不動産市場の国際化に向けた環境整備
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- なごみ さわなか
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1 資料 3 不動産市場の国際化に向けた環境整備 国土交通省土地 建設産業局国際課 平成 28 年 4 月 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
2 1. 世界の不動産市場 世界の商業用不動産市場規模において 日本は世界全体の約 10% を占める 世界主要都市のクロスボーダー取引比率において 東京は各国より低い 米国日本中国ドイツ英国フランスイタリアブラジルカナダスペイン豪州ロシア韓国オランダインド 不動産市場規模ランキング (2012 年 単位 :10 億ドル ) ,615 1,370 1,248 1,864 2,678 6, ,000 4,000 6,000 8,000 世界主要都市のクロスボーダー取引 (2011 年第 2 四半期 ~2014 年第 2 四半期 単位 : 億ドル ) 北京 シドニー 上海 ソウル 香港 パリ 東京 ニューヨーク ロンドン % % 31% 9% 21% % 12% 592 国内クロスホ ータ ー % ,000 61% ( 参照 )PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS ( 参照 )Jones Lang Lasalle 1
3 2-1. 日本の不動産市場 外資系法人による我が国不動産の取得は 2014 年にリーマンショック後最大となった 我が国不動産市場の取得金額全体に占める外資の割合は 近年 上昇基調 外資による我が国不動産の売買の状況 ( 参照 )TOREIT TDNET 日経不動産マーケット情報等に基づき 日本不動産研究所作成 2
4 2-2. 日本の不動産市場 日本へのインバウンド投資においては 一貫してアメリカの存在感が高い他 シンガポールからの投資も目立つ 2010 年以降 香港 中国からの投資も見られるようになってきた 日本の不動産へのインバウンド投資額の推移 ( 単位 :100 万ドル ) ( 参照 )Real Capital Analytics のデータを基に日本不動産研究所作成 1 件あたり 1 千万ドル以上の取引を対象に集計 3
5 3-1. 不動産市場の国際化に対する学識者の意見の例 学識者 インバウンド投資に対する評価 インバウンド投資政策に関する意見 ミクロ経済学者 情報の非対称性が存在する下では 市場参加者による複雑な相互作用の結果として価格が決まる 様々な市場参加者によって 多様な情報が価格に反映され 歪んだ投資が修正される その結果 適正な価格が形成されることで 不動産の有効活用が進み 不動産の生産性が向上する 制度の透明性を高めることで 取引コストを下げることが望ましい マーケットに関する情報発信は 適正な価格形成を促す上で効果がある マクロ経済学者 日本の人口動態から 成熟債権国 から 債権取り崩し国 になっていくことは不可避 海外の貯蓄をいかにして日本国内への投資に回してもらうかが重要な課題となる 不動産の個別リスクを軽減するため 情報収集コストを除去することが重要 地域単位で外国人に 場所 を知ってもらうことが投資呼び込みに有用 都市経済学者 最も高い値段を付ける経済主体に資産が渡る市場が効率的である 国内投資家よりも高い値段で買う外国人が存在する場合 外国人が不動産を買うことは経済的に望ましい 取引にかかるコスト ( 譲渡所得税等 ) が高いことが不動産取引の活性化を阻害している 容積率制限が厳しい都市は成長しない 国際経済学者 対内直接投資により経営資源が国境を越えて移動すると 移動不可能な生産要素 ( 労働 土地 ) の収益が増加する 日本国民の豊かさは 経営資源を多く有する企業を海外からいかに誘致できるかにかかっている 特に都市中心部の集積を生み出す巨大都市型産業 ( 金融 不動産等 ) の誘致が重要 日本は内国民待遇の面では進んでいるが マーケットアクセスの面で課題がある ( 参照 ) 平成 27 年度不動産市場の国際化の促進に係る検討業務国際化促進検討会 (H27.9~H27.12) 4
6 3-2. 海外資金を活用した不動産市場の活性化事例 海外資金を活用した都市 地域のブランド化や活性化に関する国内 海外の取り組み 公的機関の関与 調査対象 特徴 政府や自治体等公的機関の取組 海外投資促進が市場に及ぼした影響等 今後の政策等への示唆 弱い 英国ロンドン市場 公的機関は特別な施策は施していないが 不動産投資の国際化が進展 ほぼなし 投資用不動産のクロスボーダー投資額は常に世界トップクラス ラオン プライベートタウン 透明度 や 公平性 を維持向上することが国際化促進に寄与 国際化促進が市場の持続的安定的な発展に寄与 北海道ニセコ地区 地域独自の魅力に海外から注目が集まり 外国人による不動産投資が拡大 まちづくり条例等の制定 官民協議会の立ち上げ 活発な投資が行われ 不動産市場は安定的に推移 西帰浦ヘルスケアタウン 地方経済停滞時でも 海外投資によって持続的に発展 外国人の不動産取得が増える過程で生じうる問題とその解決策の実例 ペクトンシンウォン済州リゾート 米国 EB-5 プログラム ( 投資移民プログラム ) 海外資金を誘致 活用する法制度を導入 法律の改正 ( 移民法等 ) 官民共同体の立ち上げ等 リーマンショックで停滞した不動産市場における新たな投資資金になり 資金難に陥った不動産開発が再起動 地域経済の低迷時 新たな市場参加者として海外投資家を活用することの有効性 但し 投資移民 については移民政策など検討すべき様々な事項が存在 強い 韓国 ( 済州道 ) 不動産投資移民 海外資金を誘致 活用する法制度を導入 法律の改正 ( 移民法等 ) 海外でのプロモーション活動 ( 参照 ) 平成 27 年度不動産市場の国際化の促進に係る検討業務国際化事例調査 (H27.8~H27.11) 外国人の投資増加 価格高騰や乱開発 米国 EB5 とほぼ同じ 急激な海外マネーの流入で生じる課題の整理が必要 ( 住宅価格高騰 空家問題等 ) 5
7 4-1. 外国人との売買 賃貸取引に関するアンケート結果 調査対象 : 不動産協会 不動産流通経営協会の全加盟企業 全国宅地建物取引業協会連合会 ( 全宅連 ) の加盟企業 ( 外国人取引に携わる企業を全宅連が推薦 ) にアンケートを送付し 調査を実施 回答数 : 不動産協会会員企業 29 社 ( 回答率 18.9%) 不動産流通経営協会 85 社 ( 回答率 30. 1%) 全国宅地建物取引業協会連合会 5 社 平成 25 年度以降の外国人客との取引実績 (N=119) 売買の取引実績がある 賃貸の取引実績がある 売買取引 賃貸取引 47.9% 10 年前と比較した外国人客との取引の増減 ( 売買 N=93, 賃貸 N=74) 84.9% 67.2% 増加した横ばい減少した 14.0% 1.1% 60.8% 33.8% 5.4% 本アンケートにおける留意点 調査に協力した業界団体の会員企業に対して実施したものであり 全数調査ではない 非居住外国人との取引のみでなく 日本に居住する外国人との取引も調査対象に含む 外国人対応マニュアルの整備 < 売買 > (N=106) 3 整備していない 整備する予定はない 81.1% 1 整備している 3.8% 3 整備していない 整備する予定はない 73.7% 2 整備していないが 整備する予定である 15.1% 外国人対応マニュアルの整備 < 賃貸 > (N=89) 1 整備している 1.1% 2 整備していないが 整備する予定である 10.1% 外国人向けの物件資料の作成 (N=114) 1 外国人客向け物件資料を作成している 17.5% 2 まだ作成していないが 今後作成 3 作成していない 日本人向けの物件資料を渡している 73.7% する予定がある 8.8% ( 参照 ) 平成 27 年度不動産市場の国際化への対応調査業務アンケート調査 (H27.10~H27.11) 6
8 4-2. 賃貸住宅管理業務における外国人対応に関するアンケート結果 調査対象 : 日本賃貸住宅管理協会の加盟企業にアンケートを送付し 調査を実施 回答数 : 日本賃貸住宅管理協会会員企業 120 社 ( 回答率 :10.1%) 外国人所有者から管理物件を受託した 管理物件に外国人が入居した 平成 25 年度以降 外国人所有者からの管理受託の有無 (N=120) 27.5% 平成 25 年度以降 外国人が新たに入居した管理物件の有無 (N=120) 85.0% 外国人対応マニュアルの整備 ( 外国人所有者向け ) (N=120) 3 整備していない 整備する予定はない 76.7% 1 整備している 1.7% 2 整備していないが 整備する予定である 21.7% 外国語による管理規約等の書類の作成 (N=120) 1 作成している 6.7% 外国人所有者がいる管理物件 外国人入居者がいる管理物件 10 年前と比較した管理物件の増減 (N=120) 33.3% 61.7% 5.0% 58.3% 増加した横ばい減少した 39.2% 2.5% 外国人対応マニュアルの整備 ( 外国人入居者向け ) (N=120) 3 整備していない 整備する予定はない 58.3% 1 整備している 13.3% 2 整備していないが 整備する予定である 28.3% 3 作成していない 作成する予定はない 71.7% 2 作成していないが 作成する予定である 21.7% 本アンケートにおける留意点 調査に協力した業界団体の会員企業に対して実施したものであり 全数調査ではない 非居住外国人との取引のみでなく 日本に居住する外国人との取引も調査対象に含む ( 参照 ) 平成 27 年度不動産市場の国際化への対応調査業務アンケート調査 (H27.10~H27.11) 7
1
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 1 S62.4 H20.3 H20.4 H21.3 H21.4 21 1 2 2 3 250 4 4 5 5 6 : 250 7,000 7 7 8 9 16 20 ( ) ( ) 19 18 12 19 10 10 19 19 10 16 19 10 20 12 11 12 13 13
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Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 3 4 5 6 H15 7 39.0 % 45.0 % 44.2 % 42.9 % 37.9 % 60.0 % 64.1 % 59.1 % 56.8 % 52.0 % 8 9 3.4 4.3 1.5 27.9 34.1 14.3 16.2 21.1 5.4 15.0 17.6 9.3
目 次 調査結果について 1 1. 調査実施の概要 3 2. 回答者の属性 3 (1) 主な事業地域 3 (2) 主な事業内容 3 3. 回答内容 4 (1) 地価動向の集計 4 1 岐阜県全域の集計 4 2 地域毎の集計 5 (2) 不動産取引 ( 取引件数 ) の動向 8 1 岐阜県全域の集計
岐阜県における 土地価格と不動産取引の動向に関するアンケート調査結果 ~ 岐阜県不動産市況 DI 調査 ~ ( 平成 27 年 4 月 1 日基準点 ) 平成 27 年 5 月 協賛岐阜県 公益社団法人岐阜県宅地建物取引業協会 公益社団法人岐阜県不動産鑑定士協会 目 次 調査結果について 1 1. 調査実施の概要 3 2. 回答者の属性 3 (1) 主な事業地域 3 (2) 主な事業内容 3 3.
目次 要旨 1 Ⅰ. 通信 放送業界 3 1. 放送業界の歩み (1) 年表 3 (2) これまでの主なケーブルテレビの制度に関する改正状況 4 2. 通信 放送業界における環境変化とケーブルテレビの位置づけ (1) コンテンツ視聴環境の多様化 5 (2) 通信 放送業界の業績動向 6 (3) 国民
ケーブルテレビ事業の現状 (2015 年度決算版 ) 2016 年 11 月 株式会社日本政策投資銀行 企業金融第 2 部 産業調査部 目次 要旨 1 Ⅰ. 通信 放送業界 3 1. 放送業界の歩み (1) 年表 3 (2) これまでの主なケーブルテレビの制度に関する改正状況 4 2. 通信 放送業界における環境変化とケーブルテレビの位置づけ (1) コンテンツ視聴環境の多様化 5 (2) 通信 放送業界の業績動向
4 14 21 26 4 16 01 25 6 4 14 21 26 6.5 7 4 14 22 07 5.8 6 4 15 00 03 6.4 6 4 16 01 25 7.3 7 4 16 01 45 5.9 6 4 16 03 55 5.8 6 4 16 09 48 5.4 6 3.5 201
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 4 14 21 26 4 16 01 25 6 4 14 21 26 6.5 7 4 14 22 07 5.8 6 4 15 00 03 6.4 6 4 16 01 25 7.3 7 4 16 01 45 5.9 6 4 16 03 55 5.8 6 4 16 09 48 5.4 6 3.5
現代資本主義論
終章世界的金融危機と 薄氷の帝国アメリカ 第 1 節 2008 年秋以降の世界的金融 経済危機と 危うい循環 (1) 世界的金融 経済危機の発生 (a) サブプライム ローンの行き詰まりケース シラー 20 都市住宅価格指数 220 200 180 160 140 120 100 80 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 2006 年半ば 住宅価格低下 住宅価格上昇に依存した景気上昇にブレーキ
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長期金利の上昇と商業用不動産価格の関連性 私募投資顧問部主任研究員米倉勝弘 過去における不動産価格と長期金利の推移を見る限り 両者に負の相関関係は認められず 長期金利の変化が不動産価格に対して直接的に作用しているとは言いがたい 期待利回りの押し上げ要因となる 長期金利の上昇 があったとしても 将来的に安定的な経済成長が見込め NOI の成長も期待できる場合にはリスクプレミアムが縮小し 期待利回りを押し下げる方向に作用するものと整理できる
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平成 30 年 (2018 年 )1 月 24 日 建設委員会資料 都市政策推進室グローバル戦略推進担当 中野区におけるシティマネジメント推進の考え方について 区は グローバル戦略を進めていくために取り組むべきシティマネジメント についての考え方を整理するとともに 区と民間事業者の役割のあり方や事業 の具体化について検討を進めてきたので 以下のとおり報告する 1 中野区シティマネジメントの検討経緯について
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平成 31 年度地方税制改正 ( 税負担軽減措置等 ) 要望事項 ( 新設 拡充 延長 その他 ) No 14 府省庁名 内閣府 対象税目個人住民税法人住民税事業税不動産取得税固定資産税事業所税その他 ( 都市計画税 ) 要望項目名 要望内容 ( 概要 ) 特定都市再生緊急整備地域に係る課税の特例措置の拡充及び延長 特例措置の対象 ( 支援措置を必要とする制度の概要 ) 都市再生特別措置法に基づき
1. 世界における日 経済 人口 (216 年 ) GDP(216 年 ) 貿易 ( 輸出 + 輸入 )(216 年 ) +=8.6% +=28.4% +=36.8% 1.7% 6.9% 6.6% 4.% 68.6% 中国 18.5% 米国 4.3% 32.1% 中国 14.9% 米国 24.7%
日 経済情勢 217 年 7 月 外務省 1 1. 世界における日 経済 人口 (216 年 ) GDP(216 年 ) 貿易 ( 輸出 + 輸入 )(216 年 ) +=8.6% +=28.4% +=36.8% 1.7% 6.9% 6.6% 4.% 68.6% 中国 18.5% 米国 4.3% 32.1% 中国 14.9% 米国 24.7% 21.8% 41.1% 中国 11.3% 32.8% 米国
Tokio Marine Asset Management
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Tokio Marine Asset Management 東京海上アセットマネジメント株式会社 ファンドマネジャーの視点 2017 年 1 月 Vol. 69 海外不動産投資について 弊社では 各資産クラスのファンドマネジャーが日頃考えている点についてお伝えする
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地球温暖化対策基本法案 ( 環境大臣案の概要 ) 平成 22 年 2 月 環境省において検討途上の案の概要であり 各方面の意見を受け 今後 変更があり得る 1 目的この法律は 気候系に対して危険な人為的干渉を及ぼすこととならない水準において大気中の温室効果ガスの濃度を安定化させ地球温暖化を防止すること及び地球温暖化に適応することが人類共通の課題であり すべての主要国が参加する公平なかつ実効性が確保された地球温暖化の防止のための国際的な枠組みの下に地球温暖化の防止に取り組むことが重要であることにかんがみ
<4D F736F F D A8E918E598FF7936E82C98AD682B782E982A8926D82E782B92E646F63>
各位 平成 21 年 3 月 9 日 不動産投資信託証券発行者名東京都渋谷区南平台町 1 番 1 0 号 ジ ャ パ ン オ フ ィ ス 投 資 法 人 代表者名執行役員 田 崎 浩 友 ( コード番号 :8983) 資産運用会社名 ジャパン オフィス アドバイザーズ株式会社 代表者名代表取締役社長田崎浩友 問合せ先取締役財務部長砥綿久喜 TEL. 03-6416-1284 資産の譲渡に関するお知らせ
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2016 年 11 月 28 日株式会社野村総合研究所 日本の富裕層は 122 万世帯 純金融資産総額は 272 兆円 ~ いずれも 2013 年から 2015 年にかけて増加 今後富裕層の生前贈与が活発化する見込み ~ 株式会社野村総合研究所 ( 本社 : 東京都千代田区 代表取締役社長 : 此本臣吾 以下 NRI ) は このたび 2015 年の日本における純金融資産保有額別の世帯数と資産規模を
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