物件番号 作成日 : 202 年 7 月 25 日 不動産鑑定士による 物件査定書 The Property Assessment Report ご注意 本査定書は 不動産の鑑定評価に関する法律 に基づく鑑定評価ではございません 本査定書は宅地建物取引業法第 35 条に定める 重要事項説明 ではございません 本査定書の内容は 取引時または引渡時までに変動する場合がございます 本査定書の著作権の知的財産権は法令により保護されております 本査定書 ( 内容を含む ) の複製 改変 公開 譲渡等を行うことはできません
物件の表示 NO 所在横浜市港南区日野南四丁目 土地 地番 地目宅地 地積 ( m2 ) 公簿 2.25 合計 2.25 所在横浜市港南区日野南四丁目構造木造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建 主である建物家屋番号種類居宅建築年月日昭和 46 年 7 月 日 階 2 階 床面積 ( m2 ) 68.55 59.47 延面積 28.02 符号 種類 構造 附属建物 建築年月日 床面積 ( m2 ) 増改築 修繕履歴年月箇所内容 38,200,000 円 査定価格内土地 (8,000 円 / m2 ) 訳 建 物 38,200,000 円 0 円 (0 円 / m2 )
. 国内経済情勢 一般的要因の分析 平成 24 年 6 月 22 日発表の内閣府月例経済報告 ( 総論 ) によると 我が国経済の基調判断は次のとおりです 景気は 依然として厳しい状況にあるものの 復興需要等を背景として 緩やかに回復しつつある 生産は 緩やかに持ち直している 輸出は 持ち直しの動きがみられる 企業収益は 持ち直している 設備投資は 緩やかに持ち直している 企業の業況判断は 大企業製造業で下げ止まっており 全体としては小幅改善となっている 雇用情勢は 持ち直しているものの 東日本大震災の影響もあり依然として厳しい 個人消費は 緩やかに増加している 物価の動向を総合してみると 下落テンポが緩和しているものの 緩やかなデフレ状況にある 先行きについては 復興需要等を背景に 景気回復の動きが確かなものとなることが期待される ただし 欧州政府債務危機を巡る不確実性が高まっており こうしたこと等を背景とした金融資本市場の変動や海外景気の下振れ等によって 我が国の景気が下押しされるリスクが存在する また 電力供給の制約 デフレの影響等にも注意が必要である 2. 国内不動産市場の概況 平成 9 年夏頃に顕在化した米国サブプライムローン問題による世界的な信用収縮 原油価格の高騰 円高進行による輸出の減速懸念に加えて 金融機関の不動産融資に対する融資姿勢の厳格化 建築資材の高騰 販売価格上昇による分譲マンション市況の悪化などの要因が重なり 好調であった不動産市場は転換期を迎えました 平成 20 年夏以降は上場大手不動産会社の破綻が相次ぎ 秋以降に至っては 米国金融危機に端を発した株価急落等の影響もあって 金融機関や J リートの破綻 雇用悪化が発生するなど 経済 金融情勢は大幅に悪化し 不動産市場も減速 失速感が高まりました その後 住宅ローン減税などの政策的努力もあり 平成 22 年に入っては住宅取引の増加やマンションの契約率上昇など 不透明感は残されつつも 不動産市場は一時の最悪期を脱し 明るい兆しも見え始めていました しかしながら 平成 23 年 3 月 日に発生した東日本大震災が日本経済に与える影響は甚大で 不動産市場への影響についても国内外投資家の投資意欲を減退させました 更に住宅市場は 液状化や津波の可能性が認められる海沿い 川沿いの住宅や高層マンション等の需要が停滞するなど 需給の不均衡が顕在化しました 現在は住宅市場を中心に震災の影響から徐々に落ち着きを取り戻しつつありますが 円高や雇用情勢の悪化等の経済的問題に加えて 高齢化 人口減少等に伴う構造的問題も相俟って 長期的には不動産市場は厳しい状況が続くものと予想されます
地域要因の分析. 地域の特性 地域環境 昭和中期に分譲された 中規模一般住宅 共同住宅等が混在する区画整然とした住宅地域です 最寄り駅から徒歩圏内 ( 約 km 程度 ) の閑静な住宅地域で 居住環境は良好です 地勢は緩やかな東傾斜となっています 2 地域の需給動向 利便性が良好な から徒歩圏内に位置し 居住環境も良好であることから 需要は比較的堅調です 供給については 画地規模が大きい土地が多いことから 分割して供給されることも多く見られます 3 地域の変動予測 4 地域の標準的な土地 ( 標準的画地 ) 前記特性を持つ地域として概ね熟成しており 特別な変動要因はなく 今後も現状を維持しつつ推移するものと判断します 北側で幅員約 6m の舗装公道に等高に接する 200 m2程度の整形且つ平坦な中間画地 ( 一般住宅の敷地 ) と判定しました 5 標準的画地の価格 ( 価格水準 ) 87,000 円 / m2 ( 68,000 円 / 坪 ) P6 参照 2. 付近の地価公示価格とその推移 標準地番号所在及び地番 m2当たりの価格地積形状 ( 間口 : 奥行 ) 利用区分 構造利用現況周辺の土地利用現況前面道路の状況給排水等状況交通施設 距離主な法令上の制限 地価公示地の概要港南 -23 横浜市港南区日野南 5 丁目 2630 番 6 72,000 円 / m2 ( 平成 24 年 月 日 ) 209m2 (.0:.0) 建物などの敷地 W( 木造 ) 2F 住宅中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域北 6.5m 市道中間画地ガス 水道 下水,700m 第一種低層住居専用地域 40 / 80 無指定 価格 ( 千円 / m2 ) 250 240 230 220 20 200 90 80 70 60 50 付近の地価公示価格の推移
価格水準 ( 標準的価格 ) の把握 価格水準の把握に当たっては 類似性の高い取引事例等を多数収集し その中から特に規範性のある取引事例を選択し 地域の標準的な土地と比較します ( 取引事例比較法 ) さらに 取引の目安にすべきとされている地価公示価格等とのバランスも検討しながら 不動産が所在する地域の標準的な土地の価格 ( 価格水準 ) を求めます. 比準表取引価格等 No ( 円 / m2 ) 事情補正 時点修正 ( 注 ) 建付減価補正 標準化補正 ( 注 2) 地域格差標準的価格 ( 円 / m2 ) ( 注 3) 各事例調整後 202,356 円 / m2 98.0.0 98.0 202,000 円 / m2 2 3 72,85 円 / m2 220,353 円 / m2 98. 98.0 04.0.0 93. 2.7 75,000 円 / m2 92,000 円 / m2 87,000 円 / m2 4 77,008 円 / m2 公示 72,000 円 / m2地比準価格決定の理由 / 99.4 99.3 / 06.0.0 78,000 円 / m2 80,000 円 / m2 上記は 類似性の高い取引事例より求めたもので 各事例から求めた試算値は概ね均衡を得ており その妥当性を相互に検証し得たものと思われます よって 本件比準価格の決定に当たっては 公示価格との均衡も考慮したうえで これら4 価格を等しく関連づけることにより 上記のとおり決定いたしました 93. 95.0 2. 取引事例の概要 取引事例 2 3 4 公示地 基準地 所在地 横浜市港南区日野南 4 丁目 横浜市港南区日野南 5 丁目 横浜市港南区日野南 丁目 横浜市港南区日野南 6 丁目 横浜市港南区日野南 5 丁目 2630 番 6 画地 街路 交通 環境 地積形状接面状況方位高低差等幅員系統連続鉄道最寄り駅距離居住環境 約 50m2 約 229m2 約 203m2 約 20m2 約 209m2 不整形 ほぼ整形 ほぼ整形 ほぼ整形 整形 中間画地 中間画地 中間画地 角地 中間画地 南西 南 北 北東 北西 北 ほぼ等高 0~0.5m 高 ほぼ等高 0~m 高 ほぼ等高 約 5.5m 約 4.5m 約 4.6m 約 4.5m 約 6.5m 約,200m 約,500m 約,000m 約,500m 約,700m 比較的良好 比較的良好 比較的良好 比較的良好 比較的良好 用途地域行建ぺい率政容積率類型 50% 取引の事情 取引時点 平成 23 年 3 月 平成 23 年 4 月 平成 23 年 3 月 平成 24 年 2 月 平成 24 年 月 取引価格 202,356 円 / m2 72,85 円 / m2 220,353 円 / m2 77,008 円 / m2 72,000 円 / m2
( 注 ) 時点修正率 取引事例 2 3 4 公示地 基準地 ( 年率 ) -.5% -.5% -.5% -.5% -.5% ( 注 2) 標準化補正の内訳取引事例形状 画地条件 規模 -5 方位 +5 方位 + 角地 +5 +5 規模 - 2 04 3 4 公示地 基準地 06 街路条件 交通接近条件 環境条件 行政的条件 の条件 標準化補正.0 04.0.0 06.0.0 ( 注 3) 地域格差の内訳取引事例幅員街路条件 交通接近条件 環境条件 駅距離 2 3 4 公示地 基準地 - 幅員 -3 幅員 -3 幅員 -3 99 - 駅距離 -4 駅距離 + 駅距離 -4 駅距離 -5 99 96 0 96 居住環境 +5 97 97 5 97 95 行政的条件 の条件 地域要因格差 98.0 93. 2.7 93. 95.0
土地の個別分析 ( 土地価格 ) この分析は 対象土地が 周辺地域の標準的な土地 ( 標準的画地 ) と比較して どのような特徴を有し どこ項目について どの程度のプラス及びマイナス査定があるかを把握して 対象物件 ( 土地 ) の価格を求めたものです. 個別的要因分析表 2. 個別的要因格差率表 対象地 格差率の内訳 a. 画地条件 a. 画地条件 地積形状接道状況 2.25m2ほぼ整形中間画地 方位 北 高低差 約 0.5~.5m 高 高低差 b. 街路条件 ( 主要道路 ) b. 街路条件 ( 主要道路 ) 道路幅員 約 6.0m 道路種別 公道 系統連続性 c. 交通接近条件 c. 交通接近条件 鉄道等最寄り駅距離 約,m d. 環境条件 d. 環境条件 地勢 東方へやや傾斜 供給処理施設 水道 公共下水道 都市ガス 危険 嫌悪施設等 利用状況 一般住宅等 e. 行政的条件 e. 行政的条件 用途地域等 防火規制等 指定 建ぺい率 容積率 最低敷地面積 25m2 第 種高度地区等 f. 条件 f. 条件 格差率の総乗積 -3 97 97.0 2. 土地比準価格 標準的価格 個別的要因格差率 2 87,000 円 / m2 97.0/ 単価 地積 8,000 円 / m2 2.2525 m2 単価 8,000 円 / m2 総額 38,200,000 000 円
建物価格の検討. 標準的な建物として求めた建物価格 対象地の所在する都道府県内の標準的な建築費 から求めた再調達原価に 登記事項等を前提とした耐用年数に基づく減価を考慮して 対象建物の参考価格を次のとおり求めます () 新築当初からの建物価格 建築費 ( 単価 ) 82,000 円 / m2 建物面積再調達原価 28.02m2 23,300,000 円 再調達原価 23,300,000 円 耐用年数 経過年数 4 年 - 4 年 4 年 建物価格 0 円 標準的な建築費は国土交通省が発表した 建築着工統計調査 ( 平成 22 年度計 ) 居住専用住宅の工事費予定額を床面積の合計で割った単価です (2) 大規模修繕 リフォームによる付加価値 修繕費等合計 修繕年月日修繕内容 耐用年数経過年数 - 付加価値 0 円 2 修繕費等合計耐用年数経過年数 - 付加価値 2 0 円 修繕年月日 修繕内容 2 (3) 建物査定額 建物価格付加価値合計建物価格合計 0 円 + 0 円 0 円