中古マンション 　　　　　　　　インスペクション　 　　　　＆　　リフォーム

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1 中古マンション インスペクション & リフォーム NPO 法人近畿マンション管理士協会 大阪市北区西天満 西天満パークビル 3 号館 8F

2 中古マンションの需要が高まっている 中古マンションの長所は 価格が割安首都圏とマンション平均価格 (2011 年不動産経済研究所 ) 約 70m2 新築 4,578 万円中古 2,530 万円約 4 割安く購入できる都心部で人気中古コンパクトマンション 30-50m2 2LDKまで 新築に比べて より条件の整った物件数が多い理想的な条件 駅近 ( アクセスの良さ ) 広い専有面積 周りの環境 日当たり ライフスタイルに合わせてリフォームできる総合的な利便性 実物を見学できる新築マンションは建物が完成していない状態で契約 購入 青田売り 契約後すぐには住めない 数か月から 1 年以上かかることも 価格低下のリスクも = 購入直後から価格が下落住み始めた時から劣化は始まる

3 新築と中古マンションのこれまでの格差 購入者の意識の中や マーケット上の購入契約の中で縮まっている 住生活基本法国土交通省 2006 年 6 月 背景 人口減少社会を迎え 少子高齢化の進展を見据えて 住宅の供給量を確保することよりも 質を向上することに目標を大きく転換する必要が生じた

4 住生活基本法国土交通省 基本理念 住生活の基盤である良質な住宅の供給 良好な居住環境の形成 居住のために住宅を購入するもの等の利益の擁護 増進 居住の安定の確保 2016 年までの全国計画目標値 ( 抜粋 ) 良質な住宅ストック 新耐震基準の適合率を 75% から 90% に 省エネ対策を講じた住宅ストック率を 18% から 40% に リフォームの実施率を 2.4% から 5% に 適正な修繕積立金を設定しているマンションの割合を 20% から 50% に 住宅市場の環境整備 既存 ( 中古 ) 住宅の流通シェアを 13% から 23% に 住宅の利活用期間 ( 耐用年数 ) を 30 年から 40 年に

5 現在は長期的で良質な住宅ストックの確保に加えて 住宅設備 瑕疵保証サービス 無償修理保証保険などの充実により 中古マンションの市場価値が向上 安心して中古マンションを購入できる環境にある しかしながら このような好環境であるにもかかわらず 中古マンションを購入しようとする一般消費者は 購入を検討する物件について 素人の目線では判断できないことが多く 欠陥住宅ではないか 建物や居住部分の具体的な劣化状況 各種設備の性能 あと何年ぐらいもちそうか いつごろ どこに いくらお金がかかりそうか等 をチェックする場所も基準もよくわからず 不安を感じながら 仲介業者や売主から提供される物件情報に頼らざるを得ない場合が多い??????

6 既存住宅インスペクション ガイドライン 国土交通省 2013 年 6 月 ガイドライン策定の背景 目的 中古住宅は 新築時の品質や性能の違いに加えて その後の維持管理や経年劣化の状況により物件ごとの品質等に差があることから 消費者はその品質や性能に不安を感じている このような中 中古住宅の売買時点の物件の状態を把握できるインスペクションサービスへのニーズが高まっている 一方で 現在民間事業者により実施されている インスペクション といわれるサービスは 中古住宅の売買時検査のみならず 新築入居時の検査やリフォーム実施時に行うものなど様々である また 目視等を中心として住宅の現況を把握するために行われる現況検査は 最も基礎的なインスペクションであるが 現場で検査等を行う者の技術力や検査基準等は事業者ごとに様々な状況にある このため 本ガイドラインにおいては 中古住宅売買時の利用を前提とした目視等を中心とする基礎的なインスペクションである既存住宅について 検査方法やサービス提供に際しての留意事項について指針を示すこととする これにより 事業者による適正な業務実施を通じて 既存住宅インスペクションに対する消費者等の信頼の確保と円滑な普及を図ることを目的とする

7 ホームインスペクション利用者 100 人のホンネ NPO 法人日本ホームインスペクターズ協会によるアンケート ( 抜粋 ) ホームインスペクションを何で知りましたか? ウェブサイトでの検索 65% 新聞 雑誌 テレビ等のメディア 書籍 口コミ各々 10% 計 30% 仲介業者からの推薦 2~3% ホームインスペクション利用の動機 劣化状況など具体的な不安があった 35% 高い買い物なので一度プロのアドバイスを受けておこうと思った 35% 利用後の感想 第三者の点検が一番大切だと思ったので 買主側が選んだインスペクターを利用するのが良い 60% 具体的には 事前に点検するポイントに無知であったため 大変勉強になった 32% 情報収集はしていたが 素人が気付かない劣化や注意点があり 驚いたが事前に知れて安心できた 24% インスペクションの結果を受けて 売主に修繕や値引き交渉ができた 15%

8 NPO 近畿インスペクションとリフォーム NPO 近畿インスペクション制度 1) 目的 国土交通省の既存住宅インスペクション ガイドラインに則り 公正な第三者が 中古マンション購入予定者に検査対象マンションの建物 設備の劣化状況や管理組合運営 財政状況 修繕計画等の検査資料を提供することにより 彼らの購入判断に資することを目的とする 2) 検査人 マンション管理士 管理業務主任者 建築士 ( 建築施工管理技士 管工事施工管理技士 宅地建物取引主任者等 ) NPO( 非営利活動法人 ) が検査を行うことで中立性を担保

9 NPO 近畿インスペクションとリフォーム 3) 検査対象 既存住宅の中でも 中古マンションに特定する 専有部分及びバルコニー その他専用使用権がある箇所 共有部分 ( 屋上防水 外壁 共用廊下 給排水設備等 ) 共用部分については管理組合の許可を前提とする 4) 検査項目 目視 打診 計測による建物の劣化状況 ( 漏水 爆裂 躯体のひび割れ 欠損等 ) 内視鏡による給排水管の劣化状況 ( 漏れ つまり等 ) オプション 各種資料点検によるマンション管理 管理組合運営状況 ( 管理規約 使用細則 長期修繕計画書 工事履歴書 過去 3 期分の決算書等 ) 共用部分の設計図書類の保管状況

10 NPO 近畿インスペクションとリフォーム 5) 業務委託時の業務内容の説明 検査対象マンションの基本情報 ( 分譲時販売資料 ) の提供依頼 現区分所有者の専有部立ち入り許可依頼 管理組合の共用部立ち入り 各種資料の閲覧 コピーの提供等の許可依頼 インスペクションは検査対象マンションの瑕疵の有無の判定や 瑕疵がない事を保証するものではないことの確認 報告書はインスペクション時のもので 時間的経過による変化がないことを保証するものではないことの確認 建築基準法の適合性を保証するものではないことの確認 ( 既存不適格の可能性 ) 6) 検査報告書の作成項目 報告 検査機関 (NPO 法人近畿マンション管理士協会 ) 検査人の氏名 国家資格の名称 免許番号等 検査実施日時 所要時間及び天候等 検査対象マンションの概要 検査項目別の結果報告 ( チェックリスト 内容報告 必要に応じ写真の添付 )

11 中古マンションのリフォーム マンションの資産価値の維持 向上は共用部の維持管理とともに専有部分にも求められる < ヴィンテージマンションは年月が経過するほど魅力が増す > 購入した中古マンションの問題点 ( 間取り 設備 収納スペース等 ) はリフォームで解決できる マンションの価値を維持するにはリフォームが不可欠 最近では中古マンションの購入と こだわりのリフォームをセットで考える傾向にある リフォーム会社に必要なもの 技術力と経験提案力と設計力優秀な現場監督 ポイント リフォームは地域密着型 地元のお客やリピーターは多いか たくさんの事例を写真で見せるか 見積もりが明確か 別項目になっているか 打ち合わせノート 提案書 修繕時のチェックリストなどの書面サービス アフターサービスはしっかりしているか 保証期間はどれくらいか

12 中古住宅 リフォームトータルプラン国土交通省 2012 年 3 月 プランの概要 ( 抜粋 ) 目指すべき住宅市場の姿 新築中心の住宅から リフォームにより住宅ストックの品質 性能を高め 中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場に転換する 2020 年までに中古住宅流通 リフォーム市場の規模を倍増 (20 兆円 ) 中古住宅流通を促す市場の環境整備 インターネット等を活用した情報提供の充実 リフォーム市場の環境整備 リフォームに関する情報の提供 リフォーム工事におけるトラブルの解決 リフォーム瑕疵保険の充実 既存住宅ストックの質の向上の促進 耐震 省エネ性能の向上を図るリフォームに対する支援 リフォームローンの充実 中古住宅流通 リフォームの担い手の強化 検査技術の開発 リフォーム等に関する講習会の実施 リフォーム技術の開発 共同住宅の再生 延命 化のための技術開発

13 NPO 近畿インスペクションとリフォーム リフォーム業者紹介制度 1) 目的 良質なリフォーム業者をネットワーク化し 安価で高品質なマンション専有部分のリフォームを消費者に提供することにより マンションの資産価値の維持 向上に資することを目的とする 2) 事務局を NPO 近畿マンション管理士協会に置く 3) リフォーム業者の選定と入会方法 京阪神地区に本社 支社 営業所を置くリフォーム業者に限定 登録を希望するリフォーム会社は 会社案内等を添えて NPO 近畿事務局に申し込みをする NPO 近畿は事前審査により登録の可否を判断する 審査に合格したリフォーム業者は所定の入会申込書を NPO 近畿事務局に郵送と同時に入会金 1 万円 および登録事業所 1 か所につき年額 1 万円を払い込む

14 NPO 近畿インスペクションとリフォーム リフォーム業者紹介制度 4) すべての登録リフォーム業者に保険の付保を義務化する 請負賠償保険対人 対物 1 億円 PL 保険対人 対物 1 億円 ( 生産物賠償責任保険 ) 瑕疵担保保険リフォーム工事代金分 火災保険家財の盗難 350 万円 5) リフォーム業者紹介のプロセス インスペクション終了後に専有部分のリフォームを希望する購入者に NPO 近畿に登録されたリフォーム業者の中から 原則的に直線距離で最も近い業者にメール等で連絡 連絡を受けた業者はリフォーム依頼者と直接交渉 契約を締結する リフォーム業者は交渉の経過 結果等について NPO 近畿事務局にメールにて連絡する リフォーム希望者から工事監理の依頼があれば NPO 近畿の建築の専門家が着工前 中間時 完了時検査を行う リフォーム工事監理費用 25,000 円 ( 消費税別 )

15 インスペクションとリフォーム仕組み図 インスペクション費用 50,000 円 ( 消費税別 ) 中古マンションの購入 ( 販売 ) 希望者 専有部分のリフォーム希望者 リフォーム工事監理費用 25,000 円 ( 消費税別 ) * 希望者からの依頼があれば 中古マンションの調査診断依頼 リフォーム業者紹介依頼 マンション管理士 1 級建築士等その他の国家資格者 NPO 法人近畿マンション管理士協会 地域密着型リフォーム業者 建物 設備の劣化診断管理組合運営の診断共用部分維持管理診断 専門家による工事監理付保険会社の瑕疵担保付賠償 盗難保険付