目次 Ⅰ 平成 26 年度決算 1 経営成績 3 2 財政状態 6 3 利益の繰入れ 9 4 経営改善の進捗状況 10 < 参考 > 平成 26 年度業務実績 13 Ⅱ 機構法の一部改正について 1 団地の統廃合等のための近接地建替えの可能化 16 2 初期段階からの開発型 SPCの活用可能化 17

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1 投資家等説明会資料 平成 27 年 7 月 29 日

2 目次 Ⅰ 平成 26 年度決算 1 経営成績 3 2 財政状態 6 3 利益の繰入れ 9 4 経営改善の進捗状況 10 < 参考 > 平成 26 年度業務実績 13 Ⅱ 機構法の一部改正について 1 団地の統廃合等のための近接地建替えの可能化 16 2 初期段階からの開発型 SPCの活用可能化 17 Ⅲ 参考資料 1 都市再生機構の概要 2 都市再生機構の事業 ( 概要 ) 20 3 東日本大震災におけるURの取組み 21 4 第三期中期計画の基本方針 5 経営改善計画の趣旨 6 経営改善計画の概要 7 平成 27 年度計画の概要 平成 27 年度予算 29 9 都市再生債券 ( 財投機関債 公募債 ) の概要 31 1

3 Ⅰ 平成 26 年度決算

4 1 経営成績 ( 平成 26 年度決算のポイント ) 平成 26 年度は 都心部を中心に不動産市況が好調を維持する中で 整備敷地の譲渡など保有資産の売却を積極的に進め 経営改善に向けた取り組みを推進し 経営目標を達成 1 敷地等の譲渡が好調だったこと等により 416 億円の当期純利益を計上 2 この結果 繰越欠損金は 1,168 億円まで削減 3 資金面では 業務活動によるキャッシュ フローを 4,102 億円計上したこと等により 有利子負債は 4,126 億円減少し 11 兆 9,582 億円まで削減 3

5 1 経営成績 ( 損益の状況 ) 前年度に比べ大型譲渡案件が減少したものの 入居促進や販売活動による収益の確保に努め ストックの再生 再編の推進等に伴う減損損失等を計上した結果 416 億円の当期純利益を計上 当期純利益 524 億円 臨時損失 691 億円 ( 減損損失 682 億円 ) 臨時利益 72 億円 当期純利益 416 億円 臨時損失 549 億円 ( 141) ( 減損損失 547 億円 ) 臨時利益 46 億円 ( 26) 経常費用 1 兆 41 億円 経常収益 1 兆 1,183 億円 経常費用 1 兆 81 億円 (+40) 経常収益 1 兆 1,001 億円 ( 182) 賃貸住宅業務費 3,686 億円 既成市街地業務費 966 億円 市街地整備特別業務費 1,901 億円 震災復興受託費 568 億円 財務費用 1,931 億円 販売用不動産等評価損 566 億円 賃貸住宅業務収入 6,269 億円 既成市街地業務収入 1,476 億円 市街地整備特別業務収入 1,848 億円 震災復興受託収入 583 億円 賃貸住宅業務費 3,802 億円 (+115) 既成市街地業務費 735 億円 ( 231) 市街地整備特別業務費 1,835 億円 ( 66) 震災復興受託費 836 億円 (+268) 財務費用 1,812 億円 ( 118) 販売用不動産等評価損 522 億円 ( 44) 賃貸住宅業務収入 6,235 億円 ( 34) 既成市街地業務収入 1,172 億円 ( 304) 市街地整備特別業務収入 1,787 億円 ( 60) 震災復興受託収入 841 億円 (+257) ( ) 単位未満切捨て H25 H26 4

6 1 経営成績 ( セグメント別経営成績 ) 賃貸住宅 は 消費税増税の影響等により管理業務費が増加した結果 減益 既成市街地 は 敷地譲渡において大規模譲渡案件が減少した結果 減益 市街地特別 は 宅地の供給計画の変更等により販売用不動産等評価損を計上した結果 純損失が拡大 法人単位 +524 億円 法人単位 +416 億円 ( 108) 都市再生勘定 宅地造成等経過勘定 都市再生勘定 宅地造成等経過勘定 +913 億円 388 億円 +865 億円 ( 47) 449 億円 ( 60) +606 億円 +582 億円 ( 24) +306 億円 0 億円 451 億円 +4 億円 +58 億円 +284 億円 ( 22) 0 億円 ( 0) 483 億円 ( 31) +6 億円 (+1) +28 億円 ( 30) 賃貸住宅 震災復興 既成市街地 ( 都市再生 ) 市街地特別 ( ニュータウン ) 公園特別 分譲住宅特別 賃貸住宅 震災復興 既成市街地 ( 都市再生 ) 市街地特別 ( ニュータウン ) 公園特別 分譲住宅特別 H25 H26 ( ) 単位未満切捨て 5

7 2 財政状態 ( 資産の状況 ) 総資産は 販売用不動産の譲渡等により 前年度末に比べ約 3,700 億円減少し 約 13.8 兆円 資産合計 17 兆 4,897 億円 14 兆 4,624 億円 14 兆 1,904 億円 13 兆 8,111 億円 割賦等譲渡債権 1 兆 4,041 億円 販売用不動産 仕掛不動産 2 兆 6,318 億円建設仮勘定 9,072 億円賃貸宅地 (NT) 4,646 億円 4,012 億円 9,958 億円 2,173 億円 7,193 億円 3,613 億円 7,771 億円 2,141 億円 7,451 億円 3,062 億円 6,815 億円 1,659 億円 7,369 億円 賃貸住宅 11 兆 3,496 億円 11 兆 6,122 億円 11 兆 5,195 億円 11 兆 4,255 億円 設立時 H24 末 H25 末 H26 末 ( ) 単位未満切捨て 6

8 2 財政状態 ( 負債の状況 ) 有利子負債は 当年度においても着実に削減を進め 前年度末に比べ約 4,100 億円減少し 約 11.9 兆円 有利子負債合計 16 兆 2,771 億円その他負債 1 兆 839 億円 12 兆 7,068 億円 12 兆 3,708 億円 都市勘定 経過勘定 11 兆 9,582 億円 有利子負債 16 兆 2,771 億円 平均残高金利 3.35% 8,725 億円 1 兆 4,685 億円 11 兆 2,383 億円 8,834 億円 1 兆 3,504 億円 11 兆 203 億円 8,703 億円 1 兆 2,085 億円有利子負債 ( 経過勘定 ) 10 兆 7,496 億円有利子負債 ( 都市勘定 ) 1.75% 1.66% 1.52% 0.66% 0.60% 0.59% 設立時 H24 末 H25 末 H26 末 負債合計 17 兆 3,611 億円 13 兆 5,793 億円 13 兆 2,542 億円 12 兆 8,285 億円 ( ) 単位未満切捨て 7

9 2 財政状態 ( 純資産の状況 繰越欠損金の解消状況 ) 繰越欠損金は 当期純利益を 416 億円計上した結果 機構設立時から約 6,100 億円の削減となる 1,168 億円 純資産合計 1,286 億円 8,830 億円 資本剰余金 358 億円 9,362 億円 365 億円 9,826 億円 383 億円 資本金 8,574 億円 1 兆 581 億円 1 兆 581 億円 1 兆 611 億円 2,110 億円 1,585 億円 1,168 億円 繰越欠損金 7,288 億円 設立時 H24 末 H25 末 H26 末 ( ) 単位未満切捨て 8

10 3 利益の繰入れ 機構法附則第 12 条第 5 項に基づき 都市再生勘定の純利益 865 億円のうち 賃貸住宅管理を含む都市再生業務の運営に支障のない範囲の 449 億円を宅地造成等経過勘定に繰り入れる ( 単位 : 億円 ) 勘定当期利益純資産 繰入後純資産 都市再生勘定 ,275 宅地造成等経過勘定 都市再生勘定から宅地造成等経過勘定に繰入れ (449 億円 ) 9,826 0 機構計 416 9,826 9,826 ( ) 単位未満切捨て 繰入れは国土交通大臣承認後 平成 27 年度処理 9

11 4 経営改善の進捗状況 ( 損益について ) 平成 26 年度は 都心部を中心に不動産市況が好調を維持する中で 入居促進 販売活動による収益の確保に努め 保有資産の効率的な活用に向けた取組みを推進した結果 年度計画 (380 億円 ) を上回る 416 億円の利益を計上 これにより 繰越欠損金 ( 設立時 7,288 億円 ) は 1,168 億円まで削減 ( 億円 ) 繰越欠損金の削減 0 2,000 1,585 1,168 2,110 4,000 4,955 4,214 3,929 3,495 3,050 2,602 設立時から約 84% の削減 ( 利益累計額は約 6,100 億円 ) 6,000 5,911 8,000 7,288 ( ) 単位未満切捨て 6,692 H16/7 H17/3 H18/3 H19/3 H20/3 H21/3 H22/3 H23/3 H24/3 H25/3 H26/3 H27/3 H28/3 H31/3 ( 計画 ) ( 計画 ) 10

12 4 経営改善の進捗状況 ( 有利子負債の削減 ) 平成 26 年度は 不動産市況の改善 各事業部門における営業強化の取組みの結果として 特に敷地等の譲渡が好調であったことがキャッシュフローの増加に寄与し 4,126 億円の有利子負債を削減 平成 26 年度末の有利子負債残高は 11 兆 9,582 億円となり 機構設立時からは約 4.3 兆円を削減 有利子負債削減額 ( 第 3 期中期目標期間累計 ) 有利子負債残高 ( 億円 ) 10,000 ( 億円 ) 162,771 8,000 8, , ,974 設立時から約 27% の削減 6, , , ,582 4,000 4, ,000 2,000 75,000 0 経営改善計画 (H26~H30) 実績 (H26) 50,000 H16.7 H20 末 H25 末 H26 末 H30 末 ( 設立時 ) ( 第 1 期終了後 ) ( 第 2 期終了後 ) ( 見通し ) 11

13 4 経営改善の進捗状況 ( ニュータウン用地の供給 処分 宅地造成等経過勘定の資産縮減 ) 平成 26 年度は 事業者ニーズに弾力的に対応した販売促進等により 年度計画 (400ha) を上回る 425ha の用地を供給 処分 機構設立時からは 約 4,500ha を供給 処分 資産額は 前年度末対比で 1,990 億円圧縮 勘定分離 (H17.4) からは 約 2.3 兆円の資産を削減 用地の供給 処分資産の縮減 ( 宅地造成等経過勘定 ) (ha) ( 兆円 ) 6, ,000 4,000 約 4,500ha を供給 処分 3 約 2.3 兆円を削減 3,000 2,000 5,900 5,500 4,700 4,200 3,600 3,300 3,100 2,800 2, ,000 2,200 1,800 1, H16/3 H17/3 H18/3 H19/3 H20/3 H21/3 H22/3 H23/3 H24/3 H25/3 H26/3 H27/3 H31/3 0 H17/4 H18/3 H19/3 H20/3 H21/3 H22/3 H23/3 H24/3 H25/3 H26/3 H27/3 H31/3 ( 計画 ) ( 計画 ) 12

14 < 参考 > 平成 26 年度業務実績 都市再生賃貸住宅災害復興ニュータウン 政策的意義の高い都市再生の推進 超高齢社会に対応した住まい コミュニティの形成 ストックの再生 再編等の推進等 UR 賃貸住宅管理等業務の適切な実施 東日本大震災からの復興に係る業務の実施 ニュータウン事業 民間事業者や地方公共団体による都市再生事業を含む 320ha の区域において 市街地の整備改善や都市機能の更新 高度化を推進 事業実施 70 地区 ( うち地方都市 5 地区 密集市街地 12 地区 ) 敷地供給面積 17ha 関連公共施設整備 6 地区 災害時に約 4.5 万人の避難地として機能する防災公園等を整備 UR 賃貸住宅団地における地域医療福祉拠点形成に向けた取組に全国 23 団地で着手 バリアフリー化率を約 47% から 48% に向上 自立高齢者が健康な状態を保ち 長く住み続けられるよう 健康寿命サポート住宅 の供給を開始するとともに 健康増進 社会参画の機会を創出する取組を推進 近居促進制度等 要配慮者の入居を支援する取組を拡充 導入し 住宅セーフティネット機能の強化とミクストコミュニティの形成を推進 整備敷地を活用し 子育て支援施設 1 件 高齢者支援施設 9 件を誘致 個別団地毎の特性に応じたストックの再生 再編を推進着手 6,069 戸 / 削減 2,181 戸 東京都心部の高額賃貸住宅について 品川シーサイドビュータワー (805 戸 ) において 機構初となるサブリース運営事業者を公募 決定 民間事業者 大学等との連携による多様な商品企画を全国的に展開 管理水準 顧客サービス水準の維持 向上 賃貸住宅管理コストの縮減 稼働率等需給の状況に応じた機動的かつ柔軟な募集家賃の引下げ 引上げを実施 復興市街地整備 26 地区で事業計画を策定し 22 地区で事業を実施 うち 18 地区 60haを完成 引渡し 災害公営住宅整備 78 地区 5,075 戸の建設要請を受け 61 地区 (4,166 戸 ) で着工 うち 23 地区 1,136 戸を完成 引渡し ニュータウン用地について 425ha を供給 処分 コスト縮減や品質確保の取組みを継続して実施 13

15 < 参考 > 平成 26 年度業務実績 ( 都心高額賃貸住宅のサブリースの実施 ) 独立行政法人改革等に関する基本的な方針 ( 平成 25 年 12 月 24 日閣議決定 ) 東京都心部の高額賃貸住宅 ( 約 13,000 戸 ) については 平成 26 年度から順次 サブリース契約により民間事業者に運営を委ね 将来的に 賃貸住宅事業の経営の過度な負担とならない限り 売却する 品川シーサイドビュータワー 805 戸で運営事業者を決定 ( 平成 27 年 2 月 ) 平成 27 年 6 月に 2 団地 ( シティコート目黒 484 戸 アクティ目黒駅前 234 戸 ) で第 2 回公募を開始 今後も順次 公募を実施 サブリースのスキーム 1 空室になった住宅から順次サブリース契約に変更 2 建物の維持管理についても管理委託 3 買取オプションを付与 シティコート目黒 アクティ目黒駅前 品川シーサイドビュータワー 14

16 Ⅱ 機構法の一部改正について 15

17 1 団地の統廃合等のための近接地建替えの可能化 UR 法の一部改正 現行制度による従前地 隣接地建替えは 居住者の適当な移転先や適地の確保が困難である上 複数回の転居を伴い 統廃合等に時間を要する 取得地の選択肢を増やす近接地建替えを可能とすることにより 居住者の移転を円滑化し 団地の統廃合等を加速させる 近接地建替えのイメージ ( 例 ) 公営住宅 公社住宅の建替えと一体的に近接地建替えを実施 公営住宅 公社住宅 A 団地 公的賃貸住宅の更新 ミクストコミュニティの実現 医療福祉拠点の形成 規模縮小により生み出された敷地を活用して 福祉施設等を誘致 UR 賃貸住宅 高齢者 子育て支援施設 公営住宅 公社住宅 UR 賃貸住宅 高齢者 子育て支援施設 医療施設等 B 団地 C 団地 公募による売却または公共的施設への活用 医療施設 公園 近接地建替えの実施に当たっては 居住者の居住の安定に配慮 地域の住宅セーフティネット施策 まちづくり施策等と連携 16

18 2 初期段階からの開発型 SPC の活用可能化 UR 法の一部改正 民間との連携を強化し都市再生を推進するため 民間事業者から要請があった場合に 初期段階から開発型 SPCを組成し 共同事業を行えるように措置 ( 現行の規定では URが保有している土地の整備後 公募によっても土地の譲受事業者がいないときに 建物を建設 管理するSPCを組成する場合に投資が可能であるが 初期段階から共同事業型の開発型 SPCを組成することは困難 ) 現行制度 改正後 連携する民間事業者 民間からの要請 UR が公平中立な立場で合意形成 共同事業の実現 UR 保有地 UR は整備した土地について譲受人を公募し 譲受人が いないことを確認してはじめて開発型 SPC を組成すること が可能 (SPC 活用実績なし ) 公募手続きにより土地を譲渡 UR と民間が共同出資し SPC 組成 民間事業者の要請があった場合には 初期段階から開発型 SPC を活用した共同事業が行えるようにする 民間との連携強化 都市再生の推進 17

19 Ⅲ 参考資料

20 1 都市再生機構の概要 都市再生機構の概要 名称 設立 独立行政法人都市再生機構 (Urban Renaissance Agency) 平成 16 年 7 月 1 日 資本金 1 兆 611 億円 ( 内訳 : 政府 1 兆 591 億円 地方公共団体 20 億円 ) 平成 27 年 3 月末現在 所在地 神奈川県横浜市中区本町 設立根拠法 独立行政法人通則法 独立行政法人都市再生機構法 主務省 国土交通省 職員数 3,201 人 ( 常勤職員数 ) 平成 27 年 4 月 1 日現在 ホームページ 組織の沿革 19

21 2 都市再生機構の事業 ( 概要 ) 民間事業者 地方公共団体と役割分担しながら 大規模な基盤整備を伴う事業や密集市街地整備など 政策的意義の高い都市再生を推進しています 東日本大震災の復興支援等 被災地の復興や都市の防災機能強化を支援します 市場において不足している高齢者や子育て世帯向けの賃貸住宅など 住宅弱者のためのセーフティーネット機能を含め社会的に必要な賃貸住宅を供給しています 都市再生 民間事業者や地方公共団体と協力し 都市再生を推進します 全国都市再生の推進 構想 企画 諸条件のコーディネート パートナーとして事業参画 豊洲二 三丁目 ( 東京都 ) 災害復興 被災地の復興や都市の防災機能強化を支援します 災害に強いまちづくりの推進 賃貸住宅 賃貸住宅を適切に維持管理し 豊かな生活空間を提供します 約 75 万戸の居住者の方との信頼関係を大切にした維持管理 都心居住の推進 高齢者の居住の安定確保 子育て環境の整備等 女川町の復興イメージ ( 宮城県 ) 女川町 中央復建コンサルタンツ株式会社 フタバデザイン ニュータウン 安全で快適な郊外生活を実現するまちづくりを目指します 少子高齢化への対応 環境共生 安全 安心なまちづくり 魅力ある郊外や地方居住の実現 ニュータウン業務の早期完了 大島六丁目団地 ( 東京都 ) 港北ニュータウン ( 神奈川県 ) 20

22 3 東日本大震災における UR の取組み ( 概要 ) 1 復旧支援 (H23.3~) 被災者の方への UR 賃貸住宅の提供 ( 延べ 970 戸 ) 応急仮設住宅建設用地の提供 ( 約 8ha) あすと長町地区 ( 仙台市 ) 仮設住宅用地 応急仮設住宅建設支援要員の派遣 ( 延べ 181 名 ) 被災宅地危険度判定士の派遣 UR 賃貸住宅の提供 被災宅地危険度判定士の派遣 2 復興計画策定支援 (H23.4~) 岩手県 宮城県 福島県下被災市町村における復興計画策定等の技術支援に職員を派遣 (1 県 18 市町村に 延べ 61 名を派遣 ) 3 復興まちづくり支援 (H24.1~) 22 の被災市町村等と復興まちづくりを協力して推進するための覚書 協定等を締結 被災公共団体からの委託又は要請を受けた地区について 1 復興市街地整備事業 (22 地区 ) 2 災害公営住宅の整備 (81 地区 計 5,608 戸 ) を UR が支援 CM( コンストラクションマネジメント ) 方式の工事発注で工期を 大幅短縮 宮城県女川町復興まちづくり事業着工式で挨拶する上西 UR 理事長 福島県大熊町との協定調印式 ( 左 : 渡辺大熊町長中 : 中島福島復興再生総局事務局長右 : 上西 UR 都市機構理事長 ) これまでのまちづくり 住まいづくりの実績 阪神 淡路大震災や新潟県中越沖地震などにおける復興まちづくりの実績をもとに 現地 400 人体制で被災市町村の復興を総合的に支援 21

23 3 東日本大震災における UR の取組み ( 概要 ) Ⅰ 復興市街地整備 土地区画整理事業は総面積の 6 割強を受託 19 地区で土地の引渡し開始 1 土地区画整理事業 市町村 680ha(38% 35 地区 ) UR 1,120ha(62% 25 地区 ) 全体 1,800ha(60 地区 ) 2 防災集団移転促進事業 市町村約 11,000 戸 (79%) 全体約 14,000 戸 防集事業の住宅団地内に整備される災害公営住宅戸数を含む 3 津波復興拠点整備事業 市町村 179ha(62% 14 地区 ) 全体 287ha(24 地区 ) 4 漁業集落防災機能強化事業 市町村 173 地区 (91%) 全体 190 地区 UR 約 3,000 戸 (21%) UR 108ha (38% 10 地区 ) UR 17 地区 (9%) Ⅱ 災害公営住宅 ( 建設主体 : 受託等を含む ) 被災 3 県の計画戸数の 2 割強にあたる合計約 6,100 戸を整備予定 26 地区 1,226 戸が完成済み 1 岩手県 県市町村合計約 5,900 戸 2 宮城県 県市町村合計約 15,550 戸 3 福島県 UR 都市機構支援約 1,000 戸 県市町村合計約 7,590 戸 県建設約 2,800 戸 県建設約 2,700 戸 仙台市建設約 3,180 戸 UR UR 市町村建設約 3,100 戸 UR 市町村建設約 9,670 戸 県等建設 ( 原発避難者向け ) 約 4,890 戸 市町村建設 ( 地震 津波被災者向け ) 約 2,700 戸 UR 都市機構支援約 1,100 戸 UR 都市機構支援約 4,000 戸 UR 都市機構支援 52 戸 H 現在 UR 調べによる見通し UR の支援地区数 戸数は 事業中 協議中地区の積上げ 22

24 3 東日本大震災における UR の取組み ( 地区事例 : 女川町中心部地区 ) 平成 27 年 3 月 JR 石巻線全線開通 女川駅開業及びまちびらき 平成 24 年 3 月 女川町とパートナーシップ協定を締結し まち全体の復興を包括的に支援している中 当初計画どおり平成 27 年 3 月 21 日 JR 女川駅が開業 まちびらき を宣言 駅開業 まちびらきに伴い 今後 施設立地の促進が求められる中 UR は 中心市街地再生の取り組みとして 町と商業エリア調整会議を立ち上げ 駅周辺の核施設であるテナント型商店街などの商業 拠点施設の立ち上げに向け 関係者調整等を実施 女川駅舎 ( まちびらきイベント時 ) 駅舎 温浴施設 1 テナント型商店街 開業目標 : 平成 27 年内仮設商店街の店舗等が開業予定 全線開通した JR 石巻線と女川駅 2( 仮称 ) 物産センター 開業目標 : 平成 28 年秋頃 ~ 水産物等の特産品の販売 飲食を中心としたテナント型施設を予定 被災交番 ( 保存 ) 3( 仮称 ) 地域交流センター 開業目標 : 平成 27 年内町内外の多くの人が集まることができる拠点施設を予定 ( 例えば 図書コーナー 集会 展示スペースなど ) 駅前広場のイメージ 計画内容は検討中のものであり 変更されることがあります 23

25 4 第三期中期計画の基本方針 機構が国の政策実施機関として求められているミッションを果たすため (1) 少子高齢化や防災意識の高まりなど 国民ニーズの変化に対応した施策に重点化 1 ハード中心の施策からソフト施策に軸足を移行 UR 賃貸住宅団地を活用した 地域の医療福祉拠点の形成 (H26 年度中に先行 20 団地程度で着手 H30 年度までに 100 団地程度で着手 (H32 年度までに 100 団地程度で形成 )) UR 賃貸住宅において基本的に見守りサービスが受けられる環境の整備 (H30 年度までに整備 ) 2 民間連携の強化 民間ノウハウの活用 民間連携手法の多様化による都市再生の推進 高額賃貸住宅における民間経営手法の導入による収益力の向上 ( 東京都心部の約 13,000 戸が対象 H26 年度中に先行団地で公募 事業者決定 ) CM 方式による民間技術力 マンパワーを活用した復興の加速化 3 地方公共団体等と連携した安全 安心のまちづくり支援 震災復興支援体制の強化 (H26 年度より 2 本部 400 名体制で推進 ) 機構の経験 ノウハウを活かした都市の防災機能の強化 (2) 持続 安定的なミッションの達成のための経営基盤を確立 1 20 年先を見据えた経営改善計画の策定 2 第三期中期目標期間においては 繰越欠損金の解消と賃貸住宅事業の収支構造の改善が最優先課題 24

26 目的経標5 経営改善計画の趣旨 ~ 経営基盤の確立に向けた経営戦略 ~ 民業補完の徹底 と 財務構造の健全化 とを両立させ UR が今後真に担うべき役割を果たすために 何をすべきかを提示 20 年間で約 1 兆円の収支改善と約 3 兆円の債務削減を見込む 行政改革推進会議独立行政法人改革等に関する分科会第 4WG 報告書 独立行政法人都市再生機構の改革について 明確な時間軸をもって改革を計画的に進めるため 5 年 10 年 20 年先を区切った経営改善計画を作成する旨明記 独立行政法人改革等に関する基本的な方針 閣議決定 ( 平成 25 年 12 月 24 日 ) 経営改善に向けた取組みについて ( 経営改善計画 ) 営改善目将来の経営環境の変化に対応可能な経営基盤を確立し 機構が真に担うべき政策的な役割を持続的に果たすための具体的な実行計画 平成 45 年度末までに有利子負債を 3 兆円以上削減し 金利リスクに耐性のある経営基盤を確立 キャッシュフロー重視の経営へ転換し 平成 45 年度末に賃貸住宅事業の営業キャッシュフローマーシ ン 50% を確保 平成 45 年度末の賃貸住宅の稼働率を 5% 程度上昇させ 業務収入を着実に確保 H30 H35 H45 第 3 期中期目標期間 繰越欠損金の着実な解消ニュータウン事業の業務完了 第 4 期中期目標期間 コア事業 ( 賃貸住宅事業 都市再生事業 ) に経営資源を集中投下 第 5 6 期中期目標期間 サステナブルな経営基盤の確立 有利子負債の削減 0.8 兆円 2 兆円 3 兆円 25

27 営改目善確立賃貸住宅部門な6 経営改善計画の概要経標有利子負債削減 30 年度末 :0.8 兆円 35 年度末 :2 兆円 45 年度末 :3 兆円以上 賃貸住宅事業の営業キャッシュフローマーシ ン 30 年度 :43% 35 年度 :43% 45 年度 :50% 経営戦略 繰越欠損金の解消を最優先課題とし 徹底したコスト削減 収益力の向上 資産の圧縮により 有利子負債を削減 低金利の環境を活かし 賃貸住宅資産の良質化等 収益改善に直結する分野を厳選し 繰越欠損金の解消を前提にメリハリのある経営 ニュータウン事業の平成 30 年度の業務完了に向け着実に取組 コア事業 ( 賃貸住宅事業 都市再生事業 ) に経営資源を集中投下しながら 有利子負債を削減 費用が一時的に膨らんだとしても 賃貸住宅ストックの再生 再編等を加速し 政策的な役割を持続的に果たすポートフォリオへ転換 都市再生事業において 民間事業者との連携強化により 事業リスクに見合った適正な収益を確保 第 3 4 期中期目標期間における収入支出構造改善等の効果を十分発現できるよう継続的に経営改善 これにより 金利上昇等により経営環境が悪化した場合であっても 安定的に経営を維持し 有利子負債を削減し続けることができるサステナブルな経営基盤を 都心部の高額賃貸住宅 家賃設定方法等の見直し 住宅管理業務の効率化 ストックの再生 再編の加速 都市再生部門 ニュータウン部門横取組第 3 期中期目標期間 第 4 期中期目標期間 第 5 6 期中期目標期間 順次 サブリース契約により民間事業者に運営を委ね 将来的に 経営の過度な負担とならない限り売却 27 年度中に見直し 需給の状況に応じ 機動的かつ柔軟な募集家賃の引下げや引上げ 将来的なインフレリスクに対応するため 改定周期の短縮や引き上げ幅の拡大等 関係会社が受注した修繕業務コストを 3 年間で 10% 削減 継続的な修繕業務全般のコスト削減に努める 実施計画の策定 平成 30 年度末までに 72 万戸程度まで削減 エリア単位での複数団地の統合 再配置等により 平成 45 年度末時点で 65 万戸程度まで削減 ( 適正な管理戸数を検証し 更に再編を加速 ) 民間事業者との連携手法の多様化により 民間ニーズに応えた事業支援を強化し 適正な収益を確保 業務の完了 損失の最小化 断的人員 体制 関係会社 25 年度末の水準を維持ニュータウン事業の収束 復興支援の進捗状況等を踏まえつつ 縮減に努める 25 年度末の26 社から半減 修繕業務を行う関係会社のあり方の検討 26

28 7 平成 27 年度計画の概要 都市再生事業 都市の国際競争力強化のための都市再生のプロジェクト推進 社会経済情勢の変化に対応した都市構造への転換 地方都市等におけるコンパクトシティ実現等の地域活性化 国際都市に向けた環境整備 交通インフラ整備 老朽化したインフラ対策等の事業等を推進 都心ターミナル駅や業務機能等が集積した拠点機能の更新 高度化 土地利用転換等による地域拠点の形成等の事業等を推進 地方公共団体等と連携しつつ 都市機能 居住の誘導 老朽建物 低未利用地の支援等を行い 各地域の特性を踏まえた地域の活性化 防災性向上による安全 安心なまちづくり 密集市街地の整備改善のための総合的な取組 都市の防災機能の強化 復興支援の経験を活かした災害復興への取組 ( 事業実施 ) 都市再生事業実施面積 340ha 程度 ( 中期目標期間累計で350ha 程度 ) < 参考数値 > 事業実施 71 地区程度 ( うち地方都市 4 地区程度 密集市街地 10 地区程度 ) 敷地供給 5ha 程度 関連公共施設整備 6 地区程度 災害時に約 1.5 万人収容可能な避難地等として機能する防災公園等の整備 賃貸住宅事業 超高齢化社会に対応した住まい コミュニティの形成 ストックの再生 再編等の推進等 地域の医療福祉拠点の形成 ( 新たに20 団地程度において形成に着手 推進 ) ミクストコミュニティ形成の推進 見守り等サービス付きの賃貸住宅の供給 個別団地の収益性等に着目した戦略的な投資 エリア単位での複数団地の統合 再配置等によりストックの再生 再編を加速 コンパクトシティの実現など地域における政策課題を踏まえたストックの統廃合等を推進 UR 賃貸住宅の管理等業務の適切な実施 コストの縮減 ( 賃貸住宅の修繕工事について 平成 26 年度からの 3 年間で平成 25 年度比 10% のコスト削減を図るため 仕様の改善や発注方法の見直し等を行う ) 家賃設定方法の見直しによる稼働率の維持向上等適切な家賃収入の確保 27

29 7 平成 27 年度計画の概要 東日本大震災からの復興に係る業務の実施 復興市街地整備事業の推進 被災地方公共団体から委託を受けた復興市街地整備事業の着実な実施 災害公営住宅の整備 被災地方公共団体からの要請に基づく災害公営住宅の建設及び譲渡の着実な実施 ニュータウン事業等 ニュータウン事業 400ha 程度のニュータウン用地を供給 処分 特定公園施設の管理 平成 30 年度までに業務完了すべく 6 公園について 公園管理者 営業者との調整及び手続等を実施 平成 27 年度においては 1 公園の業務を完了 収支計画 ( 法人単位 ) 平成 27 年度計画 費用 1 兆 341 億円 収益 1 兆 691 億円 損益 350 億円 単位未満切捨て 28

30 8 平成 27 年度予算 総括 法人単位 都市再生勘定 宅地造成等経過勘定 ( 参考 ) 平成 26 年度予算 出資金 61 億円 61 億円 ( ) - 30 億円 国庫補助金 271 億円 249 億円 22 億円 293 億円 ( ) 開発型 SPC への出資財源として 6 億円 ( 産投出資金 ) が含まれております 財政融資資金 4,714 億円 4,714 億円 - 5,561 億円 財投機関債 公募債 2,400 億円 700 億円 1,700 億円 2,400 億円 民間借入金 1,269 億円 300 億円 969 億円 2,734 億円 ( 参考 ) この他 コンパクトなまちづくりの推進に係る補助制度の拡充等が認められております 29

31 8 平成 27 年度予算 資金計画 支出 収入 項目 都市再生勘定 宅地造成等経過勘定 計 都市再生勘定 宅地造成等経過勘定 一般管理費 業務経費 5, ,269 5,763 1,194 6,957 都市再生事業費 ,284-1,284 賃貸住宅事業費 震災復興事業費 ニュータウン整備事業費 ,028 1,028 管理費 3, ,649 3, ,561 借入金等償還 6,693 3,380 10,073 7,153 4,345 11,498 支払利息 1, ,760 1, ,008 その他支出 1, ,673 1, ,384 15,792 4,471 20,263 16,487 5,844 22,331 出資金 国庫補助金 借入金及び債券収入 5,717 2,669 8,386 6,676 4,022 10,698 財政融資資金 4,714-4,714 5,561-5,561 民間借入金 , ,422 2,734 都市再生債券 ( 財投機関債 公募債 ) 700 1,700 2, ,600 2,400 その他 業務収入 8,227 1,712 9,939 8,175 1,681 9,856 都市再生業務収入 ,056-1,056 賃貸住宅業務収入 6,851-6,851 6,931-6,931 震災復興業務収入 市街地整備特別業務収入 - 1,583 1,583-1,566 1,566 その他の業務収入 その他の収入 1, ,606 1, ,454 ( 注 ) 単位未満四捨五入のため 合計が一致しない場合がある 合 合 計 計 平成 27 年度予算 平成 26 年度予算 単位 : 億円 15,792 4,471 20,263 16,487 5,844 22,331 計 30

32 9 都市再生債券 ( 財投機関債 公募債 ) の概要 格付取得状況 財投機関債 公募債のポイント 格付投資情報センター (R&I) 日本格付研究所 (JCR) ムーディーズ ジャパン AA ( 安定的 ) AA ( 安定的 ) A1 ( 安定的 ) 一般担保 ( 都市再生機構法第 34 条 ) 都市再生債券の債権者は 機構の財産について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利があります BIS リスクウェイト 10% 日銀適格担保要件を充足 大口信用供与等規制の適用除外となる信用供与等 国土交通大臣の発行認可 財務大臣との協議 有利子負債総額 11.9 兆円 ( 平成 26 年度末 ) 一般担保 都市再生債券 財政融資資金 民間借入金等 1.1 兆円 ( 約 9%) 10.8 兆円 ( 約 91%) 発行実績発行総額 3 年債 5 年債 10 年債その他 発行計画平成 27 年度発行計画 うち第 1 四半期発行額うち第 2 四半期発行予定額 19,500 億円 5,390 億円 (28%) 6,890 億円 (35%) 5,470 億円 (28%) 1,750 億円 (9%) 2,400 億円 400 億円 400~500 億円程度 四半期単位の発行実績 ( 単位 : 億円 ) 第 1 四半期 第 2 四半期 第 3 四半期 第 4 四半期 合計 18 年度 19 年度 年限年限 5Y 5Y 10Y 5Y 10Y 5Y 金額金額 年度 年限 5Y 10Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 2Y 3Y 5Y 10Y 金額 , 年度 22 年度 年限年限 5Y 3Y 10Y 5Y 5Y 10Y 10Y 5Y 5Y 7Y 10Y 10Y 5Y 12Y 10Y 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 金額金額 , , 年度 年限 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 金額 , 年度 年限 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 7Y 10Y 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 金額 , 年度 年限 3Y 5Y 10Y 15Y 3Y 5Y 10Y 3Y 5Y 10Y 15Y 3Y 5Y 10Y 15Y 金額 , 年度 年限 3Y 5Y 10Y 15Y 3Y 5Y 10Y 15Y 3Y 5Y 10Y 15Y 3Y 5Y 10Y 15Y 金額 , 年度 年限 3Y 5Y 10Y 15Y 金額

33 9 都市再生債券 ( 財投機関債 公募債 ) の概要 直近 2 ヵ年の発行実績 ( 詳細 ) 回号発行額年限 発行価格 表面利率 対国債スプレッド 募集日発行日償還日回号発行額年限 発行価格 表面利率 対国債スプレッド 募集日発行日償還日 75 回債 200 億円 3 年 円 0.213% +7bp H H H 回債 200 億円 15 年 円 1.102% +8bp H H H 回債 200 億円 5 年 円 0.387% +8bp H H H 回債 100 億円 3 年 円 0.131% +4.5bp H H H 回債 100 億円 10 年 円 0.892% +3.5bp H H H 回債 100 億円 5 年 円 0.208% +5bp H H H 回債 100 億円 15 年 円 1.340% +6bp H H H 回債 200 億円 10 年 円 0.599% +6bp H H H 回債 200 億円 3 年 円 0.212% +7bp H H H 回債 200 億円 15 年 円 1.017% +6bp H H H 回債 150 億円 5 年 円 0.352% +7bp H H H 回債 100 億円 3 年 円 0.106% +4.5bp H H H 回債 150 億円 10 年 円 0.850% +7bp H H H 回債 100 億円 5 年 円 0.203% +5bp H H H 回債 150 億円 3 年 円 0.187% +6bp H H H 回債 100 億円 10 年 円 0.569% 83 回債 100 億円 5 年 円 0.269% +7bp H H H 回債 100 億円 15 年 円 0.935% 84 回債 100 億円 10 年 円 0.695% 85 回債 150 億円 15 年 円 1.167% +11bp (+10bp) +13bp (+11bp) +6bp (+4.5bp) +4bp (+2.5bp) H H H H H H H H H 回債 100 億円 3 年 円 0.100% - H H H H H H 回債 100 億円 5 年 円 0.147% +5bp H H H 回債 100 億円 3 年 円 0.167% +6bp H H H 回債 100 億円 10 年 円 0.464% 87 回債 100 億円 5 年 円 0.259% +7bp H H H 回債 100 億円 15 年 円 0.755% 88 回債 100 億円 10 年 円 0.714% 89 回債 100 億円 15 年 円 1.102% +10bp (+9bp) +11bp (+9bp) +10bp (+9bp) +4bp (+2.5bp) H H H H H H H H H 回債 100 億円 3 年 円 0.100% - H H H H H H 回債 100 億円 5 年 円 0.192% +8bp H H H 回債 100 億円 3 年 円 0.157% +5bp H H H 回債 100 億円 10 年 円 0.578% +9.5bp H H H 回債 100 億円 5 年 円 0.249% +6bp H H H 回債 100 億円 15 年 円 0.918% +3bp H H H 回債 200 億円 10 年 円 0.694% +8bp H H H 対国債スプレッドの ( ) 内は カーブ対比 - は 絶対値マーケティング 32

34 本資料は 債券投資家等の皆さまへの情報提供のみを目的としたものであり 債券の募集 売出し及び売買の勧誘などを目的としたものではありません 債券のご投資またはご融資の判断にあたりましては 当該債券の発行などにあたり作成された最終債券内容説明書及び財務諸表など 入手可能な直近の情報を必ずご確認いただき 皆さまのご自身の責任でご判断くださいますようお願い申し上げます お問合せ先 経理資金部財務チーム TEL: FAX: URL:http// 投資家の皆さま向けのホームページもございます

目次 Ⅰ 平成 28 年度決算のポイント 1 経営成績 3 2 経営改善の進捗状況 8 Ⅱ 事業紹介 1 賃貸住宅 2 都市再生 3 災害復興等 Ⅲ 資金調達及び都市再生債券の概要 1 資金調達方針 19 2 平成 29 年度予算 ( 資金調達 ) 20 3 都市再生債券の概要 2

目次 Ⅰ 平成 28 年度決算のポイント 1 経営成績 3 2 経営改善の進捗状況 8 Ⅱ 事業紹介 1 賃貸住宅 2 都市再生 3 災害復興等 Ⅲ 資金調達及び都市再生債券の概要 1 資金調達方針 19 2 平成 29 年度予算 ( 資金調達 ) 20 3 都市再生債券の概要 2 投資家等説明会資料 平成 29 年 7 月 28 日 目次 Ⅰ 平成 28 年度決算のポイント 1 経営成績 3 2 経営改善の進捗状況 8 Ⅱ 事業紹介 1 賃貸住宅 2 都市再生 3 災害復興等 12 14 16 Ⅲ 資金調達及び都市再生債券の概要 1 資金調達方針 19 2 平成 29 年度予算 ( 資金調達 ) 20 3 都市再生債券の概要 21 Ⅳ 参考資料 1 都市再生機構の概要 23

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目次 Ⅰ 事業紹介 1 都市再生機構の事業 ( 概要 ) 3 2 ESG 課題への取組み 4 3 賃貸住宅 5 4 都市再生 7 5 災害復興等 9 Ⅱ 平成 29 年度決算のポイント 1 経営成績 12 2 経営改善の進捗状況 17 Ⅲ 資金調達及び都市再生債券の概要 1 資金調達方針 21 2 投資家等説明会資料 平成 30 年 7 月 27 日 目次 Ⅰ 事業紹介 1 都市再生機構の事業 ( 概要 ) 3 2 ESG 課題への取組み 4 3 賃貸住宅 5 4 都市再生 7 5 災害復興等 9 Ⅱ 平成 29 年度決算のポイント 1 経営成績 12 2 経営改善の進捗状況 17 Ⅲ 資金調達及び都市再生債券の概要 1 資金調達方針 21 2 平成 30 年度予算 ( 資金調達 ) 22 3

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