沖 縄 市 北 中 城 村 キャンプ 瑞 慶 覧 <ロウワー プラザ 住 宅 地 区 > 土 地 の 先 行 取 得 事 業 について ロウワー プラザ 住 宅 地 区 の 土 地 の 売 却 には 申 出 届 出 が 必 要 となります 市 村 等 へ 売 却 する 場 合 控 除 が 受 けられます! 土 地 の 先 行 取 得 制 度 に 基 づ き 市 村 等 に 土 地 を 売 却 した 場 合 譲 渡 所 得 は5 千 万 円 の 特 別 控 除 の 対 象 となります 民 間 へ 売 却 する 場 合 届 出 が 義 務 化 されます! 土 地 の 先 行 取 得 制 度 に 基 づき 民 間 に 土 地 を 売 却 しようとする 場 合 は 届 出 が 義 務 化 されます ロウワ プラザ 住 宅 地 区 の 位 置 図 山 内 公 園 県 道 24 号 線 北 谷 町 沖 縄 山 内 中 学 校 球 陽 高 等 学 校 沖 縄 ろう 学 校 県 道 85 号 線 自 動 車 道 沖 縄 南 IC コザしんきん スタジアム 沖 縄 警 察 署 国 道 330 号 山 里 交 差 点 ライカム 交 差 点 ゴヤ 十 字 路 諸 見 里 公 園 島 袋 小 学 校 ロウワ プラザ 住 宅 地 区 アワセゴルフ 場 跡 地 (イオンモール 沖 縄 ライカム 予 定 地 ) 北 中 城 村 諸 見 小 学 校 コザ 中 学 校 沖 縄 市 県 道 22 号 線 県 道 85 号 線 沖 縄 市 役 所 県 道 20 号 線 平 成 27 年 1 月 沖 縄 市 北 中 城 村
01 土 地 の 先 行 取 得 とは? 1. 土 地 の 先 行 取 得 制 度 とは? 土 地 の 先 行 取 得 制 度 とは 公 有 地 の 確 保 が 必 要 と 認 められた 返 還 予 定 の 駐 留 軍 用 地 において 跡 地 利 用 推 進 法 に 基 づき 土 地 の 返 還 に 先 行 して 市 町 村 や 県 等 が 公 共 施 設 用 地 を 確 保 するために 土 地 を 取 得 するものです 跡 地 利 用 推 進 法 : 沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 有 効 かつ 適 切 な 利 用 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 最 終 改 正 : 平 成 二 四 年 三 月 三 一 日 ) 2. 土 地 の 先 行 取 得 はいつから 始 まるのか? 土 地 の 先 行 取 得 制 度 は 以 下 の 条 件 が 整 った 場 合 に 適 用 されます 1 国 が 特 定 駐 留 軍 用 地 として 指 定 キャンプ 瑞 慶 覧 ロウワー プラザ 住 宅 地 区 は 平 成 25 年 5 月 17 日 に 特 定 駐 留 軍 用 地 の 指 定 を 受 けました 2 市 町 村 や 県 等 が 特 定 事 業 の 見 通 し を 公 表 キャンプ 瑞 慶 覧 ロウワー プラザ 住 宅 地 区 は 平 成 27 年 度 のはじめ 頃 に 沖 縄 市 北 中 城 村 が それぞれ 特 定 事 業 の 見 通 しを 公 表 する 予 定 です
3.ロウワー プラザ 住 宅 地 区 の 範 囲 国 が 特 定 駐 留 軍 用 地 に 指 定 した ロウワー プラザ 住 宅 地 区 の 範 囲 は 以 下 の 通 りです この 範 囲 の 中 で 市 村 県 等 が 特 定 事 業 の 見 通 し を 公 表 した 場 合 に 土 地 の 先 行 取 得 制 度 が 適 応 されます 特 定 駐 留 軍 用 地 指 定 外 部 分 ( 先 行 取 得 制 度 の 対 象 外 ) ( 沖 縄 市 部 分 ) ロウワー プラザ 住 宅 地 区 ( 北 中 城 村 部 分 ) 既 返 還 部 分 ( 先 行 取 得 制 度 の 対 象 外 )
4. 土 地 の 買 取 期 間 買 取 期 間 : 平 成 27 年 度 から 平 成 30 年 度 までの4 年 間 で 実 施 今 回 沖 縄 市 北 中 城 村 で 予 定 している 土 地 の 先 行 取 得 事 業 は 平 成 27 年 度 から 平 成 30 年 度 までの4 年 間 で 実 施 する 計 画 です ただし 以 下 の 場 合 には 平 成 30 年 度 よりも 早 期 に 申 出 受 付 を 終 了 する 場 合 があります 平 成 30 年 度 よりも 早 期 に 市 村 が 予 定 する 土 地 面 積 を 取 得 できた 場 合 平 成 30 年 度 よりも 早 期 に ロウワー プラザ 住 宅 地 区 が 返 還 された 場 合 また 地 権 者 が 市 村 に 土 地 を 売 却 する 際 には 毎 年 一 定 期 間 の 申 出 受 付 期 間 を 設 けますので その 期 間 内 に 市 村 に 対 して 申 出 をしていただく ことになります 申 出 の 流 れ については 9 ページへ
5. 土 地 の 買 取 価 格 の 考 え 方 1 土 地 の 買 取 価 格 は 軍 用 地 料 の 支 払 い 種 別 により 区 分 ロウワー プラザ 住 宅 地 区 は 現 在 地 区 内 立 ち 入 り 調 査 ができないので 1 筆 毎 の 土 地 の 評 価 ができません そこで 軍 用 地 料 の 支 払 い 種 別 ごとに 沖 縄 市 北 中 城 村 でそれぞれ 買 取 単 価 を 設 定 します なお 先 行 取 得 事 業 の 対 象 となるロウワー プラザ 住 宅 地 区 には 軍 用 地 料 の 支 払 い 種 別 は 宅 地 見 込 み 地 しか 存 在 しないため 結 果 として 買 取 価 格 は 沖 縄 市 北 中 城 村 でそれぞれ1 種 類 ずつとなります 土 地 の 買 取 価 格 のイメージ 宅 地 見 込 地 : 年 間 軍 用 地 料 ( 円 / m2) 取 引 倍 率 = ( 倍 ) 買 取 価 格 ( 円 / m2) 2 土 地 の 買 取 価 格 の 設 定 は 不 動 産 鑑 定 士 による 調 査 結 果 を 参 考 に 市 村 で 設 定 土 地 の 買 取 価 格 の 設 定 は 不 動 産 鑑 定 士 が 算 定 した 調 査 価 格 を 参 考 に 沖 縄 市 北 中 城 村 がそれぞれ 買 取 価 格 を 設 定 します なお 買 取 価 格 は 毎 年 見 直 しをおこないます 不 動 産 鑑 定 士 が 調 査 価 格 を 算 定 沖 縄 市 北 中 城 村 が それぞれ 買 取 価 格 を 設 定 不 動 産 鑑 定 士 とは 地 域 の 環 境 や 社 会 情 勢 など 諸 条 件 を 考 慮 して 適 正 な 地 価 等 を 判 断 する 資 格 者 で 国 土 交 通 省 に 登 録 された 不 動 産 の 専 門 家 です
02 土 地 の 先 行 取 得 制 度 が 始 まるとどうなるの? 1. 土 地 を 売 却 しようとする 際 申 出 届 出 が 必 要 になります 土 地 の 先 行 取 得 制 度 が 始 まると ロウワー プラザ 住 宅 地 区 の 土 地 を 売 却 しようとする 際 には 沖 縄 市 または 北 中 城 村 に 申 出 または 届 出 が 必 要 となります 土 地 を 売 却 したい! 土 地 を 市 村 等 に 売 却 する 場 合 土 地 を 民 間 に 売 却 する 場 合 税 制 上 の 特 別 措 置 を 受 けられます 申 出 届 出 届 出 が 義 務 化 されます 手 続 きの 流 れ については 9 ページへ 手 続 きの 流 れ については 10 ページへ
2. 市 村 等 に 土 地 を 売 却 した 場 合 税 制 上 の 特 別 措 置 を 受 けることができます 土 地 の 先 行 取 得 制 度 に 基 づき 市 村 県 等 に 土 地 を 売 却 した 場 合 税 制 上 の 特 別 措 置 の 対 象 となります 所 得 税 住 民 税 の 算 定 において 土 地 の 売 却 で 得 た 所 得 ( 譲 渡 所 得 )から 最 高 5 千 万 円 を 差 し 引 くことができます 特 別 控 除 の 対 象 となる 所 得 税 住 民 税 の 特 別 控 除 が 受 けられない ( 国 民 健 康 保 険 税 介 護 保 険 料 等 が 所 得 に 応 じて 大 きくなる) 土 地 を 市 村 等 に 売 却 する 場 合 土 地 を 民 間 に 売 却 する 場 合 国 民 健 康 保 険 税 等 の 算 定 方 法 は 世 帯 の 状 況 やお 住 まいの 市 町 村 によって 異 なる 可 能 性 があります お 住 まいの 市 町 村 の 国 民 健 康 保 険 の 窓 口 までご 相 談 ください 売 却 した 土 地 が 不 動 産 業 者 等 が 転 売 目 的 で 所 有 している 棚 卸 資 産 の 場 合 は 特 別 控 除 の 対 象 とはなりません
参 考 : 土 地 を 売 った 所 得 に 対 する 税 金 の 計 算 方 法 課 税 譲 渡 所 得 : 土 地 の 売 却 代 金 ( 譲 渡 価 額 )から 取 得 費 や 譲 渡 費 用 を 差 し 引 いて 計 算 します 土 地 の 先 行 取 得 制 度 に 基 づき 市 村 等 に 土 地 を 売 却 した 場 合 特 別 控 除 額 は 最 高 で 5 千 万 円 です 課 税 譲 渡 所 得 = 譲 渡 価 額 - ( 取 得 費 + 譲 渡 費 用 )- 特 別 控 除 額 土 地 購 入 代 金 登 録 免 許 税 など 仲 介 手 数 料 印 紙 税 ( 売 主 負 担 分 )など 課 税 譲 渡 所 得 税 率 = 土 地 を 売 った 所 得 に 対 する 税 金 税 率 : 土 地 の 所 有 期 間 に 応 じて 長 期 譲 渡 所 得 と 短 期 譲 渡 所 得 に 区 分 されます 長 期 譲 渡 所 得 :20%( 所 得 税 15%+ 住 民 税 5%) 短 期 譲 渡 所 得 :39%( 所 得 税 30%+ 住 民 税 9%) ( 土 地 を 売 った 年 の1 月 1 日 現 在 で 土 地 を 所 有 した 期 間 が5 年 を 超 える 場 合 は 長 期 譲 渡 所 得 に 5 年 以 下 の 場 合 は 短 期 譲 渡 所 得 になります )
参 考 : 土 地 を 売 った 所 得 に 対 する 税 金 のシミュレーション 前 提 条 件 5 年 よりも 前 に 相 続 により 取 得 した 土 地 を 2000 万 円 で 売 却 した 場 合 (P7 長 期 譲 渡 所 得 に 該 当 の 場 合 ) 市 村 等 に 土 地 を 売 却 する 場 合 譲 渡 価 格 取 得 費 + 譲 渡 費 用 特 別 控 除 課 税 譲 渡 所 得 2000 万 円 - 100 万 円 - = 最 大 5000 万 円 課 税 譲 渡 所 得 0 万 円 土 地 を 売 った 所 得 に 対 する 税 金 課 税 譲 渡 所 得 0 万 円 20% = 税 金 0 万 円 民 間 に 土 地 を 売 却 する 場 合 譲 渡 価 格 取 得 費 + 譲 渡 費 用 特 別 控 除 課 税 譲 渡 所 得 2000 万 円 - 100 万 円 - な し = 課 税 譲 渡 所 得 1900 万 円 土 地 を 売 った 所 得 に 対 する 税 金 課 税 譲 渡 所 得 1900 万 円 20% = 税 金 380 万 円 これに 加 え 国 民 健 康 保 険 税 介 護 保 険 料 等 が 所 得 に 応 じて 大 きくなります
03 市 村 等 に 土 地 を 売 却 する 場 合 の 手 続 きは? 市 村 等 に 土 地 を 売 却 する 場 合 まずは 市 村 に 申 出 をしてください 申 出 を 受 けて 市 または 村 等 で 買 取 の 検 討 をおこなった 後 地 権 者 と 市 または 村 等 で 買 取 の 協 議 を 行 い 協 議 が 成 立 すれば 買 取 手 続 きに 進 みます 検 討 の 結 果 や 買 取 協 議 の 結 果 によっては 買 取 を 行 わない 場 合 もあります 市 村 等 に 売 却 を 希 望 地 権 者 から 市 村 へ 土 地 の 買 取 希 望 の 申 出 (100 m2 以 上 の 土 地 ) 市 村 等 で 買 取 の 検 討 市 村 等 で 買 取 する 計 画 がある 場 合 市 村 等 で 買 取 する 計 画 がない 場 合 地 権 者 と 市 村 等 で 買 取 の 協 議 協 議 成 立 の 場 合 協 議 不 成 立 の 場 合 買 取 手 続 き 買 取 しない 申 出 を 受 け 付 ける 期 間 は 原 則 として 毎 年 市 または 村 等 が 定 める 申 出 受 付 期 間 となります
04 民 間 に 土 地 を 売 却 する 場 合 の 手 続 きは? 民 間 に 土 地 を 売 却 する 場 合 まずは 市 村 に 届 出 をしてください ロウワー プラザ 住 宅 地 区 内 の200m2 以 上 の 土 地 を 売 却 しようとする 場 合 市 または 村 への 届 出 が 義 務 化 されます 届 出 の 提 出 を 受 けて 民 間 での 土 地 売 買 に 先 立 ち 市 村 等 で 土 地 を 買 取 できないか 検 討 をおこない 地 権 者 と 協 議 をおこないます 市 村 等 では 買 取 をおこなわない 場 合 または 協 議 が 不 成 立 となった 場 合 に 土 地 を 民 間 に 売 却 することができます 跡 地 利 用 推 進 法 第 17 条 の 規 定 に 基 づき 届 出 の 後 最 大 6 週 間 は 土 地 の 売 却 が 制 限 されます 民 間 へ 売 却 を 希 望 届 出 か ら 最 大 6 週 間 は 土 地 の 売 却 が で き ま せ ん 地 権 者 から 市 村 へ 土 地 売 却 の 届 出 (200 m2 以 上 の 土 地 ) 市 村 等 で 買 取 する 計 画 がある 場 合 市 村 等 から 地 権 者 に 土 地 買 取 協 議 通 知 地 権 者 と 市 村 等 で 買 取 の 協 議 協 議 成 立 の 場 合 市 村 等 との 買 取 手 続 き 市 村 等 で 買 取 の 検 討 協 議 不 成 立 の 場 合 市 村 等 で 買 取 する 計 画 がない 場 合 市 村 等 から 地 権 者 に 買 取 しない 旨 の 通 知 民 間 への 売 却 が 可 能
05 土 地 の 先 行 取 得 に 関 する& 市 村 等 に 土 地 を 売 却 する 場 合 制 度 について 市 村 等 に 土 地 を 売 りたくない 場 合 はどうすれば 良 いの? 土 地 の 先 行 取 得 制 度 は 売 却 を 希 望 する 地 権 者 から 協 議 の 上 で 土 地 を 買 い 取 るものです この 土 地 の 先 行 取 得 では 市 村 等 が 強 制 的 に 土 地 を 買 い 取 ることはありません 期 限 について 土 地 の 先 行 取 得 制 度 の 期 限 は? 土 地 の 先 行 取 得 制 度 は 特 定 事 業 の 見 通 し が 公 表 された 後 駐 留 軍 用 地 が 返 還 されるま で 適 用 されます なお 今 回 の 土 地 の 買 取 期 間 は 平 成 27 年 度 から 平 成 30 年 度 までの4 年 間 で 実 施 する 計 画 ですが 以 下 の 場 合 には 予 定 期 間 を 短 縮 することがあります 1 平 成 30 年 度 よりも 早 期 に 市 村 が 予 定 する 土 地 面 積 を 取 得 できた 場 合 2 平 成 30 年 度 よりも 早 期 に ロウワ プラザ 住 宅 地 区 が 返 還 された 場 合 対 象 地 について 面 積 100m2 未 満 の 土 地 はどうなるの? 100 m2 未 満 の 土 地 は 買 取 対 象 とはなりません なお 1 筆 の 面 積 が 100 m2 未 満 の 場 合 でも ロウワー プラザ 住 宅 地 内 に 所 有 する 土 地 の 合 算 面 積 が 100 m2 以 上 ある 場 合 には その 合 算 した 土 地 を 買 取 対 象 とすることが 出 来 ます ロウワー プラザ 住 宅 地 区 以 外 の 土 地 はどうなるの? ロウワー プラザ 住 宅 地 区 以 外 の 土 地 は 土 地 の 先 行 取 得 制 度 による 買 取 が 出 来 ません 抵 当 権 等 が 設 定 されている 土 地 も 買 取 対 象 になるの? 抵 当 権 等 の 設 定 があっても 申 出 はできますが 契 約 までにご 自 身 で 抹 消 する 必 要 があります 土 地 の 一 部 だけを 売 却 することはできるの? 売 却 する 面 積 (100 m2 以 上 )をご 自 身 で 分 筆 し 売 却 の 申 出 をしてください なお 分 筆 手 続 きに 時 間 を 要 する 場 合 がありますのでご 注 意 ください
民 間 に 土 地 を 売 却 する 場 合 届 出 の 必 要 性 について 相 続 の 場 合 にも 届 出 は 必 要 ですか? 相 続 寄 付 贈 与 等 の 無 償 の 譲 渡 土 地 の 収 用 競 売 ( 裁 判 所 の 命 令 による 処 分 を 含 む) 滞 納 処 分 など 本 人 の 直 接 の 意 思 に 基 づかない 土 地 の 所 有 権 の 移 転 の 場 合 には 届 出 は 必 要 ありません 届 出 をしないとどうなりますか? 届 出 をせずに 土 地 を 有 償 で 譲 り 渡 した 場 合 や 虚 偽 の 届 出 をした 場 合 跡 地 利 用 推 進 法 17 条 に 規 定 する 売 買 を 制 限 された 期 間 内 に 土 地 を 譲 渡 した 場 合 には 50 万 円 以 下 の 過 料 に 処 されることがあります 200 m2 未 満 の 土 地 は 届 出 しなくても 大 丈 夫 ですか? 200 m2 未 満 の 土 地 は 届 出 対 象 ではありません なお 1 筆 の 面 積 が 200 m2 未 満 でも 売 却 しようとする 土 地 の 合 算 面 積 が 200 m2 以 上 ある 場 合 には 届 出 の 対 象 となります 届 出 後 の 変 更 について 届 出 をおこない 市 村 から 買 い 取 らない 旨 の 通 知 を 受 けた 後 実 際 に 売 買 する 段 階 で 買 主 ( 譲 受 人 ) が 変 更 になった 場 合 再 度 届 出 が 必 要 ですか? 売 主 ( 譲 渡 人 )が 同 一 人 物 であれば 買 主 ( 譲 受 人 )が 異 なる 場 合 であっても 買 い 取 らな い 旨 の 通 知 から1 年 間 は 届 出 の 必 要 はありません 届 出 をおこない 売 買 をした 土 地 について 再 度 有 償 譲 渡 する 場 合 届 出 は 必 要 ですか? 所 有 者 が 変 更 した 場 合 は 改 めて 届 出 していただく 必 要 があります
06 様 式 記 載 例 市 村 等 に 土 地 を 売 却 する 場 合 100 m2 以 上 の 土 地 を 市 村 等 に 売 却 したい 場 合 この 様 式 で 市 村 に 申 出 してください 平 成 市
民 間 に 土 地 を 売 却 する 場 合 200 m2 以 上 の 土 地 を 売 買 しようとする 場 合 この 様 式 で 市 村 に 届 出 することが 義 務 付 けられます 平 成 市
問 合 せ 先 沖 縄 市 : 建 設 部 都 市 整 備 室 都 市 計 画 担 当 北 中 城 村 : 企 画 振 興 課 企 画 係 098-939-1212( 内 線 2516 2517) 098-935-2233( 内 線 323 324) 平 成 27 年 1 月 作 成