Tokio Marine Asset Management

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ようじろうひらみね
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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Tokio Marine Asset Management 東京海上アセットマネジメント株式会社ファンドマネジャーの視点 2017 年 1 月 Vol.

海外不動産投資の特徴と意義森園義史海外不動産投資部シニアマネジャー < 安定したインカムの獲得 > 不動産のリターンは主にテナントからの賃料収入に基づくインカムゲインと不動産の評価額の上昇によるキャピタルゲインによって構成されます不動産から生み出されるインカムは一般的に景気動向に左右されにくい傾向にあり安定していると考えられています 2008 年の金融危機発生後においても

1 Tokio Marine Asset Management 東京海上アセットマネジメント株式会社ファンドマネジャーの視点 2017 年 1 月 Vol. 69 海外不動産投資について弊社では各資産クラスのファンドマネジャーが日頃考えている点についてお伝えするファンドマネジャーの視点をお届けしています今回は海外不動産投資の特徴と意義留意点についてご紹介いたします 1. 海外不動産投資の特徴と意義森園義史海外不動産投資部シニアマネジャー < 安定したインカムの獲得 > 不動産のリターンは主にテナントからの賃料収入に基づくインカムゲインと不動産の評価額の上昇によるキャピタルゲインによって構成されます不動産から生み出されるインカムは一般的に景気動向に左右されにくい傾向にあり安定していると考えられています 2008 年の金融危機発生後においても不動産のトータルリターンは大きく変動しましたがインカムリターンは概ね安定的に推移しましたまたトータルリターンについても 2010 年にはプラスに転じていることから将来に亘って堅実なインカムゲインが期待できる不動産に対して長期投資を行うことでリターンを安定化することができると考えられます ( 図 1) < 米国不動産のリターンの推移 > 25% 20% 15% 10% 05% 00% -05% -10% -15% -20% -25% Income Return Capital Gain Total Return 米国不動産 : IPD Multinational Index 上記実績は過去のものであり将来の運用成果を保証するものではありません出所 : MSCIを基にTMAM 作成 1

2 Mar-01 Sep-01 Mar-02 Sep-02 Mar-03 Sep-03 Mar-04 Sep-04 Mar-05 Sep-05 Mar-06 Sep-06 Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11 Sep-11 Mar-12 Sep-12 Mar-13 Sep-13 Mar-14 Sep-14 Mar-15 Sep-15 Tokio Marine Asset Management 東京海上アセットマネジメント株式会社 < 不動産のスプレッドの享受 > 直近の実績値ベースの不動産取引利回りは前回ピーク時に近い水準まで低下してきておりつまり不動産価格は上昇してきていると言えますしかしながら不動産と債券の利回りの差 ( スプレッド ) を見ると未だに過去 15 年の平均程度開いている点が前回ピーク時と大きく様相を異にしています多くの先進国において超低金利政策が採用されている環境下において不動産投資によって得られるスプレッドは魅力的であり不動産投資活動のモチベーションとなっていると考えられます ( 図 2) < 米国 6 大都市経済圏オフィス取引利回りと 10 年国債の推移 > 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 過去 15 年間平均スプレッド 0.0% -2.0% スプレッド 6 大都市経済圏上位 25% 取引利回り米国 10 年国債利回り上記実績は過去のものであり将来の運用成果を保証するものではありません < リスク分散効果の獲得 > 出所 :Real Capital Analytics を基に TMAM 作成取引利回り :RCA が入手した取引時の物件の年間収益 (NOI) を売買価格で除した利回り不動産の賃貸借契約は複数年に亘っており契約期間中の賃料 ( インカム ) がぶれにくいことまた私募不動産ファンドは価額が日々の取引市場で決定するわけではなく定期的 ( 年に 2~4 回程度 ) に見直される不動産鑑定評価を基に算出されることから私募不動産ファンドは株式や債券などの伝統資産との相関が低く既存ポートフォリオのリスク分散効果が期待できると考えますさらに不動産投資商品には様々な種類がありますが効率的な分散の観点では比較的株式市場との相関が高い上場 REIT よりも私募不動産ファンドを選択することが望ましいと考えています < 海外市場の成長の取り込み > 不動産投資の主なリターンの源泉はテナント利用者から受領する利用の対価 ( 賃料利用料等 ) ですしたがって比較的中長期におよぶ不動産投資においては将来の経済成長景気循環や人口の増減に着目することは重要です今後の主要国の GDP 成長率並びに生産年齢人口の予測を見ると生産年齢人口の減少が顕著な国は GDP 成長の伸びも小さくなっています国内より高い成長率が期待される海外市場の不動産へ投資することで海外市場の成長を取り込みまた下方リスクの低減を図ることができると考えられます 2

3 ( 図 3) < 各国の生産年齢人口予測 (2010 年 =100)> 豪州, 114 米国, 99 英国, 91 フランス, 85 中国, ドイツ, 58 日本, 50 出所 : シンガポール国立大学資料を基に TMAM 作成 ( 図 4) < 世界主要国の GDP 増減率予測 ( 年 )> 250% 233.1% 208.8% 200% 150% 100% 77.6% 73.6% 50% 49.7% 31.9% 25.0% 19.6% 9.1% 4.6% 0% 中国インドロシアブラジル豪州米国英国フランス日本ドイツ出所 :21 世紀政策研究所グローバル JAPAN-2050 年シミュレーションと総合戦略 - を基に TMAM 作成 < 豊富な投資機会の取り込み > 理論的には不動産投資によって分散効果や安定したインカムを得られると考えられるものの不動産は非流動性資産であり投資したい案件にいつでも投資できるわけではありません今後も不動産投資ニーズの高まりが継続すれば不動産市場の取得競争は激化しグローバル市場の 10% 程度の規模と言われている国内不動産市場のみでは投資機会も限定されますつまり海外の不動産市場に目を向けることでより豊富な投資機会を獲得できると考えています ( 図 5) <グローバル不動産市場のユニバース> ( 図 6) <グローバルコア不動産ファンドユニバース> 10.5% 豪州, 3.5% (2014 年 12 月時点 ) 日本, その他, 1.9% 米国, 38.9% アジア太平洋, 15.9% (2016 年第 2 四半期 ) 欧州, 29.0% 6.1 兆ドル英国, 11.2% カナダ, 4.9% 欧州, 16.2% 3,683 億ドル北米, 67.8% 上記実績は過去のものであり将来の動向を保証するものではありません出所 :( 左 )MSCI IPD Multi National Digest を基に TMAM 作成 :( 右 )MSCI Global Quarterly Property Fund Index を基に TMAM 作成 3

4 2. 海外不動産投資の留意点 < 投資目的に応じた商品選定 > 2015 年 1 月 Vol. 54 不動産投資商品には様々な種類がありますリスクを抑えて安定したインカムを重視するのかある程度のリスクを許容しながらキャピタルゲインを狙うのか投資目的とリスク許容度に応じて商品を選択することが重要ですまた一般的にリスクリターンの高い戦略ほど案件の個別性が強くなり情報開示も限定されることからこのような案件へ取り組む場合は運用会社が不動産運用の経験専門性を備えていることは勿論ですがモニタリングする投資家にも一定程度の不動産運用の知識と理解が求められますリスクリターン許容度のみならず運用経験や体制面等投資家の成熟度も踏まえた商品戦略の選定が重要です ( 図 7) < 不動産投資ファンドの主な戦略の分類 > 戦略コアバリューアドオポチュニスティックリスク相対的にローリスクミドルリスク相対的にハイリスク目標リターン 7-8% 13% 前後 20% 前後リターンの特徴安定的なインカムゲインインカムゲイン + キャピタルゲイン主としてキャピタルゲイン借入比率比較的低い中庸比較的高い情報開示比較的充実限定的限定的商品例 REIT( 上場 / 私募 ) 私募オープンエンドファンドクローズドエンドファンドクローズドエンドファンド上記は不動産投資ファンド内での比較を記載したものであり必ずしも全てを表すものではありませんまた上記に当てはまらない場合があります出所 :TMAM 作成 < 流動性は限定的 > 前述の通り不動産は非流動性資産でありオープンエンドファンドであっても危機時においては流動性が枯渇する可能性があります投資したい案件に投資したいタイミングで投資できるとは限らずまた売却したいタイミングで売却できるとも限らないため機動的なアロケーションの見直しには限界がありますしたがって流動性が限定されることを理解のうえで長期目線で投資する意識が重要となりますつまり長期投資を前提としたうえで不動産アセットクラス内で国セクター都市等を分散することによりリスクを抑制した投資を行うことが望ましいと考えます 4

5 当資料は東京海上アセットマネジメント株式会社が情報提供を目的として作成したものであり金融商品取引法に基づく開示資料ではありません当資料は信頼できると考えられる情報に基づき作成しておりますがその正確性完全性を保証するものではありませ 2015 年 1 月ん当資料には一定の見解が含まれていますがその内容は予告なく変更されることがあ Vol. 54 ります当資料の全部もしくは一部を第三者へ交付することはご遠慮ください海外不動産私募ファンド戦略に係るリスク海外不動産私募ファンド戦略は主に海外に所在する不動産や不動産関連資産を投資対象とする私募不動産ファンド等 ( 以下投資先ファンドといいます ) を投資対象としますので実質的に組入れている不動産関連資産等の価格下落投資先ファンドの財務状況又は信用状況の悪化等により資産価額が下落し損失を被ることがありますまた外貨建資産に投資する場合には為替の変動により損失を被ることがありますしたがってお客様の投資元本は保証されているものではなく資産価額の下落により損失を被り投資元本を割り込むことがあります当海外不動産私募ファンド戦略の資産価額の変動要因としては主に不動産の価格変動リスク為替変動リスクカントリーリスク信用リスク流動性リスク等があります海外不動産私募ファンド戦略の運用報酬運用資産残高に 1.00%( 税抜き ) を乗じたものが年間運用報酬 ( 投資一任報酬運用者報酬の合計 ) の上限となりますその他費用 : 私募取扱報酬事務管理会社報酬監査報酬各種専門家報酬 LPS が組入れるファンドに係る費用その他ファンド運用管理運営に要する費用がかかります上記料率に関し資産の性質サービス内容等によりお客様と協議の上別途取り決めることができます私募取扱報酬およびその他の費用についてはファンドより実費として間接的にご負担いただきますその他の費用は実際の取引に応じて決まる費用であるためその金額を事前に表示することはできません同じくそれらを含む手数料等の合計金額についても同様に事前に表示することはできません詳しくは契約締結前書面をご確認下さい会社概要会社名 : 東京海上アセットマネジメント株式会社金融商品取引業者 : 関東財務局長 ( 金商 ) 第 361 号宅地建物取引業者 : 東京都知事 (1) 第号取引一任代理等の認可 : 国土交通大臣認可第 110 号加入協会 : 一般社団法人日本投資顧問業協会一般社団法人投資信託協会一般社団法人第二種金融商品取引業協会一般社団法人不動産証券化協会 5

【16】ゼロからわかる「世界経済の動き」_1704.indd

【16】ゼロからわかる「世界経済の動き」_1704.indd 1. 世界全体の経済規模は? 2. 主な国地域の経済規模の動向は? 3. 世界経済の成長は? 4. 世界経済下支えのための金融政策は? 世界全体の経済規模は? 世界の名目 G D P 総額 ( 2 1 6 年末 ) は約 7 5 兆米ドルで 2 年末時点と比較すると約 2. 2 倍になっています世界の名目 GDP 規模とシェアの推移 ( 兆米ドル ) 8 7 6 5 約 2.2 倍約 75