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各 位 平 成 17 年 1 月 27 日 不 動 産 投 信 発 行 者 名 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 6 番 1 号 ニューシティ レジデンス 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 藤 田 哲 也 (コード 番 号 8965) 問 合 せ 先 シーヒ ーアールイー レシ テ ンシャル マネシ メント 株 式 会 社 取 締 役 ファイナンス 部 長 小 野 豊 TEL. 03-6229-3860( 代 表 ) 資 産 の 取 得 に 関 するお 知 らせ ニューシティ レジデンス 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 本 日 下 記 のとおり 資 産 の 取 得 を 決 定 いたしましたので お 知 らせいたします 記 1. 取 得 の 概 要 (1) 取 得 資 産 : 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 9 物 件 物 件 名 称 取 得 予 定 価 格 ( 注 1) ( 百 万 円 ) 物 件 1 アプリーレ 垂 水 1,710 物 件 2 ニューシティレジデンス 大 塚 1,290 物 件 3 ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅰ( 注 2) 1,230 物 件 4 ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅱ( 注 2) 1,290 物 件 5 ニューシティレジデンス 新 御 茶 ノ 水 1,160 物 件 6 ニューシティレジデンス 森 下 985 物 件 7 ニューシティレジデンス 神 保 町 2,803 物 件 8 ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅲ( 注 2) 1,662 物 件 9 ニューシティレジデンス 上 本 町 855 合 計 12,985 ( 注 1) 取 得 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 きます ( 注 2) 物 件 3 物 件 4 及 び 物 件 8 の 物 件 名 称 は 現 在 それぞれニューシティ アパートメント 人 形 町 I ニューシティ アパートメント 人 形 町 Ⅱ 及 びニューシティ アパートメント 人 形 町 Ⅲですが 本 投 資 法 人 による 各 物 件 取 得 後 遅 滞 なく 上 記 の 各 物 件 名 称 に 変 更 する 予 定 です (2) 取 得 の 条 件 上 記 各 物 件 の 取 得 については 運 用 不 動 産 の 詳 細 な 調 査 (デューデリジェンス) 実 施 の 必 要 性 を 勘 案 し 以 下 に 記 載 の 条 件 を 停 止 条 件 としつつ 投 資 機 会 を 確 保 するために 停 止 条 件 付 信 託 受 益

権 譲 渡 契 約 を 平 成 17 年 1 月 28 日 付 にて 締 結 する 予 定 です また 本 日 現 在 において 竣 工 から 日 が 浅 い 物 件 7 乃 至 物 件 9 については 物 件 取 得 予 定 日 を 上 記 契 約 締 結 日 から 6 ヵ 月 後 の 日 とする ことにより 運 用 資 産 の 稼 働 率 が 一 定 程 度 確 保 された 後 の 取 得 を 企 図 するとともに より 早 期 に 稼 働 率 が 70% 以 上 となった 場 合 には 早 期 の 取 得 を 可 能 とするものとしております なお 上 記 契 約 締 結 日 から 物 件 取 得 までのリーシングに 係 る 費 用 は 売 主 の 負 担 とします 停 止 条 件 の 概 要 各 物 件 に 対 するデューデリジェンスの 結 果 取 得 予 定 価 格 に 重 大 な 影 響 を 与 える 事 由 がないこと が 確 認 されること (3) 取 得 日 1 停 止 条 件 付 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 締 結 日 ( 予 定 ): 平 成 17 年 1 月 28 日 2 譲 渡 実 行 日 ( 停 止 条 件 が 成 就 した 場 合 ) 物 件 1 乃 至 物 件 6: 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 物 件 7 乃 至 物 件 9: 平 成 17 年 7 月 29 日 ( 予 定 ) 又 は 当 該 各 物 件 につき 稼 働 率 ( 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 賃 貸 借 契 約 締 結 済 み 住 戸 及 び 入 居 申 込 書 受 領 済 み 住 戸 の 総 賃 貸 面 積 の 割 合 )が 70% 以 上 となったことを 本 投 資 法 人 が 確 認 した 上 で 売 主 との 間 で 別 途 合 意 する 日 のいず れか 早 い 方 の 日 (4) 売 主 ニューシティ リアルエステイト トレーディング シックス 有 限 会 社 ( 後 記 3. 売 主 の 概 要 参 照 ) (5) 取 得 資 金 取 得 資 金 については 自 己 資 金 及 び 借 入 金 により 取 得 する 予 定 です 2. 取 得 の 詳 細 物 件 1.アプリーレ 垂 水 (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 本 物 件 周 辺 は 古 くからの 高 丸 団 地 や 舞 子 団 地 等 のニュータウン 建 設 により 神 戸 市 郊 外 のベッド タウンと 位 置 づけられるエリアであり 中 高 層 のマンションを 主 体 として 一 般 戸 建 住 宅 も 見 ら れる 住 宅 地 域 です 最 寄 りの 垂 水 駅 までは 徒 歩 約 16 分 またバス 便 の 利 用 が 可 能 ( 平 日 午 前 7 時 台 の 垂 水 駅 行 きの 本 数 は 最 寄 りのバス 停 垂 水 中 学 校 前 から 28 本 です)です 敷 地 内 には 住 戸 戸 数 を 上 回 る 102 台 の 駐 車 場 が 平 面 で 用 意 されており 自 家 用 車 通 勤 の 顧 客 からのニーズに も 対 応 しています 全 戸 ファミリータイプで 現 在 は 定 期 借 家 契 約 により 企 業 の 社 宅 としての 用 に 供 されており 安 定 的 な 収 益 が 期 待 されます 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り ファミリータイプ:100% 間 取 り:3LDK 99 戸 - 2 -

( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 アプリーレ 垂 水 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 11 月 26 日 取 得 年 月 日 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 1) 兵 庫 県 神 戸 市 垂 水 区 高 丸 七 丁 目 2246 番 70 外 交 通 JR 山 陽 本 線 垂 水 駅 徒 歩 約 16 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 1) 土 地 5,708.48 m2 建 物 6,981.53 m2 構 造 ( 注 1) 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 12 階 建 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 1) 平 成 15 年 1 月 取 得 価 格 1,710 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 1,710 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 なし テナント 総 数 ( 注 2)( 注 3) 1 テ ナ 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 2) 99 ン 賃 貸 戸 数 ( 注 2)( 注 4) ト 99 の 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 5) 124,296 千 円 内 容 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 2) 6545.25 m2 賃 貸 面 積 ( 注 2) 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 2) 100% 6545.25 m2 ( 注 1) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 3) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 4) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 5) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 100%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です 物 件 2.ニューシティレジデンス 大 塚 (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 最 寄 り 駅 から 徒 歩 約 4 分 南 と 東 へ 緩 やかな 傾 斜 をもつ 高 台 に 位 置 します JR 山 手 線 沿 いに 位 - 3 -

置 する 平 成 16 年 9 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 で 本 物 件 から 南 側 は 中 高 層 のマンションや 事 務 所 ビル が 建 ち 並 ぶ 比 較 的 閑 静 な 地 域 です JR 山 手 線 を 最 寄 り 駅 にすることから 池 袋 のみならず 新 宿 渋 谷 等 通 勤 の 顧 客 をターゲットとしております 南 向 きと 東 向 きの 住 戸 プランに 加 え セキ ュリティー 面 では 2 重 オートロックやエレベータホールのTVモニター 2 重 鍵 防 犯 窓 センサー 等 セキュリティー 面 を 中 心 に 賃 貸 住 宅 としての 優 位 な 機 能 性 を 有 しています 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り シングルタイプ:100% 間 取 り:1R 9 戸 1K 45 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 大 塚 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 9 月 30 日 取 得 年 月 日 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 1) 東 京 都 豊 島 区 東 池 袋 二 丁 目 2421 番 1 交 通 JR 山 手 線 大 塚 駅 徒 歩 4 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 1) 土 地 330.28 m2 建 物 2,022.60 m2 構 造 ( 注 1) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 13 階 建 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 1) 平 成 16 年 9 月 取 得 価 格 1,290 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 1,290 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 なし テナント 総 数 ( 注 2)( 注 3) 1 テ ナ 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 2) 54 ン 賃 貸 戸 数 ( 注 2)( 注 4) ト 25 の 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 5) 80,070 千 円 内 容 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 2) 1785.24 m2 賃 貸 面 積 ( 注 2) 826.47 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 2) 46.3% ( 注 1) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 3) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています - 4 -

( 注 4) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 5) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です 物 件 3.ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅰ (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 本 物 件 は 最 寄 りの 東 京 メトロ 日 比 谷 線 人 形 町 駅 徒 歩 約 4 分 の 他 JR 総 武 線 馬 喰 町 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 馬 喰 横 山 都 営 地 下 鉄 浅 草 線 東 日 本 橋 の 各 駅 からそれぞれ 5~6 分 程 度 の 距 離 に 位 置 します 4 駅 4 路 線 を 利 用 できる 利 便 性 に 加 え 東 京 のオフィス 中 心 街 である 東 京 丸 の 内 大 手 町 日 本 橋 等 への 直 線 距 離 も 約 1.7km 以 内 と 通 勤 にも 便 利 な 都 心 に 位 置 する 平 成 16 年 9 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 です 今 回 取 得 する 他 の 2 物 件 ( 物 件 4 及 び 物 件 8)も 同 エリアに 位 置 して おり 物 件 管 理 及 び 賃 貸 営 業 上 の 補 完 という 利 点 ( 近 接 物 件 を 同 時 に 管 理 することによるサービ スの 向 上 及 び 賃 貸 営 業 上 の 効 率 化 )もあるものと 考 えております 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り アーバンファミリータイプ:66% ファミリータイプ:34% 間 取 り:1LDK 8 戸 1LDK+S 16 戸 2LDK 2 戸 3LDK 6 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅰ( 注 1) 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 12 月 10 日 取 得 年 月 日 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 2) 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 富 沢 町 10 番 19 交 通 東 京 メトロ 日 比 谷 線 人 形 町 駅 徒 歩 約 4 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 2) 土 地 245.67 m2 建 物 1,923.30 m2 構 造 ( 注 2) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 13 階 建 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 2) 平 成 16 年 8 月 取 得 価 格 1,230 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 1,250 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 中 央 区 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 内 により 許 容 容 積 率 は - 5 -

テ ナ ン ト の 内 容 テナント 総 数 ( 注 3)( 注 4) 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 3) 32 賃 貸 戸 数 ( 注 3)( 注 5) 13 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 6) 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 3) 賃 貸 面 積 ( 注 3) 760%まで 緩 和 されています 1 75,791 千 円 1747.90 m2 597.56 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 3) 34.2% ( 注 1) 現 在 の 物 件 名 称 は ニューシティ アパートメント 人 形 町 I ですが 物 件 取 得 後 遅 滞 なく 上 記 物 件 名 称 に 変 更 する 予 定 です ( 注 2) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 3) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 4) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 5) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 6) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です 物 件 4.ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅱ (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 本 物 件 は 最 寄 りの 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 馬 喰 横 山 駅 徒 歩 約 4 分 の 他 JR 総 武 線 馬 喰 町 東 京 メトロ 日 比 谷 線 人 形 町 都 営 地 下 鉄 浅 草 線 東 日 本 橋 の 各 駅 からそれぞれ 5~6 分 程 度 の 距 離 に 位 置 します 4 駅 4 路 線 を 利 用 できる 利 便 性 に 加 え 東 京 のオフィス 中 心 街 である 東 京 丸 の 内 大 手 町 日 本 橋 等 への 直 線 距 離 も 約 1.7km 以 内 と 通 勤 にも 便 利 な 都 心 に 位 置 する 平 成 16 年 8 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 です 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り アーバンファミリータイプ:65% ファミリータイプ:35% 間 取 り:1DK 14 戸 1LDK 16 戸 3LDK 8 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅱ( 注 1) 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 12 月 10 日 - 6 -

取 得 年 月 日 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 2) 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 富 沢 町 8 番 13 交 通 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 馬 喰 横 山 駅 徒 歩 約 4 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 2) 土 地 276.99 m2 建 物 1,970.14 m2 構 造 ( 注 2) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 12 階 建 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 2) 平 成 16 年 8 月 取 得 価 格 1,290 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 1,310 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 中 央 区 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 内 にあり 許 容 容 積 率 は 718.2%まで 緩 和 されています テナント 総 数 ( 注 3)( 注 4) 1 テ ナ 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 3) 38 ン 賃 貸 戸 数 ( 注 3)( 注 5) ト 25 の 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 6) 79,319 千 円 内 容 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 3) 1826.80 m2 賃 貸 面 積 ( 注 3) 975.67 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 3) 53.4% ( 注 1) 現 在 の 物 件 名 称 は ニューシティ アパートメント 人 形 町 Ⅱですが 物 件 取 得 後 遅 滞 なく 上 記 物 件 名 称 に 変 更 する 予 定 です ( 注 2) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 3) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 4) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 5) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 6) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です 物 件 5.ニューシティレジデンス 新 御 茶 ノ 水 (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 本 物 件 所 在 の 神 田 淡 路 町 地 域 はお 茶 の 水 や 神 保 町 とともに 古 くから 学 生 街 又 は 古 本 屋 街 として 有 名 ですが 地 域 内 には 大 手 企 業 の 本 社 が 位 置 するほか 近 年 は 神 保 町 一 丁 目 南 部 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 の 完 成 等 地 域 開 発 が 促 進 されている 地 域 です 最 寄 りの 淡 路 町 駅 から 大 手 町 - 7 -

駅 まで 1 駅 東 京 駅 まで 2 駅 です 周 辺 には 大 学 病 院 も 点 在 しており 都 心 勤 務 の 会 社 員 に 加 え 大 学 病 院 勤 務 者 の 入 居 も 期 待 できる 物 件 であると 考 えております 平 成 16 年 9 月 竣 工 の 新 築 物 件 です 本 投 資 法 人 は 近 接 エリアに 既 に 物 件 ニューシティレジデンスお 茶 の 水 を 取 得 し ており 同 物 件 および 今 回 取 得 予 定 の 物 件 7. ニューシティレジデンス 神 保 町 と 合 わせて 物 件 管 理 及 び 賃 貸 営 業 上 の 補 完 という 利 点 もあるものと 考 えております 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り アーバンファミリータイプ:78% ファミリータイプ:22% 間 取 り:1DK 21 戸 1LDK 7 戸 3LDK 4 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 新 御 茶 ノ 水 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 9 月 30 日 取 得 年 月 日 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 1) 東 京 都 千 代 田 区 神 田 淡 路 町 2 丁 目 3 番 地 3 他 交 通 東 京 メトロ 丸 の 内 線 淡 路 町 駅 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 小 川 町 駅 からそれぞれ 徒 歩 2 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 1) 土 地 237.86 m2 建 物 1,719.06 m2 構 造 ( 注 1) 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 地 下 1 階 地 上 10 階 建 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 1) 平 成 16 年 9 月 取 得 価 格 1,160 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 1,160 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 容 積 率 については 対 象 不 動 産 の 面 する 道 路 との 境 界 線 から 20m 以 内 が 600% それ 以 上 は 500%です テナント 総 数 ( 注 2)( 注 3) 1 テ ナ 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 2) 32 ン ト 賃 貸 戸 数 ( 注 2)( 注 4) 18 の 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 5) 68,751 千 円 内 容 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 2) 1308.38 m2 賃 貸 面 積 ( 注 2) 763.04 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 2) 58.3% ( 注 1) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 - 8 -

( 注 3) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 4) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 5) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です 物 件 6.ニューシティレジデンス 森 下 (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 最 寄 り 駅 である 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 森 下 駅 から 至 近 の 距 離 に 位 置 する 全 戸 南 向 きのマンション で 平 成 16 年 10 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 です 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 を 利 用 した 大 手 町 ( 小 川 町 駅 乗 換 え) 及 び 新 宿 方 面 の 利 便 性 に 加 え 再 開 発 により 発 展 しつつある 汐 留 エリアへのアクセスも 便 利 です 全 戸 南 向 きという 各 住 戸 の 配 置 の 良 好 さに 加 え 2 重 オートロック エレベータホール のTVモニター 2 重 鍵 や 防 犯 窓 センサー 等 セキュリティー 面 を 中 心 に 賃 貸 住 宅 としての 優 位 な 機 能 性 を 有 しています 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り アーバンファミリータイプ:100% 間 取 り:1DK 18 戸 1LDK 18 戸 2LDK 2 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 森 下 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 10 月 15 日 取 得 年 月 日 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 1) 東 京 都 江 東 区 森 下 一 丁 目 3 番 1 交 通 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 大 江 戸 線 森 下 駅 より 徒 歩 1 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 1) 土 地 299.09 m2 建 物 1,776.48 m2 構 造 ( 注 1) 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 11 階 建 て 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 1) 平 成 16 年 10 月 取 得 価 格 985 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 985 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 なし - 9 -

テ ナ ン ト の 内 容 テナント 総 数 ( 注 2)( 注 3) 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 2) 38 賃 貸 戸 数 ( 注 2)( 注 4) 36 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 5) 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 2) 賃 貸 面 積 ( 注 2) 1 61,977 千 円 1383.90 m2 1288.95 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 2) 93.1% ( 注 1) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 3) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 4) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 5) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です 物 件 7.ニューシティレジデンス 神 保 町 (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 本 物 件 所 在 の 神 保 町 地 域 は 古 くから 学 生 街 又 は 古 本 屋 街 として 有 名 ですが 近 年 は 神 保 町 一 丁 目 南 部 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 の 完 成 等 地 域 開 発 が 促 進 されている 地 域 です 本 物 件 は その 開 発 地 域 の 東 側 に 近 接 する 平 成 16 年 10 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 です 最 寄 りの 都 営 地 下 鉄 三 田 線 東 京 メトロ 半 蔵 門 線 神 保 町 駅 から 大 手 町 駅 までは 1 駅 の 便 利 さです 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り アーバンファミリータイプ:100% 間 取 り:1DK 22 戸 1LDK+S 11 戸 2LDK 32 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 神 保 町 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 22 年 10 月 28 日 平 成 17 年 7 月 29 日 ( 予 定 ) 又 は 稼 働 率 ( 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 賃 貸 借 契 約 締 結 済 み 住 戸 及 び 入 居 申 込 書 取 得 年 月 日 受 領 済 み 住 戸 の 総 賃 貸 面 積 の 割 合 )が 70% 以 上 となっ たことを 本 投 資 法 人 が 確 認 した 上 で 売 主 との 間 で 別 途 合 意 する 日 のいずれか 早 い 方 の 日 ( 注 6) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 1) 東 京 都 千 代 田 区 神 田 小 川 町 三 丁 目 7 番 4-10 -

テ ナ ン ト の 内 容 交 通 用 途 面 積 ( 注 1) 構 造 ( 注 1) 所 有 形 態 建 築 時 期 ( 注 1) 取 得 価 格 評 価 方 法 鑑 定 評 価 額 担 保 設 定 の 有 無 特 記 事 項 テナント 総 数 ( 注 2)( 注 3) 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 2) 65 賃 貸 戸 数 ( 注 2)( 注 4) 5 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 5) 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 2) 賃 貸 面 積 ( 注 2) 都 営 地 下 鉄 三 田 線 東 京 メトロ 半 蔵 門 線 神 保 町 駅 より 徒 歩 3 分 共 同 住 宅 土 地 553.2 m2 建 物 4,082.47 m2 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 12 階 建 て 所 有 権 平 成 16 年 10 月 2,803 百 万 円 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 による 鑑 定 評 価 2,803 百 万 円 なし なし 1 171,735 千 円 3201.83 m2 230.24 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 2) 7.2% ( 注 1) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 3) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 4) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 5) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 95%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です ( 注 6) 物 件 7につきましては 本 日 現 在 において 竣 工 から 日 が 浅 いため 物 件 取 得 予 定 日 を 契 約 締 結 日 から 6 ヵ 月 後 の 日 とすることによりその 稼 働 率 が 一 定 程 度 確 保 された 後 の 取 得 を 企 図 するとともに より 早 期 に 稼 働 率 が 70% 以 上 となった 場 合 には 早 期 の 取 得 を 可 能 とす るものとしております なお 契 約 締 結 日 から 物 件 取 得 日 までの 期 間 のリーシングに 係 る 費 用 は 売 主 の 負 担 とします 物 件 8.ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅲ (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 最 寄 り 駅 である 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 馬 喰 横 山 駅 のほか 都 営 地 下 鉄 浅 草 線 東 日 本 橋 駅 J R 総 武 線 馬 喰 町 駅 までそれぞれ 徒 歩 約 3 分 4 分 東 京 メトロ 日 比 谷 線 人 形 町 駅 まで 徒 歩 - 11 -

約 7 分 に 立 地 する 平 成 17 年 1 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 です 4 駅 4 路 線 を 利 用 できる 利 便 性 に 加 え 東 京 のオフィス 中 心 街 である 東 京 丸 の 内 大 手 町 日 本 橋 等 への 直 線 距 離 も 約 1.7km 以 内 と 通 勤 にも 便 利 な 都 心 に 位 置 しております 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り シングルタイプ:65% アーバンファミリータイプ:35% 間 取 り:1K 48 戸 1LDK 6 戸 2DK 3 戸 2LDK 6 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 ニューシティレジデンス 人 形 町 Ⅲ( 注 1) 取 得 資 産 の 種 類 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 受 託 者 名 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 信 託 期 間 満 了 日 平 成 23 年 2 月 3 日 平 成 17 年 7 月 29 日 ( 予 定 ) 又 は 稼 働 率 ( 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 賃 貸 借 契 約 締 結 済 み 住 戸 及 び 入 居 申 込 書 取 得 年 月 日 受 領 済 み 住 戸 の 総 賃 貸 面 積 の 割 合 )が 70% 以 上 となっ たことを 本 投 資 法 人 が 確 認 した 上 で 売 主 との 間 で 別 途 合 意 する 日 のいずれか 早 い 方 の 日 ( 注 7) 所 在 地 ( 地 番 )( 注 2) 東 京 都 中 央 区 富 沢 町 7 番 14 外 交 通 都 営 地 下 鉄 新 宿 線 馬 喰 横 山 駅 徒 歩 約 3 分 用 途 共 同 住 宅 面 積 ( 注 2) 土 地 385.50 m2 建 物 2539.30 m2 構 造 ( 注 2) 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 10 階 建 所 有 形 態 所 有 権 建 築 時 期 ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 取 得 価 格 1,662 百 万 円 評 価 方 法 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 鑑 定 評 価 額 1,690 百 万 円 担 保 設 定 の 有 無 なし 特 記 事 項 中 央 区 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 内 にあり 許 容 容 積 率 は 600.3%まで 緩 和 されています テナント 総 数 ( 注 3)( 注 4) 1 テ ナ 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 3) 63 ン ト 賃 貸 戸 数 ( 注 3)( 注 5) 0 の 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 6) 101,962 千 円 内 容 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 3) 2117.46 m2 賃 貸 面 積 ( 注 3) 0 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 3) 0 ( 注 1) 現 在 の 物 件 名 称 は ニューシティ アパートメント 人 形 町 Ⅲですが 物 件 取 得 後 遅 滞 なく 上 記 物 件 名 称 に 変 更 する 予 定 です ( 注 2) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています - 12 -

( 注 3) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 4) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 5) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 6) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です ( 注 7) 物 件 8 につきましては 本 日 現 在 において 竣 工 から 日 が 浅 いため 物 件 取 得 予 定 日 を 契 約 締 結 日 から 6 ヵ 月 後 の 日 とすることによりその 稼 働 率 が 一 定 程 度 確 保 された 後 の 取 得 を 企 図 するとともに より 早 期 に 稼 働 率 が 70% 以 上 となった 場 合 には 早 期 の 取 得 を 可 能 とす るものとしております なお 契 約 締 結 日 から 物 件 取 得 日 までの 期 間 のリーシングに 係 る 費 用 は 売 主 の 負 担 とします 物 件 9.ニューシティレジデンス 上 本 町 (1) 取 得 の 理 由 1 物 件 特 性 本 物 件 の 所 在 する 大 阪 市 天 王 寺 区 は 旧 来 より 優 良 な 住 環 境 を 有 する 地 域 として 知 られており 大 阪 市 内 中 心 部 の 高 い 利 便 性 と 教 育 文 化 の 充 実 度 を 反 映 し 近 年 マンション 等 による 住 宅 の 利 用 が 進 んでいます 単 身 者 のみならず ファミリー 向 けにも 一 定 の 需 要 が 期 待 できる 平 成 16 年 7 月 に 竣 工 した 新 築 物 件 です 2 住 居 タイプ 及 び 間 取 り アーバンファミリータイプ:25% ファミリータイプ:75% 間 取 り:1LDK 10 戸 1LDK+S 3 戸 2LDK 7 戸 3LDK 10 戸 ( 注 ) 住 居 タイプ 及 び 間 取 りについては 添 付 の 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について をご 覧 く ださい (2) 取 得 予 定 資 産 の 内 容 物 件 の 名 称 取 得 資 産 の 種 類 受 託 者 名 信 託 期 間 満 了 日 取 得 年 月 日 所 在 地 ( 地 番 )( 注 1) 交 通 用 途 面 積 ( 注 1) ニューシティレジデンス 上 本 町 不 動 産 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 22 年 9 月 30 日 平 成 17 年 7 月 29 日 ( 予 定 ) 又 は 稼 働 率 ( 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 賃 貸 借 契 約 締 結 済 み 住 戸 及 び 入 居 申 込 書 受 領 済 み 住 戸 の 総 賃 貸 面 積 の 割 合 )が 70% 以 上 となっ たことを 本 投 資 法 人 が 確 認 した 上 で 売 主 との 間 で 別 途 合 意 する 日 のいずれか 早 い 方 の 日 ( 注 6) 大 阪 府 大 阪 市 天 王 寺 区 上 本 町 五 丁 目 2 番 10 他 地 下 鉄 千 日 前 線 谷 町 九 丁 目 駅 近 鉄 奈 良 大 阪 線 上 本 町 駅 それぞれ 徒 歩 約 3 分 共 同 住 宅 土 424.21 m2 地 - 13 -

テ ナ ン ト の 内 容 構 造 ( 注 1) 所 有 形 態 建 築 時 期 ( 注 1) 取 得 価 格 評 価 方 法 鑑 定 評 価 額 担 保 設 定 の 有 無 特 記 事 項 テナント 総 数 ( 注 2)( 注 3) 賃 貸 可 能 戸 数 ( 注 2) 30 賃 貸 戸 数 ( 注 2)( 注 4) 6 年 間 想 定 賃 料 収 入 ( 注 5) 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 2) 賃 貸 面 積 ( 注 2) 建 2,339.22 m2 物 鉄 筋 コンクリート 造 地 上 11 階 建 所 有 権 平 成 16 年 7 月 855 百 万 円 株 式 会 社 東 京 合 同 鑑 定 事 務 所 による 鑑 定 評 価 855 百 万 円 なし 上 記 土 地 面 積 については 私 道 部 分 約 57.19 m2を 含 みま す 1 61,332 千 円 1826.30 m2 377.76 m2 稼 働 率 ( 面 積 ベース)( 注 2) 20.7% ( 注 1) 所 在 地 面 積 構 造 及 び 建 築 時 期 は 登 記 簿 上 の 記 載 に 基 づいています ( 注 2) 平 成 17 年 1 月 16 日 現 在 ( 注 3) テナント 総 数 は サブリース 会 社 とマスターリース 契 約 ( 一 括 賃 貸 借 契 約 )が 締 結 さ れている 場 合 テナント 数 は 1 として 記 載 しています ( 注 4) 賃 貸 戸 数 は エンド テナントに 対 して 賃 貸 している 戸 数 を 記 載 しています ( 注 5) 年 間 想 定 賃 料 収 入 は 予 想 される 一 年 間 の 総 賃 料 収 入 ( 家 賃 の 他 共 益 費 礼 金 及 び 駐 車 場 等 の 付 帯 設 備 収 入 を 含 む 金 額 )を 示 すものです 上 記 評 価 方 法 に 記 載 の 鑑 定 評 価 において 直 接 還 元 法 による 収 益 価 格 の 基 礎 として 用 いられた 総 収 益 ( 稼 働 率 については 96%と 査 定 した 上 で 算 出 されています )から 敷 金 等 の 運 用 益 を 控 除 した 金 額 です ( 注 6) 物 件 9 につきましては 本 日 現 在 において 竣 工 から 日 が 浅 いため 物 件 取 得 予 定 日 を 契 約 締 結 日 から 6 ヵ 月 後 の 日 とすることによりその 稼 働 率 が 一 定 程 度 確 保 された 後 の 取 得 を 企 図 するとともに より 早 期 に 稼 働 率 が 70% 以 上 となった 場 合 には 早 期 の 取 得 を 可 能 とす るものとしております なお 契 約 締 結 日 から 物 件 取 得 日 までの 期 間 のリーシングに 係 る 費 用 は 売 主 の 負 担 となります 3. 売 主 の 概 要 商 号 本 店 所 在 地 代 表 者 資 本 金 主 な 事 業 内 容 本 投 資 法 人 との 関 係 ニューシティ リアルエステイト トレーディング シック ス 有 限 会 社 東 京 都 港 区 六 本 木 一 丁 目 6 番 1 号 泉 ガーデンタワー29 階 廣 谷 靖 夫 300 万 円 不 動 産 の 売 買 及 び 賃 貸 並 びにその 仲 介 不 動 産 の 管 理 等 ニューシティ リアルエステイト トレーディング シック ス 有 限 会 社 は 株 式 会 社 ニューシティコーポレーションの 意 - 14 -

向 を 受 けて 設 立 された 特 別 目 的 会 社 です 4. 利 害 関 係 人 等 との 取 引 本 物 件 取 得 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 第 15 条 第 2 項 に 定 める 利 害 関 係 人 等 との 取 引 に 該 当 するため 利 害 関 係 者 との 間 の 取 引 に 関 する 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 に 係 る 自 主 ルールに 従 い 本 停 止 条 件 付 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 締 結 に 関 しては 以 下 の 審 議 決 議 を 経 ています 資 産 運 用 会 社 (シービーアールイー レジデンシャル マネジメント 株 式 会 社 )のコンプライア ンス 委 員 会 による 審 議 及 び 決 議 資 産 運 用 会 社 の 投 資 委 員 会 による 審 議 及 び 決 議 資 産 運 用 会 社 の 取 締 役 会 による 審 議 及 び 決 議 5. 取 得 の 日 程 上 記 1.(3)をご 参 照 ください 6. 今 後 の 見 通 し 本 物 件 取 得 後 の 平 成 17 年 8 月 期 及 び 平 成 18 年 2 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 は 詳 細 が 確 定 する 物 件 1 乃 至 物 件 6 の 取 得 後 ( 平 成 17 年 2 月 25 日 ( 予 定 ))に 公 表 する 予 定 です 以 上 添 付 資 料 参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について 参 考 資 料 2: 取 得 予 定 資 産 取 得 後 の 不 動 産 ポートフォリオ 一 覧 本 資 料 の 配 布 先 : 兜 クラブ 国 土 交 通 記 者 会 国 土 交 通 省 建 設 専 門 紙 記 者 会 本 投 資 法 人 のホームページアドレス:http://www.ncrinv.co.jp - 15 -

参 考 資 料 1: 住 居 タイプ 構 成 について 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 会 社 は 以 下 のとおり 住 居 タイプを 分 類 しています 住 居 タイプ 名 称 住 居 タイプの 分 類 方 法 シングルタイプ(S) < 想 定 テナント> 単 身 居 住 者 < 主 たる 投 資 地 域 > 東 京 圏 及 び 地 方 主 要 都 市 < 望 ましい 立 地 環 境 > 最 寄 り 駅 商 業 地 及 び 職 場 等 への 利 便 性 < 間 取 りと 広 さ> 1R 1K 又 は1DK( 注 1) アーバンファミリータイ < 想 定 テナント> プ(UF) 都 会 生 活 を 好 み 利 便 性 を 重 視 する1~3 人 家 族 子 供 のいない 夫 婦 (DINKS)や 親 子 又 は 独 立 事 業 従 事 者 (SOHO) < 主 たる 投 資 地 域 > 東 京 23 区 及 び 地 方 主 要 都 市 における 中 心 地 域 < 望 ましい 立 地 環 境 > 職 住 接 近 買 い 物 やレジャーや 文 化 施 設 にも 便 利 な 場 所 < 間 取 りと 広 さ> 1DK 1LDK 2DK 又 は2LDK( 注 1) ファミリータイプ(F) < 想 定 テナント> 家 族 数 2~4 名 程 度 の 一 般 的 家 族 形 態 < 主 たる 投 資 地 域 > 東 京 圏 及 び 地 方 主 要 都 市 < 望 ましい 立 地 環 境 > 職 場 と 最 寄 り 駅 への 利 便 性 に 加 え 良 好 な 周 辺 住 環 境 < 間 取 りと 広 さ> 2DK 2LDK 3DK 3LDK 又 は4LDK( 注 1) なお 2DK 又 は2LDKで 広 さが 40 m2 超 60 m2 以 下 の 住 居 につ いては 東 京 23 区 に 所 在 する 場 合 にはアーバンファミリータイ プに 分 類 します( 注 2) - 16 -

住 居 タイプ 名 称 プレミアムタイプ(P) 住 居 タイプの 分 類 方 法 < 想 定 テナント> 家 族 数 1~4 名 程 度 の 家 族 構 成 を 有 する 企 業 経 営 者 及 び 専 門 職 < 主 たる 投 資 地 域 > 東 京 23 区 < 望 ましい 立 地 環 境 > 充 実 した 住 環 境 と 高 品 質 な 住 宅 < 間 取 りと 広 さ> 1LDK 2LDK 3LDK 又 は4LDK( 注 1) ( 注 1) 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 会 社 では 各 住 居 の 間 取 りを 以 下 のように 定 めた 上 で 各 住 居 の 間 取 りと 各 住 居 の 面 積 に 応 じて 下 表 のとお り 各 住 居 を 各 住 居 タイプに 分 類 しています 1R 1K : 住 宅 が 一 居 室 で 構 成 されその 居 室 が 台 所 と 一 体 となっている 住 宅 : 台 所 及 びその 他 の1 居 室 によって 構 成 された 住 宅 1(2 又 は3)DK :4.5 畳 以 上 の 広 さの 台 所 兼 食 事 室 及 びその 他 の1 居 室 (2 居 室 又 は3 居 室 )で 構 成 されている 住 宅 1(2 又 は3)DK+S :1(2 又 は3)DKに 加 えて1つの 納 戸 (サービスルーム)で 構 成 されている 住 宅 LDK+S :10 畳 以 上 の 広 さの 台 所 兼 居 間 兼 食 事 室 及 び1つの 納 戸 (サービスルーム)で 構 成 されている 住 宅 1(2 3 又 は4)LDK:10 畳 以 上 の 広 さの 台 所 兼 居 間 兼 食 事 室 ( 又 は8 畳 以 上 の 広 さの 居 間 兼 食 事 室 及 びそれとは 独 立 した 台 所 ) 及 びその 他 の1 居 室 (2 居 室 3 居 室 又 は4 居 室 )で 構 成 されている 住 宅 1(2 又 は3)LDK+S:1(2 又 は3)LDKに 加 えて1つの 納 戸 (サービスルーム)で 構 成 されている 住 宅 住 居 タイプ 広 さ ~30m2 以 下 ~40m2 ~50m2 ~60m2 ~70m2 ~80m2 ~90m2 ~100m2 100m2 超 1R 又 は1K S S S S - - - - - 1DK S UF UF UF - - - - - 1LDK 又 は LDK+S 2DK 又 は 1DK+S 2LDK 又 は 1LDK+S 3DK 又 は 2DK+S 3LDK 又 は 2LDK+S 4LDK 又 は 3LDK+S - UF UF UF UF P P P P - UF UF/F UF/F F - - - - - - UF/F UF/F F F P P P - - F F F - - - - - - - F F F F P P - - - - - F F F P ( 注 2) 資 産 運 用 会 社 は 2DK 又 は2LDKで 広 さが 40 m2 超 60 m2 以 下 の 住 居 につき 想 定 されるテナント 層 や ライフスタイルに 基 づき 東 京 23 区 に 所 在 する 場 合 はアーバンファミリータイプに 分 類 し 東 京 23 区 以 外 に 所 在 する 場 合 はファミリータイプと 分 類 していま す - 17 -

参 考 資 料 2: 取 得 予 定 資 産 取 得 後 の 不 動 産 ポートフォリオ 一 覧 地 域 物 件 名 称 取 得 ( 予 定 ) 日 取 得 ( 予 定 ) 価 格 比 率 番 号 ( 百 万 円 ) C-1 NCR 南 青 山 平 成 16 年 12 月 15 日 3,783 5.1% C-2 NCR 西 麻 布 ツインタワー 平 成 16 年 12 月 17 日 3,315 4.5% C-3 NCR 西 麻 布 平 成 16 年 12 月 15 日 3,143 4.2% C-4 NCR お 茶 の 水 平 成 16 年 12 月 17 日 2,300 3.1% C-5 NCR 参 宮 橋 平 成 16 年 12 月 15 日 1,734 2.3% C-6 NCR 新 宿 壱 番 館 平 成 16 年 12 月 15 日 1,978 2.7% C-7 NCR 新 宿 弐 番 館 平 成 16 年 12 月 15 日 889 1.2% C-8 NCR 日 本 橋 イースト 平 成 16 年 12 月 15 日 1,622 2.2% C-9 NCR 日 本 橋 ウエスト 平 成 16 年 12 月 15 日 1,480 2.0% C-10 NCR 銀 座 ツインⅠ 平 成 16 年 12 月 15 日 1,133 1.5% 都 心 主 要 5 区 C-11 NCR 銀 座 ツインⅡ 平 成 16 年 12 月 15 日 968 1.3% C-12 NCR 原 宿 平 成 16 年 12 月 17 日 1,220 1.6% C-13 NCR 三 田 平 成 16 年 12 月 15 日 986 1.3% C-14 NCR 代 々 木 上 原 平 成 16 年 12 月 17 日 765 1.0% C-15 NCR 千 駄 ヶ 谷 平 成 16 年 12 月 17 日 695 0.9% C-16 NCR 新 宿 7 丁 目 平 成 16 年 12 月 17 日 626 0.8% C-17 NCR 市 谷 左 内 町 平 成 16 年 12 月 17 日 577 0.8% C-18 NCR 人 形 町 Ⅰ 平 成 17 年 2 月 25 日 1,230 1.7% C-19 NCR 人 形 町 Ⅱ 平 成 17 年 2 月 25 日 1,290 1.7% C-20 NCR 新 御 茶 ノ 水 平 成 17 年 2 月 25 日 1,160 1.6% C-21 NCR 神 保 町 平 成 17 年 7 月 29 日 2,803 3.8% C-22 NCR 人 形 町 Ⅲ 平 成 17 年 7 月 29 日 1,662 2.2% 計 35,359 47.8% M-1 NCR 目 黒 三 田 平 成 16 年 12 月 17 日 6,066 8.2% M-2 NCR 等 々 力 平 成 16 年 12 月 15 日 1,850 2.5% M-3 NCR 本 所 吾 妻 橋 平 成 16 年 12 月 15 日 1,122 1.5% M-4 NCR 北 沢 平 成 16 年 12 月 17 日 1,070 1.4% M-5 NCR 目 黒 平 成 16 年 12 月 17 日 1,050 1.4% 東 京 23 区 ( 都 心 主 要 5 区 を 除 き ます) M-6 NCR 洗 足 公 園 平 成 16 年 12 月 17 日 921 1.2% M-7 NCR 経 堂 平 成 16 年 12 月 15 日 715 1.0% M-8 NCR 門 前 仲 町 平 成 16 年 12 月 15 日 524 0.7% M-9 NCR 田 園 調 布 平 成 16 年 12 月 17 日 511 0.7% M-10 NCR 根 岸 平 成 16 年 12 月 17 日 356 0.5% M-11 NCR 上 池 台 平 成 16 年 12 月 17 日 238 0.3% M-12 NCR 大 塚 平 成 17 年 2 月 25 日 1,290 1.7% M-13 NCR 森 下 平 成 17 年 2 月 25 日 985 1.3% 計 16,698 22.6% 東 京 23 区 を 除 く 東 京 圏 G-1 NCR 横 浜 イースト 平 成 16 年 12 月 15 日 6,753 9.1% G-2 NCR 船 橋 本 町 平 成 16 年 12 月 17 日 1,083 1.5% G-3 SH 元 住 吉 平 成 16 年 12 月 15 日 1,058 1.4% G-4 NCR 豊 田 平 成 16 年 12 月 15 日 1,053 1.4% - 18 -

G-5 NCR 西 船 橋 平 成 16 年 12 月 17 日 997 1.3% G-6 NCR 舞 浜 平 成 16 年 12 月 17 日 844 1.1% G-7 NCR 市 川 妙 典 平 成 16 年 12 月 17 日 769 1.0% G-8 NCR 久 米 川 平 成 16 年 12 月 17 日 715 1.0% G-9 NCR 浦 安 平 成 16 年 12 月 17 日 653 0.9% G-10 NCR 南 行 徳 Ⅰ 平 成 16 年 12 月 17 日 648 0.9% G-11 NCR 南 行 徳 Ⅱ 平 成 16 年 12 月 17 日 447 0.6% G-12 NCR 野 毛 山 平 成 16 年 12 月 17 日 469 0.6% G-13 NCR 南 林 間 平 成 16 年 12 月 17 日 456 0.6% G-14 NCR 湘 南 平 成 16 年 12 月 17 日 445 0.6% G-15 LM 淵 野 辺 本 町 平 成 16 年 12 月 17 日 222 0.3% G-16 LM 東 青 梅 第 三 平 成 16 年 12 月 17 日 175 0.2% 計 16,787 22.7% R-1 NCR 大 通 公 園 平 成 16 年 12 月 17 日 726 1.0% R-2 五 色 山 ハイツ 平 成 16 年 12 月 15 日 720 1.0% R-3 NCR 西 公 園 平 成 16 年 12 月 17 日 379 0.5% 地 方 R-4 NCR 西 大 濠 平 成 16 年 12 月 17 日 258 0.3% R-5 NCR 加 古 川 平 成 16 年 12 月 17 日 274 0.4% R-6 LM 前 橋 西 片 貝 平 成 16 年 12 月 17 日 202 0.3% R-7 アプリ-レ 垂 水 平 成 17 年 2 月 25 日 1,710 2.3% R-8 NCR 上 本 町 平 成 17 年 7 月 29 日 855 1.2% 計 5,124 6.9% 合 計 73,968 100.0% ( 注 1) 地 域 欄 に 記 載 されている 都 心 主 要 5 区 とは 港 区 渋 谷 区 新 宿 区 千 代 田 区 及 び 中 央 区 を 東 京 23 区 ( 都 心 主 要 5 区 を 除 きます ) とは 都 心 主 要 5 区 を 除 く 東 京 23 区 を 東 京 23 区 を 除 く 東 京 圏 とは 東 京 23 区 を 除 く 東 京 都 神 奈 川 県 千 葉 県 及 び 埼 玉 県 を 地 方 とは それ 以 外 の 地 域 をそれぞれ 表 します ( 注 2) 名 称 欄 に 記 載 されている NCR は ニューシティレジデンスを LM は ライオンズマンションを SH は ゾンネン ハイムをそれぞれ 表 します ( 注 3) 取 得 ( 予 定 ) 価 格 欄 には 停 止 条 件 付 信 託 受 益 権 売 買 契 約 に 記 載 された 売 買 代 金 ( 消 費 税 等 相 当 額 を 除 きます )を 記 載 していま す ( 注 4) 比 率 欄 には 運 用 資 産 及 び 取 得 予 定 資 産 の 取 得 価 格 及 び 取 得 予 定 価 格 の 総 額 に 対 する 当 該 運 用 資 産 及 び 当 該 取 得 予 定 資 産 の 取 得 ( 予 定 ) 価 格 の 比 率 を 記 載 しており 小 数 点 第 二 位 を 四 捨 五 入 しています - 19 -