不動産表示登記申請マニュアル の内容 活用法について 土地家屋調査士試験の午後の部の試験において, 記述式 ( 書式 ) 問題の出題は2 問ですが, この出来具合が筆記試験の合否を大きく左右しています 記述式 ( 書式 ) 対策としては, まず, 基本書 ( テキスト ) 等で, 基礎となる理論 ( 不動産登記法及び関連法令の条文, 通達等の先例等 ) 及び 基本書式 を学習し, その後, 短時間にミスのない答案を作成するためには, 正確な知識を身につけるとともに, 過去問を含め, 実際に多くの問題を解くことによって, 様々な出題パターンを習熟し, 体で憶える までの訓練 ( 学習 ) が必要です 不動産表示登記申請マニュアル は, 平成 17 年 3 月 7 日より施行された全面改正の新不動産登記法に準拠して, その内容を全面的に見直した初版 新 申請書作成マニュアル の第二版の 同 < 改訂版 > ( 平成 19 年 10 月 ~12 月発行 ) をベースに, その後の法改正, 本試験の出題分析及び新法による従前の本学院の見解の変更等に基づき改訂 補充して, 主に調査士受験生に提供する書式対策のための合格指導教材です 今回は, 従前の 申請書作成マニュアル という教材名を, 不動産表示登記申請マニュアル に変更しました この趣旨は, 新法により, 登記の申請方式が, 従前の 書面申請 のみでなく, 電子申請( オンライン申請 ) 及び 特例方式による電子申請( オンライン申請 ) も加わり,3 種となりましたので, 必ずしも 申請書の作成 に関することばかりでなく, 他の申請方式にも応用できるものにしたいということ, また, 各登記 については, 理論的なものまでも踏み込んでいることに由来します ( ただし, 新法下での本試験は, 現在まで4 回実施されましたが, 平成 18 年度 ~20 年度は, すべて, 問題の前提として, 必要な登記の申請方法は, オンライン庁への書面を提出する方法によりするものとする としていること ( 平成 20 年 7 月に全国のすべての登記所がオンライン申請の指定庁となりました ), 及び調査士の実務では, 順位 を重視する 権利に関する登記 ( 司法書士の実務 ) と異なるので, 一般的な実務では, 電子申請によるもの はほとんどなく, 従前と変わらず, 書面申請によるもの がほとんどですので, この 書面申請 の形で申請書を作成する形式は, 今後も続くと思われます したがって, 本教材に収録した 書式例 及びその解説等については, 最近の本試験と同様に, オンライン庁への書面申請 を前提として記載 解説していますことを, ご承知下さい 本教材の制作意図は,1 書式の 基本型 応用方 を徹底的に学習する 2 調査士試験 ( 午前の部 ) で要求されている合格レベルの知識 ( 申請情報の記録事項, 添付情報 ) を修得する 3 新法により, 旧法時代の取扱いが新法施行により変更されたものを明確にする 4 択一 で問われる事項( 条文, 先例, 判例, 実例 ) を具体的に学習することを前提として, 書式対策 だけでなく, 択一対策 としても通用する実戦テキストとする
というものです 本学院としては, この教材を書式指導の定石本と位置づけて, 合格直結答練等の出題ベースとし, 受講生の方々のサブテキストになるようにしていきたいと考えています なお, 本教材は, 新法下では, 法務省民事局より 申請書様式 ( いわゆる統一書式 ), 登記記録の記録例 ( 登記記載例の新法版 ) は全くというほど発出されていない状況の下で, 土地家屋調査士の合格指導実績 1 校としての責任の下, 制作したものです 必ずしもすべてが, 現在の法務省民事局又は現場の登記官の見解とは合致するとは思われませんが, 旧法下の 申請書様式 ( 本教材の1の 付録 の項を参照 ) を基本として, 現行の条文, 通達等の下, 本学院として責任をもって制作したものです 既に調査士試験に合格された方, 開業されている方, 取りわけ旧法下での試験合格者 ( 本学院の卒業生 ) にとっても, 表示登記において類書がほとんどない 状況の中では, 実務の助けになると考えます 以下に, その概要を示します 1. 全体の構成調査士の午前の部の試験の書式試験の出題範囲を網羅し, 各分野ごとに次の分冊に分けてあります 分冊分野 1 第 1 章登記の申請書及び添付図面の作成のための基礎知識第 2 章土地の表示に関する登記 (48 事例 ) 付録申請書様式 ( 旧法下の通達 ) 2 第 3 章建物の表示に関する登記 (50 事例 ) 3 第 4 章区分建物の表示に関する登記 (49 事例 ) 上記の ( ) 内は, 収録されている書式の事例数を示しています 2. 内容 活用法 (1) 第 1 章の 登記の申請書及び添付図面の作成のための基礎知識 は, 書面申請における申請書作成の前提となる 記載事項, 添付書類 及び 記載文字 について概括的に説明しています また, 添付図面の作成についても説明しています (2) 第 2 章 ~ 第 4 章では, 土地, 建物, 区分建物に関する登記を各登記の事例別に申請書例 ( 書式例 ) を示しています
(3) 各登記については, 個々の事例 ( 書式例 ) の前に, 概括的に 登記の意義, 申請人, 書面申請における 申請書の添付書類 等について記述し, 各書式例については, 原則として, 偶数頁で書式例を示し, 反対面の奇数頁及びそれ以降の頁には, 事例の概要 ( 図解 ), 書面申請における申請書の各記載事項のポイント, 条文, 先例 実例, 参考事項等をコンパクトに記載してあります (4) 本教材で示している書式例では, 最近の本試験で問われている オンライン庁に書面を提出する方法により登記を申請する こととして, 申請書 ( 書面による ) を収録していますので, 本試験での解答と同じ形式なので, 書式対策として直結する内容となっています なお, 択一式の問題 では, 特に注書がない場合には, 書面申請, 電子申請の双方で通用する形 ( 条文のまま ) で問題文が出題されています 例えば, 本教材の 申請書に を添付する は, 原則どおり, 申請情報と併せて, 添付情報として を提供する と記載されています (5) 前版までは, 各分冊の個々の頁ではなく,3 分冊に渡って通し頁を付していましたが, 今回の 新版 では, 今後の改訂編集の都合上, 個々に頁を付しています (6) 合格の日まで調査士受験に的を絞った 実戦的な登記申請事典 として本教材を活用することができるものと確信しています なお, 本教材と, 新版調査士合格ノートⅠ 及び 調査士書式合格演習ノートⅠ Ⅱ 等( 本学院刊 ) を併用されれば, 一層, 効果的であると思います 本教材が, 土地家屋調査士の資格取得を目指している受験生の方々及び調査士開業者の方々にとって, 真に役立つ 実戦的テキスト として活用されることを念じております 平成 20 年 12 月東京法経学院出版部
改訂二版 の発行に当たって 1 年前の平成 21 年 12 月に 前版 を改訂し, 不動産登記申請マニュアル ( 改訂版 ) の全 3 巻を, 合格指導教材として, 発行しました 本学院の 調査士合格指導講座 のサブテキストと指定しましたが, その他, 本学院の受講生, 又は開業者の方々にも愛用されました 特にインターネットのオンラインショップでは, 大変な人気となり, 多くのご注文をいただきました さて, 初版発行 ( 平成 20 年 12 月 ) 後に, 次のことがありました (1) 不動産登記法の全面改正後, 初めての 登記記録例 ( 平成 21 2 20 民二 500 号民事局長通達 ) が, 平成 21 年 2 月に発出されました これは, 旧法時代の 登記記載例 に代わるものですが, 様式が変わっても, その内容はほとんど同じでした しかし, 中には, 現行法の法令等と齟齬するものもあり, 困惑しました (2) 平成 21 年 4 月には, 不動産登記規則の一部改正 があり, 先に発出された 登記記録例 に合せて, 主たる建物 が 主である建物 に, 敷地権の目的たる土地 が 敷地権の目的である土地 に変更されました ( 先に出された準則, 通達等については, 今後とも, この改正は出さないと当局は言っています したがって, 読み替える必要があります ) (3) 平成 22 年 4 月には, 不動産登記規則等の一部改正 があり, 地積測量図の記録事項, 建物図面と各階平面図の作成等についての改正がありました 以上に対応し, 初版発行以来,1 年後にして早くも 改訂版 を,2 年後の今回, 改訂二版 を発行する運びとなりました その改訂点は,(1)~(4) については, 改訂版 の発行時に改訂し,(5) については, 今回の 改訂二版 で改訂しました (1) 不動産登記規則の一部改正 に準拠し, 該当する箇所をすべて直しました 建物, 区分建物関係の申請様式についても, 直しています (2) 従前の2の中に, 建物の区分の登記 を収録していましたが, この登記は, 区分建物に関する知識が必要となりますので, 今回は3の中に収録しました これによって, 第 3 章の 建物の表示に関する登記 は44 事例と, 第 4 章の 区分建物の表示に関する登記 は51 事例となりました 全体の事例数には, 変更ありません (3) これが, 今回の最大の改訂ポイントですが, 本教材の掲載の 登記申請書 をもって申請し, その申請が, そのまま受理され, 登記されたとした場合の 登記記録 を, 登記申請後の登記記録 として, 全事例に掲載しました その趣旨は, 申請書 と 登記記録 をリンクして学習してほしいというものです 登記記録 がそのまま, 申請書の記載 にならないにしても, 今後においての深みのある学習及び合格後の調査士の実務には, 大変役立つと思います ただし, 本教材の収録している事例が, すべて 登記記載例 に入っているものばかりではありません 本学院の専任講師, 講師の先生方, 制作スタッフが考えて作成したものもあります
(4) 各事例では,< 事例の概要 >を示していますが, 今回は, この事例について, 大幅に手を入れました それは, 申請書及び登記記録に記載 記録してあることを理解するために必要な事項をほぼ余す所なく入れたということで, 例えば, 所在 や 建物の新築年月日, 予定地番, 予定家屋番号 等です したがって, 少々ゴチャゴチャしていますが, その点をご容赦下さい (5) 改訂二版 では, 土地, 建物, 区分建物 で新しい書式例を6 例 ( 各 2 例 ) 追加しました したがって, 土地 は48 事例, 建物 46 事例, 区分建物 53 事例となり, 合計 147 事例となりました ( 追加した書式例は, 土地では 4-5 と 6-4, 建物では 3-3 と 8-3, 区分建物では 1-4 と 4-4 です ) また, 前版で追加した 登記申請後の登記記録例 を再チェックして, 万全を期しました なお, 本教材は, 平成 22 年 11 月 1 日現在の法令等により記述していることを付け加えさせていただきます 本教材が調査士の受験生の方々, 実務家の方々に愛用されることを念じております 平成 22 年 11 月東京法経学院商品開発部
1. 法令名等の略記について 不動産登記法 法 不動産登記令 令 不動産登記規則 規則 2. 判例及び先例の略記について 不動産登記事務取扱手続準則 準則 建物の区分所有等に関する法律 区分法 登録免許税法 登免税法 昭和 47 年 6 月 2 日最高裁判所判決 最判昭和 47 6 2 平成 5 年 7 月 30 日民事三第 5320 号民事局長通達 平成 5 7 30 民三 5320 号通達 先例の日付 番号等は, 平成 22 年版詳細調査士六法 ( 本学院刊 ) によるものとする 3. 参考図書等の紹介 1 表示登記教材地目認定 ( 改訂版 ) ( 民事法務協会発行 ) 2 表示登記教材建物認定 (3 訂版 ) ( 民事法務協会発行 ) ( 注 )1 は, 平成 18 年 11 月発行の最新版 ( 税込 3,000 円, 送料実費 ) です 2 は, 不動産登記法等の改正を踏えて平成 20 年 2 月に発行された最新版 ( 税込 4,000 円, 送料実費 ) です 本教材の受講に際しては, 上記の 2 冊 ( 最新版 ) を各自, 用意して下さい < 上記図書購入先 > 101-0063 東京都千代田区神田淡路町 2 丁目 8 番地 5 財団法人民事法務協会民事法務研究所 TEL 03-3253-3539 FAX 03(3253)3547 一般書店では販売しておりませんので, ご注意下さい
不動産表示登記申請マニュアル 1 改訂二版 w 目 次 第 1 章登記の申請書及び添付図面の作成のための 基礎知識 項目頁 1 登記の申請書 ( 申請情報 ) の記載事項 2 添付書面 ( 主に書面申請による場合 ) 3 添付図面 ( 主に書面による ) の作成 一般的な記載事項土地の表示の記載事項建物の表示の記載事項区分建物の表示の記載事項申請書等の記載文字等一般的な添付書面土地の表示に関する登記の申請における添付書面建物の表示に関する登記の申請における添付書面区分建物の表示に関する登記の申請における添付書面表題部所有者に関する登記の申請における添付書面土地所在図及び地積測量図の作成地役権図面の作成建物図面及び各階平面図の作成 3 8 10 19 22 23 28 31 36 40 50 54 55
第 2 章土地の表示に関する登記 <48 事例 > 書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 1. 土地の表題登記 60 1-1 公有水面埋立によって新たに土地が生じたことによる土地の表題登記を申請する場合 62 1-2 1-3 表題登記がない既存の土地 ( 国有地 ) について新所有者から土地の表題登記を申請する場合 被相続人が抵当権を設定した土地について相続人から被相続人名義で表題登記を申請する場合 70 74 1-4 1-5 < 参考 > (1) 国が所有する表題登記がない土地について, 土地の表題登記の嘱託の手続の依頼を土地家屋調査士が受けた場合 (2) 脱落地について共有者の 1 人から土地の表題登記を申請する場合 表題登記がない土地について土地改良区が所有者に代位して表題登記を申請する場合 廃川敷地で, 現に市道の用に供されている土地を道路法第 90 条第 2 項の規定により市が国から譲与を受けたことにより土地の表題登記を嘱託する場合 78 80 82 86 1-6 地方分権推進計画に基づき, 市が国から表題登記がない里道 ( 法定外公共物 ) の譲与を受けたことにより土地の表題登記を嘱託する場合 2. 土地の表題部の変更又は更正の登記 94 2-1 畑を宅地に変更する土地の地目の変更の登記を申請する場合 90 96 2-2 2-3 2-4 2-5 私人が所有権の登記名義人である河川区域内の土地である旨の登記がある土地について, 河川管理者が土地の一部滅失による地積の変更の登記を嘱託する場合 土地の地目の変更と地積の更正の登記を同一の申請書で申請する場合 相続人から土地の地目の変更と地積の更正の登記を申請する場合 抵当権者が抵当権の実行による競売申立の前提として代位により土地の地目の変更と地積の更正の登記を申請する場合 104 108 112 116
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 3. 土地の分筆の登記 120 3-1 所有権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合 124 3-2 3-3 3-4 3-5 3-6 3-7 3-8 3-9 3-10 3-11 3-12 3-13 相続人から土地の分筆の登記を申請する場合 抵当権等の担保権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合 地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合 要役地地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合 ( 分筆後の一方の土地につき要役地地役権を消滅させるとき ) 分筆の登記の前提としての土地の地積の更正の登記と分筆の登記を各別の申請書で同時に申請する場合 なお, 規則 35 条 7 号の規定により同一の申請書で申請する場合については 7-2 を参照のこと 筆界の不明な相接する二筆の土地について, 筆界不明を解消するための合筆の登記及び分筆の登記を同時に申請する場合 債権者が債務者 ( 所有者 ) に代位して土地の分筆の登記を申請する場合 土地の一部を買い受けた者が, 当該土地の所有権の移転の登記の前提として売主である所有権の登記名義人に代位して土地の地積の更正の登記及び分筆の登記を各別の申請書で申請する場合 農地法第 5 条の許可前に農地の一部について売買契約が締結されたときに, その許可申請手続の前提として必要となる分筆の登記を, 買主が売主に代位して申請する場合 共有物分割の裁判によって原告 B が得た確定判決に基づき, その所有権移転 ( 持分移転 ) 登記請求権を保全するために, 他の共有者 ( 被告 A) に代位して土地の分筆の登記を申請する場合 一筆の土地の一部を買収した市から, 公共嘱託登記土地家屋調査士協会が代位による分筆の登記の嘱託手続の依頼を受けた場合 ( 協会の社員が行うとき ) 河川管理者が私人に代位して土地の分筆の登記を嘱託する場合 ( 私人の所有する土地の一部が河川法の規定により河川区域内の土地となったとき ) 128 132 138 144 148 154 160 166 172 176 182 188
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 3-14 3-15 3-16 土地改良事業の施行に係る地域内に一筆の土地の一部が編入されているときに, 土地改良区が所有者に代わってその分割の手続をするために代位による土地の分筆の登記を申請する場合 国の名義で登記されている土地の一部 ( 里道 ) を市が国から譲与を受けていたことによる代位による分筆の登記を嘱託する場合 分筆の登記後, 分筆前の状態に戻すための分筆の登記の抹消を申請する場合 192 196 200 4. 土地の一部地目変更による分筆の登記 205 4-1 一筆の土地の一部が別の地目になったことによる土地の一部地目変更による分筆の登記を申請する場合 206 4-2 4-3 4-4 4-5 畑の一部に造成工事を施し, 宅地と公衆用道路とした場合の土地の一部地目変更による分筆の登記を申請する場合 市が所有する土地の一部が別の地目になったことによる土地の一部地目変更による分筆の登記を嘱託する場合 ( 協会の社員が行うとき ) 土地の一部地目変更による分筆の登記を被相続人の相続財産管理人から申請する場合 清算会社の清算人が土地を売却するに当たり, 地目を異にする部分を分筆する登記の申請をする場合 ( 地目変更の原因日付が不詳のもの ) 212 218 222 226 4-6 債権者 ( 抵当権者 ) が債務者 ( 所有者 ) が代位して土地の一部地目変更による分筆の登記を申請する場合 5. 土地の合筆の登記 234 5-1 所有権の登記がある二筆の土地を一筆とする合筆の登記を申請する場合 6. 土地の分合筆の登記 242 6-1 被相続人名義の甲地の一部を分筆して乙地に合筆する土地の分合筆の登記を申請する場合 230 238 244 6-2 6-3 6-4 抵当権等の担保権の登記のある土地の分合筆の登記を申請する場合 地役権の登記がある土地の分合筆の登記を申請する場合 株式会社の支配人から土地の分合筆の登記を申請する場合 248 254 260
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 7. 土地の表題部の変更又は更正と分筆又は合筆の登記 266 7-1 地目の変更の登記と分筆の登記を一の申請情報をもって申請する場合 268 7-2 7-3 地積の更正の登記と分筆の登記を一の申請情報をもって申請する場合 地目の変更の登記と合筆の登記を一の申請情報をもって申請する場合 272 276 7-4 地積の更正の登記と合筆の登記を一の申請情報をもって申請する場合 8. 土地の滅失の登記 284 8-1 一筆の土地が滅失したことによる土地の滅失の登記を申請する場合 280 286 8-2 登記されている土地が実在しないことによる土地の表題登記の抹消を申請する場合 290 9. 表題部所有者に関する登記 293 9-1 表題部所有者の更正の登記を申請する場合 296 9-2 9-3 9-4 表題部所有者の更正の登記を申請する場合 ( 単独所有とされているものを共有名義に更正するとき ) 表題部に記録された共有者の持分の更正の登記を申請する場合 ( 共有者の 1 人から申請するとき ) 表題部所有者の氏名 ( 名称 ) の変更の登記を申請する場合 300 304 308 付録申請書様式 ( 旧法下の通達等 ) 昭和 40 3 30 民三 357 号通達 ( 不動産登記の申請書様式 ( 表示編 ) について ) 昭和 58 11 11 民三 6567 号通達 ( 区分建物関係の登記の申請書様式 ) 平成 5 9 29 民三 6363 号通達 ( 建物の合体の登記の申請書様式 ) 昭和 51 2 21 民三 166 号通知 ( 公共嘱託登記を代行する場合の嘱託書様式 ) 昭和 60 12 2 民三 7507 号回答 ( 公共嘱託登記土地家屋調査士協会制定の嘱託書様式 ) 頁 345 334 322 315 314 付録部分は, 縦書で収録していますので, 逆ノンブル ( 頁数の後から前へ読み進む ) となっていますので, 注意して下さい
不動産表示登記申請マニュアル 2 改訂二版 w 目 次 第 3 章建物の表示に関する登記 <46 事例 > 書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 1. 建物の表題登記 2 1-1 建物の表題登記を申請する場合 8 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 権利能力のない社団 ( 町内会 ) 所有の建物の表題登記を申請する場合 ( 高床式建物のとき ) 相続人全員から被相続人が生前建築した表題登記がない建物の表題登記を申請する場合 ( 地階及び建物の名称がある共有の建物のとき ) 被相続人が新築した建物を相続した相続人が, その建物に増築をした後に表題登記を申請する場合 主である建物と附属建物が同一の日に新築された建物の表題登記を申請する場合 主である建物と附属建物が異なる日に新築され, 附属建物が区分建物である建物の表題登記を相続人から申請する場合 仮換地上に新築した建物の表題登記を申請する場合 抵当権者が所有者に代位して建物の表題登記を申請する場合 表題登記がない建物同士を合体したことによる建物の表題登記を申請する場合 既存建物の大部分を取り壊した後に, 大規模な増築が行われたことによる建物の滅失の登記及び建物の表題登記を同時に申請する場合 14 18 24 28 32 38 42 46 50
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 2. 建物の合体の登記 56 2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 2-7 表題登記がない建物と表題登記のみある建物を合体したことによる建物の登記を申請する場合 表題登記のみある建物同士を合体したことによる建物の登記を申請する場合 表題登記がない建物と所有権の登記がある建物を合体したことによる建物の登記を申請する場合 表題登記のみある建物と所有権の登記がある建物を合体したことによる建物の登記を申請する場合 所有権の登記がある建物同士を合体したことによる建物の登記を申請する場合 ( 合体前の各建物の所有権の登記名義人が異なるとき ) 所有権の登記がある建物同士を合体したことによる建物の登記を申請する場合 ( 合体前の各建物の所有権の登記名義人が同一の者でないものとみなす場合 ) 所有者が異なる既登記の甲建物の附属建物と丙建物とが合体したことによる建物の分割の登記及び合体による建物の登記を申請する場合 66 70 76 84 90 96 102 3. 建物の表題部の変更又は更正の登記 110 3-1 3-2 3-3 3-4 3-5 所在の変更 ( 敷地の分筆及び建物のえい行移転による ) 及び構造の変更による建物の表題部の変更の登記を申請する場合 床面積の変更の原因が複数あり, 原因日付が異なる建物の表題部の変更の登記を申請する場合 信用組合が店舗に地下室を増築し, 敷地外に ATM カプセルを設置した場合 高低差のある隣接地にまたがって増築をしたことにより階数と床面積が変更し, 更に区分建物である附属建物を新築したことによる建物の表題部の変更の登記を申請する場合 建物の所在の錯誤及び変更並びに主である建物及び附属建物を増築したことによる建物の表題部の変更及び更正の登記を申請する場合 116 120 124 130 136
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 3-6 3-7 3-8 3-9 3-10 3-11 3-12 3-13 3-14 3-15 3-16 借家人 ( 賃借人 ) が建物の所有者の承諾を得て, その建物に自己の資金で増築した建物の表題部の変更の登記を申請する場合 分棟による建物の表題部の変更の登記を申請する場合 主である建物と附属建物を合体したこと等による建物の表題部の変更の登記を申請する場合 附属建物がある建物の主である建物を取り壊したこと等による建物の表題部の変更の登記を申請する場合 他の都道府県に附属建物を新築したこと等による建物の表題部の変更の登記及び登記事項が当初より誤っていたことによる建物の表題部の更正の登記を同一の申請書で申請する場合 建物の表題部所有者の氏名の変更の登記及び主である建物の構造変更, 増築と附属建物同士の合体による建物の表題部の変更の登記を同時に申請する場合 建物の所在, 種類, 構造及び床面積が当初より誤っていたことによる建物の表題部の更正の登記を申請する場合 仮換地上に位置する主である建物と附属建物とを合体したことによる建物の表題部の変更の登記を申請する場合 既登記の建物に数次の一部取壊し, 増築を行い, 最終的に既登記部分がすべて取り壊されていることによる建物の表題部の変更の登記を申請する場合 権原により区分建物が増築されたことによる建物の表題部の変更の登記を申請する場合 甲建物を増築して乙建物に接続させたことにより区分建物が生じた場合において, 甲建物の所有者が甲建物の表題部の変更の登記の申請と併せて乙建物の表題部の変更の登記を代位申請する場合 142 146 150 154 160 164 172 176 180 184 192 4. 建物の分割の登記 202 4-1 4-2 一筆の土地の上に主である建物と附属建物がある建物の分割の登記を申請する場合 数筆の土地にまたがって主である建物と附属建物がある建物の分割の登記を相続人から申請する場合 206 212
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 5. 建物の分棟 分割の登記 218 5-1 建物の一部を取り壊して分棟し, 分棟後の建物を別個の建物とする建物の分棟 分割の登記を申請する場合 220 6. 建物の合併の登記 225 6-1 6-2 6-3 所有権の登記がある建物の合併の登記を申請する場合 区分建物を附属建物とする建物の合併の登記を申請する場合 甲建物からその附属建物を分割し, それを異なる登記所の管轄に属する乙建物の附属建物とするために, 建物の分割の登記及び建物の合併の登記を申請する場合 228 234 238 7. 建物の分割合併の登記 244 7-1 建物の分割合併の登記を申請する場合 ( 分割によって所在地番が変わらない場合 ) 246 7-2 建物の分割合併の登記を申請する場合 ( 分割によって所在地番が変わる場合 ) 8. 建物の表題部の変更又は更正の登記と分割, 区分又は合併の登記 8-1 甲建物の附属建物の種類及び床面積の変更の登記とその附属建物を分割して乙建物とする建物の分割の登記を一の申請情報をもって申請する場合 252 256 258 8-2 8-3 甲建物についての増築による床面積等の変更の登記と, その甲建物を乙建物の附属建物とする合併の登記を一の申請情報をもって申請する場合 既登記の建物の所有権の登記名義人が区分建物を増築したことによる区分建物の表題登記及び建物の表題部の変更の登記を一の申請情報で申請する場合 264 270 9. 建物の滅失の登記 280 9-1 9-2 建物を取り壊したことによる建物の滅失の登記を申請する場合 誤って実在しない建物の登記がされているために, 滅失の登記に準じてその表題部の登記の抹消を申請する場合 282 286
不動産表示登記申請マニュアル 3 0 改訂二版 w 目 次 第 4 章区分建物の表示に関する登記 <53 事例 > 書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 1. 区分建物の表題登記 2 1-1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 縦断的区分建物の表題登記を申請する場合 規約で敷地権の割合及び規約敷地を定めた階層的区分建物の表題登記を申請する場合 附属建物が非区分建物である区分建物の表題登記を申請する場合 スケルトン状態の区分建物にある場合の区分建物の表題登記を申請する場合 同一の一棟の建物に附属建物がある区分建物の表題登記を申請する場合 別の一棟の建物に附属建物がある区分建物の表題登記を申請する場合 表題登記がない非区分建物を買い受けて区分した者が, 区分後の建物の表題登記を申請する場合 表題登記がない非区分建物を買い受けて, 増築及び区分建物とする工事を行った者が表題登記を申請する場合 区分建物の表題登記を申請する前に原始取得者が死亡し, その相続人全員から申請する場合 区分建物の所有者が, 同一の一棟の建物に属する他の区分建物の所有者に代位して表題登記を申請する場合 12 20 26 32 40 46 52 60 68 74
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 1-11 1-12 1-13 1-14 1-15 1-16 1-17 1-18 1-19 1-20 既登記の非区分建物に区分建物が増築された場合に, 増築した区分建物の所有者が, 自己所有の区分建物の表題登記及び既登記の建物の代位による表題部の変更の登記を申請する場合 既登記の非区分建物に区分建物が増築された場合に, 既登記の非区分建物の所有者が, 自己所有の建物の表題部の変更の登記及び増築した区分建物の代位による表題登記を申請する場合 ( 区分建物 1-11 と同じ事案で, 申請人が既登記の建物の所有者のとき ) A が所有する既登記の建物と表題登記がない建物の間に, 両建物に接続して区分建物を新築した B が, その全部の建物について所要の登記を申請する場合 一棟の建物に属する全部の区分建物 ( 既登記 ) を所有する者 ( 所有権の登記名義人 ) が, 追加的に区分建物を新築した場合に, 一棟の建物の床面積の変更に係る区分建物の表題部の変更の登記及び新築した区分建物の表題登記を申請する場合 A から非区分建物 ( 表題登記がない ) 及びその敷地の共有部分を相続した B 及び C の承諾を得て,D が当該建物に区分建物を増築した場合に,B,C 及び D が同一の申請書で区分建物の表題登記を申請する場合 区分建物を買い受けた者が売主である原始取得者に代位して表題登記を申請する場合 敷地権の目的である土地に他の登記所の管轄に属するものがある区分建物の表題登記を申請する場合 同一の一棟の建物に属する区分建物の各所有者が, 同一の申請書で区分建物の表題登記を申請する場合 土地共有者を含む数人を共同借地権者とする借地権が設定 登記された敷地上に建築された区分建物の表題登記を同一の申請書で申請する場合 自己所有の区分建物の表題登記と, 不動産登記法第 48 条第 2 項の規定の代位による他の区分建物の表題登記とを, 同一の申請書によって申請する場合 80 90 96 106 114 122 128 134 142 150
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 2. 区分建物の合体の登記 158 2-1 2-2 2-3 所有権の登記がある区分建物同士を合体した場合 ( 合体後も区分建物であるとき ) 所有権の登記がある区分建物同士を合体した場合 ( 合体後は非区分建物になるとき ) 所有権の登記がある区分建物と所有権の登記がある非区分建物を合体した場合 ( 合体前の所有者が同一人のとき ) 162 170 178 3. 区分建物の表題部の変更又は更正の登記 187 3-1 3-2 3-3 3-4 3-5 3-6 3-7 3-8 3-9 区分した建物に増築を施したことによる区分建物の表題部の変更の登記を申請する場合 増築及び附属建物 ( 非区分建物 ) の新築による区分建物の表題部の変更の登記を申請する場合 区分建物の一部を取り壊し, 非区分建物となったことによる表題部の表示の変更の登記を申請する場合 主である区分建物の取壊しにより, 附属建物が主である建物に変更したことによる区分建物の表題部の変更の登記を申請する場合 一棟の建物の所在を見誤って敷地権を遺漏していたことによる区分建物の表題部の更正の登記と増築及び附属建物を新築したことによる区分建物の表題部の変更の登記を同一の申請書で申請する場合 規約で建物の敷地を定めたことによる敷地権を追加する区分建物の表題部の変更の登記 ( 敷地権表示 ) を申請する場合 みなし規約敷地の規約を廃止したことによる区分建物の表題部の変更の登記 ( 敷地権抹消 ) を申請する場合 敷地の分筆により一棟の建物の所在地番に変更が生じ, 更に敷地権の目的である土地の表示にも変更が生じたことによる区分建物の表題部の変更の登記 ( 敷地分筆 ) を申請する場合 敷地権の目的である土地の地積の更正に伴い, 敷地権の目的である土地の表示の変更の登記を申請する場合 194 200 206 212 220 228 234 240 246
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 3-10 敷地権の割合を専有部分の床面積により定めて登記をした場合において, その床面積の算定が誤っていたことにより床面積及び敷地権の割合の表示の更正の登記を申請する場合 (2 個の区分建物の異なる所有者が同一申請書で申請するとき ) 252 4. 建物の区分の登記 261 4-1 4-2 4-3 4-4 建物の区分の登記を申請する場合 ( 未登記の賃借権が敷地利用権であり, 敷地権が生じない場合 ) 建物の区分の登記を申請する場合 ( 区分後の各建物に敷地権が生ずる場合 ) 協議離婚に基づく財産分与として, 建物の一部の所有権を取得した者が, 分与した者 ( 当該建物の所有権の登記名義人 ) に代位して区分の登記を申請する場合 敷地と建物の共有持分の割合の比が異なる建物について共有物分割判決を得た共有者の 1 人が代位して, 建物の区分の登記を申請する場合 264 272 280 288 5. 区分建物の区分 ( 再区分 ) の登記 296 5-1 5-2 敷地権がない区分建物の区分の登記を申請する場合 敷地権がある区分建物の区分の登記を申請する場合 300 306 6. 区分建物の分割の登記 314 6-1 6-2 主である建物と附属建物が同一の一棟の建物に属する区分建物の分割の登記を申請する場合 主である建物が区分建物でその附属建物が非区分建物である建物の分割の登記を申請する場合 318 326 7. 区分建物の合併の登記 333 7-1 7-2 主である建物と附属建物の関係にない隣接 ( 接続 ) する区分建物を合併する登記を申請する場合 ( 合併前の建物に敷地権の登記がないとき ) 主である建物と附属建物の関係にない隣接 ( 接続 ) する区分建物を合併する登記を申請する場合 ( 合併前の建物に敷地権の登記があるとき ) 338 346
書式例 事例のテーマ ( 出題の趣旨 ) 頁 7-3 主である建物と附属建物の関係にない隣接 ( 接続 ) する区分建物を合併する登記を申請する場合 ( 合併後が非区分建物になるとき ) 8. 区分建物の分割 合併の登記及び区分建物の区分 合併の登記 8-1 増築による建物 ( 非区分 ) の床面積の変更の登記と建物の区分の登記を一の申請情報をもって申請する場合 354 361 362 8-2 8-3 8-4 甲区分建物からその附属建物 ( 区分建物 ) を分割してこれを接続する乙区分建物に合併する登記を一の申請情報をもって申請する場合 甲区分建物を区分して, その一部を乙区分建物に合併する区分建物の区分及び区分合併の登記を一の申請情報をもって申請する場合 甲区分建物を区分して, その一部を乙区分建物の附属建物とする登記 ( 区分建物の区分の登記及び附属合併の登記 ) を一の申請情報をもって申請する場合 370 378 388 9. 区分建物の滅失の登記 397 9-1 一棟の建物が滅失したことによる区分建物の滅失の登記を申請する場合 400 10. 共用部分である旨又は団地共用部分である旨の登記 405 10-1 10-2 区分建物を共用部分としたことによる登記を申請する場合 一団地内に属する区分建物を団地共用部分としたことによる登記を申請する場合 408 416 11. 共用部分である旨又は団地共用部分である旨の規約を廃止した場合の登記 422 11-1 11-2 共用部分である旨の規約を廃止したことによる登記を申請する場合 団地共用部分である旨の規約を廃止したことによる登記を申請する場合 424 430
4 土地の一部地目変更による分筆の登記 登記の意義 不動産登記法上, 土地の地目は, 一筆の土地をその用途の面から特定し て公示するために付されるものであるから, 一筆の土地について二種目以上の地目を定めてこれを登記することは認められていない もし, 一筆の土地のわずかな部分が別の用途に供されていても, その土地全体の現況及び利用目的を観察して一地目を定めるものとされている ( 準則 68 条 ) したがって, 一筆の土地のうち, ある特定の区画についてその用途が変更され, 登記上の地目とは別個の地目となった場合には, 当該土地を単一の地目で特定することはできなくなる そこで, このような事実が生じたときは, 当該土地を地目別に分筆した上, その用途を変更した土地について, これを別地目とするための登記, すなわち, 一部地目変更による分筆の登記をすることになる 一般に分筆の登記を申請するか否かは所有者の意思に委ねられるが, 地目変更については申請義務があるので ( 法 37 条 1 項 ), 一部地目変更の場合には, その変更の登記の前提として, 分筆の登記の申請義務があるものと解される この土地の一部が別の地目となった場合の分筆の登記と分筆する土地についての地目の変更の登記は, 一の申請情報をもって申請することができる 申請人 当該土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が申請する ( 法 37 条 1 項,39 条 1 項 ) 共有である場合は, その 1 人から申請することができる 被相続人名義であるときは, 相続の登記をすることなく, 共同相続 人の全員又はその 1 人から申請することができる ( 法 30 条参照 ) 登記申請手続 土地の一部地目変更による分筆の登記は, 土地の分筆の登記の一態様で あるから, 申請手続等は, 分筆の登記と同様である - 205 - THG7304031-1012
土地 4-1 一筆の土地の一部が別の地目になったことによる土地の一部地目変更によ る分筆の登記を申請する場合 登記申請書 登記の目的 添付書類 ( 添付情報 ) 土地一部地目変更 分筆登記 地積測量図地上権消滅承諾書 ( 地上権消滅承諾証明情報 ) 抵当権消滅承諾書 ( 抵当権消滅承諾証明情報 ) 代理権限証書 ( 代理権限証明情報 ) 平成 23 年 8 月 20 日申請 A 法務局 C 出張所 申 請 人 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 山中太郎 代理人 登録免許税 A 市 C 町二丁目 3 番 4 号鈴木和夫, 連絡先の電話番号 00-1111-2222 金 2,000 円 所在 A 市 C 町三丁目 土 不動産番号 1 地番 2 地目 3 地 m2 積 登記原因及びその日付 地 の 表 18 番山林 1287 1 3 ( イ )18 番 1 780 平成 23 年 8 月 5 日一部地目変更 1318 番 1,18 番 2に分筆 2 ( ロ )18 番 2 宅地 506 88 18 番から分筆 示 土地家屋調査士鈴木和夫職印 - 206 - THG7304031-1012
< 事例の概要 > ( 登記記録上 ) 所在 A 市 C 町三丁目 山林 ( 甲土地 ) 1287 m2 1 番地上権 18 番 1 番付記 1 号抵当権 1 番地上権 2 番抵当権 ( 所有権の登記名義人 ) 山中太郎 分筆 2 番抵当権 2 番抵当権 ( イ ) 山林 780 m2 18 番 1 ( ロ ) 宅地 506.88 m2 18 番 2 1 番地上権 1 番付記 1 号抵当権 1 番付記 1 号抵当権 ( 甲土地 ) ( 乙土地 ) 平成 23 年 2 月 5 日に都市計画法の規定による A 県知事の開発の許可を得, 同年 6 月 6 日に宅地造成工事が完了し, 同年 7 月 15 日に建築基準法第 6 条第 1 項による建築確認を受け, 同年 8 月 5 日, 建物の基礎工事を完了し, 継続して建物を建築するための工事をしている ( ロ ) 部分について順位 1 番の地上権及び順位 1 番付記 1 号の抵当権の消滅承諾 消滅 - 207 - THG7304031-1012
1 登記申請後の登記記録 ( 甲土地 ) 表題部 ( 土地の表示 ) 調製余白不動産番号 ( 略 ) 地図番号余白筆界特定余白 所在 A 市 C 町三丁目余白 1 地番 2 地目 3 地積m2原因及びその日付 登記の日付 18 番山林 1287 余白 18 番 1 余白 780 平成 23 年 8 月 5 日一部地目変更 1318 番 1,18 番 2に分筆 平成 23 年 8 月 30 日 ( 乙土地 ) 表題部 ( 土地の表示 ) 調製余白不動産番号 ( 略 ) 地図番号余白筆界特定余白 所在 A 市 C 町三丁目余白 1 地番 2 地目 3 地積m2原因及びその日付 登記の日付 18 番 2 宅地 506 88 18 番から分筆 平成 23 年 8 月 30 日 - 208 - THG7304031-1012
土地 4-1 登記の目的 土地一部地目変更 分筆登記 と記載する 添付書類 (1) 地上権消滅承諾書 (2) 抵当権消滅承諾書 地上権の設定の登記のほかに, この地上権を目的とする抵当権の設定の登記がされている場合において, 分筆後の甲地又は乙地について地上権者が地上権の消滅承諾をするときは, 抵当権者 ( 抵当証券が発行されているときは, その抵当証券の所持人又は裏書人を含む ) の抵当権の消滅承諾をも要するとされている 地上権が消滅することになると, これを目的とする抵当権も消滅することになって抵当権者の権利を害するからである したがって, 本事例の場合は, 乙区順位 1 番の地上権の消滅承諾書のほかに, この地上権を目的とする乙区順位 1 番付記 1 号の抵当権の消滅承諾書の添付をも要する ( 法 40 条, 規則 104 条 1 項 ) 分筆後の甲地及び乙地に2 番抵当権が存続するので, 登記官は, その抵当権について既に共同担保目録が作成されている場合を除き, 共同担保目録を作成しなければならない ( 規則 102 条 1 項後段 ) 申請人 所有権の登記名義人の氏名及び住所を記載する ( 令 3 条 1 号 ) 共有の場合であっても, 共有者の 1 人から申請することができる 所有権の登記がされていない場合には, 表題部所有者の氏名及び 住所を記載する ( 令 3 条 1 号 ) 地 目 1 変更がないので記載を要しない 2 変更後の地目の記載を要する - 209 - THG7304031-1012
登記原因及び その日付 3 一部地目変更 の旨及び変更の事実の生じた年月日 ( 本事例で は, 建物を建築するための工事に着手した日 = 平成 23 年 8 月 5 日 ) を記載する 分筆については, 分筆の経緯を記載する したがって, 平成 23 年 8 月 5 日一部地目変更,1318 番 1,18 番 2に分筆 と記載する 残地については地目は変わらないので, 地目欄の番号 2を冠記してはならない 必ず一部地目変更の旨を先に記載することを要し, 分筆の経緯を先に記載してはならない 建物の完成後に申請をする場合は, 建物の完成年月日をもって一部地目変更の原因日付とする - 210 - THG7304031-1012
土地 4-2 畑の一部に造成工事を施し, 宅地と公衆用道路とした場合の土地の一部地 目変更による分筆の登記を申請する場合 登記申請書 登記の目的 土地一部地目変更 分筆登記 添付書類 ( 添付情報 ) 地積測量図代理権限証書 ( 代理権限証明情報 ) 平成 23 年 8 月 20 日申請 A 地方法務局 B 出張所 申 請 人 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 山中太郎 代理人 登録免許税 A 市 C 町二丁目 3 番 4 号鈴木和夫, 連絡先の電話番号 00-1111-2222 金 3,000 円 所在 A 市 B 町三丁目 土 不動産番号 1 地番 2 地目 3 地 m2 積 登記原因及びその日付 地の表示 8 番 1 畑 386 ( イ ) 148 平成 23 年 8 月 10 日一部地目変更 38 番 1,8 番 3,8 番 4に分筆 ( ロ )8 番 3 宅地 152 18 8 番 1 から分筆 ( ハ )8 番 4 公衆用道路 1 85 8 番 1 から分筆 土地家屋調査士鈴木和夫職印 - 212 - THG7304031-1012
< 事例の概要 > ( 登記記録上 ) 所在 A 市 B 町三丁目 ( 市街化区域内 ) ( 所有権の登記名義人 ) 山中太郎 8 番 1 畑 ( 甲土地 ) 8 番の土地の支号は 2 まで付されている 386 m2 1 平成 23 年 2 月 5 日農地法 4 条 1 項 5 号の届出 ( 農地法施行令 1 条の 9 第 1 項 ) 2 平成 23 年 2 月 15 日農地法施行令 1 条の 9 第 2 項の規定の受理通知書を受領 3 平成 23 年 3 月 18 日建築基準法 42 条 1 項 5 号の道路位置指定の申請 ( 建築基準法施行規則 9 条 ) 4 平成 23 年 8 月 10 日私道の築造工事を完了した後, 特定行政庁の指定を受け, 一般交通の用に供する道路としての使用が開始 1 平成 23 年 2 月 5 日農地法 4 条 1 項 5 号の届出 2 平成 23 年 2 月 15 日農地法施行令 1 条の 9 第 2 項の規定の受理通知書を受領 3 平成 23 年 5 月 27 日建築基準法 6 条 1 項の申請 4 平成 23 年 6 月 12 日建築基準法 6 条 1 項の確認済証を受領 5 平成 23 年 7 月 15 日宅地造成工事完了 6 平成 23 年 8 月 10 日建物の基礎工事が完了 ( 甲土地 ) 8 番 1 ( イ ) 畑 8 番 3 ( ロ ) 宅地 152.18m2 8 番 4 ( ハ ) 築中148m2公衆用道路建85m2 ( 乙土地 ) ( 丙土地 ) - 213 - THG7304031-1012
1 登記申請後の登記記録 ( 甲土地 ) 表題部 ( 土地の表示 ) 調製余白不動産番号 ( 略 ) 地図番号余白筆界特定余白 所在 A 市 B 町三丁目余白 1 地番 2 地目 3 地積m2原因及びその日付 登記の日付 8 番 1 畑 386 余白 余白 余白 148 平成 23 年 8 月 10 日一部地目変更 38 番 1,8 番 3,8 番 4に分筆 平成 23 年 8 月 30 日 ( 乙土地 ) 表題部 ( 土地の表示 ) 調製余白不動産番号 ( 略 ) 地図番号余白筆界特定余白 所在 A 市 B 町三丁目余白 1 地番 2 地目 3 地積m2原因及びその日付 登記の日付 8 番 3 宅地 152 18 8 番 1から分筆 平成 23 年 8 月 30 日 ( 丙土地 ) 表題部 ( 土地の表示 ) 調製余白不動産番号 ( 略 ) 地図番号余白筆界特定余白 所在 A 市 B 町三丁目余白 1 地番 2 地目 3 地積m2原因及びその日付 登記の日付 8 番 4 公衆用道路 85 8 番 1から分筆 平成 23 年 8 月 30 日 - 214 - THG7304031-1012
土地 4-2 登記の目的 土地一部地目変更 分筆登記 と記載する 不動産登記法上, 一筆の土地に二つ以上の地目を登記することは手続上不可能であり, 必然的に一筆の土地の地目は同一である必要がある 地目は, 土地の現況及びその全体の利用目的に重点を置き, 部分的にわずかな差異の存するときでも, 土地全体としての状況を観察して定めるとされているが ( 準則 68 条 ), 一筆の土地の一部について現況及び利用目的を変更した場合は, 一筆の土地に別地目が存することとなるため, 土地を分筆してそれぞれを独立した一筆の土地とする必要がある 本件の場合,8 番 1の土地の ( ロ ) の部分について宅地造成工事が完了し, 建物の基礎工事に着手している また, 同じく ( ハ ) の部分について道路工事が完了し, 一般交通の用に供されている このことから,( ハ ) の部分については地目の変更の登記の申請義務が生じ,( ロ ) の部分についても近い将来建物の敷地に供されることが確実に見込まれるので,( ロ ),( ハ ) の各部分を分筆し, 地目を変更する一部地目変更による分筆の登記の申請が可能となる 本事例では,( ロ ),( ハ ) の地目変更の日が同一であるので, 三筆の土地に分筆し, 分筆後の二筆の土地の地目変更をする登記 ( 一部地目変更による分筆の登記 ) を, 同一申請書で申請することができる 仮に, 地目変更の日が異なっていた場合は, 同一申請書で 一部地目変更 分筆登記 の申請することはできず, 三筆に分筆する 分筆登記 をした後に, 分筆後の ( ロ ),( ハ ) の二筆の土地については, それぞれ 地目変更登記 をすることになる 登記原因及び その日付 1 地目が畑である一筆の土地の一部の地目が宅地に, 別の一部の地 目が公衆用道路になった場合の, 登記記載例や申請書様式は特に存 在しないが, 本書式例のように作成する 登記原因及びその日付欄 - 215 - THG7304031-1012
は,( イ ) の部分については, 平成 23 年 8 月 10 日一部地目変更,38 番 1,8 番 3,8 番 4 に分筆 と記載し,( ロ ) 及び ( ハ ) の部分につい ては, それぞれ 8 番 1 から分筆 と記載する - 216 - THG7304031-1012
2 建物の合体の登記 登記の意義 建物の合体とは, 互いに主従の関係にない数個の建物が, 増築工事等 により構造上 1 個の建物となることをいう 数個の建物を合体して1 個の建物とした場合には, 合体後の建物の表題登記と合体前の建物の表題部の登記の抹消 ( 以下 合体による登記等 と総称する ) を申請することになる ( 法 49 条 1 項, 令 5 条 1 号 ) なお, 合体前の建物がいずれも表題登記がない建物であるときの登記の申請については, 法 47 条 1 項に規定する新築による建物の表題登記の申請の例による ( 法 49 条 2 項 ) 合体の態様 合体の態様として, 次の 6 通りがある ( 法 49 条 1 項 ) (1) 合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び表題登記がある建物 ( 所有権の登記がある建物を除く 以下同じ ) のみであるとき (2) 合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき (3) 合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるとき (4) 合体前の二以上の建物が表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき (5) 合体前の建物がいずれも所有権の登記がある建物であるとき (6) 合体前の三以上の建物が表題登記がない建物, 表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき 申請人及び申 請期間 (1) 建物の合体があった場合における登記の申請は,1 合体前の建物が 表題登記がない建物であるときは, その所有者から,2 合体前の建物 につき表題登記のみがされているときは, 表題部所有者から,3 合体前の建物につき権利に関する登記がされているときは, 所有権の登記名義人から, 建物の合体後 1 月以内に, 合体による登記等を同一の申請書をもってすることを要する ( 法 49 条 1 項, 令 5 条 1 号 ) - 56 - THG7304032-1012
(2) この登記の申請は, 合体前の建物の所有者等が異なる場合には, そのいずれかの者からすることもできる ( 平成 5 7 30 民三 5320 号通達第六 二 (1)) (3) 二以上の建物が合体して1 個の建物となった後, 合体前の表題登記がない建物の所有者から合体後の建物について合体前の表題登記がない建物の所有権に相当する持分を取得した者は, その持分の取得の日から1 月以内に合体による登記等を申請しなければならない ( 法 49 条 3 項 ) (4) 二以上の建物が合体して1 個の建物となった後, 合体前の表題登記がある建物の表題部所有者又は合体前の所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人となった者は, その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から1 月以内に合体による登記等を申請しなければならない ( 法 49 条 4 項 ) 所有権の登記 の申請 (1) 合体による登記等を申請する場合において, 合体前の建物が表題登 記がない建物である建物と所有権の登記のある建物であるときは, 申 請人は, 同一の申請書をもって, 表題登記がない建物の所有者のために合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記をも併せて申請することを要する 合体前の建物が表題登記のみがされている建物と所有権の登記がある建物であるときは, 申請人は, 表題部所有者のために, 同様の申請をすることを要する ( 法 49 条 1 項後段, 令 5 条 1 号 ) (2) 所有権の登記の申請に当たって納付すべき登録免許税の額は, 合体後の建物の価額に, 所有権の登記がない建物の所有者又は表題部所有者が合体後の建物につき有することとなる持分の割合を乗じて計算した金額を課税標準として, これに1000 分の4の税率を乗じて得た金額である ( 登免税法 10 条 1 項 2 項, 同法別表第一 一 ( 一 ) 参照 ) 申請書の添付 書類 (1) 資格証明書 申請人が法人であるときは, その代表者の資格証明書を添付しなけ - 57 - THG7304032-1012
ればならない ( 令 7 条 1 項 1 号 ) (2) 代理権限証書代理人によって登記を申請するときは, 代理権限証書を添付しなければならない ( 令 7 条 1 項 2 号 ) (3) 建物図面, 各階平面図合体による登記等の登記の申請書には, 合体後の建物の位置を明らかにするための建物の建物図面及び合体後の建物の各階ごとの平面の形状を明らかにする各階平面図を添付しなければならない ( 令別表 13 項 添付情報欄イ, ロ ) (4) 所有権証明書申請人の適格を確認し, 所有者を正確に登記する趣旨から表題部の所有者となる者の所有権証明書を添付しなければならない ( 令別表 13 項 添付情報欄ハ ) 1 持分割合を証する書面合体前の各建物の所有者が異なる場合には, 所有権を証する書面として, 合体前の各建物の所有者が合体後の建物について有することとなる持分の割合を証する書面を添付することを要する ( 令別表 13 項 添付情報欄ハ ) この書面が合体前の各建物の所有者の作成に係る証明書である場合は, 後記 (7) により印鑑証明書を添付する登記名義人以外の作成者の印鑑証明書をこれに添付することを要する なお, 合体前の各建物の所有者全員が申請人である場合には, その申請書が持分の割合を証する書面を兼ねるので, 申請書に印鑑証明書の添付があることをもって足りるとされている ( 平成 5 7 30 民三 5320 号通達第六 四 (4)) 2 一般的な所有権を証する書面通常の建物の表題登記の申請と同様に, 所有権を証する書面 ( 合体後の建物を構成することとなる合体前の建物についての準則 87 条 1 項の書面 ~ 建築基準法 6 条の規定による確認及び同法 7 条の規定による検査のあったことを証する書面, 建築請負人又は敷地所有者の証明書, 国有建物の払下げの契約書, 固定資産税の納付証明書そ - 58 - THG7304032-1012
の他申請人の所有権の取得を証するに足る書面 ) を添付しなければならない ( 令別表 13 項 添付情報欄ハ ) しかし, 合体前の建物が既登記の建物である場合には, 表題部所有者又は所有権の登記名義人であることによりその者の所有権を証明することになるから, その建物に係る当該書面の添付を要しないとされている ( 平成 5 年度全国首席登記官会同における質疑応答第六 二 9) そこで, 合体の態様によって次のように添付すべき所有権証明書の内容が異なってくる なお, 増築工事等を行って合体を行った場合には, その増築部分に係る所有権証明書を添付しなければならない 所有権証明書 合体の態様 準則 87 条 1 項の書面 持分割合を証する書面 < 注 1> 表題登記のみされている建物と表題登記がない建物の合体の場合 添付を要する ( 既登記部分は不要 ) 所有権の登記がある建添付を要する ( 既物と表題登記がない建物登記部分は不要 ) の合体の場合 表題登記のみされている建物と表題登記のみされている建物の合体の場合所有権の登記がある建物と表題登記のみされている建物の合体の場合 所有権の登記がある建物と所有権の登記のある建物の合体の場合 添付を要する ( 印鑑証明書付 ) 添付を要する ( 印鑑証明書付 ) < 注 2 > 添付を要しない 添付を要する ( 印鑑証明書付 ) 添付を要しない 添付を要する ( 印鑑証明書付 ) < 注 2 > 添付を要しない 添付を要する ( 印鑑証明書付 ) < 注 2 > 増築工事等を行って合体を行った場合には, その増築部分に係る所有権証明書を添付しなければならない < 注 1> 合体前の各建物の所有者等が異なる場合に添付する この書 面が合体前の建物の所有者の作成に係る合意を証する書面である ときは, その作成者に係る印鑑証明書をも添付する必要がある なお, 合体前の建物の所有者全員が申請人となる場合には, 申請 - 59 - THG7304032-1012
書に所有者の持分割合が記載され, これが持分割合を証する書面を兼ねるので, 重ねて持分割合を証する書面の添付を要しない この場合には, 申請書に印鑑証明書を添付することで足りる < 注 2> 合体前の建物の所有権の登記名義人が申請人となる場合において, 持分の割合についての合意を証する書面を添付するときは, その申請人については, 令 16 条 2 項又は令 18 条 2 項の規定により印鑑証明書を添付するので, 合意を証する書面に重ねて印鑑証明書を添付することを要しない (5) 住所証明書虚無人名義の登記を防止すると共に, 正確な住所を登記する趣旨から, 表題部所有者となる者の住所証明書を添付しなければならない ( 令別表 13 項 添付情報欄ニ ) また, 法 49 条 1 項後段の規定により併せて申請する所有権の登記があるときは, 登記名義人となる者の住所証明書が必要となるが ( 令別表 13 項 添付情報欄リ ), 先の住所証明書を兼用することとなる 申請書に, 住民票コード ( 住民基本台帳法 7 条 13 号 ) を記載した場合は ( 申請人の住所に括弧書きで併記 ( 例えば 住民票コード12345678901 )), 添付書類として住所証明書 ( 住民票の写し等 ) を添付することを要しない ( 令 9 条, 規則 36 条 4 項 ) (6) 登記識別情報又は登記済証所有権の登記名義人が申請する場合には, 所有権の登記名義人の登記識別情報又は登記済証を添付しなければならない この場合において, 登記名義人が同一である所有権の登記がある建物の合体による登記等の申請であるときは, 合体に係る建物のうちいずれか1 個の建物の登記識別情報又は登記済証を添付すれば足りる ( 令 8 条 1 項 2 号 2 項 2 号, 令附則 2 条 3 項 ) なお, 新法 ( 現行法 ) の施行日 ( 平成 17 3 7) 以前の 所有権の登記 に関しては, すべて 登記済証 を添付することになる 書面申請において登記識別情報を提供するときは, 登記識別情報を記載した書面を申請書に添付して提出することになるが, この場合には, 登記識別情報を記載した書面を封筒に入れて封をし, - 60 - THG7304032-1012
封筒には登記識別情報を提供する申請人の氏名又は名称及び登記の目的を記載し, 登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記するものとされている ( 規則 66 条 ) 所有権の登記がある建物の合体による登記等が完了したときは, 登記官は, 原則として, 合体後の建物について新たに作成した登記識別情報を通知しなければならない ( 法 21 条 ) (7) 印鑑証明書合体前の建物について所有権の登記がある場合には, その登記名義人の印鑑証明書を添付することを要する ( 令 18 条 2 項 ) (8) 承諾書合体前の建物についてされた所有権の登記以外の所有権に関する登記又は先取特権, 質権若しくは抵当権に関する登記であって合体後の建物について存続することとなるもの ( 以下 存続登記 という ) がある場合において, 合体後の建物の持分について存続登記と同一の登記をするときは, 当該存続登記に係る権利の登記名義人が当該登記を承諾 ( 合体後の建物の持分の定めについての承諾 ) したことを証する書面 ( 印鑑証明書付 ) 又は当該登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する書面 ( 裁判の謄本 ) を申請書に添付することを要する ( 令別表 13 項 添付情報欄ト, 令 19 条 2 項 ) この場合において, 存続登記に係る権利が抵当証券の発行されている抵当権であるときは, その抵当証券の所持人若しくは裏書人が当該相続登記と同一の登記を承諾したことを証する書面 ( 印鑑証明書付 ) 又はこれらの者に対抗することができる裁判があったことを証する書面 ( 裁判の謄本 ) 及び当該抵当証券を添付することを要する ( 令別表 13 項 添付情報欄チ ) (9) 消滅承諾書所有権等 ( 所有権並びに建物について登記されることはない地上権, 永小作権, 地役権及び採石権をいう ) の登記以外の権利に関する登記がある建物について合体による登記等を申請する場合に, 合体後の建物について当該権利が消滅した旨の登記をするときは, 当該権利の登記名義人 ( 当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において, - 61 - THG7304032-1012
抵当証券が発行されているときは, 当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む ) が合体後の建物について当該権利を消滅させることについて承諾したことを証する書面又は当該登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する書面 ( 裁判の謄本 ) を申請書に添付することを要する この場合において, 当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記があるときは, 当該第三者が承諾したことを証する書面又は当該第三者に対抗することができる裁判があったことを証する書面 ( 裁判の謄本 ) を併せて添付することを要する また, 消滅する権利が抵当証券の発行されている抵当権であるときは, 当該抵当証券を添付することを要する ( 法 50 条, 規則 120 条 5 項 ) 申請書の記載 事項 (1) 登記の目的 登記の目的は, 合体による建物の表題登記及び合体前の建物の表題 部の登記の抹消 又は 合体後の建物の表題登記及び合体前の建物の表題部の登記の抹消 と記載する ( 令 3 条 5 号, 法 49 条 1 項, 令 5 条 1 項 ) 所有権の登記がある建物と所有権の登記がない建物( 表題登記がない建物又は表題登記のみされた建物 ) が合体した場合は, 合体後の建物につき所有権の登記がない建物の所有者又は表題部所有者のために, 所有権の保存の登記を同一申請書で申請するので, 所有権の保存の登記 を申請する旨を併記する ( 令 3 条 5 号, 法 49 条 1 項後段, 令 5 条 1 項後段 ) (2) 共有持分合体前の建物の所有者が異なるときは, 申請書にそれぞれの所有者が合体後の建物について有することとなる持分を記載することを要する ( 令 3 条 9 号 ) 存続登記がある建物の所有権の登記名義人が, 合体前の表題登記がない他の建物の所有者, 合体前の表題登記のみされた他の建物の表題部所有者又は合体前の所有権の登記がある他の建物の所有権の登記名義人と同一の者であるときは, 存続登記の目的となる権利を特定するため, これらの者が同一の者でないものとみなした場合における持分を記載しなければならない ( 令別表 13 項 申請情報欄ニ ) - 62 - THG7304032-1012
この場合における持分の記載は, 申請人の表示に符号を付し, 持分 3 分の2 甲某 [ あ ],3 分の1 甲某 [ い ] のようにする( 平成 5 7 30 民三 5320 号通達第六 三 (2)) なお, 二以上の存続登記がある場合において, それらの登記が合体後の建物に存続しないものとして申請書に当該権利の登記名義人の合体後の建物について当該権利を消滅させることについて承諾したことを証する書面又は当該登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する書面 ( 裁判の謄本 ) の添付があるとき, 又は当該二以上の存続登記の登記の目的, 申請書の受付の年月日及び受付番号, 登記原因及びその日付並びに登記名義人がいずれも同一であるときには, 持分を記載する必要はない ( 法 50 条, 令別表 13 項 申請情報欄ニかっこ書 ) (3) 建物の表示合体前の建物の表示及び合体後の建物の表示を記載する ( 令 3 条 8 号 ) 合体前の表題登記がない建物の表示は記載することを要しない (4) 登記原因及びその日付登記原因及びその日付は, 合体前の建物の表題部の登記の抹消については, 既登記建物との合体によるものは 年月日何番と合体 と, 表題登記がない建物との合体によるものは 年月日新築の建物と年月日合体 と記載する 合体による建物の表題登記については, 既登記建物相互の合体によるものは 年月日何番, 何番を合体 と, 表題登記がない建物との合体によるものは 年月日何番, 年月日新築の建物を合体 と記載する ( 平成 5 9 29 民三 6363 号通達の1) (5) 所有権登記特定事項合体前の建物について所有権の登記がある建物があるときは, 当該所有権の登記がある建物の家屋番号並びに当該所有権の登記の申請の受付年月日及び受付番号, 順位事項並びに登記名義人の氏名又は名称を記載する ( 令別表 13 項 申請情報欄ロ ) - 63 - THG7304032-1012
(6) 存続登記特定事項合体前の建物についてされた所有権の登記以外の所有権に関する登記又は先取特権, 質権若しくは抵当権に関する登記であって合体後の建物について存続することとなるもの ( 存続登記 ) があるときは, 当該合体前の建物の家屋番号, 存続登記の目的, 申請の受付の年月日及び受付番号, 順位事項及び登記名義人の氏名又は名称並びに存続登記の目的となる権利を記載することを要する ( 令別表 13 項 申請情報欄ハ ) 存続登記の目的となる権利の表示の記載は, 合体後の建物を基準として, 甲某持分 のように記載し, みなし持分の場合においては, 甲某[ あ ] 持分 のように記載する ( 平成 5 7 30 民三 5320 号通達第六 三 (4)) (7) 所有権の保存の登記の申請所有権の登記がある建物と所有権の登記がない建物が合体したときは, 合体後の建物につき所有権の登記がない建物の所有者のために, 所有権の保存の登記を申請することを要する 登録免許税の納付を要するので, 課税価格と登録免許税額を申請書に記載しなければならない ( 規則 189 条 1 項 ) 記載に当たっては, 所有権の保存の登記の根拠規定の記載を要しないが, 何某のためにする所有権の保存の登記の申請 の旨を記載するのが適当であろう (8) 課税価格課税価格として, 合体後の建物の価額に表題登記がない建物の所有者又は表題部所有者が合体後の建物につき有することとなる持分の割合を乗じて計算した金額を記載する ( 登免税法 10 条 1 項 2 項, 同附則 7 条 ) (9) 登録免許税登録免許税として, 課税価格に1,000 分の4の税率を乗じて計算した金額を記載する ( 同法別表一 一 ( 一 )) - 64 - THG7304032-1012
注 意 課税標準の計算において,1,000 円未満の端数があるときは, 1,000 円未満の端数は切り捨てる ( 国税通則法 118 条 1 項 ) 登録免許税の計算において, 計算した額に100 円未満の端数があるときはその端数金額は切り捨てる ( 同法 119 条 1 項 ) (10) 登記識別情報を提供することができない理由所有権の登記がある建物の合体による登記等を申請する場合において, 正当な理由により, 登記識別情報又は登記済証を添付することができないときは, 提供することができない理由を申請書に記載しなければならない ( 令 3 条 12 号 ) 登記識別情報を提供することができない正当な理由としては, 不通知, 失効, 失念 ( 準則 42 条 1 項 ) 等, 登記済証が提出することができない理由としては, 滅失, 紛失, 不交付 等がある - 65 - THG7304032-1012
建物 2-1 表題登記がない建物と表題登記のみある建物を合体したことによる建物の 登記を申請する場合 登記申請書 登記の目的 合体後の建物の表題登記及び合体前の建物の表題部の登記の抹消 添付書類 ( 添付情報 ) 建物図面各階平面図住所証明書 ( 住所証明情報 ) 所有権証明書 ( 所有権証明情報 ) 代理権限証書 ( 代理権限証明情報 ) 平成 23 年 8 月 20 日申請 A 法務局 B 出張所 申請人 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号持分 3 分の2 山中太郎 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 3 分の1 山中花子 代 理 人 A 市 C 町二丁目 3 番 4 号 鈴木和夫, 連絡先の電話番号 00-1111-2222 所 在 A 市 B 町一丁目 建 不動産 番号 地番 家屋 番号 1 種類 2 構造 3 床面積 m2 原因及び その日付 物 の 表 24 番地 2 24 番地 2 24 番 2 居宅 24 番 2 居宅 店舗 木造かわらぶき2 階建木造かわら スレートぶき 2 階建 1 階 57 2 階 40 1 階 86 2 階 40 13 57 12 57 1 平成 19 年 6 月 4 日新築の建物と平成 23 年 7 月 30 日合体 2 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2, 平成 19 年 6 月 4 日新築の建物を合体 示 土地家屋調査士鈴木和夫職印 - 66 - THG7304032-1012
< 事例の概要 > ( 登記記録上 ) 所在 A 市 B 町一丁目 ( 甲建物 ) 平成 16 年 8 月 10 日新築 ( 乙建物 ) ( 予定家屋番号 )24 番 2 木造かわらぶき平成 19 年 6 月 4 日新築 木造スレートぶき 店舗 表題登のみあ40.57 m2表題登記24 番 2 ( 所有者 ) 山中花子 る記がない24 番 2 居宅 ( 表題部所有者 ) 山中太郎 平成 23 年 7 月 30 日合体 1 階 57.13m2 2 階 40.57m2 木造スレートぶき 増築 24 番 2 86.12 m2 ( 所有者 ) 持分 3 分の2 山中太郎 3 分の1 山中花子 - 67 - THG7304032-1012
登記申請後の登記記録 ( 合体前の甲建物 ) 表題部 ( 主である建物の表示 ) 調製 余白 不動産番号 ( 略 ) 所在図番号余白 所 在 A 市 B 町一丁目 24 番地 2 余白 家屋番号 24 番 2 余白 1 種類 2 構 造 3 床 面 積 m2 原因及びその日付 登記の日付 居宅 木造かわらぶき2 階建 1 階 57 2 階 40 13 57 平成 16 年 8 月 10 日新築 平成 16 年 8 月 25 日 余白 余白 余白 平成 19 年 6 月 4 日新築の建物と平成 23 年 7 月 30 日合体 平成 23 年 8 月 30 日同日閉鎖 所有者 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 山中太郎 ( 合体後の建物 ) 表題部 ( 主である建物の表示 ) 調製 余白 不動産番号 ( 略 ) 所在図番号余白 所 在 A 市 B 町一丁目 24 番地 2 余白 家屋番号 24 番 2 余白 1 種類 2 構 造 3 床 面 積 m2 原因及びその日付 登記の日付 居宅 木造かわら スレートぶき 1 階 86 12 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2, 平成 19 年 店舗 2 階建 2 階 40 57 6 月 4 日新築の建物を合体 平成何年何月何日 所有者 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 持分 3 分の2 山中太郎持分 3 分の1 山中花子 - 68 - THG7304032-1012
建物 2-1 登記の目的 表題登記がない建物と表題登記のみある建物の合体の場合は, 合体後 の ( 又は 合体による ) 建物の表題登記及び合体前の建物の表題部の登 記の抹消 と記載する ( 法 49 条 1 項 1 号, 平成 5 9 29 民三 6363 号 通達の 1) 添付書類 所有権証明書 表題登記がない建物に関しての準則 87 条 1 項による書面を添付する それぞれの建物の所有者が異なる場合は, 持分の割合を証する書面 ( 合意書 ( 印鑑証明書付 ) 又は裁判の謄本 ) を添付する 増築による合体の場合は, 増築部分の所有権を証する書面を添付する 上記の印鑑証明書は, 所有権証明書 の一部であるので, 添付書類として記載してはならない 建物の表示 (1) 合体前の表題登記がされている建物の表示を記載する 表題登記がない建物についての表示は要しない (2) 次行に合体後の建物の表示を記載する 合体後の建物の家屋番号は登記所が付すものであるから ( 法 45 条 ), 記載することを要しない ( 令 3 条 8 号ロかっこ書 ) ただし, 本試験, 答練等の問題文で, 予定家屋番号が明示されている場合には, その家屋番号を記載すること 原因及びその 日付 1 平成 19 年 6 月 4 日新築の建物と平成 23 年 7 月 30 日合体 と記 載する ( 前掲通達の 1) 2 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2 の 1, 平成 19 年 6 月 4 日新築の建 物を合体 と記載する ( 前掲通達の 1) - 69 - THG7304032-1012
建物 2-2 表題登記のみある建物同士を合体したことによる建物の登記を申請する場 合 登記申請書 登記の目的 合体後の建物の表題登記及び合体前の建物の表題部の登記の抹消 添付書類 ( 添付情報 ) 建物図面各階平面図住所証明書 ( 住所証明情報 ) 所有権証明書 ( 所有権証明情報 ) 代理権限証書 ( 代理権限証明情報 ) 平成 23 年 8 月 20 日申請 A 法務局 B 出張所 申請人 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号持分 3 分の2 山中太郎 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 3 分の1 山中花子 代 理 人 A 市 C 町二丁目 3 番 4 号 鈴木和夫, 連絡先の電話番号 00-1111-2222 所 在 A 市 B 町一丁目 建物の表示 不動産 番号 地番 24 番地 2 24 番地 2 24 番地 2 家屋 番号 24 番 2 の 1 24 番 2 の 2 24 番 2 1 種類 居宅 店舗 居宅 店舗 2 構造 木造かわらぶ き 2 階建 木造スレート ぶき平家建 木造かわら スレートぶき 2 階建 3 床面積 1 階 57 2 階 40 1 階 86 2 階 40 m2 13 57 23 18 12 57 原因及びその日付 1 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2の2と合体 1 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2の1と合体 2 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2の1,24 番 2の2 を合体 土地家屋調査士鈴木和夫職印 - 70 - THG7304032-1012
< 事例の概要 > ( 登記記録上 ) 所在 A 市 B 町一丁目 木造スレートぶき 23.18 m2 ( 乙建物 ) 平成 17 年 1 月 20 日新築 店舗 24 番 2 ( 表題部所有者 ) 山中花子 24 番の2の1 居宅表題登記みあるのみあ題3 分の1 山中花子表24 番 2の2 登る記( 甲建物 ) 平成 12 年 1 月 10 日新築 木造かわらぶき 40.57 m2 ( 表題部所有者 ) 山中太郎 平成 23 年 7 月 30 日合体 57.13 m2 ( 予定家屋番号 )24 番 2 木造スレートぶき 増築 24 番 2 40.57 m2 86.12 m2 ( 所有者 ) 持分 3 分の 2 山中太郎 - 71 - THG7304032-1012
登記申請後の登記記録 ( 合体前の甲建物 ) 表題部 ( 主である建物の表示 ) 調製 余白 不動産番号 ( 略 ) 所在図番号余白 所 在 A 市 B 町一丁目 24 番地 2 余白 家屋番号 24 番 2の1 余白 1 種類 2 構 造 3 床 面 積 m2 原因及びその日付 登記の日付 居宅 木造かわらぶき2 階建 1 階 57 2 階 40 13 57 平成 12 年 1 月 10 日新築 平成 12 年 1 月 25 日 余白 余白 余白 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2の2と合体 平成 23 年 8 月 30 日 同日閉鎖 所有者 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号山中太郎 ( 合体前の乙建物 ) 表題部 ( 主である建物の表示 ) 調製 余白 不動産番号 ( 略 ) 所在図番号余白 所 在 A 市 B 町一丁目 24 番地 2 余白 家屋番号 24 番 2の2 余白 1 種類 2 構 造 3 床 面 積 m2 原因及びその日付 登記の日付 店舗 木造スレートぶき平家建 23 18 平成 17 年 1 月 20 日新築 平成 17 年 2 月 4 日 余白 余白 余白 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2の1と合体 平成 23 年 8 月 30 日同日閉鎖 所有者 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号山中花子 - 72 - THG7304032-1012
( 合体後の建物 ) 表題部 ( 主である建物の表示 ) 調製 余白 不動産番号 ( 略 ) 所在図番号余白 所 在 A 市 B 町一丁目 24 番地 2 余白 家屋番号 24 番 2 余白 1 種類 2 構 造 3 床 面 積 m2 原因及びその日付 登記の日付 居宅 店舗 木造かわら スレートぶき 2 階建 所有者 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 1 階 86 12 2 階 40 57 持分 3 分の2 山中太郎 持分 3 分の1 山中花子 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2の1,24 番 2 の2を合体 平成 23 年 8 月 30 日 - 73 - THG7304032-1012
建物 2-2 登記の目的 表題登記のみある建物同士の合体の場合は, 合体後の ( 又は 合体に よる ) 建物の表題登記及び合体前の建物の表題部の登記の抹消 と記載 する ( 法 49 条 1 項 3 号, 平成 5 9 29 民三 6363 号通達の 2) 添付書類 所有権証明書 準則 87 条 1 項による書面は必要ない ただし, 増築による合体の場合は, 増築部分の所有権を証する書面を添付する それぞれの建物の所有者が異なる場合は, 持分の割合を証する書面 ( 合意書又は裁判の謄本 ) 建物の表示 (1) 合体前の各建物の表示を記載する (2) 合体後の建物の表示を記載する 合体後の建物の家屋番号は登記所が付すものであるから ( 法 45 条 ), 記載することを要しない ( 令 3 条 8 号ロかっこ書 ) ただし, 本試験, 答練等において, 問題文で予定家屋番号が明示されている場合には, その家屋番号を記載すること 本教材の申請書では, 登記記録 に家屋番号を記録する関係で, 予定家屋番号 を示している 原因及びその 日付 1 それぞれに 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2 の 2(24 番 2 の 1) と合体 と記載する ( 前掲通達の 2) 2 平成 23 年 7 月 30 日 24 番 2 の 1,24 番 2 の 2 を合体 と記載する ( 前掲通達の 2) - 74 - THG7304032-1012
3 区分建物の表題部の変更又は更正の登記 < 区分建物の表題部の変更の登記 > 登記の意義 建物の物理的現況を表示する登記事項について変更が生じた場合, 例 えば, 一棟の建物にあっては, その建物の所在, 構造, 床面積及び建物の名称があるときにはこの名称について, 区分建物にあっては, その建物の種類, 構造, 床面積, 建物の名称があるときにはこの名称, 及び附属建物があるときはその種類, 構造及び床面積に変更を生じた場合には, その変更の登記を申請しなければならない また, 区分した建物の登記事項である敷地権の表示に関して変更が生じた場合にも, その変更の登記を申請しなければならない ( 法 51 条 1 項 ) 登記の態様及 び登記申請手 続 (1) 区分建物の表題部の変更の登記 < 一棟の建物の表示の変更の場合 > 区分建物が属する一棟の建物の表示, すなわち, 一棟の建物の所在, 構造若しくは床面積又は一棟の建物の名称に変更を生じたときは, 区分建物の表題部の変更の登記を1 月以内に申請しなければならない ( 法 51 条 1 項 ) なお, ある1 個の区分建物についてその属する一棟の建物の所在, 構造又は床面積若しくは一棟の建物の名称の変更の登記がされたときは, 当該登記に係る区分建物と同じ一棟の建物に属する他の区分建物についてされた変更の登記としての効力を有するとされている ( 法 51 条 5 項 ) その場合, ある1 個の区分建物について一棟の建物の登記事項に関する変更の登記がされたときは, 登記官は, 職権で, 当該一棟の建物に属する他の区分建物について, 当該登記事項に関する変更の登記をしなければならないとされている ( 法 51 条 6 項 ) 区分建物について共用部分である旨又は団地共用部分である旨の登記がされている場合には, 表題部の所有者の表示又は所有権の登記は抹消されているので, 申請義務を負うのは実体上の所有者である ( 法 51 条 1 項 ) - 187 - THG7304033-1012
< 非区分建物が区分建物となった場合 > 非区分建物に接続して区分建物が増築 ( 新築 ) されたこと, 又は非区分建物を他の非区分建物に接続したこと等によって, 区分建物が生じた場合には, 従前の非区分建物については区分建物となった旨の建物の表題部の変更の登記を, 増築した建物については区分建物の表題登記を申請することになる この場合の建物の表題部の変更の登記と区分建物の表題登記又は建物の表題部の変更の登記は, 共に申請することを要する ( 法 48 条 3 項, 52 条 1 項 ) そして, この場合, 従前の非区分建物の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又は新たに生じた区分建物の所有者は, いずれも他の建物の所有者又は表題部所有者若しくは所有権の登記名義人に代位して, 区分建物の表題登記又は建物の表題部の変更の登記を申請することができる ( 法 48 条 4 項,52 条 2 項 ) (2) 敷地権の登記に関する場合 < 敷地権の登記をする場合 > 建物の表題登記がされた後に, 区分建物又は附属建物に敷地権が生じたときは, 建物の表題部の変更の登記を申請し, 敷地権の登記をしなければならない 敷地権は, 分離処分が禁止されている敷地利用権について登記名義を取得したとき, 規約敷地を定める規約の設定, 分離処分可能規約の廃止その他の事由 ( 例えば, 非区分建物が区分建物となったとき, 未登記の敷地利用権の契約解除により登記された敷地利用権が敷地権となったとき等 ) により生じる < 敷地権の登記の抹消をする場合 > 建物につき敷地権としてその表示を登記した権利が敷地権でない権利となったとき, 又はその権利が消滅したときは, その敷地権の登記を抹消する建物の表題部の変更の登記を申請しなければならない 敷地権が敷地権でなくなった場合とは, 規約敷地を定めた規約を廃止したとき, 分離処分可能規約を設定したとき, 収用裁決により起業者に所有権が移転したとき, 執行裁判所の売却の許可により買受人に所有権が移転したとき等である 敷地権が消滅した場合とは, 地上権又は賃借権たる敷地利用権が解除, 取消し等により消滅したとき等であ - 188 - THG7304033-1012
る なお, 敷地権の消滅による建物の表題部の変更の登記をするには, 先に地上権又は賃借権の抹消の登記をしなければ, 敷地権の抹消の登 記をすることはできない 申請人及び申 請期間 区分建物の表題部の変更の登記の申請人は, 表題部所有者又は所有権 の登記名義人である ( 法 51 条 1 項 ) 区分建物の表題部の変更の登記を申 請しないうちに, その者が死亡した場合は, その前提として必ずしも相続の登記を経ることなく, 申請書に相続を証する書面を添付して, その相続人から申請することができる ( 法 30 条, 令 7 条 1 項 4 号 ) 共同相続の場合は, 相続人のうちの1 人から申請することができる ( 民法 252 条ただし書 ) 区分建物の表示に変更を生じたときは, 表題部所有者又は所有権の登記名義人は,1 月以内に区分建物の表題部の変更の登記をしなければならない ( 法 51 条 1 項 ) 区分建物の表題部の変更の登記の申請をしないうちに, 所有者に変更が生じた場合には, 新所有者は, 所有権の登記をした日より1 月以内 ( 表題部所有者についての更正の登記をしたときは, その更正の登記をした日から1 月以内 ) に区分建物の表題部の変更の登記を申請しなければならない ( 法 51 条 2 項 ) また, 区分建物の表題部の変更の登記が未了のうちに, 当該区分建物について共用部分又は団地共用部分である旨の登記がされたときは, その所有者は, その登記がされた日から1 月以内に表題部の変更の登記を申請する義務がある ( 法 51 条 3 項 ) 共用部分又は団地共用部分である旨の登記がされている建物の場合は, 実体上の所有者が申請義務を負う ( 法 51 条 1 項 ) また, 表題部の変更の登記を未了のうちに, その建物の所有者に変更が生じたときは, 所有者の変更のあった日から1 月以内に申請しなければならない ( 法 51 条 4 項 ) - 189 - THG7304033-1012
申請書の添付 書類 (1) 建物図面及び各階平面図 通常の建物の表題部の変更の登記と同じであるが, 具体的には, 建 物の所在の変更 ( 建物のえい行移転若しくは建物の敷地が分筆又は合筆されたとき ) の登記の申請書には, 変更後の建物図面を, 床面積の変更又は附属建物の新築による登記の申請書には変更後の建物図面及び各階平面図を添付することを要する ( 令別表 14 項 添付情報欄イ, ロ (1)) (2) 所有権証明書床面積の増加又は附属建物の新築の登記の申請書には, 増加した部分又は新築した附属建物について, 申請人が所有者であることを明らかにした書面の添付を要する ( 令別表 14 項 添付情報欄ロ (2), ハ ) (3) 規約証明書等 1 敷地権の登記をし又は抹消する場合において, 当該敷地権が規約敷地を定める規約の設定又は廃止によるときは, 申請書にその規約の設定又は廃止を証する書面を添付することを要する また, 分離処分可能規約の設定又は廃止により敷地権の登記を抹消し又は登記をする場合は, 申請書にその規約の設定又は廃止を証する書面を添付することを要する ( 令別表 15 項 添付情報欄イ, ロ, ハ, ニ ) これら以外の法律事実 ( 例えば, 未登記の地上権又は賃借権が敷地利用権であったが, 土地の所有者が区分建物の所有権を取得し, 地上権又は賃借権が混同により消滅し, 土地の所有権が敷地利用権となり分離処分禁止となった場合, 敷地権の目的たる土地の時効取得により第三者の所有となった場合等 ) により敷地権の登記をし又は抹消するときは, 申請書にその事由を証する書面を添付することを要する ( 令別表 15 項 添付情報欄ハ ) 2 建物の変動に伴って敷地権が生じた場合 ( 非区分建物が増築等により区分建物となったとき, 建物の増築等により法定敷地が新たに生じたとき等 ) 及び敷地権が敷地権でなくなった場合 ( 他の区分建物の消滅等により区分所有が解消し, 非区分建物となったとき ) は, その事由を証する書面の添付を要しない また, 土地の登記記録の - 190 - THG7304033-1012
記録により敷地権が生じていること ( 区分建物の所有者が敷地について登記名義を取得したとき ), 又は消滅していること ( 契約解除等による地上権又は賃借権の抹消の登記がされているとき ) が明らかであるときは, これを証する書面の添付を要しない 3 敷地権の登記をする場合に, その敷地権の割合が規約割合によるものであるときは, 申請書にその規約を証する書面を添付することを要する ( 令別表 15 項 添付情報欄ホ (1)) (4) 土地の登記事項証明書敷地権の登記をする場合において, 敷地権の目的である土地が他の登記所の管轄に属するものであるときは, 申請書にその登記事項証明書を添付する ( 令別表 15 項 添付情報欄ホ (2)) (5) 消滅承諾書敷地権が敷地権でない権利となったことによる建物の表題部の変更の登記を申請する場合において, 建物及び敷地権を目的とする一般の先取特権, 質権又は抵当権について, 建物又は敷地権であった権利のいずれかにその権利の消滅承諾があったときは, 申請書にその承諾書を添付する ( 法 55 条 1 項, 規則 125 条 1 項 ) 申請書には, 権消滅承諾書 と具体的に記載すること 登記原因及び その日付 (1) 区分建物の表示事項に関する変更の場合は, 申請マニュアル 2 の 建物の表題部の変更の登記 の項を参照のこと (2) 敷地権の表示をする建物の表題部の変更の登記の場合は, その原因を 敷地権 と記載し, 具体的な原因の記載を要しない 敷地権の生じた原因が規約の設定行為によるときは, その規約の設定の日, 非区分建物が区分建物となったことにより敷地権が生じたときは, その区分所有の成立の日, 建物の敷地について登記名義を取得したときは, その取得の登記の日を, その登記原因の日付とする - 191 - THG7304033-1012
(3) 敷地権の登記を抹消する建物の表題部の変更の登記の場合の原因の記載は, 敷地権が敷地権でなくなったときは 非敷地権 と記載する 原因の日付は, 敷地権が敷地権でなくなった原因が規約敷地の規約の廃止, 分離処分可能規約の設定のときは, その規約の成立の日を原因の日付とする 敷地権が消滅したときは, 敷地権消滅 と記載する この場合は, 地上権又は賃借権の契約の解除等の日を原因の日付とする < 区分建物の表題部の更正の登記 > 登記の意義 区分建物の登記記録の表題部に記録されている事項について, 当初か ら遺漏又は錯誤がある場合に, これを訂正するためになされる登記を区分建物の表題部の更正の登記という ( 法 53 条 ) < 一棟の建物及び区分建物の表示事項の更正 > 一棟の建物の表示, 区分建物の表示又は附属建物の表示の事項が登記された当初から誤って登記されている場合又はこれらの登記すべき事項の一部が遺漏して登記されていない場合には, 区分建物の表題部の更正の登記を申請する < 敷地権の更正の登記 > 区分建物の表題登記において, 敷地権の登記をすべきであったのにその登記がされていない場合に, 敷地権の登記をする区分建物の表題部の更正の登記, 区分建物の表題登記において敷地権の登記が誤ってされている場合に, その敷地権の登記を抹消する区分建物の表題部の更正の登記等が考えられる 申請人 区分建物の表題部の更正の登記の申請人は, 表題部所有者又は所有権 の登記名義人であり, 共用部分である旨又は団地共用部分である旨の登記がある区分建物については実体上の所有者である ( 法 53 条 1 項 ) 建物の表題部の更正の登記を申請しないうちに, その者が死亡した場合は, その前提として必ずしも相続の登記を経ることなく, 申請書に相続を証 - 192 - THG7304033-1012
する書面を添付して, その相続人から申請することができる ( 法 30 条, 令 7 条 1 項 4 号 ) 共同相続の場合は, 相続人のうちの1 人から申請することができる ( 民法 252 条ただし書 ) 建物の表題部の更正の登記には, 申請義務はないが, 発見したときは速やかに申請をすべきである ( 法 53 条 ) 登記原因及び その日付 区分建物の表題部の更正の登記の原因としては, 錯誤 又は 遺漏 と記載する 登記原因の日付の記載は, 不要である なお, 遺漏した敷 地権の登記をする場合は, 錯誤 だけでは足りず, 敷地権が生じた日を もって 年月日敷地権 と併記するので, 錯誤平成何年何月何日敷地権 と記載する 申請書の添付 書類 (1) 建物図面及び各階平面図 床面積の更正についてする更正の登記の申請書には, 更正後の建物 図面及び各階平面図を添付することを要する ( 令別表 14 項 添付情報欄イ, ロ (1)) (2) 所有権証明書更正により床面積が増加する登記の申請書には, 床面積の増加部分についての申請人の所有権を証する書面を添付することを要する ( 令別表 14 項 添付情報欄ロ (2)) (3) 規約証明書等敷地権の登記をし又は抹消する更正の登記の場合には, 申請書に敷地権に関する変更の登記に準じて所要の書面を添付する ( 令別表 15 項 添付情報欄イ~ホ ) (4) 消滅承諾書特定登記がある区分建物について敷地権の登記を抹消する表題部の更正の登記を申請する場合において, 当該更正の登記後の建物又は敷地権の目的であった土地について, 当該特定登記に係る権利の消滅の承諾があったときは, その消滅承諾書を添付する ( 法 55 条 2 項, 規則 125 条 1 項 4 項 ) 申請書には, 権消滅承諾書 と具体的に記載する - 193 - THG7304033-1012
区分建物 3-1 区分した建物に増築を施したことによる区分建物の表題部の変更の 登記を申請する場合 登記申請書 登記の目的 添付書類 ( 添付情報 ) 区分建物表題部変更登記 建物図面各階平面図所有権証明書 ( 所有権証明情報 ) 代理権限証書 ( 代理権限証明情報 ) 平成 23 年 8 月 20 日申請 A 法務局 B 出張所 申 請 人 A 市 B 町三丁目 2 番 3 号 山中太郎 代 理 人 A 市 C 町二丁目 3 番 4 号 鈴木和夫, 連絡先の電話番号 00-1111-2222 一棟の建物の表示 2 A 市 B 町一丁目 19 番宅地 128 00 敷地権の目的である土地の表示所 在 建物の名称 1 構造 鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建 1 土地の符号 A 市 B 町一丁目 20 番地 A 市 B 町一丁目 20 番地,19 番地 1 階 100 2 階 100 3 階 100 1 階 130 2 階 100 3 階 100 2 床 面 積 m2 00 00 00 00 00 00 2 所在及び地番 平成 23 年 7 月 25 日増築により変更 m2 4 階 10000 4 階 10000 3 地目 4 地積m2 原因及びその日付 2 平成 23 年 7 月 25 日増築 原因及びその日付 - 194 - THG7304033-1012
不動産番号 家屋番号 建物の名称 主である建物又は附属建物 1 種類 2 構造 3 床面積m2 原因及びその日付 区分 (B 町一丁目 ) 20 番の1 1 号 店舗 鉄筋コンクリート造 1 階建 1 階部分 8332 した建 1 階部分 112 32 3 平成 23 年 7 月 25 日増築 物 の 表 示 1 土地の符号 2 敷地権の種類 3 敷地権の割合原因及びその日付 敷 地 2 所有権 36228 分の 11232 平成 23 年 7 月 25 日敷地権 権の表示 土地家屋調査士鈴木和夫職印 - 195 - THG7304033-1012
< 事例の概要 > ( 登記記録上 ) 所在 A 市 B 町一丁目 平成 10 年 10 月 15 日新築 ( 所有権の登記名義人 ) 山中太郎 20 番の 1 鉄筋コンクリート造陸屋根敷地権の割合 ( 店舗 ) 4 号 1/4 4 号 83.32m2 83.32m2 3 号 2 号 1 号 ( 店舗 ) 83.32m2 ( 店舗 ) 83.32m2 ( 店舗 ) 83.32m2 20 番 19 番 < 宅地 128.00m2> < 宅地 128.00m2> ( 所有権の登記名義人 ) 山中太郎 1/4 1/4 1/4 3 号 83.32 m2 2 号 83.32 m2 1 号 112.32 m2 20 番 19 番 19 番の土地についての敷地権の割合は, 床面積 ( 法定 ) 割合 < 一棟の建物の床面積 > 登記記録上の表示 1 階 ~4 階 100.00 m2 増築後の 1 階の床面積 130.00 m2 平成 23 年 7 月 25 日増築 - 196 - THG7304033-1012
登記申請後の登記記録 専有部分の家屋番号 20-1~20-4 表題部 ( 一棟の建物の表示 ) 調製余白所在図番号余白 所在 A 市 B 町一丁目 20 番地余白 A 市 B 町一丁目 20 番地,19 番地 平成 23 年 7 月 25 日増築平成 23 年 8 月 30 日登記 1 構造 2 床面積m2原因及びその日付 登記の日付 鉄筋コンクリート造陸屋根 1 階 100 4 階建 2 階 100 3 階 100 4 階 100 余白 1 階 130 2 階 100 3 階 100 4 階 100 表題部 ( 敷地権の目的である土地の表示 ) 00 00 00 00 00 00 00 00 平成 10 年 10 月 25 日 2 平成 23 年 7 月 25 日増築 平成 23 年 8 月 30 日 1 土地の符号 2 所在及び地番 3 地目 4 地積m2登記の日付 1 A 市 B 町一丁目 20 番宅地 128 00 平成 10 年 10 月 25 日 2 A 市 B 町一丁目 19 番宅地 128 00 平成 23 年 8 月 30 日 表題部 ( 専有部分の建物の表示 ) 不動産番号 ( 略 ) 家屋番号 B 町一丁目 20 番の1 余白 建物の名称 1 号 余白 1 種類 2 構 造 3 床 面 積 m2 原因及びその日付 登記の日付 店舗 鉄筋コンクリート造 1 階建 1 階部分 83 32 平成 10 年 10 月 15 日新築 平成 10 年 10 月 25 日 余白 余白 1 階部分 112 32 3 平成 23 年 7 月 25 日増築 平成 23 年 8 月 30 日 表題部 ( 敷地権の表示 ) 1 土地の符号 2 敷地権の種類 3 敷地権の割合 原因及びその日付 登記の日付 1 所有権 4 分の1 平成 10 年 10 月 15 日敷地権 平成 10 年 10 月 25 日 2 所有権 36228 分の11232 平成 23 年 7 月 25 日敷地権 平成 23 年 8 月 30 日 - 197 - THG7304033-1012
区分建物 3-1 添付書類 所有権証明書 床面積の増加による変更の登記の申請書には, 増加部分についての 所有権証明書を添付しなければならない ( 令別表 14 項 添付情報欄ロ (2)) 一棟の建物の 表示 (1) 所在 1 変更前 ( 登記記録上 ) の所在を記載する 2 次行に変更後の所在を記載する 3 変更後の所在の右欄に, 所在の変更の登記の原因及びその日付を本書式例のように記載する (2) 構造及び床面積 1 変更前 ( 登記記録上 ) の表示を記載する 2 次行に変更後の表示を記載する 原因及び その日付 区分建物の増築により一棟の建物の床面積に変更が生じるため, 事項 欄の番号 (2) を冠記し 2 平成 23 年 7 月 25 日増築 と記載する 敷地権の目的 である土地の 表示 新たに敷地権が生じた土地の表示を記載する 変更のない 敷地権の目的である土地の表示 及び 敷地権の表 示 は, 記載を要しない ( 令別表 14 項 申請情報欄ロ参照 ) 本事例の場合は, 符号 1 の土地の 敷地権の目的である土地の 表示 及び 敷地権の表示 については記載を要しない 区分した建物 の表示 (1) 変更前 ( 登記記録上 ) の表示を記載する (2) 次行に変更に係る事項のみを記載する - 198 - THG7304033-1012
原因及び その日付 床面積に変更が生じているので, 事項欄の番号 (3) を冠記し 3 平 成 23 年 7 月 25 日増築 と記載する 敷地権の表示 新たに生じた敷地権の表示を記載する 原因及び その日付 符号 2 の土地に敷地権が生じた日 ( 本事例の場合は増築により区分建 物の敷地となった日 ) をもって, 平成 23 年 7 月 25 日敷地権 と記載する - 199 - THG7304033-1012