分所有者は 建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない 2 区分所有者は その専有部分又は共有部分を保存し 又は改良するため必要な範囲内において 他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共有部分の使用を請求することができる この場合において 他の区分所有者が損害を受けたときは その償金を支払わなければならない 3 第 1 項の規定は 区分所有者以外の専有部分の占有者 ( 以下 占有者 という ) に準用する 建物の管理又は使用に関し よく出てくる文章です また 区分所有者の共同の利益に反する行為とは 建物の不当毀損行為 不当使用行為 プライバシーの侵害ないしニューサンス 建物の不当外観変更があるが 抽象的な表現なので ( 試験では どんな表現 形で出題されるか予想できないので ) いろいろなテキスト センター Q&A 等 具体例で理解しましょう マンションの場合 ニューサンスすべて 共同の利益に反する行為になる ( ) ちなみに マンションの外壁には換気口がありますが 円筒型の穴を開け 換気装置等を設けることは不当毀損行為になります 何故? ( ) 1 項の規定は 占有者 ( 賃借人等 ) にも準用され 占有者は 区分所有者が の管理又は使用に関し共同の利益に反する行為をしてはいけない という同一の義務を負っているとのこと 共同の利益に反する行為とは 規約違反のすべてが共同の利益に反する行為になるとは限らないことに注意 46 条に 占有者は 建物 の使用方法につき 区分所有者が規約又は 集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う と あるので注意 占有者の 共同の利益に反する行為をしてはならない は 管理又は使用に関し であり 規約又は 集会の決議に基づいて負う義務 は の使用方法につき である 占有者は 管理費等を組合に納入しなければならない 占有者は 建物の使用に関してのみ 区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない 標準管理規約では 占有者は 規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出しなければならない と規定している < 7 条 > [ 先取特権 ] 1 区分所有者は 1 共用部分 建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は 2 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について 債務者の区分所有権 ( 共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む ) 及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する 3 管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても 同様とする 4

5 2 前項の先取特権は 優先権の順位及び効力については共益費用の先取特権とみなす 3 民法 ( 明治 29 年法律第 89 号 ) 第 319 条の規定は 第 1 項の先取特権に準用する 先取特権とは 法律の定める一定の債権を有する者が 債務者の財産から 他の債権者に優先してその債権の弁済を受け取ることができる法定の担保物権です ただし 第 7 条第 1 項の先取特権は 民法上の 一般の先取特権 の中の 共益費用の先取特権 と同順位となります 民法第 319 条 第 192 条から第 195 条までの規定は 312 条から前条までの規定による先取特権について準用する 試験的には 2 項 3 項についての内容と理解は 民法の解説書などで確認のこと この先取特権の実行に 債務名義は必要ありません どのように実行するのですか? ( 民事執行の手続に従い実行する ) 動産 不動産 どちらからでも先取特権が実行できる ( 民法 335 条 1 項 ) この先取特権は 未登記の抵当権でも 劣後する ( 民法 336 条 ) < 8 条 > [ 特定承継人の責任 ] 前条第 1 項に規定する債権は 債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる 管理費等を滞納のまま マンションの所有権が移転したとき 誰に請求しますか? ( 前区分所有者 新区分所有者の双方に対して請求することができる ) 新区分所有者とは 包括承継人 相続等で区分所有権が移転した場合の権利義務の一切を承継する その相続人等 特定承継人 売買や 競売等で区分所有権の取得 ( 特定の権利だけを承継 ) した者 包括承継人には 前区分所有者の権利義務の一切を引き継がれるので 当然 請求できることになります... 特定承継人へは 前条第一項に規定する債権とは 区分所有法第 7 条第 1 項に規定する先取特権により保護されている債権であり その範囲は 以下のよう規定されています ( 第 7 条の123) 1 共用部分 建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権 ( 特定の区分所有者が 他の区分所有者が負担すべき費用を立替えた場合の立替金請求権等 ) 2 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権 ( 組合全体的な意思決定に基づく マンションの維持管理のために必要な組合が有する債権 管理費 修繕積立金等 ) 3 管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権 ( 管理者が 自己の名において 共用部分の保存行為等で立替えた場合等 ) 管理組合が この範囲に該当する債権 ( 滞納管理費等 ) を有していれば 特定承継人へ請求できる 区分所有法第 8 条の 債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる とは 先取特権が認められている債権を 新区分所有者に請求できるとのことであり 先取特権の実行によるものではありません 区分所有法第 7 条 第 8 条は 管理費等の徴収を確保するとの趣旨であり 管理組合の構成員の地位がその財産上の持分も含め区分所有権の移転に伴って移転することの反映であるといわれ 管理費等を滞納している場合 その責任は前区分所有者だけではなく 特定承継人にも及ぶとしています これは 新区分所有者が その滞納について 知る 知らない にかかわらず その義務を負うことになります ( 不真正連帯債務 ) 滞納管理等は 前所有者及び承継人へ請求できますが どちらか一方が履行すれば 他方の債務は消滅します その当事者間の関係に管理組合は 関係なく 当事者の内部において処理されることになります 5

6 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権 について... 改正 マンション標準規約 第 26 条には 管理組合が管理費等について有する債権は 区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる と規定されています... この管理費等とは 第 25 条にある管理費 修繕積立金が該当し 規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権 としては 管理費と修繕積立金だけになると考えられます しかし 管理組合が徴収しているものには 他にも水道使用料 灯油使用料 駐車場使用料等があります これらは 区分所有法の第 7 条 第 8 条の先取特権の範囲として適用があるか否かは この使用料の性格 使用形態等で違ってくる ( 要司法判断!?) と考えられます ( 認めた判例あり ) いずれにせよ 規約に その旨の規定がなければ 規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権 には 該当しないと考えられ 承継人へは請求できなくなるともいえます 特に 駐車場使用料については 総戸数に対して駐車場が不足しているマンションでは 専有部分の譲渡及び貸与の場合は 駐車場使用契約は効力を失うと規定されています また 管理費等の滞納により駐車場使用契約を解除された場合 そもそも新区分所有者は 駐車場を使用できないことになり それでも前区分所有者の駐車場使用料を請求できるだろうか? ( 参考 標準管理規約第 15 条 ) 総戸数に対する駐車場があり 各戸 1 台利用できるとする専用使用が認められ 規約に新区分所有者にも承継できる旨の規定がある場合は 別の考え方ができるように思われますが 駐車場不足のマンションにおいては 駐車場使用料を先取特権の範囲とすることは難しいと考えられます マンションの滞納管理費等は 承継人へ請求できますが そもそも その滞納は前所有者が支払うべきものであり 承継人へ請求できるとしても 前所有者への督促等をしない等 放置するようことは 問題があると考えます 最近の管理費等の請求事件において 再度最高裁の判決は その消滅時効について 5 年としました この事件では 管理組合が 適切な対応をされていなかったと思われ 結果 約 170 万円の滞納金のうち 約 100 万円が消滅時効で回収できなくなりました 関連として 区分所有法第 29 条 ( 区分所有者の責任等 ) 第 2 項... 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は その特定承継人に対しても行うことができる < 9 条 > [ 建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定 ] 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは その瑕疵は 共用部分の設置又は保存にあるものと推定する その瑕疵 欠陥が専有部分であるときはその占有者又は所有者 ( 区分所有者 ) が損害賠償責任を負います ( 土地工作物責任 所有者の無過失責任 ) 瑕疵部分の立証責任は被害者にありますが それが不明の時は共用部分と推定されます 条文の他人には 区分所有者も含まれると考えられています あくまで 推定 であり みなす ではありません ( 混同に注意 ) 被害者の立証責任の軽減の為であり 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより と限定 <10 条 > [ 区分所有権売渡し請求権 ] 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは その専有部分の収去を請求する権利を有する者は その区分所有者に対し 区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる 専有部分の収去とは ( 専有部分を取り壊して更地に戻すこと ) 敷地権が賃借権である時の賃貸借契約の解除 ( 賃料不払い等 ) の場合 タウンハウスの場合等 ( 底地ごとに分筆され区分所有者が単独所有している場合 その底地のみ売却した場合 ) を理解してください 売渡し請求権といい いわゆる 形成権 です 6

7 第二節共用部分等 <11 条 > [ 共用部分の共有関係 ] 1 共用部分は 区分所有者全員の共有に属する ただし 一部共有部分は これを共用すべき区分所有者の共有に属する 2 前項の規定は 規約で別段の定めをすることを妨げない ただし 第 27 条第 1 項の場合を除いて 区所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることができない 3 民法第 177 条の規定は 共用部分には適用しない 1 項の規定を 別段の定めをする場合は あくまで規約だけで定められ 条文は ただし と続きます 27 条 1 項の管理所有者は 管理者 ( 規約に特別の定めがあるとき ) 及び区分所有者以外の第三者はなれません 管理者の資格 制限はない ( 区分所有者以外の第三者 管理会社等の法人でも可 人数 任期も規約 集会決議で任意に定められる ) 民法 177 条の規定とは ( 不動産物件の対抗要件 登記 ) 水道の枝管が床下にあるものは 共用部分である ( 床とその下のスラブの間の空間に配置 ) < 参考 > ( 最判平成 12 年 3 月 21 日 ) 床下コンクリートスラブと階下天井板との間に設置された上階専用の枝管は 自己の専有部分から枝管の点検 修理を行うことが不可能であり 専有部分に属しない建物の附属物 にあたり 区分所有者全員の共用部分にあたるとした <12 条 > [ 共用部分の共有関係 ( 二 ) ] 共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には その共用部分の共有については 次条から第 19 条までに定めるところによる 区分所有法上 共用部分の使用は 持分に応じ 全体を用法に従って使用できる 共用部分の持分の割合は 専有部分の床面積の割合である 共用部分の保存行為以外の管理は 集会の普通決議で決することができる ( 重大変更の場合は?) 共用部分の費用の負担は 持分に応じて負担する ( 規約に別段の定めがない限り である ) <13 条 > [ 共用部分の使用 ] 各共有者は 共用部分をその用法に従って使用することができる 民法上の共有と区分法の共用部分の共有との違いを理解のこと ( 混同に注意 ) その用法とは ( 共用部分の性質や構造に反しない使用 不当使用は区分所有者の共同の利益に反する行為となる ) 規約共用部分の使用方法は 規約の定めによって決まります < 不当使用行為 > ( ) <14 条 > [ 共用部分の持分の割合 ] 1 各共有者の持分は その有する専有部分の床面積の割合による 2 前項の場合において 一部共用部分 ( 附属の建物であるものを除く ) で床面積を有するものがあるときは その一部共用部分の床面積は これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする 3 前 2 項の床面積は 壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による 4 前 3 項の規定は 規約で別段の定めをすることを妨げない 2 項の計算方法は しっかり理解してください 何度も練習してください マンションは壁芯計算で販売され 内法によって登記されます 4 項に規約で別段の定めができるので 標準規約での床面積の計算方法は ( 10 条コメントより壁芯計算 区分法 14 条 3 4 項より ) 7

8 標準規約での専有部分の範囲は ( 7 条 1 項より住戸番号を付した住戸 2 項 3 項も注意 ) 標準規約第 10 条関係コメント 敷地及び附属施設の共有持分は 規約で定まるものではなく 分譲契約等によって定まるものであり 共用部分の共有持分は規約で定まるものである とあります <15 条 > [ 共用部分の持分の処分 ] 1 共有者の持分は その有する専有部分の処分に従う 2 共有者は この法律に別段の定めがある場合を除いて その有する専有部分と分離して持分を処分することができない 専有部分と敷地利用権との一体化とは意味が違います ( 建物と土地の関係 建物全体の関係 ) 2 項の この法律に別段の定めがある場合 とは どのような場合でしょう? ( 規約により 特定の区分所有者や管理者を共用部分の所有者としたり 持分割合を変更した場合 ) 処分とは 売却 譲渡という意味だけではなく 法律行為としての処分であり 抵当権 質権等の設定 差押 競売等も該当します <16 条 > [ 一部共用部分の管理 ] 一部共用部分の管理のうち 区分共有者全員の利害に関係するもの又は第 31 条第 2 項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う 一部共用部分の管理の 3 つの方法は ( この管理は 広義の管理の意味であり 変更及び保存行為を含む ) 1. ( 全員の利害に関係するものは当然に全員で ) 2. ( 全員の利害に関係しないものでも全員の規約により 全員で行なうと定めたものは全員で ) 3. ( 上記以外は 一部区分所有者のみで行なう ) 一部共用部分の管理について 全員の利害に関係しないものを全員で管理する場合 その一部区分所有者の定数又は議決権の 四分の一超 の反対なく ( 第 31 条第 2 項 ) 規約が定められた場合 全員で管理できる (11 条 1 項ただし書 16 条 30 条 2 項 31 条 2 項が関係している ) 一部共用部分を一部の組合員で管理するときは 別途の団体と並存でき この法律によることになります この団体 ( 一部共用部分管理組合 ) は その集会の構成も 規約の設定等の決議も その一部組合員だけが対象になります 次に その一部区分所有者だけで管理を開始した場合 全体の区分所有者の団体が全体で管理すると規約で定めたときは その一部区分所有者の団体は どうなりますか? ( 消滅する ただし 第 32 条第 2 項 ) 31 条 2 項の 四分の一超 は 全員ではなく一部区分所有者であり 更に定数 ( 頭数 ) または議決権である一部区分所有者の 定数でも議決権でもどちらかの反対で規約を定めることはできません ( 勘違いに注意 ) <17 条 > [ 共用部分の変更 ] 1 共用部分の変更 ( その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く = 重大変更 とします ) は 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数による集会の決議で決する ただし この区分所有者の定数は 規約でその過半数まで減ずることができる 2 前項の場合において 共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは その専有部分の所有者の承諾を得なければならない 形状の変更とは ( その外観 構造等を変更すること ) 効用の変更とは ( その機能や用途を変更すること ) 特別決議となる重大変更とは ( 形状の変更又は効用の変更にあたり そして それが著しいもの ) その形状又は効用の著しい変更を伴うものとは 階段をエレベーターに変更するなど 8

9 共用部分の変更が 重大変更になるかの判断は 形状又は効用の変更になるのかどうかを考え そして それが著しいものなのかを考える 2 段階での判断である 特別決議事項 ( 決議は区分所有者の定数と議決権総数の両方とも 4 分の 3 以上の多数が必要です ) しかし この特別決議事項だけが 区分所有者の定数 ( 頭数 ) を規約で過半数まで減らすことができます に特別の影響を及ぼすべきとき は 専有部分の 使用 に関して であり 権利 ではないので注意 似た条項として 31 条の規約の設定 変更 廃止の場合の 一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは があるので 混同しないように! 2 項は 18 条 1 項本文にも準用されるので 理解のこと ( 普通決議事項にも適用される ) 今後 大規模修繕は普通決議で決することが可能になりました 現標準規約との関係では 改正区分法の趣旨から 特別決議事項とする規定がある場合でも 普通決議で実施できるものと考えられています ( 商事法務版 ) 普通決議事項ということは 18 条 2 項 (39 条も関係あり ) との関係により 規約で集会の決議以外とする決定方法を定めることが可能である ( 理事会の決議で又 管理者が決定すると規約で定めることができます ) では 大規模修繕の決議を 単に 総議決権の 4 分の 3 以上で決するとする規約の定めは 有効か <18 条 > [ 共用部分の管理 ] 1 共用部分の管理に関する事項は 前条の場合を除いて 集会の決議で決する ただし 保存行為は 各共有者がすることができる 2 前項の規定は 規約で別段の定めをすることを妨げない 3 前条第 2 項の規定は 第 1 項本文の場合に準用する 4 共用部分につき損害保険契約をすることは 共用部分の管理に関する事項とみなす 区分法は 17 条で重大変更を 18 条で軽微変更 狭義の管理 保存行為について規定している 管理とは 管理行為 保存行為 ( 財産の現状を維持するのに必要な一切の行為 ) 利用行為 ( 狭義の管理行為テキスト等で確認 ) 改良行為 ( 狭義の管理行為テキスト等で確認 ) 変更行為 軽微変更 ( テキスト等で確認 ) 重大変更 ( テキスト等で確認 ) 共用部分の管理は 原則 集会の決議によります 原則ですから例外があります 2 項より 共用部分の管理に関する事項は 重大変更 ( その形状又は効用の著しい変更を伴うもの ) 以外は 規約で別段の定めをすることができます 普通決議事項の決定方法は 原則 集会において 区分所有者及び議決権の各過半数で決しますが 規約で別段の定めができます. 保存行為を集会の決議が必要とすることもできます ( 何でも単独で行なわれるのは問題だと考えれば ) 18 条 3 項は 第一項本文の場合とありますので 保存行為は含まれません つまり 専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきとき であっても 保存行為の場合 承諾は必要ありません ( 専有部分の使用に ) 特別の影響とは ( ) * 実務的には 区別の明確な基準がなく難しい表現であり やはり何かするときは連絡した方がよいのでしょう 保存行為の範囲とは 例えば その工事等を行う為の業者との契約行為やその費用の取立ては含まれますか? <19 条 > [ 共用部分の負担及び利益収取 ] 各共有者は 規約に別段の定めがない限りその持分に応じて 共用部分の負担に任じ 共用部分から生ずる利益を収取する 規約に別段の定めがない場合 共用部分の負担と収益はその持分に応じてです 共用部分の使用は ( 持分に関係なく全部をその用法に従って使用できる 民法上は共用物の全部について 9

10 持分に応じた使用ができる )( 混同注意 ) 14 条に関連しますが 持分の割合と無関係に負担 収益割合を規約で定めることができることに注意 民法上 共用部分の費用は持分に応じて負担する <20 条 > [ 管理所有者の権限 ] 1 第 11 条第 2 項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は 区分所有者全員 ( 一部共用部分については これを共用すべき区分所有者 ) のためにその共用部分を管理する義務を負う この場合には それらの区分所有者に対し 相当な管理費用を請求することができる 2 前項の共用部分の所有者は 第 17 条第 1 項に規定する共用部分の変更をすることができない 規約で定められた 共用部分を管理する為の所有者であり その所有権は信託的所有権である 管理目的以外に行使できず 当然譲渡することはできない 共用部分が管理所有されていても その変更は 必ず集会の特別決議事項であり 区分所有者の共用部分の持分は専有部分と一体であり不可分的なものである 管理所有者は 重大変更以外の上記の管理行為と軽微変更ができます ただし 区分所有者全員の為に管理しなければなりません ( 義務が明記されている ) <21 条 > [ 共用部分に関する規定の準用 ] 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設 ( これらに関する権利を含む ) が区分所有者の共有に属する場合には 第 17 条から第 19 条までの規定は その敷地又は附属施設に準用する 建物の敷地及びその利用に関する権利 附属施設及びその利用に関する権利は 区分所有建物の共用部分ではないので 共用部分の管理の規定は そのまま適用されず 民法の共有に関する規定が適用されることになる そこで これらのものが区分所有者の共有 ( 準共有 ) にされている場合は 共用部分と同一の扱いをすることとしたものである この共用部分に関する規定 (17~19 条 ) は 敷地が 共有に属する場合 には 敷地にも準用され 敷地の変更は特別決議事項になる 特別決議となる重大変更とは ( 形状の変更又は効用の変更にあたり そして それが著しいもの ) 尚 敷地利用権が区分所有者の共有 準共有に属する場合の持分割合の算定方式は規定 準用されていません 21 条は 14 条を準用していない 区分所有者の共有に属する場合には とあります では 共有に属さない建物の敷地又は共用部分以外の付属施設の管理 又は使用に関する事項は どのように決定するのでしょう ( 棟割り長屋やタウンハウス形式の区分建物の敷地が分有の場合 21 条の共用部分に関する規定は準用されない しかし 30 条 1 項より 規約で定めることはできるので 規約を定めれば その管理を集会の決議で決める又 管理者等に決定を委ねることができることになる ) 第三節敷地利用権 <22 条 > [ 分離処分の禁止 ] 1 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には 区分所有者は その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない ただし 規約に別段の定めがあるときは この限りではない 2 前項本文の場合において 区分所有者が数個の専有部分を所有するときは 各専有部分に係る敷地利用権の割合は 第 14 条第 1 項から第 3 項までに定める割合による ただし 規約でこの割合と異なる割合が定められているときは その割合による 3 前 2 項の規定は 建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する 条文の 所有権その他の権利 とは 共有 ( 所有権 ) 準共有 ( 地上権 借地権 ) 10

11 * 二筆の土地の上に建物が建っている物件で一筆が所有権 他が借地権であるマンションもありました 分有形式とは ( 区分建物の敷地が数筆に分かれ 区分所有者がこの敷地のうち一筆又は数筆の土地を単独で所有権 地上権 賃借権を有する場合 ) 分有に属する場合は そもそも一体化の原則は適用されません ( 単独 形態がポイント ) 分有形式の例としてタウンハウスがあります ( イメージしてください ) 敷地利用権が区分所有者の共有 準共有の属する場合には 分離処分できませんが 条文には ただし とあり 共有 準共有でも可能となってしまいます それでは 1 項ただし書きの規約で分離処分ができると定める ( 適当と考えられる ) 場合とは ( 棟割長屋やタウンハウスの敷地利用権が分有ではなく共有の場合 及び分譲業者の場合など ) この規約は 32 条で公正証書により単独で設定できるとされています 2 項では 区分所有者が数個の専有部分を所有する時だけ 敷地利用権の割合の算定方式として 14 条が準用されています さらに 共用部分の持分割合は原則 内法で計算されるが規約で別段の定めをすることができます しかし 共用部分の持分割合を規約で別段の定め ( 壁芯計算による ) があっても 敷地利用権の割合は 14 条 4 項が準用されていないので適用できません つまり 算定方式は内法で計算するしかありません しかし さらにですが ここでも条文には ただし があります 規約で別に定めることができます 規約でこの割合 ( 内法での計算 ) と異なる割合が その割合による とあり その規約の割合とは 具体的に ( 号室は 分の 号室は 分の ) 定める必要があり 壁芯計算による の割合による との定めはできません 条文の処分とは 売却 譲渡のみならず 事実行為は含めない法律行為としての処分であり 抵当権 質権等の設定 差押等も該当します ( 事実行為とは 建物を取り壊す等 ) それでは土地のみに 地上権 地役権を設定することは ( できる 地下鉄の為の地上権 通行地役権 ) 22 条は 十分 時間をかけて理解してください <23 条 > [ 分離処分の無効の主張の制限 ] 前条第 1 項本文 ( 同条第 3 項において準用する場合を含む ) の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については その無効を善意の相手方に主張することができない ただし 不動産登記法 ( 明治 32 年法律第 24 号 ) の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に その処分がされたときは この限りではない 分離処分の禁止の適用開始は ( 一括して同時に表示登記を申請したとき ) <24 条 > [ 民法第二百五十五条の適用除外 ] 第 22 条第 1 項の本文の場合には 民法第 255 条 ( 同法第 264 条において準用する場合を含む ) の規定は 敷地利用権には適用しない 民法 255 条 ( 共有者の一人が相続人なくして死亡した場合 その共有持分は他の共有者に帰属する ) 分離処分が可能な敷地利用権には適用されず 民法 255 条が適用されない分有形式の場合は適用されません 第四節管理者 <25 条 > [ 選任及び解任 ] 1 区分所有者は 規約に別段の定めがない限り集会の決議によって 管理者を選任し 又は解任することができる 2 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは 各区分所有者は その解任を裁判所に請求することができる 管理者の資格に ( 任期 人数 第三者 法人 ) 制限はありません 11

12 管理組合には 必ず管理者を置かなければならない ( 理由区分法は区分建物 その敷地 附属施設は 区分所有者全員で構成する団体が管理すべきとしています 管理者を選任できる です ) ここの 規約のさだめ とは 選任方法 ( 選挙による等 ) 又 特定の者を定める等です 規約で定めた特定人を集会の決議で解任する又 規約で定めた選任方法を変更する等は 規約の変更 になり特別決議事項になる よって 規約に別段の定め の文言に 注意 規約に選任方法を定めてあるが 区分所有法により集会の普通決議により選任した 集会で選任された場合 当然に管理者となる ( 就任の承諾が必要 法人の理事も同様 ) 管理組合法人の総会で管理者を選任した ( 法人には理事を置かなければならず 47 条 8 項より管理者に関する規定は適用されません ) 標準規約 33 条に 理事は総会で選任され 理事長は理事の互選により選任するとあり 更に標準規約 36 条に理事長を区分所有法に定める管理者と明記されています この 理事の互選 が 規約の別段の定め になる 尚 46 条 1 項の総会決議事項に役員の選任と解任があります ひとりごと 理事会の互選とある場合 理事長職 ( 管理者 ) を理事会で解任できるか? ( ) 解任できるとする解釈 見解がありますが 現実的に理事長職 ( 管理者 ) だけを解任できるのであろうか 標準規約では 互選により選任する とあり 文章に解任の文字はありません そして その解任は それなりの大きな理由がある訳であり それを理事会だけで解任できるとすることは問題があると思え又 実質 役員の解任であり標準規約上 役員の解任は総会決議となっています 問題の原因が 理事長にある場合と その逆である場合も考えられ その問題は 組合員が共有すべきであり 互選とある場合 単に 理事会で解任できるとすることに疑問をもちます この 25 条 1 項では 規約に別段の定めがない限り 集会の決議 とあるので 規約に 理事会で解任できる との定めが明記ある場合以外は その解任は理事会での決議とすることはできないと考えます 尚 互選 の法的なものは確認していません 又 互選 だけで マンション管理運営を考えることもできないと思え あくまで ひとりごと です 2 項 各区分所有者が その解任を裁判所に請求できます 規約 集会で解任できるのにどうしてこの条項があるのでしょうか? 集会で解任決議が否決され解任できないと決まったが 裁判所に請求できるか ( 請求できる 当該管理者が区分所有者であるときは議決権を行使でき 集会の決議が得られない時 その管理者に不正行為等 管理者として適さない事情があるときは 各区分所有者は請求できます ) <26 条 > [ 権限 ] 1 管理者は 共用部分並びに第 21 条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設 ( 次項および第 47 条第 6 項において 共用部分等 という ) を 1 保存し 2 集会の決議を実行し 並びに 3 規約で定めた行為をする権利を有し 義務を負う 2 管理者は その職務に関し 4 区分所有者を代理する 第 18 条第 4 項 ( 第 21 条において準用する場合を含む ) の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても 同様とする 3 管理者の代理権に加えた制限は 善意の第三者に対抗することができない 4 管理者は 規約又は集会の決議により その職務 ( 第 2 項後段に規定する事項を含む ) に関し 区分所有者のために 5 原告又は被告となることができる 5 管理者は 前項の規約により原告又は被告となったときは 遅滞なく 区分所有者にその旨を通知しなければならない この場合には 第 35 条第 2 項から第 4 項までの規定を準用する 管理者の権限 管理者 と 管理所有者 と混同しないように 管理者の職務に関する権利と義務 1 保存行為 管理者は 区分所有者と同様に単独でできる 管理者を定めた場合 保存行為について 区分所有者はできない [ ]( 区分所有者と並存 18 条但書 ) 管理者は すべての建物の敷地及び附属施設の保存行為ができる [ ] 12

13 (21 条に規定する場合 つまり 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合 ) 2 集会の決議の実行 集会で決議された事項を実行する 3 規約で定めた行為を実行する 規約で 管理者の職務権限に属すると定めた行為を行う 2と3 について 管理事務の執行であり 集会の決議又は規約に定めるところによるので 広範囲である 4 代理権 管理者は その職務に関し 区分所有者を代理する 管理者が その職務として行った行為の効果が直接区分所有者に帰属するということ 職務に関し 修繕工事等の請負契約の締結等 損害保険請求権 共用部分への不法行為等への損害賠償請求権 不法占拠への不当利得返還請求権等の区分所有者に代理しての請求及び受領 例えば 損害保険において 管理者は その保険金について区分所有者の代理人として請求し受領するが 管理者のものではなく 区分所有者に帰属するものである 区分所有者でない管理会社が管理者の場合で考えてみると共用部分について 管理者は所有しておらず その帰属は共用部分を居有している区分所有者のものである 現実的には 区分所有者に帰属はするが 組合の口座に入金され 組合が管理することになる 訴訟追行権 管理者の職務に関するもので 規約又は集会の決議により訴訟追行権がある場合 管理費等の滞納者に対して又 工事等の不履行による請負業社への損害賠償請求等への訴訟提起等 滞納管理費等の請求者について 標準規約においては ( ) 6 その他として ( 集会の招集 ) ( 規約 集会の議事録の保管 閲覧 ) ( 事務報告 ) 区分所有者を代理する 管理者の代理という行為の効果は 組合という団体ではなく 直接区分所有者全員に帰属します よって 管理者の職務に関し 原告 被告としての判決の効力は区分所有者全員に及ぶのであり 敗訴した場合 区分所有者が再度提訴することはできません 職務に関し の職務とは 26 条 1 項 +2 項の保険金と共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金に関しての権限事項になり 区分所有者全員の為です 一部の区分所有者の為の原告 被告は 認められません 共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金とは ( テキスト等で確認 ) これら損害賠償請求権及び不当利得返還請求は 分割 ( 金銭 ) 債権であり 各区分所有者に分割的に帰属するが これらについても管理者に代理権及び訴訟追行権が認められます 管理組合法人も 法人自体に同様の適用となるので注意のこと ( 法人理事長ではない )(47 条 6 項 8 項 ) 原告 被告になる とは 管理者が自己の名において訴訟の当事者になることであり ( 区分所有者の訴訟代理人ではない ) 区分所有者全員の権利義務の為に 当事者として訴訟を追行できるとの主旨から 支払督促 ( 原告 被告と言わない ) 民亊執行 調停等も行えることになります よって 本条によって 支払督促の申立てを行った場合 5 項に基づき 区分所有者全員に通知する必要があります 当然 訴訟費用は区分所有者全員の負担です なお その旨を通知するとありますが 相手の氏名等特定する等は 規定されていませんので 実務上は その点留意する必要があると考えます <27 条 > [ 管理所有 ] 1 管理者は 規約に特別の定めがあるときは 共用部分を所有することができる 2 第 6 条第 2 項及び第 20 条の規定は 前項の場合に準用する 特定の区分所有者はなれますか ( 管理者だけでなく 区分所有者もなれる 区分法 11 条 2 項 27 条 1 項 ) 区分所有者 3 人を特定して管理所有者とした [ ] ( 人数に制限なし ) 区分所有者以外の第三者はなれますか ( なる方法は 管理者であればよい ) 一部共用部分を区分所有者全員が管理所有者になった [ ] 建物の敷地の管理所有は可能か ( できません ) 管理所有にしたが その所有権はどこに登記されるか ( 移転登記はされません ) 管理所有者の管理行為は 重大変更以外は単独で行うことができる 管理所有 管理所有者 管理者は混同するので又 権限と義務は完璧に区別し 理解してください 13

14 <28 条 > [ 委任の規定の準用 ] この法律及び規約に定めるもののほか 管理者の権利義務は 委任に関する規定に従う 委任は 民法 (643 条 ~) で勉強してください 代理 委任 請負は十分理解のこと 委任に関連して 管理者が被保佐人と宣告を受けた場合 ( 委任の終了原因になっていない ) 委任関係の終了 委任者の死亡 破産と受任者の死亡 破産 後見開始の審判と法人の場合の解散 委任 誠実に事務を処理する義務があるが その仕事を完成させる義務はありません その事務処理に自由裁量 独立性があるが 善管注意義務その他義務がある 請負 その仕事の完成が義務である 代理 代理権の範囲内で行った法律行為の効果が 直接本人に帰属させる 代理の成立要件 ( 顕名があること )+( 代理人が代理権を有すること ) 受任者が代理権を付与されている場合に 代理権の範囲を超えた行為を委任者に無断で行い 委任者に損害を与えた場合 委任者と受任者の関係は ( 善管注意義務違反として損害賠償の問題が起きる ) 委任者と相手方の関係は ( 表権代理が成立すれば その法律行為の効果は委任者に帰属する ) 善管注意義務は抽象的な表現であり 基準が明確にならないが 問題の主旨を理解しての判断が必要 <29 条 > [ 区分所有者の責任等 ] 1 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は 第 14 条に定める割合と同一の割合とする ただし 規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費に付き負担の割合が定められているときは その割合による 2 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は その特定承継人に対しても行うことができる 現状 管理組合が管理する場合 合計の管理経費の負担割合を規約で定めています しかし 受験対策としては 1 共用部分の費用は (14 条 ) ( ) 2 建物の敷地や共用部分以外の附属施設の費用 (21 条 19 条 ) ( ) 3そして 上記の費用の負担割合は 規約で別段の定めができます (19 条 21 条 ) 上記の表現は 29 条の責任とは つまり費用負担についてのことであり 復習として 1 共用部分の管理費用は 19 条より 共用部分の持分による負担が原則であり その持分は 14 条 1 項より専有部分の床面積の割合 ( 規約で別段の定めができる ) によるのが原則です 2 区分所有者の共有に属する建物の敷地や共用部分以外の附属施設の管理費用は 21 条から 19 条を準用して 共用部分の持分による負担です (21 条は14 条を準用していない ) 3 そして 持分割合とは無関係に負担割合をさだめることができます (19 条 ) 試験的には 共用部分の費用 と問題文がなっていれば 1を考えることになり 単に 管理費用の負担 との文であれば上記全体を考えることになります 細かくなりましたが 上記のように区分所有法は規定しています その結果 上記 下線 となります 第五節規約及び集会 <30 条 > [ 規約事項 ] 1 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は この法律に定めるもののほか 規約で定めることができる 2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは 区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる 3 前 2 項に規定する規約は 専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設 ( 建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む ) につき これらの形状 面積 位置関係 使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して 区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない 14

15 4 第 1 項及び第 2 項の場合には 区分所有者以外の者の権利を害することができない 5 規約は 書面又は電磁的記録 ( 電子的方式 磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて 電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう 以下同じ ) により これを作成しなければならない 規約には 個別的な規約事項 ( 絶対的規約事項 ) と一般的な規約事項 ( 相対的規約事項 ) がありますが 強行規定に反する規約は無効です ( 規約事項 規約で何を定めることができるか ) 絶対的規約事項 規約事項で規約によってのみ定めることを認めている事項 ( テキスト等で確認 ) 区分法中 個別的に規約で定めることができると規定されている事項相対的規約事項 規約事項で集会の決議のように規約以外でも自由に定められる事項 ( テキスト等で確認 ) 区分所有者相互間の の管理と使用に関する事項に関して定められます 区分所有者相互間 と 管理と使用 がポイント さらに 規約の設定 改廃は必ず 集会の決議による である 条文の 建物 には共用部分だけでなく 専有部分も含まれる 専有部分の管理 使用に関して 規約で定められるが 区分所有者相互間の事項に限られる 専有部分の譲渡禁止 賃貸禁止は定められますか [ ]( 定めても効力はない ) 専有部分での営業行為の禁止は [ ]( 尚 マンションの全体の使用目的から考えることになる ) 専有部分での動物飼育禁止 ピアノを弾くことへの制限は [ ] 専有部分に属する配管の定期的な点検補修は [ ] 上記の区別はどのような判断からですか ( 管理又は使用 区分所有者相互間 ) 規約で別段の定めをすることできる 等の明文がない場合は その条項は強行規定であり規約で別に定めることができません 定めても拘束力はありません 例えば 理事会で管理者である理事長が 管理員を規約の保管者として決定した [ ] 33 条より 保管者は管理者 管理者いない時は 集会で決議 そして 規約で別段の の文言がないので強行規定 3 項について これらの ( ) ( ) ( ) ( ) 及び ( ) 並びに ( ) その他の事情を総合的に考慮して 暗記!! 利害の衡平を著しく 害する内容の規約は 無効と判断されることになる 改正前の既存の規約も 同様と考えられています 2 項について 16 条に 一部共用部分の管理のうち 区分所有者全員の利害に関係するもの又は 全員で 2 項に 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは その一部区分所有者で 非常に似た文章です 混乱しないように!! 16 条 管理 一部共用部分の管理のうち 区分所有者全員の利害に関係するものは当然全員で管理する 一部共用部分の管理のうち 区分所有者全員の利害に関係しないものは規約で定めると全員で管理できる 上記以外について 一部区分所有者だけで管理できる 2 項 関する事項の定め 一部共用部分の関する事項は 区分所有者全員の利害に関係するものの定めは 全員の規約によって行う 一部共用部分の関する事項は区分所有者全員の利害に関係しないものの定めも 全員の規約で定めることができる ただし 一部区分所有者の 四分の一超 の定数でも議決権でもどちらかの反対で規約を定めることはできません 上記以外について 一部区分所有者だけの規約で定めることができる 法務省令 ( 第 47 号 ) は 一読してください ( 電磁的記録とは FD CD IC カード等 ) 15

16 <31 条 > [ 規約の設定 変更及び廃止 ] 1 規約の設定 変更又は廃止は 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数による集会の決議によってする この場合において 規約の設定 変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは その承諾を得なければならない 2 前条第 2 項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定 変更又は廃止は 当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の 4 分の 1 を超える者又はその議決権の 4 分の 1 を超える議決権を有するものが反対したときは することができない 規約の設定 変更及び廃止 区分所有法の強行規定です 規約の変更について 区分所有者及び議決権の 4 分の 3 以上の賛成が書面で集まったので集会を開催しなかった [ ] ( 集会の決議による ) マンション管理上から規約は法律上当然に 定めなければいけない [ ] 2 項の 一部の区分所有者の に特別の影響を は 権利 に関して であり 使用 ではないので注意 そして 区分所有者ではなく一部の区分所有者である 引っ掛けに注意 17 条に似た文章がある 45 条 1 項以外 必ず集会を開催しての特別決議事項です 再度 2 項の 四分の一超 は 全員ではなく一部区分所有者であり 更に定数 ( 頭数 ) または議決権である 一部区分所有者の 定数でも議決権でもどちらかの反対で規約を定めることはできません ( 勘違いに注意 ) <32 条 > [ 公正証書による規約の設定 ] 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は 公正証書により 第 4 条第 2 項 第 5 条第 1 項並びに第 22 条第 1 項ただし書及び第 2 項ただし書 ( これらの規定を同条第 3 項において準用する場合を含む ) の規約を設定することができる 条文の 最初 と 公正証書 がポイント 定めることができる規約事項は ( テキスト等で確認 )( )( )( ) 単独で定めることができる者は 分譲業者である [ ] ( 一般的にはそうだが ) あくまで 最初に建物の 者は であり 分譲業者とは言っていない 設定時期は 建物の建築が進み所有権の対象となった状態から設定できる いわゆる 規約 ( 案 ) 承認販売方式による時の 規約 とは区別すること (45 条 1 項 ) 専有部分の全部を所有する段階で規約としての効力があり 分譲されると購入者を拘束します 公正証書による 規約 である以上 その変更や廃止を行うには ( 31 条 1 項 ) 31 条 1 項によるだけですか ( 45 条 1 項 ) 公正証書規約事項を第三者に対抗するためには その旨の登記が必要 表示登記はどのようになされるか ( テキスト等で確認 ) そのためにも 公正証書規約は分譲前に確定した方がいいので 最初に建物の 者は である 不動産登記法の 区分建物 とは ( 専有部分 ) <33 条 > [ 規約の保管及び閲覧 ] 1 規約は 管理者が保管しなければならない ただし 管理者がないときは 建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない 2 前項の規定により規約を保管する者は 利害関係人の請求があったときは 正当な理由がある場合を除いて規約の閲覧 ( 規約が電磁的記録で作成されているときは 当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧 ) を拒んではならない 3 規約保管場所は 建物内の見やすい場所に掲示しなければならない 強行規定 別段の定め 等がない 16

17 30 条での復習です 規約は 管理者が保管しなければならない である 例えば 理事会で管理者である理事長が 管理員を規約の保管者として決定した [ ] 33 条より ( 30 条参照 ) ひど過ぎますが 現実には ありそうなことです 規約保管義務違反は 20 万円以下の過料です 条文の その代理人は とは ( 建物を使用している区分所有者から保管を依頼された者 ) 規約の保管場所は マンションから 500m ほど 離れた貸し倉庫に保管している [ ] 保管場所については 規定がされていない 管理組合法人の場合は (47 条 9 項による 33 条 1 項本文の読替えより 理事が法人の事務所において保管 ) 2 項の 利害関係人 とは ( テキスト等で確認 ) 正当な理由がなかったら ( 閲覧を拒絶できない ) 拒絶する正当な理由がある場合とは ( 夜間など不適当な時間帯の閲覧請求など ) 規約が電磁的記録で作成されているときの閲覧は パソコンの画面での閲覧でもよい <34 条 > [ 集会の招集 ] 1 集会は 管理者が招集する 2 管理者は 少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない 3 区分所有者の 5 分の 1 以上で議決権の 5 分の 1 以上を有するものは 管理者に対し 会議の目的たる事項を示して 集会の招集を請求する事ができる ただし この定数は 規約で減ずることができる 4 前項の規定による請求がされた場合において 2 週間以内にその請求の日から 4 週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかったときは その請求をした区分所有者は 集会を招集することができる 5 管理者がないときは 区分所有者の 5 分の 1 以上で議決権の 5 分の 1 以上を有するものは 集会を招集することができる ただし この定数は 規約で減ずることができる 集会の招集権者は管理者である 管理者がいる場合と管理者がいない場合を区別して整理のこと 33 条も同様管理組合は 少なくとも 1 年間に 1 回 必ず集会を開催しなければならない [ ] 管理者がいないときは開催をしなくてもよく 管理者がいない組合もあるので 5 項の区分所有者の 5 分の1 ものは 招集できる しなければならない ではない 43 条も 管理者は である 2 項 あくまで 管理者は である 3 項 まず 管理者に開催請求し 4 項の招集通知が発せられないときは となる 会議の目的たる事項とは 議題 ( 集会で討議 議決する事項 ) のこと 4 項 請求の日から 2 週間以内の通知発送と 4 週間以内の会日 ( 集会の日 ) に注意 <35 条 > [ 招集の通知 ] 1 集会の招集の通知は 会日より少なくとも 1 週間前に 会議の目的たる事項を示して 各区分所有者に発しなければならない ただし この期間は 規約で伸縮することができる 2 専有部分が数人の共有に属するときは 前項の通知は 第 40 条の規定により定められた議決権を行使すべき者 ( その者がないときは 共有者の 1 人 ) にすれば足りる 3 第 1 項の通知は 区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に これを通知しなかったときは区分所有者の所有する専有部分が所在する場所にあててすれば足りる この場合には 同項の通知は 通常それが到達するべき時に到達したものとみなす 4 建物内に住所を有する区分所有者又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない区分所有者に対する第 1 項の通知は 規約に特別の定めがあるときは 建物内の見やすい場所に掲示してすることができる この場合には同項の通知は その掲示した時に到達したものとみなす 5 第 1 項の通知をする場所において 会議の目的たる事項が第 17 条第 1 項 第 31 条第 1 項 第 61 条第 5 項 第 62 条第 1 項 第 68 条第 1 項又は第 69 条第 7 項に規定する決議事項であるときは その議案の要領をも通知しなければならない 17

18 会議の目的たる事項 を必ず示さなければならない 1 項に 発しなければならない とあるが完全な発信主義とは 言っていない ただし 規約で伸縮 とあるが 短縮はどこまでできるか 現実的には 集会の日の前日までに 明らかに到達しないような期間を定めることはできないとものと考えますが 条文上には通知方法が定められていないので 口頭 電話でも可能なことから 試験では 問題の文章判断になると思います あくまで参考としてですが 民法 97 条 隔地者に対する意思表示 も見てください まずは 遠近に関係なく 一定の時期に 発信 すれば問題はないとの理解になるのでしょう 尚 標準規約には 理事会の承認を得て 5 日間を下回らない範囲に とあります 1 項から 4 項までにより 幾通りの組合せができるので 整理して理解のこと 1 週間前とは ( 翌週の日曜日に集会を開催する場合 招集通知は 前週の土曜日中に発しなければならない ) 通知を受取る場所を届けていない賃貸中の区分所有者であるが 管理者がたまたま居住する住所を知っていたので そこに通知した [ ] 条文上は 専有部分が所在する 足りる としかありません しなければならい ではありませんが 問題文の表現によると思います 3 項は 通常それが到達すべき時に到達したものとみなす です 4 項は 規約に特別の定めがあるときだけ です 反対解釈すると 規約を定めることができる です 規約に特別の定めがあるので 通知の受取り場所を届けている賃貸中の区分所有者に対する通知を 掲示板での通知とした [ ] 4 項の規定の対象者は ( つまり 建物内に住所を有する区分所有者又は通知場所を通知しない区分所有者だけです ) 掲示した時に到達したものとみなす 5 項の いわゆる特別決議事項 ( 念のため 条文での確認とテキスト本での理解と丸暗記 ) 議案の要領 は特別決議事項の全てに必要ですか ( 法人設立 解散 使用禁止請求 競売の請求 占有者に対する引渡し請求の決議は対象になっていない ) 会議の目的たる事項 + 議案の要領 を通知する必要がある 試験問題にならないと思うが 招集手続き違反による集会の決議は ( 念の為 ) 原則は無効と理解して下さい <36 条 > [ 招集手続の省略 ] 集会は 区分所有者全員の同意があるときは 招集の手続きを経ないで開くことができる 35 条の招集手続きを省略小規模なマンションでの 招集を考えての規定であり 同意の方法も条文上ありません 同意は電話等でもできます あくまでも 同意 とあります 小規模マンションにおいて区分所有者全員が集まれば その結果 集会を開くことができるということです 尚 全員の同意があれば 招集手続きを省略できるのであって 全員出席ということではない 全員同意により開催された集会に欠席する区分所有者がいることもある 電話にて招集し区分所有者全員が集まり 集会を行ったが規約変更議案に議案の要領を通知してなかったので その議案について決議しなかった [ ] 35 条 1~5 項の招集手続きが省略できる <37 条 > [ 決議事項の制限 ] 1 集会においては 第 35 条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ 決議することができる 2 前項の規定は この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて 規約で別段の定めをする事を妨げない 3 前 2 項の規定は 前条の規定による集会には適用しない 2 項 特別決議事項は 1 項の規定を適用できない <38 条 > [ 議決権 ] 各区分所有者の議決権は 規約に別段の定めがない限り 第 14 条に定める割合による 18

19 議決権の割合 は 条文から原則 共用部分の持分割合 ( 内法で測った専有部分の床面積の割合 ) ですが これを基に計算すると 議決権の割合 は複雑になり そこで 規約で分りやすい割合を定めることができます 定める方法は条文より 2 つあります 条文の理解の確認として 1. ( 14 条 4 項からの共用部分の持分割合についての規約を定める方法 ) 2. ( 38 条から議決権割合についての規約を定める方法 専有部分の床面積比以外の算定法式 ) 共用部分の持分と議決権が違う割合を規約で定めることも可能です 標準規約は どうなっていますか ( 上記より 10 条別表第 3 と 46 条別表第 5 に分かれている 46 条に住戸 1 個につき 1 議決と書けば 別表 5 は必要なくなる ) <39 条 > [ 議事 ] 1 集会の議事は この法律又は規約に別段の定めがない限り 区分所有者及び議決権の各過半数で決する 2 議決権は 書面で 又は代理人によって行使する事ができる 3 区分所有者は 規約又は集会の決議により 前項の規定による書面による議決権の行使に代えて 電磁的方法 ( 電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう 以下同じ ) によつて議決権を行使することができる 集会の議事 ( 決議事項 ) には 37 条 2 項にある この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項 である特別決議事項と定数を特に定めていない普通決議がある 特別決議事項とは ( 事項項目は テキスト等で確認 ) 1 区分所有者総数及び議決権総数の各 5 分の 4 以上 (62 条 1 項 69 条 7 項 70 条 1 項本文 ) 2 土地の共有者の議決権総数の 4 分の 3 以上 (69 条 1 項 ) 3 各団地内建物の区分所有者総数及び議決権総数の各 3 分の 2 以上 (70 条 1 項但書 ) 4 区分所有者総数及び議決権総数の各 4 分の 3 以上 ( 上記 123 以外 ) なお 共用部分の変更 (17 条 ) 区分所有者の共有に属する敷地又は附属施設の変更 (21 条 ) については 区分所有者の人数要件を過半数までに引き下げられる なお 特別決議事項に関しては 議決要件を規約で別段の定めができないが 規約の設定 変更又は廃止 以外については 厳格化することは許されると解されています 特別決議事項は すべて集会の決議によって決することが必要であり 規約によっても これを集会の決議以外の方法で決するとすることはできない 普通決議事項とは ( 事項項目は テキスト等で確認 ) 普通決議事項に関して その議決要件は 以下のように 規約で別段の定めができます 1 区分所有者及び議決権の各過半数 以外の定数の定め ( 議決権のみでの決定や要件の厳格化 ) 2 集会の決議以外の方法で決するものとする定め ( 理事会での決定等 ) 普通決議事項で規約の別段の定めができない事項は ( 必ず集会の決議によらなければならない ) 57 条 2 項 3 項 4 項 58 条 4 項 59 条 2 項 60 条 2 項に注意 17 条 1 項 18 条 1 項 21 条より 建物の共用部分 区分所有者の共有に属する敷地及び附属施設の管理に関する事項は集会決議で決する ( 原則 ) そして 30 条 1 項では 建物 その敷地又は附属施設の管理又は使用に関する事項は 規約で定めることができるとあります ( できる である ) この関係について 管理に関する事項は 共用部分 共有に属する敷地及び附属施設は集会の決議で決します ( 規約で定めればそれが優先される ) 専有部分や共有に属しない敷地 ( 分有 ) 又は 附属施設の管理は 規約でその管理を組合の管理対象とすると定めることにより組合で行うことができ その管理事項の決定は 規約で定める又は 規約で集会の決議で決すると定めることができます 19

20 使用に関する事項は 共用部分 共有に属する敷地及び附属施設の使用方法は 管理に関する事項 に含まれることが多く この場合は 規約で定める必要はなく 集会の決議で決することができます しかし 共用部分や敷地の一部を特定の区分所有者に専用使用権を与えるなどは 規約によってのみすることができると解すべきでしょう 専有部分や共有に属しない敷地 ( 分有 ) 又は附属施設の使用方法の規制は 規約よってのみすることができると考えるべきものです [ 参考 ] いわゆる 使用細則 についての変更は 普通決議で決めることができます これは 標準規約では 18 条に 対象物件の使用については 別に定める使用細則を定めるものとする とあり 規約で 使用細則 があることを明記して その細かい具体的な事項については 使用細則 で定めるとのことは 上記の考え方からきているようです ( なお 規約に関係する場合は 普通決議ではできない ) 以上 30 条の規約事項との関係を整理 理解が必要であり重要です 注意 上記の この法律 の事項以外は 区分所有者及び議決権の各過半数 が原則 ただし区分所有者全員が対象です 集会成立の定足数も定められていません そこで 標準規約では 別段の定めとして 標準規約 (47 条 ) では ( 確認してください ) 蛇足ですが 半数以上とは ( ) 過半数 とは ( ) 標準規約 47 条 2 項の出席組合員とは ( 同条 5 項を確認のこと ) 2 項の書面とは 実務的には いわゆる 議決権行使書 といわれるもの ちなみに 本条文 2 項より 代理人 の制限はなく 委任状提出の必要もありません しかし 標準規約 (46 条 ) では ( 5 項に代理人の資格 6 項に代理権を証する書面 ) 集会での決議において 書面 ( 投票 ) 代理人による は 2 項により区分所有者は行使できるが 議決権行使書に代えて 電磁的方法による議決権行使は 規約又は集会の決議が必要 (45 条に 書面決議 がある ) 電磁的方法とは 電子メール ホームページへの書き込みや FD CD-ROM の交付による方法等 <40 条 > [ 議決権行使者の指定 ] 専有部分が数人の共有に属するときは 共有者は 議決権を行使すべき者 1 人を定めなければならない 議決権を行使すべき者を定めていない場合は ( 標準規約 44 条にもあり ) どうなるのでしょう 試験問題に ならないと思うが 条文解釈上は 議決権を行使できなくなる ということになる 1 室 ( 専有部分 ) を数人で共有している場合の区分所有者の数は 1 人と数えます 1 人で数室 ( 専有部分 ) を所有している場合は 区分所有者の数は 当然 1 人である 3 室 ( 専有部分 ) を 3 人で共有している場合の 区分所有者の数は ( ) 人と数える 1 号室を A と B 2 号室も A と B が各々共有している場合の区分所有者の数は ( ) 人と数える 1 号室を A と B 2 号室は A と C が各々共有している場合の区分所有者の数は ( ) 人と数える 1 号室を A と B 2 号室は B と C 3 号室は A と C が各々共有している場合の区分所有者の数は ( ) 人と数える 1 号室は A 2 号室は B が各々所有し 3 号室を A と B が共有している場合の区分所有者の数は ( ) 人と数える <41 条 > [ 議長 ] 集会においては 規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて 管理者又は集会を招集した区分所有者の 1 人が議長となる 20

21 条文上 規約に別段の定めがある場合 と 別段の決議をした場合 は並列であることに注意 原則は 管理者であり 規約に別段の定めがある 標準規約 (42 条 ) では議長は理事長が務める 別段の決議をした 集会で議長を選出 ( 制限がないことになる ) 上記以外の場合 条文の 管理者又は集会を 議長となる である <42 条 > [ 議事録 ] 1 集会の議事については 議長は 書面又は電磁的記録により 議事録を作成しなければならない 2 議事録には 議事の経過の要領及びその結果を記載し 又は記録しなければならない 3 前項の場合において 議事録が書面で作成されているときは 議長及び集会に出席した区分所有者の 2 人がこれに署名押印しなければならない 4 第 2 項の場合において 議事録が電磁的記録で作成されているときは 当該電磁的記録に記録された情報については 議長及び集会に出席した区分所有者の 2 人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない 5 第 33 条の規定は 議事録に準用する 2 項 必ず 議事の経過の要領及び結果を記載しなければならない 議事の経過とは ( テキスト等で確認 ) 要領とは ( テキスト等で確認 ) 結果とは ( テキスト等で確認 ) 5 項 33 条が議事録に準用される 臨時の集会の決議で選出された議長の A 氏は 議事録の作成と保管の義務がある 任されただけ ) [ ] ( 議長に選 <43 条 > [ 事務の報告 ] 管理者は 集会において毎年 1 回一定の時期に その事務に関する報告をしなければならない この条でも 管理者は である 管理者がいない場合もあるので 注意のこと 34 条 2 では 毎年 1 回の集会招集義務があり ( 必ず招集する時期のことは明記されていない ) 43 条では 集会での毎年 1 回一定の時期の事務報告義務がある 毎年 1 回は 年 1 回の報告義務であり 一定の時期は 毎年同じ時期に行うことである 集会を年 1 回だけ行う場合 毎年 1 回の集会招集義務は一定の時期に行わなければならなくなる 34 条 2 項には 少なくとも とあり 集会は年何回でも開催してもいいのだが そこで 標準規約では 59 条の会計報告の関係から 42 条 3 項に上記に関連しての記載がある 管理者である理事長の事務報告について 標準規約では何条に記載されていますか ( 38 条 3 項と 59 条 ) <44 条 > [ 占有者の意見陳述権 ] 1 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は 会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には 集会に出席して意見を述べる事ができる 2 前項に規定する場合には 集会を招集する者は 第 35 条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく 集会の日時 場所および会議の目的たる事項を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない 条文の 利害関係 とは 法律的な利害関係 であり 事実上の利害関係 ではないと言われる 事実上の利害関係 の参考例としては 管理費 修繕積立金の増額 共用部分の修繕にともなう 賃借人の家賃の増額という影響である 管理費等の増額は区分所有者へ直接関係するが その結果 占有者が家賃増になっても それは間接的な影響である 試験的には 会議の目的たる事項につき 利害関係 である 占有者は 46 条 2 項より区分所有者と同一の義務を負うが その負う義務は の使用方法 である あくまで 使用方法 であり 使用に関して ではない 21

22 <45 条 > [ 書面又は電磁的方法による決議 ] 1 この法律又は規約により集会において決議すべき場合において 区分所有者全員の承諾があるときは 書面又は電磁的方法による決議をすることができる ただし 電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については 法務省令で定めるところによらなければならない 2 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については 区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは 書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす 3 この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は 集会の決議と同一の効力を有する 4 第 33 条の規定は 書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第 1 項及び第 2 項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する 5 集会に関する規定は 書面又は電磁的方法による決議について準用する 1 項は 集会を開かないで 書面又は電磁的方法による決議を行うことができるが その条件として 区分所有者全員の承諾が必要である 電磁的方法による場合の承諾は 集会を招集する者は あらかじめ 区分所有者に対し その用いる電磁的方法の種類及び内容を示し 書面又は電磁的方法による承諾が必要である 電磁的方法の種類及び内容とは ( ) この承諾を得なければならない者は ( ) 承諾を得た後 区分所有者から電磁的方法による決議を拒む旨の申出があった場合 ( ) その申し出は 口答でも可能である 1 項は 決議方法についての全員の承諾であり 2 項は 決議内容についての全員の賛成が必要 この法律又は規約により集会において決議すべき場合 集会で決議することができる事項は 区分所有法で規定されています ( 特別決議事項と普通決議事項 ) その他に 規約で集会の決議事項を定めることができます ( 決算の承認や予算の決定を集会決議とすること等 ) ただし 規約で定めればどのような事項でも集会で決議することができるわけではありません 区分所有法の強行規定に反する決議はできません 以下は 規約で定めるという方法によってのみすることができるものであり 集会の普通決議で決するものとすることはできません 規約で定めることができる旨を特に規定しているもの 4 条 2 項 規約共用部分 5 条 1 項 規約敷地等 区分法で一定の原則を定めたうえ規約で別段の定めができるとしているもの 11 条 2 項 14 条 4 項 19 条 34 条 3 項 5 項 35 条 1 項 4 項 38 条 39 条 1 項 61 条 4 項等 ) <46 条 > [ 規約及び集会の決議の効力 ] 1 規約及び集会の決議は 区分所有者の特定継承人に対しても その効力を生じる 2 占有者は 建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき 区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う 集会の決議 が 特定承継人に対し その効力を生ずることに注意 規約は 新たな購入者にも効力を有することは 購入時に把握できるとして当然であるが 現実問題として新たな購入者は集会に決議事項まで 注意できるだろうか しかし その効力が有効でないと問題もあり この条項は当然でもある 2 項は 占有者は の使用方法について 区分所有者と同一の義務を負う 使用方法についての規約と集会決議についてのみ拘束される この条項だけ 使用 方法 となっており 関して とは区別されていると考える 試験問題の文章前後の表現で判断か!!? 22

23 第六節管理組合法人 <47 条 > [ 成立等 ] 1 第 3 条に規定する団体は 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め かつ その主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となる 2 前項の規定による法人は 管理組合法人と称する 3 この法律に規定するもののほか 管理組合法人の登記に関して必要な事項は 政令で定める 4 管理組合法人に関して登記すべき事項は 登記した後でなければ 第三者に対抗することができない 5 管理組合法人の成立前の集会の決議 規約及び管理者の職務の範囲内の行為は 管理組合法人につき効力を生ずる 6 管理組合法人は その事務に関し 区分所有者を代理する 第 18 条第 4 項 ( 第 21 条において準用する場合を含む ) の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても 同様とする 7 管理組合法人の代理権に加えた制限は 善意の第三者に対抗することができない 8 管理組合法人は 規約又は集会の決議により その事務 ( 第 6 項後段に規定する事項を含む ) に関し 区分所有者のために 原告又は被告となることができる 9 管理組合法人は 前項の規約により原告又は被告となつたときは 遅滞なく 区分所有者にその旨を通知しなければならない この場合においては 第 35 条第 2 項から第 4 項までの規定を準用する 10 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律 ( 平成十八年法律第四十八号 ) 第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に 破産法 ( 平成十六年法律第七十五号 ) 第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する 11 第 4 節及び第 33 条第 1 項ただし書 ( 第 42 条第 5 項及び第 45 条第 4 項において準用する場合を含む ) の規定は 管理組合法人には適用しない 12 管理組合法人について 第 33 条第 1 項本文 ( 第 42 条第 5 項及び第 45 条第 4 項において準用する場合を含む 以下この項において同じ ) の規定を適用する場合には第 33 条第 1 項本文中 管理者が とあるのは 理事が管理組合法人の事務所において と 第 34 条第 1 項から第 3 項まで及び第 5 項 第 35 条第 3 項 第 41 条並びに第 43 条の規定を適用する場合にはこれらの規定中 管理者 とあるのは 理事 とする 13 管理組合法人は 法人税法 ( 昭和 40 年法律第 34 号 ) その他法人税に関する法令の規定の適用については 同法第 2 条第 6 号に規定する公益法人等とみなす この場合において 同法第 37 条の規定を適用する場合には同条第四項中 公益法人等 ( とあるのは 公益法人等 ( 管理組合法人並びに と 同法第 6 6 条の規定を適用する場合には同条第 1 項及び第 2 項中 普通法人 とあるのは 普通法人 ( 管理組合法人を含む ) と 同条第 3 項中 公益法人等 ( とあるのは 公益法人等 ( 管理組合法人及び とする 14 管理組合法人は 消費税法 ( 昭和 63 年法律第 108 号 ) その他消費税に関する法令の規定の適用については 同法別表第 3 に掲げる法人とみなす <48 条 > [ 名称 ] 1 管理組合法人は その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない 2 管理組合法人でないものは その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない <48 条の 2> [ 財産目録及び区分所有者名簿 ] 1 管理組合法人は 設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し 常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない ただし 特に事業年度を設けるものは 設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない 2 管理組合法人は 区分所有者名簿を備え置き 区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない 23

24 <49 条 > [ 理事 ] 1 管理組合法人には 理事を置かなければならない 2 理事が数人ある場合において 規約に別段の定めがないときは 管理組合法人の事務は 理事の過半数で決する 3 理事は 管理組合法人を代表する 4 理事が数人あるときは 各自管理組合法人を代表する 5 前項の規定は 規約若しくは集会の決議によつて 管理組合法人を代表すべき理事を定め 若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め 又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない 6 理事の任期は 二年とする ただし 規約で三年以内において別段の期間を定めたときは その期間とする 7 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には 任期の満了又は辞任により退任した理事は 新たに選任された理事 ( 第四十九条の四第一項の仮理事を含む ) が就任するまで なおその職務を行う 8 第二十五条の規定は 理事に準用する <49 条の 2> [ 理事の代理権 ] 理事の代理権に加えた制限は 善意の第三者に対抗することができない <49 条の 3> [ 理事の代理行為の委任 ] 理事は 規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り 特定の行為の代理を他人に委任することができる <49 条の 4> [ 仮理事 ] 1 理事が欠けた場合において 事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは 裁判所は 利害関係人又は検察官の請求により 仮理事を選任しなければならない 2 仮理事の選任に関する事件は 管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する 管理組合法人は 区分所有者が 2 人以上で 政令で定める事項を登記することにより設立となる [ ] 法人となる為には ( ) 区分所有者の 数 ( 数人で専有部分を所有している場合は 1 人 ) (Ex. 専有部分 28 戸 区分所有者 30 人 ) 登記しなければならない事項は ( テキスト等で確認 ) 登記申請に添付書面として 法人となる旨並びにその名称及び事務所を定めた集会の議事録 目的及び業務を証する書面 代表権を有する者の資格を証する書面 (+ 代表権を有する理事の就任承諾書 ) 登記は 設立手続き終了日から 2 週間以内 登記事項の変更 移転 解散 清算も発生日から同様 管理組合法人は 法人前の団体と同一性があることから 管理方法は基本的には同じである しかし 47 条以下に規定がある ( 準用と読み替えに注意 ) 法人には理事が置かれるので管理者を必要としないので管理者の規定は適用されない 理事は規約 議事録等の保管 集会招集 集会議長 集会における事務報告を行う 理事は財産目録 組合員名簿を作成する 法人の債務は 最終的には区分所有者が負うものであるから債務超過が破産原因にならない 管理者は 区分所有者の代理人との位置づけであるが 理事は法人の内部的には業務執行機関であり 対外的には代表機関である 理事は 1 人で足りるか [ ] 理事の選任は ( 規約に別段の定めがない限り 集会の決議による )(25 条の準用 ) 理事に法人を選任した [ ] 理事の資格を規約で定められるか [ ] 理事は各自代表権を有するが 代表理事を定めた場合 他の理事の代表権は ( なし ) 24

25 共同代表を定めた場合の代表権の行使はどのように行うか ( 共同してのみ代表権を行使できる ) 代表理事制とした場合 法人登記上 代表理事及び代表者と表示される [ ]( 単に理事と記載 ) 理事が有する 管理組合法人の事務を執行する権限と責任を整理してください <50 条 > [ 監事 ] 1 管理組合法人には 監事を置かなければならない 2 監事は 理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない 3 監事の職務は 次のとおりとする 一管理組合法人の財産の状況を監査すること 二理事の業務の執行の状況を監査すること 三財産の状況又は業務の執行について 法令若しくは規約に違反し 又は著しく不当な事項があると認めるときは 集会に報告をすること 四前号の報告をするため必要があるときは 集会を招集すること 4 第 25 条 第 49 条第 6 項及び第 7 項並びに前条の規定は 監事に準用する <51 条 > [ 監事の代表権 ] 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については 監事が管理組合法人を代表する 現実として 監事も理事会において 決議に参加しているケースがあるが 理事会での決議には参加できません 監事の職務は ( )( )( )( ) 監事の資格は ( ) 監事の任期は ( 理事と同様 ) 監事が数人いる場合 代表監事を選任できる [ ] 監事が数人いる場合 各自が独立して職務を行う 理事と法人との利益相反事項について 理事が数人いるときは ( 原則 理事と法人との利益相反の場合は監 事が法人を代表するが 代表権を有する理事が数人いる時 1 人の理事のみが法人との利益相反の関係にあるとき は他の理事が代表する ) < ちょっと一言 > 監事が 監査報告書に押印しない また 集会の監査報告書を総会に提出できない場合 集会を開催できるか? との相談がある 法令上 標準規約では 監査報告書の規定はなく また 監事は 理事会が準備した報告書に押印することが職務ではなく 監査して その結果を集会に報告することが役割である 報告する以上 集会に欠席する人もおり 一般的に報告書の提出が必要になる 理事長に不正があり 監事は 臨時集会に報告するとともに 理事長を解任する議案を提案できる [ ] <52 条 > [ 事務の執行 ] 1 管理組合法人の事務は この法律に定めるもののほか すべて集会の決議によつて行う ただし この法律に集会の決議についての特別の定数が定められている事項及び第 57 条第 2 項に規定する事項を除いて規約で 理事その他の役員が決するものとすることができる 2 前項の規定にかかわらず 保存行為は 理事が決する事ができる 管理組合法人の事務はどのように行われるのでしょう 1 項本文の意義は 区分所有法が個別的に集会の決議事項として定めている事項以外の事項でも 法人の事務に含まれる事項は 強行規定に反しない限り 原則として集会の決議で決することを定めています 管理組合法人の事務はすべて集会決議によって決するのが原則ですが 条文には この法律に定めるものほか とあります 区分所有法では 規約で定めることができるとされる事項が多数あります 絶対的規約事項 ( 規約を定めるという方法でのみ決定できる事項 ) については 52 条 1 項の規定 ( すべて集会決議による ) は適用されません 25

26 次に 30 条 1 項より 定めることができるとあるものの内 共用部分と区分所有者の共有 ( 準共有 ) に属する敷地 附属施設の管理に関する事項は 17 条 18 条 21 条より集会の決議によって決することができますが 専有部分 共有に属しない敷地 附属施設の管理に関する事項は 規約により組合の管理対象と定めることにより 52 条の規定が適用されます そして 専有部分の使用に関することは原則 規約を定めることによらなければなりません (30 条 1 項 ) <53 条 > [ 区分所有者の責任 ] 1 管理組合法人の財産をもってその債務を完済する事ができないときは 区分所有者は 第 14 条に定める割合と同一の割合で その債務の弁済の責めに任ずる ただし 第 29 条第 1 項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは その割合による 2 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかったときも 前項と同様とする 3 前項の規定は 区分所有者が管理組合法人に資力があり かつ 執行が容易であることを証明したときは 適用しない <54 条 > [ 特定承継人の責任 ] 区分所有者の特定継承人は その継承前に生じた管理組合法人の債務についても その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う 管理組合法人の債務については 区分所有者が無限責任を負う 尚 規約で管理経費の割合が定められている時は その割合により その割合の定めがないときは専有部分の床面積の割合に応じて責任を負う また 特定承継人は その承継前に生じた管理組合法人の債務が発生した当時の区分所有者が負う責任と同一の責任を負う <55 条 > [ 解散 ] 1 管理組法人は その事由によつて解散する 一建物 ( 一部共用部分を共有すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては その共用部分 ) の全部の滅失二建物に専有部分がなくなったこと 三集会の決議 2 前項第 3 号の決議は 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数でする <55 条の 2> [ 清算中の管理組合法人の能力 ] 解散した管理組合法人は 清算の目的の範囲内において その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす <55 条の 3> [ 清算人 ] 管理組合法人が解散したときは 破産手続開始の決定による解散の場合を除き 理事がその清算人となる ただし 規約に別段の定めがあるとき 又は集会において理事以外の者を選任したときは この限りでない <55 条の 4> [ 裁判所による清算人の選任 ] 前条の規定により清算人となる者がないとき 又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは 裁判所は 利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で 清算人を選任することができる <55 条の 5> [ 清算人の解任 ] 重要な事由があるときは 裁判所は 利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で 清算人を解任することができる <55 条の 6> [ 清算人の職務及び権限 ] 1 清算人の職務は 次のとおりとする 一現務の結了 26

27 二債権の取立て及び債務の弁済三残余財産の引渡し 2 清算人は 前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる <55 条の 7> [ 債権の申出の催告等 ] 1 清算人は その就職の日から二月以内に 少なくとも三回の公告をもつて 債権者に対し 一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない この場合において その期間は 二月を下ることができない 2 前項の公告には 債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない ただし 清算人は 知れている債権者を除斥することができない 3 清算人は 知れている債権者には 各別にその申出の催告をしなければならない 4 第一項の公告は 官報に掲載してする <55 条の 8> [ 期間経過後の債権の申出 ] 前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は 管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ 請求をすることができる <55 条の 9> [ 清算中の管理組合法人についての破産手続の開始 ] 1 清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは 清算人は 直ちに破産手続開始の申立てをし その旨を公告しなければならない 2 清算人は 清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において 破産管財人にその事務を引き継いだときは その任務を終了したものとする 3 前項に規定する場合において 清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い 又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは 破産管財人は これを取り戻すことができる 4 第一項の規定による公告は 官報に掲載してする <56 条 > [ 残余財産の帰属 ] 解散した管理組合法人の財産は 規約に別段の定めがある場合を除いて 第 14 条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する <56 条の 2> [ 裁判所による監督 ] 1 管理組合法人の解散及び清算は 裁判所の監督に属する 2 裁判所は 職権で いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる <56 条の 3> [ 解散及び清算の監督等に関する事件の管轄 ] 管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する <56 条の 4> [ 不服申立ての制限 ] 清算人の選任の裁判に対しては 不服を申し立てることができない <56 条の 5> [ 裁判所の選任する清算人の報酬 ] 裁判所は 第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には 管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる この場合においては 裁判所は 当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない <56 第の 6> [ 即時抗告 ] 清算人の解任についての裁判及び前条の規定による裁判に対しては 即時抗告をすることができる 27

28 <56 条の 7> [ 検査役の選任 ] 1 裁判所は 管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため 検査役を選任することができる 2 前三条の規定は 前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する この場合において 第 56 条の 5 中 清算人及び監事 とあるのは 管理組合法人及び検査役 と読み替えるものとする 解散時由 ( 建物の全部の滅失 3 条の団体も消滅 ) ( 建物に専有部分がなくなったとき 3 条の団体も消滅 ) ( 集会決議による 建物が存在する場合 3 条の団体は消滅しない ) 集会決議による法人の解散の場合 管理組合としての区分所有者の団体は存続する 管理組合法人は 解散すると法人格を失う [ ] 管理組合法人は 清算結了の登記をしたときに法人格を失う [ ] 清算結了時に法人格を失う 理事が清算人になる場合 ( 規約に別段の定めがないとき ) と ( 集会決議で別の者を選任しなかったとき ) 第七節義務違反者に対する措置 <57 条 > [ 共同の利益に反する行為の停止等の請求 ] 1 区分所有者が第 6 条第 1 項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には 他の区分所有者の全員又は管理組合法人は 区分所有者の共同の利益のため その行為を停止し その行為の結果を除去し 又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる 2 前項の規定に基づき訴訟を提起するには 集会の決議によらなければならない 3 管理者又は集会において指定された区分所有者は 集会の決議により第 1 項の他の区分所有者の全員の為に 前項に規定する訴訟を提起することができる 4 前 3 項の規定は 占有者が第 6 条第 3 項において準用する同条第 1 項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する 本条の規定は 6 条 1 項の権利を団体的権利としての行使 ( 差止請求権 ) の要件を定めたもの 6 条 1 項は 区分所有者全員の義務を明確にしたものであり 逆に考えれば 区分所有者全員の共同利益の為に 違反区分所有者に対して 他の区分所有者が違反に対する停止 予防する為の措置を求める権利 との考え 6 条 1 項の権利は 各区分所有者が区分所有権等に対して有する権利に基づいて行使する権利とは別の権利 ( 民法上の物上請求権や妨害排除請求権などの一般理論によるものとは別との意 ) 本条の規定は 6 条 1 項に規定する行為 ( 建物の保存に有害な行為 )+( その他建物の管理又は使用 ) に関して であり つまり 建物に関して である 更に 共同の利益に反する行為 である [ 参考 ] 敷地や附属施設の管理 使用に関しては ( 共同の利益に反する行為であれば 禁止されると解されている ) 共同の利益に反する行為とは ( 建物の正常な管理 使用に障害となるような行為 ) 各区分所有者は 民法理論により認められる差止請求権 損害賠償請求権を行使できる [ ] ( ニューサンス等に対しても含め 行使できる者は被害を受ける個々の区分所有者である ) 区分所有者全員とは 区分所有者全員の団体的又は集団的権利を意味している 他の区分所有者とは 違反区分所有者以外の区分所有者であり 被害を受ける個々の区分所有者ではない 区分所有者の 共同の利益に反する行為 に対し 6 条 1 項に基づいて他の区分所有者は違反行為を止めるよう警告や勧告ができ 差止請求をし その行為による損害の賠償も請求できる 裁判外の行使について 共同の利益に反する行為 に対する差止請求権を行使する為の要件について 区分所有法での定めはありません 区分所有者全員の名前でする必要はなく 集会決議も必要とせず 区分所有者個々に行なうことができます ただし 規約に裁判外での差止請求権の行使についての手続きが定められているときは その定めによります 本条は 区分所有者が集団として請求できる権利 28

29 裁判上の行使として 本状の規定により請求できる者は ( 集会の決議により 原則 法人格を有しない管理組合の場合 違反者が区分所有者であるときは他の区分所有者全員名で 違反者が占有者であるときは その占有する専有部分の区分所有者含めた全員の名で提起することになる 法人の場合 管理組合法人名において提起する ) 但し 上記では非常に大変になるので 本条 3 項によることができます 本条 3 項の規定は 58 条 59 条 60 条に準用されています ( 集会決議による追行権 ) 差止請求の対象者は区分所有者又は占有者です 6 条 1 項違反を行なったものが 区分所有者又は占有者の家族であったときは ( その区分所有者又はその占有者を違反行為者として対応する ) 6 条 1 項違反を賃借人が行い 区分所有者が放置した場合 ( 他の区分所有者は その区分所有者に対し 賃借人の違反行為をやめさせるよう請求することができる ) 6 条 1 項に対応する権利として 裁判上 被害を受けた各区分所有者が単独でできるか ( 解釈が定まっていない ) 占有者の違反の場合 その区分所有者が放置した場合と やめさせようとしたとき時で違う 賃貸人としても賃借人へ停止等を行えることは当然である 集会の決議には 違反区分所有者は議決権の行使はできますか? [ ] 3 項の訴訟追行権は あらかじめ規約で与えておくことができる [ ] 賃借人等の行為が 他の区分所有者の区分所有権等に対する侵害になる場合は 他の区分所有者自身の区分所有権等に基づく民法上の理論により直接その行為の停止や損害賠償を求めることができる 賃借人等の占有者が 6 条 1 項の規定に違反した時 他の区分所有者は その専有部分の所有者に 賃借人等の違反行為を止めさせるよう請求できる 他の区分所有者は 直接 ( 専有部分の所有者に代位しないでの意 ) 差止の請求ができる 規約に関する違反行為に対する措置について 区分所有法に定めはありません 裁判外の行使として その違反行為が一般的には 建物 敷地 附属施設の管理に関する事項と考えられるので 18 条 1 項 21 条により集会の決議により管理者又は区分所有者が適宜 措置を行なうことになります 尚 規約に定めがあれば その定めの行使方法による 標準管理規約には 67 条 3 項に記載されています 規約違反に対する裁判上の行使としては 法人の場合は法人が 一般的な管理組合は民訴 29 条の規定に基づき管理組合名で提訴でき更に 区分法 26 条 4 項の規定に基づき管理者が規約又は集会の決議に基づいて提訴できる 標準管理規約の 67 条 3 項には 区分所有者がこの規約 使用細則に違反したとき 理事長は できる と規約違反に対する是正等のための措置の規定があり 区分法 26 条 4 項の管理者の職務に該当する [ 参考 ] 違反行為の影響が全区分所有者に及ばない場合は ( 影響が相当の範囲に及び共同の利益に反する行為であると判断され 共同生活の円満な維持の為である場合には 団体的に行使できると考えられています ) <58 条 > [ 使用禁止の請求 ] 1 前条第 1 項に規定する場合において 第 6 条第 1 項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく 前条第 1 項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは 他の区分所有者の全員又は管理組合法人は 集会の決議に基づき 訴えを持って 相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止をすることができる 2 前項の決議は 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数でする 3 第 1 項の決議をするには あらかじめ 当該区分所有者に対し 弁明する機会を与えなければならない 4 前条第 3 項の規定は 第 1 項の訴えの提起に準用する <59 条 > [ 区分所有者権の競売の請求 ] 1 第 57 条第 1 項に規定する場合において 第 6 条第 1 項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害 29

30 が著しく 他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは 他の区分所有者の全員又は管理組合法人は 集会の決議に基づき 訴えをもって 当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求するとこができる 2 第 57 条第 3 項の規定は前項の訴えの提起に 前条第 2 項及び第 3 項の規定は前項の決議に準用する 3 第 1 項の規定による判決に基づく競売の申立ては その判決が確定した日から 6 月を経過したときは することができない 4 前項の競売においては 競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は 買受けの申出をすることができない 義務違反者以外の区分所有者全員又は管理組合法人が訴えをもって行使できる請求権 上記の請求権の要件 手続き要件について整理できていますか 義務違反者への裁判上の請求は 57 条 58 条 59 条の順番ではありません 59 条による請求が裁判所で認められなかった場合 57 条 58 条による請求の提訴できない [ ] 使用禁止は その区分所有者を共同利用関係からの一時的に排除しなければ共同生活の維持ができないほど重大な違反行為がある場合に限られる 使用禁止の裁判がなされても 専有部分の管理権自体は残っている 専有部分を使用できない以上 共用部分や附属施設 敷地の使用 利用もできない 使用禁止の場合の 相当の期間 とは ( 原告の請求の範囲内で裁判所が判断 ) 使用禁止の場合 管理費の支払は ( 他人への賃貸ができること等 管理権を有しているので支払義務がある ) 使用禁止の場合 使用禁止は専有部分なので駐車場は利用できる [ ] 使用禁止の場合 夫婦にて専有部分を共有している場合 夫だけが 条文の当該行為に係る区分所有者 でも 夫婦とも使用できない [ 法文上 ] ( 現実的ではないが ) 家族の一員のみの使用禁止の請求は可能である [ ] 共有敷地の一部を勝手に駐車場として使用し 他の区分所有者の使用ができなくなったので 58 条に基づき共有敷地に限って使用禁止の請求を行なえる [ ] 59 条は 競売請求の判決は 原告が競売することができる旨を宣言する判決であり その競売権に基づき判決確定の日から 6 ヵ月以内に競売の申立てをしなければならない 59 条 1 項の 他の方法 とは ( 差止請求及び使用禁止 ) 確定判決後でも 当該義務違反者が当該目的物を売却できる 58 条 2 項 3 項の規定の準用に注意のこと <60 条 > [ 占有者に対する引渡し請求 ] 1 第 57 条第 4 項に規定する場合において 第 6 条第 3 項において準用する同条第 1 項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく 他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは 区分所有者の全員又は管理組合法人は 集会の決議に基づき 訴えをもって 当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる 2 第 57 条第 3 項の規定は前項の訴えの提訴に 第 58 条第 2 項及び第 3 項の規定は前項の決議に準用する 3 第 1 項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は 遅滞なく その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引渡さなければならない 本条の請求の要件 手続き要件について整理できていますか 本条の場合の原告は占有者が占有している専有部分の所有者を除く 他の区分所有者全員である [ 無権原占有者の場合もあるので ] 無権原占有者に対して 契約解除の請求の場合 被告は当該占有者とその専有部分を所有する区分所有者である [ ] ( 無権原占有者であるときは 契約解除請求は必要なし 引渡しの判決のみを求める ) 30

31 無権原占有者に対して その専有部分の引渡しの判決のみを求める場合 原告は区分所有者全員である [ ] 58 条 59 条は 他の区分所有者の全員 であるが 60 条は 区分所有者の全員 であり その違いの意味は ( 上記のような場合もあるので 尚 契約解除請求の場合は 貸主と借主の双方を共同被告とする ) 第八節復旧及び建替え <61 条 > [ 建物の一部が滅失した場合の復旧等 ] 1 建物の価格の 2 分の 1 以下に相当する部分が滅失したときは 各区分所有者は 滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる ただし 共用部分については 復旧の工事に着手するまでに第 3 項 次条第 1 項又は第 70 条第 1 項の決議があつたときは この限りでない 2 前項の規定により共用部分を復旧した者は 他の区分所有者に対し 復旧に要した金額を第 14 条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる 3 第 1 項本文に規定する場合には 集会において 滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる 4 前 3 項の規定は 規約で別段の定めをすることを妨げない 5 第 1 項本文に規定する場合を除いて 建物の一部が滅失したときは 集会において 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の多数で 滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる 6 前項の決議をした集会の議事録には その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し 又は記録しなければならない 7 第 5 項の決議があつた場合において その決議の日から 2 週間を経過したときは 次項の場合を除き その決議に賛成した区分所有者 ( その承継人を含む 以下この条において 決議賛成者 という ) 以外の区分所有者は 決議賛成者の全部又は一部に対し 建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる この場合において その請求を受けた決議賛成者は その請求の日から 2 月以内に 他の決議賛成者の全部又は一部に対し 決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第 14 条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる 8 第 5 項の決議の日から 2 週間以内に 決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し かつ その指定された者 ( 以下この条において 買取指定者 という ) がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは その通知を受けた区分所有者は 買取指定者に対してのみ 前項前段に規定する請求をすることができる 9 買取指定者が第 7 項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは 決議賛成者 ( 買取指定者となつたものを除く 以下この項及び第 13 項において同じ ) は 連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる ただし 決議賛成者が買取指定者に資力があり かつ 執行が容易であることを証明したときは この限りでない 10 第 5 項の集会を招集した者 ( 買取指定者の指定がされているときは 当該買取指定者 ) は 決議賛成者以外の区分所有者に対し 4 月以上の期間を定めて 第 7 項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる 11 前項に規定する催告を受けた区分所有者は 前項の規定により定められた期間を経過したときは 第 7 項前段に規定する請求をすることができない 12 第 5 項に規定する場合において 建物の一部が滅失した日から 6 月以内に同項 次条第 1 項又は第 70 条第 1 項の決議がないときは 各区分所有者は 他の区分所有者に対し 建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる 13 第 2 項 第 7 項 第 8 項及び前項の場合には 裁判所は 償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者 買取りの請求を受けた買取指定者又は第 9 項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により 償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる 建物の一部滅失の程度は 建物の新築時を基準として一部滅失前時の価格との比較である [ ] ( 滅失の時を基準にして 滅失前の状態における建物価格と滅失後の状態におけるそれを比較する ) 小規模滅失の場合 専有部分の復旧のために必要があるときは 他の区分所有者の専有部分又は自己の所有でない共用部分の使用を請求することができる [ ] 小規模滅失の場合 共用部分について各区分所有者が必要な範囲で復旧することができる [ ] 31

32 上記の場合 規約で別段の定めをすることはできない [ ] 小規模滅失の場合 専有部分及び滅失した共用部分を各区分所有者は復旧することができるが 集会での復旧又は建替え決議がなされると単独では復旧工事ができなくなる [ ] 大規模滅失の場合 集会において区分所有者及び議決権の 4 分の3 以上の多数決による特別決議により 滅失した共用部分の復旧することができ 建替えを決定することも. できる [ ] 建替決議は 5 分の4 である 大規模滅失の場合 復旧決議において その復旧決議に賛成の区分所有者は 決議に反対した区分所有者に時価でその権利を売り渡すよう請求することができる [ ] 建物の価格の 2 分の 1 を超える部分が滅失したときは 集会において 滅失した部分を復旧する旨の決議をすることができる 復旧決議があったときには 集会を招集した者は 遅滞なく 復旧決議に賛成しなかった区分所有者 ( その承継人を含む ) に対し 復旧決議の内容により復旧に参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない 大規模滅失復旧の決議賛成者に対し買取り請求できる者は 決議に反対した区分所有者である 復旧決議賛成者全員の合意の日から 2 週間以内に買取請求の相手方を指定する 買取指定者は その指定された旨の通知は 書面によらなければならない 買取指定者が指定されると その買取指定者に対してのみしか買取請求ができなくなる ( 試験的には 条文上 かつ 書面で通知したときは である 指定だけでは足りない ) 再買取請求する場合には 決議の日から 2 月以内に行わなければならない 買取請求権の行使に係る催告は 買取指定者のみが行うことができる 再買取請求する場合 決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した共用部分の持分の割合に応じての請求になる 買取指定者は 1 人の区分所有者に限られる 複数の買取指定者の場合 その代金支払い義務は 原則 均等割りでの負担となる 再買取請求する場合 6 戸の床面積が等しい専有部分の各戸を A,B,C,D,E,F の 6 人がそれぞれ所有しているマンションで A,B,C,D,E の賛成による復旧決議が成立した 決議反対者 F が A に対し買取請求したとき A に資力がないため A は B,C,D,E のそれぞれに対して F の区分所有権等の 4 分の 1 の持分の買取りを請求できる 買取指定者が売買の代金に係る債務を弁済をしないときは 決議賛成者は 買取指定者と共に連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる 買取指定者が売買の代金に係る債務を弁済をしないとき 決議賛成者は 買取指定者に資力があることを証明した場合 連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる必要はない 買取指定者が売買の代金に係る債務を弁済をしないとき 決議賛成者はその弁済の責めに任じなければならない場合 決議賛成者 買取指定者は裁判所に その支払いにつき相当の期限の許与を請求できる 本条 2 項 5 項 7 項 8 項 9 項 12 項 13 項について 内容及びその関連をよく理解してください 小規模 大規模の場合 決議賛成者買取請求 買取指定者の買取請求 そして その支払いを弁済しないとき <62 条 > [ 建替え決議 ] 1 集会においては 区分所有者及び議決権の各 5 分の 4 以上の多数で 建物を取り壊し かつ 当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議 ( 以下 建替え決議 という ) をすることができる 2 建替え決議においては 次の事項を定めなければならない 一新たに建築する建物 ( 以下この項において 再建建物 という ) の設計の概要二建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額三前号に規定する費用の分担に関する事項四再建建物の区分所有権の帰属に関する事項 3 前項第 3 号及び第 4 号の事項は 各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない 32