住宅ローンの収益・リスク管理

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やすもりもちやま
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1 住宅ローンの収益リスク管理平成 25 年 6 月 11 日横浜銀行リスク統括部

2 目次 1. 住宅ローンを取り巻く現状 2. 住宅ローンの収益管理 3.PDモデルの構築 4. プリペイメントモデルの構築 5. 金利 6. 生涯収益シミュレーション 7. 期間収益シミュレーションション 8. 今後の課題 1

3 1. 住宅ローンを取り巻く現状住宅ローン市場の飽和近年の民間金融機関は営業の最重要課題として住宅ローンに注力その結果融資残高は増大しているしかしこれは制度変更に伴いこれまで公的金融機関が貸し出していた分を振り替えているからで住宅ローン市場が拡大しているわけではない住宅ローンをめぐる金融機関の競争は激化の一途を辿り金利は変動固定とも大幅に低下している住宅ローン残高金利公的金融機関 ( 左軸 ) 民間金融機関 ( 左軸 ) 変動金利 ( 右軸 ) 当初 1 年固定 ( 右軸 ) 3.5% 3.% 住宅ローン残高単位 : 兆円 % 2.% 1.5% 住宅ローン金金利資料出所住宅ローン残高 : 日本銀行資金循環統計住宅ローン金利 : 日本金融通信社ニッキンレポート大手行と地域銀行の実行金利 ( 店頭金利 - 優遇金利 ) の単純平均値 1.% 2

4 2. 住宅ローンの収益管理住宅ローンの特徴の整理残高が大きく残存期間が長いため時間軸も含めてリスクにさらされている残高が非常に大きい初期与信時以外の債務者の情報が少なく取得が難しい PD の期間構造プリペイメントの期間構造など時間軸の特性を把握した生涯収益評価が重要となる PD の期間構造イメージプリペイメント ( 金額ベース ) の期間構造イメージ全部繰上返済確率一部繰上返済確率 PD D CP PR 経過年数経過月数 PD の期間構造プリペイメントの期間構造を考慮した収益リスク管理が重要となっている 3

5 2. 住宅ローンの収益管理住宅ローン生涯収益評価フレームワークの概要住宅ローンの生涯収益の不確実性要因 (PD やプリペイメントなど ) についてモデル化を行い生涯の支出収入に着目し債権ごとの採算性を把握 PD LGD PDプール区分別のPDの期間構造のモデル化デフォルト債権の回収も評価プリペイメント債権特性に応じた全部繰上返済一部繰上返済モデルの構築全部繰上返済確率一部繰上返済確率金利将来金利債務者の将来の金利選択の考慮 1% 9% 8% 7% PD CPR 選択割合 6% 5% 4% 変動固定 3 年固定 5 年固定 1 年以上 3% 2% 1% % 経過年数経過月数信用リスクプリペイメントリスク金利要因住宅ローンの収益評価収入経過時間住宅ローン債権の経年効果を考慮し住宅ローン債権単位月次単位でキャッシュフローを評価し生涯収益の観点から評価を行う支出収入支出 4

6 3.PD モデルの構築経過年別 PD の算出住宅ローンの特性として実行からの経過時間とともに PD の上昇が一般的に観測される過去の実績データから実行からの経過年別 PD を算出し PD の期間構造を認識経過年別期初非デフォルト債権数イメージ経過年別期中デフォルト債権数イメージ経過年別 PD イメージ期初非デフォルト債権数期中デフォルルト債権数 PD D 経過年数実行から経過期間が長くなるにつれて債権数は少なっていく経過年数デフォルト債権数は一定のピークを持つ構造経過年数 PD は経過年とともに上昇 5

7 3.PD モデルの構築経過年別 PD の算出住宅ローンの特性として実行からの経過時間とともに PD の上昇が一般的に観測される過去の実績データから実行からの経過年別 PD を算出し PD の期間構造を認識経過年別 PDの評価基準年による違いイメージ経過年別 PDの実行年度による違いイメージ経過年別 PDの信用度による違いイメージ P 2 年度実行 PDの高い実行年度 21 年度実行 22 年度実行 23 年度実行 D24 年度実行 25 年度実行 26 年度実行 27 年度実行 28 年度実行 29 年度実行 21 年度実行 211 年度実行経過年数経過年数 293 信用度低 D PD D PD 信用度高経過年数 29 年 3 月基準の経過年別 PD は全体的に高い ( リーマンショック ) 等特定の実行年度は推進スタンスなど信用度の高い先は実行からの経過の変更等でPDが常に高い特徴がみ時間が経っても PDは大きく上昇しられることがあるないが信用度の低い先は実行当初から経過時間とともに大きく上昇する特徴がある 6

8 3.PD モデルの構築 PD モデルの概要 PD のモデル化には Cox 比例ハザードモデルを使用債務者の信用度に影響する変数を検討し実務的な観点統計的な検証を実施信用度の指標としてPDプール区分を変数として採用 PD の期間構造モデル化結果イメージ信用度の低いプール区分 PD ベースライン経過年数信用度の高い先は実行からの経過時間が経っても PD が上昇せず信用度の低い先ほどPDの上昇が大きくなる特徴をもったモデルを構築信用度の高いプール区分 7

9 4. プリペイメントモデルの構築プリペイメントについてプリペイメントは大きく分けて全部繰上返済と一部繰上返済に分けることができるプリペイメントによって将来受け取れるであろう金利収入が減ってしまうリスクも存在するがイメントによって将来受け取れるであろう金利収入が減ってしまうリスクも存在するがプリペイメントは将来の信用リスク減少にも関わるため一概にプリペイメントによって収益が悪化するとは言えない全部繰上返済は他行肩代わりや退職金などによる返済一部繰上返済は余剰資金による返済が考えられるプリペイメントに影響があると考えられる代表的な変数は以下の通りプリペイメントに影響があると考えられる一般的な変数例項目名全繰一繰内容固定特約固定特約期間満了前後に繰上返済が増加残存期間残存期間が短くなると全部繰上返済が増加債権特性適用金利金利水準が高い場合全部繰上返済が増加金利種類固定期間中の繰上返済が増加支払月住宅ローン減税などの季節性要因市場環境金利感応度市場金利との差 PDプール区分信用度が高い債務者ほど一部繰上返済が増加債務者特性返済比率返済比率が低い債務者ほど一部繰上返済が増加年齢退職時繰上返済の増加給与振込の有無給与振込がある先ほど一部繰上返済が増加預かり資産残高預かり資産残高が多いほど繰上返済が多い他借入の有無他の借入がある場合一部繰上返済が減少 8

10 4. プリペイメントモデルの構築プリペイメントモデルの概要全部繰上返済と一部繰上返済は特性が異なるため個別にモデル化プリペイメントのモデル化にもイメントのモデル化にも Cox 比例ハザードモデルを使用ドモデルを使用実務的な観点統計的な検証を実施し変数を決定シミュレーション時に個別債権ごとのキャッシュフローへ反映全部繰上返済モデル信用度別 CPR イメージ信用度高一部繰上返済モデル信用度別繰上返済率イメージ信用度低 CPR 信用度高 CPR 経過月数信用度低経過月数信用度別のCPRを描くと全部繰上返済は信用度の差による高低の差が小さいこれは他行との競争が激しくどの属性からも他行肩代わりが発生していることを表す一部繰上返済は信用度の高い先ほど繰上返済が行われる特性が見られ全部繰上返済と比較すると信用度の差による高低の差は大きい 9

11 5. 金利将来の金利選択固定金利債権の場合固定期間満了時に金利選択が行われる現時点では固定期間満了後に変動債権となるケ固定期間満了後に変動債権となるケースが多いがスが多いが将来の金利情勢次第では再び固定化する割合が増える可能性があるまた選択された固定期間によっては将来の金利収入や調達コストが変化するため生涯収益に少なからず影響がある現在固定期間将来固定期間固定期間満了後の金利選択集計イメージ固定 1 年変動金利 1% 9% 固定 3 年 8% 7% 固定 5 年 6% 変動 5% 固定 5 年固定 3 年 4% 固定 1 年以上 3% 選択割割合固定 1 年固定 15 年固定 2 年 2% 固定 ( 旧 ) 固定 ( 新 ) 経過時間 1% %

12 6. 生涯収益シミュレーション収支項目の整理住宅ローンの収支は保証会社を含む銀行グループ全体の収入支出を明らかにしシミュレーションに反映する銀行グループ ( 銀行 + 保証会社 ) 銀行収入約定返済金利保証料団信保険料配当手数料支出調達コスト保証料銀行経費団信保険料信用コスト収入保証料手数料保証会社支出信用コスト保証会社経費 (LGDに含む) 青字部分を考慮保険会社債務者団信保険約定返済金利団信料上乗せ ( 一部商品 ) 保証料 11

13 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーションシミュレーションでは以下の項目を将来の経過月別に変更可能環境の変化に柔軟に対応可能としている番号項目名内容 1 対象債権 2 PDモデル個々の債権について経過年別のPDを適用可年に1 度パラメータの再推定と検証 3 LGD メインシナリオは共通 LGD 4 全部繰上返済モデル個々の債権について経過月別の繰上返済確率を適用可年に1 度パラメータの再推定と検証 5 一部繰上返済モデル個々の債権について経過月別の繰上返済確率を適用可年に1 度パラメータの再推定と検証 1 回あたりの期待一部繰上返済 6 金額残存金額に依存して決定されると仮定 7 将来の金利選択メインシナリオは固定期間満了後は変動債権 8 将来の基準金利メインシナリオは現在の基準金利継続 9 将来の優遇幅メインシナリオは現在の優遇幅継続 1 将来の調達金利メインシナリオは現在の調達金利継続 11 将来の経費メインシナリオは現在の経費率継続 12 将来の団信保険料メインシナリオは現在の団信保険料継続 12

14 1, 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーションにあたっての前提条件シミュレーションは 1 債権単位でキャッシュフローを月次で評価 1 債権ごとの期待デフォルトや期待全繰一繰を考慮繰を考慮デフォルトやプリペイメントによるキャッシュフローの変化デフォルトプリペイメント考慮なしデフォルトのみ考慮デフォルト全繰考慮デフォルト全繰一繰考慮 1, 1, 1, 一繰全繰金利約定返済元本 7, 7, 7, 6, 5, CF 6, 6, 金利 5, 5, 全繰 CF CF 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 一繰一繰一繰全繰 9, 全繰 9, 全繰 9, 金利金利金利約定返済元本約定返済元本約定返済元本 8, 8, 8, 一繰 4, 4, 4, 3, 3, 3, 2, 2, 2, 1, 1, 1, 全期間 PD=% 全期間プリペイメント率 =% の場合元利均等返済 ( 金利変化なし ) のため発生する CF( 元金 + 金利 ) は一定 PD の期間構造考慮デフォルトを考慮するため本来発生するであろう元本金利部分が減少全繰は約定返済金額の減一繰によって期日の短縮少に影響化へ影響 CF , 元本 PD の期間構造プリペイメントの期間構造全部繰上返済確率一部繰上返済確率 PD CPR 経過年数経過月数 13

15 6. 生涯収益シミュレーション生涯収益シミュレーション結果基準時点に存在する対象住宅ローン債権 ( ストック ) について将来時点の収支計算発生 CF 残高の推移イメージ収益計算イメージ一部繰上全部繰上一部繰上全部繰上約定返済金利約定返済元本金利 ( 銀行分 ) 保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 信用コスト保証会社経費銀行経費調達コスト保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) CF 金額 ( 百万円 ) 約定返済金利約定返済元本銀行経費調達コスト信用コスト収支収益率 ( 年率 ) 収益金額収益率年度末残高 ( 百万円 ) 2, 15, 1,.2% 5, 残高.1%.7%.6%.5%.4%.3% 年度末残高収益金額収益率 ( 年率 ) -5,.% -.1% -.2% 収益は当初高いものの経過年とともに減少将来的にはマイナスとなるただし残高が小さくなるため大勢への影響は小さい 14

16 6. 生涯収益シミュレーション生涯収益シミュレーション結果 - 実行年度別基準時点に存在する対象住宅ローン債権 ( ストック ) について実行年度別の収支計算発生 CF 残高の推移イメージ収益計算イメージ 4, 35, 3, 25, 2, CF 一部繰上全部繰上約定返済金利約定返済元本一部繰上全部繰上 4, 3, 2, 1, 信用コスト保証会社経費銀行経費調達コスト保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) 保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) 15, 1, 5, 約定返済金利約定返済元本収支 -1, 調達コスト銀行経費実行年度 4, 35, 3, 25, 残高 2, 15, 1, 5, 実行年度残高年度末残高 ( 百万円 ) , -3, 16, 14, 12, 1, 収益金額 8, 6, 4, 2, 生涯収益率生涯収益金額収支収益率 ( 年率 ) 平均 % 1.6% 1.4% 1.2% 1.%.8%.6%.4%.2%.% 収益率信用コスト実行年度別にみると過去に実行した債権の収益が大きいことが分かるこれは過去実行債権はスプレッドが厚いため現時点でも収益性が高くなっている一方直近の債権では残高が多く残存しているがスプレッドが薄いため収益性が低下している 15

17 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーション結果の分析シミュレーション結果は主要な属性別に定期的にモニタリング変化要因について分析し今後の施策への反映を検討モニタリングしている主要属性番号主要属性内容 1 全対象債権 2 PD プール区分プール区分 3 金利種類変動固定金利 n 年 4 実行年度直近実行年度は別途 PDプール区分別金利種類別にモニタリング生涯収益モニタリング項目の一例基本情報件数残高 ( 百万円 ) 残高加重平均金利 212 年 3 月末時点対象残高生涯収益金額 ( 百万円 ) 年率金利うち銀行収入分生涯収入 ( 百万円 ) 保証料 ( 前 ) 金利うち保証料 ( 後 ) 金利うち団信保険料分調達コスト生涯支出 ( 百万円 ) 銀行経費団信保険料分信用コスト生涯収支 ( 百万円 ) CF 金額 ( 百万円 ) 年率生涯約定返済 ( 百万約定返済元本円 ) 約定返済金利等生涯プリペイメント全部繰上返済 ( 百万円 ) 一部繰上返済生涯デフォルト ( 百万円 ) 指標年残高加重平均残存年数 (WAL) 主要収入支出項目をモニタリング 16

18 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーション結果の活用例生涯収益動向のモニタリングポートフォリオ全体直近 1 年度実行分の切り口で生涯収益の動向をモニタリング 3, 生涯収益金額 ( 左軸 ) 生涯収益率 ( 右軸 ) 25, 2, 生涯収益金額 15, 1, 5, -5, ポートフォリオの生涯収益金額率の分布イメージ.7%.6%.5%.4% 生涯収収益率 ( 年率 ).3%.2%.1%.% 1,8 1,6 1,4 1,2 生涯収益金額 1, 直近 1 年度実行の生涯収益金額率の分布イメージ生涯収益金額 ( 左軸 ) 生涯収益率 ( 右軸 ) A B C D E F -.1% -.1% 信用度高信用度低 A B C E F -.2% 信用度高信用度低 %.7%.6%.5%.4% 収益率 ( 年率 ).3%.2% 生涯.1%.% ポートフォリオ全体の評価だけではなく直近 1 年間実行先の生涯収益率の変化をモニタリングを実施足元の状況の変化を確認することで今後のポートフォリオ全体への影響を考察することが重要 17

19 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーション結果の活用例生涯採算金利の推定生涯収益評価のフレームワークで信用度別の生涯採算金利を推定生涯収益イメージ信用度別採算金利イメージ 2, 15, 収益金額 1, 5, 生涯収益収支がゼロとなる水準の適用金利を求める 1.6% 1.4% 1.2% 1.% 採算金利.8%.6%.4% % -5,.% 信用度信用度高信用度低 -1, 生涯収益がゼロとなる金利または一定のスプレッドを加えた金利を採算金利と定義新規実行債権の信用度別金利ガイドライン等に活用可能 18

20 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーション結果の活用例ストレステスト金利上昇をトリガーとしたシナリオを作成金利上昇による PD の上昇プリペイメントの変化を考慮した生涯収益の評価金利上昇が住宅ローンへ与える影響例金利上昇要因 1:PD 上昇支払額の増加による信用度の悪化要因 2: 一部繰上返済増加信用力の高い先は余剰資金で繰上返済要因 3: 一部繰上返済減少信用力の低い先は余剰資金が無いため繰上返済が減少要因 4: 固定債権へのシフト固定金利満了後も引き続き固定を選択変動金利から固定金利へのシフト要因 5: 調達金利の上昇市場金利上昇による調達金利要因 6: 基準金利の上昇市場金利上昇による基準金利上昇変動債権の金利上昇 PD と返済比率の関係イメージストレス要因が生涯収益へ与える影響イメージ PD PDプール区分とPD 返済比率の関係をモデル化ストレス時の信用力悪化度合いを定量化生涯収益ストレステストではストレス個別要因に分解しその影響度を検証 PD 上昇プール区分 A ストレス時プール区分 A 返済比率基準要因 1 要因 2 要因 3 要因 4 要因 5 要因 6 19

21 6. 生涯収益シミュレーションシミュレーション結果の活用例リバースストレステスト現在の各プール区分の債権の PD がどれくらいの水準まで上昇すると収益を維持できなくなるかを推定生涯収益がゼロとなる PD の水準を推定するリバースストレス時 PD イメージ 2, 生涯収益イメージ 15, PD PD n 倍 1, 収益金額 5, -5, 経過年数シミュレーション結果の活用例条件変更の考慮 -1, 生涯収益がゼロとなる PD の水準 ( 倍率 ) を探索し求める条件変更先を含めた場合の PD を算出しストレス PD としてシミュレーションを行い信用コストの増加を把握条件変更先を含む PD イメージ条件変更先を含む PD PD PD 条件変更先を勘案し生涯収益シミュレーション経過年数 2

7. 期間収益シミュレーション期間収益シミュレーションの概要前頁までは基準時点に存在する債権の生涯収益に着目したシミュレーション期間収益シミュレーションは新規実行債権を考慮し毎年ションは新規実行債権を考慮し毎年 ( 毎月 ) の実行シナリオを作成特定の期間 ( 将来 5 年間など ) の残高や収支をシミュレーションすることが可能エリア別信用度別の予算策定や施策の検証が可能となる

22 7. 期間収益シミュレーション期間収益シミュレーションの概要前頁までは基準時点に存在する債権の生涯収益に着目したシミュレーション期間収益シミュレーションは新規実行債権を考慮し毎年ションは新規実行債権を考慮し毎年 ( 毎月 ) の実行シナリオを作成特定の期間 ( 将来 5 年間など ) の残高や収支をシミュレーションすることが可能エリア別信用度別の予算策定や施策の検証が可能となる期間収益シミュレーションイメージ生涯収益シミュレーションイメージ期間収益シミュレーションイメージ信用コスト保証会社経費銀行経費調達コスト保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) 信用コスト保証会社経費銀行経費調達コスト金額 ( 百万円 ) 金額 ( 百万円 ) 将来時点の新規実行債権 4, 4, 4, 信用コスト信用コスト信用コスト保証会社経費保証会社経費保証会社経費 3 3, 3, 3 3, 銀行経費銀行経費銀行経費調達コスト調達コスト調達コスト保証料 ( 後 ) 保証料 ( 後 ) 保証料 ( 後 ) 2, 2, 2, 保証料 ( 前 ) 保証料 ( 前 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) 金利 ( 銀行分 ) 金利 ( 銀行分 ) 1, 1, 1, -1, -2, 保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) 金額 ( 百万円 ) -1, -2, 金額 ( 百万円 ) -1, -2, 金額 ( 百万円 ) 将来時点の毎月の実行債権の生涯収益状況を追加

23 7. 期間収益シミュレーション期間収益シミュレーションシナリオ例昨年度実行債権から将来の新規実行シナリオに従いサンプリング将来時点の実行債権を仮定シナリオ例シナリオ 1: 新規実行横ばいシナリオ直近年度実行状況が将来にわたって継続すると仮定シナリオ 2: 新規実行残高変化に関するシナリオ毎年度の実行件数が年率 3% 増減人口減少の連動等のシナリオを作成シナリオ 3: 新規実行債権の質に関するシナリオ競争が激化し信用度の悪い先が増加する等のシナリオを作成シナリオ4: 新規実行債権の実行金利変化に関するシナリオ競争が激化し新規実行案件の金利優遇幅が一律.2% 拡大等のシナリオを作成シナリオ 5: 新規実行債権の金利選択が変化金利上昇による長期固定債権が増加する等のシナリオを作成 22

24 7. 期間収益シミュレーション期間収益シミュレーション ( シナリオ 1 イメージ ) 新規実行残高横ばいシナリオに基づく実行が継続した場合の将来の単年度収益を予測発生 CF 残高の推移イメージ収益計算イメージ金利収入低下 CF 金額 ( 百万円 ) 一部繰上全部繰上約定返済金利約定返済元本信用コスト保証会社経費銀行経費調達コスト保証料 ( 後 ) 保証料 ( 前 ) 金利 ( 銀行分 ) 2, 18, 残高上昇将来収益減少 16, 14, 年度末残高 ( 百万円 ) 12, 1, 8, 6, 4 4, 2,,.7%.6%.5%.4%.3%.2% 年度末残高収益金額収益率 ( 年率 ) 収支収益率 ( 年率 ).1%.% この前提では残高は上昇するが (1) 収益性の低い新規実行債権の増加と (2) 収益性の高い既存債権の残高減少のため将来の単年度収益は急速に減少していくことがわかる 23

25 8. 今後の課題今後の課題前提条件の精緻化モデルの高度化将来の金利選択のモデル化等継続的なモニタリング収益シミュレーション結果の活用中期経営計画や目標策定への結果の活用キャンペーンや個別の施策への結果の活用金利ガイドライン等への反映 24

26 本研究の履行体制について本研究の履行体制本研究は横浜銀行と浜銀総合研究所共同で履行同時に住宅ローン収益リスク管理研究会に参加しリスク管理研究会に参加し分析結果の比較や情報交換に活用住宅ローン収益リスク管理研究会横浜銀行を含む地方銀行 14 行 (213 年 5 月現在 ) と浜銀総合研究所が参加する住宅ローンの研究会 ( 年 2 回開催予定 ) 各銀行のデータを基に住宅ローンの各種分析を進めるほか情報交換を通してリスク管理の高度化営業戦略の立案に活用住宅ローン収益リスク管理研究会イメージ参加行 A 参加行 B 既存のコンサルティング契約内でのデータ拠出既存のコンサルティング契約内でのデータ拠出浜銀総合研究所参加行参加行 Aデータ Bデータ参加行 X 総会個別説明共通データによる分析結果情報交換会本研究会に関するお問合せ先浜銀総合研究所情報戦略コンサルティング部 Tel: 45(225)2378 分析結果フィードバック共通データによる分析結果例初期与信共通モデルデフォルト判別力各変数とデフォルトとの関係途上管理全体 PD LGD シーズニングプリペイメント収益の状況 25

2. 先行研究日本国内の住宅ローンのリスク収益特性についての統合的な分析は少ない国内の住宅ローンの繰上返済についての実証研究は Sugimura(2002) で行われており繰上返済モデルの説明変数として経過期間残存期間年齢市場金利などが用いられている堀川 (2007) では住宅ロー

2. 先行研究日本国内の住宅ローンのリスク収益特性についての統合的な分析は少ない国内の住宅ローンの繰上返済についての実証研究は Sugimura(2002) で行われており繰上返済モデルの説明変数として経過期間残存期間年齢市場金利などが用いられている堀川 (2007) では住宅ロー住宅ローンの生涯収益分析小柳誠株式会社浜銀総合研究所情報戦略コンサルティング部 A Profit Analysis for Housing Loans Makoto Koyanagi Hamagin Research Institute, Ltd. 要旨近年の国内金融機関では個人向け貸出の中心商品として住宅ローンの推進を行っている金融機関同士の競争激化による貸出金利の低下から住宅ローンの収益性悪化が指摘されている