意見書・別表

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さわおなか
9 years ago
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1 評価対象 : 市町土地発行年月日平成年月日発行番号第 - 号御中不動産価格意見書ご依頼賜りました不動産の価格意見書につき次の通りご報告申し上げます公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員株式会社名邦テクノ名古屋市南区大磯通六丁目 9 番地 2 代表取締役不動産鑑定士山﨑武男意見価格金,*,*,* (*,*,* 円 / m2 ) 上記の結果は価格調査の基本的事項及び手順が不動産鑑定評価基準に則っていないため不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合には結果が異なる可能性がございます本調査は依頼目的以外での使用及び記載されていない者への開示は想定しておりません

2 まえがき ( 免責事項 ) 対象不動産の権利関係契約関係の確認及び物的状況の調査は登記記録及び同付属地図並びにご依頼者が弊社に提供した資料に基づいて行われるものでありその事実関係内容等につきまして弊社が明示的又は黙示的に保証するものではございません対象不動産の確認は目視の範囲において外観から調査するものであり土壌汚染地下埋設物埋蔵文化財アスベスト建物内部に存在する瑕疵等につきましては鑑定評価書等 ( 不動産価格意見書を含む以下同じ ) に記載するもの以外はそれらが無いものとしていることかつ将来それらの存在が判明したとしても弊社が責任を負うものではございません本件業務の結論として提示する鑑定評価額等 ( 意見価格を含む以下同じ ) は現実の取引価格及び将来において成立する取引価格等を保証するものではございません鑑定評価書等の全部又は一部を本件鑑定評価書等に記載する目的および利用方法以外で使用することは想定しておりませんただしあらかじめ文書等で弊社の承諾を得た場合にはこの限りではございません本件鑑定評価額等及びその算定過程におきましては当該課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税等相当額を含みません

3 目次 I 業務の目的と範囲等に関する事項価格調査の依頼目的開示範囲又は公表の有無事後の公表開示範囲の拡大の際の承諾の必要性不動産鑑定評価基準との相違及び当該相違の合理的な理由... 1 II 対象不動産の表示... 3 III 価格等調査の対象となった権利... 3 IV 対象不動産の確認対象不動産の物的確認権利の態様の確認... 3 V 価格等調査の基本的事項... 3 VI 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係... 4 VII 附属資料... 4 VIII 意見価格等決定の理由の要旨地域分析個別分析評価方式の採用意見価格の決定... 7

4 I 業務の目的と範囲等に関する事項 1. 価格調査の依頼目的売買の参考とするため 2. 開示範囲又は公表の有無 (1) 意見価格の依頼者以外の者への開示の有無及び開示先なし (2) 意見価格の公表の有無なし 3. 事後の公表開示範囲の拡大の際の承諾の必要性後日本意見価格等が公表されることとなる場合又は 2 で記載した開示範囲が広がる場合には当該公表又は開示の前に当社宛文書等を交付して本調査の担当不動産鑑定士の承諾を得る必要がある 4. 不動産鑑定評価基準との相違及び当該相違の合理的な理由本調査は不動産鑑定評価基準に定める基本的事項及び鑑定評価の手順と相違しているが主な相違点及び当該相違の合理的な理由は次のとおりである (1) 基本的事項対象確定条件相違はなし想定上の条件価格等調査の時点価格等を求める方法又は価格等の種類 ( 当該相違の合理的な理由 ) 第三者の利益を害する恐れのある想定上の条件を付している ( 後掲 V 価格等調査の基本的事項を参照 ) 相違はなし鑑定評価手法のうち取引事例比較法のみを適用して価格を算出するため鑑定評価基準で定める価格の種類は用いない本意見書はとしてのであるまたとして等についての可能性は考慮外としているがのからへ及ぼすはほとんどないものと推測されるため当該相違はであると判断した (2) 調査の手順対象不動産の確認資料の収集及び整理資料の検討及び価格形成要因の分析法務局等の独自調査は行わずご提示資料のみで対象不動産を確定する相違はなし土壌汚染埋蔵文化財等については可能性の有無にかかわらず条件により考慮外とし独自調査を行わない ( 後掲 Ⅴ 価格等調査の基本的事項を参照 ) 1

5 適用する価格等調査の手法試算価格等の調整及び調査価格等の決定成果報告書への記載事項鑑定評価手法のうち取引事例比較法のみを適用している適用可能な他の鑑定評価手法を適用していないため試算価格等の調整は行うことができない鑑定評価基準と相違している事項のほか市場分析に係る事項については成果報告書に記載しない ( 当該相違の合理的な理由 ) 対象不動産を含む及び内においてのに対するはと判断されることから及び等についてはこれを行わないまた及びでのは同種のを参考にがされると認められることから適用する価格等のはが妥当であると判断した ( 以下余白 ) 2

6 II 対象不動産の表示所在地番地目地積 ( 公簿 ) ( 現況 ) ( 公簿 ) 土番宅地宅地 * m2 市町丁目番宅地宅地 * m2地計 m2 III 価格等調査の対象となった権利土地 : IV 対象不動産の確認 1. 対象不動産の物的確認平成年月日ご提示のを基に当職にて実査を行なった対象不動産の所在等につき及び等で照合確認を行い対象不動産と確認資料とは一致することを確認し対象不動産を物的に確定した 2. 権利の態様の確認対象不動産の権利関係について及び等により照合確認を行い鑑定評価の対象となる権利を以下の通り確定した権利 : 所有者 : V 価格等調査の基本的事項種別住宅地 ( 標準住宅地域 ) 類型更地価格の種類取引事例比較法による比準価格価格等調査の時点平成年月日価格等調査を行った日平成年月日実査日平成年月日対象確定条件現況を所与として価格等調査の対象とすること数量は依頼者ご提示数量( 公簿数量 ) とするその他の条件土壌汚染埋蔵文化財地下埋設物について土壌汚染の可能性埋蔵文化財又は地下埋設物の埋蔵又は埋設の可能性は考慮外として評価する VI 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等 1. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無 : 3

7 2. 依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係人的関係及び取引関係の有無 : 3. 提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方又は鑑定評価書が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係人的関係及び取引関係の有無 : VII 附属資料別表 ~ 位置図 / 取引事例公図写し付近案内図 ( 以下余白 ) 4

8 VIII 意見価格等決定の理由の要旨 1. 地域分析 (1) 市西区の概況対象不動産の存する市は平成年月に郡の町 ( 町町町 ) が合併して市制を施行した県の最南端に位置し部部を県に部を川川によって県に隣接している中央部を流れる川以東の地域は平地が広がり以西は急峻な山地とその裾野に広がる扇状地平地からなっている肥沃な土壌を利用してと生産が盛んであり * * * があるなど観光資源にも恵まれている交通網について鉄道は市の部をに鉄道 ( 駅 ) が走りバス路線はバス及び市内各所を結ぶ市コミュニティバスが運行している道路網は国道号線を中心に線線線線線等の幹線道路網が整備され交通利便性の向上に寄与している (2) 同一需給圏内における地価等の推移動向対象不動産近隣の地価公示標準地 -1 の地価は,* 円 / m2で平成年に % している同じ幹線道路沿いで市内の地価公示標準地 -2 については平成年から緩やかにを始め年で約 % したが平成年以降はに転じ年で約 % の下落となった平成年は,* 円 / m2とで推移している (3) 近隣地域の概要近隣地域の位置 ( 円 / m2 ) 地価公示価格等の推移 140, , , ,000,000-1 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 市の部線駅の方約 m( 直線距離 ) に位置する近隣地域の範囲街路条件標準画地交通接近条件 ( 道路距離 ) 対象不動産を中心として接面道路沿いに方約 m 方約 m の範囲と把握した標準的な街路は現況幅員約 m の舗装市道 ( 号 ) である間口約 m 奥行約 m 地積約 m2の画地である最寄駅大型店舗市役所 : 線駅まで約 m : 店まで約 m : 市役所まで約 m 最寄駅利便施設等への接近性は 5

9 環境条件地質地盤等日照通風等危険嫌悪施設周囲の状態 : 上水道 : : 公共下水道 : : 都市ガス : : 行政的条件変動の予測その他都市計画区域 : 市街化区域用途地域 : 地域指定建蔽率 : % 指定容積率 : % 防火規制 : 地域その他の規制 : 地区のままするものとされる特になし 2. 個別分析画地条件街路条件交通接近条件環境条件行政的条件埋蔵文化財の有無及びその状態地積 : m2 形状 : 間口 : 約 m 奥行 : 約 m 接面状況 : 主方位 : 高低差 : 等高傾斜度 : 平坦南側 : 幅員約 m 舗装市道 ( 号 ) 舗装 : 有系統連続性 : 普通の条件と同じの条件と同じ基準建蔽率 : % 基準容積率 : その他規制 : 特になし % において調査したところ対象不動産はに該当していないしたがってについては対象不動産の価格形成に影響がないものと判断した土壌汚染の有無及びその状態地下埋設物の有無及びその状態対象地は法第条の規定によるではなくまた同法の定める区域及び区域でもない現地調査においてもが存する可能性があるとは判断できなかった以上より本件鑑定評価を行なうにあたってはに係る影響はないと判断した現地実査の際の外観からは特段等が存在する兆候は認められなかったその他特になし 3. 評価方式の採用 (1) 取引事例比較法事例適格 4 要件 ( 性の又は的性性 ) を備えた同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例 1~4( 別表参照 ) に事情補正時点修正並びに地域要因及び個別的要因の比 6

10 較を行ない標準価格を *,* 円 / m2と査定したさらにこの標準価格に対象不動産のを行って比準価格を以下の通り *,*,* 円 (*,* 円 / m2 ) と試算した標準画地の比準価格 (2) 公示価格等による規準地価公示の公示価格等を規準とした価格を試算する近傍の類似地域に存する地価公示標準地 (-1) に時点修正を行いさらに地域要因及び個別的要因の比較を行って規準価格を以下の通り *,*,* 円 (*,* 円 / m2 ) と求めた ( 別表参照 ) 4. 意見価格の決定以上より以下の価格が求められた *,* 円 / m2 / *,* 円 / m2 * m2 *,*,* 円取引事例比較法により求められた比準価格はのを反映したな価格であり性が高いと判断されることから当該価格を妥当なものと判断し公示価格を規準とした価格等との均衡に留意し対象不動産の土地の意見価格を *,*,* 円 (*,* 円 / m2 ) と査定した個別的要因の比較 [ 個別的要因の内訳 ] +* -* 対象地の比準価格 ( 単価 ) 地積対象地の比準価格 ( 総額 ) *,* 円 / m2 対象地の規準価格 ( 単価 ) *,* 円 / m2 * m2 比準価格規準価格総額地積 *,*,* 円 *,*,* 円対象地の比準価格 ( 単価 ) 対象地の規準価格 ( 総額 ) *,*,* 円単価 (*,* 円 / m2 ) (*,* 円 / m2 ) 以上 7

11 別表取引事例比較法 1 査定表番号取引価格 ( 円 / m2 ) 事補情正時修点正建付減価補正標準化補正地格域差比準価格 ( 円 / m2 ) 標準画地の比準価格の決定 1 *,* 2 *,* 3 *,* * * - * - *,* *,* *,* 試算の結果ややが生じたが各取引事例の有するはと判断されるため各試算価格のをもって妥当と判断し比準価格と決定した事情補正平成年月日個別的要因 ( 公 )-1 標準画地時点修正番号取引の事情事情補正期間変動率番号取引時点査定根拠 1 平成年月日 {1+(-% ヶ月ヶ月 )} {1+(% ヶ月ヶ月 )} 2 平成年月日 {1+(-% ヶ月ヶ月 )} {1+(% ヶ月ヶ月 )} 3 平成年月日 {1+(-% ヶ月ヶ月 )} {1+(% ヶ月ヶ月 )} {1+(-% ヶ月ヶ月 )} {1+(% ヶ月ヶ月 )} 形状長方形起算時点については 15 日までを当月とし 16 日以降は次月とする対象地の個別的要因期間変動率の根拠 1 事情なし平成年月日 ~ 平成年月日当該地域と類似性を共にする地価公示標準地 :-1の対前年変 2 事情なし平成年月日 ~ 平成年月日動率を参考に左記の通り査定した 3 買進み画地条件格差率その他格差点格差相乗積地積 m2 間口 m 奥行 m 接面状況中間画地方位北相乗積総和対象不動産の比準価格標準画地の比準価格個別的要因の比較対象不動産の比準価格 *,* 円 / m2 *,* 円 / m2 対象不動産の比準価格 ( 単価 ) 対象不動産の地積対象不動産の比準価格 ( 総額 ) *,* 円 / m2 m2 *,*,* 円

12 取引事例比較法 2 別表事例地取引事例 1 取引事例 2 取引事例 3 要因項目 ( 類似地域 ) ( 類似地域 ) ( 類似地域 ) 街路条件地幅員舗装系統連続性等交通接近条件域格差最寄駅最寄商店街公共施設等への接近性環境条件周辺の利用状態土地の利用度供給処理施設等行政的条件公法上の規制の程度その他公格差相乗積標画地条件準化地積 / 間口 / 奥行 / 形状等接面街路との関係等補正その他格差相乗積

13 公示価格等を規( 比 ) 準とした価格時点 #VALUE! 公示 ( 標準 ) 価格修正 -1,* 円 / m2 規準価格算出表標準化補正地格域差標準画地の規準価格個別的要因の比較,* 円 / m2 別表公示価格等を規 ( 比 ) 準とした価格,* 円 / m2 公示地等の概要及び要因格差の内訳 #VALUE! -1 公所在市町丁目番価格時点平成年月日示地積 * m2 地地目宅地最寄駅線駅方約 940 m 等商業施設店まで約 730 m 供給処理施設水道 : 公共下水道: 都市ガス: の概要地域格地域の概況接面街路側幅員約 m 市道形状公法上指定なし (60%/200%) の規制防火地域 : 指定なし街路条件交通接近条件環境条件行政的条件を主体とするからの地域差その他条件格差相乗積標準画地条件化補正その他条件格差相乗積

税理士法人チェスター【紹介】

税理士法人チェスター【紹介】利用価値が著しく低下している宅地の評価 ~10% 減できるか否かの実務的判断基準 ~ 税理士法人チェスター名古屋事務所代表税理士不動産鑑定士山岡通長目次 1 利用価値が著しく低下している宅地の評価 2 高低差のある土地 3 騒音のある土地 4 所要の補正 5 その他 1 利用価値が著しく低下している宅地の評価相続税法 22 条相続遺贈又は贈与により取得した財産の価額は当該財産の取得の時における時価により