1

213 2 18 Vol.121 23 takafumi.shukuri@mizuho-cb.co.jp 23 23 21 12.6 23 8.8 3% 4 21 8.8 23 5.6 37% 4

1

28 REIT 2 1, 213 2 1,2 4 J-REIT REIT 4 J-REIT REIT 212 4 213 2 REIT REIT 23 2

6:4 4,96 6:4 1 4 2 83% 17% 3 1973 59.2 6.9 27.4 6.4 1,337 1978 6.4 7.6 26.1 5.7.2 1983 62.4 7.6 24.5 5.2.3 2,518 4,96 151 92 29 1988 1993 61.3 59.8 7.5 7.1 25.8 26.4 4.11.2 5 1.7 1998 6.3 6.7 27.4 3.91.6 23 61.2 6.7 26.8 3.22.2 28 61.2 5.9 27.1 2.8 3 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 1,2 (16.8%) (83.2%) 1941 22% 1939 3

4 1939 1986 42 45 5 4

6 / etc 5

7 8 8% 9 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 9% 21 8% 1968 7% 1988 6% 28 199 5% 21 4% 3% 199 2% 1% 1524 2534 3544 4555 5564 % 29 339 449 559 6 7,8 () 23(1,78) 22(1,756) 21(1,996) 2(1,92) 19(1,863) 18(1,93) 17(1,916) 16(2,7) 15(2,174) 14(2,249) 13(2,257) 12(2,255) 11(2,183) 1(2,134) 9(2,183) 8(2,144) 7(2,215) 6(2,28) 5(2,153) 81.6 8.9 81.3 85.1 81.7 84.5 86.1 81.2 82.3 81.2 83. 79.2 83.4 83.2 85.4 88.1 84.7 83.5 83.3 / 18.4 19.1 18.7 14.9 18.2 15.6 13.8 18.8 17.8 18.7 17. 2.9 16.5 16.8 14.6 12. 15.3 16.5 16.1 % 2% 4% 6% 8% 1% 23 6

199 21 6 1 199 21 24 2534 3544 11 1971 1974 1995 2124 21 3639 2,5 3 2, 1,5 1, 5 253 213 235 199 373 184 461 412 513 256 532 257 26 246 27 1,64 74 844 92 63 199 1995 2 25 21 25 2 15 1 5 199 1995 2 25 21 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 1,11 12 75 6574 13 3,2 2 2,8 2,4 2, 1,6 1,2 8 4 782 795 796 8 796 1,69 1,51 1,28 989 984 767 74 621 514 42 26 261 346 443 542 199 1995 2 25 21 15 1 5 199 1995 2 25 21 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 12,13 7

2 46 2 14 199 1995 2 25 () 1,6 21 () 1,2 1, 8 6 () () 1,4 1,4 1,2 1,2 25 133 127 66 22 119 1, 1, 58 26 337 283 32 8 8 279 165 157 6 6 133 37 9 438 () 1,4 1,2 1, 8 6 149 249 167 39 97 493 1,4 1,2 1, 8 6 39 166 129 241 171 534 4 2 491 622 4 2 594 734 4 2 672 665 4 2 735 672 4 2 859 734 3 2 15 () 18,, 16,, 14,, 9,215,3 9,899,6 12,, 1,, 8,, 5,269,3 6,944,1 8,176,9 6,, 4,, 2,843, 3,121,7 3,253, 5,764,1 5,886,7 2,, 2,38,7 2,195,3 1,999, 1,958,2 1,829,6 1988 1993 1998 23 28 8

1998 23 2 REIT 2 2 16 17 () 16 14 12 1 8 6 4 2 199 1995 2 25 21 Web 9

182 () 7 6 77 6 65 69 11 5 55 141 12 163 4 168 86 87 88 3 82 68 2 395 264 33 329 1 226 199 1995 2 25 21 12 1 8 6 4 2 199 1995 2 25 21 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 16.1% 18.4% 29.9% 26.% 2.9% 18.9% 11.4% 11.7% 1.4% 11.8% 7.1% 7.9% 4.2% 5.3% 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 182 21 () 4 3 2 1-1 -2 199 1995 2 25 21 Web 1

2224 3 25 2 15 1 5 () 35 32 32 34 29 43 62 5 75 78 35 39 37 38 33 135 91 15 115 75 199 1995 2 25 21 3 25 2 15 1 5 199 1995 2 25 21 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 15.% 18.4% 22.7% 26.% 17.3% 18.9% 11.2% 11.7% 14.1% 11.8% 11.7% 7.9% 8.1% 5.3% 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 2224 21 737 7.5 1.% 25 () 25 2 15 1 5 199 1995 2 25 21 Web 2628 11

() 12 1 8 6 4 2 1 31 12 31 1 3 14 11 28 16 39 44 13 25 16 51 14 23 16 61 199 1995 2 25 21 16 14 12 1 8 6 4 2 () 199 1995 2 25 21 24 2534 3544 4554 5564 6574 75 1% 9% 16.4% 18.4% 8% 7% 6% 26.7% 26.% 24 2534 3544 5% 2.6% 18.9% 4554 4% 5564 3% 12.1% 11.7% 6574 2% 11.8% 11.8% 75 1% 7.7% 7.9% % 4.6% 5.3% 2628 29 23 1 2 3 4 5 6 8 7 12

24 1 21 1.281 22 1.241 23 1.166 3 31 23 54 / 23 1.173 36 / 71 / 1.3.1 1997 26 22 212. 1.25 -.1 1.2 -.2 1.15 1.1 -.3 -.4 -.5 -.6 1.5 199 1995 2 25 21 215 22 225 23 Web -.7 t+1 t+2 t+3 t+4 t+5 t+6 t+7 t+8 t+9 t+1 t+11t+12t+13 t+14t+15 Web 32 2 3,5 7 13

21 1,43 23 1,275 1 3 3 2 1-1 -2-3 -4 21 215 22 225 23-2 -4-6 -8-1 -12-14 -16-18 21 215 22 225 23 2 1-1 -2-3 -4-5 -6 21 215 22 225 23 Web 14 1564 65 33 22 4 3 2 1-1 -2-3 -4-5 21 21 215 22 225 23 1 5-5 -1-15 -2-25 21 21 215 22 225 23 6 4 2-2 -4-6 -8 21 21 215 22 225 23 Web 14

34 IT 35 23 21 7.57.99.1 3.6 3.4 3.2 28 3. 23 2.8 2.6 2.4 2.2 2. 197 198 199 2 21 22 23 3.6 3.4 3.2 3. 2.8 2.6 2.4 2.2 2. 197 198 199 2 21 22 23 Web Web 15

2 21 5,15 22 5,121 23 4,955 36 2 6 23 7 23 1 21 1 21 1 21 8 6 4 5 8 6 4 2-5 2-2 -4 21 215 22 225 23-1 -15 21 215 22 225 23-2 -4 21 215 22 225 23 Web 37 2 4 1 2 38 37 55 1978 28 8 16

9 8 7 6 5 4 3 2 1 39 1 9 1978 1988 28-24 -34-44 -54-64 65-17

4 621 123 64 41 15 13 11 65 64 63 9 62 61 7 6 5 59 3 58 1 57-1 56-3 55 2 25 21 215 22 225 23 64 62 6 58 56 54 52 5 25 21 215 22 225 23 21 1,946 23 1,754 2 1 18

42 43 2 45 2 3 21 1,946 67 249 115 22 1,864 672 246 113 23 1,754 659 238 111 5 4 3 2 1-1 -2-3 -4-5 21 21 215 22 225 23 8 6 4 2-2 -4-6 21 21 215 22 225 23 6 4 2-2 -4-6 21 21 215 22 225 23 1,946 45.1 1,195 / 12.6 / 1 3 2 1 1 25 6421-1 6421-11 11 9,298 19

44 14 GDP 21 23 882 45% () 472 24% 526 3% () 354 2% 1,946 1 1,753 () 14 7% () 452 23% () 25 14% () 623 36% 45 12.6 23 8.8 21 3 46 2

4 4 4 47 21 5.7 23 4.6 21 19 1.6 1.3 22 7,2 5,5 23 4 4 21 23 4 3.8 3% 3.3 37% 4 8.8 7% 12.6 3 5.6 63% 8.8 5 21-5 -1-15 -2-25 -3-35 21 215 22 225 23 21

22 21 23 4 1.9 33% 4 3.8 67% 2.1 45% 2.5 55% 5.7 4.6 19 21 23 4 1.9 33% 4 3.8 67% 2.1 45% 2.5 55% 5.7 4.6 19 21 23 4.4 25% 4 1.2 75%.5 36%.8 64% 1.6 1.3 22 21 23 4.4 25% 4 1.2 75%.5 36%.8 64% 1.6 1.3 22 21 23 4 1,7 24% 4 5,5 76% 1,6 29% 3,9 71% 7,2 5,5 23 21 23 4 1,7 24% 4 5,5 76% 1,6 29% 3,9 71% 7,2 5,5 23

23 48 () 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 2 253 153 149 145 15 36 261 218 193 373 248 242 236 228 256 1,24 1,211 1,217 1,227 1,64 21 215 22 225 23 () 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 21 215 22 225 23 34 3544 4554 5564 65 3 21 54.7% 23 7.% 23

24 4921 21 71.1% 64.1 5 23 7.pp 21 21 7.pp 21 21 7.pp 21 21

3 51 3 2 14.7%3 11.9% 13.% 212 1 3 52 3 5 42 25

211 212 211 1 53 26

54 55 27

56 213 2 5 57 24 8 28

58 UR NTT NTT UR HEMSHome Energy Management System 29

3

59 DINKS 6 DINKS: 211 21 31

61 211 3 211 212 2 REIT 1, 212 3 2,561 212 12 211 3 / MORI LIVING 3A 23 23 3A REIT 62 1,2, 12 64,65 2 REIT 5 31.1%46.1% 211 J-REIT 32

UR 63 1951 196 UR 27 23 UR 27 3 2 33

REIT REIT REIT REIT 6465 REIT8 REIT 23 8 7 3 23 52.9% REIT 7 REIT 6465 IR 1 223 3 REIT 5 / REIT REIT8 66 67 REITREIT DINKS NOI 4% 7% 34

NOI 7 7 23 23 3 23 35

REIT 68 NOI NOI 2 REIT 23 NOI NOI REIT 36

PPP/PFI 37

25 23 23 21 211 212 1 Web Web Web J-REIT Web takafumi.shukuri@mizuho-cb.co.jp 38

121 213 No.2 25 2 18 1-3-3 Tel. (3) 5222-575