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1 新 JCBA 方式徹底解説 JCBA 天空率運用と検討 の読み解き方 1. 道路天空率 2. 隣地天空率 東京都新宿区高田馬場 URL

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3 1. 道路天空率 隣地超え道路斜線 P 道路と敷地の間に他の敷地がある場合 P 出隅敷地における 132 条の取り扱い P 入り隅敷地における 132 条の取り扱い P 一の道路の取り扱い 屈曲道路の場合 P 一本の道路で幅員が異なる場合 P 幅員が一定でない道路 P 条の区分区域の検証 P 行止まり道路等 P 算定位置 P 高低差がある場合 P 現況の道路幅員で処理するとは? P26

4 01-1 隣地超え道路斜線 適用事例集 Ｐ 147より 4

5 解釈のポイント 道路適合建築物を作成する際 適用距離内で隣地を越える区域も適合建築物を想定し天空率比較を行う 道路斜線制限は 56 条 1 項 1 号において ( 建築物の各部分の高さ ) 第 56 条建築物の各部分の高さは 次に掲げるもの以下としなければならない 1. 別表第 3( い ) 欄及び ( ろ ) 欄に掲げる地域 地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ 前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表 ( は ) 欄に掲げる距離以下の範囲内においては 当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に 同表 ( に ) 欄に掲げる数値を乗じて得たもの とあり適用範囲内において道路斜線が適用される その際 隣地を越えるか否かは 関係ない 適合建築物を想定する政令第 135 条の6においても同様である ( 前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等 ) 第 135 条の6 法第 56 条第 7 項の政令で定める基準で同項第 1 号に掲げる規定を適用しない建築物に係るものは 次のとおりとする 1. 当該建築物 ( 道路高さ制限 ) が適用される範囲内の部分に限る ) JCBA 方式 従来の東京方式 従来の東京方式においては 円弧部の空地が評価されない その為 NG となる JCBA 方式 では円弧部からの通風採光が考慮され OK となる 5

6 隣地を超えた区域に適合建築物を想定しない場合の問題点 上図で示す一の敷地が ABC に分筆された場合 A,C の敷地では赤線より B 側の 領域は天空率比較されない A B C 道路と敷地の間に他の敷地がある場合 6

7 解釈のポイント 道路中心線は一より 一の道路として適合建築物を想定する 一の道路では後退距離も一とする この事例は いわゆる東京方式では 敷地境界点間により道路が2に区分される 後退距離もそれぞれで想定する為 左側では 適用距離を超える為天空率比較されない 従来の東京方式で は この様な事案には対処が困難となる JCBA 方式 従来の東京方式 7

8 02. 出隅敷地における 132 条の取り扱い 天空率の運用の検討について 更新 P93 に に い 1 に 2 ( 1 2 ) 区域 い (1) い 運用 1 広い道路に垂直に区域区分 運用 2 に に区域区分 い 運用 図 1 運用 1( 広い道路に垂直に区域区分 ) 10m 4m 区 に 運用 エリア2においても 広い道路からの道 路斜線がかかるものと考えて適用する 広い道路に垂直 とともに 2Aかつ 35m の区域区分についても 広い道路に垂直な方向に 水平距離 ( 令 132 条 ) を設定する 12m 6m エリア 1 エリア 2 天空率の運用の検討について 更新 P94 図 2 運用 2 運用パターン 2-2 ( 円弧状に区域区分 ) ( 広い道路がエリア 2 で遠ざかる ) 10m 4m 12.4m or 4m 12m 起点 2A かつ 35m の起点は 敷地境界線における 4m 道路と 6m 道路の交点 12m 6m 6m エリア 1 エリア 2 エリア 1 エリア 2 に 運用 道路斜線が適用されるのはあくまで敷地に面している道路である という考えにもとづき エリア2の 2 Aかつ 35m の区域区分については 6m 道路と4m 道路との交点を起点として 円弧状に 水平距離 ( 令 132 条 ) を設定する この考え方であれば 運用 2-2 のエリア2において 街区主義 では対応できないケースにも対応できる 図 3 狭い道路側から垂直に区域区分 8

9 解釈のポイント 2 以上の道路は第 135 条の 6 の 3 項で定められる 135 条の6 3 当該建築物の前面道路が2 以上ある場合における第 1 項第 1 号の規定の適用については 同号中 限る ) とあるのは 限る ) の第 132 条又は第 134 条第 2 項に規定する区域ごとの部分 と という ) の とあるのは という ) の第 132 条又は第 134 条第 2 項に規定する区域ごとの部分の とする 2 方向道路が垂直に交わらない場合 2Aの領域を適合領域に加えた適合建築物とする その際 道路反対側に平行に区分する街区主義 敷地側道路境界の端部から水平距離 ( 円弧 ) で区分する敷地主義いずれの場合でも問題ない 重要な事は 132 条に忠実に区分する事である これは いわゆる従来の東京方式と比較すると明確になる JCBA 方式 従来の東京方式 最大幅員側 4m 道路側 第 132 条建築物の前面道路が 2 以上ある場合においては 幅員の最大な前面道路の境界線からの水平距離がその前面道路の幅員の 2 倍以内で かつ 35 メートル以内の区域及びその他の前面道路の中心線からの水平距離が 10 メートルをこえる区域については すべての前面道路が幅員の最大な前面道路と同じ幅員を有するものとみなす 132 条による最大幅員の区域は 1 項で区分される ところが いわゆる東京方式の場合 敷地境界点間区分する考え方が付加される その結果 同じ条文で区分されるべき区域が異なる事になる JCBA 方式においては 132 条のみで区分する事を意味する * J C B A 4 m 道路側の算定位置は P 21 参照 : 道路の反対側が基本 9

10 03. 入り隅敷地における 132 条の取り扱い 天空率の運用の検討について 更新 P43 集団規定 天空率 天空率 算定位置 2 法第 56 条第 7 号 令第 135 条の 6 令第 135 条の 9 (1) 入り隅道路の場合の算定位置の設定について 内容 図 1 図 2 のような入り隅敷地においては 2 以上の前面道路があるものとみなし 令第 132 条により区分された区域ごとに算定位置を設定するものとする 算定位置は 区分された区域ごとに 前面道路の反対側の境界線上に配置する 図 1 入り隅敷地における区域 1 の算定位置 敷地 敷地 算定位置は 前面道路の反対側の境界線に W 2 /2 以下の間隔で均等配置する 区域 1 区域 2 10m 10m W 1 W 2 道路中心線 W1 前面道路 2W1 かつ 35m (W 1 >W 2 ) 敷地 区域 1 区域 2 10m W1 W2 道路中心線 W1 2W1 かつ 35m W2/2 以下で均等配置 前面道路 ' W 1 図 2 入り隅敷地における区域 2 の算定位置 W1 2 ' W1 ' かつ 35m ' W2 ' ' ' ' ' 10 m 敷地 エ区域リア1 1 エ区域リア2 2 10m 道路中心線 W1 W2 W 2 P"1 P"2 P"3 P"4 P"5 P " 1P " 2P " 3P" 4P" 5 10 m W1 前面道路 2W1 かつ 35m W2/2 以下で均等配置 算定位置は 前面道路の反対側の境界線に W 2 /2 以下の間隔で均等配置する 43 10

11 解釈のポイント 入り隅道路における敷地主義の適用 敷地主義 街区主義 は 132 条における2Aを適用する手法で有効である この考え方は入り隅における2Aの適用法でも有効である 左図の解説例は 90 度に交差する事例で2Aの起点を広い道路が突き込んだ位置を起点としている 入り隅角が直線に近くなる場合その想定法では困難になる その際の想定法を下記で解説する W1とW2が鈍角に交わる場合 交差位置を起点に2Aを想定する これは前項で解説した敷地主義を適用した考え方だ この場合 適用距離は それぞれの道路の反対側から適用された距離の位置から交差位置を軸に円弧状に想定する この場合本例の適用距離より長くなる場合があるが J C B Aでは煩雑さを考慮し可とする 11

12 04-1. 一の道路の取り扱い屈曲道路の場合 屈曲道路の場合 天空率の運用の検討について 更新 P97 側 屈曲角度が る道路が連 る の道路 し 屈曲角度 道路 線の屈曲角度 る な 屈曲角度 る の の れる の の る ので な 図 6 複数の連続した道路の例 角度は敷地側からみたもの ( 以下同 ) 215 敷地 る 屈曲角度を一の道路の判断基準とすることについては 地方公共団体の条例等による法第 53 条第 3 項第 2 号 ( 建ぺい率の角地緩和 ) や令第 144 条の 4 第 1 項第 2 号の規定 ( 隅切りを設ける角地の角度 ) の適用に準用する運用も多く見られることから 同じ形態制限である法第 56 条において準用することには合理性があると考えられる また 屈曲角度の取り方については 図 7 のとおり 敷地側の道路境界線と 敷地と反対側の道路境界線では屈曲角度が異なる場合があることから 道路中心線の屈曲角度とすることが妥当と考えられる 図 7 屈曲角度がそれぞれの道路境界線の両側で異なる場合の例 敷地 敷地 道路中心線 120 未満 道路中心線 120 以上 120 以上 未満 図 8 交差角 120 以下の道路がある場合の例 道路 1 図 9 算 257 敷地 150 道路 道路 2 敷地 ここで道路を分ける 道路幅員は 道路 1= 道路 2 道路 1 天空率の運用の検討について 更新 P96 道路 2 12

13 解釈のポイント 一の道路の定義を敷地側からの屈曲角度 120 度超の場合 連続する一の道路とする これは いわゆる東京方式にみられる屈曲度 1m などの法的根拠に基づかない条件を 令第 144 条の 4 第 1 項第 2 号の規定 ( 隅切りを設ける角地の角度の適用が除外される内角 120 度 ) を採用する事により法的合理性を担保した 令第 144 条の 4 2. 道が同一平面で交差し 若しくは接続し 又は屈曲する箇所 ( 交差 接続又は屈曲により生ずる内角が 120 度以上の場合を除く ) は 角地の隅角を JCBA 方式 一の道路 120 度以上 従来の東京方式 二の道路 A 1m 以内 B C D B C D 従来の東京方式においては 同一区間としたい境界間を接続した線分が元の屈曲した道路との離隔が1m 以内であれば その間は同一とする事が可能になる この場合 AB,CD 間がその条件をみたし二の道路となる J C B A 方式において一の道路とし判断される 法的合理性および設計上の煩雑さを考慮すると JCBA 方式が望ましい J C B A 方式では 算定位置は適合建築物の面する反対側の道路境界線の位置まで延長される 13

14 04-2. 一本の道路で幅員が異なる場合 段差道路の場合 天空率の運用の検討について 更新 P98 運用 1 では 1 の道路 とみなし 敷地全体に対して 適合建築物を設定する ( 図 11,12) 一の道路とする図 11 運用 1 図 12 運用 1アイソメ 敷地 道路の形状なりに 道 路の反対側の境界線に 4m 道路 8m 垂直方向に道路斜線を適用 区域は1つ 二の道路とする 図 13 運用 2 エリア 2 敷地 エリア 1 10m 10m 4m 道路 8m 4m 2A かつ 35m 道路 8m 4m 道路 8m 道路反対側が屈曲した場合 天空率の運用の検討について 更新 P99 一の道路とする 4m 敷地 道路 道路の形状なりに 道路の反対側の境界線に垂直方向に道路斜線を適用 区域は 1 つ 8m 二の道路とする エリア 2 図 18 運用 2 エリア 1 図 19 運用 2 エリア 1 アイソメ 4m 10m 道路 8m(=A) 2A かつ 35m 14

15 解釈のポイント 一本の道路で幅員が異なる場合で 段差道路と屈曲道路の場合 一の道路として処理するか二の道路として 132 条を適用するか否かの判断 その差が著しい場合は 二の道路とする そうでない場合は一とする その判断は 特定行政庁に確認する事 道路反対側が屈曲する場合は 一の道路 の定義同様に敷地側からの道路中心線の屈曲角度で判断する事が考えられる 一本の道路の場合の後退距離と適用距離 道路反対側が屈曲した場合 敷地側が屈曲した場合 後退距離 後退距離 後退距離 後退距離 後退距離 屈曲道路が最大幅員になる 2 以上の道路 2 以上の道路で最大幅員の道路巾が異なる場合 認定道路等で最大幅を特定する 特定した最大道路巾が 2A および回り込んだ最大幅員として適用される 15

16 04-3. 幅員が一定でない道路 天空率の運用の検討について 更新 P100 幅員の異なる道路の定 の道路 るが の 道路と な 道路のこと 例えば下図に示すような道路形状が考えられるが 1 の道路とみなす運用も可能であること ら 幅員の異なる道路 であるかどうかは 特定行政庁の運用によることとなる 敷地 道路 16

17 解釈のポイント 幅員の異なる道路であるかどうかは特定行政庁の判断による の判断 敷地等と道路との関係 ) 第 43 条建築物の敷地は 道路 ( 次に掲げるものを除く 第 44 条第 1 項を除き 以下同じ ) に 2 メートル以上接しなければならない から広い道路側の 2m の位置を最大幅員として 2 の道路とする一部の特定行政庁の仕様として存在するが 第 56 条建築物の各部分の高さは 次に掲げるもの以下としなければならない 1. 別表第 3( い ) 欄及び ( ろ ) 欄に掲げる地域 地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ 前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表 ( は ) 欄に掲げる距離以下の範囲内においては 当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に 同表 ( に ) 欄に掲げる数値を乗じて得たもの より道路の反対側の位置から適用距離の範囲内で適合建築物を想定する これは下記適用事例集 P146 においても記述されており 2 の道路としないのが一般的 道路中心線で規定した場合も 180 度となり 120 度超から 2 の道路としないのが通常である 17

18 条区分区域の検証 1 最大幅員 1 * 132 条 1 項の区分 1. 算定位置端部が算定位置幅まで延長している事を確認 2. 後退距離が敷地側道路境界線から垂直に適応されている事を確認 3. 反対側の道路境界線に 2. の項で確認した後退距離を起点とし適用距離 ( この事例では 20 m) を確認する 2 * 132 条 1 項の区分 最大幅員 2 1. 始点側算定位置が適合領域端部まで延長している事を確認 終点側は道路反対側の位置までを確認する 2. 後退距離が敷地側道路境界線から垂直に適応されている事を確認 3. 反対側の道路境界線に 2. の項で確認した後退距離と回り込む最大幅員 6.5 mを加えた位置を起点とした適用距離を確認する 4. 最大幅員から2A(13 m) の範囲を確認 5.5m,4m 側道路中心 10 mの範囲を確認する 3 最大幅員 2 * 132 条 1 項の区分 1. 始点側算定位置が適合領域端部まで延長している事を確認 終点側は道路反対側の位置までを確認する 2. 後退距離が敷地側道路境界線から垂直に適応されている事を確認 3. 反対側の道路境界線に 2. の項で確認した後退距離と回り込む最大幅員 6.5 mを加えた位置を起点とした適用距離を確認する 4. 最大幅員から2A(13 m) の範囲を確認 5.5m,4m 側道路中心 10 mの範囲を確認する 18

19 4 道路中心から 10m 1 * 132 条 2 項の区分 5 m 道路区分 1.2A (13m) を超え各道路中心 10 m 内にある事を確認 2.4m 側の道路へ 2B(2 5=10) を確認する 3. 後退距離が最大幅員と同一である事を確認 2B 5 道路中心から 10m 2 * 132 条 2 項の区分 4 m 側に回り込んだ 5 m 道路区分 B 1.2B 2C の範囲を確認. 2. 後退距離が最大幅員と同一である事を確認 6 道路中心から 10m 3 * 132 条 3 項の区分 4 m 道路区分 1. 道路中心 10m を確認 2. 後退距離が最大幅員と同一である事を確認 19

20 05. 行止まり道路等 適用事例 P156 20

21 解釈のポイント 入隅道路および行き止まり道路は 区域区分せず一の道路と取り扱う 入り隅および行き止まり道路の場合 道路中心線が 120 度を超える為一体で適合建築物を想定する 後退距離は最小幅を適用し適合建築物を設定する 片側行き止まり道路の事例 従来の東京方式との比較 JCBA 方式 従来の東京方式 A A 従来の東京方式においては A 部分が天空率比較の対象にならない 21

22 06. 算定位置 適用事例 P161 適用事例 P164 図 3 入り隅角が鈍角の場合 (W 1 >W 2 ) ( 参考 : 不採用事例 )W1 W2 ごとに算定位置を配置 W2 W2 敷地 道路 W2/2 以下で均等配置 敷地 道路 幅員の異なる前面道路ごとに算定位置を 前面道路に面する部分の両端から最も近い当該前面道路の反対側の境界線上 に配置すると 図の太線のようになり 算定位置の連続性が保たれない W1 W1 図 4 出隅敷地の場合 出隅敷地の場合 幅員の異なる道路それぞれの幅員の 1/2 以内に算定位置を配置する W1 W1/2 以下で均等配置 道路 (W 1 >W 2 ) 関連例規等 建築基準法等の一部を改正する法律の一部の施行について ( 平成 14 年 12 月 27 日国住街発第 110 号 ) 敷地 W2 W2/2 以下で均等配置 44 22

23 解釈のポイント 算定位置は 現況の道路反対側に道路幅員の最小幅の半分以下の均等間隔で配置する 2 項道路の場合は 敷地の反対側の道路の境界線とみなす位置に2m 以下の均等間隔で配置する 交差道路における算定位置の設定事例 ( 法第 56 条第 7 項第 1 号の政令で定める位置 ) 第 135 条の9 法第 56 条第 7 項第 1 号の政令で定める位置は 前面道路の路面の中心の高さにある次に掲げる位置とする 1. 当該建築物の敷地 ( 道路高さ制限が適用される範囲内の部分に限る ) の前面道路に面する部分の両端から最も近い当該前面道路の反対側の境界線上の位置 2. 前号の位置の間の境界線の延長が当該前面道路の幅員の2 分の1を超えるときは 当該位置の間の境界線上に当該前面道路の幅員の2 分の1 以内の間隔で均等に配置した位置 国交省による Q A の回答から算定位置を考える 測定点の設定を行うにあたっては 1 任意の敷地間口や前面道路幅員における性能を評価する事ができ 2 建築物の配置により差異が生じる事なく 3 比較的容易な作図等で測定点の設定が可能で申請者や確認する者に過大な負担にならない事 算定位置は道路反対側の通風採光をチェックする位置である その位置が政令の基準に適合した合理的な位置にあるか否かを問題にすれば良い 23

24 07. 高低差がある場合 集団規定 適用事例 P167 天空率 天空率 高低差がある場合 法第 56 条第 7 項令第 135 条の 10 令第 135 条の 6 令第 135 条の 7 令第 135 条の 8 令第 135 条の 9 令第 135 条の 10 令第 135 条の 11 (1) 敷地内に高低差がある場合 1 道路高さ制限 ( 道路境界線 ) の取扱い 内容 区域区分を行わずに道路高さ制限に適合する建築物を設定する 道路高さ制限適合建築物の 道路制限勾配が異なる地域等 の場合のみその区分毎に適合建築物を作成する この場合道路制限勾配は同一の為 区域区分は行わない 算定線においては 3m 以上の高低差を有する場合道路面からの高低差も (H-1)/2 の緩和を受ける為に算定線が複数存在する事になる ( 以上 図 1) 解説 道路における天空率処理において 敷地内に 3m を超える地盤が複数存在する場合の天空率の処理法が明確に記述されていない なお 隣地においては地盤毎に適合領域および算定線を発生し処理する旨が明記されている ( 令 135 条の 7 第 3 項 ) この場合 道路に面する敷地のように道路中心と地盤が同じ高さ場合は緩和の対象にない 一方 奥の敷地のように道路中心より 3m 地盤が上がる場合 道路面はその地盤より (3-1)/2=1m の緩和をうける その為算定位置が 1.5m 緩和された位置となり 合わせて 2 本の算定線が存在する事になる 算定位置に関して複数の算定位置を否定する条文がない事から この様な処理となる 図 1 敷地の状況 ( 奥の敷地は道路中心から 3m 高い位置にある ) 敷地 道路 +3 ±0 +3 G.L ±0 道路 1m 図 2 区域は一体で審査するが 地盤面ごとに分解すると 図のようになっている = + ( 道路面と敷地の地盤面に高低差がある場合 ) 第 135 条の2 建築物の敷地の地盤面が前面道路より1メートル以上高い場合においては その前面道路は 敷地の地盤面と前面道路との高低差から1メートルを減じたものの2 分の1だけ高い位置にあるものとみなす 地盤面が複数ある場合で道路面が地盤面より低い場合で ((h-1)/2 の対象分同一算定位置で上下に存在する ( 法第 56 条第 7 項第 1 号の政令で定める位置 ) 第 135 条の 9 4 当該建築物の敷地の地盤面が前面道路の路面の中心の高さより 1 メートル以上高い場合においては 第 1 項に規定する前面道路の路面の中心は 当該高低差から 1 メートルを減じたものの 2 分の 1 だけ高い位置にあるものとみなす 24

25 解釈のポイント 道路適合建築物は地盤の高低差で区分されない 高低差区分区域で区域が区分されるのは 隣地と北側 3m 以上の高低差を有する場合は 地盤を3m 以内毎に区分した適合建築物を想定する 適合するか否かは 地盤毎の断面図で確認する 4.5 m 地盤 1.5 m 地盤 1.5 m 地盤からの算定位置は (1.5-1)/2=0.25m の位置に設定する 断面図はその位置を起点とし 1.5 m 地盤にのみ適合する 4.5 m 地盤からの算定位置は (4.5-1)/2=1.75m の位置に設定する 断面図はその位置を起点とし 4.5 m 地盤にのみ適合する 地盤面が道路面より低い位置は ( h - 1) / 2 が適用されない 25

26 08. 現況の道路幅員で処理するとは? 事例特徴 道路幅員が微少に異なるが認定幅員が一の場合 (6.5m) 認定道路の設定法を理解する 天空率敷地 で同一区間に 道路幅操作ポイント員 を設定するとその区間では 132 条が適用されない 1 天空率敷地 1. 天空率敷地を読み込みますか? に はい をクリックする 2. 同一区間に設定する道路境界線を Shift キーを押しながら選択後 道路幅員 を設定し 同一区間 屈曲敷地 をチェックし 現在の値を適用 ボタンをクリックする 3. 他方向の道路も 道路幅員 で認定道路幅員を設定する 本例ではいずれも 6.5m 4. 現在の値を適用 ボタンをクリックする 5. 入力 天空率 JCBA 算定領域 を選択する 26

27 2 1. 道路反対側 をチェックする 2. 全境界発生 欄の 道路 をクリック し算定領域 算定線を発生する 3. 入力 計算モードへ で入力を終了 する 天空率 JCBA 算定領域 3 天空率計算を実行する 1. 計算 天空率 をクリックし 天空率計算設定 ダイアログを表示する. 計算ポイント操作 欄の 均等発生 をクリックし算定位置を発生後 計算開始 ボタンをクリックし天空率計算を開始する 現況道路巾が微少に異なる場合 天空 ポイント 率敷地 において 同一区間設定 のみ では 同一区間内で最大の幅員が抽出され右図の様に 132 条で区分される 本例の様に認定道路が特定されている場合には 道路幅員 を設定する事で同一区間内では 132 条が適用されない為に回り込みはおこらない この事例の場合は 132 条が適用され合 NGとなる 27

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29 2. 隣地天空率 01. 従来の敷地区分方式の問題点 P 隣地境界線を一とする考え方 P 一の隣地と算定位置 P 近似方式の基本的な想定法と問題点の指摘 P 内接近似方式と算定位置 P 近似方式補足画像 P40 06 近似方式を利用する際の基本的な考え方 P42 07 屈曲隣地実践例 P44

30 01. 従来の敷地区分方式の問題点 天空率の運用の検討について 更新 P107 敷地 分 の )A B 隣地境界線における 図 24 A 隣地境界線における審査の例 P4: 差 1.296% OK P3: 差 2.678% OK P2:OK P1:OK A 隣地境界線 における さ 適合建築物と A 出隅部の場合 境界線幅で垂直 に切断する為に の ( 楕 円 ) において天空率計 比較され ない 図 25 B 隣地境界線における審査の例 P9( 差 %) NG P8 P7 P6 P5( 差 %) NG 隣地境界線 における さ 適合建築物と Aと同様に考えると楕円部分に適合建築物が設定されていない ( その箇所は A の隣地境界線から作成した適合建築物で比較される為に良しとするか ) ) 屈曲している C 隣地境界線における 図 26 C 隣地境界線における審査の例 C 隣地境界線 における さ P10:OK P11:OK P12:OK 入隅角の二等分線 適合建築物と の C の境界線を有する隣地境界全体は屈曲隣地となっている この場合は屈曲 が を える為に の屈曲で れ の隣地境界線 と なす がで と る は この計画建築物の配置では 敷地の南側に空地が多く天空率には有効だが 屈曲している場合 隅を 分するた 審査の とな 有効に しない 以上のように 審査対象範囲が狭く設定されているために 算定位置によっては過度に安全側と ( 厳しく ) なっている面がある 30

31 解釈のポイント 従来の方式は隣地に面した敷地境界点間を隣地境界線とし敷地境界点間で適合建築物を想定する 敷地境界点が多い場合申請者や審査側に過大な負担となる 敷地境界点間が計画建築物よりせまい場合 空地が無いと判断され天空率が利用が不可能になる不合理が多い * 24 図において Aの部分は 道路巾が充分広い場合道路斜線でチェックされる事もなく 天空率の比較対象から除外される この様な場合東京中央区 大阪豊中市では 道路側にも回り込みをする事で対処する J C B A 方式の基本の考え方 第 56 条 2 項では 当該部分から隣地境界線までの水平距離に とあり特定の敷地境界点間の隣地境界線を規定しない この事は 建築物は全ての隣地境界線を対象とする為 隣地境界線は連続して考える事が合理的といえる ( 建築物の各部分の高さ ) 第 56 条 2. 当該部分から隣地境界線までの水平距離に 次に掲げる区分に従い イ若しくはニに定める数値が 1.25 とされている建築物で高さが 20 メートルを超える部分を有するもの又はイからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物 ( ロ及びハに掲げる建築物で 特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあるものを除く 以下この号及び第 7 項第 2 号において同じ ) で高さが 31 メートルを超える部分を有するものにあつては それぞれその部分から隣地境界線までの水平距離のうち最小のものに相当する距離を加えたものに イからニまでに定める数値を乗じて得たものに イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては 20 メートルを イからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 31 メートルを加えたもの * 連続した隣地境界線を一にまとめる想定法がJCBAの方式の課題とされた 一の隣地方式 近似方式 で解決する 31

32 02. 隣地境界線を一とする考え方の基本 天空率の運用の検討について 更新 P103 参考 1 質疑応答集 p5056 敷地が不整形な場合 法 56 条関係隣地から後退した場合の隣地斜線制限 ( 二 ) 隣地の形状が不整形な場合図 -4のように 隣地境界線が不整形な場合には 隣地境界線を当該隣地境界線に内接近似している多角形にみなして隣地斜線制限を適用することが適切と考えられる すなわち この場合には みなされた隣地境界線 ( 多角形の各辺 ) ごとに後退距離が定まることとなり また みなされた各隣地境界線 ( 多角形の各辺 ) から当該後退距離だけ外側の線から隣地斜線制限が適用されることとなる なお この内接近似する多角形の取り方については 合理的な範囲内において行うことが適当である 五〇五六 参考 2 平成 14 年建築基準法改正の解説 P79 5 法第 56 条第 1 項第二号に掲げる隣地境界線からの水平距離に乗ずべき数値 ( 以下 隣地制限勾配 という ) が異なる地域 地区又は区域 ( 以下 隣地制限勾配が異なる地域等 という ) にわたる場合には 隣地制限勾配が異なる地域等ごとの計画建築物及び隣地高さ制限適合建築物の部分について天空率を算定 比較すること 6 計画建築物が周囲の地面と接する位置の高低差が3m 以上ある場合には 高低差区分区域ごとの計画建築物及び隣地高さ制限適合建築物の部分について天空率を算定 比較すること 7 隣地境界線が2 以上ある場合には 各々の隣地境界線ごとにその面する方向における隣地高さ制限適合建築物を想定すること この場合に 一部の隣地境界線についてのみ隣地高さ制限を適用除外とすることはできないこと 2 天空率の算定位置 ( 法第 56 条第 7 項第二号 令第 135 条の 10 関係 ) 天空率の算定位置は 建築物の敷地の地盤面の高さにある 隣地制限勾配が 1.25 とされている区域内の建築物にあっては隣地境界線から 16mだけ外側の線の 隣地制限勾配が 2.5 とされている区域内の建築物にあっては隣地境界線から 12.4 mだけ外側の線の 計画建築物 ( 隣地高さ制限が適用される地域 地区又は区域内にある部分に限る ) の敷地に面する部分の両端上の位置であり 当該位置の間の法第 56 条第 7 項第二号に規定する外側の線 ( 以下 隣地基準線 という ) の延長が 隣地制限勾配が 1.25 とされている場合には8m 又は隣地制限勾配が 2.5 とされている場合には 6.2mを超える場合にあっては 当該位置の間の隣地基準線上にそれぞれ8m 又は 6.2m 以内の間隔で均等に配置した位置であることとした 天空率の運用の検討について 更新 P103 32

33 解釈のポイント 質疑応答集 p 5056 隣地境界線が不整形な場合 の 隣地境界線が不整形な場合 の記述より 隣地境界線は敷地境界点間で は無く連続する事で問題無い事がしめされる さらにその隣地境界線を近似する事の合理性が記述されている 基準法改正の P 79 の 隣地境界線が2 以上ある場合 それぞれの境界線毎 の記述から 敷地境界点間を隣地境界線とする考え方が当初 採用された JCBAでは下記の様に解釈する 図 21 隣地境界線が 2 以上ある場合 道路に挟まれた隣地境界線を 1 つの連続した隣地境界線 と捉える この場合 2 つの隣地境界線があると捉える 天空率の運用の検討について 更新 P102 33

34 03. 一の隣地と算定位置 天空率の運用の検討について 更新 P111 図 31 一の隣地方式 ( 算定位置も一にまとめる ) での審査の例 P10 P11: 差 0.574% NG P12 差 : 0.546% NG P9 P8 P7 P6 P5: 差 0.004% NG P4: 差 0.030% P13 P3: 差 0.863% P14 P2 P15 P1 P16 P17 P18 P19 図 30 と比較した場合 円弧部に設置された算定位置にNGが発生する この場合 円弧部の通風 採光が最も阻害される事がわかる 以上の結果より 円弧 に算定位置を設定 た 一の隣地方式 は も である 天空率の運用の検討について 更新 P109 C の基準線 入隅部は そ の基準線より とならないようにまとめる 出隅部の頂点を基準と する円弧部 を 定 C の基準線 B の基準線 A の基準線 12.4m or 16m 12.4m or 16m B の基準線 A の基準線 12.4m or 16m 12.4m or 16m C C B B 隣地境界線 A 隣地境界線 A 算定位置のまとめ方 考え方 まとめ 基準線 1) 法第 56 条第 7 項第 2 号で定める距離 (12.4m 又は 16m) より近くなる算定位置とならないようにまとめる 考え方について次頁参照 2) 入隅部は 二辺の隣地境界線における基準線の交点を結び 出隅部は 二辺をその頂点を基準とする円弧で結び 基準線をまとめる C B 隣地境界線 A 34

35 解釈のポイント 全ての隣地境界からの勾配で寄せ棟状に適合建築物を作成する 角にある算定位置では適合建築物が寄せ棟状に想定される為 適合建築物の天空率が大きくなる 一の隣地方式は最も安全側といえる 隣地斜線に全ての断面で適合する事より適合建築物の天空率が大きくなる 最も安全側といえる 敷地区分方式では 他の敷地境界線からの隣地斜線勾配を考慮しない ( 片流れ状 ) 適合建築物が寄棟状に作成され 他の側からの隣地境界線の勾配によりカットされる 天空率の運用の検討について 更新 P112 算定基準線は 全ての隣地境界線から一定の距離 (16 m:12. 4 m) に想定する為に日影規制における規制線同様に作図する 算定基準線の端部は 下記解説に基づくと面する位置の端部に垂直な位置での表示 さらに道路内に延長されない 参考 2 平成 14 年建築基準法改正の解説 P 79 35

36 04. 近似方式の基本的な想定法と問題点の指摘 敷地区分方式 近似方式 に天空率の運用の検討について る結果の 更新 P115 図 39 敷地区分方式 による算定結果図 40 近似方式 による算定結果 P14 P13 P12 P11 P10 P8 P7 P9 P6 P5 P4 P2 P1 P3 P20 P18 P19 P17 P16 P15 P14 P13 P12 P11 P10 P8 P7 P5 P4 P9 P2 P1 P6 P3 P20 P18 P19 P17 P16 P A 北側の算定位置全てが NG 結果 敷地区分方式:P1~P3 間が NG となるが 近似方式より天空率比較の差分が小さい 近似方式 では 北側の算定位置全てがNGとなる 以上より 近似方式 の方が 全側となる ただし 全側 る が る A < 敷地区分方式 > に る 2 断面図 41 両方式による天空図 P1 2 断面 < 近似方式 > 3 断面 3 断面 する為に に になる ( メリット ) に る した適合建築物を設定し天空率比較をおこなう場合 従 来方式に比較し に る 段差の幅が広くなるなど になる ( デメリット ) 敷地区分方式 近似方式 共に 3, に る に P1 本例では に る 分の に ( ) る に る される 敷地区分方式では 適合建築物の空地と 適合建築物を超えて計画建築物が適合を超える部分の 分が 近似方式 の 適合建築物の空地が小さく かつ計画建築物を区分しないので て が る 分が 分 る に る け る 状に に る に る る

37 解釈のポイント 近似方式は 敷地に内接する任意の敷地境界点間を隣地境界線として適合建築物を想定する ( 計画建築物と交差しない事 ) 従来の敷地区分方式に比較し安全側といえる 近似線が本来の隣地境界線より建物側に近くなる為 左図近似方式の問題点 従来方式同様に隣地境界線の端部に垂直に切断した場合 A 部分が天空率に考慮されない 端部に垂直に切断する場合下図の様な事例の場合 計画建築物の Z の部分が天空率比較の対象にならないケースが考えられる 図 52 内接近似する際の高さ制限適合建築物端部の考え方 Z Z Z Z 敷地区分方式では 図 52 左においては 円弧状の隣地において境界の端部から垂直に区分され Z の領域は審査区域外となるために天空率比較が行えない 図 52 右の様に端部が入り隅になる場合も同様に高層部の Z が天空率比較されない 適切な設定とするためには 内接近似した線分に面した高さ制限適合建築物を敷地全体に設定する必要があるが 今後の課題である * 左側は出隅状の端部は垂直切断 右側は入り隅角の半分までを適合建築物で作成する従来の敷地区分方式にある問題が顕在化する P4: 差 1.296% 図 26 C 隣地 P3: 差 2.678% P2:OK P1:OK :OK :OK :OK 入隅角の二等分線 37

38 05. 内接近似方式と算定位置 天空率の運用の検討について 更新 地の に る の に係る 任意の敷地境界点間に設定する適合建築物および算定位置の想定法を示し 法的適合の可否に係る課題を提示する 質疑応答集に基づいた敷地を図 53 の様に 線分 A~Eの領域に内接近似した事例をもとに課題提起を行う 図 53 条件設定 図 54 解説本 p79 の隣地境界線に係る図解 A E D B C A~B 領域の算定位置の設定図 55 AB 隣地境界線における算定位置 アイソメ等 P A P2 P3 P4 P5 P6 P7 B A 算定位置 P1~ P7 は一の隣地境界線と同様に近似された AB 間の敷地境界線に面した基準線間を円弧状に接続する P1 の位置は 算定位置側から適合建築物に垂線を設定した適合建築物に最も近い位置まで延長する P7 側の算定位置は図 54 に準じて 敷地境界線の端部に垂直に交わる位置とする 適合建築物は 図 55 中央に示す様に 近似される全ての境界線上で高さ制限に適合する建築物を想定する この場合 後退距離を内接近似線から計画建築物の値を採用すると 元の敷地形状を基準とする隣地高さ制限に適合する 以上のような設定が合理的と考えられるが 今後の課題である 38

39 解釈のポイント 不整形な隣地境界線を質疑応答の近似方式に基づき適合建築物を想定する 近似線より敷地側が全て天空率天空率比較の対象となる為 天空率比較されない部分が生じない ところが隣地側端部の算定位置 P7 では BC 間の隣地境界線に近接す る位置 A 部分で隣地斜線に適合しない部分が視界に入り天空率が低下する場合がある その部分の想定法が 今後の課題である とされる 今後の課題の解決法 * 従来の敷地区分方式の場合 隣地境界線に垂直に区分する為 視界から遮断され他の隣地境界線に適合しない部分の影響を受けない 近似方式においては 広い範囲で比較する為 一の隣地方式同様に適合建築物は算定位置に面する方向では斜線規制に適合する配慮が望ましい 一の隣地方式においては最も安全側の処理とされる事より 近似方式においても BC 間の隣地境界線から寄せ棟状に適合建築物を想定する 2 面近似完全寄せ棟近似 片流れ状の近似 ( 次項 ) のP7 差分 % 2 面近似 P 7 差分 % 完全寄せ棟近似 P 7 差分 % となり 2 面近似 の差 分が最小となる為に安全仕様といえる 近似する場合 すべての算定位 置に面する適合建築物が 一の隣地 同様に寄せ棟状に作成する事で安 全側の比較が可能になる 39

40 05-2. 近似方式補足画像 片流れ状に作成した近似方式 P7 の差分比較 円弧部が P 7 の算定位置の視野角内に存在 する為 適合建築物の天空率が低くなる すべての隣地境界線からの後退距離が最小になる適合建築物を想定する事で安全処理となる ( 隣地との関係についての建築物の各部分の高さの制限を適用しない建築物の基準等 ) 第 135 条の 7 2. 当該建築物 ( 法第 56 条第 1 項第 2 号イ又はニに定める数値が と されている建築物にあつては高さが 20 メートルを 同号イからニまでに定 める数値が 1. 5 とされている建築物にあつては高さが 31 メートルを超える 部分に限る ) の隣地境界線からの後退距離 ( 同号に規定する水平距離の うち最小のものに相当する距離をいう 以下この号において同じ ) が 前 号の隣地高さ制限適合建築物と同一の隣地高さ制限適合建築物 ( 同項第 2 号イ又はニに定める数値が とされている隣地高さ制限適合建築物 にあつては高さが 20 メートルを 同号イからニまでに定める数値が 1. 5 と されている隣地高さ制限適合建築物にあつては高さが 31 メートルを超え る部分に限る ) の隣地境界線からの後退距離以上であること 40

41 近似による天空率差分比較 近似無し 粗い近似 細かい近似 41

42 06. 近似方式を利用する際の基本的な考え方 天空率の運用の検討について 更新 P101 天空率の運用の検討について 更新 P104 この項において使用する用語を以下に示す 敷地区分方式 : 隣地境界線ごとに敷地を区分して審査する方式 一の隣地方式 : 連続する隣地境界線を 一の隣地境界線 と取扱い審査する方式 近似方式 : 屈曲する隣地境界線を敷地内で内接した線分で近似し審査する方式 ( 建築物の各部分の高さ ) 第 56 条 2. 第 1 項第 2 号 第 5 項及び前項 ( 同号の規定の適用の緩和に係る部分に限る ) 隣地境界線からの水平距離が 第 1 項第 2 号イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては 16 メートル 第 1 項第 2 号イからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 12.4 メートルだけ外側の線上の政令で定める位置 ( 法第 56 条第 7 項第 2 号の政令で定める位置 ) 第 135 条の 前号の位置の間の基準線の延長が 法第 56 条第 1 項第 2 号イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては8メートル 同号イからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 6.2 メートルを超えるときは 当該位置の間の基準線上に 同号イ又はニに定める数値が 1.25 とされている建築物にあつては8メートル 同号イからニまでに定める数値が 2.5 とされている建築物にあつては 6.2 メートル以内の間隔で均等に配置した位置 42

43 解釈のポイント 不整形な隣地境界線に限らず従来の敷地区分方式の場合 天空率比較 されない領域の発生する事が問題点とされる さらに境界線が細かく分断さ れた敷地境界線では膨大な申請資料の作成が要求されてきた J C B A では 敷地区分方式 一の隣地方式 近似方式 を使用する事 を可とした 一の隣地方式および近似方式では 審査 設計両者の負担を軽 減する 従来 東京方式において 屈曲した隣地境界線は 1m 以内の屈曲度の境界は一に近似する事を可とする考えが存在した この考え方は 近似方式に類似する 東京方式においては 算定基準線の考え方が 法 56 条 7 項 2 号に適合しない為 その仕様が明確でなかったが J C B Aで明文化された 鈴木氏東京都のまちづくり情報より JCBA 方式における近似方式は 法的整合性を考慮したいわば東京方式の進化系として利用される その際は 鈴木氏が提唱する様に 隣地高さ制限との比較により成り立つのですから 高さ制限を無視するような比較方法は避けなければなりません つまり高さ制限に適合する建築物を政令 135 条 10 1 項 2 号に準じて配置された算定位置で天空率比較を行う JCBA 方式で問題が無い事がわかる 43

44 07. 屈曲隣地実践例 上記の様な敷地では隣地境界線は A,B Cの 3 の隣地境界線となる この事例ではAの隣地の境界点間が細かく区分される その為 敷地区分方式 では天空率をクリアーする事が困難になる 一方 建坪率は 40% 程で敷地内には充分な空地があり天空率が利用が不可となる場合は 不合理と考えられる この様な事例の場合 一の隣地方式が有効に機能する 44

45 解釈のポイント区間毎に適合する建築物の問題点 A の隣地 上図のAの領域は 東側 8m 道路から4m 道路までとなる この例では 4m 道路の直前の隣地境界の端部からすり鉢状に適合建築物を想定した 結果円弧で囲われた 4m 側の端部の算定位置からは Z 側隣地側面もすり鉢状に立ち上がり Z 側の隣地境界線から適合しない部分が天空図に反映される C の隣地 Cの隣地においても Z 部の隣地境界線から適合しない部分が天空図に反映される * 道路で分断された一の隣地境界線の部分毎に適合する建築物を想定した場合 他の隣地境界線に適合しない部分が天空図に反映する場合がある 一の隣地境界線のすべての隣地境界線に適合する仕様に反する 45

46 解釈のポイント 区間毎に適合する建築物の問題点解決法 すべての隣地境界線に適合する建築物を想定する 隣地境界線に面しない東側道路境界以外をすべて隣地境界線とし 適合建築物を想定する この場合 算定位置 : 政令 135 条の 10 敷地( 隣地高さ制限が適用される ) を道路に面した算定位置を除いたと部分と解釈した場合 A B Cの隣地境界線とに分かれる 適合建築物は同一形状となる A の隣地 46

47 B の隣地 C の隣地 すべての隣地境界線に適合する高さ制限適合件建築物を 想定する事で すべての隣地境界線に利用可能となる 47

48 48

49 49